5月以来，房地产板块(kuài)个股多(duō)出现(xiàn)小幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信房(fáng)地产指数本月涨幅(fú)约为2％。而以(yǐ)公募基金为代表的(de)机(jī)构(gòu)对于这(zhè)一板块已经(jīng)在悄然布局(jú)。数据(jù)显示，以(yǐ)南方和华夏(xià)的两只老牌(pái)ETF基(jī)金为例，5月9日时所公(gōng)布的总份额均较(jiào)4月28日(rì)时有(yǒu)小(xiǎo)幅(fú)增长(zhǎng)。根据基金一季报统计(jì)，龙头与地(dì)方(fāng)国企央(yāng)企(qǐ)获得增持，持仓数量占流通(tōng)股比重增幅五只个股(gǔ)分别为华发股份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房(fáng)地(dì)产或(huò)“底部回(huí)升(shēng)”

　　行业红(hóng)利(lì)时(shí)代(dài)已过 精(jīng)耕(gēng)细作成(chéng)共识

　　从公募基金(jīn)对(duì)房地产的(de)配置看，2019年末，公募所持有(yǒu)的房地产(chǎn)行业标的市(shì)值约1188亿元，占(zhàn)其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募所持房地产公司市值在(zài)股票(piào)资产中的(de)占比却断崖(yá)式下跌(diē)至1.85％；2021年，这一数(shù)值更是进(jìn)一步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于(yú)出(chū)现了三(sān)年来的首次回升，年底这(zhè)一数(shù)值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地(dì)产行业的持股比例(lì)也同步回升，从(cóng)2021年底(dǐ)的(de)6.94％提(tí)高(gāo)到2022年(nián)末(mò)的7.03％。

　　这(zhè)样的势头似(shì)乎在(zài)今年一季度得(dé)以延续。数据(jù)统计显示，公募重仓持(chí)有房地产板(bǎn)块(kuài)一季(jì)度(dù)市值TOP15门(mén)槛为1.6亿元(yuán)，较2022年四(sì)季(jì)度提升6.71％。持仓市值(zhí)前五个股分别为保利(lì)发展、招(zhāo)商蛇口、万(wàn)科A、华发股份、滨江集(jí)团，持仓市(shì)值占(zhàn)板块比重合计达47.29％，环(huán)比下(xià)降3.05％。

　　从中不难发现(xiàn)，公(gōng)募对于房地产(chǎn)的投资(zī)愈(yù)发有集中(zhōng)于(yú)龙头的趋势。Wind显(xiǎn)示(shì)，在公(gōng)募基(jī)金一季报汇总的重仓股中(zhōng)，房地(dì)产板块排名最高的是保(bǎo)利发展，在基金(jīn)重仓第33位(wèi)。排名第二的是招商蛇(shé)口(kǒu)，排在第78位(wèi)。而老牌(pái)龙头股万(wàn)科A排在第96位。对比(bǐ)去年四(sì)季报，变(biàn)化之处(chù)首先在(zài)于几只房地产龙(lóng)头股从(cóng)排位上看均有退步，尤其是万科最为明显(xiǎn)；其次(cì)是金(jīn)地集(jí)团退出百大之列。但考虑到房地产是复(fù)苏链上最后一环，且首季并非行业销售旺季，其(qí)传导(dǎo)到二级市场(chǎng)乃至机构(gòu)持仓上还需要时间周期。

　　形成(chéng)共识的是，经济圈判(pàn)断房地(dì)产已经(jīng)进入(rù)大分化时代，一(yī)二线城市(shì)好于三(sān)四线城市。而映射到二级(jí)市(shì)场投(tóu)资上，配置(zhì)房地产(chǎn)行(xíng)业轻松(sōng)收获行业贝塔的红利期一(yī)去不返了(le)。“如果按照产业(yè)周期(qī)来分类(lèi)，包括房地产等几类行业在(zài)盖特纳曲线(xiàn)里(lǐ)属于成熟期或者衰退期的行业，传统认知上没(méi)有什么(me)投资(zī)机会(huì)的。但在这几年(nián)特殊的行情里包括煤炭、电(diàn)解铝等类似的行业也出现了(le)一些机(jī)会，背(bèi)后(hòu)的逻辑是供给侧发(fā)生了更大的变化。”一(yī)不愿具名的上海(hǎi)公募基(jī)金(jīn)经(jīng)理指出。

　　不过也(yě)有公募人(rén)士(shì)持(chí)谨(jǐn)慎乐观态(tài)度：“行业前几年17亿(yì)～18亿平(píng)方米(mǐ)的年销售(shòu)面积很难再出现了，2022年光是(shì)居民(mín)存(cún)款数量增(zēng)加了15万亿元。中国存量有400亿平方(fāng)米建(jiàn)筑面积(jī)，考虑存量地产的(de)更新，也有(yǒu)近10亿平方米。需求端还(hái)需(xū)要有一定的政策出来去刺激(jī)购房。”

　　宝(bǎo)盈基金房地产研究员(yuán)吕(lǚ)功绩(jì)也指(zhǐ)出：“时(shí)至今日，无论从城镇(zhèn)化的进程，还(hái)是人均住房面积（接(jiē)近30平/人(rén)），我(wǒ)国均已告别住(zhù)房短缺时(shí)代，而目前居民的杠(gāng)杆率(lǜ)和房价收入也不支撑每年18万亿元的(de)销售(shòu)额，以及(jí)过快上行的房价(jià)，因(yīn)而行业高增的时代已经(jīng)过去(qù)，未(wèi)来行业的需求或将回落，在此(cǐ)过程中，伴随(suí)着地产的(de)高杠杆(gān)属(shǔ)性(xìng)，就很容易(yì)出现(xiàn)信(xìn)用风(fēng)险问题(tí)（类似2022年(nián)的民营地产(chǎn)爆雷(léi)），行业(yè)进入到供给侧出清的过程。这个过程中，综合竞争力强的(de)公司就(jiù)能够通过(guò)大鱼吃小鱼的(de)方式，获得(dé)市占率的提升(shēng)。当行业需求见顶回落(luò)时，行业(yè)的贝塔已经过去了，但不代表没(méi)有投资机会，机会(huì)在于城市、位置、产品(pǐn)的阿尔法，而对应到股(gǔ)票投资，就是(shì)强竞(jìng)争(zhēng)力公司(sī)的阿(ā)尔法(fǎ)。”

　　或(huò)许也是基于这(zhè)样的认识转变，精(jīng)耕细作个股成为公(gōng)募(mù)乃至整体机构的(de)务实之举。

　　机构配(pèi)置(zhì)房地(dì)产“风打男人脸男人会恨你吗，男人会记得打他脸女人物(wù)长宜(yí)放眼量”

　　头(tóu)部(bù)央国(guó)企、优质区域(yù)性标的(de)成(chéng)香饽饽

　　5月以来，房(fáng)地产板块个股多出现(xiàn)小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地(dì)产指数(shù)本月涨幅约为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用(yòng)Wind统计(jì)申万(wàn)房地(dì)产板块个股(gǔ)，在纳(nà)入(rù)统计的124只(zhǐ)房地产类标的股中，本月以来实现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述(shù)时间段恰好排名前五(wǔ)的公司月内(nèi)涨(zhǎng)幅超过了10％，它们(men)分别是(shì)上(shàng)实发展、浦东(dōng)金桥、*ST泛(fàn)海、华夏(xià)幸福、荣安(ān)地产。排名第一的(de)上实发(fā)展，五一假期归来后(hòu)日成交量明(míng)显(xiǎn)放(fàng)大，4日、5日(rì)连续两个(gè)交易日收出涨停。从该股的基本面来(lái)看，上实发展的(de)主营业务为房地(dì)产开发与经营。公(gōng)司(sī)的主要产品及服务为(wèi)房地产销售、房地产租赁(lìn)、物业(yè)管理服务、工程项目(mù)、酒店经(jīng)营。从业绩数据来看，2022年，其实现营(yíng)业(yè)收入52.48亿元，比上(shàng)期减少47.85％，归母(mǔ)净利润(rùn)1.23亿(yì)元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其(qí)实现营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归(guī)母净利润2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不(bù)过从十大流(liú)通股股(gǔ)东(dōng)来看(kàn)，各类机构(gòu)都有对其(qí)布局的例子。以3月31日时的首(shǒu)季十大(dà)流通股股东来看， 具体(tǐ)包括(kuò)公募的上(shàng)银基(jī)金(jīn)、私募(mù)的迎水(shuǐ)文龙、中央汇金、长(zhǎng)城资产管(guǎn)理(lǐ)公司等都跻身(shēn)前十(shí)的行列。

　　巧合的是(shì)，涨幅暂时排名(míng)第二的浦东金桥也是上(shàng)海本地房企，其第一季度的收(shōu)入(rù)利(lì)润规模(mó打男人脸男人会恨你吗，男人会记得打他脸女人)大(dà)幅度复(fù)苏。究其原因，一(yī)方面是该(gāi)公司后疫情时代出(chū)租率复苏(sū)至近年来最高，另一方面则是(shì)公司拿(ná)地结算(suàn)持(chí)续性向好，从(cóng)数字上(shàng)看，一季(jì)度新(xīn)增虹口135、138住(zhù)宅地块，总(zǒng)建筑面积约(yuē)54万平(píng)方(fāng)米(mǐ)。

　　在这样的业绩势头向好背(bèi)景下，自然(rán)也吸引了知名机构在其中(zhōng)持续驻足。从第一(yī)季(jì)度十(shí)大流通股股东来(lái)看，知名(míng)私募高毅(yì)邓晓(xiǎo)峰的两只产品依然在前十中，这也是连续第三个季度他有的两只产(chǎn)品杀入前十(shí)。同时榜单中还有(yǒu)一支大(dà)名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其(qí)当(dāng)季(jì)还(hái)小幅增(zēng)加了持(chí)股。

　　除去上述两家上海区域性(xìng)地产公(gōng)司外，荣安地(dì)产则是(shì)主要(yào)布局在深圳(zhèn)的地产公(gōng)司(sī)，一季报(bào)交出的也是一份(fèn)报喜的成绩单(dān)：首季公(gōng)司实现营业收入51.85亿(yì)元(yuán)，同比增长35.51％。归属于上(shàng)市公司股东(dōng)的净利润6.48亿(yì)元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红(hóng)周刊》注意到两只(zhǐ)公募指基首(shǒu)季新(xīn)杀入十大流通股股东行列。具(jù)体说来， 南方中证全指房地(dì)产ETF上榜排名第七位，富(fù)国中证指(zhǐ)数1000增(zēng)强则排名第九位，此外(wài)联袂(mèi)出现的(de)机构(gòu)还有QFII高盛(shèng)国际(jì)和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球基金相关人士分析(xī)：“经历过行(xíng)业洗牌和兼(jiān)并重组后，龙头的价(jià)值更为笃定突出；从拿地端看，2022年土(tǔ)地市(shì)场大幅降(jiàng)温(wēn)，优(yōu)质(zhì)土地供给较多（券(quàn)商测算对应潜在毛利率在25％以上，目前房企(qǐ)的利润(rùn)率仅(jǐn)20％），绝大多数房企受(shòu)限于(yú)信(xìn)用问(wèn)题(tí)或(huò)者(zhě)资金紧张(zhāng)没(méi)法拿(ná)地，龙头(tóu)房企趁机获取低成本土地，龙头房企的拿(ná)地(dì)力(lì)度（拿(ná)地(dì)金额(é)/销售金额）基本(běn)在30％以上(shàng)；从融资上(shàng)看(kàn)，龙头房企杠杆率较低，净负债率基(jī)本在70％以(yǐ)下，而其(qí)他房(fáng)企的净(jìng)负(fù)债率普(pǔ)遍都在100％以上，加杠杆空(kōng)间有限，从融资成(chéng)本(běn)看，龙头(tóu)房企的融资成本(běn)不断下滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对(duì)应(yīng)到(dào)2023年的销售，龙头房企明显跑赢行(xíng)业，1～4月百强房企的(de)销售额增速(sù)为(wèi)9％，而TOP14的销售额(é)增速为29％。”

　　需要(yào)强调(diào)的是，在当前(qián)中(zhōng)特估的浪潮下，央(yāng)国企地产股或存在(zài)发展(zhǎn)的大好机会。中信证券指出：“房地(dì)产行业的(de)结(jié)构性机会(huì)依然存(cún)在，少部分公司尤其是央企占据显著优势，其主要又体(tǐ)现为(wèi)库存的优势。央企(qǐ)地产公(gōng)司，现阶段表(biǎo)现出较低的(de)融资成本，优质的开发资源和(hé)良好的不(bù)动产资(zī)产运营(yíng)能力的多重(zhòng)竞争优势(shì)。”

　　“即使(shǐ)没(méi)有(yǒu)中(zhōng)特估，国(guó)央企相较(jiào)于民营地产公司也是更有(yǒu)优势的。”吕功绩(jì)强调，“对于减值、土地资源债打男人脸男人会恨你吗，男人会记得打他脸女人权债务(wù)关系等问(wèn)题，市场对民营房开(kāi)企业的资(zī)产会(huì)有更多担忧和质疑，所以在这一轮行(xíng)业出清的过程中(zhōng)，央国企相较于民企来说估值的(de)修复更明显。中特估的角度从中长(zhǎng)期的维(wéi)度看，行业的逻辑在于集中度提(tí)升后，行业进入高(gāo)质量(liàng)发展阶段，具备较快速发展阶段更稳(wěn)定(dìng)且可预期(qī)的盈利和现(xiàn)金(jīn)流创造(zào)能力(lì)，以(yǐ)此带来估值中枢的(de)提升，应(yīng)该关注估值相(xiāng)对较低，企业自身(shēn)资产的质量好(hǎo)、运营能力强、可以(yǐ)创(chuàng)造持续(xù)现金流的企业。”

　　“存量时代中行业普涨的概率比(bǐ)较低，行业(yè)内部将(jiāng)出现分化，要关注将受益于行业集中度提升(shēng)的头部公司(sī)。”星石投(tóu)资首席(xí)研究官方磊也表示(shì)。

　　顺应机(jī)构这一思路的话，或许还是保利发展、招商蛇口等国资背(bèi)景龙头前途更为光明。不过国投瑞银基(jī)金投资部副总监綦傅鹏表(biǎo)示：“需要客(kè)观(guān)地去持续观(guān)察国企央企在三个方面是否(fǒu)可以维持，首先是(shì)融资(zī)成本保持(chí)低位，其次是销售份额持续(xù)提升，再次是拿地(dì)份(fèn)额持续提升。”

　　复苏速度(dù)缓慢

　　机构需要多给一些耐(nài)心

　　而(ér)《红周(zhōu)刊》也根据房企一(yī)季报(bào)梳理(lǐ)发(fā)现，对(duì)于2022年的业绩出现的整体下滑，2023年一季度的业绩分化更趋(qū)明显，保利发展、滨江集团等房(fáng)企营(yíng)收(shōu)、净利(lì)均(jūn)实现了业绩的回正，甚至(zhì)是较大增速的(de)增长。而这些公司(sī)也是机构(gòu)的(de)重仓对象。

　　对(duì)此，知名房地(dì)产业(yè)内(nèi)人士张宏伟向《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》分析表(biǎo)示，业绩出现(xiàn)明显改善的(de)房(fáng)企，主要是因为过去两三(sān)年时间，尤其是在2021年下半(bàn)年民营(yíng)房企不怎么投资拿地之后(hòu)，国有企业仍在持续性(xìng)地拿地(dì)，且主要(yào)集中在核(hé)心城市，投资(zī)力(lì)度(dù)较大(dà)。投资的驱动能(néng)够推动房(fáng)企(qǐ)销售业绩的增(zēng)长，从(cóng)而在2023年一季度市场恢复但仍处(chù)于(yú)调整的过程中，能够保(bǎo)有一个正增长。

　　不(bù)过(guò)张(zhāng)宏伟同时也提醒表示，在房地(dì)产的复(fù)苏(sū)过程中，还(hái)面临着一些(xiē)不(bù)确定(dìng)性。其实(shí)整(zhěng)个市场从四月(yuè)份开(kāi)始又在往(wǎng)下(xià)掉。除了杭州(zhōu)、成都(dōu)等极个别(bié)城(chéng)市四(sì)月环(huán)比(bǐ)三月(yuè)相(xiāng)对表(biǎo)现较好之(zhī)外，包括北京、上海(hǎi)在内(nèi)的绝(jué)大多数(shù)城市都出现环比下(xià)滑(huá)的情(qíng)况(kuàng)。而现在五月的(de)市场表现也不太乐观。按照现(xiàn)在的经济状况、收入(rù)情况(kuàng)，以及市(shì)场(chǎng)的去(qù)库存压(yā)力(lì)、企业的资金面压力，可能会出(chū)现，到六(liù)月份房(fáng)企为(wèi)了半年报冲(chōng)业绩出现市(shì)场(chǎng)的短(duǎn)期(qī)反弹外的一个市场(chǎng)乏力(lì)现象。也(yě)就是说(shuō)，第二季度、第三季度增(zēng)长不确定(dìng)性(xìng)的压力仍(réng)旧较大(dà)。

　　上海(hǎi)利檀投资董事长陈昊(hào)扬也(yě)向《红周刊》指(zhǐ)出，现在整个房地产以及其(qí)上下游产(chǎn)业(yè)链的复苏速度(dù)都比想象(xiàng)的(de)要(yào)慢很多(duō)，我们要多给一些耐心，这个时候(hòu)，在房(fáng)地(dì)产(chǎn)以及上(shàng)下游就不(bù)是赚快钱的时候，只能赚他基(jī)本面(miàn)的钱。但这也(yě)意味着，只有极为(wèi)少数的、做得比同(tóng)行好(hǎo)得多的企业，会伴随整个行业的弱复(fù)苏，业绩会(huì)逐步体(tǐ)现出来。所以只能耐心地(dì)去(qù)等待它的(de)基(jī)本面不断地凸显出来，这需要时间(jiān)。

　　（本文已刊(kān)发于(yú)5月13日《红周刊》，文中提及个股(gǔ)仅为举例分析，不做买卖推荐。）

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