文：任泽平团队(duì)　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月(yuè)17日(rì)召开的全国(guó)住房(fáng)和城(chéng)乡(xiāng)建设工作(zuò)会议(yì)提出“有条件(jiàn)的可以进行现房销(xiāo)售”，不(bù)足一个月时(shí)间，已有山东(dōng)、安徽、河(hé)南、四川(chuān)、广(guǎng)东等(děng)地(dì)明确表态，试点现房(fáng)销售(shòu)。

　　1、是该取消商(shāng)品房(fáng)预售制了，用你(nǐ)的(de)钱，建(jiàn)你的房子，还烂尾了，这(zhè)是对购房者(zhě)的不(bù)公平(píng)。以(yǐ)后谁有钱谁建房(fáng)，没钱没实力的别建了，不能把(bǎ)包(bāo)袱甩给老百姓和社会，这是(shì)房地产从大开发时代步(bù)入(rù)高质量发展阶段的(de)必然(rán)趋势，也是(shì)对购房老百姓(xìng)的最大保护(hù)。98年房改(gǎi)时，全(quán)国缺房(fáng)子，开(kāi)发商缺钱(qián)，预售制是权宜之计，现(xiàn)在(zài)全(quán)国(guó)套户比超过1，从(cóng)大开发进(jìn)入存(cún)量时代，对购房(fáng)民众不(bù)公平的预售制已经过(guò)时(shí)了，该取消(xiāo)了，改(gǎi)为现(xiàn)房(fáng)销售。以后(hòu)一手(shǒu)交钱，一手交(jiāo)房，天经地义。当然二次(cì)房(fáng)改是个技术活，兼顾化解停(tíng)贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以及(jí)长效机制，长(zhǎng)效机制(zhì)四大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金(jīn)融中性稳(wěn)定和房地产税。如果按照经济规律(lǜ)办(bàn)事，中国一定能实现房地产软着(zhe)陆和长期平稳健康发展，跨过这(zhè)道关，解好这道世界难(nán)题。

　　2、为什(shén)么(me)要(yào)取消预售制、改为现房销售(shòu)？大家想想，绝大部(bù)分(fēn)商品是一手交钱一手(shǒu)交货，预(yù)售制是对购买者的(de)单方面(miàn)不公平制度，购房老百姓几乎承担(dān)了所有(yǒu)商品不能交(jiāo)付的风险(xiǎn)。从个(gè)人层面(miàn)看，预售制对购(gòu)房(fáng)者非常不公平，比如，交房等待期一般为两年(nián)，在此期间，购房者不仅承担银行(xíng)利息(xī)，还要承(chéng)担延迟交房、房屋质量、房产证延(yán)期(qī)办理甚至不能交房的风险。从(cóng)行业(yè)层面看，预售制助推部分房(fáng)企过度(dù)举债、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会引发资金链断裂、项(xiàng)目搁置等系列(liè)风险。取(qǔ)消预售制(zhì)，改为现房销售，这样有助于(yú)落实(shí)中央房住(zhù)不炒精神、有助于保障购(gòu)房老百姓(xìng)权益、有助(zhù)于房企稳(wěn)健发(fā)展，一举多(duō)得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什么建(jiàn)议取消(xiāo)预售制度？预售制度怎(zěn)么来的？国外什么(me)情(qíng)况(kuàng)？简(jiǎn)单(dān)科普一下(xià)：商品房预(yù)售最早源(yuán)于中国(guó)香港，俗称卖楼(lóu)花，卖期房，是(shì)一种(zhǒng)开(kāi)发商放杠(gāng)杆(gān)的方(fāng)式。98年房改，由(yóu)于商品房短缺，房企(qǐ)缺(quē)资金(jīn)，借鉴(jiàn)中国香港，引入了商品房预售制度。其(qí)实，当前世界不(bù)少(shǎo)国(guó)家存在预售制。但(dàn)是，重点来了(le)！发(fā)达国(guó)家一般有严格(gé)的监管保障措(cuò)施(shī)，开发商在项目获得(dé)政府批准后才可以开始(shǐ)销售，买家(jiā)在(zài)购买期(qī)房后并非像中国一样(yàng)在(zài)支付完首(shǒu)付款后从(cóng)银(yín)行一次性贷款支(zhī)付剩余全(quán)部房款，而是根据开发商工程进度(dù)在(zài)完全交房(fáng)前进行分期支(zhī)付。所以(yǐ)，预售制度是需要(yào)严格的资金监管、分期支(zhī)付以及违约处罚措施(shī)作(zuò)为保障的，如(rú)果没有这(zhè)些(xiē)保(bǎo)障措施，一定会触(chù)发风险，对购房(fáng)民众不(bù)公平，所(suǒ)以不如借(jiè)机取消预售制度，以后改为(wèi)现房销售。客(kè)观讲预售(shòu)制度(dù)有一(yī)定历史(shǐ)阶段性，现(xiàn)在中国住房进入存量时(shí)代，取消预售制度有助(zhù)于降负债降(jiàng)杠杆，不再(zài)把烂尾风险甩给老(lǎo)百姓和社会，当(dāng)然这需要配套房企(qǐ)债务(wù)重组、复工保交楼(lóu)、恢复市(shì)场信(xìn)心和房(fáng)地产(chǎn)长效机制。这是个技术(shù)活(huó)，只(zhǐ)要坚持市场化改革，中国一定能化解这个难题，让房地产回归实(shí)体经济(jì)和居(jū)住属性，安(ān)居乐业(yè)。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取消(xiāo)预售制(zhì)，改为现房销售，开发商将拼的不(bù)是五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不知道能不能(néng)兑现的营销手段，而是所见即所(suǒ)得(dé)的过(guò)硬的产(chǎn)品(pǐn)质量和(hé)诚信，这才(cái)是对购房民众的最根本(běn)最实质的保障，这样将极大的(de)提升开发商的建(jiàn)筑质量(liàng)，实现良币(bì)驱逐(zhú)劣币。所有商业的(de)本质(zhì)是向善，是以客户为中心，房地产也不能例(lì)外(wài)，老(lǎo)百姓买房子(zi)是天大的事(shì)，烂尾(w蜀道难原文带拼音及翻译分段，蜀道难原文一一对应翻译ěi)毁三代，好房幸福(fú)一(yī)家人。从这个(gè)角度，取(qǔ)消预售制、实施(shī)现房(fáng)销售是(shì)实现老百姓安(ān)居乐业、社会长(zhǎng)治久安、行业企(qǐ)业健(jiàn)康发展的重大(dà)措(cuò)施。在当(dāng)前(qián)的情(qíng)况下，取(qǔ)消预售制要结合稳楼(lóu)市、房地(dì)产软着陆、打通金融支持当期三好生、新模(mó)式等综合(hé)施策。

　　作者十年(nián)前在国务院发(fā)展研究中心参与财(cái)税改革(gé)方案研究时，对(duì)预售制(zhì)、房地产税、人地挂钩、金融(róng)稳定、房企杠(gāng)杆率等(děng)进行过(guò)长期系统的专项(xiàng)研究。（参考(kǎo)后来(lái)形(xíng)成的(de)专(zhuān)著《房(fáng)地产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造(zào)“卖楼花”模式

　　1.2 住房(fáng)需(xū)求大、供给量少，引进“卖楼花”模式(shì)，形成“中国内地(dì)版(bǎn)预售制”

　　1.3 预(yù)售(shòu)制推动(dòng)城市化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前(qián)预售(shòu)资(zī)金第三方全(quán)程监(jiān)管，交付时开发商凭验收凭(píng)证取得房款

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付(fù)购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支(zhī)付

　　2.4 日本：为规(guī)范(fàn)期(qī)房(fáng)交(jiāo)易立法，设置期房预付款保全(quán)措施

　　2.5 新加(jiā)坡(pō)：买方资金由(yóu)银行监管(guǎn)，享1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售制的(de)前(qián)世今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖(mài)楼(lóu)花”模(mó)式

　　二十世纪(jì)五十年代在中国香港，楼宇出租是地产行业盛行的(de)方式(shì)，但有着转让难(nán)、出租资金周(zhōu)转期长等问(wèn)题，分层销售孕育而(ér)生。20世纪50年代，中国香港(gǎng)还未(wèi)推行公共房屋(wū)制(zhì)度，许多人栖(qī)身于木屋(wū)或者(zhě)其他临时住宅(zhái)，住房的需(xū)求是(shì)相(xiāng)当高，不(bù)过大多(duō)数(shù)居(jū)民的(de)储(chǔ)蓄很少。当时楼(lóu)宇(yǔ)买卖多数以一整(zhěng)栋(dòng)楼为单(dān)位，需要雄(xióng)厚的资(zī)金实力才能购买(mǎi)。虽然楼宇(yǔ)出租是中国(guó)香港地产行业(yè)盛行的方(fāng)式，但有着转让难、出租资金周(zhōu)转(zhuǎn)期长(zhǎng)等(děng)问题。针(zhēn)对这一系列问题，不少地产商(shāng)开(kāi)始探(tàn)求新的方式，如把楼(lóu)宇契约切开(kāi)，即“分契”，然后将楼(lóu)宇分层(céng)出售。这模式一经(jīng)推行，购买楼宇的(de)市民数量有所增加，开发商资(zī)金(jīn)周(zhōu)转加快。

　　在分层出(chū)售的(de)基础上，将“按揭”模式引入房地(dì)产销售，霍英东创(chuàng)造(zào)“卖楼花”模式。1953年底霍(huò)英东创(chuàng)办立信置业有限公司，凭借商业直觉和(hé)多年经营杂货铺、海上驳运业务的经验，对于商品流(liú)通、资(zī)金周转有着独到(dào)的见解，在(zài)努力寻求方法(fǎ)加快自(zì)身资金(jīn)周(zhōu)转。当时(shí)其(qí)在购(gòu)下(xià)九龙的一块(kuài)地盘后，除(chú)了(le)分层出售、还(hái)印发售(shòu)楼说明(míng)书(shū)，上有文(wén)字(zì)详尽说(shuō)明楼宇的地(dì)势环(huán)境(jìng)、建(jiàn)筑材料、分层价(jià)格、订购方法等。此外，“卖楼花”是(shì)另外一个(gè)亮点，即先收(shōu)取(qǔ)买(mǎi)家的订(dìng)金，采(cǎi)用类似租金的(de)分期付款形(xíng)式，等新(xīn)楼落(luò)成时，收齐买家的钱，买家就(jiù)拥有(yǒu)了自己的房(fáng)产。这(zhè)种方式减(jiǎn)轻了民(mín)众购(gòu)房的资金压力，加速了房(fáng)屋的建造和销售，也解决了制造商的(de)资金(jīn)问题，降(jiàng)低(dī)投资风险，在当(dāng)时可谓是“双赢”的(de)举(jǔ)措。“预售楼花+分期(qī)付款”的销售(shòu)模(mó)式成为(wèi)当时中(zhōng)国香港房地(dì)产市场的一(yī)大特(tè)色，纵观中国香港房地(dì)产(chǎn)市场的改革，“卖楼花”模式高(gāo)效(xiào)率(lǜ)地解决(jué)了核心的住房供不应求的(de)问(wèn)题，使房市发展(zhǎn)进入新(xīn)阶段。

　　预(yù)售楼(lóu)花模式推(tuī)动了中国香港楼市几十年繁荣，但期间也出(chū)现过“烂尾(wěi)楼”的情(qíng)况(kuàng)，但监管部(bù)门不断完善、规范化，建立健全的(de)监管机制，促进(jìn)市场健康发展。例如，1960年(nián)，位(wèi)于大角咀的一个(gè)楼盘因建筑费用超支停工，出现“烂尾(wěi)”情况(kuàng)。在1961年后，中国香港管理部门提升了对于预售楼花制(zhì)度的监管(guǎn)，即要求开(kāi)发商在预售前(qián)，确保地价(jià)款已经(jīng)全部支付，还(hái)要(yào)证明自身(shēn)有(yǒu)资金等能力把项目(mù)完成，资金(jīn)需放(fàng)入律(lǜ)师所(suǒ)托(tuō)管，支(zhī)取时需律所(suǒ)和(hé)建筑(zhù)师的核准。为了防止开(kāi)发(fā)商、律所(suǒ)、建筑师等(děng)造假(jiǎ)，套取监管账户资金，中国(guó)香港要求律(lǜ)师行在(zài)银(yín)行开(kāi)设的信托账户(hù)（监管(guǎn)账户）、开(kāi)发(fā)商操作等采(cǎi)取全透明化机制，且银行的责任上升(shēng)，如(rú)出(chū)现房(fáng)屋(wū)“烂尾”情(qíng)况，银行将成最大风险方，后续需自身(shēn)推动(dòng)项目完工。随着监管体系逐步完善，出现“烂尾”的(de)现象(xiàng)较少。

　　1.2 住(zhù)房需(xū)求(qiú)大(dà)、供给量(liàng)少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二十世纪九十(shí)年代，中(zhōng)国内地面临住房需求大和供给量短缺问(wèn)题，引(yǐn)入“卖(mài)楼花(huā)”制(zhì)度。建国以(yǐ)来，中国内地优先发展重(zhòng)工业，强调基础建(jiàn)设，这一(yī)导向使前(qián)期发展工业化的进程大于城市化进程，唯有解决住(zhù)房基础等城市化(huà)配套问题，才能(néng)进一步(bù)推进城(chéng)市化。但当(dāng)时推行的是(shì)“统一管理，统一分配，以租养房”的福利分房制度，住房市场发展起(qǐ)步(bù)较晚、增速较慢，福利分房制度(dù)也(yě)出现(xiàn)了(le)分配(pèi)不公、效率低、配套差等问(wèn)题(tí)，因此福利分(fēn)房制(zhì)度不再适(shì)用于当时的国情。叠加房地产(chǎn)市场面临商品房的需求量大(dà)，而社(shè)会(huì)缺少(shǎo)大型房(fáng)地产开发(fā)商，商品房供应(yīng)量小的困境，此(cǐ)时(shí)引入中国香(xiāng)港的(de)“卖楼(lóu)花(huā)”模式无(wú)疑是对(duì)内(nèi)地房地产市场(chǎng)的一针强心剂。从1994年起，中国内地(dì)逐(zhú)步引进(jìn)中国香港预售商品房制度，先后出台(tái)多项文件，大力支持(chí)国(guó)内房地产市场改革。例如，1998年，国务院出台(tái)《关(guān)于进一步深(shēn)化城镇(zhèn)住房制(zhì)度改革，加(jiā)快住(zhù)房建设的(de)通知(zhī)》文件，决(jué)定停止住房无偿实物(wù)分配，逐步实行住房分配货币化、住(zhù)房供给商品化(huà)、社会化的(de)住房(fáng)新(xīn)体(tǐ)制，从计划经济下的福利分房转向市(shì)场经济的商(shāng)品房。房地产(chǎn)市场采用预售制，允(yǔn)许开发商卖期房，解决了房企缺(quē)少(shǎo)资金和开发(fā)时间周期长的(de)两大难题，开发(fā)商以预售款(kuǎn)撬(qiào)动下一个(gè)项目的开(kāi)发，形成(chéng)滚动开发模式，住房供(gōng)应速度加快。自此(cǐ)中国内地开(kāi)始房改货币化，中(zhōng)国人(rén)民银行等多方(fāng)迅(xùn)速出台相关的信贷政策(cè)，支持购房者，极大作(zuò)用推(tuī)动了房地产市场的发(fā)展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后，经调(diào)整形成契合(hé)中国内地的商品房预售(shòu)制度(dù)。预售制的初(chū)衷是为了缓解房企资金压力，加快城镇住房建设。具体来(lái)说，是指房(fáng)地产开发企业将正(zhèng)在建设中的房屋预先出(chū)售给购房者，由购房(fáng)者(zhě)支付定金或房(fáng)款的行为。区(qū)别于中(zhōng)国香港，在中国内地实践过程(chéng)中，商(shāng)品(pǐn)房预(yù)售流程(chéng)为：房地产开(kāi)发商(shāng)办理预售(shòu)许可证-签订商(shāng)品房买卖合同-进行备案登记和预告登记-交付房屋(wū)。在购房过程中，购(gòu)房(fáng)者需(xū)要(yào)一次性付清(qīng)首付款，并采用(yòng)银行贷款(kuǎn)的(de)形(xíng)式一次性付清剩余(yú)房款，换言(yán)之，房屋(wū)未建成，开发商可能已拿到了全(quán)部购(gòu)房(fáng)款(kuǎn)，这(zhè)点与中(zhōng)国香港(gǎng)的按(àn)照工程进(jìn)度付款有所不同。对中(zhōng)国内地的开发商(shāng)而言(yán)，预售制商品房也开启了高周转(zhuǎn)、高杠杆的(de)运作(zuò)模式。

　　1.3预售制(zhì)推动城市化(huà)进(jìn)程，但背后潜藏的风险确实存(cún)在(zài)

　　作为中国内地商品房销售(shòu)的最主要方式，预售制(zhì)极大缩短房企现金回笼周期，同时增(zēng)加市场(chǎng)商(shāng)品房供应，推动了城镇(zhèn)化发展进程。预售制在(zài)过去20多(duō)年对(duì)中国内地(dì)房地产(chǎn)市场的稳步发展起(qǐ)到了(le)重要作(zuò)用，不(bù)仅解决(jué)了房地产市场快速发展(zhǎn)阶段的资金(jīn)需(xū)求，也(yě)提(tí)高了居民居住(zhù)水平，中国内地城(chéng)镇(zhèn)居民从筒子楼住到住宅(zhái)小区，从全(quán)民蜗居(jū)到基本适居，住房事(shì)业(yè)取(qǔ)得(dé)巨大进(jìn)步，数十年(nián)时间走(zǒu)完发达国家几百年城镇化路程。改革(gé)开放以来(lái)，城镇化进程进入快速发(fā)展(zhǎn)时期。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿人增(zēng)长至9.1亿人，43年间(jiān)增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平(píng)方公里增(zēng)长至60721平方公(gōng)里，增长7.2倍。根据我(wǒ)们发布(bù)的《中国住房存量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅(zhái)存量从不(bù)到14亿平(píng)增至313.2亿(yì)平，城镇人均住(zhù)房建筑面积从8.1平方米增至(zhì)34.7平(píng)方米(mǐ)，城(chéng)镇住房套数从约3100万(wàn)套增(zēng)至3.63亿(yì)套，套户比从0.8增(zēng)至1.09。预售制在当前已成为中国内地商品房(fáng)销售最主要方式，2005年(nián)中国内地商品(pǐn)住宅期(qī)房销(xiāo)售面积占总销售面积(jī)的比重为63％，而2021年期房累(lèi)计销售面积(jī)达15.6亿(yì)平，比重上(shàng)升(shēng)至87％。

　　预售制也推(tuī)动了(le)中国内地房(fáng)地产行业的(de)发(fā)展。中国内(nèi)地(dì)房地(dì)产历经二十(shí)多年(nián)长周期(qī)繁(fán)荣，行业各项指标(biāo)大(dà)幅增(zēng)长。1999-2021年(nián)，房屋新开工面积从(cóng)2.2亿平增至19.9亿(yì)平，累(lèi)计上涨8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房地产(chǎn)开发投资(zī)完成额(é)从0.4万亿(yì)元增至14.8万亿元，累(lèi)计上涨35.8倍(bèi)，年复合增速17.8％。商品(pǐn)房销售面积(jī)和销售金(jīn)额分别从(cóng)1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍(bèi)，年复合(hé)增(zēng)速(sù)12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地产企业(yè)从无(wú)到有、从国企先行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量(liàng)达(dá)9.8万个，比1998年的(de)2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二十年(nián)来房地产也成为(wèi)拉动中国(guó)内地经(jīng)济高增长的火车头。

　　1）从经济增长渠道，蜀道难原文带拼音及翻译分段，蜀道难原文一一对应翻译g>房地产带(dài)动的上(shàng)下(xià)游(yóu)产业链特(tè)别长(zhǎng)，高达50多个行业。2020年房地产(chǎn)及其产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其中房地产业(yè)增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直(zhí)接贡(gòng)献），房(fáng)地产(chǎn)带(dài)动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对(duì)金融、批(pī)发、建(jiàn)材的带动最为明显。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年房地产完(wán)全(quán)拉动(dòng)的投(tóu)资占全(quán)社会(huì)固定资产投资的51.5％，其中，房(fáng)地产(chǎn)开发投(tóu)资占固(gù)定资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从(cóng)房地(dì)产(chǎn)贷款占(zhàn)银(yín)行各项(xiàng)贷款余额的比重看(kàn)，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加(jiā)上信托(tuō)等(děng)通道业务，占比超过三分之一(yī)。从房地产融资存量占社(shè)融存(cún)量比重看，2021年12月占比为18.76％。如(rú)果房企(qǐ)大面积违约，将导致银行不良率大幅上升(shēng)。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我们(men)的《中国住房市值测算报告》，2020年(nián)中国住房(fáng)市值为62.6万亿美元(yuán)，大于(yú)美国(guó)的33.6万亿美元、日(rì)本的10.8万亿(yì)美(měi)元、英法德三国合(hé)计的(de)31.5万亿美元。从(cóng)住房市值(zhí)占(zhàn)股债房市(shì)值的(de)比例看(kàn)，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的(de)37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国(guó)住房市值与股(gǔ)债(zhài)房市值的比(bǐ)例(lì)较高，主要是因为住房市值高，以及中国(guó)资本市场发育尚不成熟(shú)，直接融资比例(lì)较(jiào)低，股票、债(zhài)券市(shì)值较低，居民投资渠道(dào)缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏的(de)风险(xiǎn)确实(shí)存(cún)在，当前的负面效应(yīng)愈(yù)发凸显。

　　从个(gè)人层面(miàn)看，绝大部分商品是一手交钱(qián)一手交货，预售制是对(duì)购买者(zhě)的单方面不公平制度，购房老百(bǎi)姓几乎承担了所有(yǒu)商品不能交付的风险(xiǎn)。比如，交房等待期一般为两年，在(zài)此期间(jiān)，购房者不仅承(chéng)担银行利息，还(hái)要承(chéng)担延迟(chí)交房、“一房二卖”、房屋质量、房产证(zhèng)延期办理甚至(zhì)不(bù)能交房等风(fēng)险。另外，购房者(zhě)和开发商之间(jiān)的购(gòu)房合同、购房者和银行的按(àn)揭(jiē)贷款合同是(shì)两个独立的(de)合同关系，如果开(kāi)发商发(fā)生违约，购(gòu)房(fáng)者只能根(gēn)据购房合同向开发商(shāng)主(zhǔ)张权力，但依旧需要根据按揭贷款合同按(àn)时向银行进行贷款偿还，因此购(gòu)房者(zhě)承担(dān)的风险较大。

　　从行(xíng)业(yè)层面看，预售制(zhì)助推部分房企(qǐ)过度举债(zhài)、高杠杆扩张(zhāng)，资金若遇到下行(xíng)周期，会引发资金链断裂、项目(mù)搁(gē)置等系列风险，进行影(yǐng)响(xiǎng)自身信(xìn)用和购房者对行业的信(xìn)心。

　　从金融层面看，银行(xíng)作为按揭(jiē)贷款的发放方，一旦房企因(yīn)为市场(chǎng)波动(dòng)或经营(yíng)不善，出现资金链断裂等一系列问(wèn)题，导致(zhì)“烂尾”等情况，而房企通过与购(gòu)房(fáng)者签订的预售合同(tóng)和按揭合同，已经从银行(xíng)获得房款，如果购房者丧失还款能力(lì)或短期(qī)不能(néng)还款等，则(zé)风(fēng)险完全由(yóu)银行承担，银行将面临(lín)较大的坏账(zhàng)压力。

　　从监管角度看，购房者的预售监(jiān)管资金去哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归根结底两个字那就是“没钱”，即没钱付工程(chéng)款。在(zài)2004版的(de)《城市(shì)商品房预售管理办法》中明确规(guī)定了开发企业预售(shòu)商品(pǐn)房所得(dé)款项应当(dāng)用于(yú)有关的工程建设(shè)，商(shāng)品房预(yù)售款监(jiān)管的具体办法(fǎ)，由房(fáng)地产(chǎn)管理部门制定。但(dàn)多年以来全国(guó)并没有统一的(de)预售资金监管规(guī)定(dìng)，各地实行“一城(chéng)一策”。例如，太原、昆明、重庆(qìng)、长沙等城市重点监(jiān)管资金比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州(zhōu)、合肥(féi)等城市则按照项目的建安(ān)成本乘以(yǐ)建筑面(miàn)积或者项(xiàng)目(mù)工程(chéng)总额报价(jià)计算(suàn)重点资金。而事(shì)实(shí)是，不少(shǎo)购房(fáng)款未进入监管账户、或(huò)进入(rù)监(jiān)管账户(hù)后被挪(nuó)用，导致楼盘没(méi)有资(zī)金(jīn)继续建设。收楼(lóu)遥遥无期，月供(gōng)却被迫(pò)继续还款。那么，监管(guǎn)账户资金如何被(bèi)挪(nuó)走的？实际上，在过去房地产大(dà)开发(fā)时代的(de)高周转(zhuǎn)背(bèi)景下，抽调预售款(kuǎn)监管账户(hù)资金，是(shì)行(xíng)业(yè)“潜规则”。比如工程(chéng)总承包方，以工程建(jiàn)设名义，获得监管(guǎn)账户拨付(fù)资金，再由工程方将资金转给房企，而拨付的工程款，远(yuǎn)超工程进度所需。通过这些方(fāng)式套取的(de)资金，在房企各地(dì)项(xiàng)目间(jiān)流动，变相加杠杆，这样(yàng)做提供了(le)资金流动性，房(fáng)企抽调资金统筹(chóu)拿地、还款和楼盘建设，形成一种资(zī)金循环高周转(zhuǎn)模式，但一定程度上把风险甩给(gěi)了(le)购房者(zhě)。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体(tǐ)来说(shuō)，国(guó)外商品房(fáng)预售制度呈(chéng)现以下(xià)特点：

　　1）预付(fù)款保护：对于购房者预付资金，一般设有定金或预(yù)付(fù)款保护(hù)机制，如英国、日(rì)本；

　　2）预付款比重(zhòng)：要求(qiú)购(gòu)房者支(zhī)付的预付款(kuǎn)比例相对较低，绝(jué)大(dà)部分(fēn)房款在房屋交(jiāo)付后开始支付；

　　3）预付款(kuǎn)支付方式(shì)：预(yù)付款(kuǎn)一般以定金方式支付，或(huò)按工程进度分期支付，或二者结(jié)合；

　　4）按揭(jiē)贷款(kuǎn)方(fāng)式：一般采(cǎi)用两(liǎng)种方式发放按揭贷款，一是按工程进度付款，按揭贷款(kuǎn)按(àn)照工程进度逐渐(jiàn)发放，购房(fáng)者开始(shǐ)月(yuè)供；二是房屋交付后发放按(àn)揭(jiē)贷(dài)款；

　　5）房屋烂(làn)尾保护：为预售商品房(fáng)提供期房烂尾保(bǎo)险，在(zài)商品(pǐn)房出现(xiàn)重大延期或重(zhòng)大缺陷时(shí)，保障购房者权(quán)益；

　　6）房(fáng)屋(wū)交付(fù)保(bǎo)护：房屋交(jiāo)付质量的(de)保障有两种方式，一是(shì)期房由(yóu)政府(fǔ)或第三方验收合格并提供验(yàn)收凭证后(hòu)，开发商凭验收凭证取得购房者支付的(de)房款。二是开发商为购房者(zhě)提供一定的(de)保修期，通常1-5年，保(bǎo)修(xiū)期满(mǎn)，购(gòu)房(fáng)者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国(guó)：交(jiāo)付前预(yù)售资金第(dì)三方全(quán)程监(jiān)管，交付时开发商凭验(yàn)收凭证取得(dé)房款

　　美(měi)国期房定(dìng)金一定期(qī)限(xiàn)内无条件返(fǎn)还，最(zuì)低首付比例(lì)为3.5％，交房前仅支(zhī)付(fù)首付，其余(yú)房款交付(fù)后(hòu)按(àn)揭还款，交(jiāo)付前资金由第(dì)三方全程监(jiān)管，交付(fù)时开发商凭验收凭(píng)证取得房款。

　　定(dìng)金及首付(fù)环节，定金比(bǐ)例一般为房款的1％-5％，首(shǒu)付比例最低可低于3.5％，根据美国官方数(shù)据，2021年美国(guó)平均首付比(bǐ)例为12％。

　　余款支付方面，除定(dìng)金或(huò)首付外(wài)，购房(fáng)者在房(fáng)屋交(jiāo)付后(hòu)通过按揭(jiē)贷(dài)款支(zhī)付剩(shèng)余(yú)房款。

　　资金监管(guǎn)方面(miàn)，美国为(wèi)防止开(kāi)发商挪(nuó)用资金，购房者(zhě)的定金及首付款(kuǎn)由第(dì)三方公证行或产权保险公(gōng)司(sī)的信(xìn)托账户监管。如果开发(fā)商倒闭导致楼(lóu)盘烂尾(wěi)，购房者(zhě)资金可通过申请仲裁取回，且不承担任何责任与损失。而(ér)开发商在房屋建设(shè)过程中的资(zī)金全部来自银行，银行根(gēn)据工程进度(dù)向开发(fā)商提(tí)供一(yī)定比(bǐ)例的(de)贷款，由于开发(fā)商挪用资金直接损(sǔn)害银行利益，银行有充分动机监管开发(fā)商施工进度(dù)。开发商(shāng)在(zài)房屋交付时需取(qǔ)得由(yóu)政府相(xiāng)关部门经审查后发放的验收凭(píng)证，通过(guò)验收凭(píng)证向银行得(dé)到购房者支付(fù)的房款。

　　2.2 德(dé)国：可零首(shǒu)付购(gòu)房，提(tí)供期(qī)房烂尾险

　　德国期房可零(líng)首付购房(fáng)，房款按建造(zào)工期进(jìn)度支付，按揭按工(gōng)期放款后还贷，房贷利率采用固(gù)定利率，开(kāi)发商或(huò)购房者可购买(mǎi)期房烂尾保(bǎo)险。

　　预(yù)售门槛方面(miàn)，德国开发商在项(xiàng)目获批后(hòu)即(jí)可预售房(fáng)屋。签署购房合同前，购房者需(xū)支付约2000欧(ōu)的定金(jīn)并进行预约公证(zhèng)，签订合同(tóng)后定金(jīn)退还。如(rú)由于任何(hé)原因(yīn)不(bù)能购买，定金按(àn)照德国法律全部(bù)退(tuì)还。

　　签署购房合同后，购房者需支付公证(zhèng)费和土(tǔ)地交易(yì)税，分别为房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包含在(zài)购房款中，属(shǔ)于购房附加(jiā)费。

　　首付方面(miàn)，德国没有规定最(zuì)低首付比例，可零首付购房。

　　余款(kuǎn)方面，德国也采(cǎi)取按工期支付房(fáng)款(kuǎn)的制度，一般(bān)分7笔进行支付，具(jù)体(tǐ)支付(fù)节点、比例因(yīn)项目而异。一(yī)般来说，支付(fù)节点可分为公证后(hòu)、主(zhǔ)体完工、内(nèi)部水暖(nuǎn)电路完(wán)工、窗(chuāng)户玻璃(lí)完工、室内清(qīng)洁(jié)及墙(qiáng)面完工、地板完工、全(quán)部完工，支(zhī)付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者可(kě)在支付房款前申请房(fáng)贷，房(fáng)贷利率采(cǎi)用固定(dìng)利率，银行按施(shī)工节(jié)奏分多次(cì)发放贷款(kuǎn)，每笔(bǐ)贷款给予(yǔ)购(gòu)房者一定(dìng)使用(yòng)期(qī)限，期限结束后，购房(fáng)者开始还(hái)贷。

　　保(bǎo)险方面，德国保险公司针对期(qī)房设(shè)计(jì)了两种保险(xiǎn)，保(bǎo)险的功能是当房屋(wū)出现重大延(yán)期或(huò)重大缺陷时(shí)，保险公司保证开(kāi)发商(shāng)赔偿或修复，开发商破产，由(yóu)保险公(gōng)司负(fù)责相应赔偿(cháng)。保险由(yóu)开发(fā)商(shāng)或(huò)购房者购(gòu)买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定(dìng)金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　英国(guó)预售制设有10％定金保险保护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格监管。

　　订立合同前，买卖双方均有一(yī)名律(lǜ)师，负责沟通(tōng)期房交易(yì)中(zhōng)的房(fáng)产、资金(jīn)、合同等各(gè)个环(huán)节，各(gè)环节(jié)内(nèi)容确认无误后(hòu)签订首付交换合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险保护机制(zhì)，当开发商出现财务、经营问题时，购房者(zhě)10％的定金由保险公司(sī)赔付(fù)，而超(chāo)出10％的部分较难追回。

　　首付方(fāng)面，首付比例通常为10％-25％，首付需要在(zài)合同签订21天内支(zhī)付(fù)。

　　余款支付环节(jié)，英国(guó)采取按工程(chéng)进度付(fù)款(kuǎn)的方(fāng)式，但是(shì)交(jiāo)房前付款比例相对较低，一般会(huì)在合同签订6-24个(gè)月(yuè)分别支付两笔5％-10％的款项，即交(jiāo)房前付款比例在(zài)20％-45％之间，剩余款项(xiàng)交房(fáng)后(hòu)支(zhī)付。

　　交付环节，英国规定房(fáng)屋(wū)必(bì)须经过房产(chǎn)公证公司的检验验收后才(cái)能交付，交付后方可按揭还贷(dài)。

　　资(zī)金监管环(huán)节，英国期房预售(shòu)资(zī)金监管极为严格，资金也由律(lǜ)师监管，在确认工程(chéng)进度、支付相关款项(xiàng)过程中(zhōng)，由(yóu)买房律师将资金转(zhuǎn)给卖方律师，卖(mài)方律师(shī)转给(gěi)开发商，即资金在进入开发商账(zhàng)户前(qián)经过两道关口，有利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交(jiāo)易立(lì)法，设(shè)置期房预付款保全措施

　　日本期房交易立(lì)法，定金超5％或1000万日元(yuán)时，开(kāi)发商必须完成“预售房(fáng)定金保全措施”，交房前付款比例不超(chāo)房(fáng)款的(de)20％，开发商违约(yuē)需(xū)返还定价并赔偿约(yuē)10％房款，交(jiāo)房后(hòu)按揭还款。

　　立法方面，日本二战(zhàn)结(jié)束后由于(yú)房屋供给严重(zhòng)失衡，叠加(jiā)法律空白，社会上“一房二(èr)卖”现(xiàn)象(xiàng)普遍，为此，日本(běn)政府(fǔ)1952年出台(tái)《宅地建筑物交(jiāo)易法》，经多次修订(dìng)，目(mù)前(qián)是唯(wéi)一一部规范期房(fáng)交易的法律。

　　定金(jīn)保(bǎo)护(hù)方面，根据日(rì)本(běn)《宅地建物(wù)取引业法》，对购房者(zhě)支付定金超过5％或超1000万(wàn)日元的部分，法律要求开(kāi)发商必须完成(chéng)定金保全措施才可预售。什么是定(dìng)金保全措施(shī)？即(jí)买(mǎi)卖双方签订购房合同时，开发商(shāng)向金融机(jī)构(gòu)或指定保(bǎo)证机构或保险机构(gòu)签订定(dìng)金(jīn)保(bǎo)证委托合同，设(shè)置购(gòu)房者定(dìng)金的(de)保证或保险，并将(jiāng)相应(yīng)的(de)保证金证明书(shū)交付(fù)给购房者。除(chú)定金外，其他预先支付(fù)的购房款也受该措(cuò)施保护。若开发商倒闭导致期房烂尾，购(gòu)房者可凭保证金证(zhèng)明书向金(jīn)融机构或保证(zhèng)机构或保险公(gōng)司兑付，同(tóng)时，开发(fā)商需向购房(fáng)者赔付违(wéi)约金，一般约为房价的(de)10％。

　　房(fáng)款支付环节，交房前只需支(zhī)付最多不超20％的(de)定金(jīn)，签订购房合同后(hòu)，购房者即可向银(yín)行申请贷(dài)款(kuǎn)，但交房后才开始按揭贷款，除定金外的剩余房款(kuǎn)在交房后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由(yóu)银行(xíng)监(jiān)管，享1年保修期后付尾款

　　新(xīn)加坡期房购房者违约可(kě)返还相(xiāng)当(dāng)于3.75％房款的订金，首付(fù)比例(lì)20％，余(yú)款按工(gōng)程进度(dù)支付，所有资(zī)金进(jìn)银行专门项目(mù)资金账户，交房后满1年保修期(qī)后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开(kāi)发(fā)商有统一的选购(gòu)权合同以(yǐ)及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付(fù)5％房(fáng)款作为订金，OTP有效期14天(tiān)，执(zhí)行OTP则(zé)进(jìn)一步签订购(gòu)买合(hé)同(tóng)，不(bù)执行OTP则退还3.75％的(de)房款。

　　首付(fù)比例方面，签订(dìng)购房合同后，购房(fáng)者需支付(fù)15％的首付及印花税，同时(shí)购房者向银行申请(qǐng)按揭贷款。

　　余款支付(fù)上，新加坡期房同样采取按工(gōng)程(chéng)进度付款(kuǎn)的方式，《发展(zhǎn)商条例》对期(qī)房付款流(liú)程做了统一详细规定，要(yào)求所有开发(fā)商遵守，支付节(jié)点一(yī)般为合同(tóng)签订(dìng)后、地基完工(gōng)、框架完工、管道门窗(chuāng)等完工等，支付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款也依照工程进度放款(kuǎn)，月供在此过(guò)程中随着(zhe)放出贷(dài)款的增加而增加，未放款部分(fēn)无需月供。

　　资金监管(guǎn)方面，购(gòu)房者(zhě)的订金与(yǔ)付款会存入银行专门的项目资金账(zhàng)户(hù)，账(zhàng)户资金提取须(xū)与房(fáng)屋建(jiàn)设有关(guān)。房屋交付(fù)后，购房者(zhě)享受1年的房屋保(bǎo)修期，此后购(gòu)房者支付15％的(de)尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来看，当前房地产到了政(zhèng)策出手临界点，重点是保(bǎo)交楼(lóu)和房企重(zhòng)组。一方(fāng)面，加大对刚(gāng)需和(hé)改善型需求的支持力度，长短(duǎn)兼(jiān)顾(gù)妥善应对局(jú)部停贷现象，重点是保交(jiāo)楼保复工保(bǎo)民生(shēng)，给(gěi)予强有(yǒu)力的金(jīn)融工具(jù)支持(chí)。另(lìng)一(yī)方面，从(cóng)现在起(qǐ)，对还在正常运转(zhuǎn)的(de)房企包括民(mín)营企业，加大(dà)支持力度，由优质(zhì)房企牵头并购重组整个(gè)行业(yè)，为每个房企(qǐ)配套AMC和财团，给予金融工具配套(tào)。

　　二，中(zhōng)期来(lái)看，应充(chōng)分估计形势(shì)复杂性和人性复杂性，兼顾化解停(tíng)贷、复工(gōng)保(bǎo)交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复市场信(xìn)心以及长效机制。长效机(jī)制四大关键是推动城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金融(róng)中性稳定和房地产税(shuì)。定(dìng)金环节，建(jiàn)立开发(fā)商(shāng)违约后定金保护机制，如(rú)将已(yǐ)支(zhī)付定(dìng)金冻结至房(fáng)屋交付阶段(duàn)，保障购房者定金(jīn)安(ān)全(quán)。签订合(hé)同环节，鼓励保险公(gōng)司介入(rù)，为(wèi)房屋重大延期以及重大缺陷等情(qíng)况提供充分的保障。余(yú)款支付环节(jié)，建立按工程(chéng)进度付款机制或交房后按揭贷款机制，充分保护购(gòu)房者的权益。资金监管环节(jié)，引入独立于开发(fā)商、银行的第三方(fāng)资金监(jiān)管机(jī)构(gòu)，或由政府相关部门(mén)直(zhí)接监管(guǎn)，以此(cǐ)防止资金(jīn)挪用现象(xiàng)。交(jiāo)付环节，建立(lì)商品房保修期制(zhì)度。保修(xiū)期(qī)内(nèi)，开发商(shāng)应对房屋质(zhì)量问题(tí)全权负责、免费(fèi)维修，购房者在保修期结(jié)束后支付尾款。

　　三，长期(qī)来看，取消商品房(fáng)预售制(zhì)是大(dà)势所趋。一(yī)方(fāng)面，98年房改时，全国缺房子，开发(fā)商缺钱(qián)，预售制是权宜之(zhī)计(jì)，现(xiàn)在全国套户比超过1，从大开发进入存量时(shí)代(dài)，对购房(fáng)民众不公(gōng)平的预售制已经过时了，该取消了，改为现(xiàn)房销售。另一方面，取消预售(shòu)制，改为现房销(xiāo)售，开发(fā)商将拼的不是五花八(bā)门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不(bù)能兑现的营销手段，而(ér)是所见即所得的(de)过(guò)硬(yìng)的(de)产(chǎn)品质量和诚信，这才是对(duì)购房民众(zhòng)的最根本最(zuì)实质的(de)保障(zhàng)，这样将极大的提升开发(fā)商的建筑质(zhì)量(liàng)，实现良币驱(qū)逐(zhú)劣币。