文(wén)：任泽(zé)平团(tuán)队(duì)　　

　　导读(dú)

　　是该软化和拉直哪个持久，为啥头发软化了一洗就不直了取(qǔ)消预售制了。 1月17日(rì)召开的(de)全国(guó)住房和城乡建(jiàn)设工作会(huì)议提(tí)出“有条件的可(kě)以进行(xíng)现房销(xiāo)售”，不足一个月时(shí)间，已有山东、安徽、河南、四川(chuān)、广东等地明确表态，试点现房(fáng)销售。

　　1、是该(gāi)取消商品房预售制了，用你的钱，建你的房子，还(hái)烂尾了，这(zhè)是对(duì)购房者的不(bù)公平(píng)。以后(hòu)谁有钱(qián)谁(shuí)建房，没(méi)钱(qián)没实力的别建(jiàn)了，不能(néng)把包袱甩给(gěi)老百姓和社会，这是房地产从大开(kāi)发时代步入高质量发展(zhǎn)阶段的必然(rán)趋势，也是(shì)对购(gòu)房(fáng)老百姓的最大保护。98年房(fáng)改(gǎi)时，全国缺房子，开发商缺(quē)钱，预售制是权宜(yí)之(zhī)计，现(xiàn)在全国套户比超过1，从大开发进入存量时(shí)代，对购房(fáng)民众不公平的预(yù)售制已(yǐ)经过时(shí)了，该取消了，改为现房销售(shòu)。以(yǐ)后一手交钱，一(yī)手(shǒu)交房，天经地义。当然二次房改(gǎi)是个技术(shù)活，兼(jiān)顾化(huà)解停贷(dài)、复工保(bǎo)交楼、重组(zǔ)房企债务、恢复市场信(xìn)心以及长(zhǎng)效机制，长(zhǎng)效机制四大(dà)关键是推动城市(shì)群(qún)战略、人地挂钩、金融中性稳定和(hé)房地产税。如果(guǒ)按照经济规律办(bàn)事，中国一定能实现(xiàn)房(fáng)地(dì)产软着陆和(hé)长期(qī)平(píng)稳(wěn)健康发展(zhǎn)，跨过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为什么要取消预(yù)售制、改为现房(fáng)销(xiāo)售？大家想想(xiǎng)，绝大部(bù)分商品是一手交钱一(yī)手交货，预售制(zhì)是(shì)对购买者的单方(fāng)面不公平(píng)制(zhì)度(dù)，购房老百姓几乎(hū)承担了(le)所有商(shāng)品不能交付的风险。从(cóng)个(gè)人层(céng)面(miàn)看(kàn)，预售制对购房(fáng)者非常不公平，比如，交房等待(dài)期一般为两(liǎng)年，在此期间，购房(fáng)者(zhě)不仅承(chéng)担银行利息，还(hái)要承担延迟(chí)交房、房屋质量、房产证延期办理甚(shèn)至不能交(jiāo)房的风险。从行业层面(miàn)看，预售(shòu)制助推部分房企过度(dù)举债、高杠杆扩张，若(ruò)遇(yù)到下行(xíng)周期，会引(yǐn)发资金链(liàn)断裂(liè)、项目搁置等系列(liè)风险。取消预售制，改为现房(fáng)销售，这样有助于落实中央房(fáng)住(zhù)不炒精神、有助于保障购房老百(bǎi)姓(xìng)权益、有助(zhù)于(yú)房(fáng)企(qǐ)稳健发展，一举(jǔ)多得，谋(móu)划长远(yuǎn)。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售制(zhì)度怎么来的？国外什么情(qíng)况？简单(dān)科(kē)普一下：商品房预售(shòu)最早源于中(zhōng)国香港，俗称卖楼(lóu)花(huā)，卖期(qī)房，是一种开发商放杠杆的方(fāng)式。98年房改，由于商品房(fáng)短缺(quē)，房企缺资(zī)金，借鉴(jiàn)中国香港(gǎng)，引入了商品房预售制(zhì)度。其实，当前世界不少国家存(cún)在预售(shòu)制。但是，重点来了(le)！发(fā)达国家一(yī)般(bān)有严格(gé)的监(jiān)管保障措施(shī)，开发商在(zài)项目(mù)获(huò)得(dé)政府(fǔ)批准后(hòu)才可以开(kāi)始销售，买家(jiā)在购买(mǎi)期房后并非像中国一样在支付完(wán)首付款(kuǎn)后从银行一(yī)次性贷款支付剩余全部房款，而是(shì)根据开发商工程进(jìn)度在完全交(jiāo)房前进行分期支付。所(suǒ)以，预售制(zhì)度是(shì)需要严格的资金(jīn)监管(guǎn)、分期支付以(yǐ)及违约处罚(fá)措施作为保障的，如(rú)果没有这些保(bǎo)障措(cuò)施，一定会触发风险，对购(gòu)房(fáng)民众不公平，所(suǒ)以不如借机取消预售制(zhì)度，以(yǐ)后改为现(xiàn)房销售(shòu)。客(kè)观讲预(yù)售制度有一定历史阶段(duàn)性，现在中国住房进入存量时代(dài)，取消预售(shòu)制(zhì)度有助于降负债降杠杆，不再把烂尾风险甩给老百姓和社(shè)会，当然这需要配套(tào)房企债务重组、复工保交楼、恢复市(shì)场(chǎng)信心和(hé)房地产长效机制。这(zhè)是(shì)个技术活(huó)，只要坚持市场化(huà)改(gǎi)革，中国一定能化解这(zhè)个(gè)难(nán)题，让房地产回归实体经济和居住属性，安居(jū)乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为现房销售，开发商(shāng)将(jiāng)拼的(de)不(bù)是五花八门、眼花缭乱、不知道能不(bù)能兑现的营销(xiāo)手段，而是所见即所得的过硬的产品质(zhì)量和(hé)诚信(xìn)，这才是(shì)对购房民(mín)众(zhòng)的最(zuì)根本最实质(zhì)的(de)保障，这(zhè)样将极大的(de)提升(shēng)开发(fā)商(shāng)的建筑(zhù)质量，实现良(liáng)币(bì)驱逐劣(liè)币。所有商业的本质是向善，是以客户为中心，房地产也(yě)不(bù)能例外，老百(bǎi)姓(xìng)买房子是(shì)天大的事，烂尾毁三代，好房幸福一(yī)家人。从(cóng)这个角度，取(qǔ)消预售制、实(shí)施现房销售是(shì)实现(xiàn)老百姓(xìng)安居乐业、社会长治久安、行(xíng)业(yè)企业健康发展(zhǎn)的重(zhòng)大措施。在当前的情况下，取消预售制(zhì)要(yào)结合(hé)稳楼市、房地产软着陆、打通金融支持当(dāng)期三好生、新(xīn)模式(shì)等(děng)综合(hé)施(shī)策(cè)。

　　作者十(shí)年前在(zài)国务院发展研究中(zhōng)心参与财(cái)税改革方(fāng)案(àn)研究时(shí)，对预(yù)售制(zhì)、房地(dì)产税(shuì)、人地挂钩(gōu)、金融稳定、房企杠杆(gān)率(lǜ)等进行过长期系统的专项研究。（参(cān)考(kǎo)后来形成的专(zhuān)著《房地产周期(qī)》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形(xíng)成“中国(guó)内地版预售制”

　　1.3 预(yù)售(shòu)制推动城市化进程，但背后潜藏的风险确实存(cún)在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金(jīn)第(dì)三方(fāng)全程监管，交付时(shí)开发商(shāng)凭(píng)验收(shōu)凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提供(gōng)期房(fáng)烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机(jī)制，55％-80％房款(kuǎn)交(jiāo)房时支(zhī)付

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交(jiāo)易立法，设置期(qī)房预付款保全(quán)措施

　　2.5 新(xīn)加坡(pō)：买(mǎi)方资(zī)金由(yóu)银行(xíng)监管，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房(fáng)预售(shòu)制的前(qián)世(shì)今(jīn)生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英(yīng)东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代在(zài)中国香(xiāng)港，楼宇出租是地(dì)产行(xíng)业盛行的方(fāng)式，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金周(zhōu)转期长等(děng)问题，分层销售孕育而生。20世纪(jì)50年(nián)代，中国香(xiāng)港(gǎng)还未推行(xíng)公共房屋制度，许(xǔ)多人栖身于木(mù)屋(wū)或者(zhě)其他临时(shí)住宅，住房的需求是相(xiāng)当高，不(bù)过(guò)大多(duō)数居民的(de)储蓄(xù)很少。当(dāng)时楼宇(yǔ)买卖多数以一整栋楼(lóu)为单位，需要雄厚(hòu)的资金实力才能购(gòu)买。虽然(rán)楼宇出(chū)租是中(zhōng)国香港地产行业(yè)盛行的方(fāng)式，但有(yǒu)着转(zhuǎn)让难、出租资金周转期长等(děng)问(wèn)题。针对这一系列问题，不少地产(chǎn)商(shāng)开始探求(qiú)新(xīn)的(de)方式，如把楼宇契约(yuē)切开，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这模(mó)式(shì)一经推行(xíng)，购买楼宇的市民数量有所(suǒ)增加，开(kāi)发商资金周转加快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭(jiē)”模式(shì)引入房地产销售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英(yīng)东创(chuàng)办立(lì)信(xìn)置(zhì)业有限公司，凭借(jiè)商业直觉和多年经营杂货铺、海上驳运业务的经验，对于商品流通、资金周转有着独到的见解，在努力寻求方法(软化和拉直哪个持久，为啥头发软化了一洗就不直了fǎ)加快自身资金周转(zhuǎn)。当时其在(zài)购下(xià)九(jiǔ)龙的一块地(dì)盘(pán)后(hòu)，除了分层(céng)出售、还印发售楼说明书(shū)，上有文字详尽说(shuō)明(míng)楼宇(yǔ)的地(dì)势环境、建筑材(cái)料(liào)、分层(céng)价格、订购方法等。此外，“卖楼花”是另(lìng)外(wài)一个亮点，即先收取买家的订金(jīn)，采(cǎi)用类似租金的分期付款形式，等新(xīn)楼(lóu)落成时，收齐买家(jiā)的钱，买家就拥有了(le)自己的房产。这种(zhǒng)方式减轻了民众购(gòu)房的资金压力(lì)，加(jiā)速了房(fáng)屋的建造和销售，也解决了制造商的资(zī)金问题(tí)，降低投资风险，在当时可谓是“双(shuāng)赢”的(de)举措(cuò)。“预售楼花+分期付款”的销(xiāo)售模式(shì)成(chéng)为当时中国(guó)香港(gǎng)房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)的一(yī)大特色，纵观中(zhōng)国香(xiāng)港房地产市场的改(gǎi)革，“卖楼(lóu)花”模式高效率地(dì)解(jiě)决(jué)了核心的住房供不(bù)应求的问题(tí)，使房市发展进(jìn)入(rù)新(xīn)阶段。

　　预售(shòu)楼花模式推(tuī)动了中(zhōng)国香港楼市几十(shí)年繁荣，但期(qī)间也出现(xiàn)过“烂(làn)尾楼”的(de)情况，但监管部门(mén)不断完善、规范(fàn)化，建立健全的监管机制，促进市场健(jiàn)康发展。例如，1960年，位于(yú)大角咀(jǔ)的一个楼盘因建筑费用(yòng)超支停工，出(chū)现“烂(làn)尾”情(qíng)况。在(zài)1961年后(hòu)，中(zhōng)国香港管理部(bù)门提升了对于(yú)预售楼花制度的监管，即要求开发商(shāng)在预售(shòu)前，确保地价款已经全部(bù)支付，还要证明自(zì)身有资金等能力把项(xiàng)目完成，资金需放入律师所托管，支取(qǔ)时(shí)需律所和(hé)建筑(zhù)师(shī)的核准。为了(le)防(fáng)止开发商、律所、建筑(zhù)师等造假，套(tào)取监管账(zhàng)户资金，中国香港(gǎng)要(yào)求(qiú)律师行在(zài)银行(xíng)开设的信托账户(hù)（监管账(zhàng)户）、开发商(shāng)操作(zuò)等采取全透明(míng)化机制，且银(yín)行的责任上(shàng)升，如出现房屋“烂尾”情(qíng)况，银行将成最大风险方，后续需(xū)自身推动项目完工(gōng)。随着监管体(tǐ)系逐步完善(shàn)，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版(bǎn)预售制”

　　二十(shí)世(shì)纪九(jiǔ)十(shí)年代，中(zhōng)国内地面临住(zhù)房需求大和供给(gěi)量短缺问题，引(yǐn)入(rù)“卖(mài)楼(lóu)花”制(zhì)度。建国(guó)以(yǐ)来，中(zhōng)国内(nèi)地优先发展重工业，强调基础建(jiàn)设，这一(yī)导向使前期(qī)发展工业化的(de)进(jìn)程大于(yú)城市化进程，唯(wéi)有解决住房基础等城市化(huà)配套问题，才能进一步(bù)推(tuī)进城市化(huà)。但当时推行(xíng)的是“统一管理，统一分(fēn)配，以租养房(fáng)”的福(fú)利分房制(zhì)度，住房市(shì)场发展(zhǎn)起步(bù)较(jiào)晚(wǎn)、增速较慢，福利分房制(zhì)度(dù)也出现了分(fēn)配不公、效率低、配套差等问(wèn)题，因此福利分房制度(dù)不再适用于(yú)当时的国情。叠加(jiā)房地产市(shì)场面临商品房的(de)需求量大，而社会(huì)缺少大型(xíng)房地产开发商，商品房供应量小的困境，此时引入中国(guó)香港(gǎng)的“卖楼花”模(mó)式无疑是对内地房地产市(shì)场的一针强心剂。从1994年起，中国(guó)内地逐步(bù)引进(jìn)中国香港预(yù)售商品房制度，先后出台多项文件，大力(lì)支持(chí)国内(nèi)房地产(chǎn)市(shì)场改革。例(lì)如，1998年，国(guó)务院(yuàn)出台《关于进一步深化城镇住(zhù)房制(zhì)度改革，加快住(zhù)房建设的通知》文(wén)件，决定停止住房无偿实(shí)物分配，逐步实行住房(fáng)分配货币化、住(zhù)房供(gōng)给商品化、社会化(huà)的住房新体制，从计划经(jīng)济下的福利分(fēn)房(fáng)转向(xiàng)市场经济的商品房。房地产市场采用预售(shòu)制，允(yǔn)许开发商卖期房，解决了房企缺少资金和开(kāi)发(fā)时间周期(qī)长的两(liǎng)大难题，开发商(shāng)以预售(shòu)款撬(qiào)动下一(yī)个项(xiàng)目的(de)开(kāi)发(fā)，形成(chéng)滚动开(kāi)发模(mó)式，住房供应速度加快。自此(cǐ)中国(guó)内地开始房改(gǎi)货(huò)币化，中(zhōng)国人(rén)民银行等多方迅速出(chū)台(tái)相关的(de)信贷政策，支(zhī)持(chí)购房者，极(jí)大作用推动了(le)房地产市场(chǎng)的发(fā)展。

　　引入中国香港“卖楼(lóu)花”模式后，经调整形成契(qì)合中国内(nèi)地的商(shāng)品房预(yù)售制度。预售制的初衷(zhōng)是为了缓(huǎn)解房企资金压力，加快城镇(zhèn)住房建设。具体(tǐ)来说，是指(zhǐ)房地产开发企业(yè)将(jiāng)正在建设中(zhōng)的(de)房屋(wū)预先(xiān)出(chū)售给购房者，由购房者支付(fù)定(dìng)金或房(fáng)款的行为。区别于(yú)中(zhōng)国香港，在(zài)中国(guó)内地实践过程中，商品房预(yù)售流(liú)程为：房地(dì)产开发商(shāng)办理预售许可证-签订商品房买卖(mài)合同(tóng)-进行备案(àn)登记(jì)和预告登记-交付房屋。在购房过程(chéng)中(zhōng)，购(gòu)房者需要一次(cì)性付清(qīng)首付(fù)款，并采用银行(xíng)贷款的形式一次性付清剩(shèng)余房款，换言之，房屋未(wèi)建成(chéng)，开发商可能已拿到了(le)全部(bù)购房款，这点与(yǔ)中国香港的按(àn)照工(gōng)程(chéng)进度(dù)付款(kuǎn)有所不(bù)同。对(duì)中(zhōng)国内地的开发商而言，预售制商品房也开启(qǐ)了高周转、高(gāo)杠(gāng)杆的运(yùn)作(zuò)模式。

　　1.3预售制推动城市化进(jìn)程，但背后潜(qián)藏的风(fēng)险确实存在

　　作为中(zhōng)国(guó)内地商品房销售的最(zuì)主要方式，预售制极大缩短(duǎn)房企现(xiàn)金回(huí)笼周期(qī)，同时增加市场商品房供(gōng)应，推动了城镇化发(fā)展进程(chéng)。预售(shòu)制在过去20多年对中国内地房地(dì)产市场的稳步发展起到了重要作(zuò)用，不仅(jǐn)解决了房地产市(shì)场快速发(fā)展阶段的资金需求，也提(tí)高了居民居住水平，中国内地城镇(zhèn)居民从(cóng)筒子楼住到(dào)住宅(zhái)小(xiǎo)区，从全民蜗(wō)居到基本适居(jū)，住房事业取得巨大(dà)进步，数十年时(shí)间走(zǒu)完发达(dá)国家几百年(nián)城镇化(huà)路程。改革(gé)开(kāi)放以来，城镇化进程进入快速发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿人，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城(chéng)市建成区(qū)面积由7438平方公里(lǐ)增长(zhǎng)至60721平方公里，增(zēng)长7.2倍。根据我们发布的《中(zhōng)国住房存量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅(zhái)存量(liàng)从不到14亿平增至313.2亿平，城(chéng)镇人均住(zhù)房建筑面(miàn)积(jī)从8.1平方米增至34.7平方米(mǐ)，城镇住房套数从约3100万(wàn)套增至3.63亿套，套(tào)户比从0.8增至(zhì)1.09。预售(shòu)制在当前已成为中(zhōng)国内(nèi)地商品房销售最主要方式，2005年中(zhōng)国内地商(shāng)品住宅期房(fáng)销售(shòu)面(miàn)积(jī)占(zhàn)总销售面积的比重为63％，而(ér)2021年期房累计销售面积达(dá)15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售(shòu)制也(yě)推动了中国内(nèi)地(dì)房(fáng)地产行业的(de)发展。中国内地(dì)房地产历(lì)经(jīng)二十多(duō)年长(zhǎng)周期繁(fán)荣，行业各项指(zhǐ)标大(dà)幅(fú)增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累(lèi)计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产(chǎn)开发投资完(wán)成(chéng)额从0.4万亿元增至14.8万亿元(yuán)，累计上涨35.8倍，年(nián)复(fù)合增速17.8％。商品房(fáng)销(xiāo)售面积和销(xiāo)售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平(píng)、0.3万亿(yì)元(yuán)增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随(suí)房地产(chǎn)业的快速发展，房地产(chǎn)企业从无(wú)到有(yǒu)、从国企先行到(dào)民企崛(jué)起，队(duì)伍逐渐壮大。2018年，房地产(chǎn)企业数量达9.8万个(gè)，比1998年的(de)2.4万个(gè)增长(zhǎng)3.1倍。

　　二(èr)十年(nián)来房(fáng)地产也成为拉动中国内地经济(jì)高增长(zhǎng)的火车头。

　　1）从经济增长渠道(dào)，房地(dì)产带动(dòng)的上(shàng)下游(yóu)产(chǎn)业链特别长，高(gāo)达(dá)50多个行业(yè)。2020年(nián)房地(dì)产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房地产业增(zēng)加值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献(xiàn)），房(fáng)地产带动产业链(liàn)占GDP的(de)9.9％（间接(jiē)贡献），其中房地(dì)产对金(jīn)融(róng)、批发、建材(cái)的(de)带动最(zuì)为明显。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年房地产完全拉动(dòng)的投(tóu)资占全(quán)社会固定资产投资(zī)的51.5％，其(qí)中，房地产开(kāi)发投(tóu)资占(zhàn)固(gù)定资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房地产贷款占银行(xíng)各项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加上信托等通道业务，占(zhàn)比超过三分(fēn)之一(yī)。从房地产融资存量占社融存量比重看，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如果房企大面积违约，将导致银(yín)行不良率大幅(fú)上(shàng)升。

　　4）从居民财富效应(yīng)渠道，根据我们的《中国住(zhù)房市值测算(suàn)报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美元、日本(běn)的10.8万(wàn)亿(yì)美元、英(yīng)法德(dé)三国合计(jì)的31.5万亿美元。从住房市值占(zhàn)股债房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国(guó)的(de)27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德(dé)国的64％。中国住(zhù)房市值与股债房市值(zhí)的比例较高，主要(yào)是因为住房(fáng)市值高，以及中国资本市场发育尚(shàng)不成熟，直接融(róng)资比例较低，股票、债券市值(zhí)较低，居民投资渠道缺乏。

　　不(bù)可否认(rèn)，预售制(zhì)背后潜藏(cáng)的风险确(què)实存(cún)在，当前的负面效(xiào)应愈发凸(tū)显(xiǎn)。

　　从个人层面看，绝大部分商品(pǐn)是(shì)一手交钱一手交(jiāo)货(huò)，预售制是(shì)对(duì)购买者的(de)单方面不公平制度(dù)，购房老百姓几乎承(chéng)担了(le)所有商品不能交付的(de)风险。比如，交(jiāo)房等(děng)待期一般为两年，在此期间，购(gòu)房者不(bù)仅承担银行利息，还要承担(dān)延迟交房、“一房(fáng)二卖”、房屋质(zhì)量、房产证延期办理(lǐ)甚至不能交房等风(fēng)险(xiǎn)。另外，购(gòu)房者和开发(fā)商之(zhī)间的购房合同、购房者和银行(xíng)的按揭(jiē)贷款合同(tóng)是(shì)两个独(dú)立的合同关系(xì)，如果(guǒ)开发商发生违约，购(gòu)房(fáng)者只能根据(jù)购房合同向开发商(shāng)主(zhǔ)张权(quán)力(lì)，但依旧需要根据(jù)按(àn)揭贷(dài)款合同按时向银行(xíng)进行贷(dài)款偿(cháng)还，因(yīn)此购(gòu)房(fáng)者承担(dān)的风险较大。

　　从行业层面(miàn)看，预售(shòu)制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，资金若遇到下(xià)行周期，会引发(fā)资金链断裂、项(xiàng)目搁置等系列风险，进行(xíng)影响自(zì)身信用和购房者对行(xíng)业的信心。

　　从金融层面看，银行作为按揭贷款的发(fā)放方，一旦房(fáng)企(qǐ)因为市场波(bō)动或经营不(bù)善，出现资金(jīn)链断裂等一(yī)系列问(wèn)题，导致“烂尾”等情况，而房(fáng)企通(tōng)过与购房者签订的预售合同和按揭合同(tóng)，已经(jīng)从银行(xíng)获得房款，如(rú)果购房者(zhě)丧失还款能力或短(duǎn)期不(bù)能还款等，则风险完全(quán)由(yóu)银(yín)行承(chéng)担，银行将面临较大(dà)的(de)坏账压力。

　　从(cóng)监管(guǎn)角度(dù)看(kàn)，购房者的预售(shòu)监(jiān)管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结(jié)底两个字那就是“没钱(qián)”，即没(méi)钱付工程(chéng)款。在2004版的《城市商品房预售管理办法》中明确规(guī)定了开发企业预售商品房所得(dé)款项应当用(yòng)于有(yǒu)关的工(gōng)程(chéng)建设，商品房(fáng)预售款监管(guǎn)的具体办法，由房地产管(guǎn)理部门制(zhì)定。但多年以(yǐ)来全国(guó)并没(méi)有统一(yī)的预售资(zī)金(jīn)监管规定，各地实行“一(yī)城一策”。例如，太原(yuán)、昆明(míng)、重庆、长沙等城市重点监管资(zī)金比例为(wèi)总预(yù)售(shòu)款的15-40％左右(yòu)，郑州、福州、合肥等城市则按照项目的建安成(chéng)本乘以(yǐ)建筑面积或(huò)者项(xiàng)目工程(chéng)总额报价计算(suàn)重点(diǎn)资金。而事实是，不少购(gòu)房款未进(jìn)入监管账户(hù)、或进(jìn)入监管账户后(hòu)被挪(nuó)用，导致楼盘没(méi)有资金(jīn)继续建设。收(shōu)楼遥遥(yáo)无期，月供却被迫继续还款。那么，监管(guǎn)账户资金(jīn)如何(hé)被挪走的？实(shí)际上，在(zài)过去房地产大开发时代的(de)高周(zhōu)转背景下(xià)，抽调(diào)预售款监(jiān)管账户(hù)资金，是行业“潜规则”。比如工程总(zǒng)承包方，以工程建设(shè)名义，获得监(jiān)管账户拨付资金(jīn)，再由工程方将资金转给(gěi)房企，而(ér)拨(bō)付的(de)工程款(kuǎn)，远超工程进度所需。通过这(zhè)些方式套取的资金(jīn)，在房(fáng)企各地项目间流(liú)动(dòng)，变相加杠杆，这样做(zuò)提供了资金流动性，房企抽调资金统(tǒng)筹(chóu)拿地、还款和楼盘建(jiàn)设，形成一种(zhǒng)资金循(xún)环高周转模式(shì)，但一定程度上(shàng)把(bǎ)风(fēng)险甩给了(le)购房者。

　　2 国际(jì)经验

　　整体来说，国外商品房预(yù)售(shòu)制(zhì)度(dù)呈现(xiàn)以下(xià)特点：

　　1）预付款保(bǎo)护：对于购房者(zhě)预(yù)付资金(jīn)，一(yī)般设有定金或预付款保(bǎo)护机制，如(rú)英国、日(rì)本；

　　2）预付款比重：要求购(gòu)房(fáng)者支付(fù)的预付款比例相对(duì)较低，绝(jué)大(dà)部分(fēn)房款在房屋交(jiāo)付后开始支付；

　　3）预(yù)付款支(zhī)付方式(shì)：预付款一般(bān)以定金方式(shì)支付(fù)，或按工(gōng)程进度分(fēn)期(qī)支付，或二者结合；

　　4）按(àn)揭贷款方式(shì)：一般(bān)采(cǎi)用两种方式发放按揭贷款，一是按工程进(jìn)度(dù)付款，按揭贷(dài)款(kuǎn)按(àn)照(zhào)工程进度逐渐发放，购房者开(kāi)始月供；二是房屋交付(fù)后(hòu)发放(fàng)按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂(làn)尾保(bǎo)护(hù)：为预(yù)售(shòu)商品(pǐn)房提供期房烂(làn)尾(wěi)保(bǎo)险，在商品房出现重大延(yán)期或重大缺陷时(shí)，保障购房者(zhě)权益(yì)；

　　6）房屋(wū)交(jiāo)付保护：房(fáng)屋交付质量的保障有两种方式，一(yī)是期房由政府或第三方验收合格并(bìng)提供(gōng)验收凭证后，开发商(shāng)凭验收凭证取得购房者支付的房款。二是开发商为(wèi)购(gòu)房者提供一定的保(bǎo)修期，通常(cháng)1-5年，保修期满，购(gòu)房者支付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付前预售(shòu)资(zī)金(jīn)第三方(fāng)全程监(jiān)管(guǎn)，交付时开发商凭(píng)验收凭证取(qǔ)得房款

　　美国(guó)期房(fáng)定金(jīn)一定期限(xiàn)内(nèi)无条件返还，最低首(shǒu)付比例为3.5％，交房前仅支付首付(fù)，其(qí)余(yú)房款交付后按揭还款，交付前资金由第三方全程监管，交付时开发商凭(píng)验收凭证取得房款(kuǎn)。

　　定金(jīn)及首付环(huán)节，定金比例(lì)一(yī)般(bān)为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比例最低(dī)可低于3.5％，根据美国(guó)官方数据，2021年美国平均首(shǒu)付比例(lì)为12％。

　　余(yú)款(kuǎn)支(zhī)付方面，除(chú)定金或首付外，购(gòu)房(fáng)者在(zài)房(fáng)屋交付后(hòu)通过按揭贷款支付剩余房(fáng)款。

　　资(zī)金监管(guǎn)方面(miàn)，美(měi)国为防止(zhǐ)开发商(shāng)挪用资(zī)金，购(gòu)房者的定金及首付款由第三方公(gōng)证行或产权(quán)保险(xiǎn)公司的信托账户监(jiān)管。如果开发商倒(dào)闭导致楼盘(pán)烂尾，购房者(zhě)资金可通(tōng)过申请(qǐng)仲裁取回，且不承担(dān)任(rèn)何责任与损失(shī)。而开(kāi)发商在房屋建设(shè)过程中的(de)资金全(quán)部来自银(yín)行，银行(xíng)根据工(gōng)程进度向(xiàng)开发(fā)商提(tí)供一定(dìng)比例的贷款，由于开发商挪(nuó)用资金直接损害银(yín)行利(lì)益，银(yín)行有充(chōng)分动机监管开发商施工进度。开发(fā)商在房屋交付时需取得由政(zhèng)府相(xiāng)关(guān)部门经审(shěn)查(chá)后发放的验收凭证，通(tōng)过验收凭证(zhèng)向银行得到购房(fáng)者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　德国期房可零首付购房(fáng)，房(fáng)款按建造工期进度支付(fù)，按(àn)揭按(àn)工期放款后还贷(dài)，房贷利率(lǜ)采用固定利率，开发商或购(gòu)房者可购买期房烂(làn)尾保险。

　　预售门槛(kǎn)方面，德国开发商在项目获批后即可预售房屋。签(qiān)署(shǔ)购房合同前，购(gòu)房(fáng)者需支付(fù)约(yuē)2000欧的定金并进行预(yù)约公证，签订合(hé)同后定金(jīn)退还。如由于任(rèn)何(hé)原因(yīn)不能(néng)购(gòu)买，定金按照德国法律全部退还。

　　签(qiān)署(shǔ)购房合同后(hòu)，购(gòu)房者需支付公证费和土(tǔ)地交易税，分别为房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种(zhǒng)费用不包含在购(gòu)房款中，属于购(gòu)房附加费。

　　首付方(fāng)面，德国没(méi)有规定最低首付比例，可零首付购(gòu)房。

　　余款方面，德国也(yě)采取按(àn)工期支付房款的(de)制度，一般分7笔(bǐ)进(jìn)行支付(fù)，具体(tǐ)支(zhī)付(fù)节(jié)点、比例因(yīn)项(xiàng)目而异。一般来(lái)说，支付(fù)节点可分为公证后、主体完工、内部水暖(nuǎn)电路完工、窗(chuāng)户玻(bō)璃完(wán)工、室内清洁及墙面完工(gōng)、地板完工(gōng)、全(quán)部完工，支付比例(lì)可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房(fáng)者可在支付房款前申请房(fáng)贷，房(fáng)贷利率采用固定利率(lǜ)，银行按施工节奏分多次发放贷(dài)款，每笔贷(dài)款(kuǎn)给予(yǔ)购房者一定使用期限，期限结束后(hòu)，购房者开始(shǐ)还贷。

　　保险方(fāng)面(miàn)，德国保险公司针对期房设计了(le)两种保险，保险的功能是当房屋出现重大延期或重大缺陷时(shí)，保(bǎo)险公司(sī)保证(zhèng)开(kāi)发商赔偿(cháng)或修复，开发商破产，由保(bǎo)险(xiǎn)公司负责相(xiāng)应(yīng)赔(péi)偿。保险(xiǎn)由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制(zhì)设有10％定金保险保护机制(zhì)，交(jiāo)房前付款比例仅20％-45％，资(zī)金由买卖双方律师严(yán)格监(jiān)管(guǎn)。

　　订立合同前，买卖(mài)双(shuāng)方均有一名律师，负责沟(gōu)通(tōng)期房交易中的房产、资金、合(hé)同等各个(gè)环节，各环节内容确认无误(wù)后签订首付交换合同。

　　定金(jīn)方面，英(yīng)国设(shè)置了10％定金保险保护机(jī)制，当开发商(shāng)出现(xiàn)财务(wù)、经营问题时，购房者(zhě)10％的(de)定金(jīn)由保(bǎo)险公司赔付，而超出10％的部分较难追回。

　　首付方面，首付比(bǐ)例通(tōng)常(cháng)为10％-25％，首付需要(yào)在合同(tóng)签订21天内支付。

　　余款(kuǎn)支付环节，英(yīng)国采(cǎi)取按(àn)工程进(jìn)度付款的(de)方式，但是(shì)交房前(qián)付款(kuǎn)比例相对较(jiào)低，一般会在合(hé)同签订(dìng)6-24个月(yuè)分(fēn)别支(zhī)付两笔5％-10％的款项，即(jí)交房前付款比(bǐ)例在(zài)20％-45％之间(jiān)，剩(shèng)余款(kuǎn)项(xiàng)交房后支付(fù)。

　　交(jiāo)付环(huán)节，英国规定房屋必须经过房产公证公司(sī)的检验验收后才能交付，交付后方(fāng)可按揭(jiē)还贷。

　　资金监(jiān)管环节，英国期房预售资金监管极为严格，资金(jīn)也由律师(shī)监管，在确认(rèn)工程进度、支付相关款项过程中，由买房律师将资(zī)金转给卖方(fāng)律师(shī)，卖方律师(shī)转给(gěi)开(kāi)发商(shāng)，即(jí)资金(jīn)在进入开(kāi)发(fā)商账户前经过两道关口，有利于保障购房(fáng)者资金(jīn)安全。

　　2.4 日本(běn)：为(wèi)规(guī)范期房交易立(lì)法(fǎ)，设置期房预付款保(bǎo)全措施

　　日本期房交易立(lì)法，定金超5％或1000万日元时，开发商必须完成“预售房(fáng)定(dìng)金保全措施”，交房前付(fù)款比(bǐ)例不(bù)超房款的20％，开(kāi)发商违约需(xū)返(fǎn)还定价并赔偿约10％房款(kuǎn)，交(jiāo)房后(hòu)按揭还(hái)款。

　　立法方(fāng)面，日本(běn)二战结(jié)束后由于房屋供(gōng)给严重失衡(héng)，叠加(jiā)法律空白，社会上“一房二卖”现象普(pǔ)遍，为此，日(rì)本政府1952年出台《宅地建筑物交(jiāo)易法》，经多次修订，目前(qián)是唯一一部规范期房(fáng)交易的(de)法律。

　　定金保护方面，根(gēn)据(jù)日本《宅地建物取引业(yè)法》，对购房(fáng)者(zhě)支(zhī)付定金超过5％或超1000万日元的部分，法(fǎ)律要求开发(fā)商必须完成定金保全措施才(cái)可预售(shòu)。什么是(shì)定金(jīn)保全措(cuò)施？即买卖(mài)双方签订购房合同(tóng)时，开发商向金(jīn)融机构或指定(dìng)保证机构或保(bǎo)险机构(gòu)签订定金保证委(wěi)托(tuō)合(hé)同，设置购房者定(dìng)金的软化和拉直哪个持久，为啥头发软化了一洗就不直了保(bǎo)证或(huò)保(bǎo)险，并将相(xiāng)应的保证金证明(míng)书交付给购房者。除(chú)定金(jīn)外，其他预先支付(fù)的购房款(kuǎn)也(yě)受(shòu)该措施保(bǎo)护。若开发商倒闭导致期房(fáng)烂尾(wěi)，购房者可(kě)凭保证金证(zhèng)明书向金融机(jī)构或保证机构或保(bǎo)险公司兑(duì)付，同(tóng)时，开发商需向购房(fáng)者(zhě)赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款(kuǎn)支付环节(jié)，交房(fáng)前只需支付最多不超20％的定金，签订购(gòu)房合同后，购房者即可(kě)向银行申请贷款，但(dàn)交房后才开始按揭贷款，除(chú)定金外的剩余房(fáng)款(kuǎn)在交房后开始支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银(yín)行监管(guǎn)，享(xiǎng)1年保(bǎo)修期(qī)后付(fù)尾款

　　新加坡期房(fáng)购房者违约可返还相当于(yú)3.75％房款的(de)订金(jīn)，首付比例20％，余款按工(gōng)程进度支付，所有资金进银行(xíng)专门项目资金账户，交房后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开发(fā)商有统(tǒng)一的选购权合同以及订(dìng)金(jīn)返还机制，即OTP，签订OTP后需(xū)支付5％房款作为(wèi)订(dìng)金，OTP有效期14天，执行(xíng)OTP则(zé)进一步签订购买(mǎi)合同(tóng)，不执行OTP则退(tuì)还3.75％的(de)房(fáng)款。

　　首付比(bǐ)例(lì)方(fāng)面(miàn)，签订(dìng)购房合(hé)同后，购(gòu)房者需支付15％的首付(fù)及印花税，同(tóng)时购房者向银行申请(qǐng)按揭贷款。

　　余款支付(fù)上(shàng)，新加坡期房同样采取按工(gōng)程进度付款(kuǎn)的方式，《发展商(shāng)条例》对期(qī)房付款流程做了统一详细(xì)规定，要求所有开发商遵守，支(zhī)付节(jié)点一般为合同签(qiān)订(dìng)后、地基完(wán)工、框(kuāng)架完工、管(guǎn)道门(mén)窗等完(wán)工等，支付比例约(yuē)为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也依照工程进度放款，月供在此(cǐ)过程中随(suí)着放出贷款的增加而增加，未放款部分(fēn)无需月供。

　　资金监管方面，购房(fáng)者的订金与付(fù)款会存(cún)入银行专门的项目资(zī)金账户(hù)，账户资(zī)金(jīn)提取须与(yǔ)房屋建设(shè)有关(guān)。房(fáng)屋交付后，购(gòu)房者享受1年的房屋保修期，此后购房者支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房(fáng)地产到了(le)政策出(chū)手临界点，重点是(shì)保交楼和(hé)房企重(zhòng)组。一方(fāng)面(miàn)，加大对刚需(xū)和改善型需(xū)求的支持力度，长短兼顾妥善应(yīng)对局部(bù)停(tíng)贷现(xiàn)象，重点是(shì)保交楼保复工保民生，给(gěi)予强(qiáng)有力(lì)的金融工具支持(chí)。另一方面，从现在起，对还在正常运转(zhuǎn)的房(fáng)企包(bāo)括民营企业，加大支持力度，由优质房企牵头(tóu)并购重组整个行业(yè)，为每个房企配(pèi)套AMC和财团，给(gěi)予金融工具配套(tào)。

　　二，中(zhōng)期来(lái)看，应充分(fēn)估计形势(shì)复杂性和人性复杂(zá)性，兼顾化解停贷、复工保(bǎo)交楼、重(zhòng)组(zǔ)房企债务(wù)、恢复(fù)市场信心以及长效(xiào)机(jī)制(zhì)。长(zhǎng)效机制四大关键是推(tuī)动城市群战略(lüè)、人地(dì)挂(guà)钩(gōu)、金(jīn)融中性(xìng)稳定和(hé)房地产税。定金环节，建立开发商(shāng)违约后定金保(bǎo)护机制，如将(jiāng)已支付(fù)定金冻结至房(fáng)屋(wū)交付阶段，保(bǎo)障(zhàng)购房者定(dìng)金安全。签订(dìng)合(hé)同环(huán)节，鼓励保(bǎo)险公司介入，为房屋重大延期(qī)以(yǐ)及重(zhòng)大缺陷等情况提供(gōng)充分的保(bǎo)障。余款支付环节(jié)，建(jiàn)立按工程进度付款(kuǎn)机制或(huò)交房后按揭贷款机制，充分保(bǎo)护购房者的权益。资(zī)金监管环节，引入独立于开发商、银行的第三方资金监管机构(gòu)，或由(yóu)政府相关部门(mén)直接监管，以(yǐ)此(cǐ)防止资(zī)金挪用现象。交付环节，建立商品房保(bǎo)修期制(zhì)度(dù)。保修期内，开发商应对(duì)房屋质量问(wèn)题全(quán)权(quán)负责、免费维修，购房者在保(bǎo)修期结束(shù)后(hòu)支付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看，取消商品房预售制是大势所趋(qū)。一方(fāng)面，98年房(fáng)改时，全国缺(quē)房子，开发(fā)商缺钱，预售(shòu)制(zhì)是(shì)权宜(yí)之计，现在(zài)全国(guó)套户比超过1，从大开发进入存(cún)量时代，对(duì)购房民众不公平的预售制已经(jīng)过时了(le)，该取消了，改(gǎi)为现(xiàn)房(fáng)销售。另一(yī)方面，取消(xiāo)预(yù)售制，改为(wèi)现房销售，开发(fā)商(shāng)将拼的不(bù)是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营(yíng)销手(shǒu)段，而是所见即所得的过硬的(de)产(chǎn)品(pǐn)质量和诚信，这才是对(duì)购房民(mín)众的最根本最实质(zhì)的保障，这样(yàng)将极大的提升开(kāi)发商的建(jiàn)筑质量，实现良币驱(qū)逐劣(liè)币。

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