5月以来，房地(dì)产板块个股多出(chū)现小(xiǎo)幅上(shàng)涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信房地产指数本(běn)月涨(zhǎng)幅约为2％。而以(yǐ)公募(mù)基(jī)金为(wèi)代表的(de)机构对于这一板块已经在悄(qiāo)然布(bù)局(jú)。数据显示，以南方和华夏的两只(zhǐ)老牌ETF基金(jīn)为例，5月(yuè)9日时所公布(bù)的总份额均(jūn)较4月(yuè)28日(rì)时有小幅增长。根据基金一季报统计，龙头(tóu)与地方(fāng)国(guó)企央(yāng)企获得增持，持仓数(shù)量占流通股(gǔ)比重增幅五只个股分别为(wèi)华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房地产或“底部回(huí)升”

　　行(xíng)业(yè)红利时代已过(guò) 精耕(gēng)细作成共(gòng)识

　　从(cóng)公募基金对房地(dì)产的配置(zhì)看，2019年末，公募(mù)所持有的房地产行业标(biāo)的市值约1188亿元，占其所持(chí)股(gǔ)票市(shì)值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募所持房地产公(gōng)司(sī)市值在(zài)股(gǔ)票资(zī)产(chǎn)中的占比却断崖式下(xià)跌至1.85％；2021年，这一数值更是(shì)进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首次(cì)回(huí)升，年底(dǐ)这一数值从(cóng)1.56％升(shēng)至(zhì)1.65％。与(yǔ)此同时，公(gōng)募对房地产行业的持股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这(zhè)样(yàng)的势头似乎(hū)在今年一季度得以延续。数(shù)据统计显示，公募重仓持有房地产板块一(yī)季度(dù)市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四季度提升(shēng)6.71％。持仓(cāng)市值前五(wǔ)个股分别为保利(lì)发展、招商(shāng)蛇口、万科A、华(huá)发股份、滨江集团，持仓市(shì)值占(zhàn)板块比(bǐ)重合计(jì)达47.29％，环比(bǐ)下降(jiàng)3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现，公募(mù)对于(yú)房地产的投(tóu)资愈(yù)发有集中于龙头的趋势(shì)。Wind显(xiǎn)示(shì)，在(zài)公募(mù)基金一季报汇(huì)总的(de)重仓股(gǔ)中，房地产板块排名最高的是(shì)保利发(fā)展，在基金重仓第(dì)33位(wèi)。排名(míng)第二(èr)的(de)是招商蛇口，排(pái)在第78位。而老牌龙头(tóu)股万(wàn)科A排在(zài)第96位。对(duì)比(bǐ)去(qù)年四季报，变化(huà)之处首先在于几只房地(dì)产龙头股从排位上看均(jūn)有(yǒu)退步，尤其是(shì)万科最为(wèi)明显；其次是金地集团退出(chū)百大(dà)之列。但考虑(lǜ)到房地产是复苏(sū)链(liàn)上(shàng)最后(hòu)一环(huán)，且首季并(bìng)非行(xíng)业(yè)销售旺季，其传(chuán)导到二(èr)级市(shì)场(chǎng)乃至机构持仓上(shàng)还需要时间周期。

　　形成共识的是，经济圈判(pàn)断房地产(chǎn)已经(jīng)进(jìn)入(rù)大分化时代，一二线城市好于三四线城市。而映(yìng)射到二级(jí)市场投资上，配置房地产行(xíng)业轻松收获行业贝塔的(de)红利期一去(qù)不返(fǎn)了。“如果按照产业周期来分类(lèi)，包括房地产等(děng)几类(lèi)行(xíng)业在盖特纳曲线里属于成熟(shú)期(qī)或者衰退期的行业，传统认知(zhī)上没有什么投资机会(huì)的(de)。但在这几(jǐ)年特殊(shū)的(de)行情里包括煤炭、电解(jiě)铝等类似的行(xíng)业也出现了一些机会，背后的逻辑(jí)是供给侧发生了更(gèng)大的变化。”一不愿(yuàn)具(jù)名(míng)的上海公募基(jī)金经理指出。

　　不(bù)过也有公募人士持谨(jǐn)慎乐观态度(dù)：“行业(yè)前(qián)几年17亿～18亿(yì)平方米的(de)年销售面积很难再出现(xiàn)了，2022年光是居民存款数量(liàng)增加了15万(wàn)亿元。中国存量有400亿平方(fāng)米建筑面积，考虑存量地产(chǎn)的更新，也有近10亿平方米。需求(qiú)端还(hái)需要有一定(dìng)的政策出来去刺激购房(fáng)。”

　　宝(bǎo)盈基金房地产研究员吕功绩也指出：“时至今日，无论从(cóng)城镇化的进(jìn)程，还是人均(jūn)住房(fáng)面积（接近30平/人），我国均已告别住房短缺时(shí)代，而目(mù)前居民的杠(gāng)杆率和(hé)房(fáng)价收入也不支(zhī)撑(chēng)每年(nián)18万亿元的(de)销(xiāo)售额，以及(jí)过(guò)快上行(xíng)的房价(jià)，因而行(xíng)业高增的时代已经(jīng)过去，未来行业(yè)的需求或将回落，在此过(guò)程(chéng)中，伴随着地产(chǎn)的(de)高杠杆(gān)属(shǔ)性(xìng)，就很容易出现信用风险(xiǎn)问题(tí)（类似2022年的民营地(dì)产爆雷），行业进入到供给侧出(chū)清的过程。这个过程(chéng)中，综合(hé)竞争力强(qiáng)的公司就能够通过大鱼(yú)吃小鱼的方式，获得市占率的(de)提升。当行(xíng)业需求见顶回落(luò)时，行业的贝塔(tǎ)已(yǐ)经过去了(le)，但不代表(biǎo)没(méi)有投资(zī)机会，机会(huì)在于城市(shì)、位置(zhì)、产品的(de)阿尔法，而对应到股票(piào)投资，就(jiù)是强竞争力(lì)公司的阿尔法。”

　　或许(xǔ)也是基于这样的认识转(zhuǎn)变，精(jīng)耕细(xì)作个股成为(wèi)公募(mù)乃(nǎi)至整(zhěng)体机构(gòu)的务实之(zhī)举。

　　机构配置房(fáng)地(dì)产(chǎn)“风物(wù)长宜放(fàng)眼量”

　　头(tóu)部央国企(qǐ)、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房(fáng)地产板块个股多出(chū)现(xiàn)小(xiǎo)幅(fú)上(shàng)涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地产指数(shù)本月(yuè)涨幅约为(wèi)2％。从具体的(de)个股来看，《红周刊》利用Wind统计申万(wàn)房地产(chǎn)板块个股，在(zài)纳入统计的124只房地产类标的股(gǔ)中，本月(yuè)以(yǐ)来实现股价上涨(zhǎng)的达到了81家。

　　其(qí)中，上述时间(jiān)段恰好排名(míng)前五的公(gōng)司月内(nèi)涨幅超(chāo)过了10％，它们分别(bié)是(shì)上实(shí)发展、浦东金桥、*ST泛海、华(huá)夏幸福(fú)、荣安地产。排(pái)名第一的上(shàng)实(shí)发展，五一假期归(guī)来(lái)后(hòu)日成(chéng)交(jiāo)量明(míng)显放(fàng)大，4日(rì)、5日连续(xù)两个交易日(rì)收出涨停(tíng)。从该股的基本(běn)面来看(kàn)，上实发(fā)展的(de)主(zhǔ)营业务为房(fáng)地产(chǎn)开(kāi)发与经营。公司的主要产(chǎn)品及(jí)服务为房地产销售(shòu)、房地产租赁、物业管理服(fú)务、工程项目、酒店(diàn)经营。从业绩数据(jù)来看，2022年，其(qí)实现营业收入52.48亿元，比上期(qī)减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第一(yī)季度，其(q开心的笑了是地还是得，开心地笑是什么笑í)实(shí)现营(yíng)业总收入27.87亿元(yuán)，同(tóng)比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭(niǔ)亏。

　　不过(guò)从(cóng)十大流通(tōng开心的笑了是地还是得，开心地笑是什么笑)股股东来(lái)看，各类机构都(dōu)有对其布局的(de)例子。以(yǐ)3月31日时的首季十(shí)大(dà)流(liú)通股股东来看(kàn)， 具体包括公募(mù)的(de)上银基(jī)金、私募的(de)迎水(shuǐ)文(wén)龙、中(zhōng)央(yāng)汇(huì)金(jīn)、长城资产管理公司等都跻(jī)身(shēn)前十(shí)的行列。

　　巧合的(de)是，涨幅暂时排名第二的浦(pǔ)东金桥也是上(shàng)海本地房企(qǐ)，其第一季(jì)度的收入利润规模大幅(fú)度复苏。究其原因(yīn)，一方面是该公司(sī)后(hòu)疫情时代出租(zū)率复苏(sū)至(zhì)近年来最(zuì)高，另一(yī)方面则是公司拿地结算持(chí)续性(xìng)向好，从数(shù)字上看，一季度新增虹(hóng)口135、138住(zhù)宅地块(kuài)，总(zǒng)建筑面积约54万(wàn)平(píng)方米。

　　在这样的业绩势头向好(hǎo)背景下，自然也(yě)吸引了知(zhī)名机构在其中(zhōng)持续驻足。从第一季度十大流通股股(gǔ)东(dōng)来看，知(zhī)名私募高毅(yì)邓晓峰的两(liǎng)只产(chǎn)品(pǐn)依然在前十中(zhōng)，这也(yě)是连续第三(sān)个季度他有的两只产品杀入前十。同时(shí)榜单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎(zhā)比投资(zī)局(jú)，其当季还小幅增加了持股(gǔ)。

　　除去上(shàng)述两家上(shàng)海区域性地产公(gōng)司外，荣安地产则是主要布局在深圳的地产公(gōng)司，一季报(bào)交出的也是一份报(bào)喜的成(chéng)绩单(dān)：首季公司实现营(yíng)业收(shōu)入(rù)51.85亿元(yuán)，同(tóng)比增长35.51％。归属于(yú)上市公司股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机(jī)构态(tài)度来看，《红周刊》注意到两(liǎng)只公募指基首季新杀入(rù)十大流(liú)通(tōng)股(gǔ)股东行列。具(jù)体说来， 南方中证(zhèng)全指房地产ETF上(shàng)榜排名第七(qī)位，富国(guó)中证指数1000增强则排名第九位，此(cǐ)外联袂出现的机(jī)构还有(yǒu)QFII高盛国际和(hé)私募迎水聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球基金相关人士分析(xī)：“经历(lì)过(guò)行(xíng)业洗牌和兼并(bìng)重组后(hòu)，龙头的价值(zhí)更(gèng)为笃定(dìng)突出；从拿地端看，2022年(nián)土(tǔ)地市场大幅降(jiàng)温(wēn)，优质土地(dì)供给较(jiào)多（券(quàn)商测算对应潜在毛利率(lǜ)在25％以上(shàng)，目前(qián)房企的利(lì)润(rùn)率仅20％），绝大多数房企受(shòu)限于信用问题(tí)或(huò)者资金(jīn)紧(jǐn)张没法拿地，龙头房企趁机获取低(dī)成本土地，龙头房企的(de)拿(ná)地力度（拿地金额/销售金额）基本在30％以上；从融资上看，龙头房企杠杆率较低，净负债率基本在70％以下，而其(qí)他(tā)房企的净负债率(lǜ)普遍都在100％以上，加杠杆空间有限(xiàn)，从融(róng)资成本看，龙头房企的融资成本不断下滑，基本在(zài)3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百强房企的销售(shòu)额增速为9％，而TOP14的(de)销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中(zhōng)特估的浪潮下，央国(guó)企地产股或存(cún)在发展的大(dà)好机会。中信证券指(zhǐ)出：“房(fáng)地产行业的结构性机会依然(rán)存在，少部分公(gōng)司尤其是央企占(zhàn)据(jù)显著优(yōu)势(shì)，其主要又体现为库存的优势。央企地产公司，现阶段表现(xiàn)出(chū)较低的(de)融资成本，优质(zhì)的开发资源和良好(hǎo)的(de)不动产资产运营能力的多重竞(jìng)争优势。”

　　“即使没有(yǒu)中特(tè)估，国央企(qǐ)相较于民营(yíng)地产公司也是更有(yǒu)优(yōu)势的。”吕(lǚ)功绩强调，“对于(yú)减值、土地资源债权债务关(guān)系等(děng)问(wèn)题，市场对民(mín)营房(fáng)开(kāi)企业的资产会有更多担忧和质疑，所以在这一轮行业出清的过程中，央国企相较于民(mín)企来说估(gū)值的(de)修复更明显。中特估的(de)角度从中长期(qī)的(de)维度看，行(xíng)业(yè)的逻(luó)辑在于集中度(dù)提升后，行业进入(rù)高质(zhì)量发展阶段，具备较快速(sù)发展(zhǎn)阶(jiē)段(duàn)更稳定且可预期的(de)盈利和现金(jīn)流创造能力，以此带来估值中枢(shū)的提升，应该关注估值(zhí)相对较低，企业自身资产的质量(liàng)好、运营(yíng)能力强、可以创造持续(xù)现(xiàn)金流的企业。”

　　“存量时代中(zhōng)行业普涨的概率比较低，行业内部将出现分化，要关注将受益于行业集中度提升的头部公司。”星石(shí)投资(zī)首席研究(jiū)官(guān)方(fāng)磊也表示。

　　顺应(yīng)机(jī)构这一思路(lù)的话，或(huò)许(xǔ)还是保利(lì)发(fā)展(zhǎn)、招商蛇(shé)口等国资背景龙头前途更(gèng)为光明。不过国(guó)投瑞银(yín)基(jī)金投资部副总监(jiān)綦傅鹏表示：“需要客(kè)观地去(qù)持续观(guān)察国(guó)企央企(qǐ)在三个方(fāng)面是否可(kě)以(yǐ)维(wéi)持，首(shǒu)先是融资成本保持低位，其次是销售份额持续提升，再(zài)次是拿地份额持续(xù)提升。”

　　复(fù)苏速度缓慢

　　机构需要(yào)多给(gěi)一些耐心

　　而《红周刊》也(yě)根据房企一季(jì)报梳理(lǐ)发现，对于(yú)2022年的业绩出现(xiàn)的整体下滑，2023年一季(jì)度(dù)的业绩分(fēn)化(huà)更趋明(míng)显(xiǎn)，保(bǎo)利发展、滨江集团(tuán)等房(fáng)企营收、净利均实现了业绩的回正(zhèng)，甚至是较大增速的(de)增长(zhǎng)。而这些公司(sī)也(yě)是机构的重仓对象。

　　对此，知名房地产业内人(rén)士张宏伟(wěi)向《红周刊》分析表示，业(yè)绩出现明显(xiǎn)改善的房企，主要是(shì)因为过去两三年(nián)时间，尤其是在2021年下半年民营房企不怎么投资拿地之后，国有企业仍(réng)在持续性地拿(ná)地，且主(zhǔ)要集中(zhōng)在(zài)核(hé)心城(chéng)市，投资力(lì)度较大。投资的驱(qū)动能够推动房企销(xiāo)售业绩的(de)增长，从而在2023年(nián)一季(jì)度市场恢复但仍处于调整的过程中，能够保有一个正(zhèng)增长。

　　不过(guò)张宏伟同时(shí)也提醒表(biǎo)示，在房地(dì)产(chǎn)的复苏过程中，还面临着(zhe)一(yī)些不(bù)确定性。其实(shí)整个市场(chǎng)从(cóng)四月份开(kāi)始又在往下(xià)掉。除了杭州、成都等极个别城市四月环比三月相对表现(xiàn)较(jiào)好之外，包(bāo)括北京(jīng)、上海在内的绝大多数城市都出现环比(bǐ)下滑的情况。而现在(zài)五月(yuè)的市场表现也不太乐(lè)观。按照(zhào)现在的经(jīng)济状况、收(shōu)入情况，以(yǐ)及市场(chǎng)的去库(kù)存(cún)压力、企业的资金面(miàn)压(yā)力，可(kě)能会出现(xiàn)，到六月份房企为了半年报冲(chōng)业绩(jì)出现市场的短期反弹外的(de)一个市场乏力现象。也(yě)就是说，第二季度、第(dì)三季(jì)度(dù)增长不(bù)确定性(xìng)的压力仍旧较(jiào)大。

　　上(shàng)海利檀投资董事(shì)长陈(chén)昊扬也向《红周刊》指出(chū)，现在整(zhěng)个房(fáng)地产以及其上下游产业链的复苏速度都(dōu)比(bǐ)想象的要慢(màn)很(hěn)多(duō)，我们要多给一些(xiē)耐心，这个时候，在(zài)房地产以及(jí)上下游就(jiù)不是赚快钱的时(shí)候，只能赚他基本面的钱(qián)。但这也(yě)意味着，只有极为少(shǎo)数的、做得比同行好得多(duō)的企业，会伴(bàn)随(suí)整个行业的弱复苏(sū)，业绩会逐步体现出来(lái)。所以(yǐ)只能耐心地(dì)去等待它的(de)基本面(miàn)不(bù)断地(dì)凸显出来(lái)，这需要时间。

　　（本(běn)文已(yǐ)刊发于5月13日《红周刊(kān)》，文中提及个股仅为举例分析，不做买(mǎi)卖推荐。）

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