导(dǎo)读

　　黄(huáng)金二十年之后(hòu)，当(dāng)下(xià)中国地产步入(rù)大分化时代而非停滞(zhì)期。

　　要点

　　过去二十(shí)年是中国房地产市场黄金二十年(nián)。2019-2021年，连续三(sān)年商品住宅销售面积超15亿平，足(zú)够4000万家庭(tíng)入住。恰逢近年地产持续(xù)低(dī)景气，有关中国地产是否(fǒu)过剩的讨论日(rì)益热烈(liè)。

　　拨开迷雾，本(běn)文试(shì)图厘清中(zhōng)国城镇存量住宅(zhái)真实情况，据此判断(duàn)中国未来地产趋势。

　　有媒体渲染中国(guó)地(dì)产存(cún)量(liàng)极度过剩(shèng)，事实是否如此？

　　住建部(bù)披露全国有(yǒu)近6亿栋(dòng)房屋建筑，第七次人口(kǒu)普查调查数据(jù)显示(shì)城镇家庭(tíng)户人均住宅间数(shù)为(wèi)1.06间。市场陷(xiàn)入怀(huái)疑，中国房子是(shì)否(fǒu)真的(de)过剩？

　　事实上(shàng)住建部披露(lù)的近6亿栋城(chéng)乡房屋建(jiàn)筑中(zhōng)，城镇建筑占比不到一成，其中还包(bāo)括大(dà)量城镇非住宅建筑，如商业办公(gōng)楼、学校等，因此6亿栋房屋中城(chéng)镇住宅占比极(jí)低。

　　七普显示中国城镇(zhèn)居民人均住宅间数为1.06间，但(dàn)居住舒适不是人均(jūn)一间房所(suǒ)能满(mǎn)足(zú)，它与房屋质量、居住(zhù)面积、配套设施等因素密切相关(guān)。中国的人均住宅间数(shù)较(jiào)发达国家还有很大差距。人均住宅间数大于1同样(yàng)不意味着中国(guó)住宅市场已经(jīng)饱(bǎo)和。

　　我们测算发(fā)现中国城镇居民户均1套房，其中每户持有商品住(zhù)宅(zhái)仅0.64套(tào)。

　　目前并(bìng)无直接公(gōng)布中国家庭户均(jūn)住宅的数据，我们根据商(shāng)品住宅套数(shù)、商品住(zhù)宅(zhái)占比和城(chéng)镇家庭户(hù)数(shù)，计算(suàn)出(chū)城镇(zhèn)家庭住宅套户比。

　　测算结果显示，目前城镇家庭户均拥(yōng)有0.86套房(fáng)，其中0.54套(tào)为商品(pǐn)住宅。若期房顺利交付，直至2024年，中(zhōng)国每户城镇(zhèn)家庭才拥(yōng)有1套住(zhù)宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一套房(fáng)似乎(hū)意(yì)味着户(hù)户有房，然而事实上(shàng)中国住宅市(shì)场供需并不平(píng)衡。

　　国(guó)际数(shù)据显示(shì)，成熟房(fáng)地产市场的住宅套户(hù)比会大于1，在1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　之所以说不平衡，是因为户均一套房无(wú)法满(mǎn)足(zú)流动人口的(de)租赁和置业需求(qiú)。全国总人(rén)口的(de)近三成都是(shì)流(liú)动人口，流动人口会选择在大城市租房挣(zhēng)钱，在老家买房，从而产生了额外的(de)住宅需求。

　　即便(biàn)户(hù)均一套房(fáng)，中(zhōng)国未来(lái)地(dì)产仍有四大(dà)新增需求动力。

　　第(dì)一，户均人口规模缩小，一人(rén)户、两人户占比不断增加(jiā)，导致(zhì)家庭户数增多。小家庭化趋(qū)势将延(yán)续，带(dài)来新户购(gòu)房(fáng)需求增长。

　　第二，经济板块(kuài)的分化日(rì)益明显(xiǎn)，区域经(jīng)济资(zī)源分配(pèi)的再集中吸引着(zhe)人口流入，人口净迁入城市(shì)的新增住宅需求有望持(chí)续旺盛。

　　第三，30％左右的家(jiā)庭住在(zài)2000年(nián)以前建成的住宅中，涉及(jí)超9000万家(jiā)庭、81亿平方(fāng)米的住宅建筑面积。促成“老破小”住宅的改造势在(zài)必行。

　　第四，中国的人均(jūn)住宅间数与人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积均较(jiào)发(fā)达国家有着不小差距(jù)，“住上更(gèng)大(dà)房子”的改善性需(xū)求正在不断(duàn)增加。

　　黄金(jīn)二十年之(zhī)后，当下中国地产步入大(dà)分化时代而非(fēi)停(tíng)滞期。

　　如果说过去二(èr)十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾(dùn)更多体(tǐ)现为(wèi)住宅(zhái)供给存(cún)在不足，这(zhè)是过去二十年房价(jià)快(kuài)速上涨基石。那么(me)当下房地产大分化时(shí)代已(yǐ)至，大分化时代下地产矛(máo)盾则更多体现在住宅质量供需冲突。

　　地产大分化必将体现在不同(tóng)能级城市之间，不同(tóng)区域板块(kuài)之(zhī)间(jiān)，不同品质住宅之间。

　　目(mù)录(lù)

　　正文(wén)

　　引(yǐn)言

　　不久(jiǔ)前，官方(fāng)披露全国已有近6亿栋房屋建筑，引发热(rè)议。从2月以来，各大城市二手(shǒu)房挂牌量突然激增，引发(fā)一阵二手(shǒu)房的“抛售潮(cháo)”。

　　让市场不禁担心，中国的房子是否(fǒu)已经过剩？

　　中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)住宅(zhái)到底是供给(gěi)过剩，还是(shì)供需平衡(héng)，或是仍然存在不(bù)足？可惜由于(yú)住(zhù)宅存量数据并未公布，我们无法(fǎ)直接知晓具(jù)体情况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我们测算出中国(guó)城镇家庭户均拥有(yǒu)住宅套数，回答当(dāng)前的房子是否真的过剩了？据此判断未(wèi)来房地产市场会如何发展(zhǎn)。

　　一(yī)、如何有效观察中国户均拥有(yǒu)住宅(zhái)数量

　　（一(yī)）中国住宅(zhái)数量过剩的(de)直观判断(duàn)站不(bù)住脚

　　今(jīn)年2月(yuè)，在以全国自然灾(zāi)害综合风险(xiǎn)普(pǔ)查工作情况为主(zhǔ)题的新(xīn)闻发布会上(shàng)，负(fù)责人(rén)对外披露(lù)：“住宅城(chéng)乡建设行业获取了全(quán)国近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑数据以及80多(duō)万处市政设施数据(jù)。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑住不到(dào)3人，住宅市场看(kàn)似已(yǐ)经过剩(shèng)。

　佳明运动手表是哪个国家的 佳明手表属于什么档次　在这近6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑中，农村房屋占9成以上，以栋数计算的(de)城(chéng)镇房屋实(shí)际仅有4700多万栋，还包括了(le)大量商(shāng)业(yè)楼(lóu)、写字楼、学(xué)校(xiào)、医(yī)院(yuàn)等(děng)非住宅(zhái)。总的算下(xià)来(lái)，住宅占比并不大。

　　第七次(cì)人口普查数据公(gōng)布了中国(guó)城镇家庭户(hù)人均住宅间数为1.06间，其(qí)中城(chéng)市家庭(tíng)户居民人(rén)均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人(rén)均住宅间数大于1，看似意味着人人都有(yǒu)房(fáng)间居住(zhù)。

　　居住水平不仅与房间(jiān)数(shù)量有关，更与房(fáng)屋质(zhì)量、居住面积、配套(tào)设(shè)施等因素密切(qiè)相(xiāng)关。单单从人均住宅间数不能完全反(fǎn)映出城镇(zhèn)居(jū)民的居(jū)住水平。

　　中国主要是以(yǐ)家庭为单位(wèi)购(gòu)买成套(tào)住宅，一套设施齐全的住宅才是城镇居民宜居的选(xuǎn)择。

　　（二）中(zhōng)国户均住宅的(de)测算思路(lù)、数据和方法

　　中国(guó)城(chéng)镇居(jū)民住宅主要(yào)分(fēn)两大(dà)类(lèi)，一(yī)类是商品住宅，另(lìng)一类是(shì)保障房、原公有住宅、自建(jiàn)房等(děng)非(fēi)商品住宅。

　　目(mù)前(qián)缺乏统计数据，并没(méi)有(yǒu)直(zhí)接(jiē)公布城镇住(zhù)宅数(shù)量。居民住宅相关数(shù)据(jù)有(yǒu)两处可以直接公布，一是每年商品住宅销售套数（统计局）；二是居民住宅来源（人口普查数据）。计算中国居民户(hù)均住宅(zhái)数量(liàng)，我们主要(yào)用到上述两组数据。

　　中国住宅改(gǎi)革始于1998年，1998年之前商品住宅(zhái)数量(liàng)极(jí)少(shǎo)，可(kě)忽略不计(jì)。估算(suàn)城镇居民户均住宅(zhái)套数分三(sān)步走：

　　第(dì)一步，将1999年以来每年商品住(zhù)宅(zhái)销售套数相加，我们(men)就能够得到当前商品住宅(zhái)总存量。

　　第二步(bù)，根据城镇居民拥有的(de)商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)和(hé)非商品住宅比(bǐ)例，推(tuī)算(suàn)得(dé)到(dào)居民(mín)住宅总套数(shù)。

　　第三步，将城镇(zhèn)居民(mín)拥有的商品住(zhù)宅(zhái)总数(shù)除以家(jiā)庭户数(shù)，我(wǒ)们就能够得(dé)到城镇户均拥有的(de)住宅数量(liàng)。

　　具体计(jì)算(suàn)公式如下(xià)：

　　城镇家(jiā)庭(tíng)住宅套户比=住宅总套(tào)数/家庭户数

　　=（商品住(zhù)宅套数/家庭户数）/（商品(pǐn)住(zhù)宅套数/住宅总套(tào)数(shù)）

　　=商品住宅(zhái)套户比/商品住宅占(zhàn)比

　　二、城(chéng)镇家庭户均拥有1.02套(tào)房

　　中国住宅(zhái)存量(liàng)到(dào)底(dǐ)有多少，目前缺乏一(yī)个准确统计。我们利用既有统计(jì)数据，大致测算得(dé)到(dào)中(zhōng)国存量房(fáng)地产套(tào)数(shù)，并进一(yī)步推算中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥(yōng)有商品住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年(nián)，我(wǒ)们计算(suàn)得到(dào)：

　　（一）中国商品住(zhù)宅(zhái)累计(jì)销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家庭户均拥有0.64套商(shāng)品住宅（包含(hán)现(xiàn)房(fáng)和期房）。

　　中国的(de)房地产(chǎn)销售(shòu)以(yǐ)期房为主，从2019年开始，新(xīn)房销售(shòu)中期房占比近9成。本文去除商品住宅(zhái)累(lèi)计销售套数(shù)里的(de)期房销(xiāo)售，得到(dào)商品(pǐn)住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现房(fáng)套数(shù)计算为(wèi)例：

　　2022年(nián)商品住宅现房套数=截止到2022年(nián)商品(pǐn)住(zhù)宅累计销售套数(shù)-过(guò)去三年（2020、2021和2022年）的期房销(xiāo)售额。

　　主流房企竣(jùn)工周期在(zài)2-3年，并考虑到(dào)交房后装修的时(shí)间，取最大值3年。

　　将(jiāng)商品住宅现房套数除以家庭户数(shù)，算出：

　　（三）目前中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥(yōng)有0.54套商(shāng)品现房住宅(zhái)。

　　（二）城镇居民户均(jūn)拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接下(xià)来我们需要进一步推算中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)居民拥(yōng)有(yǒu)的户均(jūn)住宅套数(shù)。

　　首先，七普数据显示中国城镇居(jū)民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥(yōng)有住宅。其中自建(jiàn)住宅占(zhàn)比(bǐ)21％，购买商品(pǐn)住(zhù)宅占比31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经济适用(yòng)房(fáng)占比3.8％、原(yuán)公有住宅占(zhàn)比6.1％，通过继(jì)承(chéng)或赠(zèng)与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉(lián)租房(fáng)与其他住宅。

　　其次，我们假定租(zū)赁其他住宅和购买二(èr)手房都是商品住宅，因此(cǐ)将租赁其他住宅、购买商(shāng)品住宅与购买(mǎi)二手房加总，得到(dào)商品(pǐn)住宅占居民所有住宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年期间(jiān)商品住宅(zhái)增幅为(wèi)过(guò)去十年(nián)变化幅度的20％，计(jì)算2011年(nián)-2020年商品住宅(zhái)的实际变化比例(lì)，从而我(wǒ)们估算出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末，中国平均(jūn)每户(hù)城镇家庭拥有0.86 套(tào)住宅。但考虑已购期房，中国平均(jūn)每户(hù)城镇家庭拥(yōng)有1.02套住宅(zhái)。

　　如果交房顺利，已购期房会在2-3年内陆(lù)续交付使用，到2024年(nián)，中国平均每户(hù)城镇家庭都会拥有一套住(zhù)宅。

　　三、城镇户均一套(tào)房的三(sān)点含(hán)义

　　既然城镇(zhèn)居民已经达到了(le)户均一套房的程(chéng)度，“户户(hù)有房”是(shì)否意味着(zhe)中国城镇化(huà)进展终结，甚至意味着(zhe)中国地产存量供(gōng)给(gěi)绰(chuò)绰有(yǒu)余？

　　（一）户均一套房(fáng)并不意味(wèi)着住宅市场供需平衡

　　需要有多余住(zhù)宅来满足(zú)因人口流动(dòng)、居(jū)民换房(fáng)等因素产生的(de)住宅需求。因(yīn)此，成(chéng)熟房地产市场的住宅套(tào)户比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国(guó)、英国和日(rì)本(běn)的住宅套户比(bǐ)均(jūn)高于1.1，其中，英(yīng)国的(de)住宅套户比(bǐ)最高，为1.19，日本为1.16，美国(guó)为1.11。德国(guó)和(hé)韩国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均(jūn)刚(gāng)好一(yī)套(tào)房，就会造成人口(kǒu)净(jìng)流入(rù)地的住宅市场供(gōng)不应求，造成房价(jià)或房租迅速上涨。

　　七普(pǔ)指出中国的流动人口3.76亿(yì)，省内流动人(rén)口和省际流动人(rén)口分别(bié)为2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流(liú)动人口会选择在大城市租房挣钱，在老(lǎo)家县城买(mǎi)房。

　　暨南大学2017年的中(zhōng)国(guó)城(chéng)乡人口流动调(diào)查数据显示，在(zài)上海、杭州以及南京(jīng)工作的流动人口(kǒu)在(zài)老家拥有住宅(zhái)比例分别(bié)为28％、21％和18％。大(dà)城(chéng)市的(de)高工资(zī)吸引打工人(rén)，但高(gāo)房价迫使打工人回乡置(zhì)业。

　　流动人口实际上会占据两(liǎng)套房，在高房(fáng)价的大城市(shì)租赁一套房，在房(fáng)价较低的县(xiàn)城(chéng)购买一套房。所(suǒ)以说户均一(yī)套房(fáng)无法满足(zú)庞大流(liú)动人口(kǒu)的租赁与置(zhì)业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅(zhái)品质仍(réng)需改善

　　目前，中国的(de)城镇住宅(zhái)中依然有不少老(lǎo)旧小区。

　　三成(chéng)家庭，也就是约9000万户(hù)城镇居(jū)民住(zhù)宅是2000年以前(qián)建成，其(qí)中又有11.6％住宅年龄(líng)至少(shǎo)在33岁以上。

　　这批(pī)存在(zài)着建筑结(jié)构松散、设施陈旧、安(ān)全隐患(huàn)大等问题，如电线(xiàn)老化(huà)、管道(dào)等基础(chǔ)设施陈旧，给(gěi)住户(hù)的(de)生活(huó)带来了很大的不便和(hé)安(ān)全隐患(huàn)，并(bìng)且(qiě)居住体验较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅(zhái)面(miàn)积小(xiǎo)。占比(bǐ)为31.3％的家庭户数(shù)拥有的住(zhù)宅(zhái)面(miàn)积占比仅为27.6％。仍然(rán)存在5％左右的家(jiā)庭没(méi)有独立卫(wèi)浴(yù)和厨房(fáng)。这类上世纪修建的老旧小区很难满足现代生活需求(qiú)，在未(wèi)来大都会被拆迁重建。

　　佳明运动手表是哪个国家的 佳明手表属于什么档次g>近五成的家庭住宅(zhái)为一(yī)居(jū)室(shì)和二(èr)居室(shì)，户型偏小。其中一居室占比为14.9％，二居室占(zhàn)比为(wèi)33％。对比镇，城市家(jiā)庭住宅(zhái)户型更小，当然这与(yǔ)城市土地资(zī)源紧张有(yǒu)关。

　　（三(sān)）人均住宅(zhái)面积扩张(zhāng)是未来地(dì)产的(de)需(xū)求驱动力(lì)

　　根据七普数据测算，2020年城镇家庭户(hù)住宅(zhái)存量总面(miàn)积为294.6亿(yì)平。暂不考虑两(liǎng)年(nián)间农民(mín)带房进(jìn)城(chéng)和(hé)老旧小区拆(chāi)迁(qiān)，加(jiā)上(shàng)2021年和(hé)2022年(nián)商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存(cún)量总面积为(wèi)308.16亿平，人(rén)均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的(de)家庭人均住宅建筑面积小于均值，近4成家庭(tíng)人均住宅建筑面积在30平(píng)米以下。

　　15％的城(chéng)镇家庭人(rén)均(jūn)住宅(zhái)建筑面积不(bù)足19平方(fāng)米，不及全国人均水平的一半。若去除20％的公摊，可(kě)使用的住宅面(miàn)积仅为15.2平方米。上海市(shì)将人均住宅建筑面积低于15平方米的家庭界定(dìng)为住(zhù)宅存在困难，若按(àn)这个标准算(suàn)的(de)话，中国有11.3％的(de)家(jiā)庭(tíng)存在(zài)住宅困难问题。

　　若(ruò)人均可使用住宅面积为40平，即(jí)人均住宅建筑面积为50平，只(zhǐ)考虑(佳明运动手表是哪个国家的 佳明手表属于什么档次lǜ)家庭(tíng)户人(rén)数，需要住宅总(zǒng)量(liàng)约390.6亿平，较目前至(zhì)少新增82亿平。

　　对比发达国家(jiā)人均住宅面积，美国(guó)为67㎡，瑞士(shì)、日(rì)本、德国和英国都高于40㎡，中国的人(rén)均住宅(zhái)建筑面(miàn)积(jī)为39.45㎡，相差不(bù)大。但若(ruò)去除公摊面积后，中国的人均可(kě)使用(yòng)面积(jī)为31.56㎡，这一差距将(jiāng)变得明显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的集(jí)体户人口，所需要(yào)的(de)住宅总(zǒng)量会更多。

　　四、户均已然1套(tào)房，未来地产还会有需求么？

　　我们(men)测(cè)算得(dé)到中国(guó)城镇家庭户均1套房，看似(shì)已(yǐ)经户户(hù)有(yǒu)房(fáng)。即(jí)便如此，中(zhōng)国人口静态结构和动态趋势演绎，决定了中国未来地产仍有需求释(shì)放。户(hù)均1套住宅现实(shí)之(zhī)下，中国(guó)未来(lái)城镇(zhèn)住宅需求主要来自于四个方(fāng)面(miàn)。

　　第一(yī)，户(hù)均(jūn)人口缩小，家庭户数(shù)增多，新户(hù)购房需求扩张。

　　过(guò)去20年(nián)我国城(chéng)镇家庭户均人口数不断下降，六普(pǔ)显示(shì)城镇户均人(rén)口规模为2.85人/户(hù)，而七普显示城镇户均(jūn)人口规模为2.62人(rén)/户，一人户、二(èr)人户的(de)占比(bǐ)明显上升，人口(kǒu)小(xiǎo)家庭化趋势将继续延续(xù)，导(dǎo)致户(hù)数会因户(hù)均人口规模的缩小(xiǎo)而增多。

　　第二，人口迁移导致经济发展带来的新增(zēng)住(zhù)宅需求(qiú)旺盛。

　　中国经济板块(kuài)的分化日益明显，资源和生产(chǎn)要素逐步向经济带、都市圈中心城市流入，区域经(jīng)济(jì)资源分配的再集中(zhōng)吸引(yǐn)着人口流入。人口迁移势必涉及(jí)到买房租房，给迁入地住宅市场带来新的增(zēng)量。

　　以(yǐ)浙江(jiāng)省为例，2021年常住人(rén)口(kǒu)增量为72万，而出生人口为44.9万人，死(sǐ)亡人口为38.4万人，自(zì)然增加人口仅为6.5万(wàn)人(rén)，其人口增长(zhǎng)主要受益于(yú)人口(kǒu)迁移(yí)。

　　第(dì)三(sān)，老(lǎo)旧小区改善性(xìng)需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有住宅(zhái)的家庭(tíng)拆迁改建最(zuì)多。自建房(fáng)家庭比例从31.5％到(dào)21％，下(xià)降了10.5个百分点；原(yuán)公有(yǒu)住宅家庭(tíng)比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百分(fēn)点。二者(zhě)和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与(yǔ)家(jiā)庭住(zhù)宅建造时间为2000年(nián)以前的比例(lì)（31.3％）大(dà)致相吻(wěn)合。

　　十年间新增8473万(wàn)家庭户(hù)，自建住宅和原公有住宅减少了(le)1282万户，住宅净需求增(zēng)加9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭购买二手房。在新(xīn)增住宅需求(qiú)中，有7成家(jiā)庭购买了商品住宅。租房、购(gòu)买经济适用房和其他分别占(zhàn)比18％，3％和(hé)9％。未(wèi)来随着城中村(cūn)和旧城改造(zào)，商品住宅(zhái)的占比势必会进(jìn)一步上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积(jī)还(hái)有约81亿平，涉(shè)及城镇家庭约9000万户(hù)。破旧的城中村(cūn)、老公有住(zhù)宅(zhái)，建筑面积小、质量低、基础(chǔ)设施配套差、没有(yǒu)或少有物业管理，居民追求(qiú)美好(hǎo)、宜居生活的环境，背后的改善性(xìng)需(xū)求(qiú)有待释放。

　　第四，“住(zhù)上更大房(fáng)子(zi)”的改善性需求还将有所(suǒ)增加。

　　刚需购房受(shòu)限于资金，倾(qīng)向于中小户型。已有住宅家庭(tíng)希(xī)望提高生活品质，以小换(huàn)大、以(yǐ)旧换新。2022年底的(de)中央经济工作(zuò)会议明确(què)指出支(zhī)持住宅改(gǎi)善等消费。

　　OECD国家的(de)人均住宅间数为1.71间(jiān)，无论是否考(kǎo)虑乡村住宅因素，中国的人均住宅间数较(jiào)其他国家依旧存在不(bù)小差距。

　　住宅舒适度与经济水平有着(zhe)密(mì)切正(zhèng)向联系(xì)。随(suí)着经济发展水(shuǐ)平的提高，中国的(de)人(rén)均住宅间数与人均住宅建筑(zhù)面积(jī)将随之增长(zhǎng)。

　　如果(guǒ)说过去二十年是中国地(dì)产黄金发展期(qī)，地产(chǎn)矛盾更(gèng)多(duō)体现为住(zhù)宅供给(gěi)存在(zài)不足(zú)，供(gōng)需出现(xiàn)错配，这是(shì)过去二(èr)十年房价快速(sù)上(shàng)涨(zhǎng)基石。那么未来将是住宅(zhái)质(zhì)量(liàng)的供需冲突。房地产大分化时代已至，这种分(fēn)化(huà)不单局限(xiàn)于(yú)城(chéng)市(shì)能(néng)级(jí)之间差异(yì)，优质小区和老旧二(èr)手房之间的差异也将(jiāng)越发扩大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口普查数据调查的(de)是人，并不是针对(duì)住宅，因(yīn)此可能存在统计偏差。商品(pǐn)住宅占(zhàn)比实际值可能偏低，其增(zēng)速可能(néng)超(chāo)预期。

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