万柳书(shū)院，暴雷(léi)了。

　　今年年初“万柳少爷”的(de)意外走红(hóng)，让(ràng)这个位于北京海淀的(de)豪宅被全国(guó)知晓，其背后曾宣称(chēng)要做地产界“劳斯莱斯(sī)”的(de)神(shén)秘开发商——中赫集团，也(yě)被拉向台前。

　　而如今，万柳书(shū)院再(zài)次受到舆(yú)论关(guān)注，起因唐嫣是一线女明星吗，唐嫣是不是一线明星中赫集团(tuán)成了共同债务(wù)人(rén)被中(zhōng)国信(xìn)达(dá)追债，中国信(xìn)达为了收回钱(qián)款不得(dé)不将中赫抵押的75套万柳书院豪宅(zhái)拍(pāi)卖。可(kě)问题是，这(zhè)些房子早已售出，业主并非中赫集团，那些真正斥巨资购入房(fáng)产的有钱人，房子现在莫名奇妙地(dì)被拍(pāi)卖(mài)，算是被割了！

　　截至发(fā)稿(gǎo)，暂未(wèi)看到(dào)这些业主的维权(quán)信(xìn)息，难怪有网友调侃(kǎn)：“富人(rén)被割韭(jiǔ)菜(cài)的时(shí)候，他(tā)们(men)的姿(zī)势(shì)都那么优雅。”

　　不过事件背后，可(kě)能没(méi)你想象(xiàng)的那么简单(dān)。

　　1

　　富人被精准收(shōu)割(gē)？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京豪(háo)宅(zhái)的尽头(tóu)是万柳书院”，但谁都(dōu)没想(xiǎng)到，这个位于海淀核心区位，名(míng)校环绕的顶(dǐng)级豪宅，竟(jìng)然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国信达在(zài)京(jīng)东拍卖上，上架了“北京(jīng)赫华恒瑞房地产开(kāi)发有限公司不良债权转让项目”，债权总(zǒng)额(é)高达(dá)近47亿，该(gāi)项目的抵押物中(zhōng)，包括(kuò)75套(tào)万柳(liǔ)书院住宅。

　　据(jù)京东拍卖显示，上述不良债权转让(ràng)项目的处置(zhì)主体是中国信达(dá)资产管理股(gǔ)份有限公(gōng)司北京市分公司（下称中国(guó)信达北分），处置的(de)是(shì)对(duì)北(běi)京(jīng)赫(hè)华(huá)恒瑞房地产开(kāi)发(fā)有限(xiàn)公司（下称赫华恒瑞）的(de)不(bù)良债权。截(jié)至2023年(nián)1月31日，债权金额约为46.95亿元人(rén)民币，其中债权本(běn)金37.50亿元。中赫集(jí)团有限公(gōng)司是(shì)共同债(zhài)务人。目(mù)前，该项目已有1万次围观，35名意向人。

　　从表面上看，这就(jiù)是一起中国信达北分讨(tǎo)债的故(gù)事，但实际上，75套豪(háo)宅的(de)背后(hòu)暗藏(cáng)秘密(mì)。

　　据此(cǐ)前媒体报道，万柳(liǔ)书院总共301户，而(ér)且早已售罄(qìng)。如果该报(bào)道属实，说明这些房子实际上都是卖出去了(le)的，是有人(rén)住的(de)。

　　那为什么中国(guó)信(xìn)达的拍卖页面上又(yòu)注明这75套房子是“未(wèi)出售(shòu)”的状态呢？只(zhǐ)能说明这些房(fáng)子根(gēn)本没有网签，也没有房(fáng)产(chǎn)证(zhèng)！

　　第一财经的(de)报道证实了上述内容(róng)。有豪宅中介透露，中赫集团早就把这75套房子抵(dǐ)押(yā)出去，现在还没资金解(jiě)抵押(yā)，所(suǒ)以不能(néng)网签、没(méi)办房本。

　　作为海淀的顶(dǐng)级豪(háo)宅，最(zuì)强(qiáng)学区房，万柳书(shū)院的业(yè)主(zhǔ)基本都是北京的(de)高端人士(shì)，柳(liǔ)传(chuán)志、丁磊等知名商(shāng)业大佬也是万(wàn)柳书院的业主。另据地(dì)产(chǎn)自媒体(tǐ)“地(dì)产八卦女”爆料，万柳书院(yuàn)的(de)业(yè)主中，还有不(bù)少中赫集团的高管(guǎn)、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由(yóu)此，不少网(wǎng)友感叹，“富人也被精准收割(gē)了！”

　　不过，如果这些业主确实已经支付价款并(bìng)实际(jì)占有(yǒu)，那(nà)么，中国信达转让这笔不良债权回本的愿(yuàn)望(wàng)，或将泡汤。这次拍卖损失最大(dà)的，没准还是(shì)债(zhài)主(zhǔ)中国信(xìn)达。

　　根(gēn)据相关(guān)法(fǎ)律(lǜ)规定，民事执行中(zhōng)，业主已经支付价款并实(shí)际占(zhàn)有，但未办理过户手续的，如果(guǒ)业主没有过错，人(rén)民法院(yuàn)不得查封、扣押、冻结，已经查封(fēng)的可以(yǐ)向(xiàng)法(fǎ)院提出执行异(yì)议申请，请求法院解(jiě)除查(chá)封，同时可(kě)以联合起(qǐ)诉(sù)开发商，要求退还购(gòu)房(fáng)款(kuǎn)或办理(lǐ)房(fáng)产证(zhèng)，并承担违(wéi)约责(zé)任。

　　此外(wài)，今年4月(yuè)，人民法院报公布《最(zuì)高人民(mín)法院关于(yú)商品房消费者权利保(bǎo)护问题的(de)批(pī)复》，以司法解释(shì)的方式明确了购房人的优先(xiān)权：

　　商品房消费者以居住(zhù)为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交(jiāo)付请求(qiú)权优先于建设工程价款(kuǎn)优先受偿权、抵押权以及其(qí)他债权的，人民(mín)法院应当予(yǔ)以支(zhī)持。只(zhǐ)支付了部分价款的商品(pǐn)房消费者，在一审法庭辩(biàn)论(lùn)终结前已实(shí)际支付剩余(yú)价款(kuǎn)的，可以适用前款规定。

　　也就是说，如果这75套房子均为“已售(shòu)未(wèi)网签”，那么这笔不良债(zhài)权(quán)，实际上是(shì)个烫手山(shān)芋。可能不(bù)仅不能卖出去回本，抵押的(de)这75套房子，还会被业主讨回去。

　　中国信达(dá)，将会(huì)赔(péi)了(le)夫人又(yòu)折兵(bīng)？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳斯莱斯(sī)”

　　成了“老赖(lài)”

　　这次债权公(gōng)司(sī)中(zhōng)国信达(dá)申(shēn)请不良(liáng)债权转让，可(kě)以追(zhuī)溯到金谷(gǔ)信托踩雷赫(hè)华(huá)恒瑞。

　　天眼查显示，目(mù)前中(zhōng)国信达已经(jīng)成为赫(hè)华(huá)恒瑞唯(wéi)一股东。但此前，赫华恒瑞为中赫(hè)集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等选择退(tuì)出了赫华恒瑞的股东(dōng)行列(liè)，中(zhōng)国金(jīn)谷国际信(xìn)托有限责任(rèn)公司(sī)成为(wèi)了唯一股东(dōng)，后者由中国信达(dá)资产管(guǎn)理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地(dì)产开(kāi)发商，相较其他房企，中赫集团既没有很大规模，也(yě)没有(yǒu)很高的国民(mín)知名(míng)度，但却在北(běi)京(jīng)豪宅圈留下(xià)一个(gè)个传(chuán)说。

　　如(rú)钓(diào)鱼台七号院，作为中赫集团进入北京的第一个豪宅项目(mù)，2011年，中赫(hè)置地(dì)推出钓鱼岛(dǎo)七号(hào)院3号楼，高达(dá)30万/平米的天价，成为当(dāng)时京城最贵的楼盘，引发了(le)市(shì)场(chǎng)强烈(liè)震惊(jīng)。

　　随(suí)后开发的万柳(liǔ)书院，更是被(bèi)誉(yù)为(wèi)“北京海(hǎi)淀顶端豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置地(dì)以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利(lì)、万(wàn)科(kē)等大型知名房企手中，抢下了北京万(wàn)柳(liǔ)地块，成为北京(jīng)当年的“双料地王”。很快，万柳书(shū)院(yuàn)就以神(shén)秘高端的姿态杀入市场，无论是一块块从荷(hé)兰(lán)运回来的灰砖垒(lěi)起来的五(wǔ)米高(gāo)墙，还是每棵(kē)成(chéng)本超6万的成(chéng)年(nián)银杏树，还是每平米20万元的价(jià)格，都令业内外(wài)震撼不已。

　　“万(wàn)柳的(de)墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融创(chuàng)的湖(hú)、紫辰院的(de)树(shù)、北平府的(de)院儿。”从这句顺口(kǒu)溜(liū)中，就可看出其在北京(jīng)豪宅圈的地位。2014年末上市的(de)它，对手是当时有名的融创(chuàng)观澜嘉苑、佳兆业(yè)广场、恒(héng)大华府等，现(xiàn)如今，它远远(yuǎn)超(chāo)过(guò)这些对手。

　　去年，万柳书院一套300平米(mǐ)的法拍房，最终成交价1.09亿、单价达到(dào)惊(jīng)人(rén)的(de)36万元/平米，说明(míng)万柳(liǔ)书院(yuàn)虽然已经(jīng)推出了8年之久，但其依旧在(zài)北京豪(háo)宅圈备受追(zhuī)捧。

　　中赫集团(tuán)开发的豪宅，也吸引了不(bù)少知名人士，如知(zhī)名(míng)演员宋(sòng)丹丹，就(jiù)住在钓鱼(yú)台七(qī)号(hào)院。而柳传志、丁(dīng)磊等(děng)知(zhī)名商(shāng)业(yè)大佬则居住(zhù)在万柳书(shū)院。

　　几(jǐ)大豪(háo)宅的成功(gōng)奠定了(le)中赫(hè)集团(tuán)的(de)“高端路线”，也(yě)因(yīn)此(cǐ)，它被外界贴上(shàng)了，“卖北(běi)京城(chéng)最贵(guì)的房，拿北京城最贵的地”，“做地(dì)产中的‘劳(láo)斯莱斯(sī)’”的标签。

　　但隐藏在豪宅(zhái)开发商光(guāng)环的背后，这个地产界“劳斯莱斯(sī)”却多次成(chéng)为被执(zhí)行人，被(bèi)执行标(biāo)的(de)高达11亿。

　　今年(nián)年初，因为履行能力而(ér)拒不(bù)履行生效(xiào)法(fǎ)律(lǜ)文书确定义(yì)务，中(zhōng)赫(hè)集团正式成(chéng)了(le)“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集团如今沦落到这个地步，其(qí)实是有迹可循(xún)的。

　　事实上(shàng)，早在今年年初“万柳书(shū)院(yuàn)少(shǎo)爷(yé)”走红之(zhī)时，深蓝财经就曾深(shēn)挖出(chū)背后(hòu)的中赫集团，发现(xiàn)其深陷财务(wù)危机(jī)。

　　从知名豪宅的开发(fā)商到沦为“老赖”，中赫(hè)集团(tuán)实控人(rén)周金辉(huī)的人生(shēng)轨迹跟(gēn)着急转直下。而追根(gēn)溯源，这个转(zhuǎn)折点(diǎn)，就在于收购北京国安(ān)。

　　近十年(nián)来，房企(qǐ)纷纷开(kāi)始了多元化转型，但转型之路并不好走。早(zǎo)在(zài)2008年(nián)开始，中赫(hè)集团就(jiù)尝试过多元化业(yè)务，先后进军能源市场(chǎng)、团购网站，但最终都惨淡收场。最(zuì)唐嫣是一线女明星吗，唐嫣是不是一线明星终，周金辉将转型的目光，放(fàng)到了体育(yù)领域(yù)。

　　2016年(nián)，在(zài)蚂蚁(yǐ)金服与IDG资本退(tuì)出后(hòu)，中(zhōng)赫集(jí)团以35.5亿(yì)元参(cān)股国安足球俱乐部64％股权，成为国(guó)安的新东家。接着在2021年6月，中(zhōng)赫集(jí)团从(cóng)中(zhōng)信集团手(shǒu)中拿下北京(jīng)国安俱乐部36％股权，至此(cǐ)拿(ná)下北京国安俱乐部全部(bù)股权。如果北京国安的估值一直没(méi)变，那么中赫(hè)集团拿下(xià)北(běi)京国(guó)安(ān)，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹：卖(mài)豪(háo)宅真(zhēn)是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中(zhōng)赫为什么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实(shí)控人周金辉(huī)夫(fū)妇将其手(shǒu)中(zhōng)的中(zhōng)赫集团股份(fèn)质押陆续质(zhì)押，据企查查显示(shì)，目(mù)前中赫集团(tuán)共(gòng)有11条(tiáo)股权出(chū)质(zhì)记录。质权人包括海金商业保理(lǐ)、北(běi)京建(jiàn)工、山东国际(jì)信托、中(zhōng)融信托(tuō)、中信建设(shè)等。

　　这与(yǔ)入(rù)主北京(jīng)国安的时间完全(quán)吻合。

　　然而，入(rù)主(zhǔ)北京国(guó)安后，不仅(jǐn)国安的经营状(zhuàng)况没有(yǒu)得(dé)到(dào)改善，中(zhōng)赫集(jí)团也(yě)被(bèi)拉入(rù)泥淖。

　　据北京产权(quán)交(jiāo)易所官网信息显(xiǎn)示(shì)，2020年，北(běi)京国安足球俱乐部实现(xiàn)营业收入1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿(yì)元。截至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资(zī)金压力，中赫集团(tuán)和周金辉(huī)夫妇还在(zài)持续质押手(shǒu)中(zhōng)的中赫集团(tuán)股份(fèn)，但国安和中赫的经营(yíng)状(zhuàng)况(kuàng)却持续没(méi)有好(hǎo)转(zhuǎn)。

　　不仅中赫集(jí)团被(bèi)5次列被执行人，执(zhí)行标的高(gāo)达11亿，北(běi)京国安也3次与中赫集团、中赫置(zhì)地、及中赫(hè)集团股东周金辉、李彩(cǎi)霞等共同成为被执行(xíng)人(rén)，执行标的约10.45亿。

　　今年(nián)1月，因为履行能力而拒不履行生效法律文书(shū)确定义务，上(shàng)述被执行人成(chéng)为“老赖”。只(zhǐ)有北京(jīng)国安(ān)，目前幸免于难。不(bù)过在实控(kòng)人都成为老赖的情况(kuàng)下，被(bèi)执行(xíng)10个多亿的北京(jīng)国安，又如何能独善其身？

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