万柳书(shū)院，暴雷了(le)。

　　今年(nián)年初“万(wàn)柳少爷”的意外走(zǒu)红，让(ràng)这个位(wèi)于北京(jīng)海淀的豪宅被全国(guó)知晓，其(qí)背后曾(céng)宣称要(yào)做地产界“劳斯莱斯”的神秘开发商——中赫集(jí)团，也被拉向台前。

　　而如今，万(wàn)柳书院再(zài)次受到舆论关(guān_D是什么意思，_3是什么意思)注，起因中赫(hè)集(jí)团(tuán)成了共(gòng)同债务人被(bèi)中国(guó)信达追债，中国信(xìn)达(dá)为了收回(huí)钱(qián)款(kuǎn)不得不将中赫(hè)抵押的75套(tào)万柳(liǔ)书(shū)院豪宅拍(pāi)卖。可问题(tí)是(shì)，这些房子(zi)早(zǎo)已售出，业主并非中赫集团，那些(xiē)真正斥巨资购入房产的有(yǒu)钱人，房子现在(zài)莫名奇妙(miào)地(dì)被拍卖，算(suàn)是被割了！

　　截(jié)至发稿，暂未(wèi)看到(dào)这些(xiē)业主的(de)维权信息，难怪有网友调(diào)侃：“富(fù)人被(bèi)割韭菜(cài)的时候(hòu)，他们的姿势都那(nà)么优雅。”

　　不(bù)过(guò)事件背后(hòu)，可(kě)能(néng)没(méi)你想象(xiàng)的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可(kě)能还是债主(zhǔ)

　　“北京豪宅的(de)尽头(tóu)是万柳书院(yuàn)”，但(dàn)谁(shuí)都没想到，这个位于海淀核(hé)心区位(wèi)，名校(xiào)环绕(rào)的(de)顶(dǐng)级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现(xiàn)，中国(guó)信达在京东拍卖上(shàng)，上架(jià)了“北京赫华恒瑞(ruì)房地产开发(fā)有限(xiàn)公(gōng)司不良债权转让项目”，债权(quán)总额高达(dá)近47亿，该(gāi)项目的抵押物中，包括75套万柳书院(yuàn)住(zhù)宅。

　　据京东拍卖(mài)显示，上(shàng)述不(bù)良(liáng)债权转(zhuǎn)让项(xiàng)目(mù)的处置主体是中国信达(dá)资产管(guǎn)理(lǐ)股份有限公司北京(jīng)市分公司(sī)（下称中国信达北分），处置的是对北京(jīng)赫(hè)华(huá)恒瑞房地(dì)产开发有限公司（下称赫华(huá)恒瑞）的(de)不良债(zhài)权。截至2023年1月31日，债权(quán)金额约为(wèi)46.95亿元(yuán)人(rén)民币，其中债权本金(jīn)37.50亿元(yuán)。中赫(hè)集团有限公司是共同债务人(rén)。目前，该项(xiàng)目已(yǐ)有1万次围观，35名意向人。

　　从表面上看(kàn)，这就是一(yī)起中国信达北分讨债的(de)故(gù)事(shì)，但实际上，75套豪(háo)宅的背后暗藏秘(mì)密(mì)。

　　据此(cǐ)前(qián)媒体报道，万柳书(shū)院总共301户，而(ér)且早已售罄。如果(guǒ)该报道(dào)属实，说明这些房子(zi)实际上都是卖出(chū)去(qù)了的(de)，是有人住(zhù)的。

　　那为(wèi)什么中国(guó)信达的拍卖页(yè)面上又注明这(zhè)75套房子是“未出售”的状态呢(ne)？只能说明这些(xiē)房子(zi)根本没有网签，也没有房(fáng)产证(zhèng)！

　　第一财经的(de)报道证(zhèng)实了上述(shù)内容。有豪宅中介透(tòu)露，中赫(hè)集团早(zǎo)就把这75套房子抵(dǐ)押出去，现在还没资(zī)金解抵押，所(suǒ)以不能网(wǎng)签、没(méi)办房本。

　　作(zuò)为海淀(diàn)的顶级(jí)豪宅，最(zuì)强学区房，万柳书院(yuàn)的业主(zhǔ)基本都是(shì)北京的高端人士，柳传(chuán)志、丁磊等知名商业大佬也是(shì)万柳书院的业主(zhǔ)。另据地产自媒(méi)体“地(dì)产八卦女”爆料，万柳书院的业(yè)主中，还有(yǒu)不(bù)少中赫(hè)集团的高管、合(hé)作伙伴(bàn)、亲戚朋友等(děng)。

　　由此，不(bù)少网友感(gǎn)叹，“富人也被精准收割(gē)了！”

　　不过，如(rú)果(guǒ)这些业主确实已经支(zhī)付价(jià)款(kuǎn)并实际占有，那(nà)么(me)，中国(guó)信达转让这笔(bǐ)不良债权回本的愿望，或将泡汤。这(zhè)次(cì)拍卖损失(shī)最大的(de)，没准还是债主中国信(xìn)达。

　　根据相(xiāng)关法律(lǜ)规定，民事(shì)执行中，业主已经(jīng)支付价款(kuǎn)并实际占有，但未办(bàn)理过户(hù)手续的，如果业主没有过错，人(rén)民(mín)法(fǎ)院(yuàn)不(bù)得查封(fēng)、扣(kòu)押、冻结，已经查封的可以向法院提出执行异议申请(qǐng)，请求法院解除查(chá)封，同时(shí)可以联合起诉开发商，要求退还购房款或(huò)办(bàn)理(lǐ)房产证，并承担违约责任。

　　此外，今年4月，人民法院报公布(bù)《最高人(rén)民法院关于(yú)商品房消(xiāo)费者权利保护问题的批复》，以(yǐ)司法解释(shì)的方式明(míng)确(què)了购房人的(de)优先权：

　　商品(pǐn)房消费(fèi)者以居住为目的购买房屋并已支付全(quán)部价款(kuǎn)，主(zhǔ)张其房屋交付请求(qiú)权(quán)优先(xiān)于建设工程价款(kuǎn)优先(xiān)受偿(cháng)权、抵押权(quán)以(yǐ)及(jí)其(qí)他债权的，人(rén)民法院应当予以支(zhī)持(chí)。只支付了部分价(jià)款的商品房消费(fèi)者(zhě)，在一(yī)审法(fǎ)庭(tíng)辩论终结前(qián)已实(shí)际支付剩余价款的(de)，可以适用前款规定(dìng)。

　　也就是说，如(rú)果这(zhè)75套房子均为“已售未网签(qiān)”，那么(me)这笔(bǐ)不(bù)良债权，实(shí)际上是个烫手山芋。可(kě)能不仅(jǐn)不(bù)能卖(mài)出去回本，抵(dǐ)押的这75套房子，还会被业主讨(tǎo)回(huí)去。

　　中国信达，将会(huì)赔(péi)了夫(fū)人又折(zhé)兵？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳斯(sī)莱(lái)斯”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这(zhè)次债(zhài)权公(gōng)司中国信达申(shēn)请不良债权转让，可(kě)以(yǐ)追溯到金(jīn)谷信托踩(cǎi)雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前(qián)中(zhōng)国信达已经成为赫华恒瑞唯一股东。但此前，赫华(huá)恒(héng)瑞为(wèi)中赫集团旗下子公(gōng)司。2019年4月(yuè)22日，中赫集团、中(zhōng)赫置地等(děng)选择(zé)退(tuì)出了赫(hè)华恒(héng)瑞的(de)股东行列(liè)，中国金谷国际信(xìn)托(tuō)有限责任公司(sī)成为了唯一(yī)股东，后者由中国(guó)信达资(zī)产管(guǎn)理股(gǔ)份有限公(gōng)司持股93.75％。

　　作(zuò)为房(fáng)地产(chǎn)开发商，相(xiāng)较其他(tā)房企(qǐ)，中(zhōng)赫集团既没有很大(dà)规模，也没有很高的(de)国(guó)民(mín)知名度，但却(què)在(zài)北京豪宅圈留(liú)下一个个传说。

　　如(rú)钓鱼台七(qī)号院(yuàn)，作为中赫(hè)集团进入北京的(de)第一个豪宅项目，2011年，中赫(hè)置地推出钓鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米的天价，成为当时京城最贵的楼盘，引发了市场强(qiáng)烈震(zhèn)惊(jīng)。

　　随后开发的万柳书院(yuàn)，更(gèng)是被(bèi)誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年(nián)，中赫(hè)置地(dì)以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保(bǎo)利(lì)、万科等大型知名房企手中(zhōng)，抢(qiǎng)下了(le)北京万柳(liǔ)地块，成为北京当年的“双料地王”。很快，万(wàn)柳书(shū)院就以神秘高端(duān)的姿态(tài)杀(shā)入市场，无论是一块块从荷兰(lán)运回来的灰砖垒起来的五米高墙，还是每棵成(chéng)本超6万的成年银杏(xìng)树，还是每平米20万元(yuán)的(de)价格，都(dōu)令(lìng)业内(nèi)外震(zhèn)撼不已。

　　“万柳的墙、西(xī)宸的(de)缸、霄八(bā)的顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北平府的院(yuàn)儿。”从这句顺口溜(liū)中，就可看出(chū)其在(zài)北(běi)京豪宅圈(quān)的(de)地位。2014年末(mò)上市的它，对手是当时有(yǒu)名的(de)融创(chuàng)观澜嘉苑、佳兆业(yè)广场、恒大华府等，现如(rú)今，它远远(yuǎn)超(chāo)过这些对手(shǒu)。

　　去(qù)年，万柳书院一套(tào)300平米的法拍房，最(zuì)终成(chéng)交价1.09亿(yì)、单价达(dá)到惊人的36万元/平米，说明万柳(liǔ)书院虽然(rán)已(yǐ)经推出(chū)了(le)8年之久(jiǔ)，但其依旧在北京(jīng)豪宅(zhái)圈备受(shòu)追捧。

　　中赫集团开发(fā)的豪宅，也吸引了不少知名人士，如知名演员宋丹丹，就(jiù)住在钓鱼台(tái)七号院。而柳传志(zhì)、丁磊等(děng)知名商业大(dà)佬则居住在万(wàn)柳书院(yuàn)。

　　几大豪宅的成功奠定(dìng)了中赫(hè)集团(tuán)的“高(gāo)端(duān)路线”，也(yě)因此，它被外界贴上了(le)，“卖(mài)北京城最贵的房，拿(ná)北(běi)京城最贵的(de)地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在(zài)豪宅开发(fā)商光环(huán)的(de)背后，这个地产界“劳斯莱斯”却多(duō)次成为被执行人，被执行标的高(gāo)达11亿。

　　今年年初，因为履(lǚ)行能力而(ér)拒不履行生效(xiào)法律文(wén)书确(què)定义务，中赫集团正式(shì)成了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫被北京(jīng)国安坑了？

　　中(zhōng)赫集团如今沦落到(dào)这个(gè)地步，其实是有迹可循的。

　　事实上，早(zǎo)在今年年初“万柳书院少爷”走红之时，深蓝财(cái)经就曾深挖出背后(hòu)的中赫集团(tuán)，发(fā)现其深陷财(cái)务(wù)危机。

　　从知(zhī)名(míng)豪(háo)宅的开(kāi)发商(shāng)到沦为“老赖”，中赫集(jí)团实控人(rén)周(zhōu)金辉的人生轨(guǐ)迹跟着急转(zhuǎn)直下(xià)。而追根溯源(yuán)，这(zhè)个转折点，就在于收购北京国安。

　　近(jìn)十年来，房企纷(fēn)纷开始了多元化转(zhuǎn)型，但转型(xíng)之(zhī)路并不好走(zǒu)。早在2008年(nián)开始，中赫集团(tuán)就尝试过多元化业务，先后(hòu)进(jìn)军(jūn)能(néng)源市(shì)场(chǎng)、团购网站，但最终都惨淡收场。最终(zhōng)，周金辉将转型(xíng)的目光，放到(dào)了(le)体(tǐ)育领域。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金(jīn)服与IDG资本退出后(hòu)，中赫集团(tuán)以35.5亿(yì)元(yuán)参股国安足球俱乐部64％股权，成为(wèi)国安的新东(dōng)家。接着在2021年6月，中赫集团(tuán)从中信集团手中拿下北京国安俱乐(lè)部36％股(gǔ)权，至此拿下北京(jīng)国安俱乐部(bù)全部股权。如果(guǒ)北京国(guó)安的(de)估值一直没变，那么中赫集团拿下(xià)北京国安(ān)，总(zǒng)计(jì)花费了约(yuē)55.5亿(yì)。

　　看到这里，有(yǒu)人也许(xǔ)会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是(shì)这样，中赫为什(shén)么又要质押股权呢(ne)？

　　2017年以来(lái)，中赫集团及其(qí)实控人周金(jīn)辉夫妇将其(qí)手中的中赫集团股份质押陆(lù)续质押，据企查(chá)查显示，目前中赫集团共有(yǒu)11条(tiáo)股权(quán)出质(zhì)记录。质权人包括海金商(shāng)业(yè)保(bǎo)理、北京(jīng)建工、山东国(guó)际信(xìn)托、中(zhōng)融(róng)信托(tuō)、中信建设(shè)等。

　　这与入主北京(jīng)国(guó)安(ān)的时间完全吻合(hé)。

　　然而，入主北京国安后，不仅国安的(de)经营(yíng)状况没有得到改善，中(zhōng)赫集(jí)团也(yě)被拉入(rù)泥(ní)淖。

　　据北(běi)京产权交易所(suǒ)官网(wǎng)信(xìn)息显示，2020年，北(_D是什么意思，_3是什么意思běi)京(jīng)国(guó)安足(zú)球俱(jù)乐部实现营业收(shōu)入(rù)1.03亿元，净利(lì)润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部(bù)资(zī)产总计5.38亿(yì)元，总(zǒng)负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中赫集团和周金辉(huī)夫(fū)妇还(hái)在持续质(zhì)押手中的中赫集团(tuán)股份，但国安和中赫的经营(yíng)状(zhuàng)况却(què)持(chí)续没(méi)有好转。

　　不(bù)仅中赫集(jí)团(tuán)被5次列被执行(xíng)人，执行标的(de)高达11亿，北京国安也3次与中赫集团、中赫置地、及(jí)中赫集(jí)团股(gǔ)东周金辉、李彩(cǎi)霞等(děng)共同成为(wèi)被(bèi)执行人，执(zhí)行标(biāo)的约10.45亿(yì)。

　　今年1月(yuè)，因为履行能力而拒不履(lǚ)行生效法律(lǜ)文书确定义务(wù)，上述被(bèi)执(zhí)行人成(chéng)为“老赖”。只有北(běi)京国安，目前幸免于难。不过在实控人都成为老赖(lài)的情况下(xià)，被执(zhí)行10个多亿的北(běi)京(jīng)国(guó)安(ān)，又如何能(néng)独善其身？

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