导读

　　黄(huáng)金二(èr)十年之(zhī)后，当(dāng)下(xià)中国(guó)地产步入大分(fēn)化(huà)时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产(chǎn)市场黄(huáng)金二十年。2019-2021年，连续(xù)三年商品住宅(zhái)销(xiāo)售面(miàn)积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近年地产持续(xù)低景气，有(yǒu)关中(zhōng)国地产是否过剩的(de)讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘(lí)清中国城镇存量住宅真(zhēn)实情(qíng)况，据此判断中国未来地产趋势。

　　有(yǒu)媒体渲染中国(guó)地产存量(liàng)极度(dù)过剩，事实是否如(rú)此(cǐ)？

　　住建部披露(lù)全国有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，第七(qī)次人(rén)口普查调查数(shù)据显示城(chéng)镇家庭户人均住宅间数为1.06间(jiān)。市场(chǎng)陷(xiàn)入怀疑，中国房子是否(fǒu)真的过剩？

　　事实上住建部披露的近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑中，城镇建筑占比不到一成，其中还(hái)包括大量城镇非住宅建筑，如(rú)商业(yè)办公楼、学校等，因此6亿栋房屋中(zhōng)城镇住宅占比极低(dī)。

　　七普(pǔ)显示中国城(chéng)镇居民人均(jūn)住宅间数为1.06间(jiān)，但居住舒适不(bù)是人均一间房(fáng)所能满足，它与房屋质量、居住(zhù)面积、配套设施等因素密切相关。中国(guó)的人均住宅间(jiān)数较发达国家还有(yǒu)很大差距。人均住宅(zhái)间数大于1同(tóng)样不意味着中国住宅市场(chǎng)已(yǐ)经饱(bǎo)和(hé)。

　　我们测算(suàn)发(fā)现中国城镇居民户均1套房，其中每户(hù)持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国(guó)家庭户均(jūn)住宅的数(shù)据，我(wǒ)们根(gēn)据商(shāng)品住宅套数、商品住宅(zhái)占比和城镇家庭户数，计(jì)算(suàn)出城镇家(jiā)庭住宅套户比(bǐ)。

　　测算结果显示，目前城(chéng)镇家庭户均拥有(yǒu)0.86套(tào)房，其中(zhōng)0.54套(tào)为(wèi)商品住宅。若期房顺利交付，直至2024年，中国每户城(chéng)镇家庭才(cái)拥(yōng)有1套(tào)住宅，其(qí)中商(shāng)业(yè)住宅仅0.64套。

　　户(hù)均(jūn)一套房似乎意味着户户有房，然而事实上中(zhōng)国(guó)住宅市场供需并不平衡。

　　国际(jì)数据显示，成熟房(fáng)地产市场(chǎng)的住(zhù)宅(zhái)套户比会大于(yú)1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以说不(bù)平衡，是因为(wèi)户均一套(tào)房无(wú)法满足流动人口的租赁和置业(yè)需求。全(quán)国(guó)总人(rén)口的(de)近三成都是流动人口，流动人(rén)口会选(xuǎn)择(zé)在大城市租(zū)房挣钱，在老家买房，从而产生(shēng)了(le)额(é)外的住宅需求。

　　即便(biàn)户(hù)均(jūn)一套(tào)房，中(zhōng)国未(wèi)来(lái)地产仍有四(sì)大新增需求动力。

　　第一，户均人(rén)口规(guī)模缩小，一人户、两人户占比不断增加，导致家庭(tíng)户(hù)数增(zēng)多。小家(jiā)庭化趋势将延(yán)续，带来新户购房(fáng)需求增(zēng)长(zhǎng)。

　　第二(èr)，经(jīng)济(jì)板块的分化日益明显，区(qū)域(yù)经(jīng)济资源(yuán)分配的再集中吸引着人口流入，人口(kǒu)净迁入城市的新增住宅需(xū)求有望持(chí)续旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右(yòu)的家(jiā)庭住(zhù)在2000年以前建成(chéng)的住宅中，涉(shè)及超9000万家庭、81亿平方(fāng)米的住宅(zhái)建(jiàn)筑面积。促成“老破(pò)小”住宅的改造势在必行。

　　第四(sì)，中国的人均住宅间数(shù)与(yǔ)人均(jūn)住宅建筑面积均较发达(dá)国家(jiā)有着不小差距，“住上更大房子”的改善性需(xū)求正(zhèng)在不断(duàn)增加(jiā)。

　　黄金二十年之后，当下中国地(dì)产步入(rù)大分(fēn)化时代而非停滞期。

　　如果说过去二十年是中国地产(chǎn)黄金(jīn)发展期(qī)，地产矛盾更多体现(xiàn)为住宅(zhái)供(gōng)给存在不足，这是过(guò)去二十年房价快速上(shàng)涨基石(shí)。那(nà)么当下房地产大分化时代已至，大分(fēn)化时代下地(dì)产矛盾则更(gèng)多体现在住宅质量(liàng)供需(xū)冲突。

　　地产大(dà)分化必将体现在(zài)不同能级城市之间，不同区域(yù)板(bǎn)块(kuài)之间，不同品质(zhì)住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久(jiǔ)前，官方披露全(quán)国已有近6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑，引发热议。从2月以来，各大城市二(èr)手房挂牌量突然(rán)激增，引发一阵二手房的“抛售(shòu)潮(cháo)”。

　　让(ràng)市场不禁担心，中国的房(fáng)子是否(fǒu)已经过剩？

　　中国城镇(zhèn)住宅到底是供给过(guò)剩，还是(shì)供需平衡，或是(shì)仍然存(cún)在不足？可惜由于住宅存量(liàng)数据并未公布，我们无(wú)法直接知晓具体情况(kuàng)。

　　拨开迷(mí)雾(wù)，我(wǒ)们测算出(chū)中国城镇(zhèn)家庭户均拥有住(zhù)宅套数，回(huí)答当前的(de)房(fáng)子(zi)是否真的(de)过剩了？据此判断未来房地(dì)产市(shì)场会(huì)如何发(fā)展。

　　一、如(rú)何有效观察中国户均拥有住宅数量(liàng)

　　（一）中(zhōng)国(guó)住宅数量过剩(shèng)的直观判断站不住脚

　　今年2月，在以全(quán)国自然灾害综合风险普查工作情况为主题(tí)的新闻发布会上(shàng)，负责人对外披露：“住宅城乡(xiāng)建设行业获取了(le)全国近6亿(yì)栋城乡房屋建筑数据以及80多(duō)万处(chù)市政设施数据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑，平均每栋建筑住不到3人(rén)，住宅市场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村房屋(wū)占9成以上，以栋数计算(suàn)的城(chéng)镇房屋实际仅有4700多万栋，还包(bāo)括了大量商(shāng)业楼、写字楼、学校、医院等非住(zhù)宅。总的算下来，住(zhù)宅占比并不大。

　　第七次人(rén)口普查数据(jù)公布了中国城镇家庭户(hù)人均住宅间数(shù)为1.06间(jiān)，其中城市家庭户居(jū)民人均0.99间，乡镇家(jiā)庭户居民人(rén)均1.18间。

　　人均住宅(zhái)间数(shù)大(dà)于1，看似意味(wèi)着人(rén)人都有房间居住。

　　居(jū)住水(shuǐ)平不仅与房间(jiān)数量有关，更与房屋(wū)质量、居住面(miàn)积、配套设施等(děng)因素密切相关。单单(dān)从(cóng)人均(jūn)住宅间数(shù)不能完全(quán)反映出城镇(zhèn)居民(mín)的居(jū)住(zhù)水平。

　　中(zhōng)国主要(yào)是以(yǐ)家庭为单位购(gòu)买成(chéng)套住宅，一套设施齐全的住宅才是城(chéng)镇居民宜(yí)居的选择(zé)。

　　（二）中国户(hù)均住宅的测算(suàn)思(sī)路、数据和方法(fǎ)

　　中国城镇居民住(zhù)宅(zhái)主要分两(liǎng)大类，一类是商品住宅，另一类是(shì)保障房、原公有住(zhù)宅(zhái)、自建房等非商(shāng)品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有(yǒu)直接公布(bù)城镇住宅数量。居(jū)民(mín)住宅(zhái)相(xiāng)关(guān)数据有两处可以直(zhí)接公(gōng)布，一(yī)是每(měi)年商品住宅销售套数（统计局）；二是居民(mín)住宅来(lái)源（人口普查数据）。计(jì)算中(zhōng)国居(jū)民户(hù)均(jūn)住宅数量，我们主要用到(dào)上述两组数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前商品住宅数量极少，可忽略不(bù)计(jì)。估算城镇居(jū)民户(hù)均住宅套数分三步走：

　　第一步(bù)，将1999年以来(lái)每年商品(pǐn)住(zhù)宅销(xiāo)售套(tào)数相加，我们(men)就能够得到当前(qián)商品住宅总存量。

　　第二步，根据城镇居民拥(yōng)有(yǒu)的商品住(zhù)宅和非商品住宅比例，推(tuī)算得到居民住(zhù)宅总套数。

　　第三步，将(jiāng)城镇居(jū)民拥有的商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)总数除以家庭户(hù)数，我们就能够得(dé)到城镇户均拥(yōng)有的住宅数量。

　　具(jù)体计算公式如下：

　　城镇家(jiā)庭住宅套户(hù)比(bǐ)=住(zhù)宅总套(tào)数(shù)/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅(zhái)总套数）

　　=商品住(zhù)宅(zhái)套户比(bǐ)/商品住宅占(zhàn)比

　　二(èr)、城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有1.02套房

　　中(zhōng)国(guó)住宅存量到底有多少(shǎo)，目前缺乏一个准确统计。我们利用(yòng)既有统计数据，大致测算得(dé)到中国(guó)存量房地产(chǎn)套数，并进一步推算中国(guó)城镇家庭户均拥(yōng)有的(de)住宅(zhái)数量。

　　（一）城镇(zhèn)居民户均拥有(yǒu)商品(pǐn)住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年(nián)，我(wǒ)们计算得(dé)到：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)0.64套商品住(zhù)宅（包(bāo)含现(xiàn)房和期房）。

　　中国的房(fáng)地(dì)产销售以期(qī)房为主，从2019年开始，新(xīn)房销(xiāo)售中(zhōng)期(qī)房占比近9成(chéng)。本(běn)文去(qù)除商品住宅(zhái)累计销(xiāo)售套数里的期房销售，得到商品住宅现房套数(shù)。

　　以(yǐ)2022年(nián)商品住宅现房(fáng)套数计算为例(lì)：

　　2022年商品(pǐn)住宅现房套数(shù)=截止到2022年(nián)商品住(zhù)宅累计销售套(tào)数-过去三年(nián)（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企(qǐ)竣工周期在2-3年，并(bìng)考虑到交(jiāo)房后装修的(de)时间(jiān)，取(qǔ)最大值3年。

　　将商(shāng)品住宅现房(fáng)套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城(chéng)镇家庭户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套(tào)

　　接下来我们需要进一步推(tuī)算中国城镇居民拥有(yǒu)的户(hù)均住宅套数。

　　首先(xiān)，七(qī)普数据显示中国(guó)城镇居民的(de)住宅结(jié)构特征如下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭拥有住(zhù)宅。其中(zhōng)自建(jiàn)住宅占(zhàn)比21％，购买商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅占(zhàn)比31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经济适(shì)用房占比3.8％、原公有住宅(zhái)占比6.1％，通过继承或赠与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁(lìn)廉租房与其他住宅(zhái)。

　　其次，我们假定租赁(lìn)其他住(zhù)宅和(hé)购买二(èr)手房都是商品住宅(zhái)，因(yīn)此将租(zū)赁其他住宅、购买商品住宅(zhái)与购买二(èr)手房加(jiā)总(zǒng)，得到商(shāng)品住宅占居民所(suǒ)有住(zhù)宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占比为59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年期间商品住(zhù)宅增幅为过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商(shāng)品住宅的实(shí)际变化比例，从而(ér)我们估算(suàn)出2022年商品(pǐn)住(zhù)宅所(suǒ)占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国(guó)平均(jūn)每(měi)户城镇家庭拥(yōng)有(yǒu)0.86 套住宅。但考虑已购期(qī)房，中(zhōng)国平均(jūn)每户城(chéng)镇家庭拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果交(jiāo)房顺利，已购期房会在2-3年(nián)内陆续交付使(shǐ)用(yòng)，到(dào)2024年，中国平均每(měi)户城镇家庭(tíng)都会拥有(yǒu)一(yī)套(tào)住宅。

　　三、城镇户均一套(tào)房的三点含义(yì)

　　既然(rán)城镇居民已经达到(dào)了户均一套房(fáng)的(de)程度，“户户(hù)有房(fáng)”是否意味着中国城镇化进展终结(jié)，甚至意味着中国地产(chǎn)存量供(gōng)给绰绰有余？

　　（一）户均(jūn)一套(tào)房并不意味(wèi)着住宅市(shì)场供需平衡

　　需要有多余住宅来(lái)满足(zú)因人口流动(dòng)、居民换(huàn)房等因(yīn)素(sù)产(chǎn)生的(de)住(zhù)宅(zhái)需求。因此，成熟房地产市场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际(jì)经(jīng)验来看，美国(guó)、英(yīng)国(guó)和(hé)日(rì)本(běn)的住宅套户(hù)比均高于1.1，其中，英国的住宅套户比最高，为(wèi)1.19，日本为(wèi)1.16，美国(guó)为1.11。德国和韩国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造成人口(kǒu)净流入地的住宅(zhái)市场(chǎng)供不应求，造成房价或房租迅速(sù)上(shàng)涨(zhǎng)。

　　七普指出中(zhōng)国的流动人(rén)口3.76亿(yì)，省内流动人口和(hé)省际流动人(rén)口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流(liú)动(dòng)人口(kǒu)会选择在大城市租(zū)房挣钱，在(zài)老家县城买房。

　　暨南(nán)大学2017年的中(zhōng)国城(chéng)乡(xiāng)人(rén)口流动调(diào)查数(shù)据显示，在上海(hǎi)、杭州以及南京(jīng)工作的(de)流动人(rén)口在老家拥有住宅比例分别为(wèi)28％、21％和(hé)18％。大城(chéng)市的高工(gōng)资吸引打(dǎ)工人(rén)，但高房价迫(pò)使打工人(rén)回乡置业。

　　流动人(rén)口实际上会占据两套房，在高房价的大(dà)城市租赁一套(tào)房(fáng)，在房价(jià)较低(dī)的县城购买一套房(fáng)。所以说户均一(yī)套(tào)房无(wú)法满足庞大流动人(rén)口的租赁与置(zhì)业需求。

　　（二(èr)）至少(shǎo)9000万(wàn)户家庭住(zhù)宅品质仍需改善

　　目前，中国的城(chéng)镇(zhèn)住宅(zhái)中依然有不(bù)少老旧小(xiǎo)区(qū)。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇居民住(zhù)宅(zhái)是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅(zhái)年龄至(zhì)少(shǎo)在33岁(suì)以上。

　　这批存在着建筑结构松散、设施(shī)陈旧(jiù)、安全隐(yǐn)患大等问(wèn)题，如电线老(lǎo)化、管道等(děng)基础设施陈旧(jiù)，给住户的生活带来了很大的不便和安全(quán)隐患，并且居(jū)住(zhù)体(tǐ)验较差(chà)。

　　2000年(nián)以前建(jiàn)成的(de)老旧住宅(zhái)面积小。占比为31.3％的家庭(tíng)户数拥(yōng)有的住宅(zhái)面积(jī)占比仅为27.6％。仍然存(cún)在5％左右的家庭没有独立卫浴和厨(chú)房。这类上世纪修建的老旧小区(qū)很难满足现代生(shēng)活需求，在未来大都(dōu)会被拆迁重建。

　　近五成(chéng)的(de)家庭住(zhù)宅为(wèi)一居室和二(èr)居室，户型偏(piān)小(xiǎo)。其中一居室占比为(wèi)14.9％，二居(jū)室占比为33％。对(duì)比镇，城市家庭住(zhù)宅户型更小，当然这与城市土地资源(yuán)紧张有(yǒu)关。

　　（三）人均住(zhù)宅面积扩张是未(wèi)来地(dì)产(chǎn)的需(xū)求驱动力

　　根据七普(pǔ)数据测算，2020年城镇家庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考虑两年(nián)间农民带房进城和老(lǎo)旧小区拆迁，加上(shàng)2021年和2022年(nián)商品住(zhù)宅竣工(gōng)面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得(dé)出2022年(nián)住宅存量总(zǒng)面积为(wèi)308.16亿平，人均住宅建筑面(miàn)积(jī)为39.45平方米。

　　超过(guò)一半的家庭人(rén)均(jūn)住(zhù)宅建(jiàn)筑面积小于(yú)均值，近4成家庭人均住宅(zhái)建筑面积在30平米以(yǐ)下(xià)。

　　15％的(de)城镇家庭人均住宅建筑面积不足19平方米，不及全国人(rén)均水平的一半(bàn)。若去除20％的公摊(tān)，可使用的住宅(zhái)面(miàn)积(jī)仅为15.2平方(fāng)米。上海市将人均住宅建筑(zhù)面积低于15平方米的家(jiā)庭界定为住宅存在困难，若按这个标准(zhǔn)算的话，中(zhōng)国(guó)有11.3％的家庭存在住(zhù)宅(zhái)困难问题。

　　若(ruò)人均(jūn)可使(shǐ)用住宅面积为40平(píng)，即人(rén)均住宅建筑面积为50平(píng)，只(zhǐ)考虑家庭户人(rén)数，需要住宅(zhái)总(zǒng)量约390.6亿平(píng)，较(jiào)目前至少新增82亿平。

　　对比(bǐ)发达国家人均(jūn)住(zhù)宅面(miàn)积，美国(guó)为67㎡，瑞士、日本、德国和英(yīng)国都高于(yú)40㎡，中(zhōng)国的(de)人均住宅建筑面积为(wèi)39.45㎡，相差不大。但若去(qù)除公摊(tān)面(miàn)积(jī)后，中国(guó)的人(rén)均可使(shǐ)用面积(jī)为31.56㎡，这(zhè)一差距(jù)将变得明显。

　　若(ruò)考虑(lǜ)约1.4亿的集体户人口，所需要的住宅总(zǒng)量会更(gèng)多(duō)。

　　四、户均已然1套房，未来(lái)地产(chǎn)还会有需求么？

　　我们测算得(dé)到中国(guó)城镇家(jiā)庭(tíng)户均1套房，看似已经户户有房。即(jí)便(biàn)如(rú)此，中(zhōng)国人口(kǒu)静态结构和(hé)动(dòng)态趋势演绎，决(jué)定了中国未来地产仍有需(xū)求释放(fàng)。户(hù)均1套住(zhù)宅现实之下(xià)，中国(guó)未来城镇住宅需求主要来(lái)自于(yú)四个方面。

　　第一，户均人口缩小(xiǎo)，家庭户数(shù)增多，新(xīn)户购房需求(qiú)扩张。

　　过去(qù)20年我国城镇家(jiā)庭户均(jūn)人(rén)口数不断下降，六普(pǔ)显(xiǎn)示城镇户均人(rén)口规(guī)模为2.85人/户，而七普显示城(chéng)镇户均人口规模为2.62人/户，一人户(hù)、二人户(hù)的占比(bǐ)明显上升，人口小家庭(tíng)化(huà)趋势将继(jì)续延续(xù)，导致户数会因户均(jūn)人口规模的缩(suō)小而(ér)增(zēng)多。

　　第(dì)二，人口迁(qiān)移导致(zhì)经济发(fā)展带来的新增住(zhù)宅需求旺盛。

　　中国经济(jì)板块的分化日益明显，资源(yuán)和生(shēng)产(chǎn)要素逐(zhú)步向经济带(dài)、都(dōu)市圈(quān)中心城市流入(rù)，区域经济资(zī)源分配(pèi)的再集中吸(xī)引着(zhe)人口流入。人(rén)口(kǒu)迁(qiān)移势(shì)必涉及到买房租(zū)房，给迁入(rù)地住宅(zhái)市(shì)场带来新的增量。

　　以浙江(jiāng)省(shěng)为(wèi)例，2021年常住(zhù)人口增量(liàng)为72万，而出生人口为44.9万人，死(sǐ)亡(wáng)人口为38.4万(wàn)人(rén)，自然增加人口仅(jǐn)为(wèi)6.5万人，其人口增长(zhǎng)主(zhǔ)要受(shòu)益于人口迁移。

　　第三(sān)，老旧小区改善性需求依然庞大。

　　从2011年(nián)到(dào)2020年，自建住(zhù)宅和原公(gōng)有住宅的家庭拆迁改建最(zuì)多。自建房家(jiā)庭比(bǐ)例从(cóng)31.5％到21％，下降了(le)10.5个百分点；原公有住(zhù)宅家庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分点。二(èr)者(zhě)和（27.1％），再加上其(qí)他(tā)住(zhù)宅(zhái)（5％）与家庭(tíng)住宅建造(zào)时间(jiān)为2000年以前(qián)的比例（31.3％）大(dà)致相(xiāng)吻合。

　　十年间新增(zēng)8473万家庭户(hù)，自(zì)建住(zhù)宅和原公有住宅减少了(le)1282万户(hù)，住宅(zhái)净需(xū)求增加9755万(wàn)户。49％的家庭购买商品住(zhù)宅，21％的家庭购买二(èr)手房。在新(xīn)增住宅需求中(zhōng)，有7成家庭购买(mǎi)了商品住宅。租房、购买经济(jì)适用房和(hé)其他分别占比18％，3％和9％。未来随着(zhe)城中村(cūn)和(hé)旧城改造，商品住宅的占比势必会进一步上(shàng)升。

　　2000年以前建造的住宅建(jiàn)筑面积还有(yǒu)约81亿平，涉及城镇家庭(tíng)约9000万户。破旧的城中村、老公(gōng)有住宅，建筑(zhù)面积(jī)小、质量(liàng)低、基(jī)础设施(shī)配套差、没有或少(shǎo)有物(wù)业管(guǎn)理，居民追求美好、宜居生活的环境，背后的(de)改善性需求有待释放。

　　第四，“住(zhù)上(shàng)更大房子(zi)”的改(gǎi)善性需求还将有所(suǒ)增加(jiā)。

　　刚需购房(fáng)受限(xiàn)于资(zī)金，倾向(xiàng)于中小户型。已(yǐ)有住(zhù)宅家庭希望提(tí)高生活品质，以小(xiǎo)换(huàn)大(dà)、以旧换新。2022年底的中央经济工(gōng)作会(huì)议明确指出(chū)支持住(zhù)宅改善(shàn)等消费(fèi)。

　　OEC军人男朋友突然删除微信，军人男友删除微信拉黑我D国家(jiā)的人均住宅间数为1.71间(jiān)，无论是否考(kǎo)虑乡村住宅(zhái)因素，中国的(de)人均住(军人男朋友突然删除微信，军人男友删除微信拉黑我zhù)宅(zhái)间数较(jiào)其(qí)他国家依旧存在不小(xiǎo)差距。

　　住(zhù)宅(zhái)舒适度(dù)与经济水平(píng)有(yǒu)着密(mì)切(qiè)正向联系。随着经济发展水平的提(tí)高(gāo)，中(zhōng)国的人均(jūn)住宅间数与人均住(zhù)宅建筑面积将随(suí)之增长。

　　如果说(shuō)过(guò)去二十年(nián)是中国地(dì)产(chǎn)黄金发展(zhǎn)期，地产(chǎn)矛(máo)盾更多体现为住宅(zhái)供给存在不足(zú)，供(gōng)需(xū)出现错配，这(zhè)是过去二(èr)十年房价快速上涨基石。那么未来将是住宅质量的供需冲突(tū)。房地(dì)产大分化(huà)时代已至(zhì)，这种分(fēn)化不单局(jú)限于城市能级之间差异，优质小区和老旧二手房(fáng)之间的差(chà)异也将越发扩大(dà)。

　　风(fēng)险(xiǎn)提示(shì)

　　人口普(pǔ)查数(shù)据调查(chá)的(de)是人，并不是(shì)针(zhēn)对住宅，因(yīn)此可(kě)能存在统计偏差。商品住宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)实际值可能(néng)偏低，其增速可能超(chāo)预(yù)期。

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