文：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读(dú)

　　是该取消(xiāo)预售(shòu)制(zhì)了(le)。 1月17日召开的全国住房和城乡建(jiàn)设工作会(huì)议提出“有(yǒu)条件的可以(yǐ)进行现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)”，不(bù)足一(yī)个(gè)月时间，已(yǐ)有(yǒu)山东、安徽、河(hé)南、四川(chuān)、广东等地明确(què)表态，试点现房(fáng)销售。

　　1、是该取消(xiāo)商品房预售(shòu)制了，用你的钱，建你的(de)房子，还(hái)烂尾了(le)，这是对购房者(zhě)的不公平。以后谁(shuí)有钱(qián)谁建房，没钱没实力的别建了，不能把包袱甩给老(lǎo)百姓和社会(huì)，这是房地产(chǎn)从大开发(fā)时代步入高质量发展阶段的必(bì)然趋势，也(yě)是对购房老(lǎo)百姓(xìng)的最(zuì)大保护。98年房(fáng)改(gǎi)时，全(quán)国缺房(fáng)子，开发商缺钱(qián)，预售(shòu)制是(shì)权宜(yí)之计，现在全国套户比(bǐ)超过(guò)1，从(cóng)大开发(fā)进入存量时(shí)代，对购房民众不(bù)公(gōng)平的预售制已经过(guò)时了，该(gāi)取消(xiāo)了(le)，改为现房销售。以后一手交钱，一手交房，天经地义。当然二次房(fáng)改是个技术活，兼顾(gù)化(huà)解停贷(dài)、复工保交(jiāo)楼、重(zhòng)组房企(qǐ)债务、恢复市场信心以及长效机制，长(zhǎng)效机制(zhì)四大关键是推动城(chéng)市(shì)群战略、人地挂钩、金(jīn)融中(zhōng)性稳定(dìng)和房地(dì)产税。如果按照(zhào)经济规律办(bàn)事，中国一定能实现房地(dì)产软着(zhe)陆和长(zhǎng)期平稳健康(kāng)发展(zhǎn)，跨(kuà)过这道关，解好这(zhè)道世界难题。

　　2、为什么要取(qǔ)消(xiāo)预售制(zhì)、改为现房销售？大家想想(xiǎng)，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预(yù)售(shòu)制是对购买者(zhě)的单方(fāng)面不公平制度，购(gòu)房老百姓几乎承担了所有商(shāng)品不能交付的风险。从个人层面(miàn)看(kàn)，预(yù)售制对购(gòu)房(fáng)者非常不(bù)公(gōng)平，比如，交(jiāo)房等待期一般为两年，在(zài)此期间，购房者不仅承担银(yín)行利息，还要承担延迟交(jiāo)房、房屋质量、房产证延期办理甚至(zhì)不能交房的风险。从行业层(céng)面看，预售制助推(tuī)部分房企过度举债(zhài)、高(gāo)杠杆扩张，若遇(yù)到下行周期，会(huì)引(yǐn)发资(zī)金(jīn)链断裂、项目搁置等系列风险。取消预售制，改为现房(fáng)销(xiāo)售，这(zhè)样(yàng)有助于落实(shí)中央(yāng)房住不炒精神、有助于保(bǎo)障购(gòu)房老百姓权益(yì)、有助于房企稳健发展(zhǎn)，一举多(duō)得，谋划长远。

　　3、为什么(me)建(jiàn)议取消预售(shòu)制度？预售制(zhì)度怎(zěn)么来的？国外什么情况(kuàng)？简单科普(pǔ)一下：商品房预售最早(zǎo)源于(yú)中国香港(gǎng)，俗(sú)称卖楼花(huā)，卖期房，是(shì)一种开发商(shāng)放杠杆的方式。98年(nián)房改，由于商(shāng)品(pǐn)房短缺，房企缺资金(jīn)，借鉴中国香(xiāng)港(gǎng)，引入了(le)商品(pǐn)房预售制度。其实，当前世界不少国家存在预售制。但是，重(zhòng)点来(lái)了！发达国(guó)家一般有严格(gé)的监管保障措施，开发商(shāng)在项目获(huò)得政府(fǔ)批准后才可以开始销(xiāo)售，买家在(zài)购买期房后并非像中国一样在支付完首付款后从银(yín)行(xíng)一次(cì)性贷款支付剩余全部房(fáng)款，而是根据开发商(shāng)工程进度在完(wán)全交房前(qián)进行(xíng)分期支(zhī)付。所以，预售制度是(shì)需要严格的(de)资金监管、分期支付以(yǐ)及违约处罚措施作(zuò)为(wèi)保(bǎo)障的，如(rú)果没有这(zhè)些保障措施，一定会触发风险(xiǎn)，对购(gòu)房民众不公平，所以不(bù)如借(jiè)机取消(xiāo)预售(shòu)制度(dù)，以后改(gǎi)为现房销售。客观讲预售制度有一定历史阶段性，现(xiàn)在(zài)中国住房进入存量时代，取消预售制度有助于降负债降杠杆，不再(zài)把烂尾风险(xiǎn)甩(shuǎi)给老(lǎo)百姓和社会，当然(rán)这需要配套房(fáng)企债务重组、复工保交楼、恢(huī)复市场信心和房地(dì)产长效机制。这是个技术活，只要坚持(chí)市场(chǎng)化(huà)改革，中国一(yī)定能(néng)化(huà)解(jiě)这个(gè)难题，让房地产(chǎn)回归实体经济和居住属性，安居(jū)乐业。

　　4、简单讲，如(rú)果取消(xiāo)预(yù)售制(zhì)，改为现房销售(shòu)，开发商将拼的不是五花八门、眼花(huā)缭乱(luàn)、不知(zhī)道能不(bù)能兑现的营销手段(duàn)，而是所见即(jí)所得的过硬的产品质量和诚信，这才是对购房民众的最根(gēn)本最(zuì)实质的保障，这样(yàng)将极大(dà)的提升开发商的建筑质量，实现良(liáng)币驱逐劣币。所有商业(yè)的本质是向(xiàng)善，是以客户(hù)为中(zhōng)心，房(fáng)地产也(yě)不能例(lì)外，老百姓买房子是天(tiān)大(dà)的事(shì)，烂尾毁三(sān)代(dài)，好房幸福一(yī)家人。从这(zhè)个角度，取消预售制、实施(shī)现房销(xiāo)售是(shì)实现老百姓(xìng)安居乐业、社会长治久安、行业企业健康发(fā)展的重大(dà)措(cuò)施(shī)。在当(dāng)前的情况(kuàng)下，取消(xiāo)预售制要结合稳楼(lóu)市、房地产软着陆、打通金(jīn)融(róng)支持当期三好生、新模式等综合施策。

　　作者十年前在国务院发展研究中心参与财税(shuì)改革方案研究时，对预(yù)售制、房地产(chǎn)税、人地挂钩、金融稳定、房(fáng)企杠杆(gān)率(lǜ)等进行过长期(qī)系统的专(zhuān)项研(yán)究(jiū)。（参考后来形成的专著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地商(shāng)品房预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭(jiē)”，霍(huò)英东创造(zào)“卖楼花(huā)”模(mó)式(shì)

　　1.2 住房需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖(mài)楼花(huā)”模式，形(xíng)成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后潜藏的风险确实存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国(guó)：交付前(qián)预售资金(jīn)第三方全(quán)程(chéng)监管，交付时开发商凭验收凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房(fáng)交易立法，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新(xīn)加坡(pō)：买方资(zī)金由银(yín)行监管，享(xiǎng)1年保修期(qī)后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍(huò)英东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　二(èr)十世纪五十年代在中国(guó)香(xiāng)港，楼宇出租是地产(chǎn)行业盛行的方式(shì)，但有着转让难、出租资金周转(zhuǎn)期长(zhǎng)等问题，分层销售孕(yùn)育(yù)而(ér)生。20世纪50年代，中(zhōng)国香(xiāng)港还未(wèi)推行公共房屋制度，许多人栖(qī)身于木屋或者其他临时住(zhù)宅，住房的需求是相当高，不过大多数居民的储蓄很少。当时楼宇(yǔ)买卖多数以一(yī)整栋楼为单位，需(xū)要雄厚的资金实力才能购买(mǎi)。虽然楼宇(yǔ)出(chū)租是中国香(xiāng)港地产行业盛(shèng)行(xíng)的方式，但有(yǒu)着转让难、出(chū)租资金(jīn)周转期长等问题。针对(duì)这(zhè)一系列问题，不少地产商(shāng)开始探(tàn)求新(xīn)的(de)方式(shì)，如把楼(lóu)宇契约切开，即“分契”，然后(hòu)将楼宇分层出售(shòu)。这模式一经推(tuī)行，购买楼(lóu)宇的市民数量有所(suǒ)增加(jiā)，开发商资(zī)金(jīn)周转加快。

　　在分层出售的基础上(shàng)，将(jiāng)“按揭”模式引(yǐn)入(rù)房地产销售，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式。1953年底霍(huò)英东创办立信置业有限(xiàn)公司，凭(píng)借商(shāng)业直觉(jué)和多年(nián)经营(yíng)杂货(huò)铺、海上驳运业务的经验，对(duì)于商品流通、资金周转有着独(dú)到的见解，在努力(lì)寻(xún)求方法加(jiā)快自身资金周转(zhuǎn)。当时其在购下九龙的一(yī)块地盘后，除了(le)分层出售、还印发售楼(lóu)说明书，上有文字详(xiáng)尽(jǐn)说明楼宇的地势(shì)环境、建筑(zhù)材料、分层价格、订(dìng)购方法等。此外，“卖楼花”是另外一(yī)个(gè)亮点，即先收(shōu)取买家的订金，采用类似租金(jīn)的(de)分期(qī)付款形式，等新楼落(luò)成(chéng)时，收(shōu)齐买家的钱，买家(jiā)就(jiù)拥有了自(zì)己的房(fáng)产。这(zhè)种方(fāng)式减轻(qīng)了民众购房的资金压力，加速了(le)房屋的建造和销售，也解决(jué)了制造(zào)商的资金问题，降低投资风(fēng)险(xiǎn)，在当时可(kě)谓(wèi)是“双赢”的(de)举措。“预售(shòu)楼花+分(fēn)期付款(kuǎn)”的销(xiāo)售模式成为(wèi)当时中国香(xiāng)港(gǎng)房地产市场(chǎng)的(de)一大特色，纵观中国香港房地(dì)产市场(chǎng)的改(gǎi)革，“卖楼花”模(mó)卡西欧手表是名牌吗，卡西欧手表很掉档次吗式高(gāo)效(xiào)率地解决了核(hé)心的住房供不(bù)应求的(de)问题，使房市发展进入新阶段。

　　预(yù)售楼花模式推动了中国香港楼市(shì)几十(shí)年繁(fán)荣，但期间也出(chū)现(xiàn)过“烂(làn)尾楼(lóu)”的情况(kuàng)，但监管部(bù)门不断完善、规范化，建立健全的监管(guǎn)机(jī)制，促进市场健康发展(zhǎn)。例(lì)如，1960年，位于大(dà)角(jiǎo)咀的一个楼盘因建筑费用超(chāo)支(zhī)停工(gōng)，出(chū)现(xiàn)“烂尾”情况。在1961年后，中国(guó)香港管(guǎn)理部门提(tí)升了对(duì)于预售楼花(huā)制度的监管，即要求开发商在预(yù)售前，确保(bǎo)地价款(kuǎn)已(yǐ)经全(quán)部支付，还要(yào)证明自身有资金等(děng)能力把项目(mù)完成，资金需放入(rù)律师所托管，支取时(shí)需律所和建筑师的核准。为了(le)防(fáng)止开(kāi)发商、律(lǜ)所、建筑师(shī)等造假(jiǎ)，套取监管(guǎn)账户资金，中(zhōng)国香港要求(qiú)律师行在银行开设(shè)的信托账户(hù)（监管账户）、开发商操(cāo)作(zuò)等采取(qǔ)全透明化机制，且(qiě)银(yín)行的(de)责任上升，如出现房屋(wū)“烂(làn)尾(wěi)”情况，银行将成(chéng)最(zuì)大风险方，后(hòu)续需(xū)自身推(tuī)动(dòng)项目(mù)完工(gōng)。随着监管体系逐步完(wán)善，出现“烂尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房(fáng)需求(qiú)大(dà)、供(gōng)给量少，引进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国内地版(bǎn)预售制”

　　二十(shí)世纪(jì)九十年代，中国内地面临住房需(xū)求大和(hé)供给量短缺问题，引入(rù)“卖楼花”制度。建国以来，中国内地(dì)优(yōu)先(xiān)发展重工(gōng)业，强调基础建设，这一导向使前(qián)期发展(zhǎn)工业化的进程(chéng)大于城市(shì)化进程，唯有解(jiě)决住房基础(chǔ)等城市化配套问题，才能进一(yī)步推(tuī)进城市化。但当(dāng)时推行的是“统一(yī)管理，统(tǒng)一分(fēn)配(pèi)，以租养(yǎng)房”的(de)福(fú)利分房(fáng)制度，住房市场发展起步(bù)较(jiào)晚、增(zēng)速较慢(màn)，福利分房制度也(yě)出现(xiàn)了分(fēn)配不(bù)公、效率低、配套差等问题，因此(cǐ)福利分房制(zhì)度不再适用于(yú)当(dāng)时的(de)国情。叠加(jiā)房地产市场面(miàn)临商品(pǐn)房的需(xū)求量(liàng)大，而(ér)社会缺少大(dà)型房(fáng)地(dì)产(chǎn)开发商(shāng)，商品(pǐn)房供应量小的困境，此时引入中国(guó)香港的(de)“卖楼花”模式无疑是(shì)对内地房地产市场的一针强心剂。从1994年起，中(zhōng)国内(nèi)地逐步引(yǐn)进中国香港预售(shòu)商品房制度，先后出台(tái)多项文(wén)件，大(dà)力支(zhī)持(chí)国内房地(dì)产市场改革。例如，1998年，国务院出(chū)台(tái)《关于(yú)进一步(bù)深(shēn)化城镇住房(fáng)制度改革，加快住房建设(shè)的通知》文件(jiàn)，决(jué)定停止住房无偿实物(wù)分配，逐步实行住房分配货币(bì)化、住房(fáng)供给商品化、社会化的住房新体制，从计(jì)划(huà)经济下的福利分房转向市场经济的商品房。房地产市场采用预售制(zhì)，允许开发商卖期房，解(jiě)决了房企缺少资金和开发(fā)时间(jiān)周期长的(de)两大难(nán)题(tí)，开发商(shāng)以预售款撬动下一个项目的开发(fā)，形成滚动开发(fā)模(mó)式，住(zhù)房供(gōng)应速度加快。自此中国内地开始房改货币化，中国(guó)人民银行等多(duō)方迅速(sù)出台相关的信(xìn)贷(dài)政策，支(zhī)持购房者(zhě)，极大作用推动了房地产(chǎn)市场的发展。

　　引入中国(guó)香港“卖(mài)楼(lóu)花”模式后，经调整(zhěng)形成契合(hé)中国内地的(de)商品(pǐn)房预售制度。预售制的初(chū)衷是为了缓解房企资金(jīn)压力，加快城镇住房建设(shè)。具体来说，是指房(fáng)地产开发企业(yè)将(jiāng)正在建设中的房屋预先出(chū)售给购(gòu)房者，由(yóu)购房者支付定金或房(fáng)款的行为。区(qū)别于(yú)中国香港，在中国内地实践过程中，商品房(fáng)预售流(liú)程为(wèi)：房地产开(kāi)发(fā)商办理预售许可证(zhèng)-签订商品房买卖合同-进行备(bèi)案登记和(hé)预告登记-交付房屋(wū)。在购(gòu)房(fáng)过程中，购房者需(xū)要一次性付清首付款，并(bìng)采用银行贷款的形式一(yī)次性付(fù)清(qīng)剩余房款，换言之，房屋未建成，开发商可能已(yǐ)拿到了全(quán)部购房款，这点与(yǔ)中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)的按照(zhào)工程进度付款有(yǒu)所不同。对(duì)中国内地(dì)的开发商而言，预(yù)售制商品房也(yě)开启了高周(zhōu)转(zhuǎn)、高(gāo)杠杆的运作模式(shì)。

　　1.3预售(shòu)制推动城市化进程(chéng)，但背后潜藏的风(fēng)险确实存在

　　作(zuò)为中国内地商品房销售的最主(zhǔ)要方式，预售制(zhì)极大缩短房企现金回笼周期，同时增加市场(chǎng)商品房(fáng)供(gōng)应，推动了城镇化(huà)发展进程。预(yù)售制在(zài)过去20多年对(duì)中(zhōng)国内地房地(dì)产市(shì)场的稳步发展(zhǎn)起到了重要(yào)作(zuò)用(yòng)，不仅解决了房地产市场快速发展阶段的资金需(xū)求(qiú)，也提高了居民(mín)居(jū)住(zhù)水平，中国内地(dì)城镇居民(mín)从筒子楼住到(dào)住(zhù)宅(zhái)小区，从全(quán)民蜗居到(dào)基本适居，住(zhù)房事业(yè)取得巨大进(jìn)步，数十年(nián)时(shí)间走完发达国家(jiā)几百(bǎi)年(nián)城镇化(huà)路程。改革开放(fàng)以(yǐ)来(lái)，城(chéng)镇化进程进入快(kuài)速发展时期。1978-2021年，城镇人(rén)口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年(nián)间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年(nián)，全国城市建成区面积由(yóu)7438平方公里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根(gēn)据我们发布(bù)的《中国住房(fáng)存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅(zhái)存量从(cóng)不到14亿平增(zēng)至313.2亿(yì)平，城镇(zhèn)人均住(zhù)房建筑面积(jī)从8.1平(píng)方米(mǐ)增至34.7平方米，城镇(zhèn)住房套数从(cóng)约3100万套(tào)增至3.63亿套，套户(hù)比从0.8增至1.09。预售制在(zài)当前已成为中国内(nèi)地商品房销售最主要方式，2005年(nián)中国(guó)内地商品住宅期房(fáng)销(xiāo)售(shòu)面积占(zhàn)总销(xiāo)售面积的比重为63％，而(ér)2021年期房(fáng)累计销(xiāo)售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中(zhōng)国内地房地产(chǎn)行业的(de)发(fā)展。中国(guó)内(nèi)地房地产历(lì)经二十多年长周期繁(fán)荣，行业(yè)各项指(zhǐ)标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房(fáng)屋(wū)新开工(gōng)面积从2.2亿(yì)平增至19.9亿平，累(lèi)计上涨8.2倍，年复合(hé)增速10.6％。房地产(chǎn)开发(fā)投资完成额从(cóng)0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿元，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售(shòu)面积和(hé)销售金额分(fēn)别(bié)从1.5亿平(píng)增至17.9亿平(píng)、0.3万亿元增(zēng)至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展(zhǎn)，房地产(chǎn)企业从无到有、从国企先行到(dào)民企崛起(qǐ)，队伍逐渐壮大。2018年，房(fáng)地产企业数量达(dá)9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二(èr)十年(nián)来房地产(chǎn)也成(chéng)为(wèi)拉动中国(guó)内地经(jīng)济高(gāo)增长(zhǎng)的火车头。

　　1）从经(jīng)济增(zēng)长渠道，房(fáng)地(dì)产带(dài)动的上下(xià)游(yóu)产业(yè)链(liàn)特别长，高达50多个行(xíng)业。2020年房地产(chǎn)及其(qí)产业链占GDP的17.2％（完全(quán)贡(gòng)献），其中房(fáng)地产业增加(jiā)值占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地产带动产(chǎn)业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接(jiē)贡献(xiàn)），其中(zhōng)房地产(chǎn)对金融(róng)、批发、建材的带动(dòng)最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地(dì)产完全拉动(dòng)的投资(zī)占全社(shè)会固定资产投(tóu)资的51.5％，其中，房(fáng)地(dì)产开发投资(zī)占固(gù)定(dìng)资(zī)产投(tóu)资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房地产贷款占银(yín)行(xíng)各(gè)项贷款余额的(de)比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道业务，占比超过三分之一。从房地产融资存量占社融存(cún)量比重看，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如果房企大面积违约，将导致(zhì)银行不良率(lǜ)大幅上升(shēng)。

　　4）从(cóng)居民财富效应渠道(dào)，根据我们(men)的《中国住房(fáng)市值(zhí)测算报告》，2020年中国住房(fáng)市(shì)值为62.6万亿美元(yuán)，大(dà)于美(měi)国的33.6万亿美元、日(rì)本的(de)10.8万(wàn)亿美元、英法(fǎ)德三(sān)国合计(jì)的31.5万(wàn)亿美元。从住房市值占股债房(fáng)市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国(guó)的49％、法(fǎ)国(guó)的56％、德国(guó)的64％。中国住房(fáng)市值与股债房市值(zhí)的比例较高，主要是因为住房(fáng)市值(zhí)高，以及(jí)中国(guó)资本市场发育尚(shàng)不成熟，直(zhí)接融资比(bǐ)例较低，股票(piào)、债券市值(zhí)较低(dī)，居民投(tóu)资渠(qú)道缺乏。

　　不可(kě)否认，预售制背后(hòu)潜(qián)藏的风险确实存在，当前的负面效应(yīng)愈发凸(tū)显。

　　从个(gè)人(rén)层面看，绝大部分商品是(shì)一手交钱一手交货，预(yù)售制是对购买者的单方面不公平制度，购房老(lǎo)百(bǎi)姓几乎承担了(le)所有商品不(bù)能(néng)交(jiāo)付的风险。比(bǐ)如，交房等待期一(yī)般(bān)为两年，在(zài)此期间，购房者(zhě)不仅(jǐn)承担银行(xíng)利息，还(hái)要承(chéng)担(dān)延(yán)迟交房、“一房二卖(mài)”、房屋质量(liàng)、房产证延期办理甚(shèn)至不能交房等风险(xiǎn)。另外，购房者和(hé)开发商之间的购(gòu)房(fáng)合同、购房者和银(yín)行的按揭贷款合同是(shì)两个独立的合(hé)同关系，如果开发(fā)商(shāng)发生违约(yuē)，购房者只能根(gēn)据购房合同向开发商主张权力，但依旧需(xū)要(yào)根(gēn)据按(àn)揭(jiē)贷款合同按时向银行进行贷(dài)款偿还，因此购房(fáng)者承(chéng)担的风(fēng)险较(jiào)大。

　　从行业(yè)层(céng)面(miàn)看，预售制助推(tuī)部分房企过度举(jǔ)债、高杠杆扩张，资金若(ruò)遇到下(xià)行周期，会(huì)引发资金链断裂、项目搁置等系列风险(xiǎn)，进(jìn)行(xíng)影响(xiǎng)自身(shēn)信用和购房者对行业的信(xìn)心。

　　从金融层面看，银行作(zuò)为按揭贷款的发放方，一旦房企因为市场(chǎng)波动或经(jīng)营不善，出现(xiàn)资金链(liàn)断裂(liè)等一系(xì)列问题，导(dǎo)致(zhì)“烂尾(wěi)”等情(qíng)况，而房企通过与购房者(zhě)签订(dìng)的预售合(hé)同和按(àn)揭(jiē)合同，已经从银行获得房款(kuǎn)，如果购房者丧失还款能(néng)力(lì)或短期不能还款(kuǎn)等(děng)，则风险完(wán)全由银行(xíng)承担，银行将面临(lín)较大的坏账压力(lì)。

　　从监管角度看，购房者(zhě)的预售(shòu)监管(guǎn)资金去(qù)哪(nǎ)了？楼盘“烂尾”，归(guī)根结(jié)底两个字(zì)那(nà)就是“没(méi)钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市(shì)商品房预售管(guǎn)理办法》中(zhōng)明确(què)规定了开发企业预售(shòu)商品房(fáng)所得款(kuǎn)项应当用于有关(guān)的工程建设(shè)，商品(pǐn)房预售款监(jiān)管的具体办法，由房地(dì)产管理部(bù)门制定。但多年以来全国并没有统一(yī)的预售资金监管规定，各地实(shí)行“一城(chéng)一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙(shā)等(děng)城(chéng)市重点(diǎn)监管资(zī)金比例(lì)为总预(yù)售(shòu)款的(de)15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合肥等城市则按照项目的(de)建(jiàn)安成本乘以(yǐ)建筑面(miàn)积(jī)或(huò)者项(xiàng)目(mù)工程总(zǒng)额报价计算重点资金。而事实是，不少购房款(kuǎn)未(wèi)进入(rù)监管账户、或进入监管账户后被挪(nuó)用(yòng)，导(dǎo)致楼(lóu)盘没有资金继续建设。收楼遥遥无期，月供(gōng)却(què)被迫继续还款。那么，监管账(zhàng)户资金如何被挪走(zǒu)的(de)？实际上，在过去房地产(chǎn)大开发时代的高周转背景下(xià)，抽调预售款(kuǎn)监管(guǎn)账户资金，是行业(yè)“潜规则”。比(bǐ)如工程总承(chéng)包方，以工程建设(shè)名义，获得监管账户拨付资金，再(zài)由工程方将资(zī)金(jīn)转给(gěi)房(fáng)企，而拨付(fù)的工(gōng)程款，远(yuǎn)超工程(chéng)进度所需(xū)。通过(guò)这些(xiē)方式套取的资金，在(zài)房企各地项目间流动，变(biàn)相加杠杆，这样(yàng)做提(tí)供(gōng)了(le)资(zī)金流动(dòng)性，房(fáng)企抽调资金统筹拿地、还款和(hé)楼盘建(jiàn)设，形成(chéng)一种资金循环高周(zhōu)转模式，但一定程度上把风险(xiǎn)甩给了购房者(zhě)。

　　2 国际经(jīng)验

　　整(zhěng)体来说，国(guó)外(wài)商品(pǐn)房预(yù)售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对(duì)于购房(fáng)者预付资金，一(yī)般设(shè)有定金(jīn)或预付款保护机制(zhì)，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要(yào)求(qiú)购房者支付(fù)的(de)预(yù)付款比例(lì)相对较低，绝大部分(fēn)房款在(zài)房(fáng)屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付(fù)方式：预(yù)付款一般以(yǐ)定金方式支付，或按工程进度分期支付，或(huò)二者(zhě)结合；

　　4）按揭贷款方(fāng)式：一般采用(yòng)两种方式发放按揭贷款，一是按(àn)工程进(jìn)度付款，按(àn)揭贷款按照工程(chéng)进度逐渐发放(fàng)，购房(fáng)者开始月供；二(èr)是房屋(wū)交付(fù)后发(fā)放按(àn)揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护：为预售(shòu)商(shāng)品房提供期房烂尾保险，在商品(pǐn)房出现重大延期或重大缺陷时，保(bǎo)障(zhàng)购房者(zhě)权益(yì)；

　　6）房屋交付保护：房屋(wū)交付质量的保障有两(liǎng)种方式，一是(shì)期房由政(zhèng)府(fǔ)或(huò)第(dì)三方验收合格(gé)并提(tí)供验(yàn)收凭证后，开发商凭验收凭证取得购(gòu)房者支付(fù)的房(fáng)款。二是开发(fā)商为(wèi)购(gòu)房者提(tí)供一(yī)定的保修期，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全(quán)程监管，交付时开发商凭验(yàn)收凭(píng)证取得房款

　　美国期房定金一(yī)定期(qī)限内(nèi)无(wú)条件(jiàn)返(fǎn)还，最低首付比例为(wèi)3.5％，交房前(qián)仅支付(fù)首付，其余房款交(jiāo)付后(hòu)按(àn)揭还款，交付前资金由第三方(fāng)全(quán)程监管，交付时开(kāi)发商凭验收凭证取得房款。

　　定金及首付环(huán)节，定金比例一般为房(fáng)款的(de)1％-5％，首付(fù)比例最(zuì)低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年(nián)美国(guó)平均首付比例(lì)为12％。

　　余款(kuǎn)支付方面，除定金(jīn)或首付外，购(gòu)房者(zhě)在房屋交付后通过按揭(jiē)贷款支(zhī)付剩(shèng)余房款。

　　资金监管方面，美国为防止开发商挪用资(zī)金，购房者(zhě)的定金及首付款由(yóu)第三方公证行或产权保险(xiǎn)公司(sī)的信托账户监管。如果开发商(shāng)倒闭导致(zhì)楼盘烂尾，购房(fáng)者资金可(kě)通过(guò)申请(qǐng)仲裁取回，且不承(chéng)担任何(hé)责(zé)任与损失(shī)。而开发商(shāng)在(zài)房屋建(jiàn)设过程中的资金全部来自(zì)银(yín)行(xíng)，银行根据工程进度(dù)向(xiàng)开(kāi)发商(shāng)提(tí)供一定(dìng)比例的(de)贷款，由于开(kāi)发商挪用资(zī)金(jīn)直接损(sǔn)害银行(xíng)利益，银行(xíng)有(yǒu)充(chōng)分(fēn)动机监管开发商施工进度。开(kāi)发商在房屋交付时需取得由政府(fǔ)相关部(bù)门(mén)经(jīng)审(shěn)查后发放的验(yàn)收(shōu)凭证，通(tōng)过验收凭(píng)证(zhèng)向(xiàng)银(yín)行得到(dào)购房者(zhě)支付的房款。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　德国期房(fáng)可零(líng)首付购房，房款按建造工期进度支付(fù)，按揭按工期放(fàng)款后还贷，房贷(dài)利率采用(yòng)固定利率(lǜ)，开发商或购房者可购买期房烂尾(wěi)保(bǎo)险。

　　预(yù)售门(mén)槛方面，德国开发商在项(xiàng)目获(huò)批后即可预售房(fáng)屋。签署购房合(hé)同前(qián)，购房(fáng)者(zhě)需(xū)支(zhī)付约2000欧的(de)定(dìng)金(jīn)并进行(xíng)预约公证(zhèng)，签订合同后定(dìng)金退还。如由(yóu)于(yú)任何原因不能购买，定金按照德国(guó)法律全(quán)部退还。

　　签署购房合同后，购房者需(xū)支付(fù)公证费和土(tǔ)地交易(yì)税，分别为(wèi)房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包含在购(gòu)房款中，属于购房附加费。

　　首付方面，德(dé)国没有规定最低首(shǒu)付比例，可零首(shǒu)付购房。

　　余(yú)款方(fāng)面，德国也(yě)采(cǎi)取按工期(qī)支付房(fáng)款(kuǎn)的制度，一般分(fēn)7笔(bǐ)进(jìn)行支付，具体支付节点、比例因项目(mù)而异(yì)。一般(bān)来说，支付节点可分为公证后(hòu)、主体完工(gōng)、内部水暖电路完工、窗户玻(bō)璃(lí)完(wán)工、室(shì)内清洁及墙面完工、地板(bǎn)完(wán)工、全(quán)部(bù)完工，支付比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款前申请(qǐng)房贷，房贷利率采用固定利率，银行按施工(gōng)节(jié)奏分多(duō)次发放贷(dài)款，每笔(bǐ)贷款给予购房者一定(dìng)使用期限，期限结束(shù)后，购房者开始还贷。

　　保(bǎo)险方面，德国保险公司针(zhēn)对(duì)期房设计了(le)两种保险，保险的(de)功能是当房(fáng)屋出现重(zhòng)大(dà)延(yán)期或重(zhòng)大(dà)缺(quē)陷时，保(bǎo)险公司保证(zhèng)开发商(shāng)赔偿(cháng)或修(xiū)复，开发商破产，由(yóu)保险公司负责相(xiāng)应赔偿(cháng)。保险由开发商或购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时(shí)支付

　　英国预售制(zhì)设有10％定金保险保(bǎo)护机制(zhì)，交房前付款比例(lì)仅20％-45％，资金由买卖(mài)双方律(lǜ)师严格监(jiān)管。

　　订立合同前，买卖(mài)双方均(jūn)有一名律师，负责(zé)沟(gōu)通期房交易中(zhōng)的房产、资金、合同(tóng)等各个环节(jié)，各环节内容确(què)认无误后签订首付(fù)交换合(hé)同。

　　定金(jīn)方面(miàn)，英(yīng)国设置了(le)10％定(dìng)金保险保护机制，当开(kāi)发商出现财务、经营问题时，购房(fáng)者10％的定金由保险公司赔(péi)付，而超出10％的部分(fēn)较难追回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首(shǒu)付(fù)需要在合同签(qiān)订21天(tiān)内(nèi)支(zhī)付。

　　余款支付环(huán)节，英国采取按工程进(jìn)度付款的方式，但是交房前付款比例相对(duì)较(jiào)低，一(yī)般会在合(hé)同(tóng)签订6-24个月分别支(zhī)付(fù)两笔5％-10％的款项，即交房前(qián)付款(kuǎn)比例在20％-45％之间，剩余(yú)款项交房后(hòu)支付。

　　交(jiāo)付(fù)环节，英国规定(dìng)房屋(wū)必须经(jīng)过房(fáng)产公证公(gōng)司(sī)的检验验收后才能交付(fù)，交付后方可(kě)按揭(jiē)还贷。

　　资金监管环节，英国(guó)期房预售资金(jīn)监管极为(wèi)严格，资金(jīn)也由(yóu)律师(shī)监管(guǎn)，在确认工程进度、支付相关(guān)款项过程中，由买房律师将资金(jīn)转(zhuǎn)给(gěi)卖方律师(shī)，卖方律(lǜ)师(shī)转给开发商，即资(zī)金在进(jìn)入开发商账户前(qián)经过两(liǎng)道关口，有利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交(jiāo)易立法，设置期房预付款(kuǎn)保全措施

　　日本期房交易立法(fǎ)，定金超5％或1000万日元时，开发商必须完成“预售房(fáng)定金保(bǎo)全(quán)措施”，交房前付(fù)款(kuǎn)比例不(bù)超(chāo)房(fáng)款的20％，开发(fā)商违约需返(fǎn)还(hái)定价并赔偿约10％房款，交房(fáng)后按揭(jiē)还(hái)款。

　　立法方面(miàn)，日本二战结束后由于(yú)房屋(wū)供(gōng)给严重失衡，叠(dié)加(jiā)法律空白，社会上“一(yī)房二(èr)卖(mài)”现象(xiàng)普遍，为(wèi)此，日本政府1952年出台《宅地(dì)建筑物交易(yì)法》，经多次(cì)修订，目前是唯一一(yī)部规范(fàn)期房(fáng)交(jiāo)易的法律。

　　定金保护方(fāng)面(miàn)，根据日本(běn)《宅(zhái)地建物(wù)取(qǔ)引业法》，对购房者支付定金超过5％或(huò)超1000万日元的部(bù)分，法律要(yào)求(qiú)开发商必须完成定金保全措(cuò)施才可(kě)预售。什(shén)么是(shì)定金保(bǎo)全措施？即买卖双方签订购房(fáng)合同(tóng)时，开发商向金融(róng)机构或(huò)指定保证机构或保险机(jī)构签(qiān)订定金保证委托合同，设置购房者(zhě)定金的保证或保险，并将相应的保证金证明书交付给(gěi)购房者。除定(dìng)金外，其(qí)他预先支付(fù)的购房款也受该措施保护。若(ruò)开发商倒闭导致期房烂尾，购房者可凭(píng)保证金证明书向金融机(jī)构或保证机构或(huò)保(bǎo)险公司(sī)兑付(fù)，同时(shí)，开发(fā)商(shāng)需向(xiàng)购房者(zhě)赔(péi)付违约金，一(yī)般约为房价的10％。

　　房(fáng)款支付环节，交(jiāo)房(fáng)前只需支付最多(duō)不超20％的定(dìng)金(jīn)，签(qiān)订购房合同(tóng)后，购(gòu)房(fáng)者(zhě)即可向银(yín)行申请(qǐng)贷款，但(dàn)交房(fáng)后才(cái)开(kāi)始按(àn)揭贷款，除定(dìng)金外的剩余房(fáng)款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行监管，享1年保修(xiū)期后付尾(wěi)款

　　新加坡期房购房者(zhě)违约(yuē)可返还(hái)相当于(yú)3.75％房款的订(dìng)金(jīn)，首(shǒu)付比例20％，余款按工程进度支(zhī)付，所有资金(jīn)进(jìn)银行(xíng)专门项目资金账户，交房后满(mǎn)1年保修(xiū)期后支(zhī)付15％尾款。

　　订金支付(fù)环节，新加坡开发商有(yǒu)统(tǒng)一的选购权合(hé)同以及订金(jīn)返还机(jī)制，即OTP，签(qiān)订OTP后需支付5％房(fáng)款(kuǎn)作(zuò)为订(dìng)金，OTP有效(xiào)期14天，执行(xíng)OTP则(zé)进(jìn)一(yī)步签订购(gòu)买合同，不执行(xíng)OTP则退还(hái)3.75％的(de)房款。

　　首付比例方面，签订购房合(hé)同(tóng)后，购(gòu)房者需支付(fù)15％的首付及印(yìn)花(huā)税，同时购(gòu)房(fáng)者向银行申请按揭贷款。

　　余款支付上(shàng)，新加坡(pō)期房同(tóng)样采取按工(gōng)程进(jìn)度付(fù)款的方式，《发展商条例(lì)》对期房付款流程做了统一详细规定，要求(qiú)所有(yǒu)开发商遵守，支付节点一般(bān)为合(hé)同签订后、地基完工、框架完(wán)工、管道门窗等完(wán)工(gōng)等，支(zhī)付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)也依照工(gōng)程进度放款，月供(gōng)在此过程中(zhōng)随着放(fàng)出贷(dài)款的(de)增(zēng)加而增(zēng)加，未放款部分无需月供(gōng)。

　　资金监管(guǎn)方面，购房者的订(dìng)金(jīn)与付款会存(cún)入(rù)银行专门的项目资金账户，账户资金提(tí)取须与房屋建设(shè)有关。房屋交付后(hòu)，购房者享受1年的房屋保(bǎo)修期，此(cǐ)后购房者支付15％的尾(wěi)款(kuǎn)。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来看，当前房地产(chǎn)到了政策出手临界点，重点(diǎn)是保交楼和房企重组。一方面，加大对刚需和改(gǎi)善型需求的支持(chí)力度(dù)，长短兼顾妥(tuǒ)善应对局部停贷现(xiàn)象，重(zhòng)点(diǎn)是保交(jiāo)楼保复工(gōng)保民生(shēng)，给予强(qiáng)有(yǒu)力的金(jīn)融工具(jù)支持。另一方面，从现在起，对还在(zài)正常运(yùn)转的房企(qǐ)包括民营企(qǐ)业，加大支持力度(dù)，由优(yōu)质房企牵头并购重组整(zhěng)个行业，为(wèi)每(měi)个房企配套AMC和财团，给(gěi)予金融工具配套。

　　二(èr)，中期来看，应(yīng)充分估计形(xíng)势复杂(zá)性和人(rén)性复杂(zá)性，兼顾(gù)化解(jiě)停贷、复工保(bǎo)交楼、重(zhòng)组房企债(zhài)务、恢(huī)复(fù)市场信心以及长(zhǎng)效机制。长效(xiào)机制四大(dà)关键是推(tuī)动(dòng)城市群战略、人地挂钩、金融中性(xìng)稳定和房地产税。定金环节，建立开发(fā)商违约后定金(jīn)保护机(jī)制，如将已(yǐ)支付定金(jīn)冻结(jié)至房屋交付阶段(duàn)，保障(zhàng)购房者定(dìng)金安全。签订(dìng)合(hé)同环节，鼓励保(bǎo)险(xiǎn)公司介入，为(wèi)房屋重大延期(qī)以及重(zhòng)大缺(quē)陷(xiàn)等情况(kuàng)提(tí)供(gōng)充分(fēn)的保(bǎo)障。余款(kuǎn)支(zhī)付环节，建立按工(gōng)程(chéng)进度付(fù)款机(jī)制或交(jiāo)房(fáng)后(hòu)按揭(jiē)贷款机制(zhì)，充分保护(hù)购房者的权(quán)益(yì)。资金监(jiān)管环(huán)节，引入独立于开发商、银行的第三方资金(jīn)监管(guǎn)机(jī)构，或由政府相关部(bù)门直(zhí)接监(jiān)管，以此防止资金挪(nuó)用(yòng)现象。交付环节(jié)，建立商品房(fáng)保修期制(zhì)度。保修期内，开发商(shāng)应对房屋质量(liàng)问题全(quán)权(quán)负(fù)责(zé)、免(miǎn)费维(wéi)修，购房者(zhě)在(zài)保修(xiū)期结束后支付尾(wěi)款。

　　三，长(zhǎng)期(qī)来看，取(qǔ)消商(shāng)品(pǐn)房预售制是大势所(suǒ)趋(qū)。一方(fāng)面(miàn)，98年房改(gǎi)时，全国(guó)缺房(fáng)子，开发(fā)商缺钱(qián)，预售制(zhì)是(shì)权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开(kāi)发进入存(cún)量时(shí)代(dài)，对(duì)购房(fáng)民众(zhòng)不公平的预售制已经过(guò)时了，该(gāi)取消(xiāo)了，改为现房(fáng)销售。另一方面，取消预售制，改为现(xiàn)房销(xiāo)售，开发商将拼(pīn)的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是所见即所得的(de)过硬(yìng)的(de)产品质量和诚信(xìn)，这(zhè)才是对购房民众的(de)最根本(běn)最实质(zhì)的保障(zhàng)，这样将极大的提(tí)升开发(fā)商的建筑(zhù)质量，实现良币(bì)驱逐劣币(bì)。

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