导读

　　黄(huáng)金二十年之后，当(dāng)下中国地产步入大分化(huà)时(shí)代(dài)而非停(tíng)滞期。

　　要点

　　过去二(èr)十年是中国(guó)房地(dì)产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品住(zhù)宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近年(nián)地(dì)产持续低景气，有关中国地产是否过剩的讨论(lùn)日益热烈(liè)。

　　拨开迷雾，本文试图(tú)厘清中(zhōng)国(guó)城镇存(cún)量住宅真实情况，据此判断中国未来地产趋势。

　　有媒(méi)体渲染中国地(dì)产存量(liàng)极(jí)度过(guò)剩，事实是否如此？

　　住建部(bù)披露全国有近(jìn)6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑，第七次人口普查调查数据显示城镇家庭户(hù)人均住宅(zhái)间数为1.06间。市场陷入怀(huái)疑，中(zhōng)国房(fáng)子是否(fǒu)真的(de)过剩？

　　事实上住建部披露的近6亿(yì)栋城(chéng)乡房(fáng)屋建筑中，城镇建筑占比不(bù)到一(yī)成(chéng)，其中还包括(kuò)大量城(chéng)镇非住宅建(jiàn)筑，如商业办公楼、学校(xiào)等，因此6亿栋房屋中城镇住宅占比极低(dī)。

　　七(qī)普显示中国城镇居民人均(jūn)住宅间数(shù)为1.06间，但居(jū)住(zhù)舒适不是人(rén)均一(yī)间房所(suǒ)能满足，它(tā)与房屋质量、居住面(miàn)积(jī)、配套(tào)设(shè)施(shī)等因素密切相关。中国的人均住宅间数较发达国家(jiā)还有很大差距。人(rén)均住宅间数大于1同样不(bù)意味(wèi)着中(zhōng)国住宅市(shì)场已(yǐ)经饱和。

　　我们测算发现中国城镇居民户均(jūn)1套(tào)房，其中每户持有(yǒu)商品(pǐn)住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国家庭户均住(zhù)宅的(de)数据，我们根据(jù)商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅套数、商品住宅(zhái)占比和城镇家(jiā)庭(tíng)户数，计算出城镇家庭住宅套户比。

　　测算结果显示，目前(qián)城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有0.86套房(fáng)，其中(zhōng)0.54套(tào)为商品(pǐn)住宅。若期房顺(shùn)利交付(fù)，直至2024年，中国每户城镇家庭才(cái)拥有1套住宅(zhái)，其(qí)中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房(fáng)似(shì)乎(hū)意(yì)味着户户有房，然而事实上中国住宅市场供(gōng)需(xū)并不(bù)平衡。

　　国际(jì)数据显示(shì)，成熟房地产市场的住宅套户比会(huì)大于(yú)1，在1.1左右。

　　之所以(yǐ)说不平衡，是因为(wèi)户均一套房无法满足流动人口的租赁和置(zhì)业(yè)需(xū)求(qiú)。全国(guó)总人口(kǒu)的近三成都是流动人(rén)口，流动人(rén)口会选择在大(dà)城市租房(fáng)挣钱，在(zài)老家买房，从(cóng)而产(chǎn)生了额外的住(zhù)宅需求。

　　即便户均(jūn)一套房，中国未(wèi)来地产仍有(yǒu)四(sì)大(dà)新增需求动力。

　　第一，户均(jūn)人口规模缩小，一人户、两(liǎng)人户占比不断增加(jiā)，导致家庭户数增多。小家庭化趋势将延续，带来新户购房需求增(zēng)长。

　　第二，经济板块(kuài)的分(fēn)化日益明(míng)显，区(qū)域(yù)经济资源(yuán)分配的(de)再集(jí)中吸引着人口(kǒu)流入，人口净(jìng)迁入(rù)城市的新(xīn)增住宅需求有望持续(xù)旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的(de)家庭(tíng)住在2000年(nián)以前建(jiàn)成的住(zhù)宅中(zhōng)，涉及超(chāo)9000万家庭、81亿平方米的住宅(zhái)建筑面积。促成(chéng)“老破小”住宅的改造势在必(bì)行。

　　第四，中国的人均住宅间数(shù)与人均住宅建筑面积(jī)均较发达国家有着(zhe)不小差距，“住(zhù)上更(gèng)大房子”的改善(shàn)性需求正在不(bù)断增加(jiā)。

　　黄金二十年之后，当下中(zhōng)国地产步入大分化(huà)时代而(ér)非停滞期。

　　如果(guǒ)说过去二十年(nián)是中国地产黄金(jīn)发展期，地产矛盾更多体(tǐ)现为(wèi)住(zhù)宅(zhái)供给存在不足，这是(shì)过去(qù)二(èr)十年房价快速上涨(zhǎng)基石。那么当(dāng)下(xià)房地产大分(fēn)化时代已至，大(dà)分化时代下地产矛盾则(zé)更(gèng)多体现在住宅质量(liàng)供需(xū)冲突。

　　地产大(dà)分化必将(jiāng)体现在不(bù)同能级城市(shì)之间，不同区域板(bǎn)块之间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言

　　不久前，官方披(pī)露全国已(yǐ)有近6亿栋(dòng)房屋建筑，引(yǐn)发热议(yì)。从2月(yuè)以来，各(gè)大城市二手房(fáng)挂牌(pái)量(liàng)突然激(jī)增，引发一(yī)阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心(xīn)，中国的(de)房子是否已经过剩(shèng)？

　　中国城(chéng)镇住宅到底是供(gōng)给(gěi)过剩，还是供需(xū)平衡，或是(shì)仍然(rán)存(cún)在不足？可惜由于住宅存量数据并未公布(bù)，我们无(wú)法直接知晓(xiǎo)具体情况。

　　拨开(kāi)迷雾，我(wǒ)们测算出中国城(chéng)镇家庭户均拥有住宅套数，回答当前的房(fáng)子(zi)是否真的(de)过剩了？据此判(pàn)断未来房地(dì)产市场会如何发展。

　　一、如何有效观察中国户(hù)均拥有住宅数量

　　（一）中(zhōng)国住宅(zhái)数量过剩的直观判断(duàn)站(zhàn)不(bù)住脚

　　今年2月，在以全国自然灾害(hài)综合风险普查工作情(qíng)况为主题(tí)的新闻发布会上，负责人对外披露：“住宅城乡建设行业获取了全(quán)国(guó)近6亿栋城(chéng)乡房屋建(jiàn)筑数据以(yǐ)及80多万处(chù)市政设施(shī)数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋(dòng)房屋建筑，平均每栋(dòng)建筑(zhù)住不到3人，住宅市场看似(shì)已经过剩(shèng)。

　　在这近(jìn)6亿栋房屋建筑中，农村房屋占9成以上(shàng)，以栋数计(jì)算的城镇房(fáng)屋实际仅有4700多(duō)万栋，还(hái)包括了大量(liàng)商业楼、写字楼、学校、医院(yuàn)等非住宅。总的(de)算下来，住宅占(zhàn)比并不大。

　　第七次人口普查数(shù)据(jù)公布(bù)了中国城镇家庭户(hù)人均住宅(zhái)间数为1.06间，其中城市家庭户(hù)居民(mín)人均0.99间(jiān)，乡镇家庭户居民(mín)人(rén)均(jūn)1.18间(jiān)。

　　人均住宅间数大于1，看似意味(wèi)着人人都有(yǒu)房间(jiān)居住。

　　居住水平不仅与房间(jiān)数量(liàng)有关，更与房屋质量(liàng)、居住面积、配套(tào)设(叮铃铃和叮呤呤，《叮铃铃》shè)施等因素(sù)密切相关。单(dān)单从人(rén)均住(zhù)宅间数不能(néng)完全反映(yìng)出城(chéng)镇居(jū)民的居住(zhù)水平。

　　中国主要(yào)是(shì)以家庭(tíng)为单(dān)位购(gòu)买成套住宅，一套设施齐全的住(zhù)宅(zhái)才是城镇居(jū)民宜居的选择(zé)。

　　（二）中国户均住宅的测算思路(lù)、数据(jù)和方法

　　中(zhōng)国(guó)城镇居民(mín)住宅(zhái)主(zhǔ)要(yào)分(fēn)两大类，一类是商品(pǐn)住(zhù)宅，另一类是保障房、原公有住宅、自建房等非(fēi)商品(pǐn)住宅。

　　目(mù)前缺(quē)乏统(tǒng)计数据，并(bìng)没有直接公(gōng)布城镇住宅数量。居民(mín)住(zhù)宅相关数据有两处(chù)可以直接(jiē)公布，一是每(měi)年商品住宅销售套数（统(tǒng)计局）；二是(shì)居民住宅(zhái)来源（人口普查(chá)数据）。计算(suàn)中国居民户均住宅(zhái)数(shù)量，我们主要用到(dào)上述两组数据。

　　中国住(zhù)宅改革(gé)始于1998年(nián)，1998年之(zhī)前商(shāng)品住宅数量极少，可忽略不计(jì)。估算城镇(zhèn)居民户均住宅(zhái)套数(shù)分(fēn)三步走：

　　第(dì)一步，将1999年以来每年(nián)商品(pǐn)住(zhù)宅销售套数相加，我们(men)就(jiù)能够得到当前商品住宅总存量。

　　第二步，根据城镇居民拥有(yǒu)的商品住(zhù)宅和(hé)非商(shāng)品(pǐn)住宅比例，推(tuī)算得到居民住(zhù)宅(zhái)总套数。

　　第三步，将城镇居民拥有的(de)商品住宅(zhái)总(zǒng)数除以家庭户数，我(wǒ)们就能够得到城镇户均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　具体(tǐ)计算(suàn)公式如(rú)下：

　　城镇家庭住(zhù)宅套户比=住(zhù)宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套(tào)数(shù)/家庭户(hù)数）/（商品住宅套(tào)数/住宅总套数）

　　=商品住宅套(tào)户比/商品住宅占比

　　二(èr)、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底有多少，目前缺乏一个准(zhǔn)确统计。我们(men)利用(yòng)既有统计数据，大致测算得到中国存量(liàng)房地产套数，并(bìng)进一步(bù)推算中国城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城(chéng)镇居民(mín)户均拥(yōng)有商品住宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们计算得到：

　　（一）中国(guó)商品住宅累计(jì)销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家庭户均(jūn)拥有0.64套商品住(zhù)宅（包含现房和期(qī)房）。

　　中(zhōng)国的(de)房地产销售以期(qī)房(fáng)为主，从2019年开始，新房(fáng)销售中期房占(zhàn)比近9成。本文去除商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅累计销售套数里的期房销售，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现房套数计(jì)算(suàn)为例(lì)：

　　2022年(nián)商(shāng)品住宅现房套数=截止到2022年商品住宅累计(jì)销售(shòu)套数(shù)-过去三年（2020、2021和(hé)2022年）的期房销售额(é)。

　　主流(liú)房(fáng)企(qǐ)竣工周期在(zài)2-3年，并考虑(lǜ)到交房后装(zhuāng)修的时间，取最大值3年。

　　将(jiāng)商品(pǐn)住宅现房套数(shù)除以家(jiā)庭户数(shù)，算(suàn)出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥有0.54套(tào)商品现房(fáng)住(zhù)宅。

　　（二）城(chéng)镇居民户均拥有(yǒu)住宅1.02套(tào)

　　接下来我(wǒ)们(men)需要(yào)进一步推算(suàn)中国城镇居(jū)民拥有的(de)户均(jūn)住宅套数。

　　首先，七(qī)普数(shù)据显示中(zhōng)国城(chéng)镇居(jū)民的住宅结构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其(qí)中自建住宅(zhái)占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经济适(shì)用房(fáng)占比(bǐ)3.8％、原(yuán)公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁廉(lián)租房与(yǔ)其他住宅。

　　其(qí)次，我们(men)假(jiǎ)定租赁其他住(zhù)宅和购买二(èr)手房都是商(shāng)品住宅(zhái)，因此将租赁(lìn)其他住宅、购(gòu)买(mǎi)商(shāng)品住宅与购买二手房加总，得(dé)到(dào)商品住宅(zhái)占居(jū)民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅增幅为过去十年(nián)变化幅度的(de)20％，计算2011年-2020年商品(pǐn)住宅的(de)实际变化(huà)比例，从(cóng)而我们估算(suàn)出2022年(nián)商品住宅所占(zhàn)比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中(zhōng)国平均(jūn)每户城镇家(jiā)庭拥有0.86 套住宅。但(dàn)考虑(lǜ)已购期房，中国平均每户城镇家(jiā)庭(tíng)拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如果交房顺利，已(yǐ)购期房会(huì)在2-3年(nián)内陆续交(jiāo)付(fù)使用，到2024年，中国平均(jūn)每户(hù)城镇家庭都(dōu)会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一套房(fáng)的三点含(hán)义

　　既(jì)然城镇居(jū)民已经达到(dào)了户均(jūn)一(yī)套房(fáng)的程(chéng)度，“户(hù)户(hù)有(yǒu)房”是否意(yì)味着中国城镇化进展终结，甚至意味着中国地产(chǎn)存(cún)量供(gōng)给绰(chuò)绰有余？

　　（一）户均一(yī)套房(fáng)并不(bù)意味着住(zhù)宅市(shì)场供需平衡(héng)

　　需要(yào)有(yǒu)多余住宅(zhái)来满足因人口流动、居(jū)民换房等因素产(chǎn)生的住宅需求。因此(cǐ)，成熟房地产市场的住宅套户比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验(yàn)来看，美国、英国和(hé)日(rì)本的住宅(zhái)套户(hù)比(bǐ)均高于1.1，其(qí)中，英国(guó)的住(zhù)宅套户(hù)比最(zuì)高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国(guó)和韩国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会(huì)造成(chéng)人口(kǒu)净流(liú)入(rù)地(dì)的住宅市场供不应求，造成房价(jià)或(huò)房租迅速上涨。

　　七普指出(chū)中国的流动人口3.76亿，省内流动人口和省际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流动(dòng)人口(kǒu)会选择(zé)在大城市租房(fáng)挣(zhēng)钱，在老(lǎo)家(jiā)县城买(mǎi)房。

　　暨南(nán)大学2017年的中国城乡人口流动调查数(shù)据(jù)显示，在(zài)上海、杭州以及(jí)南京工作的流动人(rén)口在老(lǎo)家(jiā)拥(yōng)有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高(gāo)工资(zī)吸引打(dǎ)工人(rén)，但高房(fáng)价迫使(shǐ)打(dǎ)工人(rén)回(huí)乡(xiāng)置业。

　　流(liú)动人口(kǒu)实际(jì)上(shàng)会占(zhàn)据(jù)两套房，在高房价的(de)大城市租赁一套房，在(zài)房(fáng)价较低的县城购买一套房。所以说户均一套(tào)房(fáng)无(wú)法满足庞大流(liú)动人口的租(zū)赁与置业需求。

　　（二(èr)）至少9000万户家(jiā)庭住宅品质仍(réng)需改善

　　目前，中国的城镇住宅(zhái)中依(yī)然有(yǒu)不少老旧小区。

　　三成家庭，也就(jiù)是约9000万户城(chéng)镇居民住(zhù)宅(zhái)是(shì)2000年以前建成，其(qí)中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以(yǐ)上。

　　这(zhè)批存在着建筑结(jié)构(gòu)松散、设施陈旧、安全(quán)隐患大等问(wèn)题，如电线老化、管道等基础设(shè)施陈旧(jiù)，给住户的生(shēng)活带(dài)来了很(hěn)大(dà)的(de)不便和安全隐患，并且居住体验较(jiào)差。

　　2000年以前建成(chéng)的老旧住宅(zhái)面积小。占比(bǐ)为(wèi)31.3％的(de)家庭(tíng)户(hù)数拥(yōng)有的住宅面积占比仅为(wèi)27.6％。仍然存在5％左右的家(jiā)庭没有独(dú)立卫浴(yù)和厨(chú)房。这(zhè)类(lèi)上(shàng)世(shì)纪修(xiū)建的老旧小(xiǎo)区很难满(mǎn)足现(xiàn)代生活需求，在未(wèi)来大都会被(bèi)拆迁(qiān)重建(jiàn)。

　　近(jìn)五成的家庭住宅(zhái)为一居室和二居(jū)室(shì)，户型(xíng)偏小(xiǎo)。其中一居(jū)室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比(bǐ)镇，城市家(jiā)庭住宅户型更小，当然这与城市土地资源紧(jǐn)张有关(guān)。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来地(dì)产的(de)需求驱(qū)动力

　　根据七普数(shù)据测(cè)算，2020年城镇家庭户(hù)住宅(zhái)存量总面积为294.6亿平。暂不考虑两年间农民带房进(jìn)城和老(lǎo)旧小区拆迁，加(jiā)上2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年住宅存量(liàng)总面(miàn)积为308.16亿平，人均住宅(zhái)建筑面积为(wèi)39.45平方(fāng)米(mǐ)。

　　超过一半的家(jiā)庭人均住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑面积小于均值，近4成家庭人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积在30平米以下。

　　15％的城(chéng)镇家庭人(rén)均住宅(zhái)建筑面积不(bù)足19平方米(mǐ)，不及全国人均水平(píng)的一半。若去除20％的公(gōng)摊(tān)，可(kě)使(shǐ)用的住宅(zhái)面积(jī)仅为15.2平方米。上(shàng)海(hǎi)市(shì)将人均住宅建筑(zhù)面积(jī)低于(yú)15平方米的家庭界(jiè)定为住宅存在困难，若按这个标(biāo)准算的话，中国有11.3％的(de)家庭存在(zài)住宅(zhái)困难问题。

　　若人均可(kě)使(shǐ)用住宅面积为40平，即人均(jūn)住宅建筑面积为50平(píng)，只(zhǐ)考(kǎo)虑家庭户人数，需要(yào)住宅总量约390.6亿平，较目前至少新增(zēng)82亿平。

　　对(duì)比发(fā)达国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日(rì)本、德(dé)国和英国都高(gāo)于(yú)40㎡，中国(guó)的人(rén)均住宅建筑面(miàn)积为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若去(qù)除公摊面积后，中国的人(rén)均可使用面(miàn)积为(wèi)31.56㎡，这(zhè)一差距将变得明(míng)显。

　　若考虑约1.4亿的集体户(hù)人口，所需(xū)要的住宅(zhái)总(zǒng)量会更多。

　　四(sì)、户均已然1套房(fáng)，未来地产还会有需求(qiú)么？

　　我们测算(suàn)得到中国城镇家(jiā)庭户均(jūn)1套房，看似已经户户有房(fáng)。即便如此，中国(guó)人(rén)口静态(tài)结构(gòu)和动态趋势(shì)演(yǎn)绎，决(jué)定了中国未来地产仍(réng)有需求释放。户均1套住(zhù)宅(zhái)现实之下，中国未(wèi)来城镇住(zhù)宅需求主要来自于(yú)四个方面。

　　第一，户均(jūn)人口缩(suō)小，家庭户数增多，新(xīn)户购房需(xū)求扩张。

　　过(guò)去20年我国(guó)城镇家庭(tíng)户均(jūn)人口数不(bù)断下(xià)降(jiàng)，六普显示城镇户均人口规模(mó)为(wèi)2.85人(rén)/户，而七普(pǔ)显示城镇户均人口规模(mó)为2.62人/户(hù)，一(yī)人户(hù)、二人户的占(zhàn)比明显上升，人口小家(jiā)庭(tíng)化趋势将继续延续(xù)，导致户数(shù)会因户(hù)均人(rén)口规模的(de)缩小而增(zēng)多。

　　第二，人口迁移(yí)导(dǎo)致经济(jì)发展带(dài)来的新增住宅需(xū)求旺盛。

　　中国经济板块的分化日益明显，资源和(hé)生产要素逐步向经济(jì)带、都市圈中心城市流(liú)入，区域(yù)经济(jì)资源分配的(de)再集中(zhōng)吸(xī)引着人口流入。人口(kǒu)迁移势必涉及到买房(fáng)租房，给迁入地住宅(zhái)市(shì)场带(dài)来新的增(zēng)量。

　　以浙江省为例(lì)，2021年常(cháng)住(zhù)人(rén)口增量为72万，而出生人口(kǒu)为44.9万人，死亡(wáng)人口为38.4万人，自然增加人口(kǒu)仅(jǐn)为6.5万人，其人口增长主要(yào)受益于人口(kǒu)迁移。

　　第三，老旧小区改善性(xìng)需(xū)求(qiú)依然庞大。

　　从2011年(nián)到2020年，自(zì)建(jiàn)住(zhù)宅(zhái)和原公有(yǒu)住宅的家庭拆(chāi)迁改(gǎi)建最多。自(zì)建房家(jiā)庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百分点；原公有住宅家庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅建(jiàn)造时间为2000年以(yǐ)前(qián)的比(bǐ)例（31.3％）大致相吻合。

　　十年(nián)间(jiān)新(xīn)增8473万家庭户，自建(jiàn)住宅(zhái)和原公有住宅减少了1282万户，住宅净需求增(zēng)加9755万(wàn)户。49％的家庭购买(mǎi)商品住宅，21％的家庭购买二(èr)手房。在新(xīn)增(zēng)住宅需求(qiú)中(zhōng)，有7成家(jiā)庭购买了(le)商品(pǐn)住宅。租房、购买经济适(shì)用房和其他分别(bié)占比18％，3％和(hé)9％。未来(lái)随着城(chéng)中(zhōng)村(cūn)和旧(jiù)城改造，商品住宅(zhái)的占比势(shì)必会进一步上升。

　　2000年以前建造的住宅(zhái)建筑面积还有约81亿(yì)平，涉(shè)及城(chéng)镇家庭约9000万户。破旧的城中村、老公有住宅，建筑面积(jī)小、质(zhì)量(liàng)低(dī)、基础设施配套差、没(méi)有或(huò)少有物业管理，居民追求(qiú)美好、宜居生活的(de)环境，背后(hòu)的改善性需(xū)求有待释放。

　　第四，“住上更(gèng)大房子”的改(gǎi)善(shàn)性需求还将(jiāng)有(yǒu)所增加。

　　刚需购房(fáng)受限(xiàn)于资金(jīn)，倾向(xiàng)于中小户(hù)型。已有住(zhù)宅家(jiā)庭希望提高生活品(pǐn)质(zhì)，以小换大(dà)、以(yǐ)旧换新。2022年(nián)底的中(zhōng)央(yāng)经济工作会议明确指出(chū)支持住(zhù)宅(zhái)改善等(děng)消费。

　　OECD国家(jiā)的(de)人均住宅间数为1.71间，无论是否(fǒu)考虑乡(xiāng)村住宅因素，中国(guó)的(de)人(rén)均住宅间数(shù)较其他国家依旧存(cún)在不小(xiǎo)差距。

　　住宅舒适度与(yǔ)经济水平有(yǒu)着密(mì)切正向联系。随着经济发展水平(píng)的提高，中国的人(rén)均住宅间数与人均住宅建筑(zhù)面积将随之增长。

　　如果(guǒ)说过去(qù)二十年是中国(guó)地产(chǎn)黄金发(fā)展(zhǎn)期，地(dì)产矛盾更多体现为住宅供给存在不足，供需出现(xiàn)错配(pèi)，这是过(guò)去二十年房价快(kuài)速(sù)上涨基石。那么未来将是住宅质量(liàng)的供需冲(chōng)突。房地产(chǎn)大分化时代已至，这(zhè)种分化(huà)不(bù)单局限于城市能级之间差异(yì)，优质小区和老旧(jiù)二手房之间(jiān)的差异也将越发(fā)扩大。

　　风险提(tí)示(shì)

　　人口(kǒu)普(pǔ)查数据调查的是(shì)人，并不是针对住宅，因(yīn)此可能存在统计偏差。商品住宅占比实际值可能偏低，其增速可能超(chāo)预期(qī)。

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