OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲(zhé)库科技，引发了公募REITs扩募风波，如今，二级市场的影(yǐng)响(xiǎng)仍未(wèi)停(tíng)歇。

　　Wind数(shù)据(jù)显(xiǎn)示，5月15日，华(huá)安张江光大园REIT开盘继续延续此前(qián)几日(rì)的下跌走势(shì)，午后(hòu)跌幅一(yī)度扩大，尾盘有所拉升，全天收(shōu)跌(diē)6.22％，最近3个交易日跌(diē)幅超(chāo)过9.69％。

　　此(cǐ)前(qián)，华(huá)安张江光大园REIT曾(céng)发(fā)布公告，紧急回应称，哲库科技是其扩募拟新购入基础设(shè)施资产张(zhāng)润大厦的重(zhòng)要承租方之一，目前(qián)未收(shōu)到哲库科(kē)技(jì)及OPPO方(fāng)面关(guān)于停止执行(xíng)已签租赁协议的(de)通(tōng)知。同时，在公告中，华安张(zhāng)江光大园REIT进一(yī)步表示(shì)，原始权(quán)益人将继续密切关注哲库科技后续情况，积极(jí)做(zuò)好相关应对(duì)。

　　此(cǐ)外，张江REIT拟扩募购入(rù)项目的原始权(quán)益人相关负责人也表示，近期已(yǐ)同步启动了应急预案，排(pái)摸储备租户(hù)，积极应对哲(zhé)库(kù)提(tí)前退(tuì)租(zū)的可(kě)能事项。由(yóu)于张润大厦是全国首(shǒu)批(pī)REITs申(shēn)报扩募项目，公司领(lǐng)导高度重视，浦东新区(qū)国(guó)资(zī)委也高度(dù)关注(zhù)。

　　多(duō)位业内人士表(biǎo)示，华(huá)安张(zhāng)江光大园REIT近期市场波(bō)动较(jiào)大(dà)，但(dàn)其(qí)实(shí)不动产公募REITs项(xiàng)目短期出租率下跌并(bìng)不会从根本上影响其内(nèi)外价值(zhí)，投资者应理性看(kàn)待。

　　张江光(guāng)大园REIT

　　二级市场价格继续波(bō)动(dòng)

　　本(běn)周，OPPO关停旗下芯片子(zi)公司哲库科技的(de)事件继(jì)续扰动公募REITs市(shì)场(chǎng)。

　　Wind数据显示，5月15日(rì)，华安张江光(guāng)大(dà)园REIT以3.726元的价格小(xiǎo)幅低开(kāi)，此后二级市场价格开始震荡(dàng)走低，午盘收跌6.17％。午后，华安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT跌幅一(yī)度扩大到8.30％，随(suí)后价(jià)格有所回(huí)升，最终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利消(xiāo)息影响，华安张江(jiāng)光(guāng)大园(yuán)REIT最近几个(gè)交易日二级市场价格(gé)表现欠佳，5月(yuè)11日以来，3个交易(yì)日跌幅(fú)达到9.69％，今年以来(lái)跌幅7.76％。不过(guò)，自2021年6月(yuè)21日上市以来，华安张江(jiāng)光大园REIT累计涨幅超过(guò)24％，在(zài)全市场公募REITs中位居(jū)前列。

　　从5月15日(rì)公募REITs市场整体表现上看(kàn)，目前(qián)上市的8只产业园区基础设施REITs中，仅博时招商蛇(shé)口产业园REIT微(wēi)幅(fú)上涨(zhǎng)，其余(yú)7只均有(yǒu)不同(tóng)程度下跌，8只产(chǎn)业园区基础设施(shī)REITs5月15日(rì)平均跌幅1.38％。今年以来平均跌幅(fú)5.17％。

　　“此前，张江(jiāng)REIT一季报中已经披露(lù)张江光大(dà)园(yuán)项(xiàng)目出(chū)租率有(yǒu)所(suǒ)下降，如今拟扩募的项目(mù)又遭遇(yù)突(tū)发事件，因此导致二级市场(chǎng)价格出现波动。”一(yī)位业(yè)内人士分析(xī)称。

　　不过，在上述人士看来，尽管出于(yú)风(fēng)险规避的原因(yīn)，最近几(jǐ)个交易(yì)日场内(nèi)资金有所流出，但是，不动产公募REITs项目短期出(chū)租率下跌(diē)并不会从根本(běn)上影响其内外(wài)价值。

　　他也(yě)同(tóng)时表示，目前随着二(èr)级(jí)市场价(jià)格下(xià)跌，风(fēng)险也得到(dào)一(yī)定释放(fàng)，但是价(jià)格涨跌会受到基本面、情绪面等多重因素影响(xiǎng)，不(bù)好判断价格是不(bù)是已经完全触底。

　　此(cǐ)外(wài)，还有一位业内人士表示，今(jīn)年整体REITs市场表现低迷，不少产品年内(nèi)二(èr)级市场跌(diē)幅较(jiào)大，其实(shí)有些隐含收(shōu)益率高的产品具备一定的投资价(jià)值，很适合稳(wěn)健类(lèi)投资者。此外，伴随着经(jīng)济(jì)复苏的步伐(fá)，产业园区(qū)、物流类等REITs产品具备(bèi)一定的(de)投资(zī)价(jià)值。

　　先锋瑞驰(chí)私(sī)募基金执行董事高如星(xīng)对此表示，若(ruò)张江园区最终能顺利解决招商，平(píng)稳过度对经(jīng)营现(xiàn)金流没有造(zào)成(chéng)大的影响，“事件性(xìng)利(lì)空下调至得这么急、这(zhè)么深，加上(shàng)前期本身园(yuán)区类资产就回调不少(shǎo)了，这就(jiù)是黄金坑(kēng)。”不(bù)过(guò)，他也(yě)强调(diào)，最终还是(shì)落到租(zū)金收入受不受影响，影响多大，估计园区会(huì)最(zuì)终解(jiě)决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募(mù)路上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关(guān)停旗下芯(xīn)片子公司哲库科(kē)技。随后5月12日晚，华安张江光大园REIT发(fā)布公告，紧急回应称，哲(zhé)库科(kē)技是其扩募拟新购入基础设(shè特殊韵母是什么意思，1个特殊韵母是什么)施资产张润大厦的(de)重要(yào)承租方之一，目前未收到哲库科技及OPPO方面(miàn)关于停止执行已签(qiān)租赁协议的通知。同时，在公(gōng)告中(zhōng)，华安张江(jiāng)光大园REIT进一步表示，原始权益人将继续密切(qiè)关注哲库(kù)科技后(hòu)续情(qíng)况(kuàng)，积(jī)极做好相(xiāng)关应对(duì)。

　　此前(qián)，张江REIT因其一季报中(zhōng)披露的张江(jiāng)光大(dà)园(yuán)项(xiàng)目出租(zū)率下降(jiàng)事(shì)项，一度二(èr)级市场价格出现(xiàn)回(huí)落。在随后召开(kāi)的业(yè)绩说明会中(zhōng)管理人就相关事项进(jìn)行了(le)解释说明，市(shì)场信心得到了一(yī)定提振，二级市(shì)场价格表(biǎo)现也趋(qū)于平稳。据了解，张江 REIT在5月11日(rì)召开的线上和线下的扩募说明会(huì)上，运营团队表示了对张(zhāng)江光大(dà)园项目的信心，预(yù)计签(qiān)署意向书和(hé)合同谈判中的储(chǔ)备(bèi)租户正常转化后，项目出租率(lǜ)将得到回升。没想(xiǎng)到仅过了不到三周(zhōu)的时间，张江REIT的扩(kuò)募之路(lù)又迎来了新的(de)考验。

　　因(yīn)张(zhāng)江REIT的上述公告(gào)引起(qǐ)了市场各方(fāng)的广泛关注(zhù)，张江REIT拟扩(kuò)募购入项(xiàng)目的原始权(quán)益人(rén)相关负责人坦言，事发突然确实始料未及(jí)，在获悉OPPO关停哲库科(kē)技(jì)消(xiāo)息的第一时间即奔赴现场进行了沟通和核实工作，并同步启(qǐ)动了应(yīng)急(jí)预(yù)案，排摸(mō)储备(bèi)租户，积(jī)极应(yīng)对哲库提前退租的可能事项(xiàng)。由于张(zhāng)润大厦(shà)是全国首批REITs申报扩(kuò)募项目，公司领(lǐng)导高度重视，据(jù)悉新区国资委也(yě)高(gāo)度关注(zhù)。

　　当谈及储(chǔ)备(bèi)租户情况(kuàng)，相关负责(zé)人(rén)介绍说，目前储(chǔ)备(bèi)租(zū)户还是比(bǐ)较(jiào)丰富的，覆盖(gài)了芯片测试、人(rén)工智能、航天产业、信(xìn)息技术等产业客(kè)户，租赁意向面积(jī)超过了(le)2万方。从意向储备转化为实(shí)际(jì)租户需要(yào)一些时间。

　　“我们正在着(zhe)手通过签署租赁(lìn)意向书来尽快锁定一些重要(yào)租户。虽然收了三个月履约(yuē)保证(zhèng)金给(gěi)了(le特殊韵母是什么意思，1个特殊韵母是什么)我们一些空(kōng)间，但本(běn)着对首批(pī)扩(kuò)募、对(duì)市场负(fù)责(zé)的态度(dù)，我们(men)肯定要全力与时间赛(sài)跑，把(bǎ)这(zhè)些面(miàn)积在短期内完(wán)成去(qù)化。”相关负(fù)责人说道。

　　张(zhāng)江REIT已持有的同区域的张江光大园项目(mù)一季度末也有(yǒu)将近30％的空置率，原始权益人有那么(me)多储备(bèi)租户，之前(qián)的空置率(lǜ)为(wèi)何未(wèi)能得到(dào)解(jiě)决。

　　对此(cǐ)相关负(fù)责(zé)人解释，张江(jiāng)光大园(yuán)一直以来都(dōu)坚持以市场化运营为(wèi)导向(xiàng)，历史运营表现稳定，租户的调租和换(huàn)租都属于(yú)正常(cháng)情(qíng)况，而这次项目的大租户(hù)退(tuì)租正好发生在市场活(huó)跃度(dù)的短期低点(diǎn)，目前市场(chǎng)情况已有(yǒu)所好转。在看到出租率(lǜ)下滑情况没有得到及时(shí)修复后(hòu)，张江这边也作了一定(dìng)的(de)资源(yuán)调配(pèi)和倾斜，引入了一些储备租(zū)户。

　　另外，张润大厦和张江光大园项目(mù)在给(gěi)租户(hù)的(de)分隔空间、交付标(biāo)准、租金(jīn)水平等(děng)方面也有(yǒu)一些差异(yì)化(huà)，张润大厦多是两千多平的大平层，楼的(de)成新(xīn)度高一些，单价也贵(guì)一些，张江光大(dà)园单层以(yǐ)一千平的面积为主，还(hái)有一些独栋形态(tài)的(de)物(wù)业。租户自身也会有(yǒu)诉(sù)求(qiú)，也会根据(jù)自(zì)身(shēn)需求和预算挑选区域内的不同(tóng)物(wù)业。

　　“如果扩募(mù)完成以(yǐ)后，新老资(zī)产的(de)管(guǎn)理人都变成了一家，后续我们(men)在(zài)资源共享和联(lián)合(hé)营销方面能更加充分发挥协同效应，相信可以(yǐ)做(zuò)得更好。”上述(shù)负责人补充说道(dào)。

　　最后谈及(jí)对于张江(jiāng)REIT的定位和展(zhǎn)望，相关负责人(rén)表示，张江集团和(hé)张江高(gāo)科(kē)目前在管(guǎn)资产约五百万方，还有一些其他在开发的储备(bèi)项目(mù)，这些都将成(chéng)为(wèi)张江REIT实(shí)现打造张江园区产业(yè)空(kōng)间资(zī)产(chǎn)上(shàng)市平台目标的(de)坚(jiān)实后盾和储(chǔ)备(bèi)资源。“我们非常(cháng)重视张江(jiāng)REIT这个(gè)资(zī)本平台和它未来(lái)的发展。”相关负责人表示，“这次扩(kuò)募(mù)是(shì)我(wǒ)们实(shí)现基金扩(kuò)容(róng)的(de)第一步，也是(shì)至关重(zhòng)要的一步(bù)，眼下我(wǒ)们(men)可能面临了一些突发情况需要解决，但是这和我们在张江科学城(chéng)这三十(shí)年建(jiàn)设发展过程中所经(jīng)历的相(xiāng)比，只能算是一个(gè)非常小的插曲(qū)。我们有信心排除万难，尽一切可能化(huà)解当前突发(fā)事件(jiàn)的所有负(fù)面影响，维持预期(qī)和市场的信心(xīn)。”

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