“现在的房地产很难再出现像(xiàng)过(guò)去十年的系统性行情。”思睿集(jí)团合伙人、首席(xí)经济(jì)学家洪灏(hào)向《红周刊》表(biǎo)示，房地产行业分化的愈(yù)加(jiā)明显(xiǎn)，让机构和(hé)投资者的关注度从(cóng)板块向单个标的(de)转移。上海利檀(tán)投资(zī)董事长(zhǎng)陈(chén)昊扬向《红周(zhōu)刊》指出，从行业来看，无论(lùn)是(shì)业绩，还(hái)是估(gū)值，房地产都已经双(shuāng)杀到了最底(dǐ)部，而且(qiě)是(shì)反复地(dì)杀到了(le)底部，再(zài)往下的(de)空间已经不(bù)大了。

　　三(sān)道(dào)红线等指标

　　成挖掘个股阿(ā)尔法重要参考

　　那(nà)么如何寻找房(fáng)地(dì)产个股(gǔ)的阿(ā)尔法呢(ne)？

　　洪灏提醒(xǐng)，在(zài)房地产赛道中进(jìn)行(xíng)选择，需要非常小心，避免选了半天，标的公(gōng)司(sī)出现爆雷(léi)的(de)情况。除此(cǐ)之外，洪灏指出，需要满足以下三个基准：有大的国(guó)资背景的、杠杆(gān)率(lǜ)较低的、此(cǐ)前没有踩过(guò)红线(xiàn)的(de)。

　　他(tā)还表示，如果关注一下今年房地产的开发资(zī)金(jīn)来源(yuán)，可(kě)以发现，其实银行(xíng)的信贷(dài)倾向是不太愿意给(gěi)房企贷(dài)款的，房企的主要资金(jīn)来源来自新(xīn)盘的销售。但今(jīn)年(nián)新房的(de)销售情况相较(jiào)一(yī)般。再关注一(yī)下，哪些房企能(néng)从银行拿(ná)到钱(qián)，其实主要还(hái)是(shì)那些(xiē)有(yǒu)国企背(bèi)景的房企(qǐ)，民营房(fáng)企相(xiāng)对(duì)比较困(kùn)难(nán)，所以整(zhěng)个行业(yè)出现了(le)一(yī)个很明显的(de)分化(huà)，无论是在销售，还是融资等(děng)各个方面都非常明显。现在有国资背景的(de)房企在资本市(shì)场表(biǎo)现相对较(jiào)好，但(dàn)没有国资背景(jǐng)的(de)民营房企股价大多表现很一般。

　　陈(chén)昊扬则(zé)向《红周刊》表示，在房地产(chǎn)行(xíng)业内，我们的逻辑是，“寻(xún)找最(zuì)后的赢家”。而具体(tǐ)到如(rú)何(hé)挖掘(jué)，我们会(huì)特别重视企(qǐ)业的成本优势，更(gèng)具体一点，就是它(tā)的净借贷水平（净负债率）是不是(shì)行业内的(de)最低(dī)水平；利润率(lǜ)是(shì)不是行(xíng)业内最高(gāo)的；融资成本是否是行(xíng)业内最(zuì)低(dī)的；建安成本是否也是(shì)业(yè)内最低的；这(zhè)些都是(shì)我们看(kàn)重的(de)一家房企的(de)综合成本。

　　需要注意的(de)是，能够同时满足上述条(tiáo)件的(de)房企(qǐ)并不多。即便(biàn)是在国央企中(zhōng)，仍有部(bù)分房(fáng)企出现了“三道红线”的(de)“踩线(xiàn)”情况(kuàng)，且(qiě)有(yǒu)逐渐恶化的趋(qū)势。以(yǐ)A股为(wèi)例，《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》根据Wind数据整理发现，截(jié)至(zhì)2022年末(mò)，天房发(fā)展、陆家嘴、格力地产、西藏城(chéng)投、中交地(dì)产、中国(guó)武夷等国央企“三(sān)道红线”全踩(cǎi)。

　　除此之外，城建(jiàn)发(fā)展(zhǎn)、京投发展、光明地产(chǎn)、云南城投(tóu)、首(shǒu)开股份、珠江(jiāng)股份、城投控股等国央企(qǐ)房企也踩了“三道红(hóng)线(xiàn)”中的两条(tiáo)。

　　2022年激进扩张房企(qǐ)

　　需警(jǐng)惕其重蹈覆辙

　　不(bù)难看出，即便是有着较稳健特色(sè)的国央企房企，其财(cái)务指标(biāo)称得上完全健康的仍是少数。而更加值得注意的是，在2022年(nián)，不少国企(qǐ)，甚至地(dì)方国企开始(shǐ)大举扩张。而这(zhè)无疑又进一步考验着(zhe)国央企的资金链(liàn)情况。

　　对房(fáng)企而言(yán)，扩张速度的张弛有度尤为重(zhòng)要，节奏把握准确(què)，有助于房企储备优质(zhì)“弹药”；但(dàn)过于乐观的预(yù)判未来市场，以及过于激进的扩(kuò)张拿(ná)地节奏也(yě)有可(kě)能让(ràng)房企重蹈(dǎo)此(cǐ)前的高杠杆覆辙。

　　陈昊扬(yáng)以其配置(zhì)的一家房企进行举(jǔ)例(lì)，它从(cóng)2018年开(kāi)始到2021年，连续(xù)4年的净借(jiè)贷(dài)比例都维持在33％左右，完全没有增加杠杆比例。而到2022年，这家房企明显感(gǎn)觉(jué)到机会(huì)来了，其(qí)开(kāi)始(shǐ)在(zài)一线(xiàn)城市进行大举拿地(dì)，净负(fù)债(zhài)率也由此前(qián)的33％左右水(shuǐ)准提高到45％左右，涨了接近(jìn)三(sān)分之(zhī)一(yī)。与此同时，该房企新购入地(dì)块也实(shí)现(xiàn)了快速的开盘利用率，预(yù)计今年会有更多(duō)的(de)楼(lóu)盘入市。像这(zhè)类企业就符(fú)合“最后(hòu)的赢家”的特(tè)点(diǎn)。一方面，在于它本身(shēn)储备了很(hěn)多弹药，去年拿地超1000亿(yì)元，且(qiě)其中一半在一线(xiàn)城市(shì)，另外一半也主要(yào)集中在强二(èr)线和(hé)二线城(chéng)市(shì)；另一(yī)方面，它(tā)的扩张是有节制(zhì)地扩张。

　　陈(chén)昊(hào)扬同样提醒道，与之相反，有些房(fáng)企的(de)扩张速度让人感觉又回到(dào)了2016年、2017年，或(huò)者说看到(dào)了2016年(nián)～2020年期间扩张的民营(yíng)企业的影子。虽然说，见到(dào)机会(huì)时要出手，但出手的章法仍(réng)要小(xiǎo)心，如果负债率(lǜ)扩张得太快，但未(wèi)来的两年(nián)市场没有想象(xiàng)得那么(me)好(hǎo)，可能会重蹈(dǎo)覆(fù)辙。

　　那么如何来衡量一(yī)家房企的扩张速度是否激进？陈(chén)昊(hào)扬向《红周刊》表示(shì)，主要还是看房企的净(jìng)负债率水平(píng)，在我(wǒ)看来，这个(gè)比(bǐ)例如(rú)果超过(guò)60％，就是扩张得过于快速了。

　　不难(nán)看出，这一标(biāo)准(zhǔn)要(yào)比“三道红线”对房企的净负(fù)债率要求(qiú)不得高于(yú)100％要更(gèng)加严格。陈昊扬解释，当前房(fáng)地产(chǎn)行业(yè)的(de)复(fù)苏(sū)速度并没有那么快，所(suǒ)以要规避公司净负债率提高到(dào)一个比较危险的水平。

　　《红(hóng)周刊》对在2022年拿地较积极的房企梳理(lǐ)发(fā)现(xiàn)，中交地(dì)产、中国金茂(mào)、华(huá)发股份、越秀地产、绿(lǜ)城(chéng)中(zhōng)国、保利发展(zhǎn)等房企2022年净负(fù)债率都在60％之上(shàng)。其中，中交地产净负债率持续居高(gāo)不下，在2020年至2022年期(qī)间(jiān)，依次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成鲜明对比的(de)是，华润置地、中国海外(wài)发展、万科A、滨江集团、招(zhāo)商蛇口(kǒu)、龙湖集团等房企在践行较积极的拿地策略的同(tóng)时(shí)，也较好地控制了公司的(de)扩张速度与(yǔ)净(jìng)负债率水(shuǐ)平(píng)（见附(fù)表）。

　　现在的00后女的为什么都平胸，为什么现在平胸妹子越来越多滨江(jiāng)集团等(děng)个别(bié)民营(yíng)房企

　　或(huò)具备“最后(hòu)赢家(jiā)”的黑马(mǎ)特(tè)质

　　陈昊扬指出，实际(jì)上，他们是以同一(yī)筛选标准来看国央(yāng)企与民(mín)营房企(qǐ)，但(dàn)在各维度的实际表现上，国(guó)央企确实(shí)会更胜一筹。如国(guó)央企的融资成本更低(dī)，融资渠(qú)道也更顺畅，能够做到想融就(jiù)融，这样，国央企自(zì)然而然(rán)就具(jù)有天(tiān)然优势。

　　虽(suī)然(rán)对(duì)比民营房企，机构更加看好(hǎo)国央企，但这(zhè)也并不意味着(zhe)，民营(yíng)企业(yè)中就没有(yǒu)“黑马”的(de)存在(zài)。

　　据《红周刊》梳理发(fā)现，仍(réng)有少(shǎo)数民(mín)营房企同样受到(dào)机(jī)构的青(qīng)睐。比如，根据2023年(nián)一季报，滨江(jiāng)集(jí)团的十大(dà)流通股东中(zhōng)新进了(le)“中(zhōng)国工商银(yín)行(xíng)股份(fèn)有限公司－景顺长(zhǎng)城中国回报灵(líng)活(huó)配置混合(hé)型证(zhèng)券投资基金”“全国社保基金一一六(liù)组合”等。

　　除(chú)此之外，自(zì)2021年开始，百(bǎi)亿私(sī)募(mù)珠海阿(ā)巴马(mǎ)资产(chǎn)管理有限公司(sī)就长期持有滨江集(jí)团。根据一季报，该资产公司(sī)的几只(zhǐ)产品合计持(chí)有滨江集团9543万股，约占流(liú)通A股(gǔ)的(de)3.56％。

　　滨江集(jí)团的受(shòu)青(qīng)睐，和其自身的基(jī)本面表(biǎo)现存在一(yī)定(dìng)关(guān)系。2020年以来的近三年时(shí)间，房(fáng)地产市场整体在走“下坡路”，但作为杭州本(běn)土(tǔ)房企的滨(bīn)江集(jí)团仍是表现出较强(qiáng)的韧劲(jìn)，2020年以来(lái)，滨江集团在业(yè)绩表现、销售规模、新增土储(chǔ)、股价表现(xiàn)等多维(wéi)度(dù)都表(biǎo)现了较强的增长(zhǎng)势头。

　　业(yè)绩方面，2020年～2022年期间，滨江集团(tuán)扣(kòu)非归母(mǔ)净利(lì)润依次为21.27亿元、29.87亿元(yuán)、37.22亿元；依次实现同比增长(zhǎng)32.74％、40.40％、24.60％。而根据近期发(fā)布的(de)2023年(nián)一季报，今年(nián)一季度，滨江集团更是实现了扣非归母净利润5.41亿元(yuán)，同比增长134.07％。

　　在房地产“青铜时(shí)代”仍能保(bǎo)持自身业(yè)绩(jì)的(de)持续增长，和(hé)滨江集团(tuán)扎根杭州的战(zhàn)略布(bù)局关系密(mì)切。根据(jù)2022年年报(bào)，滨江集团有近(jìn)七成营收来自(zì)杭州地(dì)区，而在2021年，杭州地区的营收比(bǐ)重只占(zhàn)到近六(liù)成。近三(sān)年持续(xù)稳居杭州房(fáng)企(qǐ)销售排名第一。

　　与此同时，滨江集团在杭州的土储补充同样较为(wèi)积极，根据诸葛找房、住(zhù)在(zài)杭州(zhōu)网数据显示，2020年、2021年、2022年在杭拿(ná)地金(jīn)额依次(cì)为(wèi)404.6亿(yì)元、237.1亿元、479.4亿元，同(tóng)样持续稳(wěn)居杭州的本(běn)土第一。

　　而滨(bīn)江集团(tuán)在杭州的较突(tū)出(chū)表现，也让(ràng)滨江(jiāng)集团(tuán)的(de)房企排名迅速提(tí)升(shēng)。到2023年，滨江(jiāng)集团的房企排名已冲(chōng)进前十，根据中指数(shù)据(jù)，2023年前(qián)4月，滨(bīn)江集团实现(xiàn)销售(shòu)额607.3亿元(yuán)，位(wèi)列(liè)房企第九位。

　　值得注意的是，2020年至今(jīn)，滨江集(jí)团股(gǔ)价翻了(le)超一倍以上，而(ér)近期(qī)，滨江集(jí)团更是迎来(lái)多家机构的集(jí)中(zhōng)调研。滨江集团发布公告表示(shì)，公司于(yú)5月(yuè)10日接(jiē)受了(le)信(xìn)达证(zhèng)券(quàn)、金鹰基金、建信养老、新华养老(lǎo)等(děng)18家机构调研。

　　产业链布局重点移(yí)至存量赛道

　　机构在下游家纺(fǎng)、家居(jū)、物业觅α

　　实际上房(fáng)地产(chǎn)开发只是(shì)房地产产业链上(shàng)的中游(yóu)环节，其上游主要为(wèi)钢(gāng)铁、水(shuǐ)泥、建材(cái)、玻纤等材料供应商，而下游应(yīng)用行业(yè)主(zhǔ)要包(bāo)括(kuò)中介服务、家用电(diàn)器、物业管理、家(jiā)居用品(pǐn)。综合《红周刊》的采访，房地产开发环节与上游材(cái)料端息息相关，新盘(pán)开工不足(zú)导(dǎo)致上游不被(bèi)看好，机构寻(xún)觅个(gè)股阿尔(ěr)法的思路渐渐移至下游(yóu)。“中国房地产行(xíng)业(yè)在进(jìn)入存量房时代，所以对地(dì)产产业链，尤其是(shì)偏消费(fèi)属性的家装家居领域，我们相对看好(hǎo)，因(yīn)为居(jū)民保(bǎo)有的住(zhù)房规模越(yuè)来越大，随着时间的增加，内装更新的需求也会越来越(yuè)多。美国(guó)过去(qù)的数据(jù)充分(fēn)说(shuō)明了这一点，在新房销售见顶之后，家具消费的(de)增长却(què)一(yī)直都很好。对于地产产业链，我们相(xiāng)对看好(hǎo)和内(nèi)装相关的行业(yè)，例如消(xiāo)费建材、家居装饰等(děng)。”万家基金人士表示。

　　而根据(jù)《红周(zhōu)刊》对下游(yóu)细分中(zhōng)相关赛道龙头年内表现的统计，目(mù)前暂居前两(liǎng)位(wèi)的都(dōu)是来自(zì)家纺赛道的公(gōng)司，它们分别是(shì)富安娜和水星家纺，特(tè)别(bié)是前者在月线连收七根阳线的基础(chǔ)上，年内(nèi)迄(qì)今涨幅已经(jīng)逼近(jìn)30％。

　　以前者为例，富安娜(nà)主(zhǔ)要从事(shì)纺织家居、睡眠家居、生活(huó)类产(chǎn)品的(de)研发、设计、生产(chǎn)及销售(shòu)，旗下拥有原(yuán)创“富安娜(nà)”“VERSAI 维莎”“馨而(ér)乐”和(hé)“酷奇智”自(zì)有品牌。第一(yī)季度报(bào)告显(xiǎn)示，报告期(qī)内，富安(ān)娜实现营业收(shōu)入约6.2亿元，同(tóng)比减少7.57％；不(bù)过(guò)实现归属于上市公司股(gǔ)东的净利(lì)润约(yuē)1.11亿元(yuán)，同(tóng)比增(zēng)长5.28％。

　　而(ér)从上市公司一季(jì)报的十大流通股股东来看，能够发(fā)现该(gāi)股早(zǎo)已成(chéng)为基金重(zhòng)仓股的天(tiān)下，彼时(shí)包括公募的(de)中欧价值发现、中欧潜力价值、工银(yín)瑞信灵动价值、宝(bǎo)盈新价(jià)值和(hé)私(sī)募的明河2016，都在(zài)其中(zhōng)出(chū)现，占(zhàn)据了(le)半壁江(jiāng)山。需要强调的是，中(zhōng)欧的(de)两只基金都是(shì)价值派基金经(jīng)理曹名长在管(guǎn)的产品(pǐn)，首(shǒu)季(jì)其(qí)同时重仓的房地(dì)产产(chǎn)业链(liàn)股票还有金地(dì)集(jí)团和大亚圣象。

　　对比而言，前几年曾经风(fēng)光一时的家居(jū)板块也因疫(yì)情(qíng)、消费复苏进程缓慢等多因素一度沉寂，不过(guò)好(hǎo)在困境反转露出曙光，家居板块中年内表现(xiàn)最好(hǎo)的是志邦家居。同(tóng)一时(shí)间段，该(gāi)股(gǔ)年内上涨已(yǐ)经(jīng)超过23％，从业绩来看，无(wú)论是营收还是(shì)归(guī)母净利润(rùn)，公司都实现了同比(bǐ)双升。

　　从公(gōng)司的十大流(liú)通股(gǔ)股东(dōng)来看(kàn)，《红(hóng)周刊》发现广发基金(jīn)经(jīng)理罗洋慧眼(yǎn)独(dú)具，一季报中他管(guǎn)理(lǐ)的广发策略优选和广发(fā)安宏(hóng)回报均增加了持股，而这两只产品也成为志邦家居(jū)十大流通股股东中仅有的两只公募。有意思的是，他似乎对于(yú)定(dìng)制家居(jū)类标(biāo)的情有(yǒu)独钟(zhōng)，在另一(yī)家赛道(dào)公司金牌橱柜中，他管理的全(quán)部三只产品均(jūn)登(dēng)榜十大流通股股东(dōng)，其也(yě)成为他的独门(mén)重仓股。

　　除去家(jiā)居家纺外，下(xià)游的物(wù)业股也越来越被机构(gòu)所青睐，不过这类标的大多在香港上市，如何选择成(chéng)为难(nán)题。对(duì)此，前述(shù)上(shàng)海公募基金经理(lǐ)举例分析：“物业服务不是一(yī)个(gè)高毛利的行业，挣钱很辛苦(kǔ)，我选公司还是希望挣(zhēng)的是市场化应该(gāi)挣的(de)钱，以我曾经买(mǎ现在的00后女的为什么都平胸，为什么现在平胸妹子越来越多i)的绿(lǜ)城服务为例，它(tā)在(zài)中高端楼盘占比(bǐ)是比较高(gāo)的，每年(nián)到期的合同里(lǐ)提价成功率在30％～40％。它能做到滚动(dòng)的大部分项目到期之(zhī)后，经(jīng)过两三轮合同周(zhōu)期还能做到产品提价。”

　　“行(xíng)业(yè)里(lǐ)真正(zhèng)能做到产品提价的公司很少，因为物业公司很(hěn)容易一开始是(shì)挣钱的，后(hòu)面(miàn)因为(wèi)保安这些固定人(rén)员成本(běn)的年(nián)度增长，不过服务没(méi)有(yǒu)特别好，客(kè)户没有那么(me)满(mǎn)意，能做到提(tí)价难度(dù)是非(fēi)常大的(de)。但是该公(gōng)司(sī)能在业(yè)内(nèi)做到到期之后(hòu)提价率比较(jiào)高(gāo)，这跟(gēn)它的定位和比较好的服(fú)务是有关系的。”他进一(yī)步强(qiáng)调。

未经允许不得转载：旺华配资网_2020年最专业的大型配资平台_股票配资公司 现在的00后女的为什么都平胸，为什么现在平胸妹子越来越多