导读

　　黄金(jīn)二十年之后(hòu)，当下(xià)中国地(dì)产步入大分化时代(dài)而非停滞期(qī)。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产(chǎn)市场黄金二十(shí)年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售(shòu)面积超(chāo)15亿平(píng)，足够4000万家庭入(rù)住。恰逢近(jìn)年地产(chǎn)持续低(dī)景气，有关中国地产是否过剩的讨(tǎo)论日(rì)益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国城(chéng)镇存量(liàng)住宅真实情(qíng)况(kuàng)，据(jù)此判断(duàn)中国未来地产趋势。

　　有媒体渲染中国(guó)地产存量(liàng)极度过剩，事实是(shì)否如此？

　　住建部(bù)披露全国(guó)有近6亿栋(dòng)房屋建筑，第(dì)七次人口(kǒu)普查(chá)调查数(shù)据(jù)显示城镇家庭户人均住宅间数为1.06间。市(shì)场(chǎng)陷入(rù)怀疑，中国房子(zi)是否真的过剩？

　　事实上住建部披露的(de)近6亿(yì)栋城乡房屋建筑中，城镇建筑(zhù)占比不到一(yī)成，其中(zhōng)还(hái)包括大量城镇(zhèn)非住宅建筑，如商业办公楼、学校等，因(yīn)此6亿栋(dòng)房屋中城镇住(zhù)宅占比(bǐ)极低。

　　七普显示中国城(chéng)镇居民人均住宅间数为1.06间(jiān)，但居住舒适不是人均一间房所能(néng)满足(zú)，它与房屋(wū)质(zhì)量(liàng)、居住面积(jī)、配套(tào)设施(shī)等因素密切相关。中国的人均住宅间数较(jiào)发(fā)达(dá)国(guó)家还有(yǒu)很(hěn)大差距。人均(jūn)住宅间数大于1同(tóng)样不意(yì)味着(zhe)中国住宅(zhái)市(shì)场已经饱和。

　　我们测(cè)算发现中国城镇居民户均1套房，其中每户持有商(shāng)品住宅仅0.64套(tào)。

　　目前并无直接公布(bù)中国家(jiā)庭户均住宅的(de)数据，我们根据商品住宅套数、商品住宅占比(bǐ)和城镇(zhèn)家庭户数(shù)，计算出城镇家(jiā)庭住(zhù)宅(zhái)套(tào)户比(bǐ)。

　　测算(suàn)结果显示(shì)，目(mù)前城(chéng)镇家庭户均拥有(yǒu)0.86套房(fáng)，其中0.54套为(wèi)商(shāng)品住宅。若期房顺利(lì)交付，直至2024年(nián)，中国(guó)每户城(chéng)镇家庭才拥有1套住宅，其中(zhōng)商业住宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一(yī)套房似乎意(yì)味着户户有房，然(rán)而事实上中国住宅市(shì)场供需并不平衡。

　　国(guó)际数据显示，成熟(shú)房(fáng)地产市场的住宅套户(hù)比(bǐ)会(huì)大于(yú)1，在1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　之所以说(shuō)不平衡，是因为户均一套房无法满(mǎn)足流(liú)动人(rén)口的租(zū)赁和置业需求。全(quán)国总人口(kǒu)的近三成(chéng)都是(shì)流动人口，流动人口会选择(zé)在大城(chéng)市租房挣钱，在老家买房，从而产生了额外的(de)住宅需求。

　　即便户均一套房，中国未来(lái)地(dì)产仍有(yǒu)四大新增需(xū)求(qiú)动力。

　　第一，户均人口规模缩小，一人户、两人户(hù)占比不断(duàn)增加，导致家庭户数增多。小家(jiā)庭化趋(qū)势将延续，带来新户购(gòu)房需求增(zēng)长(zhǎng)。

　　第二，经济板(bǎn)块的分(fēn)化日益明显，区域经济资(zī)源分配的再集中吸引着人口流(liú)入，人口净迁(qiān)入城市的新增住宅需求(qiú)有望持续旺盛(shèng)。

　　第三(sān)，30％左右的家庭住在(zài)2000年以前建成的住宅中，涉及超9000万家(jiā)庭(tíng)、81亿(yì)平方米的住宅(zhái)建筑面积。促成(chéng)“老破小(xiǎo)”住宅(zhái)的改造势在必(bì)行。

　　第四，中国的人均住宅(zhái)间(jiān)数与人均住宅(zhái)建筑面积均较发(fā)达国家有着(zhe)不(bù)小差距，“住上更大(dà)房子”的改善性需(xū)求正在不(bù)断增加。

　　黄(huáng)金二十年之后，当下中国地产步入(rù)大分化时(shí)代而非停滞期。

　　如果说过去二(èr)十年(nián)是(shì)中国地产黄(huáng)金发(fā)展期，地产(chǎn)矛盾(dùn)更(gèng)多体现(xiàn)为住宅供给存在不(bù)足，这是过(guò)去二十年房价(jià)快速上涨基石。那么(me)当下房(fáng)地(dì)产大分化时代(dài)已至，大分化(huà)时代(dài)下地产矛盾则更多体现在住宅(zhái)质量供需冲突(tū)。

　　地产大(dà)分化(huà)必将体现在(zài)不同能级(jí)城(chéng)市(shì)之间，不(bù)同区域板(bǎn)块(kuài)之间，不同品质住宅之间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方(fāng)披露(lù)全(quán)国已有近6亿(yì)栋(dòng)房屋(wū)建筑，引发(fā)热议。从(cóng)2月以来，各大城(chéng)市二手房挂牌量突然激增，引(yǐn)发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场(chǎng)不禁担心，中国的房子是否已经过(guò)剩(shèng)？

　　中国城镇住(zhù)宅到底(dǐ)是供给过剩，还是供(gōng)需平衡，或是仍然存在不(bù)足(zú)？可惜由于住(zhù)宅存量数据并未(wèi)公布，我(wǒ)们无法直接(jiē)知晓具体情况。

　　一、如何有效观察中(zhōng)国户均拥(yōng)有住(zhù)宅数量

　　（一(yī)）中国住宅数(shù)量过(guò)剩的直观判断站不(bù)住脚

　　今年2月，在以(yǐ)全(quán)国自然灾(zāi)害综(zōng)合风险(xiǎn)普(pǔ)查工作(zuò)情(qíng)况为主(zhǔ)题的新(xīn)闻发布会上，负(fù)责(z为什么梅西的人缘远比c罗好é)人对外披(pī)露(lù)：“住宅城乡建设行业(yè)获取了全国近6亿栋城乡房屋(wū)建筑数(shù)据(jù)以及(jí)80多万处市政设(shè)施数据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房屋建筑(zhù)，平均每栋(dòng)建筑住不(bù)到3人，住宅市场看似已(yǐ)经过剩。

　　在这近(jìn)6亿栋房(fáng)屋(wū)建筑中，农村房屋(wū)占(zhàn)9成以上(shàng)，以栋(dòng)数计算(suàn)的城镇房屋实(shí)际(jì)仅有4700多万栋，还包括了大(dà)量商(shāng)业楼、写字楼、学校、医(yī)院(yuàn)等非住宅(zhái)。总的(de)算(suàn)下来(lái)，住(zhù)宅占比并不大。

　　第七次人口(kǒu)普查数据公布(bù)了中国城(chéng)镇家庭户(hù)人均住(zhù)宅间(jiān)数为1.06间，其(qí)中城市家(jiā)庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意味着(zhe)人人都有房间居住。

　　居住水平不仅(jǐn)与房(fáng)间数量有关，更与房屋质量、居住面积、配套设施等因素密切相关(guān)。单单从(cóng)人均住宅间数不能完全(quán)反映(yìng)出(chū)城镇居民的居住水平。

　　中国(guó)主要(yào)是以家庭为单位购买(mǎi)成(chéng)套(tào)住(zhù)宅(zhái)，一(yī)套设施齐全的(de)住(zhù)宅才是城镇居民(mín)宜居的选(xuǎn)择。

　　（二）中(zhōng)国户均住宅的测算思路、数(shù)据(jù)和方法

　　中(zhōng)国城镇居民住宅主要分两大(dà)类，一类是商品住宅，另一类是(shì)保(bǎo)障房、原公有住宅、自建房(fáng)等(děng)非商品住宅。

　　目前(qián)缺(quē)乏统计数据，并没有直接公布城(chéng)镇住宅数(shù)量。居(jū)民住宅相关数据有两处可以直接公布，一(yī)是每年商品(pǐn)住宅销售套数（统(tǒng)计局）；二(èr)是居(jū)民住宅来源（人(rén)口普查数据(jù)）。计算(suàn)中国居(jū)民户均住(zhù)宅数量，我们主(zhǔ)要(yào)用到上述两组数据(jù)。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前商品住宅数量极少，可忽略不(bù)计。估算城(chéng)镇居民(mín)户均(jūn)住宅套数分三步走：

　　第一(yī)步，将1999年以(yǐ)来每年商品住宅(zhái)销售套数相(xiāng)加，我们就能够得到当前商品(pǐn)住宅总(zǒng)存量。

　　第二步，根据城镇居民拥有(yǒu)的商品住(zhù)宅和非(fēi)商(shāng)品住宅比(bǐ)例，推算得到(dào)居民(mín)住宅总套数。

　　第三步(bù)，将城镇居民拥有的(de)商(shāng)品(pǐn)住宅总数(shù)除以家(jiā)庭(tíng)户数，我们就能够得到城镇户均拥有的住宅(zhái)数(shù)量。

　　具体(tǐ)计算公(gōng)式(shì)如下：

　　城镇家庭住宅(zhái)套(tào)户比=住宅总套数/家庭户数(shù)

　　=（商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)套数/家庭户(hù)数）/（商品住宅套数(shù)/住宅总套数）

　　=商品(pǐn)住(zhù)宅套户比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥(yōng)有1.02套房

　　中国(guó)住宅存量到底有多(duō)少，目前缺乏一个(gè)准确统(tǒng)计。我(wǒ)们利(lì)用既有统计(jì)数据，大致测算(suàn)得到中国(guó)存量房地产套数，并(bìng)进一步推(tuī)算(suàn)中国(guó)城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有的住宅数(shù)量。

　　（一）城镇(zhèn)居(jū)民户均(jūn)拥有商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计(jì)算(suàn)得到：

　　（一）中(zhōng)国商品住宅(zhái)累(lèi)计(jì)销售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家庭户(hù)均拥(yōng)有0.64套商品(pǐn)住宅（包含现房和期房）。

　　中(zhōng)国的房(fáng)地(dì)产(chǎn)销售以期房为主，从2019年开始，新房销售中期房占比近(jìn)9成。本(běn)文(wén)去除商品(pǐn)住宅累计销售套数里的期房销售，得到商品住宅现(xiàn)房套数。

　　以2022年商品住宅现房套数计算为例(lì)：

　　2022年(nián)商品住宅现房套数=截止到2022年商品住宅累计销(xiāo)售套数-过去三(sān)年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流(liú)房企竣工周期在2-3年(nián)，并(bìng)考虑到交房(fáng)后装修的时间，取最大值3年。

　　将商(shāng)品住宅现房套(tào)数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中(zhōng)国城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有(yǒu)0.54套商(shāng)品(pǐn)现(xiàn)房住宅。

　　（二）城镇居民(mín)户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进一步推算中国城镇(zhèn)居民拥有的户均(jūn)住(zhù)宅套数(shù)。

　　首先，七普(pǔ)数据(jù)显示中国(guó)城镇居民的住宅结(jié)构(gòu)特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自建住宅占比21％，购买商品住宅占比(bǐ)31.9％、二手房占(zhàn)比(bǐ)10.1％、经济适用房(fáng)占比3.8％、原公有(yǒu)住宅占(zhàn)比6.1％，通过继承或赠与占比(bǐ)0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其(qí)他住宅。

　　其次，我们假定租赁(lìn)其他(tā)住宅和购买二手房都是商品住(zhù)宅，因此将(jiāng)租赁其他住宅、购买商品住宅与(yǔ)购买二(èr)手房加(jiā)总，得到(dào)商品住宅占居民所有(yǒu)住宅的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年(nián)期间商品(pǐn)住宅增幅为过(guò)去十年变化幅度(dù)的20％，计(jì)算2011年(nián)-2020年商品住宅的实际变(biàn)化比例，从而我们估算出2022年商(shāng)品住宅所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至(zhì)2022年末(mò)，中国(guó)平均每户城镇(zhèn)家庭(tíng)拥有0.86 套住宅(zhái)。但考(kǎo)虑已购期房，中国平(píng)均每户城(chéng)镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期(qī)房会在2-3年内陆续交付使用(yòng)，到2024年，中国平(píng)均每户城镇(zhèn)家庭都会(huì)拥有(yǒu)一套住宅。

　　三、城镇户均一套房(fáng)的三点含义

　　既(jì)然城镇居民已(yǐ)经达到了户(hù)均一套(tào)房的程度，“户(hù)户有房”是否意味着中国(guó)城镇化(huà)进(jìn)展终结，甚至意(yì)味着(zhe)中国地产存量供给绰绰有余？

　　（一(yī)）户均一(yī)套(tào)房并不意味(wèi)着住宅市场供需平衡

　　需要有多余住宅来(lái)满足因人口流(liú)动(dòng)、居民换房等因(yīn)素产生的住宅(zhái)需求。因此，成(chéng)熟(shú)房(fáng)地产(chǎn)市场的住宅套户比会在1.1左右(yòu)。

　　国际经(jīng)验来看，美国、英国和(hé)日(rì)本的住宅套户比(bǐ)均(jūn)高(gāo)于1.1，其中，英国(guó)的住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德(dé)国和韩国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚好一套房，就会造成人(rén)口净流入(rù)地的住(zhù)宅市场供不应(yīng)求，造成房(fáng)价或房(fáng)租迅(xùn)速上涨。

　　七普指出中国(guó)的流(liú)动人口(kǒu)3.76亿，省内流动人口和(hé)省际流动人口分别为2.51亿人(rén)和1.25亿人(rén)。

　　流(liú)动(dòng)人口(kǒu)会选择在大城(chéng)市租房挣钱，在(zài)老(lǎo)家县城买房。

　　暨(jì)南大(dà)学2017年(nián)的(de)中国城乡人口流动调查数据显示，在上海、杭州以及南京(jīng)工作的(de)流动人口在(zài)老(lǎo)家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高(gāo)工(gōng)资吸引打工人，但高房价迫(pò)使打(dǎ)工人回乡置业(yè)。

　　流动人口实际上会(huì)占据(jù)两套房，在高房价的大城市租赁(lìn)一套房(fáng)，在(zài)房价较低的县城购买一(yī)套房(fáng)。所(suǒ)以说户(hù)均一套房无法满足庞大流动人(rén)口的租赁与置(zhì)业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍需改善(shàn)

　　目前，中国的城镇住宅(zhái)中(zhōng)依然(rán)有不少老旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇(zhèn)居民住宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住(zhù)宅(zhái)年龄至少在33岁(suì)以上。

　　这批存(cún)在着建筑结构松散、设施陈旧、安(ān)全(quán)隐患大等问题，如(rú)电线老化(huà)、管(guǎn)道等基础设(shè)施陈(chén)旧(jiù)，给住户的生(shēng)活带(dài)来了很大(dà)的(de)不便和安全隐患，并且居(jū)住体(tǐ)验较(jiào)差(chà)。

　　2000年以前建(jiàn)成(chéng)的老旧(jiù)住宅面(miàn)积小。占比(bǐ)为(wèi)31.3％的家(jiā)庭(tíng)户(hù)数(shù)拥有的住宅面积占(zhàn)比仅为27.6％。仍然存(cún)在5％左右的家庭没有独立卫浴和厨房。这类(lèi)上世纪修建(jiàn)的(de)老(lǎo)旧小区很难满(mǎn)足现(xiàn)代生活需求，在未(wèi)来(lái)大都会(huì)被拆迁(qiān)重(zhòng)建。

　　近五成的家庭(tíng)住(zhù)宅为一居室和二居(jū)室，户型偏小(xiǎo)。其(qí)中一居室占(zhàn)比为(wèi)14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭(tíng)住(zhù)宅户(hù)型更小，当然这(zhè)与城市(shì)土(tǔ)地资源紧张(zhāng)有关。

　　（三）人均住宅面积(jī)扩张是(shì)未来地产的(de)需求驱动力

　　根据(jù)七普数据测(cè)算(suàn)，2020年城镇家庭户(hù)住宅存(cún)量总(zǒng)面(miàn)积为294.6亿平。暂不考虑两年间农民带房进(jìn)城(chéng)和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年(nián)商品住(zhù)宅竣工面(miàn)积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得(dé)出2022年住宅(zhái)存量总面积(jī)为(wèi)308.16亿(yì)平，人(rén)均住宅建筑面积(jī)为39.45平方(fāng)米。

　　超过(guò)一半的家庭人均住宅建筑面积(jī)小于均值，近4成家庭人均住宅建筑面(miàn)积在30平米以下(xià)。

　　15％的城(chéng)镇家庭人均住宅建筑面积不(bù)足19平(píng)方米，不及(jí)全国人均水平的(de)一半。若去除20％的公摊，可使(shǐ)用的住宅面(miàn)积(jī)仅为15.2平方米。上海市将人均(jūn)住宅建筑面积低于15平方米(mǐ)的(de)家庭界(jiè)定为住宅存(cún)在困难(nán)，若按这个标准算的话，中国有11.3％的家庭存在住宅困难(nán)问题。

　　若人(rén)均可使用住宅(zhái)面积为40平，即人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积为(wèi)50平，只考虑(lǜ)家庭户(hù)人(rén)数(shù)，需要住宅总量(liàng)约(yuē)390.6亿平，较目前至少新(xīn)增82亿平。

　　对比发达国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞(ruì)士(shì)、日本(běn)、德国和英国都高(gāo)于(yú)40㎡，中国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差(chà)不大。但若去除公摊面积后，中国(guó)的人均(jūn)可(kě)使用面积为31.56㎡，这一差距将变(biàn)得明显。

　　若考(kǎo)虑(lǜ)约(yuē)1.4亿的集(jí)体户人口，所需要(yào)的住宅总量(liàng)会更多(duō)。

　　四、户均已(yǐ)然1套房，未来地产还会有需求么？

　　我们测算得(dé)到中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户(hù)均(jūn)1套(tào)房(fáng)，看似已经户户有房。即便(biàn)如此，中国(guó)人口(kǒu)静态结构和动态趋势(shì)演(yǎn)绎(yì)，决(jué)定了中国未来地(dì)产仍有需求(qiú)释放。户均(jūn)1套住宅现实之下，中(zhōng)国(guó)未(wèi)来城镇住宅需求主要来(lái)自(zì)于四个方面。

　　第一，户均人口缩(suō)小，家庭户数(shù)增多，新户购房(fáng)需求扩张。

　　过去20年我国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均人口数(shù)不断下降(jiàng)，六普显示城镇户均人口规(guī)模为2.85人/户，而(ér)七(qī)普(pǔ)显(xiǎn)示(shì)城镇户均(jūn)人(rén)口规(guī)模为(wèi)2.62人/户，一人(rén)户、二人户的占比明(míng)显上升，人口小家(jiā)庭(tíng)化趋势将继续延续，导致(zhì)户(hù)数会因(yīn)户均人(rén)口规模的缩小而增多(duō)。

　　第二，人口迁移导(dǎo)致经(jīng)济发展带来的(de)新增住宅需求(qiú)旺盛。

　　中国经济板块的(de)分化日益明显，资(zī)源和生产要素逐(zhú)步向(xiàng)经济(jì)带、都市圈(quān)中心(xīn)城市流入(rù)，区域(yù)经济资(zī)源分配(pèi)的再集中吸引着(zhe)人口流入。人口迁移势必(bì)涉及到(dào)买房租房，给(gěi)迁入地住宅(zhái)市(shì)场(chǎng)带来新的增量。

　　以浙江省(shěng)为例，2021年常住人口增量为72万，而(ér)出生人口为44.9万人，死亡(wáng)人口为38.4万人(rén)，自然增加人口仅(jǐn)为6.5万人，其人口增长主要(yào)受益于人口(kǒu)迁(qiān)移。

　　第三，老旧小(xiǎo)区改善性需求依然庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建(jiàn)住宅和原公(gōng)有住宅的家庭(tíng)拆迁改(gǎi)建最多。自建房家庭比(bǐ)例(lì)从31.5％到21％，下降(jiàng)了(le)10.5个百分点(diǎn)；原(yuán)公(gōng)有住宅家庭比(bǐ)例从(cóng)12.9％到(dào)6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分点。二者和(hé)（27.1％），再加上其(qí)他住宅（5％）与(yǔ)家庭住(zhù)宅建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年(nián)间新(xīn)增8473万家(jiā)庭(tíng)户，自建住宅和原公有(yǒu)住宅(zhái)减少了1282万户(hù)，住宅净需求(qiú)增加9755万户。49％的(de)家庭购买商品住宅，21％的家庭(tíng)购买二手房。在新增住(zhù)宅需求中(zhōng)，有7成家庭购(gòu)买了商品住(zhù)宅。租房、购买经济适用(yòng)房(fáng)和其他(tā)分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随(suí)着城中村(cūn)和旧城(chéng)改造，商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)的(de)占比势(shì)必(bì)会进(jìn)一步(bù)上升。

　　2000年以前建造(zào)的住宅建筑面积还有约81亿平，涉及城(chéng)镇家庭约9000万户。破旧(jiù)的城中村(cūn)、老公(gōng)有住宅(zhái)，建筑面积小、质量低(dī)、基(jī)础设(shè)施(shī)配套(tào)差、没有或少有物(wù)业管(guǎn)理(lǐ)，居民追求美好、宜居生活的环(huán)境，背后(hòu)的改善性需(xū)求有待释放(fàng)。

　　第四，“住(zhù)上更大房(fáng)子”的(de)改善性需求还将(jiāng)有所增加(jiā)。

　　刚(gāng)需购房受限于资金，倾向于(yú)中小户型。已有(yǒu)住宅家庭(tíng)希望提高生活品(pǐn)质，以(yǐ)小换大、以旧换新。2022年底的中央经济工(gōng)作会议明确(què)指出支持(chí)住(zhù)宅改(gǎi)善(shàn)等消费。

　　OECD国家(jiā)的人(rén)均住宅间数为1.71间，无论是否(fǒu)考虑乡村住(zhù)宅因素(sù)，中国(guó)的人均住宅间数(shù)较其他国家(jiā)依旧存在(zài)不(bù)小(xiǎo)差距。

　　住宅舒适度与(yǔ)经(jīng)济水平有着密(mì)切正(zhèng)向联(lián)系。随着(zhe)经济发展水平的提(tí)高，中国(guó)的(de)人均(jūn)住宅(zhái)间数与(yǔ)人均(jūn)住宅建筑面积将(jiāng)随(suí)之增长。

　　如果说过去二十年(nián)是(shì)中国(guó)地产黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾更(gèng)多体现为住宅供给存(cún)在不足，供需出现错(cuò)配，这(zhè)是过去(qù)二十年房价(jià)快速上涨基石。那么未来将是住宅质量的供需(xū)冲突(tū)。房地产大分化时代(dài)已至，这种分化不(bù)单局限(xiàn)于城市(shì)能级(jí)之间差异，优质小区和老旧二手房之间的差(chà)异也将越发扩大。

　　风险提(tí)示

　　人口普查数据(jù)调查的(de)是人，并不是针(zhēn)对住宅，因(yīn)此可能(néng)存在统计偏差。商品住宅(zhái)占(zhàn)比实际值可能(néng)偏低，其增速可能(néng)超(chāo)预期。

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