近两年火爆的创(chuàng)新产品公(gōng)募REITs进入密集分红期，近日(rì)7只REITs陆(lù)续迎来除(chú)息日(rì)，公募REITs整体呈(chéng)现出高比例稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供(gōng)分配金额的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多(duō)位业(yè)内人士对此表示，强制分红机(jī)制(zhì)是公募REITs主(zhǔ)要特(tè)征(zhēng)之一，稳定分(fēn)红(hóng)体现出该类产品长期投资价值，通过观测经(jīng)营活动现金流、可供分配现金等指标，也是观察REITs项目(mù)底(dǐ)层资产运营情况(kuàng)的“窗口”。他们(men)也提醒普通投资者注意，与产权类(lèi)项目相比，特(tè)许经营REITs项目(mù)在(zài)经(jīng)营权到期后不再产生现金收(shōu)益，特(tè)许经营权分红目前已包含(hán)了利润分配和本金的归还，在选择(zé)投资标的(de)时应了解资(zī)产类型和分(fēn)红的特征(zhēng)。

　　15只公(gōng)募REITs产品分红

　　平均分红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密集(坚持做核酸有无必要，有没有必要做核酸jí)分红期(qī)，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除(chú)息日，此外(wài)尚有6只REITs实(shí)际分配情(qíng)况尚未(wèi)公布(bù)。整(zhěng)体来看，公募REITs呈现出了(le)高比(bǐ)例的稳定分(fēn)红，15只公告(gào)2022 年可(kě)供(gōng)分(fēn)配金额的(de)公募REITs产品中，2022年全(quán)年分配(pèi)金额占可供分(fēn)配(pèi)金额比(bǐ)例平均为98.89％，且绝(jué)大部分分(fēn)配比(bǐ)例在(zài)96％以上(shàng)。

　　中金基(jī)金相关负(fù)责人对此(cǐ)表示(shì)，投资(zī)公募REITs的主(zhǔ)要(yào)收益(yì)来源为持有期(qī)分(fēn)红收益，以(yǐ)及基金份额(é)交易价格的变化(huà)。基金(jīn)份(fèn)额二级市场价格(gé)受(shòu)到公募REITs资产运营情况及市场(chǎng)因(yīn)素的综合影响(xiǎng)，较(jiào)易引起(qǐ)波(bō)动。与此相比，基金(jīn)分红预期则更(gèng)有规律可循。公募(mù)REITs的分红主要来自(zì)基础设施(shī)资产的经营现金流，投资人通过基(jī)金(jīn)募(mù)集材料和信息披露文件，结合行(xíng)业及市场情(qíng)况，可以分(fēn)析基础设施项目的经营业绩(jì)，作为进(jìn)行投资决(jué)策(cè)的重要(yào)参(cān)考。

　　“相对于基金份额二级(jí)市场(chǎng)价格变化导致的浮盈或浮亏，分红作(zuò)为基金份额持有人实(shí)际获(huò)得的现金收(shōu)益(yì)，对(duì)于长期投资(zī)者更具参考价值。”中金基金相关负责人称。

　　平(píng)安(ān)基金REITs 投资中心运(yùn)营高级副(fù)总监李华平也表示，根据《公开募集(jí)基础设施(shī)证券投(tóu)资基金指引(yǐn)（试行）》及相(xiāng)关法规要求(qiú)，基础设施基金应当将90％以上合并后基(jī)金(jīn)年度可分配金额以现金形式分配给投资者，强(qiáng)制分红机制是公(gōng)募REITs的主(zhǔ)要特(tè)征(zhēng)之一，稳定(dìng)的分(fēn)红机制体现(xiàn)出REITs产品(pǐn)长期(qī)投资价值。

　　中航基金也认为，从投资(zī)角度来(lái)看，基础设施公募(mù)REITs同(tóng)时具备(bèi)“股性”和“债性”双(shuāng)重特点。二级市(shì)场(chǎng)价格(gé)反(fǎn)映这类(lèi)产品“股性”的一面，分红(hóng)体(tǐ)现了这类(lèi)产品(pǐn)的“债性”特点(diǎn)。公募REITs有(yǒu)强制分红要求，分红(hóng)类似(shì)于债券(quàn)派息，但不等同于债券的固定利息回报(bào)，而是(shì)由可供分配现金决定(dìng)。

　　从(cóng)机构投资者的(de)角度来看，一方面是公募REITs丰富(fù)了(le)机构投资者的投资品类，为(wèi)资产配置多元化(huà)提(tí)供(gōng)抓手(shǒu)，具(jù)有较强的(de)配置价值。另一方(fāng)面，公(gōng)募REITs的(de)分红能(néng)够帮助机构(gòu)投资者稳定(dìng)收益。机构(gòu)投资者公募REITs能够(gòu)通过(guò)分红获取相对于投资债券相对高的收益(yì)性(xìng)，在有效控制风险的前提下，增(zēng)厚(hòu)资产(chǎn)包收益，起(qǐ)到投资“压(yā)舱石(shí)”的作(zuò)用。

　　分红除了投资收益“落袋(dài)为安(ān)”外，市场对于未来分红水平的预期，也(yě)是影响REITs基金二(èr)级市场价格走势(shì)的关键因(yīn)素(sù)之一(yī)。

　　从近期公募(mù)REITs的二级(jí)市坚持做核酸有无必要，有没有必要做核酸场(chǎng)表现看(kàn)，截至4月21日，今(jīn)年以来中证REITs（收盘）指数收(shōu)于975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未跑赢主要(yào)股(gǔ)票和债券宽(kuān)基指数。

　　“截至(zhì)2023年(nián)3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部(bù)分产品受宏观经(jīng)济的影(yǐng)响，可分配金(jīn)额完成率不达预期，一(yī)定程度上(shàng)影响了(le)公募REITs二级市场的(de)价格(gé)。”李华平称(chēng)，公募(mù)REITs二(èr)级市场(chǎng)的价格波动(dòng)受(shòu)多(duō)重因素的影响，投资收益是影响REITs二级市(shì)场价格的(de)主要(yào)因素(sù)之一，而稳定的分红有利于吸引(yǐn)投资者参与公募REITs二(èr)级市场的投资。

　　中金(jīn)基金相关负责人也表示(shì)，近(jìn)期经济预期恢复，一方面市场热点呈(chéng)现向股票和债券回(huí)归的过程(chéng)；另(lìng)一方面，基础设施项目的(de)经营业绩相对经济活(huó)力的改善有一定的滞后性。

　　此(cǐ)外，公(gōng)募REITs在分红除权日，将对基金(jīn)份额的开盘指导价(jià)做调减处(chù)理，调减金额根据单(dān)位基金份(fèn)额的分红金(jīn)额(é)进行计(jì)算(suàn)。除权操(cāo)作是对分红前后基金份额净值变(biàn)化的修正，使投资人在基金分(fēn)红前后(hòu)均可以获得公平(píng)的投资机会。

　　“分红可增强投资者(zhě)长期投(tóu)资的信(xìn)心，同时需(xū)结合持有产(chǎn)品的特性，关(guān)注二级市场扰动对整体收益的影响程度。”中航基金相关(guān)人士(shì)也称。

　　特许(xǔ)经营权分红(hóng)包括利润分配和本金归还(hái)

　　普通投资者应了解底层资(zī)产情况

　　多位业(yè)内人士还提(tí)醒(xǐng)，与现有公募(mù)基(jī)金分(fēn)红前提是本金之上(shàng)的增值(zhí)部(bù)分不同，特许经营权REITs基(jī)金运作(zuò)期间(jiān)的“分红”界定为“分派(pài)”更为准确，分派的是本金(jīn)与增值两个部分，两个部分之间的(de)比例是变动的，与现有公募基金分红差异很(hěn)大(dà)，大多数普(pǔ)通投(tóu)资(zī)者可能把(bǎ)“分派”金额误认为是(shì)持续分红(hóng)。一旦30年、40年(nián)、50年、60年等(děng)合同(tóng)年(nián)限(xiàn)到期(qī)后基金价值面(miàn)临极大不确定(dìng)性，这是该类投资(zī)者应该注意的情况。

　　李华平表(biǎo)示，目前公募(mù)REITs主要有特许经营权类(l坚持做核酸有无必要，有没有必要做核酸èi)和产权类两大资产类型，持有产权(quán)类产(chǎn)品的(de)收(shōu)益(yì)主要包括每年的现金分红(hóng)及资(zī)产增值的收(shōu)益，而持(chí)有特许经营类产(chǎn)品(pǐn)的收(shōu)益(yì)主要来自项目每年的现金分红。其(qí)中，特(tè)许经营权类资产的分红(hóng)包(bāo)括了利润分配和本(běn)金(jīn)的归(guī)还，两(liǎng)者的比率(lǜ)也是变动的，对(duì)特许(xǔ)经营权类资产的公(gōng)募REITs可以(yǐ)内部收益(yì)率（IRR）来(lái)衡量投资收益。普通投资者在选择(zé)投(tóu)资标的时，应(yīng)了解公募REITs底层(céng)资产的类型。

　　中航基金也表示(shì)，从细分(fēn)来看，各类公募REITs分红(hóng)因底层资产属(shǔ)性不同而形(xíng)成区别。特许经(jīng)营权类的公募REITs产品因其分红相当于包含“本(běn)金+收益(yì)”，分红(hóng)相对较(jiào)多，债性偏强。而产权类的公募(mù)REITs分红主要为(wèi)“收益”，更(gèng)看重底层(céng)资产(chǎn)的价值(zhí)增值(zhí)，所以相(xiāng)对股性偏强。普通投资(zī)者在选择公募(mù)REIT时，需(xū)要考虑底层资产(chǎn)属性，对所选择产(chǎn)品的二级市(shì)场(chǎng)价格和分红有(yǒu)合理(lǐ)预期(qī)。

　　中(zhōng)金基金相(xiāng)关负(fù)责(zé)人(rén)也认为，与产权类项(xiàng)目相(xiāng)比，特许经营项(xiàng)目在经营权到期(qī)后不再能产生现(xiàn)金收(shōu)益(yì)，因(yīn)此将可(kě)供分(fēn)配金额的分配理(lǐ)解(jiě)为(wèi)“分派”比(bǐ)“分(fēn)红”更加准确。基于这个特(tè)点(diǎn)，剩余经营(yíng)期限较短(duǎn)的特许经营项目，通常(cháng)具备更高的分派率水(shuǐ)平。对于剩余期限较长的特许(xǔ)经营权项(xiàng)目(mù)，即使分派率(lǜ)相对较低，也有足(zú)够年(nián)限收(shōu)回(huí)本金并(bìng)取得收益。

　　中(zhōng)金基金该负(fù)责人提醒投资者注(zhù)意，特许经营权(quán)项(xiàng)目的分派(pài)金额包(bāo)含了(le)投资(zī)本金，在不进行扩募的(de)情况下，基金份额单(dān)价随着(zhe)分(fēn)派进度逐(zhú)年(nián)下(xià)降是(shì)正常(cháng)现象，投(tóu)资特许经营权REITs的收益来自项目剩余期(qī)限产生(shēng)的现金(jīn)流。

　　“与特许经营项目相比，产(chǎn)权类项目的土地(dì)或建(jiàn)筑的(de)剩(shèng)余(yú)使用年(nián)限一(yī)般较长，再加上到(dào)期后通过对(duì)建筑的更新改造(zào)或补缴(jiǎo)土(tǔ)地(dì)出让(ràng)金等(děng)追加(jiā)投资(zī)，有机会(huì)进一步延长(zhǎng)经(jīng)营期(qī)限(xiàn)。这种类(lèi)似永续经营的假设反映在基础资(zī)产(chǎn)的估值上，使产权(quán)类REITs具备更显著的资产(chǎn)投资属(shǔ)性(xìng)。”该(gāi)负责(zé)人称。

　　观测内(nèi)部收(shōu)益率等指标

　　评(píng)估(gū)项目底(dǐ)层(céng)资产运营情况

　　在基金分(fēn)红(hóng)的(de)时点，多位业内人士还表示，在产品分红(hóng)期，投(tóu)资者可以观测经营活动现(xiàn)金(jīn)流、可供分配(pèi)现金、内部(bù)收益(yì)率(lǜ)等(děng)指标，来(lái)观察和评估(gū)项(xiàng)目(mù)底(dǐ)层资产的运营情况。

　　中(zhōng)航基金(jīn)表示(shì)，年报指标中，跟(gēn)现金相关的指标有两个：一(yī)是年报中披露的经营活动现(xiàn)金流(liú)，二是可供分配(pèi)现金(jīn)，二(èr)者(zhě)存在本质(zhì)性区(qū)别。经(jīng)营活(huó)动(dòng)产生的现金净流量是(shì)指企业(yè)经营、筹资、投资产(chǎn)生的(de)现金(jīn)流，基于(yú)企(qǐ)业本身经营(yíng)活(huó)动产(chǎn)生；可供(gōng)分配(pèi)的现(xiàn)金实质上是从EBITDA出发，对(duì)非现(xiàn)金影响利润表的项(xiàng)目进行调整(zhěng)，加(jiā)期初现金，最(zuì)终得到的(de)账面现金。

　　李华(huá)平也表示，公募(mù)REITs作为资产(chǎn)配置新(xīn)选择，投资价值体现在相对股债(zhài)市场独(dú)立的(de)资产配置功能，比较适合长期持有。建议投资者对经营权类(lèi)的资产可以更多(duō)关注内部收益率的高低，对产(chǎn)权类的资产更多关注分派率高低。因为公募REITs可分配收(shōu)益主要来(lái)自底层(céng)资产的经营净现金流(liú)，所以底(dǐ)层资产运营(yíng)情况(kuàng)直接影(yǐng)响(xiǎng)投资回报，投资(zī)者(zhě)可(kě)综(zōng)合考虑原始权益人综合实力、运营管(guǎn)理机构(gòu)实力(lì)、公(gōng)募基(jī)金管理人(rén)实力(lì)等(děng)多重因素来选择投资标的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入密集(jí)分红(hóng)期，由于分红交易带(dài)来的短(duǎn)期博弈机会仍在，叠(dié)加此前(qián)市(shì)场接连回调，建议投资者关(guān)注有(yǒu)基本面支撑、填权(quán)效应相对明显(xiǎn)、同(tóng)时分红规(guī)模(mó)较为可观的个券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说明书均会载(zài)明REITs在发(fā)行首年(nián)及次年的可供(gōng)分配(pèi)金(jīn)额预测。投(tóu)资者可以将REITs的实际分红(hóng)金(jīn)额与募集材料中披露预测进行比较分析，结(jié)合经济及市(shì)场(chǎng)的实际环境，对(duì)基础设施(shī)项目的运营业绩及REITs的(de)管理能(néng)力进行判断。”中金基金上述负责人也称。

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