“现在的房(fáng)地产很难(nán)再(zài)出现像过去十年的系统性行情。”思睿集团合伙人(rén)、首(shǒu)席(xí)经济学家洪(hóng)灏(hào)向《红(hóng)周刊》表示(shì)，房地产行业分化的愈加明显，让机构和投资者的关注度从板(bǎn)块向单个标的转(zhuǎn)移。上海利檀投资(zī)董(dǒng)事长(zhǎng)陈昊扬向(xiàng)《红周刊》指出，从(cóng)行业来(lái)看(kàn)，无论是业绩，还(hái)是估(gū)值，房地产都已经双杀到了(le)最底部，而(ér)且是反复地杀到了底(dǐ)部，再(zài)往下的(de)空(kōng)间已经不大了(le)。

　　三道红线等指(zhǐ)标

　　成(chéng)挖掘个股阿尔法重要参考

　　那(nà)么(me)如(rú)何寻找房地(dì)产个(gè)股的(de)阿尔法呢？

　　洪灏提醒，在房地产赛道中(zhōng)进(jìn)行(xíng)选(xuǎn)择(zé)，需要非常小心，避免选了半天，标的(de)公司出现爆(bào)雷的(de)情况。除此之外，洪(hóng)灏指出，需要满足以下三个基准：有大的(de)国资背景的、杠杆率(lǜ)较(jiào)低(dī)的、此前没(méi)有踩过红线的(de)。

　　他(tā)还(hái)表示，如(rú)果关(guān)注一下今年房地(dì)产的开(kāi)发(fā)资金(jīn)来(lái)源，可(kě)以(yǐ)发现，其实银行的(de)信贷倾向(xiàng)是不太愿意给房企贷款的，房企(qǐ)的主要资金来(lái)源来自新盘的销售。但今年新房的(de)销(xiāo)售情(qíng)况相较一般。再关注一下，哪(nǎ)些房企能从银行拿到钱(qián)，其(qí)实主要还是那些有国(guó)企(qǐ)背景的房企，民营房企相对比较困(kùn)难，所以整个行业出(chū)现了一个(gè)很明显(xiǎn)的分化，无论是(shì)在销售，还是融(róng)资等各个方(fāng)面都(dōu)非常明显。现在有(yǒu)国资背景的(de)房企在资(zī)本(běn)市场表现相对较好，但没有国资背景的民营房企(qǐ)股价(jià)大多表现很一般。

　　陈昊扬则向《红周(zhōu)刊》表示(shì)，在房地(dì)产行业(yè)内，我们的逻辑是，“寻找最(zuì)后的(de)赢家(jiā)”。而具体到如何挖(wā)掘，我们会(huì)特别重视(shì)企业的成本(běn)优(yōu)势(shì)，更具体一点，就是(shì)它的净借贷水平(píng)（净负债率）是不是行(xíng)业内(nèi)的最低水平；利润率是不是行业内最高的；融(róng)资(zī)成本(běn)是否是行业内最低的；建安(ān)成(chéng)本是否也是业内(nèi)最低(dī)的；这(zhè)些都(d太乙天尊是谁 太乙天尊是太乙真人吗ōu)是我们看重的一家房企的综合(hé)成(chéng)本。

　　需(xū)要注(zhù)意的是，能够同(tóng)时满(mǎn)足上述条件的房企并不多。即(jí)便是在国央企中，仍(réng)有部分(fēn)房企(qǐ)出(chū)现了“三(sān)道红(hóng)线”的“踩线(xiàn)”情(qíng)况，且有逐渐(jiàn)恶化的趋势(shì)。以A股为例，《红(hóng)周刊》根据Wind数据整理(lǐ)发现，截(jié)至2022年末，天房发展、陆家(jiā)嘴、格力地产、西(xī)藏城投、中交地产、中国(guó)武夷等国央企(qǐ)“三道红线”全踩。

　　除此之(zhī)外，城建(jiàn)发展、京投发展(zhǎn)、光明(míng)地产、云南城(chéng)投、首开股份、珠江股份、城投控(kòng)股等(děng)国央企(qǐ)房企也踩了“三道红线(xiàn)”中(zhōng)的两条。

　　2022年(nián)激进(jìn)扩(kuò)张房企

　　需(xū)警(jǐng)惕其重(zhòng)蹈覆辙

　　不难(nán)看出，即便是有着较稳健(jiàn)特色(sè)的国央企房企，其财务(wù)指标(biāo)称得上完全健康的仍(réng)是少数(shù)。而更(gèng)加值得注意的是，在2022年，不少国企(qǐ)，甚至地方国(guó)企(qǐ)开始大(dà)举扩(kuò)张。而这无疑又进一步太乙天尊是谁 太乙天尊是太乙真人吗考验着(zhe)国(guó)央企的(de)资金链情(qíng)况。

　　对(duì)房企而言，扩(kuò)张速度的(de)张(zhāng)弛有度尤为重要，节奏把握准确(què)，有助于房企储备优质“弹药”；但过于乐观的预判未来市场(chǎng)，以及过于激(jī)进的(de)扩张拿地(dì)节(jié)奏也有可能让(ràng)房企重蹈此前的高杠杆覆辙。

　　陈昊扬以其配置的(de)一家房企进行举例，它从(cóng)2018年开始到2021年，连(lián)续(xù)4年的净(jìng)借贷比例都维持在33％左(zuǒ)右，完全(quán)没(méi)有增加(jiā)杠杆比例。而到(dào)2022年，这(zhè)家(jiā)房企明显感觉到(dào)机(jī)会来了，其开始(shǐ)在一线城市进行大举拿地，净负(fù)债率也由此(cǐ)前的33％左右水(shuǐ)准提高到45％左右，涨(zhǎng)了(le)接近三分之(zhī)一。与此同时，该(gāi)房企新购入地(dì)块也(yě)实现了快速的开盘利用(yòng)率(lǜ)太乙天尊是谁 太乙天尊是太乙真人吗，预计今年会有更多的楼盘入市(shì)。像这(zhè)类企(qǐ)业(yè)就(jiù)符合“最后(hòu)的(de)赢家”的特(tè)点。一方(fāng)面(miàn)，在于(yú)它本(běn)身(shēn)储备了很(hěn)多弹药，去年(nián)拿地超1000亿元(yuán)，且其中一半在(zài)一线城市，另(lìng)外一半也主要集中在强二(èr)线和二线城市(shì)；另一方面(miàn)，它的扩张(zhāng)是有节制地(dì)扩张。

　　陈昊扬同样提(tí)醒道，与之相反，有些房企的扩张(zhāng)速度让人感觉又回到了2016年、2017年(nián)，或者说看到(dào)了2016年～2020年期(qī)间扩(kuò)张的民营企业(yè)的影子。虽然说，见(jiàn)到机会时要出手(shǒu)，但出手(shǒu)的章法仍要小心，如(rú)果(guǒ)负债率扩张得(dé)太快，但未来的两年市场没(méi)有想象得那么好，可能会重蹈覆辙。

　　那么如何来衡量(liàng)一家房企的扩张速度是否(fǒu)激进？陈昊扬(yáng)向《红周刊》表示，主(zhǔ)要还是看房企的净负(fù)债率水(shuǐ)平，在我看来，这个比例如果(guǒ)超过60％，就是扩张得过于快速了。

　　不难看出，这一标准要比“三道红线(xiàn)”对房(fáng)企的净负债率要求不得高于100％要更加严格。陈(chén)昊扬解释，当前房地产(chǎn)行业的复苏(sū)速度并没有(yǒu)那(nà)么快，所以要规避公司净负债率(lǜ)提高(gāo)到一(yī)个比较危(wēi)险的水(shuǐ)平。

　　《红周刊(kān)》对在2022年拿地(dì)较(jiào)积极的房企梳理发现，中交地产、中国金茂(mào)、华(huá)发股份、越秀地(dì)产、绿城(chéng)中国、保(bǎo)利发(fā)展等房企(qǐ)2022年净负债(zhài)率(lǜ)都在60％之(zhī)上。其中(zhōng)，中交地产净负债(zhài)率持续居高不下，在2020年至(zhì)2022年期间，依次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成鲜明(míng)对比的是(shì)，华润(rùn)置地、中(zhōng)国(guó)海外(wài)发(fā)展、万(wàn)科A、滨江(jiāng)集团(tuán)、招商(shāng)蛇口、龙湖集(jí)团等房企(qǐ)在践行较积极的拿地(dì)策略的同时(shí)，也较好地控制了公(gōng)司的扩张速度(dù)与净负债率水平（见附表）。

　　滨江集团等个别民营(yíng)房企

　　或具备“最(zuì)后赢(yíng)家”的黑马(mǎ)特质

　　陈昊(hào)扬指出，实际(jì)上，他(tā)们是以同(tóng)一筛选标准来看国央企与民营房企，但在(zài)各维度的实际表现上，国央企(qǐ)确实会更胜一(yī)筹。如(rú)国(guó)央企的融资成本更低，融资渠道也更顺畅，能够做到想(xiǎng)融就融，这样，国央企自然(rán)而(ér)然(rán)就具有天然(rán)优势。

　　虽(suī)然对比民(mín)营(yíng)房企(qǐ)，机构更加(jiā)看(kàn)好国央企，但这也并(bìng)不(bù)意味着(zhe)，民(mín)营企业中就没有“黑马”的存在。

　　据《红周刊》梳理发(fā)现(xiàn)，仍有少(shǎo)数民营房企(qǐ)同样受(shòu)到机构的青睐(lài)。比如，根据2023年(nián)一季报，滨江(jiāng)集团的(de)十大流(liú)通股东中新进(jìn)了(le)“中国工商银行股份(fèn)有限公(gōng)司－景顺长城(chéng)中国回报(bào)灵活配置混合型证券投资(zī)基金”“全国社(shè)保基金(jīn)一一六组(zǔ)合(hé)”等。

　　除此之外，自2021年开始，百亿私募珠海阿巴(bā)马资产(chǎn)管理有限公司(sī)就长期持有(yǒu)滨江集团。根据(jù)一季(jì)报，该(gāi)资产公司的几只产品合计持有(yǒu)滨江集团9543万(wàn)股(gǔ)，约占流(liú)通(tōng)A股的3.56％。

　　滨(bīn)江(jiāng)集团的(de)受(shòu)青睐(lài)，和其自身的基本面表(biǎo)现(xiàn)存在一定(dìng)关系。2020年以来的近三年(nián)时间，房地产市场(chǎng)整(zhěng)体在走(zǒu)“下(xià)坡(pō)路(lù)”，但作为杭(háng)州(zhōu)本(běn)土房企的滨江集(jí)团仍是表现出(chū)较强的韧劲，2020年以来，滨江集团在业绩表现、销售规模、新增土储、股价表现等多(duō)维度都表现了较强的增长势(shì)头。

　　业绩方面，2020年(nián)～2022年期间，滨江集团扣非归母净(jìng)利润依次(cì)为(wèi)21.27亿元、29.87亿元、37.22亿元；依次实现同比增长32.74％、40.40％、24.60％。而根据近(jìn)期发布的2023年(nián)一季报，今年一季度，滨江集团更是(shì)实现了扣非归母净(jìng)利(lì)润5.41亿元，同比(bǐ)增长134.07％。

　　在房地产“青(qīng)铜时(shí)代”仍能(néng)保持自身业绩的持续增(zēng)长，和滨江集团扎(zhā)根(gēn)杭州的战略布局(jú)关(guān)系密切。根(gēn)据2022年年报，滨江集团有(yǒu)近七(qī)成营(yíng)收来自杭(háng)州(zhōu)地区，而在2021年，杭州地(dì)区(qū)的营收(shōu)比重只占到近(jìn)六成。近三年持续稳居杭州房企销售排名第一。

　　与此同时，滨江集团在杭州的(de)土(tǔ)储补充同样较为积极，根据诸葛(gé)找房(fáng)、住在杭州网数据显示，2020年、2021年、2022年在杭拿(ná)地金额(é)依次(cì)为404.6亿元、237.1亿(yì)元、479.4亿(yì)元，同样持续(xù)稳(wěn)居杭州的本土第一。

　　而滨江集团(tuán)在杭(háng)州的(de)较突(tū)出表(biǎo)现，也让滨江集(jí)团的房企排名迅速(sù)提升(shēng)。到2023年，滨江集团的房企(qǐ)排名已冲进前十，根据中指数据，2023年(nián)前(qián)4月(yuè)，滨江集团实(shí)现销(xiāo)售额607.3亿元，位列房企(qǐ)第九位(wèi)。

　　值得(dé)注意的是，2020年至(zhì)今，滨(bīn)江集团(tuán)股价翻(fān)了超一(yī)倍(bèi)以(yǐ)上，而近期，滨江集团(tuán)更是迎来多家机构(gòu)的集中调研。滨江集团发布公告(gào)表示，公司于5月10日(rì)接受(shòu)了(le)信达(dá)证券、金鹰(yīng)基金、建信养老、新华养老等(děng)18家机构调研。

　　产业链布(bù)局重(zhòng)点移(yí)至存量(liàng)赛道

　　机构(gòu)在(zài)下游家纺、家居(jū)、物业觅α

　　实(shí)际上(shàng)房(fáng)地产开发只(zhǐ)是房地(dì)产产(chǎn)业链(liàn)上的中游环节(jié)，其上游(yóu)主(zhǔ)要为(wèi)钢(gāng)铁(tiě)、水泥、建材、玻纤等材料(liào)供(gōng)应商，而下游应用(yòng)行(xíng)业主要(yào)包括中介服务、家用电器、物业管理(lǐ)、家居用品。综合《红(hóng)周刊》的采(cǎi)访，房地产开发(fā)环节(jié)与(yǔ)上游材(cái)料端息息相关，新盘开工不足(zú)导(dǎo)致上游不被(bèi)看好，机构寻(xún)觅个股阿尔法的思(sī)路渐渐移至(zhì)下游。“中国房(fáng)地产行业在(zài)进入存量房时代，所以(yǐ)对地产产业链，尤其是偏消费(fèi)属(shǔ)性的家装家居领域，我们相对看(kàn)好，因为居民保有的住房规模越来(lái)越大，随着(zhe)时间的(de)增加，内装更(gèng)新的需求也会越来越多。美国过去的(de)数据充分说明(míng)了这一点，在新房销售见顶(dǐng)之后，家具消费的增长却一直都很好。对于地产(chǎn)产业链(liàn)，我们相对看(kàn)好和(hé)内(nèi)装相关的行业，例如(rú)消费建材、家居装饰(shì)等。”万家基金人士表示。

　　而根据(jù)《红(hóng)周刊》对(duì)下游细(xì)分中相关赛(sài)道龙头年内(nèi)表现的(de)统计，目前暂居前两位(wèi)的都是来自家纺赛(sài)道的公司，它们分别是富安娜和水星家(jiā)纺，特别是前者在月线连(lián)收七根阳线的基础上，年内迄(qì)今涨幅已经(jīng)逼近30％。

　　以前者为(wèi)例，富(fù)安娜主要从事纺织家居、睡眠家(jiā)居、生活(huó)类产品的研(yán)发、设计、生产及销售，旗下拥有(yǒu)原(yuán)创“富(fù)安娜”“VERSAI 维莎(shā)”“馨而乐(lè)”和“酷奇智”自(zì)有品牌。第一季(jì)度(dù)报告显(xiǎn)示，报告期(qī)内(nèi)，富安娜实现营业收(shōu)入约6.2亿(yì)元，同(tóng)比减少7.57％；不过实现(xiàn)归(guī)属于上市公(gōng)司股东的净利润约1.11亿元(yuán)，同(tóng)比增长5.28％。

　　而从(cóng)上(shàng)市公司一季报的十大流(liú)通股股东(dōng)来看，能够(gòu)发现该股早已成为基金重仓股的天下(xià)，彼(bǐ)时(shí)包括公募的中欧价值发现、中欧(ōu)潜力价(jià)值(zhí)、工银瑞信灵动价(jià)值、宝(bǎo)盈新价值和私募的明河(hé)2016，都在其中出现，占据了半壁(bì)江山。需要强调(diào)的是(shì)，中欧的两只基金都是(shì)价(jià)值派基金经(jīng)理曹名长在管(guǎn)的产(chǎn)品，首季其同时重仓(cāng)的房地产(chǎn)产业链股票还有金地集(jí)团(tuán)和(hé)大亚圣象。

　　对比而言，前几年(nián)曾经(jīng)风(fēng)光(guāng)一时(shí)的家(jiā)居板块也因(yīn)疫(yì)情、消费复苏进(jìn)程(chéng)缓慢(màn)等多因素一度沉寂，不过(guò)好(hǎo)在困(kùn)境反转露出曙(shǔ)光，家居板块中年内表现最好的是志邦家居(jū)。同(tóng)一时间段，该(gāi)股(gǔ)年内上涨已经超(chāo)过23％，从(cóng)业绩来看，无论是(shì)营收还(hái)是归母(mǔ)净利(lì)润，公司都实(shí)现了同比双(shuāng)升。

　　从公(gōng)司的十大流通股股东(dōng)来看，《红周(zhōu)刊》发现广发基金经理罗(luó)洋慧眼独具，一季报中他管理的(de)广发(fā)策略优(yōu)选(xuǎn)和广发安宏回报均增加了持(chí)股，而这两只产(chǎn)品也(yě)成为(wèi)志邦家居十大流通股股东中仅有的两(liǎng)只公(gōng)募。有意思的(de)是，他似乎对于定制家居(jū)类(lèi)标(biāo)的情有独钟，在(zài)另一(yī)家(jiā)赛道(dào)公司金牌橱柜中，他管(guǎn)理的全(quán)部(bù)三(sān)只产品均登榜(bǎng)十大流通股股东，其也成为(wèi)他的独门重仓(cāng)股。

　　除去(qù)家居家(jiā)纺外，下游的物业股也(yě)越(yuè)来越被机构所青睐，不过(guò)这类标的大多在香港上市，如(rú)何选择成为难(nán)题。对此，前述(shù)上(shàng)海公(gōng)募基金经理举例分析：“物业服(fú)务不是一个(gè)高毛利的行业，挣(zhēng)钱很(hěn)辛苦，我选公(gōng)司还是希望挣的(de)是(shì)市场化应该挣的钱，以我曾经买(mǎi)的绿城服务为例，它在中高(gāo)端楼盘占比是比较(jiào)高的(de)，每年到期的合同里(lǐ)提价(jià)成(chéng)功率在30％～40％。它能做(zuò)到滚动的大(dà)部分项目到期之后，经过两三(sān)轮(lún)合同(tóng)周期还能做到产品提价。”

　　“行业里真正能(néng)做到产品(pǐn)提价的公司(sī)很少(shǎo)，因为物业(yè)公司很容易一开始是挣钱的，后(hòu)面因为保安(ān)这些(xiē)固定人员成本的年度增长，不(bù)过服务没有(yǒu)特(tè)别好(hǎo)，客户没(méi)有那么满意，能做到(dào)提价难度是非(fēi)常大的。但是该公司能在业(yè)内做(zuò)到(dào)到期之后提价(jià)率比较高，这跟它的定位和比较好(hǎo)的服务是(shì)有关系的。”他进(jìn)一步强(qiáng)调。

未经允许不得转载：旺华配资网_2020年最专业的大型配资平台_股票配资公司 太乙天尊是谁 太乙天尊是太乙真人吗