近(jìn)两年火爆的(de)创新产品(pǐn)公募REITs进入(rù)密集分红期，近(jìn)日7只REITs陆续迎来(lái)除息(xī)日，公募REITs整体(tǐ)呈现出高比例稳定分红，15只公告(gào)2022 年(nián)可供(gōng)分(fēn)配金额的REITs产品(pǐn)，平均分红比例接近99％。

　　多位业内人(rén)士对此表示，强(qiáng)制分(fēn)红机制是公(gōng)募(mù)REITs主要(yào)特征之一，稳定分红体现出该类产(chǎn)品长期投资价值，通(tōng)过观测经营活动现(xiàn)金(jīn)流、可供分配(pèi)现金(jīn)等指标，也是观察REITs项目底(dǐ)层资产运营(yíng)情况的“窗口(kǒu)”。他们(men)也提醒普通投资者(zhě)注意(yì)，与产(chǎn)权(quán)类项目相比，特许经营REITs项目在经(jīng)营权(quán)到期后不再产生现金收益，特许(xǔ)经营权分(fēn)红(hóng)目前(qián)已包含(hán)了(le)利润(rùn)分配和本金的归还，在选(xuǎn)择投资标的时应了解资产类型和分(fēn)红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品(pǐn)（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续迎来除(chú)息(xī)日(rì)，此(cǐ)外(wài)尚(shàng)有6只REITs实际分配情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出(chū)了高比例的稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额(é)的公募REITs产(chǎn)品中，2022年全年分配金苏州市相城区邮编是多少额占可供(gōng)分配金额比(bǐ)例平均为98.89％，且绝(jué)大部分分(fēn)配比例在96％以上。

　　中金(jīn)基金(jīn)相关负责人对此表示(shì)，投资公募(mù)REITs的主要收益(yì)来源为(wèi)持有(yǒu)期分红(hóng)收益，以及基金份(fèn)额交易(yì)价格(gé)的(de)变化。基金(jīn)份额二级市场(chǎng)价格受到公募REITs资产运营情况及市场因素的综合影响，较易引(yǐn)起波动。与此(cǐ)相(xiāng)比(bǐ)，基金分(fēn)红预期则更(gèng)有规律可循。公募REITs的分红主要来自(zì)基础设施资产的经营现金流，投(tóu)资人通(tōng)过基金募(mù)集材(cái)料和信(xìn)息披露文件，结合行(xíng)业(yè)及市场情(qíng)况，可以分(fēn)析(xī)基础(chǔ)设(shè)施项目(mù)的经营业绩，作为进行投资决策的重要参(cān)考(kǎo)。

　　“相(xiāng)对(duì)于基金(jīn)份额二级市(shì)场价格变化导致(zhì)的(d苏州市相城区邮编是多少e)浮盈或浮亏，分(fēn)红作为基金份额持有人实际获得的现金收益，对于长期投(tóu)资者(zhě)更(gèng)具参考(kǎo)价值。”中金(jīn)基金相(xiāng)关负责人(rén)称。

　　平安基金REITs 投资中(zhōng)心运营(yíng)高级(jí)副总监李华平也表(biǎo)示，根据《公开募集基础(chǔ)设(shè)施证券投资基金指引（试行）》及相关(guān)法规要求，基础设施基金应当将90％以(yǐ)上(shàng)合(hé)并后基金年(nián)度可分配金(jīn)额以现金形式(shì)分配给投(tóu)资者，强(qiáng)制分红机制(zhì)是公募REITs的主要特征之一，稳(wěn)定(dìng)的分红机制体现出REITs产品(pǐn)长期投(tóu)资价值。

　　中(zhōng)航基金也认为，从投资角(jiǎo)度来看，基础设施公募REITs同时(shí)具备“股性”和“债性”双重特点。二级市场价格(gé)反映这类产品“股性”的一面，分红体现了这类产(chǎn)品的“债性”特点。公募REITs有强制分(fēn)红要求，分红类似于债(zhài)券(quàn)派息，但不等同于债券的固定利息回报(bào)，而(ér)是(shì)由可供分(fēn)配(pèi)现金决(jué)定。

　　从机构(gòu)投资者的角度来看，一方面是公(gōng)募REITs丰富(fù)了机构(gòu)投资者的投(tóu)资品(pǐn)类(lèi)，为资(zī)产配(pèi)置(zhì)多元(yuán)化提供(gōng)抓手，具有较强的配置价值(zhí)。另一方面，公募REITs的分红能够帮助(zhù)机构投资者稳(wěn)定收益。机构投(tóu)资者公(gōng)募REITs能够通(tōng)过(guò)分红获取相对(duì)于投资债券相对高的收益性，在有效控制风险(xiǎn)的前提下，增厚资产包收益(yì)，起到投(tóu)资“压(yā)舱石”的(de)作用(yòng)。

　　分红除了投资收益“落(luò)袋为安”外(wài)，市场对(duì)于未来分红(hóng)水平的(de)预(yù)期，也(yě)是影(yǐng)响(xiǎng)REITs基金二级(jí)市场价(jià)格走势的关键(jiàn)因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市(shì)场表现看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点(diǎn)，年(nián)内下跌7.44％，未(wèi)跑(pǎo)赢主要股票和债券(quàn)宽基指数。

　　“截至(zhì)2023年(nián)3月(yuè)31日，有(yǒu)20只公募REITs发(fā)布了2022年年报，部分产品受(shòu)宏观经(jīng)济的影响，可分(fēn)配金额完成率不达(dá)预期，一定程度(dù)上影响了公(gōng)募REITs二级市场的(de)价格。”李华(huá)平称，公募(mù)REITs二级市(shì)场(chǎng)的价格波动受多重(zhòng)因素的影(yǐng)响，投资(zī)收益(yì)是影响REITs二级市场价格的主(zhǔ)要因素之(zhī)一，而稳定的分红有利于吸引投资者参与(yǔ)公(gōng)募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相关负责人也表示，近期经济(jì)预期恢复，一方面市(shì)场(chǎng)热点呈现向(xiàng)股票和债券(quàn)回归的(de)过程；另一方面(miàn)，基(jī)础设施项目的经营(yíng)业绩相对(duì)经(jīng)济活力(lì)的改善有(yǒu)一定的(de)滞后性。

　　此外(wài)，公募REITs在分红(hóng)除权日(rì)，将(jiāng)对基金(jīn)份(fèn)额的开(kāi)盘指导价做调减(jiǎn)处理(lǐ)，调(diào)减金额(é)根据单位基(jī)金份额的分红金额(é)进行计算。除权操作是(shì)对分(fēn)红(hóng)前后(hòu)基金份(fèn)额(é)净值变化的修正，使(shǐ)投资(zī)人在(zài)基(jī)金分红前(qián)后均(jūn)可以获得公平的(de)投资机会。

　　“分红可增(zēng)强投资(zī)者长(zhǎng)期投资(zī)的信心，同时(shí)需结合持(chí)有产品(pǐn)的(de)特性，关注二(èr)级市场扰动(dòng)对(duì)整体收益(yì)的影响程度。”中航基金相(xiāng)关人士(shì)也(yě)称。

　　特许(xǔ)经(jīng)营权分(fēn)红包(bāo)括利润分配和本金归(guī)还

　　普通投(tóu)资者应(yīng)了解底层资(zī)产情况

　　多位业内人(rén)士还提醒，与现有公(gōng)募基金分红前提是本金之上的增值部分(fēn)不同，特许经营权REITs基(jī)金运作期(qī)间的(de)“分红”界(jiè)定(dìng)为“分(fēn)派(pài)”更为准确(què)，分派的是本金与(yǔ)增值两个部分，两个部分之间的(de)比例是变动的，与现有公(gōng)募基金分红(hóng)差异很大(dà)，大(dà)多数普通投资(zī)者(zhě)可能把(bǎ)“分派”金额(é)误(wù)认为是持(chí)续分红。一旦30年(nián)、40年、50年、60年等合同年限到期后基金价(jià)值(zhí)面临极大不确定性，这(zhè)是该(gāi)类(lèi)投资者应(yīng)该注意的情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有特许经营(yíng)权类和产权类两(liǎng)大资产类型，持有(yǒu)产权类产品的收益主要包括每年(nián)的现金分(fēn)红及资产增值的收益(yì)，而持有特许经营(yíng)类产(chǎn)品的(de)收益主要来自项(xiàng)目每年的(de)现金分红。其中，特许经营权(quán)类资产的分红包括了(le)利润分(fēn)配和(hé)本金的归(guī)还(hái)，两者(zhě)的(de)比率也是变(biàn)动的(de)，对特许经营权类资产的公募REITs可以内部收益(yì)率（IRR）来衡量投资(zī)收益。普(pǔ)通投资者在选择投资标的(de)时，应了苏州市相城区邮编是多少(le)解公(gōng)募REITs底层资产(chǎn)的(de)类型(xíng)。

　　中(zhōng)航基金也表示，从细分来(lái)看(kàn)，各类公募REITs分红因底层资(zī)产属性不同而形成区别。特许经(jīng)营权类的公(gōng)募REITs产品因其(qí)分红相当(dāng)于(yú)包含“本金+收益”，分红相(xiāng)对较多(duō)，债性偏(piān)强。而产权类(lèi)的公募(mù)REITs分(fēn)红主要为“收益”，更看重底层资产的价值增值，所以(yǐ)相对(duì)股性偏强。普通投资者在选择公募REIT时，需要考虑(lǜ)底层资产属(shǔ)性，对所选择(zé)产品(pǐn)的二级市场价格和分红有合理预期。

　　中金基(jī)金相关(guān)负责(zé)人也认为，与产权(quán)类项目(mù)相比，特许经营项(xiàng)目在经营权到期后(hòu)不再能(néng)产生现金收益，因此将可供(gōng)分配金(jīn)额(é)的(de)分(fēn)配(pèi)理解为“分派(pài)”比“分红”更加(jiā)准确(què)。基于这个特点，剩余经营期(qī)限较短的特(tè)许经(jīng)营(yíng)项目，通常具备(bèi)更高的分派率水平。对于剩余期限较长的特许经(jīng)营权项目，即(jí)使分派率相对较低，也有(yǒu)足够年限(xiàn)收回本(běn)金并取得收益。

　　中金基金该(gāi)负责人提醒投资者注意，特许经营权项目(mù)的分派金(jīn)额(é)包含了(le)投(tóu)资本金，在不进行扩募的情况下，基金份额单价随着分(fēn)派进度逐(zhú)年下降是正常现象，投资特许经营权REITs的收益来(lái)自项目剩(shèng)余期限产生的现金流。

　　“与(yǔ)特许经营项目相比，产权类项目的土地或建筑的剩(shèng)余使用年(nián)限一(yī)般较长，再加(jiā)上到期(qī)后通(tōng)过(guò)对(duì)建筑的更新改造或补缴土地出让金等追加投资，有机(jī)会(huì)进(jìn)一步(bù)延长经营期限(xiàn)。这种类似永续经营的假(jiǎ)设反映(yìng)在基(jī)础资(zī)产的估值上，使(shǐ)产(chǎn)权类REITs具备更显(xiǎn)著的资产投资属性(xìng)。”该负责(zé)人称。

　　观测内部收益率等指标

　　评估(gū)项目底层(céng)资产运(yùn)营情况

　　在(zài)基金分红的时点，多位业内人士(shì)还表示，在产品分(fēn)红期(qī)，投资者(zhě)可以观测经营活动(dòng)现金流、可供分配现金、内部收益率等指标，来观察和评(píng)估项目(mù)底层资产的运(yùn)营情况。

　　中航基金表示，年报指标中，跟现(xiàn)金相关的指标(biāo)有两个：一是年报中披(pī)露的经营活动现金流(liú)，二是可供分配现金，二者存在本质性区(qū)别。经(jīng)营活动产生的现金净流(liú)量是(shì)指企业经营、筹资、投资产生的现金流(liú)，基(jī)于企业本身经营(yíng)活动产生(shēng)；可(kě)供(gōng)分配(pèi)的(de)现金实质上是从EBITDA出发(fā)，对(duì)非现金(jīn)影响利润(rùn)表的项目(mù)进行调整，加期初现金，最终得(dé)到(dào)的账面现金。

　　李华平(píng)也表示，公(gōng)募REITs作(zuò)为资产配置新(xīn)选择，投资价(jià)值体现在相(xiāng)对股债市场(chǎng)独立的(de)资产配(pèi)置功能(néng)，比(bǐ)较适合长期持有。建议投资者对(duì)经营权类的资产可以更多关注内(nèi)部收益率的高低(dī)，对产权类的资产更多关注分派率(lǜ)高低。因为公募REITs可分配收益主要来自底层资产的经营净(jìng)现金(jīn)流，所以底层资产运营情(qíng)况直接影响投(tóu)资回报(bào)，投(tóu)资者可综合考虑原始权益人综(zōng)合实力、运营管理机(jī)构(gòu)实力、公募基金管(guǎn)理人实力等多(duō)重因素来选择投资标(biāo)的。

　　中(zhōng)信证券研(yán)报也显示(shì)，公(gōng)募REITs进(jìn)入密(mì)集分红(hóng)期，由于分红交易带来(lái)的短(duǎn)期博弈(yì)机会仍(réng)在，叠加此前市场接连回调，建议投资者关注有基本面支撑、填(tián)权效(xiào)应相(xiāng)对明显、同时分红规模(mó)较为(wèi)可观的(de)个(gè)券(quàn)。

　　“公募(mù)REITs的招募说(shuō)明书均(jūn)会载明(míng)REITs在(zài)发(fā)行(xíng)首年及次年的可供分配金(jīn)额预测(cè)。投资者可以将(jiāng)REITs的实际分红(hóng)金(jīn)额与募集材料中披露预测进行比较分(fēn)析，结(jié)合经济及市场(chǎng)的实际(jì)环境，对基础设施项目(mù)的运(yùn)营业绩及(jí)REITs的管理能力进行判断(duàn)。”中金基金上述负(fù)责人也称。

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