导读

　　黄(huáng)金(jīn)二十(shí)年之(zhī)后(hòu)，当下(xià)中国地产步入大分化(huà)时代而非停滞期(qī)。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连(lián)续(xù)三年商(shāng)品住宅销(xiāo)售面积超15亿(yì)平，足(zú)够4000万家庭(tíng)入住。恰逢近年地产持续低景气，有关中国地(dì)产是否过剩的讨(tǎo)论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试(shì)图(tú)厘清(qīng)中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇存量住宅(zhái)真实情况，据(jù)此(cǐ)判断中国未(wèi)来地产趋(qū)势。

　　有媒体渲染中国地(dì)产(chǎn)存(cún)量极(jí)度过剩，事(shì)实是否如此？

　　住建(jiàn)部披露全国有近(jìn)6亿栋房屋(wū)建筑，第七次(cì)人口普查(chá)调查数据(jù)显(xiǎn)示城镇家(jiā)庭户人均住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是否真的过剩？

　　事实上住(zhù)建部(bù)披(pī)露(lù)的(de)近(jìn)6亿栋城乡(xiāng)房(fáng)屋建筑中，城镇(zhèn)建筑占比不到一成，其中还(hái)包括大量城镇非住宅建筑，如商业(yè)办公(gōng)楼、学校等，因此6亿(yì)栋房(fáng)屋中城镇住(zhù)宅(zhái)占比极低。

　　七普显示(shì)中国城镇居(jū)民(mín)人(rén)均(jūn)住宅间数为1.06间，但居住舒适(shì)不是人均一(yī)间房所能满足，它与房屋(wū)质(zhì)量、居住面积、配套设施(shī)等因(yīn)素密切(qiè)相关(guān)。中国的人均住宅(zhái)间(jiān)数较(jiào)发达(dá)国家还有很大差距。人均(jūn)住(zhù)宅间数(shù)大于1同样不意(yì)味着中国住(zhù)宅市场已经(jīng)饱和。

　　我们测算发现(xiàn)中国城镇居民户均1套房，其(qí)中每户持(chí)有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布(bù)中国(guó)家庭户均住宅的数据，我们根据商品住(zhù)宅套数(shù)、商(shāng)品住宅(zhái)占比(bǐ)和城镇家庭户数，计(jì)算出城镇(zhèn)家庭住(zhù)宅套户(hù)比。

　　测算结果显示，目前(qián)城镇(zhèn)家庭户(hù)均(jūn)拥有0.86套房，其(qí)中0.54套为商品住(zhù)宅。若期房顺利交(jiāo)付，直(zhí)至(zhì)2024年，中国每户城镇(zhèn)家(jiā)庭才拥有1套住宅，其中(zhōng)商业住宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一套房似乎意味着户户有房，然(rán)而事实(shí)上(shàng)中国住宅市场供需并不(bù)平衡。

　　国际数据(jù)显(xiǎn)示，成熟房地产市场的(de)住宅套户比(bǐ)会(huì)大(dà)于1，在1.1左右。

　　之所以说不平(píng)衡，是因为户均一套房无法满足流动人口(kǒu)的租赁和(hé)置业需求。全国(guó)总人口(kǒu)的近三成都是流(liú)动人(rén)口(kǒu)，流动(dòng)人口(kǒu)会选择在大城市租房挣钱，在老家买(mǎi)房，从(cóng)而产生了额外的住(zhù)宅需求。

　　即便户均一(yī)套房，中国未来地产仍(réng)有(yǒu)四(sì)大新增需求动力。

　　第一，户均(jūn)人口(kǒu)规模(mó)缩(suō)小，一人户、两人户占比不断增加，导致家庭户(hù)数增(zēng)多(duō)。小家庭化趋(qū)势(shì)将延续，带来新户购房需(xū)求增长。

　　第二，经(jīng)济板块的分化日益明显，区域(yù)经济资源分配的再(zài)集中吸引着人口(kǒu)流(liú)入，人口净迁(qiān)入城市的(de)新增住宅需求有(yǒu)望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在(zài)2000年以前建成的(de)住(zhù)宅中，涉(shè)及超9000万家庭、81亿平方米的住宅建(jiàn)筑面积。促成“老破小”住宅的改造势在必行。

　　第四，中国的人均住宅间(jiān)数与人均住宅建(jiàn)筑面积均较发达国家有(yǒu)着(zhe)不小差距，“住上更大房子”的改善性需求正在不(bù)断增加(jiā)。

　　黄金(jīn)二十年(nián)之后，当(dāng)下中国地产步入大(dà)分化时代而非停滞期。

　　如(rú)果(guǒ)说过(guò)去二(èr)十年是中国地产黄金(jīn)发展(zhǎn)期，地产矛盾更(gèng)多体现为住(zhù)宅(zhái)供给存(cún)在(zài)不足，这是过去(qù)二十年房价(jià)快速上涨基石(shí)。那(nà)么当下房(fáng)地产大分化时代(dài)已至(zhì)，大(dà)分化时代下地产矛盾则更多体现(xiàn)在住宅(zhái)质量供(gōng)需冲突。

　　地产(chǎn)大分化必将体现在(zài)不同能级城市之间，不同区域板块(kuài)之(zhī)间，不同品质住宅(zhái)之间。

　　目录

　　正文

　　引言(yán)

　　不久前，官方披露全国已有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，引发热议(yì)。从2月(yuè)以来(lái)，各大城市(shì)二手房挂牌量(liàng)突(tū)然激增(zēng)，引发一阵二手(shǒu)房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房子(zi)是(shì)否已(yǐ)经过剩(shèng)？

　　中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)住宅到底是供给过(guò)剩(shèng)，还是供需平衡(héng)，或是仍然存在不足？可惜(xī)由于住宅存量(liàng)数据并未公布(bù)，我(wǒ)们无法直接知晓具(jù)体(tǐ)情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有住宅套数，回答当前的房子是否真的过(guò)剩了？据此(cǐ)判断未来房地产(chǎn)市场会(huì)如何(hé)发展。

　　一(yī)、如(rú)何有效观察中国户(hù)均拥有住宅数量(liàng)

　　（一）中国(guó)住宅数量过剩(shèng)的直观判断站不住脚(jiǎo)

　　今年2月，在以全(quán)国自然灾害综合风(fēng)险普(pǔ)查工(gōng)作(zuò)情况(kuàng)为主题的新(xīn)闻发(fā)布会上，负责人对(duì)外披露：“住宅城乡建(jiàn)设(shè)行业获(huò)取了全(quán)国近(jìn)6亿(yì)栋城乡房屋建筑数(shù)据以及80多万处市政设施(shī)数据。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房屋建筑(zhù)，平均每(měi)栋(dòng)建筑住(zhù)不到(dào)3人，住(zhù)宅市场(chǎng)看(kàn)似已(yǐ)经过剩。

　　在这近(jìn)6亿栋房屋建筑中，农村房屋占9成(chéng)以上，以栋数(shù)计算的(de)城镇房屋实际仅有(yǒu)4700多万栋，还包括了(le)大量商业(yè)楼、写(xiě)字楼、学(xué)校、医院(yuàn)等(děng)非住宅。总的算下来，住宅占比并不大。

　　第七次人(rén)口普查数据(jù)公布(bù)了中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户人均住宅间数(shù)为1.06间，其中城(chéng)市(shì)家庭户居民(mín)人均0.99间，乡镇家庭(tíng)户居民人均1.18间。

　　人(rén)均住宅间(jiān)数大于1，看似(shì)意味着人人都有房间居住(zhù)。

　　居住(zhù)水平不仅(jǐn)与房(fáng)间(jiān)数(shù)量有关，更与房屋质(zhì)量(liàng)、居住面积、配(pèi)套设施(shī)等因(yīn)素密(mì)切相关。单单从(cóng)人均住宅(zhái)间数(shù)不(bù)能完全反映出(chū)城镇居民的居(jū)住水平。

　　中国主要是以(yǐ)家庭为单位(wèi)购买成(chéng)套(tào)住宅，一套(tào)设施(shī)齐全(quán)的住宅才是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中(zhōng)国(guó)户均住宅的(de)测算思(sī)路、数据和(hé)方(fāng)法(fǎ)

　　中国城(chéng)镇(zhèn)居民住宅主要分两大类，一类是商(shāng)品住宅，另一类(lèi)是(shì)保障房、原(yuán)公有住宅(zhái)、自(zì)建房等非(fēi)商品住宅(zhái)。

　　目前缺乏统(tǒng)计数(shù)据，并没有直接公(gōng)布城镇住宅数量。居民(mín)住宅相关数(shù)据有两处可(kě)以直接公布，一是每年商品住宅销(xiāo)售(shòu)套数（统计局）；二是居民住宅来源（人(rén)口(kǒu)普查(chá)数据）。计算(suàn)中国居民户(hù)均住宅数量，我们主要用到上述两组(zǔ)数据。

　　中国住宅改革始(shǐ)于(yú)1998年(nián)，1998年之前商(shāng)品住宅数量极少，可忽略不计。估算城镇(zhèn)居民户均住宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年以来(lái)每年商品(pǐn)住宅销售套数相加，我们就能够得到当前商(shāng)品住宅总存量。

　　第二步，根据(jù)城镇居民拥有的商品住宅和非商品住宅(zhái)比例，推算得到居民住宅总套数。

　　第三步，将城镇居民拥(yōng)有的商品住宅总数除以家庭户数，我们就能够(gòu)得(dé)到城镇户均拥有的住宅数(shù)量。

　　具体计算公式如(rú)下：

　　城镇家庭住宅套(tào)户(hù)比=住宅总套数/家庭(tíng)户数(shù)

　　=（商品住宅套数/家(jiā)庭(tíng)户数）/（商品(pǐn)住宅(zhái)套数(shù)/住宅总(zǒng)套数）

　　=商品住(zhù)宅套(tào)户比/商品(pǐn)住宅占比

　　二、城镇家庭户均(jūn)拥有1.02套房

　　中(zhōng)国住(zhù)宅(zhái)存(cún)量(liàng)到(dào)底有多(duō)少(shǎo)，目前(qián)缺乏一个准确统(tǒng)计。我们(men)利用(yòng)既有统计数据，大致测(cè)算得(dé)到中国存量房(fáng)地产套数，并进一步推算中国城镇(zhèn)家庭户均拥有的(de)住宅数量。

　　（一）城镇(zhèn)居民户均拥有商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我(wǒ)们计(jì)算得到：

　　（一）中国(guó)商品住宅累(lèi)计销(xiāo)售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户均拥有0.64套(tào)商品住宅(zhái)（包含现(xiàn)房和期房）。

　　中(zhōng)国的房地产销售以期房为(wèi)主，从2019年开(kāi)始(shǐ)，新房销售中期房占(zhàn)比近9成。本(běn)文去除(chú)商品住(zhù)宅累计销(xiāo)售套数里的(de)期房销售，得到商品住(zhù)宅现房套数。

　　以2022年(nián)商品住宅(zhái)现房套数计算为(wèi)例：

　　2022年商品住宅(zhái)现房(fáng)套数=截止到2022年商品住(zhù)宅累计(jì)销售套数-过去(qù)三(sān)年（2020、2021和2022年(nián)）的(de)期(qī)房销售额(é)。

　　主流房企竣工周(zhōu)期在2-3年，并考虑到交房(fáng)后装(zhuāng)修的时间(jiān)，取最大(dà)值(zhí)3年(nián)。

　　将(jiāng)商品住宅现房套数除以家(jiā)庭户数，算出：

　　（三）目前(qián)中国城镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)0.54套(tào)商品(pǐn)现房住宅。

　　（二(èr)）城镇居民户均拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接下(xià)来我们需要进一步推算中国城(chéng)镇居(jū)民拥(yōng)有(yǒu)的(de)户均住宅套数。

　　首(shǒu)先，七(qī)普数(shù)据显(xiǎn)示(shì)中国城镇居民(mín)的(de)住宅结构特征(zhēng)如(rú)下：

　　73.8％的(de)城镇家(jiā)庭(tíng)拥有住宅。其中自建住宅占比21％，购买(mǎi)商品住宅占比31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经(jīng)济(jì)适用房(fáng)占(zhàn)比3.8％、原公有(yǒu)住宅(zhái)占比6.1％，通(tōng)过继(jì)承(chéng)或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租(zū)赁(lìn)廉(lián)租房与其他住宅(zhái)。

　　其次，我(wǒ)们假定租(zū)赁其(qí)他住宅和购买二手房都是商品住(zhù)宅，因(yīn)此(cǐ)将租赁其他住宅、购买商品(pǐn)住宅与(yǔ)购买二(èr)手房加总，得到(dào)商品住宅(zhái)占居民(mín)所有住宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗(cū)略假设2021年(nián)-2022年期间(jiān)商(shāng)品住宅(zhái)增幅为过去(qù)十年(nián)变化幅度(dù)的20％，计(jì)算2011年-2020年商品住宅的实(shí)际变(biàn)化比例，从而我们估算出2022年商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户(hù)城镇家(jiā)庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购(gòu)期房，中(zhōng)国平均每户城(chéng)镇家庭拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期(qī)房(fáng)会在2-3年内(nèi)陆续(xù)交付使用，到2024年，中国平均每户城(chéng)镇家庭都(dōu)会拥有(yǒu)一套住(zhù)宅。

　　三(sān)、城镇(zhèn)户均一套房的(de)三点含(hán)义

　　既然城镇(zhèn)居民已(yǐ)经(jīng)达到了户均一(yī)套(tào)房(fáng)的程度，“户(hù)户(hù)有房”是否意味着中国(guó)城镇化(huà)进(jìn)展终结，甚至(zhì)意(yì)味着中(zhōng)国(guó)地产(chǎn)存量(liàng)供给(gěi)绰(chuò)绰有(yǒu)余？

　　（一）户均一套房并不意(yì)味着(zhe)住宅市(shì)场供需平衡

　　需要有多余住宅来满足因人口流动、居(jū)民换房等因素(sù)产生(shēng)的住宅需求。因此，成熟房地(dì)产(chǎn)市场的(de)住宅(zhái)套户比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国(guó)际经验来看，美(měi)国、英国和日本的住宅套户比均(jūn)高于1.1，其中，英国的住宅套户(hù)比最(zuì)高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德(dé)国和(hé)韩国分别为(wèi)1.02和(hé)1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好一套房，就会造成(chéng)人口(kǒu)净流入地的住宅市场供不应求，造成房价或房租迅速上涨。

　　七(qī)普指出中国的流动人口3.76亿，省内流动人(rén)口和省际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人(rén)口(kǒu)会(huì)选择在大(dà)城市租房挣钱(qián)，在老家县城买房。

　　暨(jì)南(nán)大学2017年的中国城(chéng)乡人口流动调(diào)查数(shù)据显示，在上海、杭州以及南京工作(zuò)的(de)流(liú)动(dòng)人口在老(lǎo)家拥(yōng)有住宅(zhái)比例(lì)分别为28％、21％和18％。大(dà)城(chéng)市的(de)高工资吸(xī)引打工人，但(dàn)高房价迫使打工人回乡(xiāng)置业。

　　流动(dòng)人口实(shí)际上会占据(jù)两套房，在高房(fáng)价的大城市租赁(lìn)一套房，在房价较低的县(xiàn)城购买一套房。所以说户(hù)均一套房无法满(mǎn)足(zú)庞大流(liú)动人口的租(zū)赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家(jiā)庭住宅(zhái)品质仍(réng)需改善

　　目(mù)前，中国的城镇住宅中(zhōng)依然有不少老旧小区。

　　三成家庭(tíng)，也(yě)就是(shì)约(yuē)9000万户城镇(zhèn)居(jū)民住宅是2000年(nián)以前建成(chéng)，其(qí)中(zhōng)又有11.6％住宅年(nián)龄至少在33岁(suì)以(yǐ)上。

　　这批存(cún)在着建筑结构松散、设施陈旧、安全隐患大(dà)等问题(tí)，如电线老化、管道(dào)等基(jī)础设施陈(chén)旧，给住(zhù)户的生活带来了很大的不便和安全(quán)隐(yǐn)患，并且居住(zhù)体(tǐ)验较差(chà)。

　　2000年以(yǐ)前建(jiàn)成的(de)老旧住宅面积小(xiǎo)。占比为31.3％的家庭户(hù)数拥(yōng)有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有(yǒu)独(dú)立卫浴和厨房。这类上世纪修建的老旧小区很难满(mǎn)足现(xiàn)代生活需(xū)求，在未来大(dà)都会被(bèi)拆迁重建。

　　近五(wǔ)成的家庭住(zhù)宅为一(yī)居室和二居室，户(hù)型偏(piān)小(xiǎo)。其(qí)中一居室占比(bǐ)为14.9％，二居室占比为33％。对比(bǐ)镇，城(chéng)市家庭住宅(zhái)户型更小，当然这(zhè)与城市土地资(zī)源紧(jǐn)张有关。

　　<三衢道中古诗曾几的几,怎么读，曾几的三衢道中的意思img alt="中国户均几套(tào)房？| 民(mín)生·周君芝(zhī)团队" src="http://getimg.jrj.com.cn/images/2023/05/weixin/one_20230515161808508.png">

　　（三）人(rén)均住宅面积扩张是未来地产的需求驱动力

　　根(gēn)据七普数据测算，2020年城镇家庭(tíng)户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考虑两年间农(nóng)民带房进城和老旧小区拆迁(qiān)，加上(shàng)2021年和2022年(nián)商品住宅竣工面积(jī)（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年住宅存(cún)量总面(miàn)积(jī)为308.16亿平，人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积为39.45平(píng)方(fāng)米。

　　超过一半的(de)家庭人均住宅建筑(zhù)面积小于均值，近4成家庭人(rén)均住宅(zhái)建筑面积在30平米(mǐ)以下。

　　15％的城(chéng)镇家庭人均住宅建筑面积不足(zú)19平方(fāng)米，不(bù)及全国人均水平(pí三衢道中古诗曾几的几,怎么读，曾几的三衢道中的意思ng)的一半。若去除20％的公摊，可使用的住宅面(miàn)积仅为15.2平(píng)方米(mǐ)。上海市将人均住宅(zhái)建筑面积低于15平方米的家庭界(jiè)定为住宅存在困(kùn)难，若(ruò)按这个(gè)标准(zhǔn)算的话，中国有11.3％的家庭存在住宅(zhái)困难问题。

　　若(ruò)人均可使用住宅面积为40平，即(jí)人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积为(wèi)50平，只(zhǐ)考虑家庭户(hù)人数(shù)，需要住(zhù)宅总量约390.6亿平，较(jiào)目前至少新增82亿平。

　　对比发达国家人均住(zhù)宅(zhái)面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都(dōu)高于40㎡，中国的人均住宅建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相差(chà)不大。但若去除公摊面积后(hòu)，中国的人(rén)均可使用面积为31.56㎡，这(zhè)一(yī)差距(jù)将变得明显。

　　若(ruò)考虑(lǜ)约1.4亿的集体户人口，所(suǒ)需要的住宅总量会更多。

　　四(sì)、户均已然1套房，未(wèi)来地产(chǎn)还会有需求么？

　　我们测算得(dé)到中国城镇家庭(tíng)户均(jūn)1套房(fáng)，看(kàn)似已(yǐ)经户户有房。即便如此，中国人口静态(tài)结(jié)构和动态(tài)趋势演绎，决定了(le)中国(guó)未(wèi)来地产仍有(yǒu)需(xū)求释放。户均1套住(zhù)宅现实之下，中国(guó)未来城镇(zhèn)住(zhù)宅需求主要来自于(yú)四个方面。

　　第一(yī)，户均人口缩(suō)小，家庭户数增多(duō)，新户购房需求扩张。

　　过去20年我国(guó)城镇家庭户均人口数不断下降三衢道中古诗曾几的几,怎么读，曾几的三衢道中的意思(jiàng)，六普显(xiǎn)示城镇(zhèn)户均人(rén)口规(guī)模为2.85人/户，而七普显示城镇户均人口(kǒu)规模为2.62人/户，一人户、二人户的占比明显上升，人口小家(jiā)庭化趋势将继续延续，导致户数会(huì)因户(hù)均人(rén)口规模(mó)的缩小而增多。

　　第二(èr)，人口(kǒu)迁移导(dǎo)致经济发展带来的新增住宅(zhái)需求旺盛(shèng)。

　　中国经济板块(kuài)的分(fēn)化日益明显(xiǎn)，资源和生产要素逐步向经济带、都市圈中心城市(shì)流入(rù)，区(qū)域经济资源分配的再集中吸引着人口流入。人口迁移势必(bì)涉及到(dào)买房租房，给迁入地住宅市场带(dài)来新的增量(liàng)。

　　以(yǐ)浙(zhè)江(jiāng)省为例，2021年常住(zhù)人口增量为72万(wàn)，而出生人口为(wèi)44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人，其人口增长(zhǎng)主要受益于人口迁移。

　　第三，老旧小区改(gǎi)善(shàn)性(xìng)需求(qiú)依然庞大。

　　从2011年到2020年，自(zì)建住宅和原(yuán)公有住(zhù)宅的家(jiā)庭拆(chāi)迁改建最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百(bǎi)分点；原公有住宅(zhái)家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百分(fēn)点。二者和（27.1％），再加上(shàng)其他住宅(zhái)（5％）与家庭住宅建造时间为2000年(nián)以前的比例（31.3％）大(dà)致相吻合(hé)。

　　十年间(jiān)新增8473万家庭户，自建住宅和原公有住宅减少了1282万户(hù)，住宅净需求增加9755万户(hù)。49％的家庭购买商品(pǐn)住宅，21％的家(jiā)庭购买二手房(fáng)。在(zài)新(xīn)增住宅需求中，有7成家庭(tíng)购买了商品住宅。租(zū)房、购买经济适用房和其他分别(bié)占(zhàn)比18％，3％和9％。未来(lái)随着城中(zhōng)村和旧城(chéng)改(gǎi)造，商(shāng)品住宅的占比势必(bì)会进一步上升。

　　2000年以前(qián)建(jiàn)造的(de)住(zhù)宅建筑面积还有约81亿平(píng)，涉及城镇家(jiā)庭约9000万户。破(pò)旧的城(chéng)中(zhōng)村(cūn)、老公有住宅，建筑面积小(xiǎo)、质量低、基础设(shè)施配套(tào)差、没(méi)有或(huò)少有物(wù)业管理，居(jū)民追求美好、宜居生活的环境(jìng)，背(bèi)后的(de)改善性需求有(yǒu)待释(shì)放(fàng)。

　　第(dì)四，“住上更大房子”的改善性需(xū)求还将有所增加。

　　刚需(xū)购房(fáng)受限于资金，倾向于中小(xiǎo)户型。已有住宅家(jiā)庭希望提(tí)高(gāo)生活品(pǐn)质，以小换大、以旧换新。2022年(nián)底的中央(yāng)经济工(gōng)作会(huì)议(yì)明确指出支持住宅改善(shàn)等消费(fèi)。

　　OECD国(guó)家的(de)人均住宅间数为1.71间，无论是否考虑(lǜ)乡村(cūn)住宅(zhái)因素(sù)，中国(guó)的人(rén)均住宅(zhái)间数较其他(tā)国家依旧存在(zài)不小差(chà)距。

　　住宅舒适度与经济水平(píng)有(yǒu)着(zhe)密切正向联(lián)系。随着经济发展水平的提高，中(zhōng)国(guó)的人均住宅(zhái)间数与人(rén)均(jūn)住宅(zhái)建筑(zhù)面积将随(suí)之增长。

　　如果(guǒ)说过去二十年是中国地产黄金发(fā)展(zhǎn)期，地(dì)产矛(máo)盾(dùn)更多体现为住宅供给存在不(bù)足，供需出现错配，这是过去二十年(nián)房价快速上(shàng)涨(zhǎng)基石。那么未来将是住宅质量的(de)供(gōng)需冲突。房地产大(dà)分化时代已至，这(zhè)种分化不(bù)单局限于城市能级之间差异，优质小区(qū)和老(lǎo)旧二手房之间的差异(yì)也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口(kǒu)普查数据(jù)调查(chá)的是(shì)人，并不是针对住宅(zhái)，因此可(kě)能存在统计偏差。商品(pǐn)住宅占比实际(jì)值可能偏低，其(qí)增(zēng)速(sù)可能超预期。

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