近两年火爆(bào)的创新产品公募REITs进入密(mì)集分(fēn)红(hóng)期，近日(rì)7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈现出高比例稳定分(fēn)红，15只公告2022 年(nián)可供分配金额(é)的REITs产品，平均分(fēn)红比(bǐ)例接(jiē)近99％。

　　多位(wèi)业内人士对此表示(shì)，强(qiáng)制分(fēn)红机制是公募REITs主要特征之一，稳定分红体现(xiàn)出(chū)该(gāi)类(lèi)产品长期投(tóu)资价值，通过观测经营活动(dòng)现金流、可供分配现金(jīn)等(děng)指标，也(yě)是观察REITs项目(mù)底层(céng)资(zī)产运营情况的“窗口”。他们(men)也提醒(xǐng)普通投资者注意(yì)，与产权类项目相(xiāng)比，特许经营REITs项目在经(jīng)营权到期后不(bù)再产(chǎn)生现金收益(yì)，特许经营权分红(hóng)目前(qián)已包含了利(lì)润分配和本金的归还(hái)，在(zài)选择(zé)投资标的时(shí)应(yīng)了(le)解资产类型和(hé)分红的特(tè)征。

　　15只公(gōng)募REITs产品(pǐn)分红(hóng)

　　平(píng)均分红比例(lì)98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品（4月(yuè)17 日(rì)-4月21日）陆续迎(yíng)来除息日，此外尚有6只(zhǐ)REITs实(shí)际分配情况尚未公布。整体(tǐ)来看，公募REITs呈(chéng)现出了高比(bǐ)例的稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年(nián)可供分配金(jīn)额的(de)公募REITs产品中，2022年全年分配金额占可(kě)供分(fēn)配金额(é)比例(lì)平均为98.89％，且绝(jué)大部分(fēn)分配(pèi)比例在96％以上。

　　中金基金相(xiāng)关负(fù)责人(rén)对此表(biǎo)示，投(tóu)资公(gōng)募REITs的主(zhǔ)要(yào)收益来源为持有期分红收(shōu)益，以及基金份(fèn)额(é)交易价格(gé)的变化。基金份额二级市(shì)场价格受(shòu)到(dào)公募REITs资产运营(yíng)情况(kuàng)及市场因(yīn)素的(de)综合(hé)影响，较易引起波(bō)动。与此相比，基金(jīn)分红(hóng)预期则更有(yǒu)规律可循。公募REITs的分红主(zhǔ)要来自(zì)基础(chǔ)设施资产的经(jīng)营现金流，投资人通过基金募集材料和(hé)信息(xī)披露文(wén)件，结合(hé)行业及市场情况，可(kě)以分析(xī)基础设施(shī)项目的(de)经营业绩(jì)，作为进行投资(zī)决策的重要参考。

　　“相对于基金份额(é)二级市场价(jià)格(gé)变化导致的浮盈或浮亏，分(fēn)红作为基(jī)金(jīn)份额持(chí)有人实际获得的现金收益，对于长期(qī)投资者(zhě)更(gèng)具参考价值。”中金基金相关负责人称(chēng)。

　　平安基金REITs 投资(zī)中心(xīn)运营高级(jí)副总(zǒng)监李华(huá)平也表示，根据《公开募集基础设(shè)施证券投资基(jī)金指引（试(shì)行）》及相关法规要求，基础设施(shī)基(jī)金应当将(jiāng)90％以上合并(bìng)后(hòu)基金年度可分配金额以(yǐ)现金形式分配给投(tóu)资者，强制分红(hóng)机制(zhì)是公募(mù)REITs的主要特(tè)征之一(yī)，稳定的分(fēn)红机(jī)制体现出REITs产品(pǐn)长期(qī)投资价值。

　　中航基金也(yě)认(rèn)为(wèi)，从投资(zī)角(jiǎo)度来看，基础设施公(gōng)募REITs同时具备“股性”和“债(zhài)性”双重特点。二级市场价格反映这(zhè)类产品“股(gǔ)性(xìng)”的一面(miàn)，分(fēn)红体(tǐ)现了这(zhè)类产品的“债性”特点。公(gōng)募REITs有强制分红要求(qiú)，分红类(lèi)似于(yú)债券派息(xī)，但(dàn)不(bù)等同(tóng)于债券(quàn)的固定利息回报，而是由可供(gōng)分配(pèi)现金决定。

　　从机构投资者的角度来看，一方面(miàn)是公募REITs丰富(fù)了机构投资者的投(tóu)资京东是谁的老板是谁品类，为资产(chǎn)配置多元化提(tí)供抓手(shǒu)，具有较(jiào)强的配置价值。另一方面(miàn)，公募REITs的分红(hóng)能够帮助机构(gòu)投(tóu)资者稳定收益(yì)。机构投(tóu)资(zī)者公募REITs能够通过分(fēn)红获取(qǔ)相对(duì)于投资(zī)债券相(xiāng)对高的(de)收益性，在有效(xiào)控制风险的前提下，增厚(hòu)资(zī)产包(bāo)收益，起到投资(zī)“压舱石(shí)”的作用。

　　分红除了投(tóu)资(zī)收益(yì)“落袋为安”外，市场(chǎng)对于未来分红水平的预期，也是影响REITs基金二级市场价格走势的关键因素(sù)之一。

　　从近期公募(mù)REITs的(de)二级市场(chǎng)表(biǎo)现(xiàn)看，截(jié)至4月21日，今年以(yǐ)来中(zhōng)证REITs（收盘）指(zhǐ)数(shù)收(shōu)于975.99 点，年(nián)内(nèi)下跌(diē)7.44％，未(wèi)跑赢(yíng)主(zhǔ)要(yào)股票和债券(quàn)宽基指数。

　　“截(jié)至2023年3月(yuè)31日，有20只公募(mù)REITs发(fā)布(bù)了2022年(nián)年报(bào)，部分产品(pǐn)受宏观(guān)经济的(de)影响，可分配金额(é)完(wán)成率不达预期，一定程度上影(yǐng)响了公募REITs二级市场的(de)价(jià)格。”李(lǐ)华平(píng)称，公募REITs二级市场(chǎng)的价(jià)格波动受多重(zhòng)因素的(de)影(yǐng)响，投资收益是影响REITs二级市场(chǎng)价格(gé)的主(zhǔ)要因素之一，而稳定(dìng)的(de)分红有(yǒu)利于(yú)吸(xī)引投资者参与(yǔ)公(gōng)募REITs二级市(shì)场的(de)投资。

　　中金基金相关(guān)负责人也(yě)表示(shì)，近期经济预期恢复，一方面市场热点呈现向股票和债券回归的过(guò)程；另一方面，基础设施项目的经营(yíng)业绩相对经济活(huó)力的改(gǎi)善有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分(fēn)红除权日，将对(duì)基金份(fèn)额的开盘指导(dǎo)价(jià)做(zuò)调(diào)减(jiǎn)处理，调减金(jīn)额根据单位(wèi)基金份额(é)的分红金额进行(xíng)计算。除权操作是对分红前后基金份额(é)净值变化的修正，使投(tóu)资人在(zài)基金分(fēn)红前(qián)后均可以获得公平的投资机会。

　　“分红可增强投资者长(zhǎng)期投资的信心，同时需(xū)结合持(chí)有产(chǎn)品(pǐn)的特性(xìng)，关注二级市场扰动(dòng)对整(zhěng)体收(shōu)益(yì)的(de)影响程度。”中航基金相关(guān)人士也称。

　　特许经营权分红(hóng)包括利润分配(pèi)和(hé)本金归还

　　普通投资者应(yīng)了解底层资产情况

　　多位业(yè)内人士还提醒(xǐng)，与(yǔ)现(xiàn)有公募基金分红前提是本金之上的增值部分不同(tóng)，特许经营(yíng)权REITs基金运作期间的“分(fēn)红”界定为“分派”更为(wèi)准确，分派的(de)是本金与(yǔ)增(zēng)值两个部分，两个部分之间的比例是变动的，与现有公募(mù)基(jī)金(jīn)分(fēn)红差异(yì)很大，大(dà)多数普通投(tóu)资者可能把(bǎ)“分(fēn)派”金额误(wù)认为是(shì)持续(xù)分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后基金价值面临极大(dà)不确定性，这是该(gāi)类投资者应该注意的情(qíng)况。

　　李华平表示，目前(qián)公募REITs主要有(yǒu)特许经营权类和(hé)产权(quán)类两大资产类型，持有产权类产品的收益主要包括每(měi)年的现金分红及资产增值(zhí)的收益，而(ér)持有特(tè)许经营类产品的收(shōu)益(yì)主要来自项目每年(nián)的(de)现(xiàn)金分红(hóng)。其中，特(tè)许经营权类资产的分(fēn)红包(bāo)括了利润分(fēn)配和本(běn)金的归还，两(liǎng)者的比率(lǜ)也是变动的，对特许(xǔ)经营权类资产的公募REITs可(kě)以内部收益率（IRR）来衡量投资收益。普通投(tóu)资者在(zài)选择(zé)投资标的时，应了(le)解(jiě)公募(mù)REITs底(dǐ)层资(zī)产的类型。

　　中(zhōng)航基金(jīn)也表示，从细分来(lái)看，各类公(gōng)募(mù)REITs分红因底层资产(chǎn)属性不(bù)同而形(xíng)成区别。特许经(jīng)营权类的(de)公募REITs产品因其分红相(xiāng)当于包含“本金+收(shōu)益”，分红相(xiāng)对较多(duō)，债(zhài)性偏强。而产权类的公募(mù)REITs分(fēn)红主(zhǔ)要为(wèi)“收益”，更看重底层资产(chǎn)的价值(zhí)增值，所以相(xiāng)对股性(xìng)偏强。普通投资者在(zài)选择公募REIT时(shí)，需要考虑底(dǐ)层(céng)资(zī)产属性，对所选择产(chǎn)品的二级(jí)市场价格和分红(hóng)有合理预期。

　　中金基金相关(guān)负责人也认为，与产权类项目相比，特许经营项(xiàng)目在经营权到期(qī)后不再能产(chǎn)生现(xiàn)金收益，因此将(jiāng)可供分配金(jīn)额(é)的(de)分(fēn)配理解为(wèi)“分派(pài)”比“分红”更加准(zhǔn)确。基于这个特点，剩余经营期(qī)限较短的(de)特许经营项目(mù)，通常具备更高的分派率水(shuǐ)平。对于(yú)剩(shèng)余期限(xiàn)较长的特许经(jīng)营(yíng)权项目，即使分派率相对(duì)较低，也(yě)有(yǒu)足(zú)够年(nián)限收回(huí)本金并取(qǔ)得收益。

　　中金基金该(gāi)负责(zé)人(rén)提(tí)醒(xǐng)投(tóu)资(zī)者注(zhù)意，特许经(jīng)营权(quán)项(xiàng)目的分派金额(é)包含了投资本金，在(zài)不进行扩募(mù)的(de)情况下，基金份(fèn)额单价随着(zhe)分派进度逐年下降是正常现象，投资(zī)特许经营权REITs的收益来自项目剩余期限产(chǎn)生的现金流。

　　“与特许经营项目相比，产权类项目的(de)土地或建筑的(de)剩(shèng)余使用(yòng)年限一(yī)般(bān)较(jiào)长，再(zài)加上到期后(hòu)通过对建筑的更新(xīn)改造或补缴土(tǔ)地(dì)出让金等追加投资(zī)，有机会进一步延长经(jīng)营期限。这种类似(shì)永(yǒng)续经(jīng)营的假设反映在基础资产的估值(zhí)上，使产权(quán)类(lèi)REITs具备更显著的资(zī)产投资属性。”该负责(zé)人称。

　　观测(cè)内部收益率等指标(biāo)

　　评估项目底(dǐ)层(céng)资产(chǎn)运营情况

　　在(zài)基金(jīn)分红(hóng)的时点，多位业内人士还(hái)表示，在(zài)产品分红期，投资者(zhě)可以观测经营活动现金流、可供分配(pèi)现金、内部收(shōu)益率等(děng)指(zhǐ)标，来观察和(hé)评(píng)估项目底(dǐ)层资(zī)产(chǎn)的运营情况。

　　中航基金表示，年报指标中，跟(gēn)现金相关(guān)的指(zhǐ)标(biāo)有两个：一是年报中披露(lù)的经营活动京东是谁的老板是谁现金流，二是(shì)可供分配(pèi)现金，二者(zhě)存在本质性区(qū)别。经营(yíng)活动产生的(de)现金(jīn)净流(liú)量是(shì)指企业(yè)经营、筹(chóu)资、投资产(chǎn)生的现金(jīn)流，基于企业本身经营活动产(chǎn)生；可(kě)供分(fēn)配(pèi)的现金实质上是从EBITDA出发(fā)，对(duì)非现金影响利润表的项目进行调整(zhěng)，加(jiā)期初现金，最(zuì)终(zhōng)得到的账面现(xiàn)金。

　　李华平也表示，公募(mù)REITs作为资(zī)产配置(zhì)新(xīn)选择，投资价值(zhí)体现(xiàn)在相对股(gǔ)债市场独立的资产配置功能，比(bǐ)较适合长期(qī)持有。建(jiàn)议投资(zī)者对经营权类的资产可以更多(duō)关注内部收益率的高低，对产权类的资产更多关注分派(pài)率高(gāo)低。因为公(gōng)募REITs可分(fēn)配(pèi)收益(yì)主(zhǔ)要来自底层资产的(de)经营净(jìng)现(xiàn)金(jīn)流，所以底层资(zī)产运营情况直接影响投(tóu)资回报，投(tóu)资(zī)者可综合考虑原(yuán)始权益人综(zōng)合实(shí)力、运营管(guǎn)理机构实力(lì)、公(gōng)募基金(jīn)管(guǎn)理人实力(lì)等多重因(yīn)素来选择投资标的。

　　中信证(zhèng)券(quàn)研报也显示，公募REITs进(jìn)入密集分(fēn)红期(qī)，由(yóu)于分(fēn)红(hóng)交易带来的(de)短期博(bó)弈(yì)机(jī)会仍在，叠加此前市场接连回调(diào)，建议投资者关注(zhù)有基本面支撑(chēng)、填权效应相(xiāng)对明显、同时(shí)分(fēn)红规模较为可观的个券。

　　“公(gōng)募REITs的招募(mù)说明书(shū)均会载(zài)明(míng)REITs在发行首年及(jí)次年的可供分配金额预测。投资者可(kě)以将REITs的(de)实际分(fēn)红金额与募(mù)集材料中披(pī)露预(yù)测进行比较分析，结合经(jīng)济及(jí)市(shì)场的实际环(huán)境(jìng)，对基础(chǔ)设(shè)施项目的运营业绩及REITs的管理能力进行判断(duàn)。”中(zhōng)金基金上(shàng)述负责人也称(chēng)。

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