导读

　　黄(huáng)金(jīn)二十年之后，当下中国地产步入大(dà)分(fēn)化时代而(ér)非停滞期。

　　要点

　　过(guò)去二十年是中国(guó)房地产(chǎn)市场黄金二十年。2019-2021年，连续(xù)三年商品住(zhù)宅销售面积超15亿平，足够(gòu)4000万家(jiā)庭入住。恰逢近年地产(chǎn)持续(xù)低景气，有(yǒu)关中国(guó)地产是否过剩的讨论日(rì)益(yì)热烈。

　　拨开迷雾(wù)，本文试(shì)图厘清中国城镇存量住(zhù)宅真实情况，据此判断中国未(wèi)来地(dì)产(chǎn)趋势。

　　有(yǒu)媒体渲染(rǎn)中国地产存量极(jí)度过剩，事实是否如此(cǐ)？

　　住(zhù)建部披露全(quán)国(guó)有近6亿栋房(fáng)屋建筑(zhù)，第七次人(rén)口普查(chá)调查数据(jù)显示城(chéng)镇家庭(tíng)户人均住宅间数为1.06间。市(shì)场(chǎng)陷入怀疑，中国房子是否真的(de)过剩？

　　事实(shí)上住建部(bù)披露的近(jìn)6亿栋(dòng)城(chéng)乡房屋建筑中，城镇建筑占(zhàn)比不到一成，其中(zhōng)还包括大量城镇非住(zhù)宅建筑，如商业办(bàn)公楼、学校(xiào)等，因此(cǐ)6亿栋房屋中(zhōng)城镇住(zhù)宅占比极低。

　　七普(pǔ)显示中(zhōng)国城(chéng)镇居民人均(jūn)住(zhù)宅间数(shù)为1.06间(jiān)，但居住舒适不是人均一间房所能满足，它(tā)与(yǔ)房屋质量、居住面积、配套设(shè)施(shī)等因素密切相关。中国的人均住(zhù)宅间数较发达国(guó)家还(hái)有很大差距。人均住(zhù)宅间(jiān)数(shù)大于(yú)1同(tóng)样不(bù)意(yì)味着中国住宅市场已经饱和。

　　我们测算发(fā)现中国城镇居(jū)民户均1套房，其中每户(hù)持有商(shāng)品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中(zhōng)国(guó)家庭户(hù)均住宅的数据，我(wǒ)们根(gēn)据商品住宅(zhái)套数、商品住宅(zhái)占比(bǐ)和城镇家庭户数，计算出城镇家庭住宅套户比。

　　测算(suàn)结果显(xiǎn)示，目前城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有0.86套房，其(qí)中0.54套为商品住宅。若期房(fáng)顺利交付，直(zhí)至(zhì)2024年，中国(guó)每户城镇家庭才拥有1套住(zhù)宅，其中商业(yè)住(zhù)宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套(tào)房(fáng)似乎(hū)意味着(zhe)户户有房，然而事实上中国住宅市场供需并不平衡。

　　国际数据显示，成熟房地产市场(chǎng)的住宅套户比会(huì)大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以说不平衡，是因为户均一(yī)套房无法满足流(liú)动人(rén)口的租赁(lìn)和(hé)置(zhì)业需求。全国(guó)总人口的近三成都(dōu)是流动人口，流动(dòng)人口会选(xuǎn)择在(zài)大(dà)城市租房挣钱，在老家买房，从而产生了额外的住宅需求(qiú)。

　　即便户(hù)均一(yī)套房，中国未来地产仍有四大新增需求(qiú)动力。

　　第一，户均(jūn)人口规模缩小，一人户、两人户占比不断增加，导(dǎo)致家庭(tíng)户数增(zēng)多。小家庭化(huà)趋势(shì)将延续，带来新户购房需求增长。

　　第二，经济板块的(de)分化日益明显，区域经济资(zī)源分配的再集中吸引着人(rén)口流入(rù)，人口净迁(qiān)入城市的新增住宅需求有望(wàng)持续旺盛。

　　第三，30％左右的家(jiā)庭住(zhù)在2000年以前建成(chéng)的(de)住宅中，涉及超9000万家(jiā)庭(tíng)、81亿平方米的(de)住宅(zhái)建筑(zhù)面积。促成“老破小”住宅(zhái)的(de)改造势在必行。

　　第四，中(zhōng)国的人均住(zhù)宅间数与(yǔ)人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积均(jūn)较发达国家有着(zhe)不小(xiǎo)差(chà)距，“住(zhù)上(shàng)更大房子”的改善性(xìng)需求正在不断增加。

　　黄金二十年之(zhī)后，当下(xià)中国地产步入(rù)大(dà)分化时代而非停滞期。

　　如果说过(guò)去二(èr)十(shí)年(nián)是中国地(dì)产黄金发展期，地产矛(máo)盾(dùn)更多体(tǐ)现为住宅供给存在不足，这是(shì)过去二十年房(fáng)价快速(sù)上涨基(jī)石。那(nà)么当下房地产大分化时代(dài)已至(zhì)，大分化时代下(xià)地产(chǎn)矛盾则更多体现在住宅质量供(gōng)需(xū)冲突。

　　地产大分化(huà)必将(jiāng)体现(xiàn)在不同能级城(chéng)市之间，不(bù)同区域板(bǎn)块(kuài)之间，不同品质住宅之(zhī)间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方(fāng)披露(lù)全国(guó)已有(yǒu)近6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑，引发(fā)热议。从2月(yuè)以来，各(gè)大城市(shì)二手(shǒu)房挂牌量突然激增，引发(fā)一阵二手房的“抛(pāo)售潮(cháo)”。

　　让市场不禁担心，中国的房子是(shì)否已(yǐ)经过剩？

　　中国城镇住宅到底(dǐ)是供(gōng)给过(guò)剩，还(hái)是供需平衡，或是仍然存在不足？可(kě)惜由于住宅(zhái)存量(liàng)数据(jù)并未公(gōng)布，我们无(wú)法直接知晓具体(tǐ)情况。

　　拨(bō)开迷雾(wù)，我(wǒ)们测(cè)算出中国(guó)城(chéng)镇家庭户均拥有住宅套(tào)数，回答当前(qián)的房子是否真的过剩了？据此判断(duàn)未来房(fáng)地(dì)产市场(chǎng)会如何发展。

　　一、如何有(yǒu)效观(guān)察中国户(hù)均拥有住宅数量

　　（一(yī)）中国住宅数量(liàng)过剩的直观判断站(zhàn)不住脚

　　今年2月，在(zài)以(yǐ)全国自然灾害综合(hé)风险(xiǎn)普查工作情况(kuàng)为主题的新闻发布会(huì)上(shàng)，负责人(rén)对外披(pī)露(lù)：“住宅城(chéng)乡建设行业获取了全国近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑数(shù)据(jù)以及80多万处市政设施数(shù)据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋(dòng)房屋建筑，平均(jūn)每(měi)栋建筑住(zhù)不(bù)到3人，住宅市场看(kàn)似已经(jīng)过剩。

　　在(zài)这近(jìn)6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑中，农村房屋占9成(chéng)以上，以栋数计算的城镇房屋(wū)实际仅(jǐn)有4700多(duō)万栋，还包括了大量商业楼、写字楼、学校、医院等非住宅。总的(de)算(suàn)下来，住宅(zhái)占比并不大。

　　第七(qī)次人口普(pǔ)查数据公布(bù)了中国城镇家庭(tíng)户人均住(zhù)宅间数(shù)为1.06间，其中(zhōng)城市家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看(kàn)似意味着人人(rén)都(dōu)有房(fáng)间(jiān)居住。

　　居住水平不仅与房间(jiān)数量(liàng)有关，更(gèng)与(yǔ)房(fáng)屋(wū)质量(liàng)、居住面积、配套设施(shī)等(děng)因(yīn)素密(mì)切相关(guān)。单(dān)单(dān)从人均住宅间数(shù)不能完全(quán)反映出城镇(zhèn)居民的居住水平。

　　中国主要是(shì)以家庭为(wèi)单位购买成套(tào)住宅，一套(tào)设施齐全的(de)住宅(zhái)才是(shì)城(chéng)镇居民宜居的选择。

　　（二）中国(guó)户均住(zhù)宅的(de)测算思路、数据和(hé)方法

　　中国城镇(zhèn)居民住宅主要分两大类，一类是商品住宅，另一(yī)类(lèi)是保(bǎo)障(zhàng)房、原公有住宅(zhái)、自建房等非商品住宅(zhái)。

　　目前缺乏统计数据，并没有直接公布城镇住宅数(shù)量(liàng)。居民住宅相关数据(jù)有两(liǎng)处(chù)可以直接(jiē)公布，一是每(měi)年商(shāng)品住宅(zhái)销售套数（统计局）；二是居民住宅来源（人口普查数据）。计算(suàn)中国居民户(hù)均(jūn)住宅数量，我们主要用(yòng)到上述两(liǎng)组数据。

　　中国住宅改革(gé)始于1998年(nián)，1998年之前商品住宅数(shù)量(liàng)极少，可忽略不计。估(gū)算城镇居民户均住宅(zhái)套数(shù)分三步走：

　　第(dì)一步(bù)，将1999年(nián)以来每年(nián)商品住宅(zhái)销售套(tào)数相加，我们就(jiù)能够得到当前(qián)商品住(zhù)宅总存量。

　　第二步，根据城镇居(jū)民(mín)拥有(yǒu)的商品住宅(zhái)和非商品(pǐn)住宅比(bǐ)例，推算(suàn)得(dé)到居民住宅总(zǒng)套(tào)数(shù)。

　　第(dì)三步，将城(chéng)镇居民拥有的商品住(zhù)宅总(zǒng)数除(chú)以家庭户数(shù)，我们就(jiù)能够得到城镇(zhèn)户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　具(jù)体(tǐ)计(jì)算公式如下：

　　城镇家庭(tíng)住宅套户比=住宅(zhái)总套数/家庭户数

　　=（商品(pǐn)住宅套数/家庭(tíng)户数）/（商品住宅套数(shù)/住宅总(zǒng)套数）

　　=商品住(zhù)宅套(tào)户比/商(shāng)品住宅占(zhàn)比

　　二(èr)、城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有1.02套房

　　中国住(zhù)宅(zhái)存量(liàng)到底(dǐ)有多少，目前缺乏一个(gè)准确统计(jì)。我们(men)利用(yòng)既有统计(jì)数据，大致测算得到中国存量房地(dì)产套数(shù)，并进一步推算中国城镇家庭户均拥有的(de)住宅数(shù)量。

　　（一(yī)）城镇居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得(dé)到：

　　（一(yī)）中(zhōng)国(guó)商品住宅(zhái)累计销售(shòu)1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有0.64套商品住宅（包含现房和(hé)期房）。

　　中国的房(fáng)地产(chǎn)销售以期(qī)房为主，从2019年(nián)开始(shǐ)，新房销售中期房(fáng)占(zhàn)比近9成。本文去(qù)除(chú)商品住宅(zhái)累计销售套(tào)数里的期房销(xiāo)售，得到(dào)商品住宅现房(fáng)套数。

　　以2022年商品住宅(zhái)现房套数计算为例：

　　2022年商品住(zhù)宅现房(fáng)套数(shù)=截止(zhǐ)到2022年(nián)商(shāng)品住宅累计(jì)销售(shòu)套数-过(guò)去三年（2020、2021和2022年）的期房销售(shòu)额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考虑到交(jiāo)房(fáng)后装修的时间，取最大值3年(nián)。

　　将商品住宅现房套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均(jūn)拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二(èr)）城镇居民户均拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接下来我们需要进一(yī)步推算中国(guó)城镇居民拥(yōng)有的户均住宅套数(shù)。

　　首(shǒu)先，七(qī)普数(shù)据(jù)显示(shì)中国城镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥有住宅。其中自建住宅占(zhàn)比21％，购买商品住宅占比(bǐ)31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经济适用(yòng)房(fáng)占(zhàn)比(bǐ)3.8％、原公有住(zhù)宅占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我们假定租(zū)赁其他住宅(zhái)和购买二手房都是商品(pǐn)住宅，因此(cǐ)将租赁(lìn)其他住宅、购(gòu)买商品住(zhù)宅与购(gòu)买二(èr)手房(fáng)加总(zǒng)，得到商品住(zhù)宅占居民所(suǒ)有住宅的(de)比(bǐ)例(lì)为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占(zhàn)比为(wèi)59.2％，粗略(lüè)假设(shè)2021年-2022年期间商品住宅(zhái)增幅为过去(qù)十年变化幅度(dù)的20％，计算2011年-2020年(nián)商品(pǐn)住宅(zhái)的实际变化比例，从而我们估算出2022年商品住(zhù)宅(zhái)所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末(mò)，中国平(píng)均每(měi)户城镇(zhèn)家庭拥有0.86 套住宅(zhái)。但考虑已(yǐ)购期房，中国平均每户(hù)城(chéng)镇(zhèn)家庭拥(yōng)有1.02套(tào)住宅。

　　如果交房顺利(lì)，已购(gòu)期房(fáng)会在(zài)2-3年(nián)内陆续交付使用，到2024年(nián)，中(zhōng)国平均每户城镇家庭(tíng)都会拥(yōng)有一套住宅。

　　三(sān)、城镇户均一套房的三点(diǎn)含义

　　既(jì)然城镇居民已经达到了户均(jūn)一(yī)套房的程度，“户户有房”是否意味着中(zhōng)国城(chéng)镇化进展终结，甚至意味着中国(guó)地产存(cún)量(liàng)供给绰绰有余？

　　（一）户均一套(tào)房并(bìng)不意(yì)味着住宅市场供需平衡

　　需要有(yǒu)多余住(zhù)宅来满足(zú)因人口流(liú)动、居民换房等(děng)因素产生的住宅(zhái)需求(qiú)。因此，成熟房地产市场的住宅套户比会在1.1左右(yòu)。

　　国际经验来看，美国、英国和日(rì)本的住宅套户比均高(gāo)于1.1，其中，英(yīng)国的住宅(zhái)套户比(bǐ)最(zuì)高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别(bié)为1.02和(hé)1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好一套房，就会造成人口净流入地的住宅(zhái)市场供不(bù)应求，造成房价(jià)或(huò)房租迅速上(shàng)涨。

　　七普(pǔ)指出中(zhōng)国的流动人(rén)口3.76亿，省内流动人口和省际流动(dòng)人口(kǒu)分别(bié)为(wèi)2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在(zài)大城市租房挣钱，在老家县城买(mǎi)房。

　　暨南大学(xué)2017年的中国城乡人(rén)口流(liú)动调查数据显示，在(zài)上(shàng)海、杭州(zhōu)以(yǐ)及南京工(gōng)作的(de)流动(dòng)人口(kǒu)在老家拥有住宅比(bǐ)例分别(bié)为28％、21％和18％。大(dà)城市的高工(gōng)资吸引打工(gōng)人，但(dàn)高房价迫(pò)使(shǐ)打工人回乡置业。

　　流(liú)动人口实际上会占据两套房，在高房价的大城市租赁(lìn)一(yī)套房，在房价较低的(de)县城购买一套房。所以说户均(jūn)一套房无法满足庞大流动人(rén)口的租赁与置(zhì)业需求。

　　（二）至少9000万(wàn)户家庭住宅品质仍需改(gǎi)善

　　目前，中(zhōng)国(guó)的(de)城镇住宅中依然有不(bù)少老旧小区。

　　三成家(jiā)庭，也就(jiù)是(shì)约9000万(wàn)户城镇居民住宅(zhái)是2000年(nián)以前建成，其中又有11.6％住宅年龄(líng)至少在(zài)33岁以(yǐ)上。

　　这批存在着建筑结构(gòu)松散、设施(shī)陈(chén)旧、安(ān)全隐患大等问题，如电线老化、管道等基(jī)础设施陈旧，给住户(hù)的生活带来了很大的不便(biàn)和安全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以前建成的老(lǎo)旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭(tíng)户数(shù)拥(yōng)有的住宅(zhái)面积(jī)占比仅为27.6％。仍(réng)然(rán)存在(zài)5％左(zuǒ)右的家庭(tíng)没有独立卫(wèi)浴和厨房。这(zhè)类(lèi)上(shàng)世纪修建的老旧小区很难满足(zú)现(xiàn)代生活(huó)需求(qiú)，在未来大都(dōu)会被拆(chāi)迁重建。

　　近五成的家(jiā)庭住宅为一居(jū)室和二居(jū)室，户(hù)型偏小。其中(zhōng)一居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇(zhèn)，城市家庭(tíng)住宅户型更小，当然这与(yǔ)城市土地资源紧张有关。

　　（三）人(rén)均住宅面积(jī)扩张是未来(lái)地(dì)产的需求驱动力

　　根(gēn)据七(qī)普数(shù)据(jù)测算，2020年城镇家庭户住宅存(cún)量总面积为(wèi)294.6亿平。暂(zàn)不考虑两年间(jiān)农民带房进城和老旧小区拆迁，加上2021年和(hé)2022年(nián)商品(pǐn)住宅(zhái)竣工面积(jī)（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年住宅存量(liàng)总面积为308.16亿平，人均住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑面积为39.45平方米(mǐ)。

　　超(chāo)过一(yī)半的(de)家庭人均住宅建筑面积小于均值，近(jìn)4成(chéng)家庭人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积在30平米(mǐ)以(yǐ)下(xià)。

　　15％的城镇家庭人均(jūn)住(zhù)宅建筑面(miàn)积不(bù)足19平方米，不及全国人均水平的一(yī)半。若去除20％的(de)公摊，可使用的(de)住宅面积仅为15.2平方米。上海市(shì)将(jiāng)人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)低于15平(píng)方米的家庭界定(dìng)为住宅存在困难，若按这个标(biāo)准算的话，中国有11.3％的家庭存在住宅困难问题(tí)。

　　若人均可使用住宅面积为40平，即人均住宅建筑面积为50平，只考虑家庭户人数，需(xū)要住宅总(zǒng)量约390.6亿平，较目(mù)前(qián)至少新增82亿(yì)平。

　　对比发达国家人均住(zhù)宅面(miàn)积(jī)，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国和英国(guó)都高于40㎡，中国的人均住宅建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除(chú)公摊面积后，中国(guó)的人均可使(shǐ)用面积为31.56㎡，这一差距将变(biàn)得明显。

　　若考虑约1.4亿的集(jí)体(tǐ)户人口，所需要的住宅(zhái)总(zǒng)量会更多。

　　四(sì)、户均已然1套房，未来地产还(hái)会有需求么？

　　我们测算得(dé)到中国城镇(zhèn)家庭户均1套房，看(kàn)似已经户户有房。即便如此，中国人口静态结构和动态趋势演绎，决定了(le)中国未(wèi)来地产仍有需求释(shì)放(fàng)。户均1套住宅现实之下，中国未来城镇住宅需求主要来(lái)自于(yú)四个方(fāng)面。

　　第一，户均人口缩(suō)小，家庭(tíng)户(hù)数(shù)增(zēng)多，新户购房需求扩张。

　　过去(qù)20年我国城(chéng)镇家庭(tíng)户均人(rén)口数不(bù)断下降，六(liù)普显示(shì)城镇户(hù)均人口规(guī)模为2.85人/户，而七普(pǔ)显示城镇户均人口(kǒu)规模为2.62人/户，一人户(hù)、二人户(hù)的占比(bǐ)明(míng)显上升，人口(kǒu)小家庭化趋势将(jiāng)继续延续，导致户数(shù)会因户均人口规模的缩小(xiǎo)而(ér)增多。

　　第二(èr)，人口迁(qiān)移(yí)导致经济发展带来的新增住宅(zhái)需求旺盛。

　　中国经济(jì)板块的(de)分化(huà)日益明显，资源和生产(chǎn)要素(sù)逐步向经济带(dài)、都市(shì)圈中心城市(shì)流入(rù)，区域经济资源分配的再集中吸引着人口(kǒu)流(liú)入。人(rén)口迁移势必(bì)涉(shè)及(jí)到买房租房，给迁入地住宅市场(chǎng)带来(lái)新的增量。

　　以浙江省为(wèi)例，2021年常住人口增量(liàng)为72万，而出生(shēng)人(rén)口为(wèi)44.9万人，死亡人(rén)口(kǒu)为38.4万人(rén)，自然增(zēng)加人口仅为6.5万人(rén)，其人(rén)口(kǒu)增长(zhǎng)主要受益于人口迁移。

　　第三，老旧小(xiǎo)区(qū)改善性需求依(yī)然(rán)庞大(dà)。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有住宅的家庭拆迁改建(jiàn)最多。自建(jiàn)房家庭比(bǐ)例从(cóng)31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个(gè)百分点；原公有(yǒu)住宅家庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百分点(diǎn)。二者和(hé)（27.1％），再加(jiā)上(shàng)其他住宅（5％）与家庭住(zhù)宅建造时间为2000年(nián)以前的比例（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住宅和原公(gōng)有住宅减(jiǎn)少(shǎo)了1282万户(hù)，住宅(zhái)净需求(qiú)增加9755万户(hù)。49％的(de)家(jiā)庭购买商(shāng)品住宅，21％的家庭购买二(èr)手房(fáng)。在(zài)新增住(zhù)宅需求中(zhōng)，有7成家(jiā)庭购买了商品(pǐn)住宅。租房(fáng)、购买(mǎi)经济适(shì)用房和其他(tā)分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧(jiù)城改(gǎi)造，商(shāng)品住宅(zhái)的占比势必会进一步上升。

　　2000年以(yǐ)前建造的住宅建筑面积还有约81亿平，涉(shè)及城(chéng)镇(zhèn)家庭约9000万户。破旧(jiù)的城中村、老公有住宅，建筑面积(jī)小、质量低、基础设施配套差、没有或少(shǎo)有物业管理，居民追(zhuī)求(qiú)美好、宜(yí)居生(shēng)活(huó)的环境，背(bèi)后(hòu)的改善性需(xū)求有待释放(fàng)。

　　第四，“住上更大(dà)房子”的改善性(xìng)需(xū)求还将(jiāng)有(yǒu)所增加。

　　刚需购房受限涂指甲油之前要涂护甲油吗，涂指甲油之前要涂护甲油吗于资金，倾向于中小户型。已有(yǒu)住宅家(jiā)庭(tíng)希望提高生活品质，以小换大、以(yǐ)旧换新。2022年(nián)底的中央经济(jì)工作会议明(míng)确指(zhǐ)出支持住宅改(gǎi)善(shàn)等消费。

　　OECD国家的(de)人均(jūn)住宅(zhái)间数为(wèi)1.71间，无论是否考虑(lǜ)乡村住(zhù)宅(zhái)因素，中国的人均住宅(zhái)间(jiān)数较(jiào)其他国家依旧存在不(bù)小差距(jù)。

　　住宅舒适度(dù)与经济水平有着密(mì)切正向联系。随(suí)着经(jīng)济发展水平的提高，中国的人均(jūn)住(zhù)宅间数与人(rén)均(jūn)住宅建筑面积将随(suí)之(zhī)增长。

　　如果(guǒ)说过去二十年是中国地产(chǎn)黄(huáng)金发(fā)展期(qī)，地产矛(máo)盾(dùn)更多体现为住宅(zhái)供给(gěi)存(cún)在不足，供需出现(xiàn)错配，这是过(guò)去二(èr)十年房价快速上涨基石。那么未来将是住(zhù)宅质量的(de)供需冲突。房(fáng)地产大分化时代(dài)已至，这种(zhǒng)分(fēn)化不单局限于城市能级之间差异，优质小区和老旧二手房(fáng)之间的差异也将越(yuè)发扩大。

　　风险提示

　　人口普(pǔ)查数据(jù)调查的(de)是人，并不是针对(duì)住(zhù)宅，因此可能(néng)存在统计偏差。商品住宅占(zhàn)比实际值可能偏(piān)低，其增速可能(néng)超预(yù)期。

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