万柳书(shū)院(yuàn)，暴雷(léi)了。

　　今年(nián)年(nián)初“万柳少爷(yé)”的意外走红，让这个位于北京海淀的豪(háo)宅被全(quán)国(guó)知晓，其(qí)背后曾宣称要(yào)做地(dì)产界“劳(láo)斯(sī)莱斯”的神秘开发商——中赫集(jí)团，也被拉向台前(qián)。

　　而如今，万(wàn)柳书(shū)院再次受到舆论(lùn)关注，起因中赫集团成了共同债务(wù)人被(bèi)中国信达追债，中国(guó)信达为了收回(huí)钱款不得不(bù)将中赫抵(dǐ)押的75套(tào)万柳(liǔ)书院(yuàn)豪(háo)宅拍卖。可问题是，这些房子早已售出，业(yè)主并非中(zhōng)赫集(jí)团，那些真正斥(chì)巨资购入(rù)房(fáng)产的有(yǒu)钱人，房(fáng)子现在莫名奇(qí)妙地(dì)被(bèi)拍卖，算是被割(gē)了！

　　截(jié)至发稿，暂(zàn)未看到这些业主(zhǔ)的维(wéi)权信息，难怪有网友调侃：“富人被割韭菜(cài)的时候(hòu)，他们的姿势都那么优雅。”

　　不(bù)过事(shì)件背后，可能没你想象(xiàng)的那么简单。

　　1

　　富(fù)人被精准收割？

　　最惨的(de)可(kě)能还是债主

　　“北(běi)京豪宅的尽头是万(wàn)柳书院”，但谁都(dōu)没想到，这个位于海淀(diàn)核心区位，名(míng)校环绕的顶级豪宅，竟(jìng)然暴雷了！

　　近日(rì)，有网友(yǒu)发现，中国信达(dá)在京东拍卖上，上架了(le)“北京赫(hè)华恒(héng)瑞房地产开发(fā)有限公司(sī)不良债权转让(ràng)项目(mù)”，债权总(zǒng)额高达近47亿，该项目的抵押物(wù)中，包括75套万柳书院住宅。

　　据(jù)京东(dōng)拍卖显示，上述不良债权转让项目的处置主体是中国(guó)信达资(zī)产(chǎn)管(guǎn)理股份(fèn)有(yǒu)限(xiàn)公司北京(jīng)市(shì)分公(gōng)司（下称中国信达北分(fēn)），处置的是对北京(jīng)赫华恒瑞(ruì)房地产开发有限公司(sī)（下称赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年1月31日(rì)，债权金额约为(wèi)46.95亿元(yuán)人民币(bì)，其中债(zhài)权本金37.50亿元。中赫集团有限公司(sī)是共同债务人。目前，该(gāi)项目(mù)已有(yǒu)1万次(cì)围观，35名意向(xiàng)人(rén)。

　　从表(biǎo)面上(shàng)看(kàn)，这(zhè)就是(shì)一起中国信达北(běi)分(fēn)讨债的故(gù)事，但实际上(shàng)，75套豪(háo)宅的背后暗(àn)藏(cáng)秘(mì)密(mì)。

　　据(jù)此前媒体(tǐ)报(bào)道，万柳书院总(zǒng)共301户，而且早已售罄。如果该报道属(shǔ)实，说明这些(xiē)房子12是什么意思(zi)实际上都(dōu)是(shì)卖出去了的，是有人住(zhù)的。

　　那为什么中(zhōng)国(guó)信达的拍卖页面(miàn)上又注明这75套房(fáng)子是“未出(chū)售”的状态呢？只能(néng)说(shuō)明这些(xiē)房(fáng)子(zi)根本(běn)没有(yǒu)网签，也没有房产证(zhèng)！

　　第一财经的报(bào)道证实了(le)上述内容。有豪宅中介(jiè)透露，中赫集团早(zǎo)就把这75套房子抵押出(chū)去，现在(zài)还没(méi)资(zī)金(jīn)解抵押(yā)，所以不(bù)能网签、没办房(fáng)本。

　　作为(wèi)海淀的顶级豪宅，最强学区房，万柳书院的(de)业(yè)主(zhǔ)基本(běn)都是北京的高(gāo)端人士，柳传志、丁磊等知(zhī)名商业(yè)大(dà)佬也是万柳书院的业主。另据地产自媒体“地产八(bā)卦女”爆(bào)料，万(wàn)柳书(shū)院的(de)业主(zhǔ)中，还有不少(shǎo)中赫集团(tuán)的高管、合作(zuò)伙(huǒ)伴、亲戚朋友等。

　　由此，不(bù)少(shǎo)网友感叹，“富(fù)人也被精准收割了！”

　　不过，如果这些业(yè)主(zhǔ)确实(shí)已经支付价款并(bìng)实际占有，那(nà)么(me)，中(zhōng)国信(xìn)达转让这笔不良债权回(huí)本的愿望，或将泡汤(tāng)。这次拍(pāi)卖损失最(zuì)大(dà)的，没准还是债主中国信达。

　　根据相关法律规定，民事执行中，业主已(yǐ)经(jīng)支付(fù)价款并实际(jì)占有，但未办理过户手续的，如果业主没(méi)有过错，人民法院(yuàn)不得查(chá)封、扣押、冻结，已经(jīng)查封的可以向法院提出执(zhí)行异议申请(qǐng)，请求法院解除(chú)查封，同时可以(yǐ)联合起诉开(kāi)发(fā)商，要(yào)求(qiú)退还购(gòu)房款或办理(lǐ)房产证，并(bìng)承(chéng)担违约责任。

　　此外，今年4月(yuè)，人民法院报公布(bù)《最高人民法院关(guān)于商品房消费(fèi)者(zhě)权利保护问(wèn)题的批复》，以司法解释的方(fāng)式明确了购(gòu)房人的优先权(quán)：

　　商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付(fù)全部价款，主张其房屋交付请求(qiú)权优(yōu)先于(yú)建设工程价款优先(xiān)受偿(cháng)权、抵(dǐ)押权以及其他债权(quán)的，人(rén)民法院(yuàn)应当予(yǔ)以支持。只支付了部分价款的商品房消费者，在一审(shěn)法庭辩(biàn)论终结前已实际支付剩余价款的，可以(yǐ)适用前款规定。

　　也就是说，如果这75套房子均为“已售未网(wǎng)签”，那么(me)这笔不良(liáng)债权，实际上是个烫(tàng)手(shǒu)山芋。可能(néng)不仅不能卖出(chū)去回本，抵押的这(zhè)75套房子，还(hái)会被业主(zhǔ)讨回去。

　　中国信(xìn)达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的(de)“劳斯(sī)莱斯(sī)”

　　成了(le)“老(lǎo)赖”

　　这(zhè)次债(zhài)权公司中国信达申请不良债权转让，可以追溯(sù)到(dào)金谷信托踩雷赫(hè)华恒瑞(ruì)。

　　天眼查显示(shì)，目前中国(guó)信达已经成为(wèi)赫华恒瑞(ruì)唯一股(gǔ)东。但(dàn)此前，赫(hè)华恒瑞为中赫集团旗下子公司。2019年4月22日(rì)，中赫集团、中(zhōng)赫置地等选择(zé)退出了(le)赫华(huá)恒(héng)瑞的(de)股东行列，中国金(jīn)谷国际信托有限责任公司成(chéng)为(wèi)了(le)唯一(yī)股东，后者由中国信达资产管(guǎn)理(lǐ)股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他房企，中赫集团既没有很大规模，也没有(yǒu)很(hěn)高的国民(mín)知名度，但却(què)在北(běi)京豪(háo)宅圈留下一个(gè)个传(chuán)说(shuō)。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集(jí)团进入北京的(de)第一个豪宅项(xiàng)目(mù)，2011年(nián)，中赫置(zhì)地推出钓(diào)鱼岛七号院3号楼，高达(dá)30万/平米的(de)天(tiān)价，成为当时京城(chéng)最(zuì)贵的楼盘，引发了市(shì)场(chǎng)强烈震惊(jīng)。

　　随后开发的万柳(liǔ)书院，更是被誉为“北京(jīng)海淀顶(dǐng)端豪(háo)宅(zhái)”。2012年，中(zhōng)赫置地以(yǐ)26.3亿元，溢(yì)价(jià)率40.9％，从融创、保利、万科(kē)等大(dà)型知名房企手中，抢(qiǎng)下(xià)了北京(jīng)万柳地块，成为北京当(dāng)年的“双料地(dì)王”。很快，万柳书(shū)院就以神秘(mì)高端的姿(zī)态(tài)杀入市场(chǎng)，无论是一块块从荷兰运回来的灰(huī)砖垒起来(lái)的五米高墙，还是(shì)每棵成本超6万的成年银杏树(shù)，还是每平(píng)米20万元的价格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的(de)墙、西宸的缸(gāng)、霄八(bā)的(de)顶儿、融创的湖(hú)、紫辰院的树、北平(píng)府的(de)院儿(ér)。”从这句顺(shùn)口(kǒu)溜(liū)中(zhōng)，就可(kě)看出其在北京豪宅圈的地位。2014年末上市(shì)的它(tā)，对手是当时有名的融创观(guān)澜嘉苑、佳兆业(yè)广场、恒大华府等，现如今，它远远超过这些对(duì)手(shǒu)。

　　去年，万柳书院(yuàn)一(yī)套(tào)300平米的法拍房(fáng)，最终成交价(jià)1.09亿(yì)、单价(jià)达到惊人的36万元/平(píng)米，说明万柳(liǔ)书院(yuàn)虽然已经推出了8年之久，但其依旧(jiù)在北(běi)京豪宅圈备受追捧(pěng)。

　　中(zhōng)赫集团(tuán)开(kāi)发的豪宅，也(yě)吸(xī)引了不少知名(míng)人士，如知名演员宋丹(dān)丹，就(jiù)住在钓鱼台七(qī)号院。而柳(liǔ)传志、丁磊等知名商业大(dà)佬则居住在万柳(liǔ)书院。

　　几大豪宅的成(chéng)功奠定了中(zhōng)赫集团的“高端路线”，也因此(cǐ)，它被外界(jiè)贴(tiē)上了，“卖(mài)北京(jīng)城(chéng)最贵(guì)的房，拿北京(jīng)城最贵(guì)的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的(de)标签。

　　但隐藏在豪(háo)宅开发商光(guāng)环的背后，这个地产界“劳斯莱(lái)斯”却多次(cì)成为被(bèi)执行人，被执行(xíng)标(biāo)的高(gāo)达11亿。

　　今年(nián)年初，因为履行能力而拒不履行生效法律文书(shū)确定义(yì)务，中赫(hè)集团正(zhèng)式成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北京国安(ān)坑了？

　　中赫集团如今沦落到(dào)这(zhè)个地步，其(qí)实是有迹可循的。

　　事实上，早(zǎo)在(zài)今年年初“万(wàn)柳书院少(shǎo)爷”走红之时，深(shēn)蓝财经(jīng)就(jiù)曾(céng)深挖出(chū)背后的中(zhōng)赫集团，发现其深陷财(cái)务危机。

　　从知名豪(háo)宅的开发商到(dào)沦为“老赖”，中(zhōng)赫集团实控人(rén)周金辉的人(rén)生(shēng)轨(guǐ)迹(jì)跟(gēn)着急转(zhuǎn)直下。而(ér)追根(gēn)溯源，这(zhè)个转折点，就(jiù)在于收购北京国(guó)安。

　　近十年来，房企纷纷(fēn)开始了多(duō)元(yuán)化转(zhuǎn)型，但转(zhuǎn)型之路并不好走。早在2008年开始，中赫集团就尝试过多元化(huà)业务，先后进(jìn)军(jūn)能源市场、团购网站，但最终都(dōu)惨淡收场。最终，周金辉将转型的目光，放到(dào)了体育领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂蚁金服与(yǔ)IDG资本退(tuì)出后，中赫集团以35.5亿元参股国安足球俱乐部(bù)64％股(gǔ)权，成为国(guó)安(ān)的新东(dōng)家。接着在2021年6月(yuè)，中赫集团从中(zhōng)信集(jí)团手(shǒu)中拿下北(běi)京国(guó)安俱乐部36％股权，至此(cǐ)拿下北京(jīng)国安俱乐部全(quán)部(bù)股权。如果北京国(guó)安的估值一(yī)直没(méi)变(biàn)，那么中赫集团拿(ná)下北京国安，总(zǒng)计(jì)花费(fèi)了约55.5亿。

　　看到(dào)这(zhè)里(lǐ)，有人也许(xǔ)会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的(de)是这(zhè)样，中赫为什么(me)又要质(zhì)押股权呢？

　　2017年以来，中赫集(jí)团及其(qí)实控人周金(jīn)辉夫妇将(jiāng)其手中的(de)中赫(hè)集团股(gǔ)份质押陆续质押，据企查查显示，目前(qián)中赫(hè)集(jí)团共有11条股权出(chū)质(zhì)记录(lù)。质权人包(bāo)括(kuò)海金(jīn)商业保(bǎo)理(lǐ)、北京建工、山(shān)东国际信托(tuō)、中融信托、中信(xìn)建设(shè)等。

　　这与入(rù)主北(běi)京国(guó)安的时间完全吻合。

　　然而，入主北京国安后，不(bù)仅国安的经营状况没有(yǒu)得(dé)到(dào)改善，中赫集团(tuán)也被(bèi)拉入泥淖(nào)。

　　据(jù)北京产权交(jiāo)易所官网信息(xī)显(xiǎn)示，2020年，北京(jīng)国安足球俱乐(lè)部实(shí)现营业(yè)收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末(mò)，该俱乐部资产总计5.38亿(yì)元，总负(fù)债18.51亿元(yuán)。

　　为了缓解资金压力(lì)，中赫集团和(hé)周金(jīn)辉夫妇(fù)还在持续质(zhì)押手中的中赫(hè)集(jí)团股份，但国安(ān)和中赫的经营状况却持续没有好转(zhuǎn)。

　　不仅中(zhōng)赫集团被5次列被执行人，执行(xíng)标的高达11亿，北京国(guó)安(ān)也3次与(yǔ)中赫集团、中赫置地(dì)、及中赫集(jí)团股(gǔ)东周金(jīn)辉、李彩霞等共同(tóng)成为被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能(néng)力而拒不履行生效法(fǎ)律文书确(què)定(dìng)义务，上述被执行(xíng)人成为(wèi)“老(lǎo)赖(lài)”。只(zhǐ)有北京国安，目前幸(xìng)免于(yú)难(nán)。不过在实控(kòng)人(rén)都成为老(lǎo)赖的情况(kuàng)下，被(bèi)执行10个(gè)多(duō)亿的(de)北(běi)京国安，又如何能独善其身？

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