文：任泽(zé)平(píng)团(tuán)队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日召开的全国(guó)住房(fáng)和(hé)城乡建设(shè)工作(zuò)会议提出“有条件(jiàn)的可以进(jìn)行(xíng)现房销售”，不足一个月时间(jiān)，已有山东、安徽、河(hé)南、四川、广东(dōng)等(děng)地明确(què)表(biǎo)态，试点(diǎn)现(xiàn)房销售。

　　1、是该取消商(shāng)品房预售制了，用你的(de)钱(qián)，建你的(de)房子，还烂(làn)尾了(le)，这是对购房者(zhě)的(de)不(bù)公平。以后谁有(yǒu)钱(qián)谁建房，没钱没实力的(de)别建了，不能把包袱甩给老百姓(xìng)和(hé)社会，这是房地(dì)产从大开发时代步入高(gāo)质量(liàng)发展阶(jiē)段(duàn)的必然趋势，也是对购房老百姓的(de)最(zuì)大保护。98年房改时，全国缺房子(zi)，开发商(shāng)缺钱，预(yù)售制是权宜(yí)之计，现在全国套(tào)户比超过1，从大开发进入存(cún)量时代，对购房民众不公平的预售制已经(jīng)过(guò)时(shí)了，该取消了，改为现房销售。以后一手交钱，一手交(jiāo)房，天经地义(yì)。当然(rán)二(èr)次房(fáng)改是(shì)个技术活，兼顾化解停(tíng)贷(dài)、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场(chǎng)信心以及长效机制，长效机制四大关键是推动城市群(qún)战略、人地挂钩(gōu)、金(jīn)融中(zhōng)性稳定和房地产税。如果(guǒ)按照经济(jì)规律办事，中国一定能实(shí)现房(fáng)地产软着陆和长期平(píng)稳(wěn)健康发展，跨过这道关，解(jiě)好这道(dào)世界(jiè)难题。

　　2、为什(shén)么要取消预售制(zhì)、改(gǎi)为现(xiàn)房销(xiāo)售(shòu)？大家(jiā)想想(xiǎng)，绝大部分商品是一手交钱一手(shǒu)交货，预售制(zhì)是对购买者的单方(fāng)面不(bù)公平制(zhì)度(dù)，购房(fáng)老百姓几乎承(chéng)担了所有(yǒu)商品(pǐn)不能交付的风险。从个人层面看，预(yù)售制对(duì)购房者非常(cháng)不公平，比如，交房等待期一般为两年(nián)，在此期间，购(gòu)房者不(bù)仅(jǐn)承担银行(xíng)利息，还要承担延迟(chí)交房、房(fáng)屋质(zhì)量、房产证延(yán)期办理甚至不能交房的风(fēng)险。从行业层面(miàn)看，预售制助推(tuī)部(bù)分房(fáng)企(qǐ)过(guò)度(dù)举债、高杠(gāng)杆扩张，若遇到下(xià)行周期(qī)，会(huì)引(yǐn)发(fā)资金链断裂(liè)、项目(mù)搁(gē)置等(děng)系列风险。取消预售制，改为(wèi)现房销(xiāo)售，这(zhè)样(yàng)有(yǒu)助(zhù)于落实中央房住不炒精神、有助(zhù)于(yú)保障购房(fáng)老百姓权益(yì)、有助于房企稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什(shén)么建议取消预售制度？预售制度怎么来的(de)？国外(wài)什(shén)么情况(kuàng)？简单科普一下：商品房预(yù)售最早源(yuán)于中国香(xiāng)港，俗称卖楼花，卖期房(fáng)，是一种开发商放杠杆的方式。98年(nián)房改(gǎi)，由于(yú)商品(pǐn)房短(duǎn)缺(quē)，房(fáng)企缺资金，借鉴中国香港，引入了商品房预售制(zhì)度。其实，当前世界(jiè)不少国家存在预(yù)售制。但是，重(zhòng)点来了！发(fā)达国家(jiā)一般有严(yán)格的监管保(bǎo)障措(cuò)施，开发商在(zài)项(xiàng)目获得政府批准后才(cái)可以(yǐ)开始销售，买(mǎi)家在购买期房(fáng)后(hòu)并非像中国一样(yàng)在支付完首付款后从(cóng)银行一次性贷款支付剩余全部房款，而是(shì)根据开发商工程进度在完全交房前进行分期(qī)支付(fù)。所以，预售制度是需要严格的(de)资金监管、分期(qī)支付以及(jí)违约处罚措施作为保障的，如果没有这些保障措施，一(yī)定会(huì)触发风险(xiǎn)，对购房民众(zhòng)不公(gōng)平，所以不如借机(jī)取(qǔ)消预售制度(dù)，以后改为现房销售。客观讲预售制度有一定历史阶段性，现在中国(guó)住房进入存(cún)量时代，取消预售制度有助于降负债降杠杆(gān)，不再把(bǎ)烂尾(wěi)风(fēng)险(xiǎn)甩(shuǎi)给老百姓和社会(huì)，当然这需要配套房企债务重组、复工保交(jiāo)楼、恢(huī)复市(shì)场信心(xīn)和房地产长效机制。这是个技术活，只要坚持市场化(huà)改革，中国(guó)一定能(néng)化解这个(gè)难题(tí)，让房地(dì)产回归实(shí)体经济(jì)和居(jū)住属(shǔ)性(xìng)，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消预售制，改为现房销售，开发商将拼的不是五花八门(mén)、眼花缭乱、不知道能不能(néng)兑现的营销手(shǒu)段，而是所见即(jí)所得的过(guò)硬的产品质(zhì)量(liàng)和诚信，这才是对购房民(mín)众的最根本最实质的保障，这样将极(jí)大的(de)提升开发商(shāng)的建筑质量(liàng)，实现良(liáng)币(bì)驱逐劣币。所有商业(yè)的本质是向善(shàn)，是(shì)以客户为中心，房地产也不能例外，老(lǎo)百姓买房子是天(tiān)大的事，烂(làn)尾毁三代(dài)，好房幸福一家人。从这个角度，取消预售制、实(shí)施现(xiàn)房(fáng)销售是实(shí)现老(lǎo)百姓(xìng)安(ān)居乐业、社会长(zhǎng)治久安(ān)、行业企业(yè)健(jiàn)康发(fā)展(zhǎn)的重大措施。在(zài)当前的情况下(xià)，取消预(yù)售制要结(jié)合稳(wěn)楼市、房(fáng)地产软着陆、打通金融支持当期(qī)三好生(shēng)、新模式等综合(hé)施策。

　　作者十年前(qián)在国务院(yuàn)发(fā)展研究(jiū)中心参与财(cái)税改(gǎi)革(gé)方案(àn)研究(jiū)时，对预(yù)售制、房地产税、人地挂钩、金融稳定(dìng)、房企杠(gāng)杆率等进行过(guò)长(zhǎng)期系统的(de)专项(xiàng)研究。（参考后来形成的专(zhuān)著《房地(dì)产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预(yù)售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍(huò)英东(dōng)创造“卖楼花(huā)”模(mó)式

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成(chéng)“中国内地版预售制(zhì)”

　　1.3 预售制推动城市(shì)化进程(chéng)，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金第三方全程(chéng)监管，交(jiāo)付时(shí)开发商(shāng)凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德(dé)国：可零(líng)首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支(zhī)付

　　2.4 日本(běn)：为规范(fàn)期房交易立法，设(shè)置期房预付(fù)款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行(xíng)监(jiān)管，享1年保修期(qī)后(hòu)付(fù)尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售(shòu)制的前世(shì)今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭(jiē)”，霍(huò)英(yīng)东(dōng)创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　二十世(shì)纪五十年代(dài)在中国(guó)香港，楼宇出租(zū)是地产行业盛行(xíng)的方式，但有着转让难、出租(zū)资金周转期长等问题，分层(céng)销售孕(yùn)育(yù)而生(shēng)。20世(shì)纪50年代，中国香(xiāng)港(gǎng)还未推行(xíng)公共房屋制(zhì)度(dù)，许多人栖身于木屋或者(zhě)其(qí)他临时住宅(zhái)，住房的需求是相当高(gāo)，不过大(dà)多(duō)数(shù)居民的(de)储蓄(xù)很少。当时(shí)楼(lóu)宇买(mǎi)卖多数以一整栋(dòng)楼(lóu)为单位，需(xū)要雄厚的资金实力(lì)才能购买。虽然楼宇出(chū)租(zū)是中国香港地(dì)产行业盛行的(de)方(fāng)式，但有着转让难、出租资金(jīn)周转(zhuǎn)期长等问题。针对这(zhè)一系列(liè)问(wèn)题，不(bù)少地产商开始探(tàn)求新的(de)方式，如把楼宇(yǔ)契约切(qiè)开，即(jí)“分契”，然(rán)后(hòu)将楼宇分层出售(shòu)。这模式一经推行，购买楼宇的市(shì)民数量有所增加，开发商资(zī)金(jīn)周转加快。

　　在分层出售(shòu)的基(jī)础上，将“按揭”模式(shì)引入(rù)房地产(chǎn)销售，霍(huò)英(yīng)东创造“卖(mài)楼花”模式。1953年(nián)底霍英(yīng)东创办立信置(zhì)业(yè)有限公司，凭借商业(yè)直觉和多年经营杂货铺、海上驳运业(yè)务的经验，对于(yú)商品流通(tōng)、资金周(zhōu)转有(yǒu)着独到的见解，在努力(lì)寻求方法加(jiā)快自身资金(jīn)周转。当时(shí)其在购(gòu)下九龙的一块地盘后，除了分层出售、还(hái)印发售(shòu)楼(lóu)说明书(shū)，上有文字详尽说明楼宇的地(dì)势环(huán)境、建(jiàn)筑材料、分(fēn)层价格、订购方法(fǎ)等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收取(qǔ)买家的(de)订金，采用类(lèi)似租金的分期付款形式，等(děng)新楼落成时，收齐买家(jiā)的钱，买家就拥有了自己的房产。这种方式减轻了(le)民(mín)众购房的资金(jīn)压力，加速了房屋的建造和(hé)销售，也解决了(le)制造商的(de)资(zī)金问题(tí)，降低投(tóu)资风(fēng)险(xiǎn)，在(zài)当时可谓是“双赢(yíng)”的举措。“预售楼花(huā)+分(fēn)期付款”的销售模(mó)式(shì)成为当时(shí)中国香港房地产(chǎn)市场的一大特色，纵(zòng)观中国香港房地(dì)产市场(chǎng)的(de)改(gǎi)革，“卖楼(lóu)花(huā)”模式高效(xiào)率地解决了核心的住房供不应求的问题，使房市发(fā)展(zhǎn)进(jìn)入新阶(jiē)段。

　　预售(shòu)楼花模式(shì)推动了中国香港楼市几(jǐ)十年繁荣，但(dàn)期间也(yě)出现过“烂尾楼”的情况(kuàng)，但监管部门不断(duàn)完善、规范化，建立健全(quán)的监管机制，促进市(shì)场健(jiàn)康(kāng)发展。例如，1960年，位于大角(jiǎo)咀(jǔ)的一(yī)个楼盘因(yīn)建筑费(fèi)用超支停工，出现“烂尾”情况(kuàng)。在1961年后，中国(guó)香港(gǎng)管理部门提升了对于预售楼花制度的(de)监管(guǎn)，即(jí)要求开发商在预(yù)售前，确保地价(jià)款已经全(quán)部(bù)支付，还要证明自身(shēn)有资金等(děng)能力把项(xiàng)目完(wán)成，资金需放(fàng)入律师(shī)所托管，支(zhī)取时需律所和建(jiàn)筑师的核准。为了防止(zhǐ)开发商、律所、建筑师(shī)等造假，套取监管账户资金，中(zhōng)国香港要求律师(shī)行(xíng)在银(yín)行开设的信托账户（监管账户）、开(kāi)发(fā)商操作等(děng)采(cǎi)取全(quán)透明(míng)化机制，且银行的责任上(shàng)升，如出现房(fáng)屋“烂尾”情况，银(yín)行将(jiāng)成最(zuì)大风(fēng)险(xiǎn)方，后续需自身推动项目完(wán)工。随(suí)着监管体系逐步完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国内地(dì)版(bǎn)预售制(zhì)”

　　二十(shí)世纪九(jiǔ)十年(nián)代，中国内(nèi)地面临住房需求大和供给(gěi)量(liàng)短缺(quē)问题，引入“卖(mài)楼花”制度(dù)。建国以来，中国(guó)内地优先(xiān)发(fā)展重工(gōng)业，强调(diào)基础(chǔ)建设(shè)，这一(yī)导向(xiàng)使前(qián)期(qī)发展(zhǎn)工(gōng)业(yè)化的进程大于城市化进程(chéng)，唯有(yǒu)解决住房基础等城市化配套(tào)问题，才能(néng)进一步推进城市化。但当时推行的是“统(tǒng)一管理(lǐ)，统(tǒng)一分(fēn)配，以租(zū)养(yǎng)房”的福利分房制度(dù)，住房市场发(fā)展(zhǎn)起步较晚、增速(sù)较慢(màn)，福(fú)利(lì)分房制度也出现了分配不公、效(xiào)率低、配套差等问题，因此(cǐ)福利(lì)分房制度不(bù)再适用(yòng)于当时(shí)的国(guó)情(qíng)。叠加房地(dì)产市场面(miàn)临商(shāng)品房的需(xū)求量大，而社会(huì)缺少大型(xíng)房地产(chǎn)开发商，商品房(fáng)供(gōng)应量小的困境，此(cǐ)时引入中国香(xiāng)港的“卖楼(lóu)花”模(mó)式无疑是对内地房地产(chǎn)市场(chǎng)的(de)一针强(qiáng)心剂(jì)。从1994年起，中(zhōng)国内地(dì)逐步引进中国香港(gǎng)预售(shòu)商品房制度，先后出台多项文件，大力(lì)支持国内房地产市场改革。例如，1998年，国务(wù)院出台《关于(yú)进一步深化城镇住房制(zhì)度改革，加(jiā)快(kuài)住房建(jiàn)设的(de)通知》文件(jiàn)，决(jué)定(dìng)停止(zhǐ)住(zhù)房无偿实(shí)物分配(pèi)，逐(zhú)步实行住房(fáng)分配(pèi)货币化、住房供给(gěi)商品化(huà)、社(shè)会化(huà)的住房新体制，从计(jì)划经济(jì)下的(de)福利分房转(zhuǎn)向市场经(jīng)济的商品房。房地产市(shì)场采用预售(shòu)制，允许开发商卖(mài)期(qī)房，解(jiě)决了(le)房企缺少资金和开(kāi)发时间周(zhōu)期长(zhǎng)的两(liǎng)大难题，开发商以预(yù)售款撬动下一个(gè)项目的(de)开发(fā)，形(xíng)成滚动开(kāi)发(fā)模式，住房供应速(sù)度加快。自此中国内地(dì)开始房改货币化，中国人民银行(xíng)等多方迅速出台相关的信贷政策，支持购(gòu)房者，极大(dà)作(zuò)用推动了房地(dì)产市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式(shì)后，经调整形成(chéng)契合中国内(nèi)地的商品房(fáng)预售制度(dù)。预售制的初(chū)衷是为了缓解(jiě)房(fáng)企资金压力，加快城镇住房建设。具体来说(shuō)，是指房(fáng)地产开发企业将正(zhèng)在建设中的房屋预先出售给购房者，由购房者支(zhī)付定金(jīn)或房款的行(xíng)为。区别于中国香港，在(zài)中国内地实践过程中，商品房预售流程为：房(fáng)地(dì)产开发商办理(lǐ)预(yù)售(shòu)许可证-签订商品(pǐn)房买(mǎi)卖合同-进行(xíng)备案登记和预告登记(jì)-交付房屋。在(zài)购(gòu)房(fáng)过程中，购房者需要一次性付(fù)清首付(fù)款(kuǎn)，并采(cǎi)用银行贷款(kuǎn)的(de)形式(shì)一次性(xìng)付清剩余房款，换言之，房屋(wū)未(wèi)建成，开发商可能已(yǐ)拿到了(le)全部(bù)购房款，这点与(yǔ)中国(guó)香港的按照工程进度付款(kuǎn)有(yǒu)所不同(tóng)。对(duì)中国内地的开发商而言，预(yù)售制商品(pǐn)房(fáng)也开启了(le)高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市(shì)化进程(chéng)，但背后潜藏(cáng)的风险确(què)实存在(zài)

　　作为中(zhōng)国内(nèi)地商品房销售的(de)最(zuì)主要方(fāng)式，预售制(zhì)极大(dà)缩(suō)短房(fáng)企现金回(huí)笼(lóng)周期(qī)，同时(shí)增加(jiā)市场(chǎng)商品房供(gōng)应，推动了城镇化(huà)发展进程(chéng)。预售制在过去20多年对(duì)中国内地房地(dì)产市场(chǎng)的(de)稳步发展起到了重要(yào)作用，不(bù)仅解决(jué)了房地产市场(chǎng)快速发展阶段的资金需求，也提(tí)高(gāo)了居民(mín)居住(zhù)水平(píng)，中(zhōng)国内地城镇居民从筒子楼住到住宅(zhái)小区(qū)，从全民蜗居(jū)到(dào)基本(běn)适(shì)居，住房事业取得巨(jù)大进步，数十年时间走完发达国(guó)家几百年城(chéng)镇化(huà)路(lù)程。改(gǎi)革(gé)开放以来，城镇化(huà)进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人(rén)口(kǒu)由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人(rén)，43年间(jiān)增长(zhǎng)4.4倍(bèi)；1981-2020年，全(quán)国城市(shì)建成区面积由7438平(píng)方(fāng)公里(lǐ)增长至(zhì)60721平方公(gōng)里(lǐ)，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住房存(cún)量报告(gào)：2021》测算(suàn)，1978-2020年(nián)中国内地城镇住宅存量从不(bù)到(dào)14亿平增至313.2亿平，城镇人均住(zhù)房建筑面积(jī)从8.1平方米增至(zhì)34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套增(zēng)至3.63亿(yì)套，套户比(bǐ)从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中(zhōng)国(guó)内地商品房销售最主(zhǔ)要方式，2005年中国(guó)内地商品住(zhù)宅期房销售面(miàn)积(jī)占总(zǒng)销售(shòu)面积的比(bǐ)重为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平(píng)，比重上(shàng)升至87％。

　　预售制(zhì)也推(tuī)动了中国(guó)内地房(fáng)地(dì)产(chǎn)行业的(de)发展。中国内(nèi)地房地产历经二十多年长周(zhōu)期繁荣，行(xíng)业各项指(zhǐ)标大(dà)幅(fú)增长(zhǎng)。1999-2021年，房(fáng)屋新开工面积从2.2亿平(píng)增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房(fáng)地产(chǎn)开发(fā)投资完成额(é)从0.4万亿元增(zēng)至14.8万(wàn)亿元，累(lèi)计上(shàng)涨35.8倍，年复合增速17.8％。商(shāng)品(pǐn)房销售面积和(hé)销售金额分别从1.5亿平(píng)增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至(zhì)18.2万(wàn)亿元(yuán)，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随(suí)房地产业的快(kuài)速发展(zhǎn)，房(fáng)地产企(qǐ)业(yè)从(cóng)无到有、从国企(qǐ)先行到(dào)民企崛起，队伍逐(zhú)渐壮大。2018年，房地产(chǎn)企业数量达9.8万(wàn)个，比(bǐ)1998年(nián)的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为(wèi)拉动中国内地经济(jì)高增长的火车(chē)头。

　　1）从(cóng)经(jīng)济(jì)增长渠道，房地产带动(dòng)的上下游产业链特别(bié)长，高达50多个行业。2020年(nián)房地产及其产业(yè)链占GDP的17.2％（完(wán)全贡献(xiàn)），其(qí)中房地(dì)产业增加值占GDP的(de)7.3％（直(zhí)接贡献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其(qí)中房地产对金(jīn)融(róng)、批(pī)发、建材的带动最为(wèi)明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地(dì)产完全拉动的投资占全社会固定资产投资的51.5％，其中，房地(dì)产开(kāi)发投资占固定资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从(cóng)金(jīn)融(róng)渠道，从(cóng)房地产(chǎn)贷款占银行各项贷款余额的(de)比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等(děng)通道业务(wù)，占(zhàn)比超过三分之一。从房地产(chǎn)融资(zī)存量占社(shè)融存量比(bǐ)重看，2021年(nián)12月占比为18.76％。如果房企大(dà)面积违约，将导致银行不良率大幅上升(shēng)。

　　4）从居民(mín)财(cái)富效应渠道，根据我们(men)的《中国住房市值测算报告(gào)》，2020年中国住(zhù)房市(shì)值为62.6万(wàn)亿美元，大于美国的33.6万亿(yì)美元、日(rì)本的10.8万(wàn)亿美元(yuán)、英法德三国合计的31.5万亿美元。从住(zhù)房市值占(zhàn)股债(zhài)房市值(zhí)的比例看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于美国的27％、日本(běn)的37％、英国(guó)的(de)49％、法国的56％、德国的64％。中(zhōng)国住(zhù)房市值与(yǔ)股债房市值的比例较高，主(zhǔ)要是因为(wèi)住(zhù)房市值高，以及中国资本(běn)市场发育尚不成熟，直接融资比例较低，股票、债券市值较低，居(jū)民投资渠道缺乏(fá)。

　　不(bù)可否认，预售制背后潜藏的风险(xiǎn)确(què)实存在，当前(qián)的(de)负面效应(yīng)愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大部分商品(pǐn)是一手交钱一手交货，预售制是对购买者的(de)单方面不公平制度，购房老百(bǎi)姓几乎承担(dān)了所有商品不能交付的(de)风险。比(bǐ)如，交房等待期一般(bān)为两年，在此期间，购房者不仅(jǐn)承(chéng)担银(yín)行(xíng)利息(xī)，还要承担延迟(chí)交房、“一房(fáng)二卖”、房屋质(zhì)量、房产证延期办理甚至(zhì)不能交房等(děng)风险(xiǎn)。另外，购房者和(hé)开发商之间的购房合同、购房者和银行的按揭贷(dài)款合同(tóng)是两(liǎn一厢情愿是什么意思g)个独立的合同(tóng)关系，如果(guǒ)开发(fā)商发生违(wéi)约，购房者只能根据购房合同向开(kāi)发商(shāng)主(zhǔ)张权力，但依旧需要(yào)根据按揭贷款合同按时(shí)向银行进行贷款偿还，因此购房者承担(dān)的风险(xiǎn)较大。

　　从行业层面看，预(yù)售制助推部分(fēn)房企过度举债、高杠杆扩张，资金若遇到下行周期，会(huì)引发资(zī)金链断裂、项(xiàng)目(mù)搁置等系列(liè)风险，进行影响自身信(xìn)用和购房者对行业的信心(xīn)。

　　从金融(róng)层面看，银行(xíng)作为按揭(jiē)贷(dài)款的发放方(fāng)，一(yī)旦一厢情愿是什么意思房企(qǐ)因为市(shì)场波动或经营(yíng)不善，出(chū)现资(zī)金链断裂等(děng)一系列问题，导(dǎo)致“烂(làn)尾”等情况(kuàng)，而房企通过(guò)与购(gòu)房者签订的预售合同和(hé)按揭(jiē)合同(tóng)，已经(jīng)从银行(xíng)获得房款，如果(guǒ)购房者丧(sàng)失还款能力或短期不能(néng)还款等，则(zé)风险完全由银行承担，银行将面(miàn)临较大的(de)坏账(zhàng)压(yā)力。

　　从监(jiān)管角度看，购房者的预售监管(guǎn)资(zī)金去哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归根(gēn)结底两个字那就是“没钱”，即(jí)没(méi)钱付工程款。在2004版的《城市商(shāng)品房预售(shòu)管(guǎn)理办(bàn)法》中明确规(guī)定(dìng)了开发企业预(yù)售(shòu)商品房所得(dé)款项应当用于(yú)有(yǒu)关的工程建(jiàn)设，商品(pǐn)房预售款监管的(de)具(jù)体办法，由房地产管理(lǐ)部门制定。但多年以来全国并没有统(tǒng)一的预售资金监管规定，各(gè)地实行“一城一策”。例(lì)如，太原、昆明(míng)、重庆、长沙等(děng)城市重(zhòng)点监管(guǎn)资金(jīn)比例为总(zǒng)预售款的(de)15-40％左右，郑州(zhōu)、福(fú)州、合(hé)肥等城市则按照项目的建安成(chéng)本乘以建筑面积或者项(xiàng)目工程总额报价计算重点资金。而事实是，不少购房款未进入监管账户、或进入(rù)监管(guǎn)账(zhàng)户后被挪用(yòng)，导(dǎo)致楼盘没有资(zī)金继续(xù)建(jiàn)设。收楼(lóu)遥遥无期，月供却(què)被迫继续(xù)还款。那(nà)么，监管账户资金如(rú)何被(bèi)挪走的？实际上，在过去房地产大开发(fā)时代的高周转(zhuǎn)背景下，抽调预售款监管账户资金，是行业(yè)“潜规则(zé)”。比(bǐ)如工程(chéng)总承包方，以工程建设(shè)名义，获得监管账户拨(bō)付(fù)资金，再由工程方将资金转(zhuǎn)给(gěi)房(fáng)企(qǐ)，而拨(bō)付的工(gōng)程款(kuǎn)，远超工程进度所需。通过这(zhè)些(xiē)方式套取(qǔ)的(de)资金(jīn)，在房企各地项目间流动，变(biàn)相加杠(gāng)杆(gān)，这样(yàng)做提供了资金流动性，房(fáng)企抽调资金统筹(chóu)拿(ná)地、还款(kuǎn)和(hé)楼盘建设，形成一种资金循环高周转模式，但一定(dìng)程度(dù)上把风险(xiǎn)甩给了购房者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商(shāng)品(pǐn)房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于(yú)购(gòu)房者预付资金，一般设有定金或预付款保护机制(zhì)，如英国(guó)、日本(běn)；

　　2）预(yù)付款比(bǐ)重(zhòng)：要求(qiú)购房(fáng)者支付的预(yù)付款比例相对较低，绝(jué)大部(bù)分房款在房(fáng)屋交付后(hòu)开始支付；

　　3）预(yù)付款支(zhī)付方式(shì)：预付款一般以定金(jīn)方式支付，或按工程进度分期支付，或(huò)二者结合(hé)；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种方(fāng)式发放按揭贷款，一是按(àn)工程进度付款，按揭贷款按照工程进度逐(zhú)渐发放，购房者开始月供；二(èr)是房屋交付后发(fā)放按揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护(hù)：为预售商品(pǐn)房(fáng)提供期(qī)房烂尾保险，在商品房出现(xiàn)重(zhòng)大延期或重大缺陷时，保障购房(fáng)者权(quán)益；

　　6）房(fáng)屋交付保护：房屋交付(fù)质量的保障有两种方式，一是期(qī)房由政府(fǔ)或第三方验收合格并提供(gōng)验收凭证后，开发商凭(píng)验收凭(píng)证(zhèng)取得购房者支付的房款。二(èr)是开(kāi)发商为购房者提供一定的保修期，通(tōng)常(cháng)1-5年，保修期(qī)满(mǎn)，购房者支付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金第(dì)三方全程监管，交(jiāo)付时(shí)开发商凭验收凭证取(qǔ)得房款

　　美国期房定金一(yī)定(dìng)期限内无条件返还，最低(dī)首付(fù)比例(lì)为3.5％，交房前仅支(zhī)付首付，其(qí)余(yú)房款交付后按揭(jiē)还款，交付(fù)前资金由第三方全程监管，交付时开(kāi)发商凭验(yàn)收凭证取(qǔ)得房款。

　　定金及首(shǒu)付环节(jié)，定金比(bǐ)例一(yī)般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比(bǐ)例最低可低(dī)于3.5％，根据(jù)美(měi)国官方数据(jù)，2021年(nián)美国(guó)平均首付比例为12％。

　　余款(kuǎn)支付方面，除(chú)定金或(huò)首付外，购房者在房(fáng)屋交付后通过按揭贷款支(zhī)付(fù)剩(shèng)余(yú)房款。

　　资金(jīn)监管方面，美国(guó)为防(fáng)止开发商挪用(yòng)资金，购(gòu)房者的(de)定金及首(shǒu)付款由第三(sān)方(fāng)公(gōng)证行或产权保险公司(sī)的信托(tuō)账户(hù)监管。如(rú)果开(kāi)发商倒闭导致楼(lóu)盘烂尾(wěi)，购房者资(zī)金可通(tōng)过申请仲(zhòng)裁取回，且不承担任何责任与损(sǔn)失。而开(kāi)发(fā)商在房屋建设过程(chéng)中的(de)资金全部来(lái)自银(yín)行，银行(xíng)根据工程进度向开发商提(tí)供(gōng)一定(dìng)比例(lì)的贷款，由(yóu)于(yú)开(kāi)发商挪用资金直接损害银行利益，银行有充分动机监管开发商施工进度。开发商在(zài)房屋交付时需取得(dé)由政(zhèng)府相关部门(mén)经(jīng)审查后发放的验收凭证(zhèng)，通过(guò)验收凭证向(xiàng)银行得到(dào)购房(fáng)者支付(fù)的(de)房款。

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提(tí)供期房烂尾险

　　德国期(qī)房可零首付购房，房款(kuǎn)按建造工期(qī)进(jìn)度支付，按揭按工期放(fàng)款后(hòu)还贷，房贷(dài)利率(lǜ)采用固定利率，开发商或(huò)购房者(zhě)可购买期房烂尾保险(xiǎn)。

　　预售门槛(kǎn)方(fāng)面，德(dé)国开发(fā)商在项目(mù)获批(pī)后即(jí)可预售房屋。签署(shǔ)购房合同前，购房者需支付(fù)约2000欧(ōu)的定金并进行预约公(gōng)证，签订合(hé)同后定金退还。如由(yóu)于(yú)任(rèn)何原(yuán)因不能购买，定(dìng)金按照(zhào)德(dé)国法(fǎ)律(lǜ)全部退还。

　　签署购房合(hé)同后(hòu)，购房者需支(zhī)付公证费和土(tǔ)地交易(yì)税，分别为房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中，属(shǔ)于购(gòu)房附加(jiā)费。

　　首付方面(miàn)，德国没有规定最低首(shǒu)付比例，可零首付购(gòu)房(fáng)。

　　余款方面，德(dé)国也采取按工期(qī)支付房款(kuǎn)的(de)制度，一般分7笔进行支付，具体支付节点、比(bǐ)例因项目(mù)而异。一般(bān)来说，支付节(jié)点(diǎn)可分为公(gōng)证后、主体完工、内(nèi)部水暖电路完工、窗户玻璃完工、室内(nèi)清洁(jié)及墙面完(wán)工(gōng)、地(dì)板完(wán)工、全部完工，支付(fù)比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方(fāng)面，购房(fáng)者可(kě)在支付(fù)房款前申请房贷，房(fáng)贷利率采用固定利率，银行按施(shī)工节奏分多次发放贷款，每(měi)笔(bǐ)贷款给予购房者一(yī)定使用(yòng)期(qī)限，期限结束后，购(gòu)房(fáng)者开始还贷。

　　保险方面，德国保险公司针对期(qī)房设计了两种保险，保险(xiǎn)的功能是当房(fáng)屋出现重大延期或重大(dà)缺陷时，保(bǎo)险公司保证开发商赔偿或修复(fù)，开发商破产，由保(bǎo)险公司负(fù)责(zé)相应赔偿。保险由开发商或购(gòu)房(fáng)者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　英国(guó)预(yù)售制设有(yǒu)10％定金(jīn)保险保护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金(jīn)由买卖双方律师严格监管(guǎn)。

　　订(dìng)立合同前(qián)，买卖双(shuāng)方(fāng)均有一名律师，负责沟通(tōng)期房交易中的房(fáng)产、资金、合同等各个环节(jié)，各环节内容确(què)认无误后(hòu)签订(dìng)首付交换合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险保(bǎo)护机制，当开发商出(chū)现财务、经营问(wèn)题时，购房者10％的定(dìng)金由保(bǎo)险公司赔(péi)付，而(ér)超出(chū)10％的部分较难追回(huí)。

　　首付方面，首付比例通(tōng)常(cháng)为10％-25％，首付需要(yào)在合同(tóng)签订21天内支付。

　　余款(kuǎn)支付环节，英国采取按工(gōng)程(chéng)进度(dù)付款的(de)方(fāng)式，但是(shì)交(jiāo)房前付(fù)款比例相对较低，一般会(huì)在(zài)合同签订(dìng)6-24个(gè)月(yuè)分别(bié)支付(fù)两笔(bǐ)5％-10％的(de)款项，即交(jiāo)房前付(fù)款比例在20％-45％之(zhī)间，剩余款(kuǎn)项交房后支(zhī)付(fù)。

　　交付环节，英国(guó)规定房屋必(bì)须经(jīng)过房产公证公司的检验(yàn)验收(shōu)后(hòu)才(cái)能交付，交付后(hòu)方可按(àn)揭还贷。

　　资(zī)金监管环(huán)节，英国(guó)期房(fáng)预售(shòu)资金监(jiān)管极为严格，资金也由律师监管，在确认工(gōng)程(chéng)进度、支付相关款项过程中(zhōng)，由买房(fáng)律师将资金转(zhuǎn)给卖方律师(shī)，卖方律师(shī)转(zhuǎn)给开发(fā)商，即资(zī)金在进入开发(fā)商账户前经过两道关(guān)口，有利于保障购房者(zhě)资金安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期(qī)房交易立(lì)法(fǎ)，设置期房(fáng)预付(fù)款保(bǎo)全措施

　　日本期(qī)房交易立法，定金超5％或1000万日元时，开发商(shāng)必(bì)须(xū)完成“预(yù)售房定(dìng)金保全措施”，交房(fáng)前付(fù)款比例不超房款的20％，开发商(shāng)违(wéi)约需返还定价并(bìng)赔偿约10％房款，交房后(hòu)按(àn)揭还款。

　　立法方面，日本二战结束(shù)后(hòu)由(yóu)于(yú)房(fáng)屋供(gōng)给严重失衡，叠(dié)加(jiā)法律空(kōng)白，社会上“一房(fáng)二(èr)卖”现象(xiàng)普(pǔ)遍，为此(cǐ)，日本政府1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多次修订(dìng)，目(mù)前是(shì)唯(wéi)一一部规范期房交易的法律。

　　定(dìng)金保护方面(miàn)，根据(jù)日(rì)本《宅地建(jiàn)物取引业法》，对购房者支付定金超过5％或超1000万(wàn)日元的部分，法律(lǜ)要求(qiú)开(kāi)发(fā)商必(bì)须完(wán)成(chéng)定(dìng)金保全措(cuò)施才可预(yù)售。什么是定金保全措施？即(jí)买卖(mài)双方签订(dìng)购(gòu)房合同时，开发商向金融(róng)机构或指(zhǐ)定保证机构或保险机构签订定(dìng)金保证委托合同，设(shè)置购房(fáng)者(zhě)定金(jīn)的保证或保险，并将相应的(de)保(bǎo)证金证明书交付给购房者。除定金外，其(qí)他预先支付(fù)的(de)购(gòu)房款也(yě)受该措施保护(hù)。若开发商倒闭导致期房烂尾(wěi)，购(gòu)房者可凭保证金证明(míng)书(shū)向金(jīn)融(róng)机构或保证(zhèng)机构或保险(xiǎn)公司(sī)兑付，同时，开发商需向购房者(zhě)赔付(fù)违约(yuē)金，一般约为房价的(de)10％。

　　房(fáng)款支(zhī)付环节(jié)，交(jiāo)房前只(zhǐ)需支付最多不超(chāo)20％的定金，签订购(gòu)房合(hé)同后(hòu)，购(gòu)房者(zhě)即可向银(yín)行申请(qǐng)贷款，但交(jiāo)房后才开始按揭贷款，除定金外的(de)剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期(qī)后付(fù)尾(wěi)款(kuǎn)

　　新加坡期房购房者违约可返还相(xiāng)当于3.75％房(fáng)款的(de)订金(jīn)，首付比例(lì)20％，余款按工程进(jìn)度(dù)支(zhī)付，所有资(zī)金(jīn)进(jìn)银行专门(mén)项(xiàng)目资(zī)金账户，交房后满1年(nián)保(bǎo)修期后支付15％尾款。

　　订金支付环(huán)节(jié)，新加坡(pō)开(kāi)发商有统(tǒng)一的(de)选购(gòu)权(quán)合同以及订金返还机(jī)制，即(jí)OTP，签订OTP后(hòu)需支付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步(bù)签(qiān)订购买合(hé)同，不执行(xíng)OTP则退(tuì)还3.75％的房款。

　　首付比例方(fāng)面，签订(dìng)购房合(hé)同后(hòu)，购房者需(xū)支付15％的首付及印花税，同时购房者向银行申请(qǐng)按揭(jiē)贷款。

　　余款支付上，新(xīn)加坡期(qī)房同样(yàng)采取(qǔ)按工程进度付款的方(fāng)式，《发展商(shāng)条例》对期(qī)房付(fù)款流程做(zuò)了(le)统一详细规定，要求所有开(kāi)发商遵守，支付节点一般为合同签订后、地(dì)基完工、框架(jià)完(wán)工(gōng)、管(guǎn)道(dào)门(mén)窗等完(wán)工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款(kuǎn)也依照工程(chéng)进(jìn)度放(fàng)款，月供(gōng)在此(cǐ)过(guò)程中随着放出(chū)贷款的增(zēng)加而增加，未放款部(bù)分无需月供。

　　资金监管方面，购(gòu)房者的(de)订(dìng)金与付款会存入银行专门的项(xiàng)目资金(jīn)账户，账(zhàng)户资金提取须(xū)与房屋建设有关。房屋(wū)交付后(hòu)，购房者享受1年的(de)房屋保修(xiū)期，此后购(gòu)房者支付15％的尾(wěi)款(kuǎn)。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来看，当前房地产到了政策出手(shǒu)临界点(diǎn)，重点是保交楼和(hé)房企重组(zǔ)。一方面，加大对刚需和改善型需求的(de)支持力度，长短兼顾(gù)妥善(shàn)应对(duì)局部停贷现象，重点(diǎn)是保交楼保复(fù)工(gōng)保民生，给予强有(yǒu)力的金融工具支持。另一方(fāng)面，从(cóng)现在起，对还在正常运转的房企(qǐ)包(bāo)括民营企业，加(jiā)大支持(chí)力度，由优质房企牵(qiān)头并(bìng)购重组整(zhěng)个行业，为每个(gè)房企配套AMC和财团，给予金(jīn)融(róng)工(gōng)具配(pèi)套。

　　二(èr)，中期(qī)来看，应充分估计形势复杂性和人性复杂(zá)性，兼顾化(huà)解(jiě)停(tíng)贷(dài)、复工(gōng)保交楼、重组(zǔ)房企债(zhài)务、恢复市(shì)场信(xìn)心以及长效机(jī)制。长效机制四大关键是推动城市群(qún)战略、人地挂钩、金融中性稳定(dìng)和房地产税。定(dìng)金(jīn)环节，建立开发商违约后定(dìng)金保(bǎo)护机制，如将(jiāng)已支(zhī)付定金冻(dòng)结至房屋交付阶段，保障购房者定金(jīn)安全。签订合同环节，鼓励保险公司介入，为房屋重大延(yán)期以(yǐ)及重大缺(quē)陷等情(qíng)况提供(gōng)充(chōng)分的保障。余(yú)款支付环节，建立(lì)按工程进度(dù)付款(kuǎn)机制或交房后按揭贷款机制，充分保护购(gòu)房者的权益。资金(jīn)监管环节，引(yǐn)入独立于(yú)开发商、银行的第三方资金监管机(jī)构，或由政府(fǔ)相关部门直接监管(guǎn)，以此防(fáng)止资金挪用现(xiàn)象。交(jiāo)付环节(jié)，建(jiàn)立商品房(fáng)保修期制(zhì)度。保修期(qī)内，开发商应对房(fáng)屋质量问(wèn)题全权负(fù)责、免费(fèi)维修，购房者(zhě)在保修期(qī)结束后支付尾款。

　　三，长期来看(kàn)，取消商(shāng)品房预售制(zhì)是大势(shì)所趋。一方(fāng)面，98年房(fáng)改时，全国缺房子，开发商缺(quē)钱，预售(shòu)制是(shì)权宜之(zhī)计，现(xiàn)在全国套户比超过1，从(cóng)大(dà)开(kāi)发(fā)进入存量时(shí)代，对购房民众(zhòng)不公平的预售制已经过时(shí)了，该取消了，改为现房(fáng)销售。另(lìng)一方(fāng)面，取消(xiāo)预售制，改为现房(fáng)销售，开发商将(jiāng)拼的不是五花八(bā)门、眼花缭乱、不知道能不能(néng)兑现的营销手段，而是所见(jiàn)即所得的过硬(yìng)的(de)产品质量和诚信(xìn)，这才是对购房(fáng)民众的最根本最(zuì)实质的保障，这样将极(jí)大的提升开发(fā)商的建(jiàn)筑质量，实现良(liáng)币(bì)驱(qū)逐(zhú)劣币。

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