5月以来，房地产板块(kuài)个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信房地(dì)产指数本(běn)月(yuè)涨幅约为(wèi)2％。而以公募基(jī)金(jīn)为代(dài)表的机(jī)构对于(yú)这(zhè)一板块(kuài)已经在悄(qiāo)然布局(jú)。数据显示，以南方和华夏的(de)两只老牌ETF基金为(wèi)例，5月9日时所(suǒ)公布的总份额均较4月28日时有小幅增长。根据基金一季报统计，龙头与地方国企央企(qǐ)获得增持，持仓(cāng)数(shù)量占(zhàn)流(liú)通股比重增幅五只个股分别为华发(fā)股份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新(xīn)集(jí)团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房地产或“底部回(huí)升”

　　行业红利时代已(yǐ)过(guò) 精(jīng)耕细作(zuò)成共识

　　从公募基金(jīn)对(duì)房地(dì)产的配置看，2019年末，公募所持有的房地(dì)产行业标的市值约1188亿元，占其所持股(gǔ)票市值的4.66％左右(yòu)；2020年(nián)市场表(biǎo)现出(chū)色，但(dàn)公募所(suǒ)持房地产公司市值在股票(piào)资产(chǎn)中(zhōng)的占比(bǐ)却断崖式下跌(diē)至1.85％；2021年(nián)，这一数值更是进一(yī)步(bù)降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出现了三(sān)年来的首次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募(mù)对(duì)房(fáng)地产行业(yè)的持(chí)股比例(lì)也同步(bù)回升，从2021年底(dǐ)的(de)6.94％提高(gāo)到(dào)2022年(nián)末(mò)的7.03％。

　　这样(yàng)的势头似乎在今(jīn)年(nián)一季(jì)度(dù)得以延续。数据(jù)统计显示，公募重仓持有房地产板(bǎn)块一季度(dù)市值TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五个股(gǔ)分别(bié)为保利发展、招商蛇口、万科A、华发(fā)股份、滨江集团，持仓市值占(zhàn)板(bǎn)块比重合计(jì)达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中不难发现，公募对于房地(dì)产(chǎn)的投资愈(yù)发有集中于龙(lóng)头的(de)趋势(shì)。Wind显示，在公募基金一季报(bào)汇总(zǒng)的重仓股中，房(fáng)地(dì)产板(bǎn)块排名最高的是保利发展，在基金重仓第33位(wèi)。排名第二的是(shì)招商蛇口，排(pái)在第78位。而老(lǎo)牌龙头股万科A排在第(dì)96位。对比(bǐ)去年四季报，变化之处(chù)首(shǒu)先在(zài)于几只(zhǐ)房地产龙头股从排位(wèi)上看均有退步，尤(yóu)其是万(wàn)科最为明(míng)显；其次是(shì)金地集团退出百大之列(liè)。但考虑到(dào)房(fáng)地产是复苏(sū)链上最后一(yī)环，且首(shǒu)季(jì)并非行业(yè)销售旺季，其传导到(dào)二级市场乃至(zhì)机(jī)构(gòu)持仓上(shàng)还(hái)需(xū)要时间周期(qī)。

　　形成共识(shí)的是，经济圈(quān)判(pàn)断房(fáng)地产已经进入(rù)大分(fēn)化时代(dài)，一二线城市好于三四线城市(shì)。而映射到二(èr)级市场投资上，配置房地产行业轻松收(shōu)获(huò)行业贝塔的红利期一去不(bù)返了。“如果按照产(chǎn)业(yè)周(zhōu)期来分类，包括房地产等(děng)几类行(xíng)业(yè)在盖特纳曲线里属于成熟(shú)期或(huò)者衰退期的行业，传(chuán)统认知上没(méi)有(yǒu)什么投资机会(huì)的。但在(zài)这几年特(tè)殊的行情(qíng)里包括(kuò)煤炭、电(diàn)解铝等类似(shì)的行业(yè)也出现了(le)一些机会(huì)，背后的逻辑(jí)是供给侧发生了更(gèng)大的变化。”一不愿具名的上海公募(mù)基金经理指出。

　　不(bù)过也(yě)有(yǒu)公募人士持谨慎(shèn)乐(lè)观态度：“行业(yè)前几年17亿(yì)～18亿平(píng)方米的(de)年(nián)销售面积很难(nán)再出(chū)现了(le)，2022年光是居民存款数量增加了15万(wàn)亿元。中(zhōng)国存量有400亿平(píng)方米建筑面积，考虑存(cún)量地产的更(gèng)新，也有近10亿平方米。需求端还(hái)需要(yào)有一(yī)定的政(zhèng)策出来(lái)去刺激购房。”

　　宝盈基(jī)金房地产研究员吕功绩也指出：“时(shí)至今(jīn)日(rì)，无论(lùn)从城镇(zhèn)化的进程，还(hái)是(shì)人均住房面(miàn)积（接近(jìn)30平/人），我国均(jūn)已(yǐ)告别住(zhù)房短缺时代，而(ér)目前居民的杠杆率和房价(jià)收入也不支撑每年18万亿元的(de)销(xiāo)售额，以(yǐ)及过(guò)快上行的房价，因而行业(yè)高增的时(shí)代(dài)已经过(guò)去，未来行业的需求或将回(huí)落，在此(cǐ)过程中，伴随(suí)着地产的高杠杆属(shǔ)性，就很容易出现信(xìn)用风险(xiǎn)问(wèn)题（类(lèi)似2022年(nián)的民营地产爆雷(léi)），行(xíng)业进入(rù)到供给侧出(chū)清的过程。这个过程(chéng)中，综合(hé)竞争(zhēng)力强的(de)公司(sī)就能够通过大鱼吃小鱼(yú)的(de)方式，获得市占(zhàn)率的提升。当行业(yè)需求(qiú)见顶回(huí)落时，行(xíng)业的贝塔已经过去了(le)，但不代(dài)表没(méi)有投(tóu)资(zī)机(jī)会，机会在于(yú)城市、位(wèi)置、产品(pǐn)的阿尔法(fǎ)，而对应到股票投资，就(jiù)是(shì)强竞争力(lì)公司(sī)的阿尔法(fǎ)。”

　　或许也是基于这样的认识转(zhuǎn)变，精耕细作个股成为公募(mù)乃至整体机(jī)构的务(wù)实之举。

　　机构配置(zhì)房地产“风物长(zhǎng)宜放眼量”

　　头部央国企、优质区(qū)域性(xìng)标的(de)成香(xiāng)饽饽

　　5月以(yǐ)来，房地(dì)产板(bǎn)块个(gè)股多出现小幅上(shàng)涨，截至5月10日收(shōu)盘(pán)，中(zhōng)信房(fáng)地产(chǎn)指(zhǐ)数(shù)本月涨幅约为2％。从(cóng)具体的个股来看，《红周(zhōu)刊》利用Wind统计(jì)申万房地(dì)产板(bǎn)块个股，在(zài)纳入统计(jì)的124只房地(dì)产(chǎn)类标的股(gǔ)中，本月以来实(shí)现股价上(shàng)涨(zhǎng)的(de)达到了81家。

　　其中(zhōng)，上述(shù)时间段恰好排名前五的公司月内涨(zhǎng)幅超(ch一立方分米等于多少升 一立方分米等于多少斤000; line-height: 24px;'>一立方分米等于多少升 一立方分米等于多少斤āo)过了10％，它们分(fēn)别是上实发展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛(fàn)海、华夏(xià)幸(xìng)福、荣安地产。排名(míng)第一的上实发展(zhǎn)，五一假(jiǎ)期归来后日成交量明显放大，4日(rì)、5日连续两个交易日收出(chū)涨停。从(cóng)该(gāi)股的基本面来(lái)看(kàn)，上(shàng)实发展的主营业务(wù)为房地产(chǎn)开发与(yǔ)经(jīng)营。公司的主要产品(pǐn)及(jí)服务为房(fáng)地(dì)产(chǎn)销售(shòu)、房(fáng)地(dì)产租赁(lìn)、物业(yè)管理(lǐ)服务(wù)、工程项目、酒店经营(yíng)。从业绩数据来(lái)看，2022年，其实现营业收入52.48亿(yì)元，比上(shàng)期减少47.85％，归母净利(lì)润(rùn)1.23亿元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收入27.87亿元，同(tóng)比增长183.02％；归(guī)母净利润2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不过从(cóng)十大流通(tōng)股(gǔ)股(gǔ)东来(lái)看(kàn)，各(gè)类机构都有对其布局的例子(zi)。以3月(yuè)31日时的首季十大流通(tōng)股股(gǔ)东来看(kàn)， 具体(tǐ)包括公(gōng)募的上银基金、私募的迎水(shuǐ)文龙、中央汇金、长城资(zī)产管理公司等都跻身前十的行列(liè)。

　　巧合的(de)是，涨幅暂时(shí)排(pái)名第二(èr)的浦(pǔ)东金桥(qiáo)也是上海本(běn)地房企，其第一(yī)季(jì)度的收入利润规(guī)模(mó)大幅度复苏(sū)。究其(qí)原因(yīn)，一方面(miàn)是该公司后(hòu)疫情时代(dài)出(chū)租率复苏(sū)至近年来最(zuì)高，另一方面(miàn)则是公(gōng)司拿地(dì)结算持续性(xìng)向好，从数字(zì)上看，一(yī)季(jì)度新增虹口135、138住(zhù)宅(zhái)地块，总建筑面积(jī)约54万平方米(mǐ)。

　　在这样的(de)业绩(jì)势头向好背景下，自然也吸引了知(zhī)名(míng)机构在其中持续驻足。从第一(yī)季度十(shí)大流通(tōng)股股(gǔ)东来看，知名私(sī)募高毅邓晓峰的两只产品依然在前十中(zhōng)，这(zhè)也是连续(xù)第(dì)三个季度他有的(de)两只(zhǐ)产品杀入前(qián)十。同时榜单中还有一支大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎比投(tóu)资局，其当季还小(xiǎo)幅(fú)增(zēng)加了持股。

　　除去上(shàng)述两家(jiā)上海区域性地产公司(sī)外，荣安(ān)地产则是主要布局在深圳的地产公司，一季报(bào)交出(chū)的(de)也是一份(fèn)报喜的成绩单：首季(jì)公司实现营(yíng)业收(shōu)入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上(shàng)市公司股(gǔ)东(dōng)的净利润(rùn)6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看(kàn)，《红(hóng)周刊》注意到两(liǎng)只公(gōng)募(mù)指基首季(jì)新杀入十大(dà)流通股股东行列。具体(tǐ)说来(lái)， 南方(fāng)中证全指房(fáng)地(dì)产ETF上榜排名(míng)第七(qī)位，富国中证指数1000增强则排名(míng)第九位，此外联(lián)袂出现的机构还有QFII高盛(shèng)国际和私募迎水聚(jù)宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球基(jī)金相关人(rén)士分析：“经历(lì)过行业(yè)洗(xǐ)牌和兼并重组后，龙头的价值更为笃定突(tū)出；从拿地端(duān)看，2022年土地(dì)市(shì)场(chǎng)大(dà)幅降(jiàng)温，优质土地供(gōng)给较(jiào)多（券(quàn)商测算(suàn)对应潜在毛利率在25％以上，目前房企的利润(rùn)率(lǜ)仅20％），绝大(dà)多数(shù)房企受(shòu)限于信(xìn)用(yòng)问题(tí)或者资(zī)金紧张没法拿(ná)地，龙头房企趁机获取低(dī)成本土地，龙头(tóu)房企(qǐ)的拿(ná)地力度(dù)（拿地(dì)金额/销售金(jīn)额）基本在30％以(yǐ)上；从融资上看，龙头房企(qǐ)杠杆(gān)率较低，净负(fù)债(zhài)率(lǜ)基本在70％以下，而其他房企的净(jìng)负债(zhài)率普遍都在(zài)100％以上，加杠杆空间(jiān)有限，从(cóng)融资成本看，龙头房企的融(róng)资成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应(yīng)到2023年的销售，龙头(tóu)房企明(míng)显跑赢行业，1～4月(yuè)百强房企的销售(shòu)额增(zēng)速为(wèi)9％，而TOP14的销(xiāo)售额(é)增速(sù)为29％。”

　　需(xū)要强调的是，在当前中特(tè)估的(de)浪(làng)潮下，央国企地(dì)产股或存(cún)在发展的(de)大好机会。中信证券指出：“房地(dì)产行业的(de)结构(gòu)性机会依然存在，少部分公司尤其是(shì)央企占(zhàn)据(jù)显著优势，其主要(yào)又体现(xiàn)为(wèi)库存的(de)优势。央企地产公(gōng)司，现阶(jiē)段表现出较(jiào)低的融资成(chéng)本，优(yōu)质(zhì)的开发资源(yuán)和良好的不动产资产运(yùn)营能(néng)力的多重竞争优势。”

　　“即(jí)使没有中特(tè)估，国(guó)央企(qǐ)相较于(yú)民(mín)营地产公司(sī)也(yě)是(shì)更有优势的。”吕功绩(jì)强调，“对于(yú)减值、土地资源债权债务关系等问题，市场对(duì)民营房开企业(yè)的资产会有更多担忧和(hé)质疑，所以(yǐ)在这一轮行业出(chū)清的(de)过程中，央国企相较于民企来(lái)说估(gū)值的修(xiū)复(fù)更明显。中特估的角度从中长期的维度看(kàn)，行业(yè)的逻辑在于(yú)集中度(dù)提升后，行业进入高质量发展阶(jiē)段，具备较快速发展阶段更稳定且可(kě)预(yù)期的(de)盈利(lì)和现金流(liú)创造(zào)能力(lì)，以此带来(lái)估值中枢的提升，应该关注估值(zhí)相对较低，企业自(zì)身(shēn)资产的质量好、运营能力强(qiáng)、可以(yǐ)创造持续现金流的企业。”

　　“存量时代中行(xíng)业普涨的概率比较低，行业内部将出(chū)现分化，要关注将受益于行业集中度提(tí)升的头部公司。”星(xīng)石投资首席研究官(guān)方磊也表示。

　　顺应机构这(zhè)一思路的话，或(huò)许还是保(bǎo)利发展、招商蛇口等国(guó)资背景(jǐng)龙头前途更为光明。不过国(guó)投(tóu)瑞银基金(jīn)投资部(bù)副总监綦(qí)傅鹏表示：“需(xū)要客(kè)观地(dì)去持续观察国企央(yāng)企在三个(gè)方面是否(fǒu)可(kě)以维持(chí)，首(shǒu)先是融资成本(běn)保(bǎo)持低位，其次是销售份(fèn)额持续(xù)提(tí)升，再次是拿地(dì)份(fèn)额持(chí)续提升。”

　　复苏(sū)速度缓慢

　　机(jī)构需要多给(gěi)一些(xiē)耐心

　　而《红周刊》也根据房企一季报梳理发现，对(duì)于2022年的业绩出现的整体(tǐ)下滑(huá)，2023年(nián)一(yī)季度的业绩分化(huà)更趋明显(xiǎn)，保利发(fā)展、滨江集(jí)团等房企营收、净利均实现了业绩的回正，甚至是较大(dà)增速(sù)的增长。而这些公司也是机构的重仓对象。

　　对(duì)此，知名房地产业内人士张宏伟(wěi)向《红周刊》分析表示，业绩出现明显改善(shàn)的(de)房企，主(zhǔ)要是(shì)因为过去(qù)两三年时间，尤其是在2021年(nián)下半年民营房企不怎么投资拿地之(zhī)后，国有企业仍在持续性地拿(ná)地(dì)，且主要集(jí)中(zhōng)在核心城市，投资(zī)力度较大。投资的(de)驱动能够推动房(fáng)企销售业(yè)绩的增长，从而在2023年一季度市场恢复但仍处于(yú)调整的过程中(zhōng)，能够保有一个正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒(xǐng)表示(shì)，在房(fáng)地产的复苏过程中(zhōng)，还面临(lín)着一些不(bù)确(què)定性(xìng)。其(qí)实(shí)整个市(shì)场从四月份开(kāi)始又在(zài)往下掉(diào)。除了杭(háng)州、成都等极个别城市四月环比三(sān)月(yuè)相对表现较好之外，包括北(běi)京(jīng)、上海(hǎi)在内的绝大(dà)多(duō)数城市都出现环(huán)比下滑的情况(kuàng)。而现在五(wǔ)月的市(shì)场表(biǎo)现也不太乐观。按照现(xiàn)在的经济状(zhuàng)况、收入情况，以及市场的去库存压力、企业的资金面压力，可能会出现，到六(liù)月份房企为了半年报(bào)冲业绩出现市场的短期反弹外的(de)一个(gè)市(shì)场乏力现(xiàn)象。也(yě)就(jiù)是说，第二季(jì)度、第三(sān)季度增长不确定性(xìng)的压力仍旧较大。

　　上(shàng)海利(lì)檀投资董(dǒng)事(shì)长陈昊扬也向(xiàng)《红周刊》指出(chū)，现在整个房地产以及(jí)其上(shàng)下游产业链的复苏(sū)速度都比想象(xiàng)的(de)要慢很多，我们要多给一些耐心，这个时候，在房(fáng)地产以及上下游就不是赚(zhuàn)快钱的时(shí)候，只能赚(zhuàn)他基(jī)本面(miàn)的钱。但这也意味着，只有极为(wèi)少(shǎo)数的、做得比同行好得(dé)多的企业，会伴随整个行业的弱(ruò)复苏，业绩会逐步体现出来。所以只(zhǐ)能耐(nài)心地(dì)去等待它的基本面不断地(dì)凸(tū)显(xiǎn)出来，这需要时间。

　　（本(běn)文已刊发于5月13日《红周刊(kān)》，文中提及(jí)个股仅(jǐn)为举例分析，不(bù)做(zuò)买卖推(tuī)荐(jiàn)。）

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