饱受争议的二手房(fáng)交易中介费问(wèn)题，正逐(zhú)渐得到监管部门的重视。

　　5月(yuè)8日，住建部(bù)、市场监管总局联(lián)合(hé)发(fā)布了关于(yú)规范房地(dì)产经(jīng)纪服务的意见。意见(jiàn)提及(jí)，近年来，部分房地产经纪机构存在利用房源客源优势收取过高费用、未明码标(biāo)价、捆(kǔn)绑收费、滥用(yòng)客(kè)户个人信息(xī)等问题，加重交(jiāo)易(yì)当(dāng)事人负担、侵害其合(hé)法权益(yì)。

　　基于(yú)上述背(bèi)景，两部门从加强从业主体管理、明确经纪(jì)服务内容(róng)、合理确(què)定经纪服务收费(fèi)、严格(gé)实行明码标价(jià)等十方面，提(tí)出了意见。

　　中原地(dì)产(chǎn)首席分析师张大伟称，随着(zhe)城市发(fā)展，一二线城市(shì)二(èr)手房(fáng)交(jiāo)易占(zhàn)比逐(zhú)渐增加。以(yǐ)北(běi)京、上(shàng)海为例，二(èr)手房占市场成交比例超过80％，大量二手房成交依赖中介居间成交，房地产(chǎn)调(diào)控重心逐渐从开发商过渡到中介公司。

　　广东省城(chéng)规院住房政(zhèng)策研究中心首席(xí)研究员李(lǐ)宇嘉表示，买房对居民来说属于金额不低的大宗交易，由于二手房交易成本较高、交易周期较长，具有非常强的专(zhuān)业性，居民往往通(tōng)过中介来(lái)完(wán)成。但很多(duō)中介利用信息(xī)不对称等(děng)问题，将非必要的收费(fèi)夹带(dài)其中，如收取过桥融资、按揭费、担保费(fèi)等，对居(jū)民造成额外的负担，而且这些服务事项并(bìng)未(wèi)明码(mǎ)标价。

　　对(duì)于二(èr)手(shǒu)房(fáng)市场交易过程中存在的“乱象”，李宇嘉指出，对包括经纪服(fú)务在内的相关市(shì)场交易行为及其主体进行规范和秩序(xù)整顿，是(shì)房地产市场管理和调控(kòng)的主题。“当下，推进这项工(gōng)作(zuò)的意义更大，也更(gèng)急(jí)迫。”

　　中介收费问题成(chéng)监(jiān)管重点

　　二(èr)手房市场中，历来对房(fáng)地产经纪(jì)服务行业关(guān)注最多的一个(gè)话题，便是房地(dì)产经(jīng)纪服务(wù)费的问题。

　　张大伟(wěi)认为，未(wèi)来相关部门主(zhǔ)要监(jiān)管的重点，将(jiāng)是对房地产经纪服(fú)务收(shōu)费及中(zhōng)介交易进行规(guī)范。

　　在热(rè)点(diǎn)城市(shì)，二(èr)手房(fáng)屋交(jiāo)易(yì)过(guò)程中，部分价值不菲的房(fáng)屋，往往要(yào)缴纳一笔(bǐ)金额不低的中介(jiè)费。以北(běi)京某房地产经纪服务(wù)机构2.7％的服务费率(lǜ)计算，一(yī)套1000万元(yuán)的房屋，中介费约为27万。

　　在合理确定经纪服务收(shōu)费上，两部门(mén)在此次意(yì)见中提及(jí)，房地产经(jīng)纪机构要合理(lǐ)降低住房买(mǎi)卖和租(zū)赁经纪服务费用。鼓励按照成交价(jià)格越高、服(fú)务费(fèi)率越低的(de)原则(zé)实行(xíng)分档(dàng)定价。引导由(yóu)交(jiāo)易双方共同承担(dān)经(jīng)纪服务费用。

　　据张大伟(wěi)介绍，目(mù)前房地(dì)产经纪服务收费标准的最(zuì)早依(yī)据(jù)是1995年国家(jiā)计委(wěi)建设苏州市相城区邮编是多少部下发的(de)《关(guān)于房地产中介服务收费(fèi)的通知》（971号文），其中(zhōng)第六条规定：房(fáng)屋买卖代理(lǐ)收费，按成(chéng)交价格总(zǒng)额的0.5-2.5％计收。

　　以(yǐ)北京为例，目前(qián)北京(jīng)市执行的(de)2014年更(gèng)新后的(de)收费标准，即根据这(zhè)样的规定：“少数特别复杂(zá)的住宅买卖(mài)经纪服务(wù)，经交易各方协(xié)商同意，可在规(guī)定的收费(fèi)标准基础上适当(dāng)上(shàng)浮，上浮幅(fú)度(dù)最(zuì)高不得超过(guò)10％。”这意味着(zhe)，当前北京二手房中介(jiè)费上(shàng)限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示(shì)，本着“简政放权”的(de)精神，北(běi)京2015年取消了(le)房地产中介服务等57个(gè)政府(fǔ)定价，房地产经纪服(fú)务收(shōu)费多少由(yóu)各(gè)中介机构自(zì)行(xíng)决(jué)定(dìng)。

　　“房产中介(jiè)机(jī)构(gòu)在实际(jì)收取费用过程中，相(xiāng)关监(jiān)管(guǎn)部门(mén)当(dāng)前并(bìng)未明确具体(tǐ)的中介费(fèi)率，中介机(jī)构仅需在服务过程(chéng)中对收费(fèi)标准进行明码标价即可。而房地产经(jīng)纪服务机构在(zài)具体收取(qǔ)过程中，会结合房屋价值及工资标准，综(zōng)合计算出合适(shì)的中介费率。”张大伟补(bǔ)充道(dào)。

　　对于明码标(biāo)价问题，两部门在此次意见中(zhōng)提及，房地(dì)产经纪机构应当在经营(yíng)门店(diàn)、网站、客户端等(děng)场所或渠道，公示服务项(xiàng)目、服务(wù)内容(róng)和收费标准，不得混合(hé)标价(jià)和捆绑收费(fèi)。房地(dì)产经纪机构提供的基本(běn)服务和延(yán)伸服(fú)务(wù)，应当分别(bié)明确服务项(xiàng)目和(hé)收(shōu)费标准。房(fáng)地产经纪机构收费前(qián)应当(dāng)向交(jiāo)易当事人出具(jù)收费清(qīng)单，列明(míng)收费标准(zhǔn)、收费(fèi)金(jīn)额，由当(dāng)事人(rén)签字确认。

　　另外，对收费(fèi)明显高于市场平均水(shuǐ)平的(de)房地产(chǎn)经纪机构，住(zhù)房和城乡建(jiàn)设部门将会同市场监(jiān)管等部门采(cǎi)取约谈(tán)等综合措施进行重(zhòng)点监(jiān)管。市场监(jiān)管部门会同有关部门依法(fǎ)查处不按规(guī)定明码标价、操纵(zòng)经纪服(fú)务收(shōu)费(fèi)等违反价格和反垄(lǒng)断法律法规(guī)的行为。对房地产经纪(jì)机构相(xiāng)关(guān)违法违规信息(xī)，市场监管部门要依法依规纳入国(guó)家企业信用信息公示系统。

　　房屋中介费要降(jiàng)了？

　　鼓励(lì)按照(zhào)成交(jiāo)价(jià)格越高、服务费率越(yuè)低的原(yuán)则实行分档定价，是否意(yì)味着，未来豪宅(zhái)的中介(jiè)费有(yǒu)望大(dà)幅(fú)降低？

　　中原地产华(huá)南区总裁(cái)兼深圳中原总经理郑叔伦称，住建部发(fā)文鼓励(lì)按照成交价格越高(gāo)、服务费率越低的原(yuán)则(zé)实(shí)行分(fēn)档定价，合理降低住房(fáng)买(mǎi)卖(mài)和租赁经纪(jì)服务费用，主要(yào)还是规范行业，打击收(shōu)费过高(gāo)的经纪机构(gòu)，但对市场影(yǐng)响(xiǎng)有限，“以深圳为例(lì)，深圳市场豪(háo)宅和普宅(zhái)本来收费(fèi)就不同，各家收(shōu)费普(pǔ)遍在合理范围(wéi)内，加上经纪服务费用对市场(chǎng)的影(yǐng)响不大(dà)。”

　　张(zhāng)大伟指(zhǐ)出，由于当前两部门(mén)提出的意见仅为鼓励(lì)性质，即只是纲(gāng)领性(xìng)文件而非规定，未来如何具体认定其中的细则，还需(xū)要看各城市(shì)落地执行情况(kuàng)。

　　不(bù)过(guò)，张大(dà)伟(wěi)表示，“从(cóng)目(mù苏州市相城区邮编是多少)前市场看，经纪(jì)服(fú)务领域(yù)的调整改善、规(guī)范化，有(yǒu)利于行业健康发(fā)展(zhǎn)。同时(shí)，由(yóu)于二手房很多房(fáng)源在产权方(fāng)面有瑕疵，如产(chǎn)权抵押、不(bù)同税费等都可(kě)能对(duì)交易产生影响，这对房地产(chǎn)经纪服务行业的专业性(xìng)提出更高的要求(qiú)。”

　　58安(ān)居(jū)客研究院研究(jiū)总监陆骑麟指出，在二(èr)手(shǒu)房买卖过(guò)程(chéng)中，原本应该由(yóu)上下(xià)家各(gè)支付一半的中介(jiè)费，但在一些(xiē)热(rè)点城市的(de)二手房交易过程中，往往会(huì)有这样(yàng)的情形，因部分购(gòu)房者处(chù)于弱势地位，从而会出现中介费及税费均(jūn)由购房者来承担(dān)。即使(shǐ)一些(xiē)房(fá苏州市相城区邮编是多少ng)东愿意承担中介费，这部分费用(yòng)也可(kě)能(néng)通过(guò)转嫁(jià)的方式，在房价中(zhōng)有所体现(xiàn)。

　　“上家(jiā)把中(zhōng)介费转嫁给下家，市场(chǎng)这种(zhǒng)所谓‘约定俗成’的(de)情况，一些房产中介(jiè)公司将其视为向购房(fáng)者(zhě)单边(biān)收(shōu)费的行为。部分中(zhōng)介(jiè)公司(sī)可能会利(lì)用(yòng)其支配地位，在原先经纪服(fú)务收(shōu)费的基础上(shàng)，再次向(xiàng)房(fáng)东收(shōu)取费用，而这部分(fēn)费用，房东往往会将(jiāng)其转再(zài)次转嫁给购房者，这(zhè)实际(jì)上相当于(yú)变相推高了房价。两部门(mén)提(tí)出(chū)严禁操纵经纪服务收费(fèi)，不仅有利于提(tí)高交(jiāo)易中操作(zuò)的(de)透明(míng)度，也有(yǒu)利于房价的(de)稳定。”陆骑麟(lín)称。

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