文：任泽(zé)平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了(le)。 1月17日(rì)召开的全国住(zhù)房和城乡(xiāng)建设(shè)工(gōng)作(zuò)会议提出“有条件的可以进行现房销售”，不(bù)足一个月时(shí)间(jiān)，已有山东、安(ān)徽、河南、四川、广东等地(dì)明确表态(tài)，试点(diǎn)现房销售(shòu)。

　　1、是该(gāi)取(qǔ)消商品(pǐn)房预售(shòu)制了，用你的(de)钱，建你的房子，还烂尾了(le)，这是(shì)对购房者的(de)不公平(píng)。以(yǐ)后谁有钱谁(shuí)建房，没钱没实(shí)力的别建了，不(bù)能把包袱(fú)甩给老(lǎo)百姓和社会，这是房(fáng)地产从大开发时代步入高质量(liàng)发展(zhǎn)阶(jiē)段的必然趋势，也是对(duì)购房老百姓(xìng)的最大(dà)保护。98年房改时，全(quán)国(guó)缺房子(zi)，开发商缺钱，预售制(zhì)是权宜(yí)之计，现在(zài)全(quán)国套(tào)户比(bǐ)超过1，从大开发进(jìn)入存量(liàng)时代，对购房(fáng)民众不公平的预(yù)售制已经(jīng)过时(shí)了，该取消了，改为现房销(xiāo)售。以后一手交钱，一手(shǒu)交(jiāo)房，天(tiān)经地义。当然(rán)二次房(fáng)改是个技术(shù)活，兼顾化解停(tíng)贷、复工(gōng)保交楼、重组房(fáng)企债务、恢(huī)复市场信心以及长效机(jī)制，长(zhǎng)效机制四大关键(jiàn)是(shì)推动城(chéng)市群战略、人地挂(guà)钩、金融中(zhōng)性(xìng)稳定和房地产税。如果按照经济规律办事(shì)，中国一定能实现(xiàn)房地产软着(zhe)陆和长期平稳健(jiàn)康发(fā)展，跨过这道关，解好这道世界难(nán)题。

　　2、为什么(me)要取消预(yù)售制(zhì)、改为(wèi)现房销售？大家想想，绝大(dà)部分商品是一手交钱(qián)一(yī)手交货，预售制是(shì)对购(gòu)买者的单方面不(bù)公平(píng)制度，购房老百(bǎi)姓几乎(hū)承担(dān)了所有(yǒu)商品不能交付(fù)的(de)风险。从个人层面看(kàn)，预售制对购房者非常不公平，比如，交房等待期一般(bān)为(wèi)两(liǎng)年，在此期间，购房(fáng)者不(bù)仅承(chéng)担银行利息，还要承担延迟交房(fáng)、房(fáng)屋质量、房产证延期办(bàn)理甚至不(bù)能(néng)交房(fáng)的风险。从行(xíng)业层(céng)面看(kàn)，预售制助推部(bù)分(fēn)房企过(guò)度举债(zhài)、高杠杆扩张，若(ruò)遇(yù)到下行周期，会引发资金链(liàn)断裂(liè)、项目搁置等(děng)系列(liè)风(fēng)险。取消(xiāo)预售制(zhì)，改为(wèi)现房销售，这样有助于落实中(zhōng)央房住不(bù)炒精神、有助于保(bǎo)障(zhàng)购房老百姓权益、有(yǒu)助于房企稳健发展，一举(jǔ)多得，谋划长(zhǎng)远(yuǎn)。

　　3、为(wèi)什么建议取消预售制度？预售制度怎么(me)来(lái)的(de)？国外什么情况？简单科普一(yī)下(xià)：商品房预售最早源(yuán)于中国香港，俗(sú)称卖楼花，卖期(qī)房，是一种开发商放杠(gāng)杆(gān)的方式(shì)。98年(nián)房改，由于商品房短(duǎn)缺，房企缺(quē)资金(jīn)，借鉴中国香港，引入了商品(pǐn)房预售(shòu)制度。其实，当前世(shì)界不少(shǎo)国家存在预售制。但(dàn)是，重点来了(le)！发达国(guó)家一般有严格的监管保障措施，开发商在项(xiàng)目获得(dé)政府批准后(hòu)才(cái)可以(yǐ)开始销售，买家在(zài)购买期房后并非像中国(guó)一(yī)样在支(zhī)付(fù)完首付款后从银行一(yī)次性(xìng)贷款支付剩余全(quán)部房(fáng)款(kuǎn)，而是(shì)根据(jù)开(kāi)发商工程进(jìn)度在完全交房(fáng)前进行分期支付。所以，预售制度是需要严格的资金监管、分期支付以(yǐ)及(jí)违约(yuē)处罚措施(shī)作(zuò)为保障(zhàng)的(de)，如(rú)果(guǒ)没(méi)有这(zhè)些保障(zhàng)措施，一(yī)定会触发风险，对购房民众不公平，所以(yǐ)不如借机取消预售制(zhì)度，以后改(gǎi)为现房销售。客观讲(jiǎng)预售制度(dù)有一定历史阶(jiē)段(duàn)性，现在(zài)中国(guó)住房(fáng)进入存量(liàng)时代，取消预售制度(dù)有助于降负债降杠杆，不再把烂(làn)尾风险甩(shuǎi)给老百姓和社会，当然这需要配套房企债务重组、复工保交楼、恢(huī)复市场信心和房地产长效机制。这(zhè)是个技(jì)术(shù)活(huó)，只(zhǐ)要(yào)坚(jiān)持(chí)市(shì)场化改革，中国一定能化(huà)解这个难题，让(ràng)房(fáng)地产回归(guī)实(shí)体经(jīng)济和居住属性，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取消(xiāo)预售制，改为现房销售，开(kāi)发(fā)商将拼的不是(shì)五花(huā)八门(mén)、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是所见即所得(dé)的(de)过硬的产品质(zhì)量和诚信，这才是对(duì)购房民众(zhòng)的最根本最实(shí)质的保障，这(zhè)样将极大的(de)提升开发(fā)商的建筑质(zhì)量，实现良币驱逐劣币。所有商业的本质是向(xiàng)善，是以(yǐ)客户为(wèi)中心，房地产也不能例外，老(lǎo)百姓买房子是天大的事，烂尾(wěi)毁(huǐ)三(sān)代，好(hǎo)房幸(xìng)福一家人。从这个角度，取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售制、实施现房销售是(shì)实现老百姓(xìng)安居乐业、社(shè)会长(zhǎng)治(zhì)久安、行(xíng)业企(qǐ)业强迫症会把人折磨死吗，强迫症的大脑到底出什么问题健康(kāng)发(fā)展的重大(dà)措施。在当(dāng)前的(de)情况下，取消预售制要(yào)结合(hé)稳楼市(shì)、房(fáng)地产软着陆、打(dǎ)通(tōng)金(jīn)融支持当期三好生、新模式等(děng)综合(hé)施策。

　　作(zuò)者十(shí)年前在国务院(yuàn)发展研究中心(xīn)参与财税改革方案研(yán)究时，对预(yù)售(shòu)制(zhì)、房地产(chǎn)税、人地(dì)挂钩、金融(róng)稳(wěn)定、房(fáng)企杠杆率等进行(xíng)过长(zhǎng)期系统的专项研(yán)究。（参考后来形成的(de)专著《房地(dì)产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内(nèi)地商(shāng)品房预(yù)售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房需(xū)求(qiú)大、供给量少，引进“卖楼花”模式(shì)，形成“中(zhōng)国(guó)内地版预售制(zhì)”

　　1.3 预售制(zhì)推动城市化进程，但(dàn)背后潜藏的风险确实(shí)存在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金第三方(fāng)全程监管，交(jiāo)付时开(kāi)发商凭验(yàn)收(shōu)凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款(kuǎn)交(jiāo)房时支付

　　2.4 日本：为规范(fàn)期(qī)房交易立法(fǎ)，设置(zhì)期房预付款保全措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银(yín)行监管(guǎn)，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按(àn)揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼(lóu)花”模(mó)式

　　二十世纪五(wǔ)十(shí)年代在中国香港，楼(lóu)宇出(chū)租是(shì)地产行业盛行(xíng)的方式(shì)，但有着转让难、出租资(zī)金周转期长(zhǎng)等问(wèn)题，分(fēn)层销售孕育而生。20世纪50年代，中(zhōng)国香港还未(wèi)推行公共房屋制度，许多人栖身于木(mù)屋或(huò)者(zhě)其他(tā)临时住宅(zhái)，住房(fáng)的需求(qiú)是相当高，不过大多数居民的储蓄很(hěn)少。当时(shí)楼(lóu)宇买卖多数以(yǐ)一整栋(dòng)楼为单位(wèi)，需要雄厚的资金实力才(cái)能购(gòu)买。虽然楼宇(yǔ)出(chū)租是(shì)中(zhōng)国香港地产行业盛行(xíng)的(de)方式，但有着转让难、出租资(zī)金周转期长等问题。针(zhēn)对这一系列(liè)问题(tí)，不少地(dì)产商开始探求新(xīn)的方(fāng)式(shì)，如把楼(lóu)宇契约(yuē)切开，即“分契”，然后将楼宇分(fēn)层(céng)出售(shòu)。这(zhè)模式一(yī)经(jīng)推行(xíng)，购买楼宇的市民数量(liàng)有所增加，开(kāi)发商资金周转加快(kuài)。

　　在(zài)分层出售的基础上，将“按揭”模式引入房地产销(xiāo)售，霍英东创(chuàng)造“卖楼(lóu)花”模式。1953年底霍英(yīng)东创办(bàn)立(lì)信置业有限公司，凭借商业直觉和多年经营杂(zá)货铺、海上(shàng)驳运业务的经验，对于商品(pǐn)流通、资金周转有着独到的见解，在努力寻(xún)求方(fāng)法加(jiā)快(kuài)自身(shēn)资金周转。当(dāng)时其在购下九龙的(de)一块(kuài)地盘后，除了分层出售、还印(yìn)发售楼说明(míng)书，上有文字(zì)详尽说明楼宇(yǔ)的地势环境、建(jiàn)筑材(cái)料(liào)、分层价格、订(dìng)购方法等。此(cǐ)外，“卖楼(lóu)花(huā)”是另外一个亮点，即先收取买家的(de)订(dìng)金，采用类似租金的分期付款形式，等新楼落成时，收(shōu)齐(qí)买家的钱(qián)，买家(jiā)就拥有了自(zì)己的房产。这(zhè)种方(fāng)式减轻(qīng)了民众(zhòng)购(gòu)房的资金(jīn)压力，加速(sù)了(le)房屋(wū)的建造和销售，也(yě)解决了制造(zào)商的资金(jīn)问题，降(jiàng)低投资风险，在(zài)当(dāng)时(shí)可谓是“双赢(yíng)”的举措。“预售楼花(huā)+分期付款”的销(xiāo)售模式(shì)成为当时中国香港房地产市场(chǎng)的一大(dà)特色，纵观(guān)中国香港房地产市场(chǎng)的改革，“卖(mài)楼花”模式(shì)高效率地解决(jué)了(le)核心的住房供不应求(qiú)的问题(tí)，使房市发展进入(rù)新阶段。

　　预售楼花模式(shì)推动了中国(guó)香港楼(lóu)市(shì)几十年繁荣，但期间也(yě)出现过“烂尾楼(lóu)”的(de)情况，但监管部门(mén)不断完善、规范(fàn)化，建立健全的监管机制，促进市场健康发展。例(lì)如，1960年，位于大角(jiǎo)咀的(de)一个(gè)楼盘因建筑费(fèi)用超(chāo)支(zhī)停(tíng)工，出现“烂(làn)尾”情况。在1961年后，中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)管理部门提(tí)升了对于(yú)预售楼花制(zhì)度的监管，即要求开发商在预售(shòu)前(qián)，确保地价款已(yǐ)经全部支付，还要证(zhèng)明自身有(yǒu)资金(jīn)等能力把(bǎ)项(xiàng)目完(wán)成，资金(jīn)需放入律师所托(tuō)管，支(zhī)取时需律所和建筑师的核准。为(wèi)了(le)防止开发商、律所、建筑师等造假，套取监管账(zhàng)户资金，中国(guó)香港要求律师行在银行开设(shè)的信托账(zhàng)户（监管账户(hù)）、开发商操(cāo)作等采(cǎi)取全透明化机制，且银行的(de)责任上升(shēng)，如出现房(fáng)屋“烂尾”情况(kuàng)，银行将(jiāng)成最(zuì)大风险方，后(hòu)续需(xū)自身推动项目完工。随着监管体系逐步完善，出(chū)现“烂尾”的(de)现象较少。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供(gōng)给量(liàng)少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成(chéng)“中(zhōng)国内地版预售(shòu)制”

　　二十世纪九十年(nián)代，中国内地面临住房需求大(dà)和供给量短缺(quē)问题，引入“卖(mài)楼花”制(zhì)度(dù)。建国以(yǐ)来，中国内地优先(xiān)发展(zhǎn)重工业(yè)，强(qiáng)调基础建设(shè)，这一导向使前(qián)期(qī)发(fā)展工业化(huà)的进程大于城市化进程，唯(wéi)有解决住房基础(chǔ)等城市化配套问(wèn)题，才(cái)能(néng)进(jìn)一步推进城市化(huà)。但当时推行的(de)是“统(tǒng)一(yī)管理，统(tǒng)一分配，以租养房(fáng)”的福(fú)利分房(fáng)制度，住房(fáng)市场发(fā)展起(qǐ)步(bù)较晚、增(zēng)速较(jiào)慢，福利分房制度(dù)也出现了(le)分(fēn)配不(bù)公(gōng)、效率低、配套差等问题，因此(cǐ)福利分房制度不再(zài)适用于当(dāng)时的(de)国情。叠加房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)面(miàn)临商(shāng)品(pǐn)房的需(xū)求量大，而社会缺少大型房(fáng)地(dì)产开发商，商品房供应量小的困境，此时(shí)引入中(zhōng)国香港的“卖楼(lóu)花”模式无疑是对内地房(fáng)地产市(shì)场的一针强(qiáng)心剂。从(cóng)1994年起，中国(guó)内地逐步引进中(zhōng)国香港预售商(shāng)品房制度，先(xiān)后(hòu)出(chū)台(tái)多(duō)项(xiàng)文件(jiàn)，大(dà)力(lì)支(zhī)持国内房(fáng)地产市场改(gǎi)革(gé)。例如，1998年，国(guó)务院出台《关(guān)于进一步深化城镇(zhèn)住房(fáng)制度(dù)改革，加(jiā)快住(zhù)房建设的通知》文件(jiàn)，决(jué)定停(tíng)止(zhǐ)住房(fáng)无偿实物(wù)分配，逐(zhú)步实行住房分配货币化、住房(fáng)供给商品(pǐn)化、社会化的住房新体制，从计(jì)划经济下的福利分房转向市(shì)场经济的(de)商品(pǐn)房。房地产(chǎn)市场采用预(yù)售制，允许开发商卖期房，解决了(le)房企缺少(shǎo)资(zī)金和开发时间周期长的两(liǎng)大难题，开发商(shāng)以预售款撬动(dòng)下一个项目的开发，形(xíng)成滚动开发模式，住房供应速(sù)度加(jiā)快。自此中国内地开始(shǐ)房改货币化，中国(guó)人民银行(xíng)等(děng)多方迅速出台(tái)相(xiāng)关(guān)的信贷政策，支持(chí)购(gòu)房(fáng)者，极(jí)大作用推动了房地产市场(chǎng)的发展。

　　引(yǐn)入中(zhōng)国香港(gǎng)“卖(mài)楼花(huā)”模(mó)式(shì)后，经调整(zhěng)形成契合中国内地的商品房预售制度。预售制(zhì)的初衷是为了缓解(jiě)房企资金压力(lì)，加快城镇住房(fáng)建设。具(jù)体来说，是指(zhǐ)房(fáng)地产(chǎn)开发企(qǐ)业将正(zhèng)在建设中的房屋预先(xiān)出售(shòu)给购房(fáng)者，由购房(fáng)者支付(fù)定(dìng)金或房款的(de)行为。区(qū)别于中国香港(gǎng)，在中国内地(dì)实(shí)践过程中，商品(pǐn)房预售(shòu)流(liú)程为：房地产开发商(shāng)办(bàn)理预售许(xǔ)可证(zhèng)-签订商品(pǐn)房买卖(mài)合(hé)同-进行备案(àn)登记和预告登记-交付房屋。在购房过程中，购房者(zhě)需要一次性(xìng)付清(qīng)首付款，并采用(yòng)银行贷款的形式一(yī)次性付清剩(shèng)余房款，换言之(zhī)，房屋未建成，开发商可(kě)能(néng)已(yǐ)拿到了全(quán)部购房款，这点与中(zhōng)国香港的按照工程进度付(fù)款有所不同。对中国内地的开发(fā)商而言，预售制(zhì)商(shāng)品房也开启(qǐ)了高周转、高杠(gāng)杆(gān)的运作模式(shì)。

　　1.3预售制推动(dòng)城市化进程，但背后潜(qián)藏的风险(xiǎn)确实(shí)存在

　　作为中国内(nèi)地(dì)商(shāng)品房销(xiāo)售(shòu)的最主要方式，预售制极大缩短房企现金回笼(lóng)周期，同时增加市场商(shāng)品房供应，推动了(le)城镇化发(fā)展进(jìn)程。预(yù)售制(zhì)在过(guò)去(qù)20多(duō)年对中(zhōng)国内(nèi)地房地产市场的稳步发展起到(dào)了重(zhòng)要作用(yòng)，不仅解(jiě)决了(le)房地产市场快速发展阶段的资金需求(qiú)，也(yě)提高了居民居住水平(píng)，中国内地城镇居民从筒子楼住到住宅(zhái)小(xiǎo)区(qū)，从全民蜗居到(dào)基本适居，住房事业取(qǔ)得(dé)巨大进步，数十年时(shí)间走(zǒu)完发达国家(jiā)几百年(nián)城镇(zhèn)化(huà)路程。改革(gé)开(kāi)放以(yǐ)来，城镇化(huà)进程进入快速发展时期。1978-2021年(nián)，城镇人(rén)口(kǒu)由1.7亿人(rén)增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成(chéng)区面积由7438平方公(gōng)里增(zēng)长至60721平方公里，增长7.2倍(bèi)。根据我们发(fā)布(bù)的《中国住房存(cún)量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇(zhèn)住宅存量从不(bù)到14亿平增至313.2亿(yì)平，城镇(zhèn)人均住房建筑面(miàn)积(jī)从8.1平方米增至34.7平方米(mǐ)，城镇(zhèn)住房套数从(cóng)约3100万(wàn)套增至3.63亿套，套户(hù)比从0.8增(zēng)至1.09。预(yù)售制(zhì)在当前已成(chéng)为中国(guó)内地商品房销(xiāo)售最主(zhǔ)要(yào)方式，2005年中国内地商品住宅期房销售面(miàn)积占总销售面(miàn)积的比重为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推动(dòng)了中国内地房地产(chǎn)行业的发展。中国内(nèi)地房(fáng)地(dì)产历(lì)经二十多强迫症会把人折磨死吗，强迫症的大脑到底出什么问题年长周期繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面(miàn)积从2.2亿平增至(zhì)19.9亿(yì)平，累计(jì)上涨(zhǎng)8.2倍(bèi)，年复合(hé)增速10.6％。房地产开(kāi)发投资完(wán)成(chéng)额从0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿元，累计(jì)上(shàng)涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销(xiāo)售面积(jī)和(hé)销售金额分(fēn)别从(cóng)1.5亿平增(zēng)至(zhì)17.9亿平、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年(nián)复(fù)合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的快速发展，房(fáng)地(dì)产企业从无到(dào)有、从国企先行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个(gè)增(zēng)长3.1倍。

　　二十(shí)年来房地(dì)产(chǎn)也成为拉动(dòng)中国内地(dì)经济(jì)高增长的火车头。

　　1）从经济增(zēng)长渠道，房地产带动(dòng)的上下游产(chǎn)业链特别长，高达50多个行(xíng)业。2020年房地产及(jí)其产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其中(zhōng)房地(dì)产(chǎn)业(yè)增加(jiā)值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动(dòng)产业链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其中房地产(chǎn)对(duì)金融、批发、建材的带动最为明(míng)显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全(quán)拉动的投资占全(quán)社会固定资产(chǎn)投资的51.5％，其中，房(fáng)地产(chǎn)开发投(tóu)资占固定资(zī)产(chǎn)投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占银行各项贷款余额的(de)比重看，2021年12月为27.07％，如果加(jiā)上信(xìn)托等通道(dào)业务，占(zhàn)比(bǐ)超过三分之一。从(cóng)房地产(chǎn)融资存量占(zhàn)社融存量比重看(kàn)，2021年12月占比为18.76％。如果(guǒ)房企大(dà)面(miàn)积违约，将导(dǎo)致银行不良率大幅(fú)上升。

　　4）从(cóng)居民财(cái)富(fù)效应渠道，根据我们(men)的《中国住房市值测算报(bào)告(gào)》，2020年中国住房市值为62.6万(wàn)亿(yì)美(měi)元，大(dà)于美国(guó)的33.6万(wàn)亿美元、日本(běn)的10.8万亿美元、英法德三(sān)国(guó)合计的(de)31.5万(wàn)亿(yì)美元。从住房(fáng)市(shì)值(zhí)占股债房市(shì)值的(de)比例(lì)看，2020年中国为66.6％，高(gāo)于(yú)美国的27％、日本的37％、英国(guó)的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值与股债(zhài)房市值的比例较高，主要是(shì)因(yīn)为(wèi)住房市值(zhí)高(gāo)，以及(jí)中(zhōng)国资本市场发(fā)育(yù)尚(shàng)不成熟，直接融(róng)资比例较低，股票、债券市值较低(dī)，居民投资渠(qú)道缺乏(fá)。

　　不可(kě)否认，预(yù)售制背后潜藏的风(fēng)险确(què)实存(cún)在，当前(qián)的负面效应愈发(fā)凸显。

　　从个人层面看(kàn)，绝(jué)大部分商品(pǐn)是一手(shǒu)交钱一手交货，预售制是(shì)对(duì)购买者的单方(fāng)面不公平制度(dù)，购房老百姓几乎承担了所有商品不能交付的风险。比(bǐ)如(rú)，交房等(děng)待期一般为两(liǎng)年(nián)，在此(cǐ)期(qī)间，购房者不仅承担银行利息，还要承(chéng)担延迟交房、“一房二卖(mài)”、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交(jiāo)房等风(fēng)险(xiǎn)。另外(wài)，购房(fáng)者和开发商之间的购房(fáng)合(hé)同、购(gòu)房者和银(yín)行的按揭贷款合同是两个独立(lì)的合(hé)同关系，如果开发商发生违约，购(gòu)房者(zhě)只能根据购房合(hé)同向开发商(shāng)主(zhǔ)张权力，但依旧需要根据按揭贷款合同按时向银行进(jìn)行贷款偿还(hái)，因此购房(fáng)者承担的风险较大(dà)。

　　从(cóng)行业层面看，预售制助推部分房企过度(dù)举债、高杠杆扩张，资金若遇到下行周期，会(huì)引发(fā)资金链断裂、项目搁置(zhì)等系列风险，进行影(yǐng)响自(zì)身信用和购房者(zhě)对行业的(de)信心。

　　从(cóng)金融层面看，银行作为按揭(jiē)贷款的发放方，一(yī)旦房企因为市场波动或经(jīng)营不善，出现(xiàn)资金链断裂等一系列问题，导致(zhì)“烂尾(wěi)”等(děng)情(qíng)况，而房企通过与(yǔ)购(gòu)房者(zhě)签订的预(yù)售合同(tóng)和(hé)按揭合同(tóng)，已经从银行获得房款(kuǎn)，如(rú)果购房者丧失还款能力或(huò)短(duǎn)期不能还款等，则风险完全(quán)由银行承担，银行将面临较大(dà)的坏账(zhàng)压力。

　　从(cóng)监管角度看(kàn)，购(gòu)房者的预售监管资金去(qù)哪了？楼盘“烂尾”，归根(gēn)结(jié)底两个字那就(jiù)是“没钱”，即(jí)没(méi)钱付工程(chéng)款。在(zài)2004版(bǎn)的《城市商品(pǐn)房预售管理办法》中(zhōng)明(míng)确规定了开发企(qǐ)业(yè)预售(shòu)商品房(fáng)所得款项应当用于有关的工程建(jiàn)设(shè)，商品房预售款监管的具体(tǐ)办法，由房(fáng)地产管理部门制(zhì)定。但多(duō)年(nián)以来全国并没有统一的预售资金监管规定，各地实行“一(yī)城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙(shā)等城市重点(diǎn)监(jiān)管资金比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福(fú)州(zhōu)、合肥等(děng)城市则按照(zhào)项目的建安成本(běn)乘以建筑(zhù)面(miàn)积或(huò)者(zhě)项目工程总额报价计(jì)算重点(diǎn)资(zī)金(jīn)。而事实是(shì)，不少购房(fáng)款未进入(rù)监管账户、或进入(rù)监(jiān)管账户后被(bèi)挪用，导致楼盘没有资金(jīn)继(jì)续建设(shè)。收楼遥遥无期，月供(gōng)却被迫继(jì)续还款。那么，监管账户资金如何被挪走(zǒu)的？实际上，在过去(qù)房(fáng)地产大(dà)开发时代的高(gāo)周转背景下，抽调预(yù)售(shòu)款监管账户资金，是行业“潜规(guī)则”。比如工程总承包方，以工程建设名义，获得监管(guǎn)账(zhàng)户拨付资金(jīn)，再(zài)由工程方将(jiāng)资金转给(gěi)房企，而拨付的工程款，远超工(gōng)程进度所需。通过这些方式套取(qǔ)的资金，在房企各地项目间(jiān)流动，变相加(jiā)杠杆(gān)，这样做提供了资金流动(dòng)性，房企抽调资金统筹拿地、还款(kuǎn)和(hé)楼盘建设，形成(chéng)一种资金循环高周(zhōu)转模(mó)式，但(dàn)一(yī)定(dìng)程(chéng)度上把风险(xiǎn)甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来(lái)说(shuō)，国(guó)外商品房预(yù)售制度呈现以下特点：

　　1）预(yù)付款保护(hù)：对于购房(fáng)者预付(fù)资金，一般设有定金或(huò)预付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预(yù)付款比重：要求购房者(zhě)支付的(de)预付款比(bǐ)例相对(duì)较低，绝(jué)大(dà)部分(fēn)房款在房屋交付后开始支付；

　　3）预付(fù)款支(zhī)付方式：预付款一般以(yǐ)定金方式(shì)支付，或按工程(chéng)进度分期支(zhī)付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种(zhǒng)方式发(fā)放按揭贷(dài)款，一是按工程进(jìn)度付(fù)款(kuǎn)，按揭贷款按(àn)照工程进度逐渐发(fā)放，购(gòu)房(fáng)者开始月供；二是房屋交付后发(fā)放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋(wū)烂尾保(bǎo)护(hù)：为预(yù)售(shòu)商品房提供期房烂尾保(bǎo)险，在(zài)商品房出现重(zhòng)大延期或重大缺陷时，保障(zhàng)购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房(fáng)屋交付质量的(de)保(bǎo)障有两(liǎng)种方(fāng)式(shì)，一是期房(fáng)由政府或第(dì)三方(fāng)验收合格并提供验收(shōu)凭证(zhèng)后，开发(fā)商凭验收(shōu)凭(píng)证取得购房者支付的房(fáng)款。二是开发商为(wèi)购(gòu)房者提供一(yī)定的保修期(qī)，通常1-5年，保修期(qī)满，购房(fáng)者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金第三(sān)方全程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收(shōu)凭(píng)证取得(dé)房款

　　美(měi)国期房定金一定期限内(nèi)无条件(jiàn)返还，最(zuì)低(dī)首付比例(lì)为3.5％，交房前(qián)仅支付首付，其余(yú)房款(kuǎn)交付后按揭还款，交付前资金由(yóu)第(dì)三方全程监管，交付时开(kāi)发商(shāng)凭(píng)验(yàn)收凭证取得房款。

　　定(dìng)金(jīn)及首付环节，定金(jīn)比例一般为房款的1％-5％，首(shǒu)付比例最低可低(dī)于(yú)3.5％，根据美国官方数据(jù)，2021年美国(guó)平(píng)均首付比例(lì)为12％。

　　余款支付方(fāng)面，除定金或首(shǒu)付外，购房者在房(fáng)屋(wū)交付(fù)后通过按揭贷款支付剩余房款。

　　资金监(jiān)管方面，美国为防(fáng)止开(kāi)发商挪用资金，购房(fáng)者的(de)定金(jīn)及首付款由第三(sān)方公证行(xíng)或(huò)产权保险公(gōng)司的信托账(zhàng)户监管。如果开(kāi)发(fā)商倒闭导(dǎo)致楼盘烂尾(wěi)，购房者资金可通过申(shēn)请仲裁取回，且不承担任何(hé)责任与损失。而开发商在房屋(wū)建设过(guò)程中的资金全部来自银行，银行根据工程进度向开发(fā)商提供一定比例的贷款，由于(yú)开发商挪用资金直接损害银行利益(yì)，银行有充分(fēn)动(dòng)机监管开发(fā)商施工(gōng)进度(dù)。开(kāi)发商(shāng)在房屋交(jiāo)付时需取得由政(zhèng)府(fǔ)相关部门经审查后发放的验收凭证，通(tōng)过验(yàn)收凭证向银行得到(dào)购房者支付(fù)的(de)房款。

　　2.2 德国：可零(líng)首付强迫症会把人折磨死吗，强迫症的大脑到底出什么问题购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　德国(guó)期房可零(líng)首付购(gòu)房(fáng)，房款按建造工期(qī)进度支付，按揭按工期(qī)放款后还贷，房贷利率采用固定利率，开发(fā)商或购房者可购(gòu)买(mǎi)期房烂尾保险。

　　预售门槛方(fāng)面，德国开发商在(zài)项(xiàng)目获批后即(jí)可预售房屋(wū)。签署购房合同前，购(gòu)房者(zhě)需(xū)支(zhī)付约2000欧的定金并进行预约公证，签订合同(tóng)后(hòu)定金退还。如(rú)由于(yú)任何(hé)原因不能购买，定金按照德国法律全(quán)部退还。

　　签署购房合(hé)同(tóng)后，购房者需支付(fù)公证费和土地交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含在(zài)购(gòu)房(fáng)款(kuǎn)中(zhōng)，属于购(gòu)房附加费。

　　首付方面，德国没有规定最低首付比例，可零(líng)首付购房。

　　余(yú)款方面，德国也采取按工期支付(fù)房(fáng)款的制度，一般分7笔进(jìn)行支(zhī)付(fù)，具(jù)体支(zhī)付(fù)节点、比例因项目而异。一(yī)般来(lái)说，支付(fù)节点可分为(wèi)公证后、主(zhǔ)体完工、内部(bù)水(shuǐ)暖(nuǎn)电路完(wán)工、窗户玻璃完工、室内清洁及(jí)墙面(miàn)完工、地板完(wán)工、全部完工，支付比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房者可在支付(fù)房款前申请房贷，房贷利率采(cǎi)用固定(dìng)利率，银行按(àn)施(shī)工节奏分多次发放贷(dài)款，每笔(bǐ)贷款给予购房(fáng)者一定使用期限，期限结束(shù)后，购(gòu)房者开始还贷。

　　保(bǎo)险方面，德(dé)国保(bǎo)险(xiǎn)公司针对期房设计了两种(zhǒng)保险，保(bǎo)险的功能是当房屋出现重大延期或重(zhòng)大缺(quē)陷时，保险公司保证开(kāi)发商赔偿(cháng)或修复，开发商(shāng)破产，由保(bǎo)险公司负责相应(yīng)赔偿(cháng)。保险由开(kāi)发商或(huò)购房(fáng)者购买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护(hù)机(jī)制(zhì)，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　英国预售制(zhì)设有10％定金保险保护机制，交房前付(fù)款(kuǎn)比例(lì)仅(jǐn)20％-45％，资(zī)金由买卖双方律师(shī)严格监管(guǎn)。

　　订立合同前(qián)，买卖双方均有一名(míng)律师，负(fù)责沟通期房(fáng)交易中(zhōng)的房(fáng)产、资(zī)金、合同等各个环节(jié)，各(gè)环节(jié)内(nèi)容(róng)确(què)认无误后签订首(shǒu)付交换合同(tóng)。

　　定(dìng)金方(fāng)面(miàn)，英国设置了10％定金保险保护机制，当开发(fā)商出现财务、经营问(wèn)题时，购房(fáng)者10％的定金由(yóu)保险公司赔付(fù)，而超(chāo)出10％的部分(fēn)较难(nán)追(zhuī)回(huí)。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需(xū)要在合同签订21天(tiān)内支付。

　　余款支付(fù)环节，英国采取(qǔ)按(àn)工程进度付(fù)款的方(fāng)式，但是(shì)交房前付款比例相对较低，一般会(huì)在合同(tóng)签订(dìng)6-24个月分别支付(fù)两笔5％-10％的款项，即交房(fáng)前付(fù)款比(bǐ)例在20％-45％之(zhī)间，剩余款项交房后(hòu)支付。

　　交(jiāo)付(fù)环(huán)节，英国(guó)规定房屋必须经(jīng)过(guò)房产公证(zhèng)公司的检验验(yàn)收(shōu)后才能交付，交付后方(fāng)可按揭(jiē)还贷。

　　资金监管环节(jié)，英(yīng)国期房(fáng)预售资(zī)金监管极(jí)为严格，资(zī)金也由律(lǜ)师监管，在确认工程进(jìn)度(dù)、支付(fù)相(xiāng)关款(kuǎn)项过程中，由(yóu)买房(fáng)律师(shī)将(jiāng)资金转给卖方律师，卖方律(lǜ)师转(zhuǎn)给开发商，即资(zī)金(jīn)在进入(rù)开发商账户(hù)前经(jīng)过两道(dào)关(guān)口，有利于保(bǎo)障购(gòu)房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易立法，设(shè)置期房(fáng)预付款保(bǎo)全措(cuò)施

　　日(rì)本期房交易立法，定金(jīn)超(chāo)5％或(huò)1000万日(rì)元时，开发(fā)商必(bì)须完(wán)成“预售房(fáng)定(dìng)金保(bǎo)全措施”，交(jiāo)房前(qián)付款(kuǎn)比例(lì)不超房款的20％，开发(fā)商(shāng)违约(yuē)需返还定(dìng)价并(bìng)赔偿约(yuē)10％房款，交房后按揭(jiē)还(hái)款(kuǎn)。

　　立法(fǎ)方(fāng)面，日本二战结(jié)束(shù)后由于房(fáng)屋供给严重失衡(héng)，叠(dié)加法律空白，社(shè)会上(shàng)“一(yī)房二卖”现(xiàn)象(xiàng)普遍(biàn)，为此，日(rì)本政府(fǔ)1952年(nián)出台《宅地(dì)建筑(zhù)物交易法》，经多次(cì)修订，目前是唯一一部规范期房(fáng)交易的法(fǎ)律。

　　定金保护(hù)方面，根据日本《宅(zhái)地建物取(qǔ)引业法》，对购(gòu)房者支付定金超(chāo)过(guò)5％或超1000万日元的部分，法(fǎ)律要求开发(fā)商必须完成定金保全措施才(cái)可(kě)预售。什(shén)么是定金(jīn)保全措(cuò)施？即买卖双方签订购(gòu)房(fáng)合同时，开发商向(xiàng)金融机构或(huò)指定(dìng)保证机构或保险(xiǎn)机构签订定(dìng)金保证委托(tuō)合同，设(shè)置购房者定(dìng)金(jīn)的保证或保险(xiǎn)，并将(jiāng)相应(yīng)的(de)保证金证明(míng)书交付给(gěi)购(gòu)房者。除定金(jīn)外(wài)，其(qí)他(tā)预先(xiān)支付(fù)的购房款也受(shòu)该(gāi)措施保护。若开发商倒(dào)闭导致期(qī)房烂尾(wěi)，购房者可凭保(bǎo)证金证明书向金(jīn)融(róng)机(jī)构(gòu)或保证机构(gòu)或保(bǎo)险公司(sī)兑付(fù)，同时，开发商需向购房者赔付(fù)违约金(jīn)，一般(bān)约(yuē)为房价的10％。

　　房款支(zhī)付环节，交(jiāo)房前只需支付最多不超20％的(de)定金，签订购房合同后(hòu)，购房者即可向银行申请贷款，但(dàn)交(jiāo)房后才开始(shǐ)按(àn)揭贷款(kuǎn)，除定金外(wài)的剩余(yú)房款在交房(fáng)后(hòu)开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由(yóu)银行(xíng)监管，享1年保修期后付尾款

　　新加(jiā)坡(pō)期房(fáng)购房者违约可返还相当于3.75％房(fáng)款的订金，首付比例(lì)20％，余(yú)款按工(gōng)程进(jìn)度支付(fù)，所有资金(jīn)进银行专门项(xiàng)目资(zī)金账户，交房后满(mǎn)1年保修(xiū)期后支付15％尾款。

　　订金支付环(huán)节，新加(jiā)坡开发商(shāng)有统一的(de)选购(gòu)权合同以及订(dìng)金返还机制，即(jí)OTP，签订OTP后需(xū)支付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执(zhí)行(xíng)OTP则进一步签订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购房合同后，购房者需支付15％的首(shǒu)付(fù)及印花税，同时购房者向银行申请按揭贷款(kuǎn)。

　　余(yú)款支付上，新(xīn)加坡期(qī)房(fáng)同样采取按工程进(jìn)度付(fù)款的方式(shì)，《发(fā)展商条例(lì)》对期房(fáng)付款(kuǎn)流程做了统一(yī)详细规定，要求所有(yǒu)开(kāi)发商遵守，支(zhī)付(fù)节点(diǎn)一般(bān)为合同(tóng)签(qiān)订(dìng)后、地基完工、框架完工(gōng)、管道门窗等(děng)完工等，支付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款也依照工程进度放(fàng)款，月供在此过(guò)程中随(suí)着放(fàng)出贷款的(de)增加(jiā)而(ér)增加(jiā)，未放款部分无需月供。

　　资金监管方面，购房(fáng)者的订金与付(fù)款会存入银行专门的项目资金账户，账户(hù)资金提取须与房(fáng)屋建设(shè)有关。房(fáng)屋交付后，购房者享(xiǎng)受(shòu)1年的房屋保修(xiū)期，此后(hòu)购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来看，当(dāng)前房(fáng)地产(chǎn)到了政策出手临界(jiè)点，重点(diǎn)是(shì)保交楼和房企重组。一(yī)方(fāng)面，加大(dà)对刚需和(hé)改善型(xíng)需求的支持力(lì)度(dù)，长(zhǎng)短兼顾妥善应(yīng)对局部停(tíng)贷(dài)现(xiàn)象，重点是(shì)保交楼保复工保民生，给予强有(yǒu)力的金融工具支(zhī)持。另一方面，从(cóng)现在起(qǐ)，对还在正(zhèng)常运(yùn)转的房企包括民营企业，加大支持力度，由优质房企牵头并购(gòu)重组整个行业(yè)，为每个房企配套AMC和财(cái)团，给予金融工具配套。

　　二，中期(qī)来看，应充分(fēn)估计形势复杂性(xìng)和人性复(fù)杂性，兼(jiān)顾化解(jiě)停贷、复工保(bǎo)交(jiāo)楼、重组房企债(zhài)务、恢复市场信心以及长效(xiào)机(jī)制。长效机(jī)制四大关(guān)键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地(dì)产税。定金环节(jié)，建(jiàn)立开发商(shāng)违(wéi)约后定金保护机(jī)制，如将已支付定金(jīn)冻结(jié)至房屋交付阶段，保障购(gòu)房者(zhě)定金安全(quán)。签订合同环(huán)节，鼓励保险公(gōng)司介(jiè)入，为房屋重大延期以及重大缺陷等情况(kuàng)提供充分的保障。余(yú)款支付环节，建立按工程进度付款机(jī)制或交房后按揭贷款机(jī)制，充分保护购房者(zhě)的权益。资(zī)金监管环节，引入独立于开发商、银行的(de)第(dì)三方资金(jīn)监管机(jī)构，或由(yóu)政府相(xiāng)关(guān)部(bù)门直接监(jiān)管，以此(cǐ)防止(zhǐ)资金挪用现象。交付环节，建立商品(pǐn)房(fáng)保修(xiū)期制度。保修期(qī)内(nèi)，开发商应对房屋(wū)质量(liàng)问(wèn)题全权(quán)负(fù)责、免(miǎn)费维(wéi)修，购房者在保修期(qī)结束后支付尾款。

　　三，长期(qī)来看(kàn)，取消商品房预售制是大(dà)势所趋(qū)。一方面，98年房改时，全国缺房子(zi)，开发商缺钱，预(yù)售制是(shì)权宜之计，现在全国套户比超过1，从(cóng)大(dà)开发进入存量时代，对购房民(mín)众不公平的预售制已经过时了，该取(qǔ)消了(le)，改为现房(fáng)销售。另一(yī)方(fāng)面，取(qǔ)消预售(shòu)制，改(gǎi)为现房销售(shòu)，开发(fā)商将拼的不(bù)是五花八门、眼花(huā)缭乱(luàn)、不知(zhī)道能(néng)不能兑现的营销(xiāo)手段，而是所见即所(suǒ)得的过硬的产品质量和诚信，这才是对(duì)购房民众的最根本最实质的保障，这样将极大的(de)提升开发商的建(jiàn)筑质量，实现良币驱逐(zhú)劣币。

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