近两年火(huǒ)爆的创新产品公募REITs进(jìn)入密集分红期(qī)，近日7只REITs陆续迎(yíng)来(lái)除息日，公募REITs整(zhěng)体呈(chéng)现出高(gāo)比例稳定分红，15只公告2022 年可(kě)供分(fēn)配金(jīn)额的REITs产品，平均分红(hóng)比(bǐ)例接(jiē)近99％。

　　多位业内人(rén)士对此(cǐ)表示(shì)，强制分红机制是公募REITs主(zhǔ)要特征之一，稳(wěn)定分红体现出该(gāi)类产品长期投资(zī)价值，通过观测(cè)经营活动现金流、可(kě)供(gōng)分配(pèi)现金等(děng)指(zhǐ)标，也是观察REITs项(xiàng)目底层资产(chǎn)运营情况(kuàng)的“窗口(kǒu)”。他(tā)们(men)也提醒(xǐng)普通投资者注意(yì)，与(yǔ)产权类项目(mù)相(xiāng)比，特许(xǔ)经营REITs项目在经(jīng)营权(quán)到期(qī)后不再产生现(xiàn)金收益(yì)，特(tè)许经营权(quán)分(fēn)红目(mù)前已包含(hán)了利润分配和本(běn)金(jīn)的归还，在选择(zé)投资(zī)标的时应(yīng)了解资(zī)产类型和分(fēn)红的特征。

　　15只公募(mù)REITs产(chǎn)品分(fēn)红

　　平(píng)均(jūn)分红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集分(fēn)红期，近日7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚有6只REITs实际分配(pèi)情况(kuàng)尚(shàng)未公布。整(zhěng)体(tǐ)来(lái)看(kàn)，公募REITs呈现出了高(gāo)比例的稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金额的公募REITs产品中，2022年全(quán)年(nián)分配金额(é)占可供分配(pèi)金(jīn)额比例平均为(wèi)98.89％，且绝(jué)大(dà)部分分配(pèi)比例在96％以(yǐ)上。

　　中金(jīn)基金(jīn)相关负责(zé)人对(duì)此表示(shì)，投资公募REITs的主要收益来源为持有期分红收益，以及基金(jīn)份额(é)交易价格的变(biàn)化。基金份额二级市场(chǎng)价(jià)格受到公募REITs资产运营情况及市(shì)场因素的综合影响，较易引起波动。与(yǔ)此(cǐ)相比，基金分红预期则更有规律可循。公(gōng)募(mù)REITs的分红主(zhǔ)要来自(zì)基(jī)础设施资产的经(jīng)营现金流(liú)，投资人通(tōng)过基金募集(jí)材料和信息披(pī)露文件，结(jié)合行(xíng)业及市场情况，可以分析基(jī)础设施(shī)项目(mù)的经(jīng)营(yíng)业绩(jì)，作(zuò)为(wèi)进行投资决策(cè)的(de)重要参考。

　　“相对于基金(jīn)份(fèn)额二(èr)级(jí)市场价格(gé)变(biàn)化导致的(de)浮盈或浮亏，分(fēn)红作为基金份额持(chí)有人实(shí)际获得的现金(jīn)收益，对于长(zhǎng)期投资者更具(jù)参考价值。”中金基(jī)金相关负责人称。

　　平安(ān)基金REITs 投(tóu)资(zī)中心运营高级副(fù)总监(jiān)李华平也表示，根据《公开募集基础设施证券投(tóu)资基金指引（试行）》及相关(guān)法规要求，基(jī)础设施基金应(yīng)当(dāng)将90％以上(shàng)合并后(hòu)基金年度可分配金额以现金形式(shì)分配(pèi)给投资者，强制分红机制是公募REITs的主要(yào)特征之一(yī)，稳定的(de)分红机制体现出REITs产品长期投资价值。

　　中航基金也认为，从投资角度(dù)来(lái)看，基础设(shè)施公(gōng)募REITs同(tóng)时具备“股性”和“债(zhài)性”双重(zhòng)特(tè)点。二级市场价(jià)格(gé)反映这类产品“股性”的一面，分红体(tǐ)现了(le)这类产品的“债性(xìng)”特点。公募REITs有强制(zhì)分红(hóng)要(yào)求，分红类似于债券派息，但不(bù)等同(tóng)于债券的(de)固定利息回(huí)报，而(ér)是由可(kě)供(gōng)分(fēn)配(pèi)现(xiàn)金决定。

　　从机构投资者的角度来看(kàn)，一方面是公募REITs丰富(fù)了机构投(tóu)资(zī)者的投(tóu)资品类，为资(zī)产(chǎn)配置(zhì)多元(yuán)化提供抓(zhuā)手，具有较强(qiáng)的配置价(jià)值。另一方面，公(gōng)募REITs的(de)分(fēn)红能够帮助机(jī)构(gòu)投资者稳定收益(yì)。机构投资者公募(mù)REITs能够通过分红获取相对(duì)于投资债券(quàn)相对高的收益(yì)性，在有效控制(zhì)风险的前提下(xià)，增厚资产(chǎn)包(bāo)收益(yì)，起到投资(zī)“压舱石”的(de)作用。

　　分(fēn)红除了投资收益“落(luò)袋为安”外，市场对于未(wèi)来分红水平的预期，也是影(yǐng)响(xiǎng)REITs基金二级市场价格走势的关键因素之一。

　　从近期公募(mù)REITs的二级市场表现(xiàn)看，截至4月21日(rì)，今年以来中证REITs（收盘(pán)）指数收于(yú)975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主(zhǔ)要(yào)股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分产品受宏观经济的(de)影响，可分(fēn)配金(jīn)额(é)完(wán)成率不达预期(qī)，一定程度上影响了公募REITs二级市场的价格(gé)。”李华平称，公募REITs二级市场的(de)价格波(bō)动(dòng)受(shòu)多(duō)重因素的影响(xiǎng)，投资收益是影响REITs二(èr)级市场(chǎng)价(jià)格的主要因素之一(yī)，而稳定的(de)分(fēn)红(hóng)有利于吸引投资(zī)者参(cān)与公(gōng)募REITs二级市(shì)场的(de)投资(zī)。

　　中金基金相关负责人也表示，近期(qī)经济(jì)预期恢复，一(yī)方面市场热(rè)点呈现向股票和债券回(huí)归的过程；另一(yī)方面，基础设施项目的经(jīng)营业绩相对经济(jì)活力的改善有一定的滞(zhì)后(hòu)性。

　　此外，公(gōng)募(mù)REITs在(zài)分红除(chú)权(quán)日，将对基金(jīn)份额的开盘(pán)指导(dǎo)价做调减处理(lǐ)，调减金额(é)根(gēn)据单位基金份额(é)的分红(hóng)金额(é)进行计算。除权(quán)操作是(shì)对(duì)分红前后基金份额(é)净值(zhí)变(biàn)化的(de)修正，使(shǐ)投资人在基金分(fēn)红(hóng)前后均可以获得公平的投资机会。

　　“分红(hóng)可增强投(tóu)资者长期(qī)投资的(de)信心，同时需结(jié)合持有产(chǎn)品的特性，关(guān)注二(èr)级市(shì)场扰动对(duì)整体收(shōu)益的(de)影响程度。”中航(háng)基金相关(guān)人士也称。

　　特(tè)许经营权分红包括利润分配和本金归还(hái)

　　普(pǔ)通投资者应了解底层资产情(qíng)况

　　多位业内(nèi)人士还(hái)提(tí)醒，与现(xiàn)有公募基(jī)金分红(hóng)前提是本金(jīn)之(zhī)上的增值部(bù)分(fēn)不同，特许经营(yíng)权REITs基金运作(zuò)期(qī)间的“分(fēn)红”界定为“分派”更为准确(què)，分派的是本金与增值两个部分，两(liǎng)个(gè)部分之(zhī)间(jiān)的比例是变动(dòng)的，与(yǔ)现有(yǒu)公(gōng)募基金(jīn)分(fēn)红差(chà)异很大，大多数普通投资者可能把(bǎ)“分派”金(jīn)额误认为是持续分红(hóng)。一旦30年、40年、50年(nián)、60年等合同年限到期(qī)后基金价值(zhí)面(miàn)临极大不确定性，这是(shì)该类投(tóu)资者(zhě)应该注意的情况(kuàng)。

　　李华平表示(shì)，目前公募REITs主要有(yǒu)特许经营权类(lèi)和产(chǎn)权类两大资产类型，持有产权类产品的收益(yì)主要包括每年的现金分红及资产(chǎn)增值的收益，而持有特许经营(yíng)类产品的(de)收益主要来自项目每年的现金(jīn)分红。其(qí)中，特(tè)许(xǔ)经营(yíng)权(quán)类资产的分红包括了利润分配和本金的(de)归还，两者(zhě)的比率(lǜ)也是(shì)变动的(de)，对特许经营权类资产的公募REITs可(kě)以内部收益率（IRR）来衡(héng)量(liàng)投(tóu)资收益。普通投资者在选择投(tóu)资标的时，应(yīng)了解公(gōng)募REITs底层资产(chǎn)的类型。

　　中(zhōng)航基金也表示，从(cóng)细(xì)分来看，各(gè)类公(gōng)募REITs分红因底层资产属(shǔ)性不同而形(xíng)成区别。特许经营权(quán)类的(de)公募REITs产(chǎn)品因(yīn)其分(fēn)红相当于包含“本金+收(shōu)益(yì)”，分红相对较多，债性(xìng)偏强。而产权类(lèi)的公募REITs分(fēn)红(hóng)主要为“收益”，更看(kàn)重(zhòng)底层资(zī)产的价值增值，所以相对股性偏强。普(pǔ)通(tōng)投资者在选择公募REIT时，需要考虑底层资产属性，对所选择产品的二级(jí)市场(chǎng)价格和分红有合理预期。

　　中金基金相关负(fù)责人也认为，与产权类(lèi)项(xiàng)目相(xiāng)比(bǐ)，特许(xǔ)经营(yíng)项目在经营权到期后不再能产(chǎn)生现金收益，因此(cǐ)将可供分配金额的分配理解为(wèi)“分派”比“分红”更加(jiā)准确。基于这个特点，剩艺高人胆大什么意思打一生肖，艺高人胆大什么意思 说明人有较强动机(shèng)余经营期限较短的特许(xǔ)经营项目，通常(cháng)具(jù)备(bèi)更(gèng)高(gāo)的分派率水平。对于剩余(yú)期限较长的特(tè)许(xǔ)经营权项目，即使分派率相对较低，也有足够年限收回本金并取得收(shōu)益。

　　中金基金该负责(zé)人提醒投资者注意，特许经营(yíng)权项目(mù)的分派金额包含了投资(zī)本金，在(zài)不(bù)进行扩募的(de)情(qíng)况下(xià)，基金份额单价随着分(fēn)派进度逐年(nián)下降是正常现象，投资特许(xǔ)经(jīng)营权REITs的收益(yì)来自项目剩(shèng)余期限(xiàn)产生(shēng)的现金流(liú)。

　　“与特许经营项目相比(bǐ)，产权类项目(mù)的土地或建筑的剩余使用年限一般较(jiào)长，再加上到期后通过(guò)对建筑的更新(xīn)改造或(huò)补(bǔ)缴土地出让金(jīn)等追(zhuī)加投(tóu)资，有(yǒu)机会进一步延(yán)长经营期限。这种类似永续(xù)经(jīng)营的假设反映(yìng)在基础(chǔ)资(zī)产的估值上(shàng)，使产权(quán)类(lèi)REITs具备更显著的资产投资(zī)属性(xìng)。”该负责(zé)人称。

　　观测内部收(shōu)益率等指标

　　评估(gū)项目底层(céng)资产运营情况

　　在基金(jīn)分红的时点，多位业内人士还表示，在产品(pǐn)分红期，投资者可以观测经营(yíng)活动现金流、可供分配现金、内(nèi)部收(shōu)益率等指标，来观(guān)察和评估项目(mù)底层(céng)资(zī)产的运营(yíng)情况。

　　中航(háng)基金表示，年报指标中，跟(gēn)现金相关的指标有(yǒu)两个：一是年报中披露的经营活(huó)动现金流，二是可(kě)供(gōng)分配现金，二者(zhě)存(cún)在(zài)本质性区别。经营活(huó)动产生的(de)现金净流(liú)量(liàng)是指(zhǐ)企业经营、筹资、投资产生的现金(jīn)流，基(jī)于企业本(běn)身经营活动产生；可供分配的现金实(shí)质上是从EBITDA出(chū)发，对非(fēi)现金影响利润表的项目(mù)进行调整，加期初现金，最终(zhōng)得到的账面现金(jīn)。

　　李华平也表示，公募(mù)REITs作为资(zī)产配置(zhì)新选择(zé)，投资价值体现在相对股债市场(chǎng)独立的资产配置(zhì)功能，比较适合长(zhǎng)期持有。建议投资者对经营权类的(de)资产艺高人胆大什么意思打一生肖，艺高人胆大什么意思 说明人有较强动机可以更多关注内(nèi)部收益率的高低，对产权(quán)类(lèi)的资(zī)艺高人胆大什么意思打一生肖，艺高人胆大什么意思 说明人有较强动机产(chǎn)更多关(guān)注分派(pài)率高低。因为公募(mù)REITs可分配收益(yì)主要来自底层资(zī)产的经营(yíng)净现金流，所(suǒ)以底层资产运营情况直接影响(xiǎng)投资回报，投资者可综合考虑(lǜ)原始权益人综合实力、运营管理机构实力(lì)、公募(mù)基金(jīn)管理人实力等多重因素(sù)来(lái)选(xuǎn)择投资标(biāo)的(de)。

　　中信证券研报(bào)也显(xiǎn)示，公募(mù)REITs进入(rù)密集分红期，由于分红交易(yì)带来的短(duǎn)期博弈机会仍在，叠加此前市场(chǎng)接连回调，建议投资者关(guān)注有基本面支撑、填权效应相对明(míng)显、同时(shí)分(fēn)红规模较为可观的个(gè)券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在发(fā)行首(shǒu)年及次年的可供分(fēn)配(pèi)金(jīn)额预测(cè)。投资者可(kě)以将REITs的实际分红(hóng)金额与募集材料中(zhōng)披露预(yù)测(cè)进行比较分析，结合经济及市场的(de)实(shí)际环境，对基础设施项目的运(yùn)营(yíng)业绩及REITs的管理(lǐ)能力进行判断。”中金基金(jīn)上述负责人也称(chēng)。

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