5月(yuè)以来，房地产板块个(gè)股多出现小幅(fú)上(shàng)涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地产指数本月(yuè)涨幅(fú)约为2％。而(ér)以公募基金为代表(biǎo)的机构对于(yú)这一板块(kuài)已经在悄然(rán)布局。数据显示，以南方和华夏的两只老(lǎo)牌ETF基金(jīn)为例(lì)，5月(yuè)9日时(shí)所公布的(de)总份额均(jūn)较4月28日时有(yǒu)小幅增长。根据基金一季报统计，龙头与(yǔ)地方国企央企获得增持，持仓数量占流通股比重(zhòng)增(zēng)幅五只个股(gǔ)分别(bié)为华(huá)发股(gǔ)份+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房(fáng)地产或“底部回升”

　　行(xíng)业红(hóng)利时代已过(guò) 精耕细作(zuò)成共识

　　从公募(mù)基金(jīn)对(duì)房地产的配置(zhì)看，2019年(nián)末(mò)，公募所持有的房地产行业标的市值约1188亿元，占(zhàn)其所持股票市值的4.66％左右(yòu)；2020年市场表现出色(sè)，但公募所持房地(dì)产公司市(shì)值在股票资(zī)产中的(de)占(zhàn)比却断崖式下(xià)跌至1.85％；2021年(nián)，这一(yī)数值更是进一步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出现了三(sān)年来的首(shǒu)次回升，年(nián)底这(zhè)一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产行业的持(chí)股比例也同步回升(shēng)，从2021年底(dǐ)的6.94％提(tí)高到2022年末(mò)的(de)7.03％。

　　这样的势(shì)头似(shì)乎在今年一(yī)季度得(dé)以延(yán)续(xù)。数据(jù)统计显示(shì)，公募重仓(cāng)持(chí)有房地产板(bǎn)块(kuài)一季(jì)度市值(zhí)TOP15门槛为(wèi)1.6亿元(yuán)，较2022年(nián)四(sì)季度提升6.71％。持(chí)仓市值前五个(gè)股分别(bié)为保利发(fā)展(zhǎn)、招商蛇口、万(wàn)科A、华发股份、滨江集团，持(chí)仓市值占板(bǎn)块比重合计达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发(fā)现，公募对于房地产的投(tóu)资愈发有集中(zhōng)于龙头的趋势。Wind显示，在公募基(jī)金一季报汇总的重仓股(gǔ)中，房地(dì)产板块(kuài)排名最高的是保利发展，在基(jī)金重仓第33位。排名(míng)第(dì)二(èr)的(de)是招商蛇口，排在第(dì)78位。而老牌龙(lóng)头股(gǔ)万科A排在第96位(wèi)。对比去年四季报，变化之(zhī)处(chù)首先在(zài)于(yú)几只房(fáng)地产龙头股从排位上看(kàn)均有退步，尤其是万科最为明显(xiǎn)；其次是金地(dì)集(jí)团退(tuì)出百大(dà)之列。但考虑到房(fáng)地产是复苏(sū)链上(shàng)最后一环，且首季并(bìng)非行(xíng)业(yè)销售旺季，其传导到二级(jí)市场乃至机构持(chí)仓上还(hái)需要时(shí)间周期。

　　形成共(gòng)识的是，经济圈(quān)判断房地产已经进(jìn)入大分化时代，一二(èr)线城市(shì)好于三四线城市。而映(yìng)射到二(èr)级市场投资上，配置房(fáng)地产行业轻松(sōng)收获行业贝(bèi)塔的(de)红利期一去不返了。“如果按照产业周期来分类，包括房地产等几(jǐ)类行业在盖(gài)特(tè)纳曲线里属于成熟期或者衰退期的行业，传统认知(zhī)上没有(yǒu)什么投(tóu)资机(jī)会的。但在这(zhè)几年特殊(shū)的行情里包括煤(méi)炭、电解铝等(děng)类(lèi)似的行业也出现了(le)一(yī)些机会，背后的逻辑是供给侧发生了更(gèng)大的变化。”一不(bù)愿具名(míng)的上海(hǎi)公募基金经理(lǐ)指出。

　　不过也(yě)有公募人士持谨慎乐观态(tài)度(dù)：“行业前(qián)几(jǐ)年17亿～18亿平方米的年销售面积(jī)很难再出现(xiàn)了，2022年光(guāng)是居民存款数量增(zēng)加(jiā)了15万亿元。中国(guó)存量有400亿平方米建筑面(miàn)积(jī)，考虑存量地产的更(gèng)新，也(yě)有近10亿平方米。需(xū)求端还需(xū)要有一定的政策出来去(qù)刺激购(gòu)房。”

　　宝(bǎo)盈基金房地产研究员吕功(gōng)绩也指出(chū)：“时至今(jīn)日，无论从(cóng)城镇化的进程，还是人均住房面(miàn)积（接近30平/人），我国(guó)均已告别住(zhù)房短缺时代(dài)，而目(mù)前居(jū)民的杠杆率和(hé)房价收(shōu)入也不支撑(chēng)每年18万亿元的(de)销(xiāo)售额，以(yǐ)及过快上行的房价，因而行业高增的时代已经过去，未来行业(yè)的需求或将(jiāng)回(huí)落，在(zài)此过(guò)程中，伴随着地产的(de)高杠杆属性，就很容(róng)易(yì)出现信(xìn)用风险问(wèn)题（类(lèi)似2022年的民(mín)营地产爆雷），行业(yè)进入到(dào)供给侧出清的(de)过程。这个过程(chéng)中，综合竞争(zhēng)力强(qiáng)的公司就能够(gòu)通过(guò)大鱼(yú)吃(chī)小鱼的方式，获得市(shì)占率的提升。当(dāng)行业需求见顶(dǐng)回落时，行业的贝塔已经过去了，但(dàn)不(bù)代表没有投资(zī)机会，机会在于城市、位置、产品的阿尔法，而对应到股票投资，就是强竞争力公司的阿尔(ěr)法。”

　　或许也是基于这(zhè)样(yàng)的认识转变，精(jīng)耕细作个股成为公募乃(nǎi)至(zhì)整体机(jī)构(gòu)的务实(shí)之举。

　　机构配置(zhì)房地产(chǎn)“风物长宜放眼量”

　　头部央国企、优质区域性标的成香(xiāng)饽饽

　　5月以来，房地产(chǎn)板块个(gè)股多出现小幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘(pán)，中(zhōng)信(xìn)房地产指(zhǐ)数(shù)本月涨幅约为2％。从具体(tǐ)的个股(gǔ)来(lái)看，《红周刊》利用Wind统计申万房地产板(bǎn)块个股，在纳入统(tǒng)计的124只房地产类标的股中，本月以(yǐ)来实(shí)现(xiàn)股价上涨的(de)达到了81家。

　　其中，上(shàng)述时间段恰好(hǎo)排(pái)名前(qián)五的公司月内涨幅超(chāo)过了10％，它们(men)分别是上(shàng)实发展、浦东金桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸福、荣(róng)安地(dì)产。排名第一的上实发(fā)展，五一假(jiǎ)期归来后日(rì)成交量(liàng)明显放大，4日(rì)、5日连续(xù)两个交易(yì)日收(shōu)出涨(zhǎng)停。从该股的基本(běn)面(miàn)来(lái)看，上(shàng)实发展的(de)主(zhǔ)营业务为房地产(chǎn)开发与经营。公(gōng)司的主要产(chǎn)品及服务为房地产销(xiāo)售(shòu)、房地(dì)产租赁、物业管理服务、工程项目、酒(jiǔ)店经(jīng)营。从业绩数据来看，2022年(nián)，其实现(xiàn)营(yíng)业收入52.48亿元，比(bǐ)上期减少47.85％，归(guī)母净利润1.23亿元，同比(bǐ)下(xià)降33.24％。2023年第一季度，其实现(xiàn)营业(yè)总收入(rù)27.87亿元，同比增长183.02％；归母净(jìng)利润(rùn)2.86亿元(yuán)，同比扭亏。

　　不(bù)过从十(shí)大流通股股东来看，各类机构都有对其(qí)布局的例子。以(yǐ)3月31日时(shí)的首季十大流(liú)通股股东来看， 具体包括公募的(de)上银(yín)基(jī)金、私(sī)募的(de)迎(yíng)水文(wén)龙、中央汇金、长(zhǎng)城资产管理公司等都跻身(shēn)前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第(dì)二的浦东金桥也是上海本(běn)地房企，其第一季度的收(shōu)入利润规(guī)模大幅度复苏。究其原因，一方(fāng)面是该公司后疫情(qíng)时代出租率复苏至近年来最高，另一方面(miàn)则是公司(sī)拿(ná)地结算持续性向好，从数(shù)字上看，一(yī)季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方(fāng)米。

　　在这(zhè)样的业绩(jì)势(shì)头向好背景下，自然也吸引了知名千帆竞发的意思是什么意思，千帆竞发下一句是什么机(jī)构(gòu)在(zài)其中持续驻足。从(cóng)第一季度十(shí)大(dà)流通股股东来看，知(zhī)名私募高毅邓晓峰(fēng)的两只产(chǎn)品依(yī)然在前(qián)十(shí)中，这(zhè)也是(shì)连续第三个季度他有的两只产(chǎn)品杀(shā)入前(qián)十。同(tóng)时榜单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资(zī)局，其当(dāng)季(jì)还小幅增加了持(chí)股。

　　除去上述(shù)两(liǎng)家上海区域(yù)性地产公司外，荣(róng)安地产则是主(zhǔ)要布局在(zài)深圳的地产(chǎn)公(gōng)司，一(yī)季(jì)报交(jiāo)出的也是一份报喜的成绩单(dān)：首(shǒu)季公(gōng)司实(shí)现营业收入51.85亿元，同比(bǐ)增长35.51％。归属(shǔ)于(yú)上(shàng)市公司股东(dōng)的净利润(rùn)6.48亿元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机(jī)构(gòu)态度(dù)来(lái)看，《红周刊(kān)》注(zhù)意(yì)到两只公募(mù)指基(jī)首(shǒu)季新杀入十大流(liú)通股股东(dōng)行(xíng)列。具体(tǐ)说来(lái)， 南方中证(zhèng)全指房地产ETF上榜排(pái)名第七位，富国中证指数1000增(zēng)强则(zé)排(pái)名第九位，此外联袂出现的机构还有QFII高(gāo)盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴(xīng)证全球(qiú)基千帆竞发的意思是什么意思，千帆竞发下一句是什么金相(xiāng)关人士分(fēn)析：“经历(lì)过行业洗牌和兼(jiān)并重组后，龙头的价值更为笃定(dìng)突出；从拿地端看(kàn)，2022年土(tǔ)地市场(chǎng)大幅降温，优质(zhì)土地供给较多（券商测算对应潜在毛利率(lǜ)在25％以(yǐ)上，目(mù)前(qián)房企的利(lì)润率仅20％），绝大多数房企受限于(yú)信用问题(tí)或者(zhě)资金紧(jǐn)张(zhāng)没法拿地，龙头房企趁机(jī)获取低(dī)成本土地，龙头房企的拿地力度（拿地金额/销售金(jīn)额）基本在(zài)30％以上；从(cóng)融资上看，龙头房企杠(gāng)杆率较低，净负债率基本在70％以下，而其他(tā)房企的(de)净(jìng)负债率(lǜ)普遍都在100％以(yǐ)上，加杠(gāng)杆空(kōng)间(jiān)有限，从融资成本看(kàn)，龙头房千帆竞发的意思是什么意思，千帆竞发下一句是什么企的融资成本不(bù)断(duàn)下滑，基本在3％、4％左右；对应到(dào)2023年的销售(shòu)，龙头房企明显跑赢行(xíng)业(yè)，1～4月(yuè)百强房企的销售额增速为9％，而TOP14的销售额增速为(wèi)29％。”

　　需要(yào)强调的是(shì)，在当前中(zhōng)特估的浪潮下，央国(guó)企地产股或存在发展的大好(hǎo)机会。中信(xìn)证券指出：“房地产行(xíng)业的结构(gòu)性机会依然存在，少部分公(gōng)司尤(yóu)其是央企占据显著(zhù)优势，其(qí)主要又体现为库(kù)存的优势(shì)。央企地产公司，现阶(jiē)段表现出较低的融资成本，优(yōu)质的开发资源(yuán)和良好(hǎo)的不动产资(zī)产(chǎn)运(yùn)营能力的多重竞争优势(shì)。”

　　“即(jí)使没有中特估，国(guó)央(yāng)企相较(jiào)于民营(yíng)地产(chǎn)公司也是更(gèng)有优(yōu)势的。”吕功绩强(qiáng)调，“对于减值、土地资源债权债务(wù)关系等问题，市场对民营房(fáng)开企业(yè)的资产会(huì)有更多担忧和(hé)质疑，所(suǒ)以在这一(yī)轮行业出清的过程中，央国企相较于民(mín)企来(lái)说(shuō)估值的(de)修(xiū)复(fù)更(gèng)明(míng)显。中特估的角度从中长期(qī)的维(wéi)度(dù)看，行业的(de)逻(luó)辑在(zài)于集中(zhōng)度提升后，行业进入高质量发展阶段，具(jù)备较快(kuài)速发展阶(jiē)段更稳定且可(kě)预期的盈利和(hé)现金流创造能力，以此带来估值中枢的(de)提升(shēng)，应(yīng)该关注估(gū)值(zhí)相对较低，企(qǐ)业自身资产的质量好、运营(yíng)能力强(qiáng)、可以创造持续现金流(liú)的(de)企(qǐ)业。”

　　“存量时代中行业普(pǔ)涨的(de)概率比较低，行业(yè)内部(bù)将出(chū)现分化，要关注(zhù)将受(shòu)益(yì)于行业集中度提(tí)升的头(tóu)部(bù)公司。”星石投资首(shǒu)席(xí)研(yán)究官方磊也(yě)表示(shì)。

　　顺(shùn)应机构这一思路的话，或许还是保利(lì)发展、招商蛇(shé)口等国(guó)资(zī)背景龙头前途更为光明。不过国(guó)投(tóu)瑞银基金投资(zī)部副总监綦傅鹏(péng)表示：“需要(yào)客观地去持续观(guān)察国企(qǐ)央企在三(sān)个方面是(shì)否可(kě)以维持，首先(xiān)是融资(zī)成本保持(chí)低位，其次是销售份额持(chí)续提升，再(zài)次是拿地份额持(chí)续(xù)提升。”

　　复(fù)苏速(sù)度缓(huǎn)慢

　　机构需要多给(gěi)一(yī)些耐心(xīn)

　　而《红周刊》也根据房企一(yī)季报(bào)梳理发(fā)现，对于2022年的(de)业绩出(chū)现的整(zhěng)体下(xià)滑(huá)，2023年一季(jì)度(dù)的(de)业(yè)绩分(fēn)化(huà)更趋明显，保利发展、滨江集(jí)团等(děng)房企营收、净利均实现(xiàn)了业绩的(de)回正，甚至是较大增(zēng)速(sù)的(de)增(zēng)长。而这些(xiē)公(gōng)司也是机(jī)构的重(zhòng)仓对象。

　　对此，知名(míng)房地产业内(nèi)人士张宏(hóng)伟(wěi)向(xiàng)《红周刊》分析表示，业绩出(chū)现明(míng)显改善的房企，主要是(shì)因为过去两三年时(shí)间，尤其是在2021年下半年民营房企不怎么投资拿地之后(hòu)，国有企业仍在(zài)持(chí)续性(xìng)地拿地，且主(zhǔ)要集中在核心城市，投资力度(dù)较大。投资(zī)的(de)驱动能够推动房企(qǐ)销售业绩的增长，从而在2023年一季度市场恢(huī)复(fù)但(dàn)仍(réng)处于(yú)调整(zhěng)的过(guò)程(chéng)中，能够保有一个正(zhèng)增(zēng)长(zhǎng)。

　　不过(guò)张宏伟同时也提(tí)醒表(biǎo)示，在房地产(chǎn)的复苏(sū)过程中，还面临着一些不确定性(xìng)。其实整个市场(chǎng)从(cóng)四月份开始又在往下(xià)掉。除了杭州(zhōu)、成都(dōu)等极个别(bié)城市四月环比三月相(xiāng)对表(biǎo)现较好之外，包括北京、上海在内的绝大多数城市都(dōu)出现环比下滑的(de)情况。而现在五(wǔ)月的市场表现也不太乐(lè)观。按照现在的经济状况、收入情况(kuàng)，以(yǐ)及市场(chǎng)的去库存压力、企(qǐ)业的资金面(miàn)压(yā)力，可能(néng)会(huì)出(chū)现，到六月(yuè)份房企为了(le)半年报(bào)冲业(yè)绩出(chū)现市场(chǎng)的短期(qī)反(fǎn)弹外的一个市场乏力现象。也就(jiù)是说(shuō)，第(dì)二季度、第三季(jì)度(dù)增(zēng)长不确(què)定(dìng)性的(de)压力仍旧较大。

　　上(shàng)海利檀投资董事长陈(chén)昊扬也(yě)向《红周刊》指出(chū)，现在整(zhěng)个房(fáng)地产以(yǐ)及其上下游(yóu)产业链(liàn)的复苏(sū)速度都比想象的要慢很多，我们要多给(gěi)一些耐心，这个时候，在房(fáng)地产以及上下游就(jiù)不是(shì)赚快(kuài)钱的时(shí)候，只能赚他基本面的钱。但(dàn)这(zhè)也意味着，只有极为少(shǎo)数的、做(zuò)得比同行(xíng)好得多的企业，会伴(bàn)随整个行业(yè)的弱复苏，业绩会(huì)逐步体现出来。所(suǒ)以只能耐心地去等待它(tā)的基本(běn)面不断地凸显出来(lái)，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日(rì)《红周刊》，文中提及(jí)个股仅为举例分(fēn)析(xī)，不做买(mǎi)卖推(tuī)荐(jiàn)。）

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