导读

　　黄金二十年之(zhī)后，当下中国地产步入大分化时代而非停滞(zhì)期(qī)。

　　要点(diǎn)

　　过去二十年是中(zhōng)国(guó)房地产市场黄金二十(shí)年(nián)。2019-2021年(nián)，连续三年(nián)商品(pǐn)住(zhù)宅销售面积超15亿平(píng)，足够4000万家(jiā)庭入住。恰逢(féng)近年地(dì)产持续低景气，有关中(zhōng)国地(dì)产(chǎn)是否(fǒu)过剩的讨(tǎo)论日(rì)益热(rè)烈。

　　拨(bō)开迷雾(wù)，本文试图厘清中国城镇存(cún)量住宅(zhái)真实(shí)情况(kuàng)，据(jù)此判断中国未来地产趋(qū)势。

　　有媒(méi)体渲(xuàn)染中国地产存量极(jí)度过剩，事实是否如此？

　　住建(jiàn)部披露(lù)全国有近6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑，第七(qī)次人口普查调查(chá)数据显示城镇家庭户人(rén)均住宅间(jiān)数为1.06间。市(shì)场陷(xiàn)入怀疑，中国(guó)房子是否真的过剩？

　　事实上(shàng)住建部披露的近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建(jiàn)筑占比不到一成(chéng)，其中还(hái)包括大量城镇(zhèn)非住(zhù)宅建筑，如商业办公(gōng)楼、学校等，因此6亿栋(dòng)房屋中(zhōng)城镇住(zhù)宅占比极低。

　　七普显示中国城镇居民(mín)人均(jūn)住宅(zhái)间(jiān)数为1.06间，但居住舒(shū)适(shì)不是人均一间房(fáng)所能满足，它与房屋质量、居住面积、配套设施等因(yīn)素密(mì)切(qiè)相关。中国的(de)人(rén)均住宅间(jiān)数(shù)较发达(dá)国家还有很大差距(jù)。人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间数(shù)大于(yú)1同样不意味着中国住宅市场已经(jīng)饱和。

　　我们测算发现中国城(chéng)镇居民户(hù)均1套房，其中每户(hù)持(chí)有商(shāng)品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布(bù)中国(guó)家(jiā)庭户均住宅的数(shù)据，我(wǒ)们根据商品住宅(zhái)套(tào)数(shù)、商品住宅占比和城镇家庭户(hù)数，计算出城镇家庭住宅套户比。

　　测算结(jié)果显示，目前(qián)城镇家庭户均拥有0.86套房(fáng)，其中0.54套为商品(pǐn)住宅。若期房顺利(lì)交付，直至2024年，中国每户城镇家(jiā)庭才拥有1套住宅(zhái)，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一(yī)套房(fáng)似乎意味着户户有房(fáng)，然而事(shì)实(shí)上中(zhōng)国住宅(zhái)市场(chǎng)供需(xū)并不平(píng)衡。

　　国际数据显示，成(chéng)熟房地产市场的住(zhù)宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以说(shuō)不平衡，是因为户均(jūn)一套房无(wú)法满(mǎn)足流动(dòng)人口的(de)租赁和置业需求(qiú)。全国总(zǒng)人口的近三成都是流动人口(kǒu)，流动人口(kǒu)会选(xuǎn)择在大(dà)城(chéng)市租房挣钱，在老家买房(fáng)，从而产生了额外的住(zhù)宅需求。

　　即便户均(jūn)一(yī)套房，中国未来地产仍(réng)有四大新增需(xū)求动力。

　　第一，户均人口(kǒu)规模(mó)缩小(xiǎo)，一人户、两人(rén)户占比不断增加，导致家庭户(hù)数增多。小家庭化趋势将延续，带来新(xīn)户购房需求增长。

　　第(dì)二，经济板块的分化(huà)日益明显，区(qū)域经济资源分配的再集中(zhōng)吸(xī)引着(zhe)人口(kǒu)流入，人口净迁入城(chéng)市(shì)的(de)新(xīn)增住宅需求有望持续(xù)旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右的家(jiā)庭(tíng)住在2000年以前(qián)建成的住(zhù)宅中，涉(shè)及超9000万家庭、81亿平方米的住(zhù)宅(zhái)建筑面积。促(cù)成“老破(pò)小(xiǎo)”住宅的改造势在必行。

　　第四，中(zhōng)国的人(rén)均住宅间数与(yǔ)人(rén)均住宅建筑面积均(jūn)较发达国家有着不小(xiǎo)差距(jù)，“住上更大(dà)房子”的改善性需求(qiú)正在(zài)不断增加。

　　黄(huáng)金二十年之后，当下中国(guó)地产步(bù)入大分化时代而非停滞期。

　　如果(guǒ)说过去二十年是(shì)中国(guó)地产黄金发(fā)展(zhǎn)期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在不(bù)足(zú)，这(zhè)是过去二十年(nián)房(fáng)价快速(sù)上涨基石。那么当下房地产大分化时代已至，大分化时代下地产矛盾则更多体现在住(zhù)宅(zhái)质量供需(xū)冲突。

　　地产大分化(huà)必(bì)将体现在不(bù)同能级城市之间，不同区域板块(kuài)之间，不同(tóng)品质住宅之间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全国已(yǐ)有近6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑，引发热议。从2月以(yǐ)来(lái)，各大(dà)城市二(èr)手房挂牌量(liàng)突然激增，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁(jìn)担心，中国的(de)房(fáng)子是否已(yǐ)经过剩？

　　中国城镇住宅到(dào)底(dǐ)是供给过剩，还是供需平(píng)衡，或是仍然(rán)存在不足(zú)？可惜函数奇偶性加减乘除判定口诀，指数函数奇偶性的判断口诀(xī)由于住宅存量(liàng)数据并(bìng)未公布，我们无法(fǎ)直接(jiē)知晓具(jù)体(tǐ)情况。

　　拨开(kāi)迷雾，我(wǒ)们测(cè)算出中国(guó)城(chéng)镇家庭户(hù)均(jūn)拥有住(zhù)宅(zhái)套数，回答(dá)当前的房(fáng)子是否真的过剩了？据此判断未来房地产市场会如何发(fā)展。

　　一、如何(hé)有效观(guān)察(chá)中国户均拥(yōng)有住宅数量

　　（一）中国住宅数(shù)量过剩的(de)直(zhí)观判断站不住脚

　　今(jīn)年(nián)2月，在以全国自然灾害综合风(fēng)险(xiǎn)普查(chá)工作(zuò)情况(kuàng)为主题的新(xīn)闻(wén)发布会上(shàng)，负(fù)责人对外披露：“住宅城乡建(jiàn)设行(xíng)业获取(qǔ)了全国(guó)近(jìn)6亿栋城(chéng)乡(xiāng)房屋建(jiàn)筑数(shù)据以及80多(duō)万处市政设(shè)施数据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房屋(wū)建(jiàn)筑(zhù)，平(píng)均每栋建筑住不到(dào)3人，住宅市场(chǎng)看似已(yǐ)经过(guò)剩(shèng)。

　　在(zài)这近6亿栋房屋建筑中，农村房屋占9成以上，以(yǐ)栋(dòng)数计算的城镇房屋实际仅有4700多万栋，还包括(kuò)了大量商(shāng)业楼、写字楼、学校、医院等非住宅(zhái)。总的算下来，住(zhù)宅(zhái)占比并不大。

　　第七次(cì)人口普(pǔ)查数据公布了(le)中国城(chéng)镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其中(zhōng)城市(shì)家庭户居民人均(jūn)0.99间(jiān)，乡镇(zhèn)家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数(shù)大于1，看(kàn)似意味着人人都有房间居住。

　　居住水(shuǐ)平(píng)不(bù)仅与(yǔ)房间数量(liàng)有关，更与房屋质(zhì)量、居住面(miàn)积、配套设施等(děng)因素密切(qiè)相关。单(dān)单(dān)从(cóng)人(rén)均(jūn)住宅间(jiān)数不能完全(quán)反映(yìng)出城镇居民的居(jū)住水平。

　　中国主要(yào)是(shì)以家函数奇偶性加减乘除判定口诀，指数函数奇偶性的判断口诀(jiā)庭为(wèi)单位(wèi)购买(mǎi)成套住宅，一套设施齐全的住宅(zhái)才是城镇(zhèn)居民宜居的选择。

　　（二）中(zhōng)国(guó)户(hù)均住宅(zhái)的(de)测(cè)算思路、数据和(hé)方法

　　中国城镇居民(mín)住宅主要(yào)分两大类，一类(lèi)是商品住(zhù)宅，另一类(lèi)是保障房、原(yuán)公(gōng)有住(zhù)宅、自(zì)建房等非商品住宅。

　　目(mù)前缺乏统计数据，并没有(yǒu)直接(jiē)公布城镇住宅数量。居民住(zhù)宅相关数据(jù)有两处可以(yǐ)直接公布，一是每年商品住宅销(xiāo)售套数（统(tǒng)计(jì)局）；二(èr)是居(jū)民(mín)住宅来(lái)源（人口普查数(shù)据）。计算(suàn)中国居(jū)民户均住宅数量，我们主要用到(dào)上述两组数据。

　　中国住(zhù)宅改革始于1998年，1998年之(zhī)前商品住(zhù)宅数量极少，可忽略(lüè)不计。估(gū)算城镇(zhèn)居(jū)民户均住(zhù)宅套数分三(sān)步走：

　　第一(yī)步，将1999年以(yǐ)来每(měi)年(nián)商(shāng)品住宅销售套数相加，我们(men)就能够得(dé)到当前商(shāng)品住宅总存量。

　　第二(èr)步，根(gēn)据城镇居民拥有(yǒu)的(de)商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)和非(fēi)商品住宅比例(lì)，推算(suàn)得(dé)到居民(mín)住宅总套数。

　　第三步，将(jiāng)城镇(zhèn)居民(mín)拥有的(de)商品(pǐn)住(zhù)宅总(zǒng)数(shù)除以家庭户数，我们就能够得到城镇(zhèn)户均(jūn)拥有的住宅数(shù)量。

　　具(jù)体计算公(gōng)式(shì)如下：

　　城镇家(jiā)庭住宅套(tào)户比=住(zhù)宅(zhái)总套数/家(jiā)庭户(hù)数

　　=（商品住(zhù)宅套(tào)数/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套(tào)数）

　　=商品(pǐn)住宅套户(hù)比/商品(pǐn)住宅占比(bǐ)

　　二、城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有1.02套房(fáng)

　　中国住宅存量到(dào)底有多少，目(mù)前缺乏一个准(zhǔn)确统计。我们利(lì)用既(jì)有统(tǒng)计数(shù)据(jù)，大致(zhì)测算得到中国存量房地(dì)产套数(shù)，并进一步(bù)推算中国(guó)城镇家庭户均拥(yōng)有的住宅(zhái)数量。

　　（一）城镇居民户均拥(yōng)有商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们计算得到：

　　（一）中国商品住宅累计(jì)销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有0.64套商品住宅（包含现房和期房(fáng)）。

　　中(zhōng)国的房地产销售(shòu)以期房为主，从2019年开始，新房销售中期房占比(bǐ)近(jìn)9成。本文去除商品住宅累计销售(shòu)套(tào)数里的期房(fáng)销售，得到商(shāng)品住宅现房(fáng)套数。

　　以2022年(nián)商(shāng)品住宅现房套数计算为(wèi)例(lì)：

　　2022年(nián)商品住宅现房套数(shù)=截止(zhǐ)到2022年商(shāng)品住宅(zhái)累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年(nián)）的期(qī)房销售(shòu)额(é)。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考虑(lǜ)到交房后(hòu)装修(xiū)的时间，取最大(dà)值3年。

　　将商品住宅(zhái)现房(fáng)套(tào)数除以(yǐ)家庭(tíng)户数，算出(chū)：

　　（三）目前中国城(chéng)镇家庭户均拥有0.54套商(shāng)品现(xiàn)房(fáng)住宅。

　　（二）城(chéng)镇(zhèn)居民户均拥有住宅1.02套(tào)

　　接下来我(wǒ)们需要进一步推算中国城镇(zhèn)居(jū)民拥有的户(hù)均住宅套数。

　　首(shǒu)先，七(qī)普(pǔ)数据(jù)显示中国城镇居民的住宅结构特(tè)征如下：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥有住宅。其中自建住宅占比21％，购买(mǎi)商品(pǐn)住宅占(zhàn)比31.9％、二(èr)手房占(zhàn)比10.1％、经济(jì)适用(yòng)房占比(bǐ)3.8％、原公有住(zhù)宅占比(bǐ)6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁(lìn)廉租(zū)房(fáng)与其他住宅。

　　其次，我们(men)假定租赁其(qí)他住(zhù)宅和购买(mǎi)二手房(fáng)都(dōu)是商品住宅，因(yīn)此(cǐ)将租(zū)赁其他住宅、购买商品住宅(zhái)与购(gòu)买二手房(fáng)加总(zǒng)，得到商品住(zhù)宅占居民所有住宅(z函数奇偶性加减乘除判定口诀，指数函数奇偶性的判断口诀hái)的比(bǐ)例(lì)为(wèi)62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占比为(wèi)59.2％，粗略(lüè)假设(shè)2021年-2022年期间商品住(zhù)宅增幅为过去(qù)十年(nián)变(biàn)化幅(fú)度(dù)的(de)20％，计(jì)算(suàn)2011年(nián)-2020年(nián)商品住宅的实际变化比例，从而我们估算(suàn)出2022年商品住宅(zhái)所占比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年(nián)末，中国平均每(měi)户(hù)城(chéng)镇(zhèn)家庭拥有0.86 套住宅。但(dàn)考虑已购期房，中国(guó)平均每户(hù)城镇家庭拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如果(guǒ)交房顺(shùn)利，已购期房(fáng)会在2-3年内陆续交(jiāo)付使用，到2024年，中国平均(jūn)每户城镇家(jiā)庭都会拥(yōng)有一套住宅。

　　三、城镇户均一套(tào)房的三点(diǎn)含义

　　既然城镇居(jū)民已经(jīng)达到了户(hù)均一套房的程度，“户户(hù)有(yǒu)房”是否意(yì)味着中国城镇化(huà)进展终结，甚至意味(wèi)着中国(guó)地(dì)产存量供(gōng)给绰绰有余？

　　（一）户均一(yī)套(tào)房并不意味着住宅市场供(gōng)需平衡

　　需要(yào)有多余住宅来满足因人口流动、居民换房等因(yīn)素产生的住宅需求。因(yīn)此(cǐ)，成熟房地产市场的(de)住宅套户比会(huì)在1.1左右。

　　国(guó)际经验来看，美国、英(yīng)国和日本的住宅套户比均高于1.1，其(qí)中，英(yīng)国的住宅套户(hù)比最高，为1.19，日本为1.16，美国(guó)为(wèi)1.11。德国和韩(hán)国分别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好(hǎo)一套(tào)房，就(jiù)会造(zào)成人(rén)口净(jìng)流入地的住(zhù)宅(zhái)市场(chǎng)供不(bù)应求，造(zào)成房(fáng)价或(huò)房租迅(xùn)速上涨。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿，省内流动人口和(hé)省际流动(dòng)人口分别为(wèi)2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流(liú)动人口会选择在(zài)大城(chéng)市租房挣钱，在老家(jiā)县城买房。

　　暨南大学2017年的中国城(chéng)乡人口流动调查数(shù)据显示，在(zài)上海、杭州(zhōu)以及(jí)南京(jīng)工作(zuò)的(de)流动(dòng)人(rén)口在老家拥有住宅比(bǐ)例分(fēn)别为28％、21％和18％。大城市(shì)的(de)高工资吸引打工人，但高房价迫使(shǐ)打工人回乡置(zhì)业。

　　流动(dòng)人口实际(jì)上(shàng)会占据两套房，在(zài)高房价的(de)大(dà)城市租(zū)赁一套房，在(zài)房价较低的县城购买一套房。所以说户均一套房无法满足庞(páng)大流动人口(kǒu)的租(zū)赁与(yǔ)置业(yè)需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户(hù)家庭住(zhù)宅(zhái)品质仍(réng)需(xū)改善(shàn)

　　目前，中国的(de)城镇(zhèn)住宅中依然有不少(shǎo)老旧小区。

　　三成家庭，也(yě)就是约(yuē)9000万(wàn)户城镇居(jū)民住(zhù)宅(zhái)是2000年以前建成，其中又有11.6％住(zhù)宅年龄至少在33岁(suì)以(yǐ)上(shàng)。

　　这(zhè)批(pī)存在着建筑结构(gòu)松(sōng)散、设施陈旧、安全隐患(huàn)大等问题，如电线(xiàn)老化、管道等基础设施陈旧，给住户的生(shēng)活带来(lái)了很大的不(bù)便(biàn)和(hé)安全隐患(huàn)，并(bìng)且居住体(tǐ)验较差。

　　2000年以前建成(chéng)的老旧住宅面(miàn)积小。占比为31.3％的家庭户数拥有的(de)住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右(yòu)的家庭没有独立卫浴和(hé)厨房。这类上世纪修建的老(lǎo)旧小区很难满足现代生(shēng)活需求(qiú)，在未来大都会被拆迁(qiān)重建(jiàn)。

　　近(jìn)五成的(de)家庭(tíng)住宅为一居室和二居室，户型偏小。其中(zhōng)一居室占(zhàn)比为14.9％，二(èr)居室占比(bǐ)为33％。对比(bǐ)镇，城市家庭(tíng)住(zhù)宅户(hù)型更(gèng)小，当然(rán)这与城市土(tǔ)地资源紧(jǐn)张有(yǒu)关。

　　（三）人均(jūn)住宅面(miàn)积扩张(zhāng)是未来地产的(de)需求驱动(dòng)力

　　根据七普(pǔ)数据测算，2020年城镇家(jiā)庭(tíng)户住宅存量总(zǒng)面积为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两年(nián)间农民带房进(jìn)城和老旧小区拆迁(qiān)，加(jiā)上2021年和(hé)2022年商品住宅(zhái)竣(jùn)工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿平(píng)，人(rén)均住宅建筑面(miàn)积(jī)为39.45平(píng)方米。

　　超过(guò)一半的(de)家庭(tíng)人均住宅建筑面积小于均值，近4成家庭人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积在30平米以下(xià)。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人均住(zhù)宅建筑面积不足19平方(fāng)米，不及全(quán)国人(rén)均(jūn)水平的一半。若去除20％的公摊(tān)，可使用的住(zhù)宅面积仅(jǐn)为15.2平方米。上海市将人均(jūn)住宅建筑面积低于15平方米的家庭(tíng)界定为住宅(zhái)存在(zài)困难，若按这(zhè)个标准(zhǔn)算(suàn)的话，中(zhōng)国有(yǒu)11.3％的(de)家庭存在住宅困难问(wèn)题。

　　若人均可(kě)使用住宅面积为40平，即人(rén)均住宅建筑面积为50平，只(zhǐ)考虑家庭(tíng)户(hù)人数，需要住宅总量约390.6亿(yì)平，较目前至少新增82亿平。

　　对比(bǐ)发达国(guó)家人(rén)均住宅(zhái)面(miàn)积(jī)，美国为67㎡，瑞士、日本、德国(guó)和英国都高于40㎡，中国的人均住(zhù)宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但(dàn)若去(qù)除公摊面(miàn)积后，中国的(de)人均可使用面(miàn)积为(wèi)31.56㎡，这一差距(jù)将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集(jí)体(tǐ)户人口，所(suǒ)需要的住宅(zhái)总量会更多。

　　四、户均已然1套房，未来地产还会有需求么？

　　我们测算得到(dào)中国城镇家庭户均1套房，看似已经户户有房。即便如(rú)此，中国(guó)人口静态(tài)结构和动态(tài)趋(qū)势演绎，决定了中国未(wèi)来地产仍有需求释放(fàng)。户(hù)均1套(tào)住宅现实(shí)之下，中国(guó)未来城镇住宅需(xū)求主要来自于(yú)四个方(fāng)面。

　　第一，户均人口缩小，家庭(tíng)户数增多，新户购(gòu)房需(xū)求(qiú)扩张。

　　过去20年我国城(chéng)镇家庭(tíng)户均人口(kǒu)数(shù)不断(duàn)下降，六(liù)普显(xiǎn)示城镇户(hù)均(jūn)人口规模为2.85人/户(hù)，而七普显示城镇户均人口规模为2.62人(rén)/户(hù)，一人(rén)户、二人户(hù)的占(zhàn)比明(míng)显上升，人口小家庭化趋势(shì)将继续延续，导致(zhì)户数(shù)会因户均人口规模的缩(suō)小而增(zēng)多。

　　第二(èr)，人口(kǒu)迁移导(dǎo)致经济发展带来的新增住宅需求旺盛。

　　中国经(jīng)济板块的分化日益明显，资源和生产(chǎn)要素(sù)逐步向经济带、都市圈中(zhōng)心城(chéng)市流入，区域经济资(zī)源分(fēn)配(pèi)的再集(jí)中(zhōng)吸引(yǐn)着(zhe)人口流(liú)入。人口迁移势必(bì)涉及到(dào)买房(fáng)租房，给(gěi)迁入地住宅市场带来新(xīn)的增量。

　　以浙(zhè)江省为例，2021年常住人(rén)口增量为72万(wàn)，而出生(shēng)人口为44.9万(wàn)人，死亡(wáng)人口为38.4万人，自然增加人口仅(jǐn)为6.5万(wàn)人，其人(rén)口(kǒu)增长主(zhǔ)要受益于人口迁移(yí)。

　　第三(sān)，老旧(jiù)小区改善性需求依然庞大。

　　从2011年到(dào)2020年，自(zì)建住(zhù)宅(zhái)和(hé)原(yuán)公有住(zhù)宅的家庭拆迁改建最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百分点；原公(gōng)有住(zhù)宅家庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和(hé)（27.1％），再加上其他住宅（5％）与(yǔ)家庭(tíng)住宅建造(zào)时间为2000年(nián)以(yǐ)前(qián)的(de)比例（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十年间新增8473万家庭户(hù)，自建住宅(zhái)和原公有住宅减少了1282万户，住宅(zhái)净需求(qiú)增加9755万(wàn)户。49％的家(jiā)庭购(gòu)买商品住宅，21％的(de)家(jiā)庭(tíng)购买二(èr)手房。在新增(zēng)住(zhù)宅需(xū)求(qiú)中，有7成家庭购(gòu)买了(le)商品住宅。租房、购买经济适用房和其他分(fēn)别占比18％，3％和(hé)9％。未(wèi)来随着城中(zhōng)村(cūn)和旧城改造，商(shāng)品住宅的占比势必会(huì)进(jìn)一(yī)步上升。

　　2000年以前建造的住宅(zhái)建筑面积还有约81亿平(píng)，涉及城(chéng)镇家(jiā)庭约9000万户。破旧的城(chéng)中(zhōng)村、老(lǎo)公有住(zhù)宅，建筑(zhù)面积小、质量低、基础设(shè)施配套差、没有或少有物(wù)业管(guǎn)理，居民追求美好、宜(yí)居生(shēng)活的环境(jìng)，背后的改善(shàn)性需(xū)求有待释放。

　　第四，“住上(shàng)更大房(fáng)子”的改善性需求还将有所增(zēng)加。

　　刚(gāng)需购(gòu)房受限(xiàn)于(yú)资金，倾向于中小户型(xíng)。已有住宅家(jiā)庭希望提(tí)高(gāo)生(shēng)活品质，以小(xiǎo)换大、以旧换新。2022年底(dǐ)的中央经济工作会议(yì)明确指出支(zhī)持住(zhù)宅改善等消费(fèi)。

　　OECD国家的人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间数为1.71间，无论是否考虑乡村住宅因素，中国的人均(jūn)住宅间数较其(qí)他国家依旧存(cún)在不小差距。

　　住宅(zhái)舒适度与经济水平有(yǒu)着密(mì)切正向联(lián)系。随着经济发展水平(píng)的提高，中国的(de)人(rén)均(jūn)住宅间数(shù)与人均住宅建筑(zhù)面积将随(suí)之(zhī)增长。

　　如果说过去(qù)二(èr)十(shí)年是中国(guó)地产黄金(jīn)发展期，地(dì)产矛盾更多体现为住宅(zhái)供给存(cún)在不足，供需出现错配，这是过去二十年房价快速上(shàng)涨基石(shí)。那么未(wèi)来将是住(zhù)宅质(zhì)量的供需冲突。房地产(chǎn)大分化(huà)时代已至，这(zhè)种(zhǒng)分化不单局限于城市(shì)能级(jí)之间差(chà)异，优(yōu)质小区和(hé)老(lǎo)旧(jiù)二手房之(zhī)间的差异也将(jiāng)越发扩大。

　　风险提示

　　人口普(pǔ)查(chá)数据调查(chá)的是人，并不(bù)是针对住宅(zhái)，因(yīn)此(cǐ)可能存在统计偏差。商品住宅占比实际(jì)值可(kě)能偏低(dī)，其增(zēng)速可能超预(yù)期。

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