导读

　　黄金二十年之后，当下中(zhōng)国地(dì)产步(bù)入大分化(huà)时代而非停(tíng)滞期。

　　要点

　　过去二(èr)十年是中国房地产市场(chǎng)黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销(xiāo)售(shòu)面积(jī)超(chāo)15亿平，足够4000万(wàn)家庭(tíng)入住。恰逢近年地产持续低景气，有关中国地产是否过(guò)剩的讨论日益热烈。

　　拨(bō)开迷(mí)雾，本文试图(tú)厘(lí)清中(zhōng)国城镇存量(liàng)住(zhù)宅真实情(qíng)况，据(jù)此判断(duàn)中(zhōng)国未来地产趋(qū)势。

　　有媒体渲染中国地产存量极(jí)度过剩，事实是(shì)否如此(cǐ)？

　　住(zhù)建部披露(lù)全(quán)国有近6亿(yì)栋房屋建筑，第(dì)七次人(rén)口普(pǔ)查(chá)调(diào)查(chá)数(shù)据显示城(chéng)镇家庭户人均住(zhù)宅间(jiān)数为1.06间。市场(chǎng)陷入怀疑，中国(guó)房(fáng)子是否真的过剩？

　　事实(shí)上住建部披(pī)露的近6亿栋城(chéng)乡房(fáng)屋建筑中，城镇建筑占(zhàn)比不(bù)到一(yī)成，其中还包括大量(liàng)城镇(zhèn)非住宅建筑，如商业办公楼、学校等(děng)，因(yīn)此(cǐ)6亿栋房屋中城镇住宅占(zhàn)比(bǐ)极(jí)低(dī)。

　　七普(pǔ)显示中国(guó)城镇居民人均住宅(zhái)间数为1.06间，但居住舒适不(bù)是(shì)人均一间房所能满足，它与房(fáng)屋质(zhì)量、居住面积、配套(tào)设施等因素(sù)密切相关。中(zhōng)国(guó)的人均住宅间数较(jiào)发达国家还(hái)有很大(dà)差(chà)距。人均住宅间数大于1同样不意味着(zhe)中国(guó)住宅市(shì)场已(yǐ)经(jīng)饱和。

　　我们测算发现(xiàn)中国(guó)城镇居民(mín)户均1套房，其(qí)中每户持有商(shāng)品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中(zhōng)国(guó)家庭户均住宅(zhái)的数据，我(wǒ)们根据商品住宅套数(shù)、商(shāng)品住宅占比和城(chéng)镇家庭户数，计算(suàn)出城镇家庭住宅套户(hù)比。

　　测算(suàn)结果(guǒ)显示，目(mù)前城镇家(jiā)庭户(hù)均(jūn)拥有0.86套(tào)房(fáng)，其(qí)中0.54套为(wèi)商品住宅(zhái)。若期房顺利交付，直至(zhì)2024年，中国(guó)每户城镇家(jiā)庭(tíng)才拥有1套(tào)住(zhù)宅，其中商(shāng)业住宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一套房(fáng)似乎意味着(zhe)户(hù)户有房，然而事实上中国住宅(zhái)市(shì)场供需并不平衡。

　　国(guó)际数据显示，成熟房地产市场的住宅(zhái)套户(hù)比会大于(yú)1，在(zài)1.1左右(yòu)。

　　之所以说不平(píng)衡(héng)，是因为(wèi)户均(jūn)一套房无(wú)法满足流动人(rén)口的租(zū)赁和置业需求。全国总人口(kǒu)的近(jìn)三成(chéng)都是流动人口，流动人口会选择(zé)在(zài)大城市租(zū)房(fáng)挣钱，在老家(jiā)买房，从而产生了(le)额外的住宅需(xū)求。

　　即便户均一套房，中国(guó)未来地产仍(réng)有(yǒu)四大(dà)新增需求动力。

　　第一，户(hù)均人口规模缩小(xiǎo)，一人户、两人户(hù)占(zhàn)比不断增加，导(dǎo)致家庭户数(shù)增多。小(xiǎo)家庭化(huà)趋势将(jiāng)延续，带来新户购(gòu)房需求增长。

　　第二(èr)，经济板块的分(fēn)化日益明显，区域经济资(zī)源分配的再(zài)集(jí)中吸引着人口流入，人口净迁入城市的新增住宅需求有望持续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右的(de)家庭住在2000年以(yǐ)前建成的(de)住宅中，涉及(jí)超(chāo)9000万家庭、81亿平方(fāng)米的住宅建筑(zhù)面积(jī)。促成(chéng)“老(lǎo)破小”住宅(zhái)的改造势在必行。

　　第四，中国的人均住(zhù)宅(zhái)间数与(yǔ)人均住宅建筑面积均较发达(dá)国家有着(zhe)不(bù)小差(chà)距，“住上更大房子(zi)”的(de)改善性需(xū)求正(zhèng)在不断(duàn)增加。

　　黄金二十年之后，当(dāng)下中国地(dì)产步入大分化时代而非停(tíng)滞期(qī)。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金发(fā)展期，地产矛盾更多(duō)体(tǐ)现为住宅供给存在不足，这(zhè)是过去二(èr)十年房(fáng)价(jià)快速上涨基石。那么当下房地产大分(fēn)化时代已至，大分化时代下(xià)地产矛盾则更多体现在住宅质量供需冲突(tū)。

　　地产大分(fēn)化必(bì)将(jiāng)体现在不同能级(jí)城市之间，不同区(qū)域板(bǎn)块(kuài)之间，不同品质(zhì)住宅之(zhī)间。

　　目(mù)录(lù)

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久(jiǔ)前，官方披露全国已有(yǒu)近(jìn)6亿栋房屋(wū)建筑，引(yǐn)发(fā)热议(yì)。从2月以(yǐ)来(lái)，各大城市二手(shǒu)房挂牌(pái)量突然激增，引发(fā)一(yī)阵二(èr)手房的“抛售潮(cháo)”。

　　让市场不禁担(dān)心，中(zhōng)国(guó)的房(fáng)子是否已经过剩(shèng)？

　　中国城镇(zhèn)住宅(zhái)到底是供给过(guò)剩，还(hái)是供需平衡，或是仍然存在不足？可惜由于住(zhù)宅存(cún)量数据并未公(gōng)布，我们无法直接(jiē)知晓具体情(qíng)况。

　　拨开迷雾，我们(men)测算出中国城镇家庭户均拥有住宅套数，回答当前的房子是否真的过剩了？据此判断未来房(fáng)地(dì)产市场会如何发展。

　　一、如何有效观(guān)察中国户均拥有(yǒu)住宅数量

　　（一）中国住宅(zhái)数量过剩的直观判断站不(bù)住(zhù)脚

　　今年2月，在以全国自然灾害综合风险普查工作情况为主题的(de)新(xīn)闻(wén)发布(bù)会上，负责(zé)人对外披露：“住宅(zhái)城乡建设行(xíng)业获(huò)取了全国近6亿栋城乡(xiāng)房屋(wū)建筑数据以及80多万处市政设施数(shù)据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋房(fáng)屋建筑，平均每栋(dòng)建(jiàn)筑住不到3人，住宅(zhái)市场看似已经过剩。

　　在这(zhè)近6亿(yì)栋房屋建筑中，农村(cūn)房屋占9成以上，以(yǐ)栋数计算的城镇房屋实际仅有4700多万栋，还包(bāo)括了大(dà)量商(shāng)业楼、写字楼、学校、医院等非(fēi)住宅。总(zǒng)的算下来，住宅占比并不大。

　　第(dì)七(qī)次人口(kǒu)普查数据公布了中国城镇家庭户人(rén)均(jūn)住宅间数为1.06间，其(qí)中城市家(jiā)庭户居(jū)民人(rén)均0.99间，乡镇家庭户居(jū)民人(rén)均(jūn)1.18间(jiān)。

　　人均住宅间数大于1，看似意味着人人都有房间居(jū)住。

　　居住(zhù)水平不仅与房间数量有(yǒu)关，更与房屋质量(liàng)、居住(zhù)面积、配套(tào)设(shè)施等因素密切相(xiāng)关。单单从人(rén)均住宅(zhái)间(jiān)数不(bù)能完全反映出城镇居(jū)民的居(jū)住水平。

　　中国主要是以(yǐ)家庭为单位购买(mǎi)成套(tào)住宅，一套设施齐全的住宅才是城镇居民宜居的选(xuǎn)择。

　　（二(èr)）中国户均住宅的测算(suàn)思路(lù)、数据和方法

　　中国城镇(zhèn)居民(mín)住(zhù)宅主要分(fēn)两大类，一类是商品住宅，另一类(lèi)是保障房、原公有住(zhù)宅、自建房等非(fēi)商品住宅。

　　目前缺(quē)乏统计(jì)数据，并没有直接公布城镇住(zhù)宅数量。居民住宅(zhái)相(xiāng)关数据(jù)有(yǒu)两处可以直(zhí)接(jiē)公布，一是每(měi)年商品住宅销售套(tào)数(shù)（统计局(jú)）；二是(shì)居(jū)民住宅来源(yuán)（人口普查数据）。计(jì)算中(zhōng)国居民户均(jūn)住宅数量，我们主要用(yòng)到上述两组(zǔ)数据。

　　中国住宅(zhái)改革始于(yú)1998年，1998年之前商品(pǐn)住宅数量极少，可忽(hū)略不计。估算城镇居民户(hù)均(jūn)住宅套数分三(sān)步走：

　　第一步，将(jiāng)1999年(nián)以(yǐ)来(lái)每年(nián)商品(pǐn)住宅(zhái)销售套(tào)数相加(jiā)，我们就能(néng)够得到当前商品(pǐn)住宅总存(cún)量。

　　第(dì)二(èr)步(bù)，根据城(chéng)镇居(jū)民拥有的商品住(zhù)宅和(hé)非商品住宅比例，推算得到居民住宅(zhái)总(zǒng)套数(shù)。

　　第三步，将城镇居民拥有的商品(pǐn)住(zhù)宅总数(shù)除以(yǐ)家(jiā)庭户数，我们就能够得到城镇(zhèn)户均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　具体计算(suàn)公(gōng)式如下(xià)：

　　城镇家庭住宅套户比(bǐ)=住(zhù)宅总套数/家庭户数

　　=（商品住(zhù)宅套数/家(jiā)庭户数）/（商品住宅套数/住宅(zhái)总(zǒng)套数）

　　=商品(pǐn)住宅(zhái)套户(hù)比/商品住(zhù)宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国(guó)住(zhù)宅存(cún)量到底有多(duō)少，目前缺乏(fá)一个准确统(tǒng)计。我们(men)利用既(jì)有统计数据，大致(zhì)测算得到中国存量房地产套数，并进一步推算中国城镇家庭户均拥有的住(zhù)宅数量。

　　（一(yī)）城镇居民(mín)户均拥有商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们(men)计算得到：

　　（一）中国(guó)商(shāng)品住宅累计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品住宅(zhái)（包含现房和期房）。

　　中国的房地产销售以(yǐ)期房为主，从(cóng)2019年开始，新房销售(shòu)中期房占(zhàn)比近9成。本文去(qù)除(chú)商品住(zhù)宅(zhái)累计销(xiāo)售(shòu)套数里的期房销售，得到商品住宅现(xiàn)房套(tào)数(shù)。

　　以2022年(nián)商(shāng)品住宅现(xiàn)房套数计算为例：

　　2022年商品住宅现房(fáng)套数=截止到2022年商(shāng)品住宅(zhái)累(lèi)计销售套数-过去三年(nián)（2020、2021和2022年(nián)）的期房(fáng)销售额。

　　主(zhǔ)流房企(qǐ)竣工周期(qī)在2-3年，并考虑(lǜ)到交(jiāo)房后(hòu)装修(xiū)的时间(jiān)，取最大(dà)值(zhí)3年。

　　将商品住宅现房套数除(chú)以家庭户数，算出：

　　（三）目前(qián)中国城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有0.54套商品(pǐn)现(xiàn)房(fáng)住宅。

　　（二(èr)）城镇居民户(hù)均拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接下来我们需要进(jìn)一(yī)步(bù)推算中国城镇居民拥有(yǒu)的户均住宅套数。

　　首先，七普数(shù)据显(xiǎn)示中国城镇居民的(de)住宅结构特征如(rú)下：

　　73.8％的城镇家庭拥(yōng)有住宅(zhái)。其(qí)中自建住宅(zhái)占比21％，购买商品住宅(zhái)占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继(jì)承或赠与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁廉(lián)租房与其他住宅(zhái)。

　　其(qí)次，我们假定租(zū)赁(lìn)其他住宅(zhái)和(hé)购买(mǎi)二手房都是商品(pǐn)住宅，因(yīn)此将租赁其他住宅、购买(mǎi)商品住(zhù)宅与购(gòu)买二手房加(jiā)总(zǒng)，得到商品住宅(zhái)占(zhàn)居民所(suǒ)有住(zhù)宅(zhái)的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比(bǐ)为59.2％，粗略(lüè)假(jiǎ)设2021年(nián)-2022年期间(jiān)商(shāng)品住宅增幅为过去十(shí)年变化幅度的20％，计算(suàn)2011年(nián)-2020年商品住宅的实际变化比例，从而我们估算出2022年商(shāng)品住(zhù)宅所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年末，中(zhōng)国平均每户(hù)城镇家庭拥(yōng)有0.86 套住宅。但考虑已购(gòu)期房(fáng)，中国(guó)平均每户城镇家庭(tíng)拥有1.02套住宅。

　　如(rú)果交房顺利，已购期(qī)房(fáng)会在2-3年内陆续交(jiāo)付(fù)使用，到(dào)2024年，中国平均(jūn)每户(hù)城镇家庭都会拥有一套住(zhù)宅。

　　三、城镇户均一套房的(de)三点含(hán)义

　　既然城镇居民已经(jīng)达(dá)到了户均一套房的(de)程度，“户户有(yǒu)房”是否意味着中国城(chéng)镇(zhèn)化进展终(zhōng)结，甚至意味着中国(guó)地产存(cún)量供给绰(chuò)绰有(yǒu)余？

　　（一）户(hù)均一套房(fáng)并不意味着住宅市(shì)场(chǎng)供需平衡

　　需要有多余(yú)住宅来满(mǎn)足因人口流动(dòng)、居民换房等因(yīn)素产生的(de)住宅需求。因此，成熟(shú)房地产市场的住宅套户(hù)比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验来看，美(měi)国、英国和日本的住宅套户比均高(gāo)于1.1，其中，英国的住宅(zhái)套(tào)户比最高，为(wèi)1.19，日本(běn)为1.16，美国为1.11。德国(guó)和韩国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚好(hǎo)一套房，就会造成人(rén)口(kǒu)净流入地的住(zhù)宅(zhái)市场供(gōng)不应求，造(zào)成(chéng)房价或房租迅(xùn)速上涨。

　　七(qī)普指出中国(guó)的流动人(rén)口3.76亿(yì)，省内流动人口和(hé)省际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流(liú)动人口(kǒu)会选择(zé)在大城市租房挣(zhēng)钱，在(zài)老家县城买房。

　　暨南大学(xué)2017年(nián)的中(zhōng)国城乡人口流动调查(chá)数据显示(shì)，在上海、杭(háng)州以及南京工作的(de)流动人口在(zài)老(lǎo)家拥有住宅比例分别为(wèi)28％、21％和18％。大城市的高工资吸(xī)引打工人，但高房价迫使打工人回乡置业。

　　流动人(rén)口实际(jì)上(shàng)会占据两套房，在高房价的大城市(shì)租(zū)赁(lìn)一套房(fáng)，在房(fáng)价(jià)较(jiào)低的县城(chéng)购(gòu)买一套(tào)房。马云看未来商铺的前景所以说户(hù)均一(yī)套房无法满足庞(páng)大流(liú)动(dòng)人(rén)口的租赁(lìn)与(yǔ)置业需求。

　　（二）至(zhì)少9000万户家庭(tíng)住(zhù)宅品(pǐn)质仍需改善

　　目前，中(zhōng)国(guó)的城(chéng)镇住宅中依然有不少老旧(jiù)小区。

　　三成家(jiā)庭，也就是(shì)约9000万户城镇居民住宅(zhái)是2000年以前建(jiàn)成，其中(zhōng)又(yòu)有11.6％住宅(zhái)年龄至(zhì)少在33岁以上。

　　这批存(cún)在着建筑结构松散、设施陈旧(jiù)、安全隐患(huàn)大等问题(tí)，如电线老化(huà)、管(guǎn)道(dào)等(děng)基础设施陈旧，给住(zhù)户(hù)的生活带(dài)来了很大的不便和安全隐患(huàn)，并且居(jū)住体验(yàn)较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积(jī)小(xiǎo)。占比为(wèi)31.3％的家庭户(hù)数拥有的住宅面积占比仅(jǐn)为27.6％。仍然存(cún)在5％左右(yòu)的家庭(tíng)没(méi)有独(dú)立卫(wèi)浴和厨(chú)房。这(zhè)类上世纪修建的(de)老旧小区很难满足现代生活需求，在未来大都会被拆迁(qiān)重建。

　　近五成的家庭住宅为一(yī)居室和二居室，户型(xíng)偏小。其中一居室占比(bǐ)为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭(tíng)住宅户型(xíng)更小，当然这与(yǔ)城市(shì)土地资源紧张有(yǒu)关。

　　（三(sān)）人均住(zhù)宅(zhái)面积扩张(zhāng)是未来地产的需求(qiú)驱动力(lì)

　　根据七普数据测算(suàn)，2020年(nián)城镇家庭户(hù)住宅存(cún)量总面积为294.6亿平。暂不(bù)考虑两年间农(nóng)民带房(fáng)进城和老旧小(xiǎo)区拆迁，加(jiā)上2021年和2022年商品(pǐn)住宅竣(jùn)工面积（7.3亿(yì)与(yǔ)6.3亿(yì)），得出2022年(nián)住宅存(cún)量总面积为(wèi)308.16亿平(píng)，人均住宅建筑面积为(wèi)39.45平方米(mǐ)。

　　超过(guò)一半的(de)家庭人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积小于均值，近4成(chéng)家(jiā)庭人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积在30平米以下(xià)。

　　15％的城镇家(jiā)庭人(rén)均住(zhù)宅建筑面积不足19平方米，不(bù)及全(quán)国人均水平的一半。若去除(chú)20％的公摊，可使用的住宅面积仅为15.2平方米。上海市(shì)将(jiāng)人均住宅(zhái)建筑面积低于15平方米的家庭界定为住(zhù)宅存在困难，若按这(zhè)个(gè)标(biāo)准算(suàn)的话，中国有(yǒu)11.3％的家(jiā)庭存在住宅困难问题。

　　若(ruò)人均(jūn)可使用住宅面积为40平(píng)，即人均住宅建筑面积为50平，只考虑家庭户人数，需要住宅总量(liàng)约390.6亿平，较目前至少新增82亿(yì)平。

　　对比发(fā)达(dá)国(guó)家(jiā)人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德(dé)国(guó)和英国(guó)都高于(yú)40㎡，中(zhōng)国的人均住宅建筑面积(jī)为39.45㎡，相差(chà)不(bù)大。但若去除(chú)公(gōng)摊面(miàn)积后，中国的人均(jūn)可使用面(miàn)积为31.56㎡，这一差距将变得明显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿(yì)的集体户人口，所需要(yào)的住宅总量会更多(duō)。

　　四、户均已然1套房，未来地产还(hái)会有需求么？

　　我们测算得(dé)到中(zhōng)国城镇家庭户(hù)均1套房，看似已经户户有房。即便如此，中国(guó)人口(kǒu)静(jìng)态结构和动态趋势演绎，决定了中(zhōng)国未(wèi)来地产仍有需(xū)求(qiú)释(shì)放。户均(jūn)1套(tào)住宅现实之下(xià)，中国未来城镇住宅需(xū)求(qiú)主要来自于四个(gè)方(fāng)面。

　　第一(yī)，户(hù)均人口缩小，家庭户数(shù)增多(duō)，新户购房需求扩张。

　　过去(qù)20年我国城镇家庭户均人口数(shù)不断下降，六普(pǔ)显示(shì)城镇(zhèn)户均人口规模(mó)为2.85人/户，而(ér)七普显示城镇户均人口规(guī)模为2.62人/户，一人户、二人(rén)户(hù)的占比明显上(shàng)升，人口小家(jiā)庭化趋(qū)势将继续延(yán)续，导致户数会因户均人(rén)口(kǒu)规(guī)模的缩(suō)小而(ér)增多。

　　第二(èr)，人口(kǒu)迁(qiān)移导致经济(jì)发(fā)展带(dài)来的新增住宅需求旺盛。

　　中国经济板块的分化日益明(míng)显，资源和生产要(yào)素逐步向经济带、都市圈中心城市流入(rù)，区域经济资源分配的再集中吸引着人口流入。人口迁移势必涉及到买(mǎi)房租房，给迁入地住宅市(shì)场带来新的(de)增量。

　　以浙(zhè)江省(shěng)为例，2021年常住人口增量为72万，而出生人(rén)口为(wèi)44.9万人，死亡人口为38.4万人，自(zì)然增加人口(kǒu)仅为6.5万人，其人口(kǒu)增长主(zhǔ)要受益(yì)于人口迁移。

　　第三，老旧小区改善性需求(qiú)依然庞(páng)大。

　　从(cóng)2011年到(dào)2020年，自建住(zhù)宅和原公有(yǒu)住宅的家庭拆迁改建最多。自(zì)建房家庭比例从31.5％到(dào)21％，下降了(le)10.5个百分点；原(yuán)公有(yǒu)住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分(fēn)点。二者和(hé)（27.1％），再加上(shàng)其(qí)他住(zhù)宅(zhái)（5％）与家庭(tíng)住(zhù)宅建(jiàn)造时间(jiān)为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增(zēng)8473万家庭户，自建(jiàn)住宅和原公有住(zhù)宅减少了1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的(de)家庭购买商品住宅，21％的家(jiā)庭(tíng)购买二手(shǒu)房。在新增住宅需求中，有(yǒu)7成(chéng)家庭(tíng)购买了(le)商(shāng)品住宅。租房、购买经济适(shì)用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改造，商品住宅(zhái)的占(zhàn)比势(shì)必(bì)会进一步上升。

　　2000年以前建造的住宅(zhái)建筑面积还有约81亿平，涉及城镇家庭(tíng)约9000万户(hù)。破旧的城(chéng)中村(cūn)、老公(gōng)有住宅，建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)小、质量(liàng)低、基础(chǔ)设施配套差、没有或少有物业管(guǎn)理(lǐ)，居民追求(qiú)美(měi)好、宜居生活的环境(jìng)，背后的改善性需(xū)求有待(dài)释放。

　　第四，“住上更大房子”的改善性需求(qiú)还(hái)将有所(suǒ)增加。

　　刚需购房受限于(yú)资金，倾向于中小户型。已有(yǒu)住宅家庭希望提高生活品质，以小换大、以旧换新。2022年底的中央经济(jì)工作会议明确指(zhǐ)出支持住宅改善等(děng)消费(fèi)。

　　OECD国家的人均住宅(zhái)间数(shù)为(wèi)1.71间(jiān)，无论是否考虑(lǜ)乡村住(zhù)宅因素，中国的(de)人均住(zhù)宅间数(shù)较其他国家(jiā)依旧(jiù)存在不小差距。

　　住宅舒(shū)适(shì)度与经(jīng)济水平有着密(mì)切正向联(lián)系。随着经济(jì)发展水(shuǐ)平的(de)提高，中(zhōng)国的人均(jūn)住宅间数与人均住宅建筑面积将随之增(zēng)长(zhǎng)。

　　如果说过(guò)去二十年是中国地产黄金发展期(qī)，地产矛盾(dùn)更(gèng)多(duō)体现为住(zhù)宅(zhái)供给存在不足，供需出现错配，这是过去二十(shí)年房价快速(sù)上涨基石。那(nà)么(me)未(wèi)来将(jiāng)是住宅质(zhì)量的(de)供需冲(chōng)突。房地(dì)产大(dà)分(fēn)化时代已至，这种分化不单(dān)局限于城市能级之间差异，优质小区和老旧二手房(fáng)之间的差异(yì)也(yě)将(jiāng)越发扩大。

　　风险提示

　　人口(kǒu)普查数据调查(chá)的是(shì)人，并不(bù)是针对(duì)住(zhù)宅，因此(cǐ)可能存在统(tǒng)计偏差。商品住宅占比实际值可能偏低(dī)，其增速可能超预期(qī)。

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