饱受争议(yì)的二手房交易中介费问(wèn)题，正(zhèng)逐渐(jiàn)得到监管部门(mén)的重视。

　　5月8日，住(zhù)建部(bù)、市场监管总局联合发布了关于(yú)规(guī)范房地产经(jīng)纪服务(wù)的意(yì)见。意(yì)见提(tí)及(jí)，近年来，部分房地产经纪机构存(cún)在利用房源客源(yuán)优势收(shōu)取过高(gāo)费(fèi)用、未明码标价(jià)、捆绑收费(fèi)、滥用客户个(gè)人信息等问题(tí)，加重交易当(dāng)事(shì)人负担(dān)、侵害其合法权益。

　　基(jī)于上述(shù)背景(jǐng)，两部(bù)门从加(jiā)强从业主体管理(lǐ)、明(míng)确经纪(jì)服务内容、合理确定经纪服务收费、严格(gé)实行明(míng)码标价(jià)等十方面，提出了意见。

　　中原地产首(shǒu)席分(fēn)析师张大伟称，随(suí)着城市(shì)发展，一二线城市(shì)二手房交易占比逐渐增加。以北京、上海(hǎi)为例，二手房占(zhàn)市场成(chéng)交比例(lì)超过80％，大量二手房成交依赖中介居间成交，房地产调控重心逐渐从(cóng)开发商过渡(dù)到中(zhōng)介公司。

　　广东(dōng)省城规院住房政策研(yán)究中心首(shǒu)席研究员(yuán)李宇嘉(jiā)表示，买(mǎi)房对居民来说(shuō)属于金(jīn)额不低的(de)大宗(zōng)交易，由(yóu)于二手(shǒu)房(fáng)交易(yì)成(chéng)本较(jiào)高、交易(yì)周(zhōu)期较长，具(jù)有非常强(qiáng)的专(zhuān)业性，居民往往(wǎng)通过中介来完成。但很多中(zhōng)介利(lì)用信息不对称等问题，将非必要的收费夹带(dài)其中(zhōng)，如收取过桥融(róng)资、按揭费、担(dān)保费等，对居民造成额(é)外(wài)的负担(dān不朽的意思)，而且(qiě)这些服(fú)务事项并未明码标价。

　　对于二手房(fáng)市场交(jiāo)易过程中存在的“乱象(xiàng)”，李宇(yǔ)嘉指出(chū)，对包(bāo)括经纪(jì)服务(wù)在内的相关市场交(jiāo)易(yì)行为及(jí)其主体进(jìn)行规范和秩序整顿，是房(fáng)地产市场管理(lǐ)和调(diào)控(kòng)的主题。“当下，推(tuī)进这项工作的意义更大(dà)，也更急迫。”

　　中介收费问题成(chéng)监管重点

　　二手房(fáng)市场(chǎng)中，历来对(duì)房地产经纪(jì)服务行业(yè)关注最多的一个话题，便(biàn)是(shì)房地(dì)产经纪服务费的(de)问题。

　　张大伟(wěi)认为(wèi)，未来(lái)相关部门主要监(jiān)管的重点，将是(shì)对房地产经纪服务收费及中介(jiè)交易(yì)进行规范。

　　在热点城市，二手(shǒu)房屋交易过程中，部分价值不菲的房屋，往往要缴(jiǎo)纳(nà)一(yī)笔金额(é)不低的中介费(fèi)。以北京某房地产(chǎn)经纪服务机(jī)构(gòu)2.7％的服(fú)务费率计算，一(yī)套(tào)1000万(wàn)元(yuán)的房屋，中(zhōng)介费约为27万。

　　在(zài)合理确定(dìng)经纪服(fú)务收费上(shàng)，两部门(mén)在此次意见中(zhōng)提及，房地产经纪机构要合理降低(dī)住房(fáng)买卖和(hé)租赁经(jīng)纪服务费用。鼓励按照成交价(jià)格越(yuè)高、服务(wù)费率越低的原则实(shí)行分档定价。引导由交易双(shuāng)方共同承担经(jīng)纪服务费用。

　　据张大伟介(jiè)绍，目前房(fáng)地产(chǎn)经纪服务收(shōu)费标准的最早(zǎo)依据(jù)是1995年国家计委(wěi)建设部下发的《关(guān)于房地产(chǎn)中介(jiè)服务收费的(de)通(tōng)知(zhī)》（971号文(wén)），其中第六(liù)条(tiáo)规(guī)定：房屋买卖(mài)代理收费(fèi)，按成交价格总(zǒng)额(é)的0.5-2.5％计收。

　　以北京为(wèi)例(lì)，目前北京市执行的2014年更新后的收(shōu)费标(biāo)准，即根据这样(yàng)的规定：“少数特别复杂的住宅买卖经(jīng)纪(jì)服务，经交(jiāo)易(yì)各方协(xié)商同意，可在规定的收(shōu)费标准基础上(shàng)适当上(shàng)浮，上浮幅(fú)度最高不(bù)得超(chāo)过10％。”这意味着，当前北京(jīng)二手房中介费(fèi)上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表示，本着“简政放权(quán)”的精神，北京2015年取(qǔ)消了(le)房地产(chǎn)中(zhōng)介服务等57个(gè)政府定价，房地产经(jīng)纪服务收费多少由各中介机构自(zì)行决定。

　　“房产中介机构(gòu)在实际收(shōu)取费(fèi)用过程中(zhōng)，相关监管部门当前并未明确具体的中介费率，中介(jiè)机构(gòu)仅需(xū)在服务过程中对收(shōu)费标准(zhǔn)进(jìn)行明码标价即可。而房地产(chǎn)经(jīng)纪服(fú)务(wù)机构在具体收取(qǔ)过程中(zhōng)，会结合房屋价值及工资标准，综合计算出合(hé)适的中介(jiè)费(fèi)率(lǜ)。”张大伟补充道。

　　对于明码(mǎ)标价(jià)问题，两(liǎng)部门在此次意见中提及，房地产经纪机构(gòu)应当在经营门店、网站、客户端等(děng)场所或渠道(dào)，公示(shì)服务项目(mù)、服务内容(róng)和收(shōu)费标(biāo)准，不得混(hùn)合(hé)标(biāo)价和(hé)捆绑(bǎng)收费。房(fáng)地产经纪(jì)机构提供的(de)基本服务(wù)和(hé)延伸(shēn)服(fú)务，应当(dāng)分别明确服务(wù)项目和收费(fèi)标(biāo)准(zhǔn)。房地产经纪机构收费前应(yīng)当向交易当事人出具收费清(qīng)单(dān)，列明收(shōu)费标(biāo)准、收(shōu)费金额，由(yóu)当事人签(qiān)字确(què)认。

　　另(lìng)外，对收费明显高于(yú)市(shì)场平均水平的房地产经纪机构，住(zhù)房和城乡建(jiàn)设部门将会同(tóng)市场监管等部(bù)门采取约谈等综合措施进行(xíng)重点监管。市(shì)场(chǎng)监管(guǎn)部(bù)门会同有(yǒu)关部(bù)门依(yī)法(fǎ)查处(chù)不按规定(dìng)明(míng)码标价、操纵(zòng)经(jīng)纪服务收(shōu)费等违反价格和反垄断法(fǎ)律法规(guī)的(de)行为(wèi)。对房(fáng)地产经纪机构相关违法违规信(xìn)息，市(shì)场监管部门要依(yī)法(fǎ)依规纳入国家(jiā)企业信用(yòng)信息公示(shì)系统。

　　房屋(wū)中(zhōng)介费要降了？

　　鼓励(lì)按照(zhào)成交价格越高、服务费率越低(dī)的(de)原则(zé)实行分(fēn)档定(dìng)价，是否意(yì)味着，未来豪(háo)宅(zhái)的中介费有望大(dà)幅降(jiàng)低？

　　中原地产华南区总裁(cái)兼深(shēn)圳中(zhōng)原总经理郑叔伦称，住建(jiàn)部发(fā)文鼓励按照成(chéng)交价格越高、服务费率越(yuè)低的原则实行分档定(dìng)价，合理降低住房买(mǎi)卖和租赁经(jīng)纪服(fú)务费用，主(zhǔ)要还是规(guī)范行(不朽的意思xíng)业，打击收费过高的(de)经纪机构，但对市场影(yǐng)响有限，“以深圳为(wèi)例，深(shēn)圳市场豪宅和(hé)普宅(zhái)本(běn)来收(shōu)费就不(bù)同(tóng)，各家收费普遍在合(hé)理范围(wéi)内，加(jiā)上经纪服务费用(yòng)对市(shì)场的影响不大。”

　　张大伟指出(chū)，由于当前两(liǎng)部门提(tí)出的意见(jiàn)仅为(wèi)鼓励性质，即只是纲领性文件而非规定，未来如何(hé)具体认定其(qí)中(zhōng)的细则，还需(xū)要看各城(chéng)市落地执行情况。

　　不(bù)过，张大伟(wěi)表(biǎo)示，“从目前市场(chǎng)看(kàn)，经纪服务领域(yù)的调整改善、规(guī)范化，有利于行业(yè)健康发展。同时，由于(yú)二手房很多房源在产权方面有瑕(xiá)疵，如产(chǎn)权抵押、不(bù)同(tóng)税费等都(dōu)可能(néng)对交(jiāo)易产生影响，这对房地产(chǎn)经(jīng)纪服务行业的专业性提出更高的要求。”

　　58安居客研究院(yuàn)研究总监(jiān)陆骑麟指出(chū)，在(zài)二手房买卖过程(chéng)中，原(yuán)本应该由上下家(jiā)各支付一半(bàn)的中介费，但在一些热点城市的(de)二手房交易过(guò)程中，往往会(huì)有(yǒu)这(zhè)样的(de)情形(xíng)，因部(bù)分(fēn)购房者处于(yú)弱势地位，从而会(huì)出现中介费(fèi)及税费均由购房者来承(chéng)担。即使(shǐ)一些(xiē)房(fáng)东愿(yuàn)意承担中介(jiè)费，这(zhè)部分费用(yòng)也可能(néng)通过转嫁的方(fāng)式，在(zài)房价(jià)中有所体现。

　　“上家把中介费转嫁(jià)给下(xià)家，市(shì)场这种所谓‘约定俗成(chéng)’的情况，一些房产中(zhōng)介公司将(jiāng)其视为向(xiàng)购房者单(dān)边收(shōu)费(fèi)的(de)行为。部分中介公司可(kě)能会利用其支配地位，在原先经纪服(fú)务收费的基础(chǔ)上，再次向房东收(shōu)取费(fèi)用，而这部(bù)分费用，房(fáng)东往往会(huì)将其转再次(cì)转嫁给(gěi)购房者，这实际上相当于变相推高了房价。两部门提出严(yán)禁操纵经纪服务收费，不仅(jǐn)有利于提高交易中操作的透明(míng)度(dù)，也(yě)有利于房(fáng)价的稳定。”陆骑(qí)麟称。

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