饱受争议的二手房交易中(zhōng)介费问题，正逐渐(jiàn)得到监管(guǎn)部(bù)门(mén)的重视。

　　5月(yuè)8日，住建部、市(shì)场监管(guǎn)总局联合发布(bù)了关于规范房地产经纪服(fú)务的意见。意见提及，近年来，部分房地产(chǎn)经纪机构存在利(lì)用房源客源优势收取过高费用、未明(míng)码标价、捆绑收费(fèi)、滥用客户个人信息等问题，加重交易当(dāng)事人(rén)负担、侵害其(qí)合法权益(yì)。

　　基于(yú)上述背景，两部门从加强从业主体管理、明确(què)经(jīng)纪服务(wù)内容、合理确定经纪服务收费(fèi)、严格实行明码标价等十方面，提出了意(yì)见。

　　中(zhōng)原地产首席分析师(shī)张大伟称，随着城市发展，一二线城市二手房交易占比逐渐增(zēng)加。以北京、上海为例(lì)，二手房占市(shì)场成交比例超(chāo)过80％，大量二手房(fáng)成交依赖中介居间成交(jiāo)，房地产调控重心(xīn)逐(zhú)渐从(cóng)开发(fā)商过渡到中(zhōng)介公(gōng)司(sī)。

　　广东省城规(guī)院住(zhù)房政策研究中(zhōng)心首席研究员李(lǐ)宇嘉表(biǎo)示(shì)，买房(fáng)对居民来说(shuō)属于(yú)金额(é)不(bù)低的大宗交易，由(yóu)于二手(shǒu)房交易成(chéng)本较高、交易周期较长(zhǎng)，具有非常强的(de)专业性，居民(mín)往往通过中介来完(wán)成。但很多中介利用信(xìn)息不对称等问题，将非(fēi)必要的收费夹带其中，如收(shōu)取过桥融资、按揭费、担保费等，对居民(mín)造成额(é)外的负担，而且这些服务事(shì)项并未(wèi)明码标价。

　　对(duì)于二(èr)手房(fáng)市场交易(yì)过程中(zhōng)存在(zài)的“乱象”，李宇嘉(jiā)指(zhǐ)出，对包括(kuò)经(jīng)纪服务在内(nèi)的相(xiāng)关市场交易行(xíng)为(wèi)及其主体进行规范和秩序整顿，是房地产市场管理和调控(kòng)的主题。“当(dāng)下，推进这(zhè)项(xiàng)工作(zuò)的意(yì)义更大，也更急迫。”

　　中介(jiè)收费问题成监管重点

　　二手房市场中(zhōng)，历来(lái)对房地(dì)产经纪服(fú)务行业关注(zhù)最多的(de)一个(gè)话题，便是房地产(chǎn)经纪服务费的问题。

　　张(zhāng)大伟认(rèn)为(wèi)，未来相关部门(mén)主要监管的重点(diǎn)，将是对房地(dì)产经纪服务收费及(jí)中介交易(yì)进(jìn)行规范。

　　在热点城市，二(èr)手房屋交易过程中，部分价值不菲的(de)房(fáng)屋，往(wǎng)往要缴(jiǎo)纳一笔(bǐ)金(jīn)额不低的中介费(fèi)。以北京(jīng)某房地产经纪(jì)服务机构2.7％的(de)服务(wù)费率计(jì)算(suàn)，一(yī)套1000万元的房屋，中介(jiè)费约(yuē)为27万。

　　在合理确定经纪服务收费上，两部门在此次(cì)意见中提及，房地产经纪机(jī)构(gòu)要合理(lǐ)降低住房买卖和租(zū)赁(lìn)经纪服务费用。鼓励(lì)按照成交价(jià)格越(yuè)高、服务(wù)费率(lǜ)越低的原则(zé)实行分(fēn)档定价。引导由交易双方共(gòng)同承担经纪服务(wù)费用。

　　据张(zhāng)大伟介绍，目前房地产经纪(jì)服务收费标准的最早依(yī)据是1995年国(guó)家计委建(jiàn)设(shè)部(bù)下发的《关于房地(dì)产中介服务收费的(de)通知》（971号文），其(qí)中第六(liù)条规定：房屋买卖代理收费，按成交价(jià)格总额的(de)0.5-2.5％计收。

　　以北(běi)京为例，目(mù)前(qián)北京市(shì)执行的2014年更新后的收费标准，即根(gēn)据这样(yàng)的规定：“少数特别复杂的住宅买卖经纪服务(wù)，经交易各(gè)方协商同意，可在规定的(de)收费标(biāo)准基础上(shàng)适当上浮，上浮幅度最(zuì)高不得(dé)超过10％。”这(zhè)意味着，当前北(běi)京二手房中介(jiè)费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表(biǎo)示，本着“简政放权(quán)”的精神，北京2015年取消了房地产中介(jiè)服务等57个政府定(dìng)价，房地产经(jīng)纪服(fú)务(wù)收费多少由各中介机(jī)构(gòu)自(zì)行(xíng)决(jué)定(dìng)。

　　“房(fáng)产中(zhōng)介机(jī)构在实际收取(qǔ)费用过程中，相关监(jiān)管部门(mén)当前并(bìng)未明确具体的中介费(fèi)率，中介机构仅需在服务过程中对收(shōu)费(fèi)标准进(jìn)行明码标价即可(kě)。而房地产经纪服务机构(gòu)在具(jù)体收取(qǔ)过程中，会结合房(fáng)屋价值及工资标准，综合(hé)计算出合(hé)适的中介(jiè)费率。”张大伟补充道(dào)。

　　对(duì)于(yú)明码标价问题，两(liǎng)部(bù)门在此次意见中(zhōng)提及，房地产经纪机(jī)构(gòu)应(yīng)当在经(jīng)营门(mén)店(diàn)、网站、客户端等场所或渠道，公(gōng)示服务项目、服务内容(róng)和(hé)收费标准，不得(dé)混合标价(jià)和捆绑(bǎng)收费。房(fáng)地产经(jīng)纪机构提供(gōng)的(de)基本服务(wù)和延伸(shēn)服务(wù)，应当(dāng)分(fēn)别明确服(fú)务(wù)项目和收费标准。房地产经纪机(jī)构收费(fèi)前应当向交易当事(shì)人出具收(shōu)费清单，列明收费标准、收费金额，由当事人签字确(què)认。

　　另外，对(duì)收费明显高于市场平均水(shuǐ)平的房(fáng)地产经纪机构(gòu)，住(zhù)房和城乡(xiāng)建设(shè)部门将(jiāng)会(huì)同市(shì)场监管等部门采取约(yuē)谈等(děng)综合措施进行重点监(jiān)管。市场监我想是因为我不够温柔是什么歌 我想是因为我不够温柔是谁唱的管(guǎn)部门(mén)会同有(yǒu)关(guān)部门依法查处(chù)不(bù)按规定明码标价、操(cāo)纵经(jīng)纪服务收费等(děng)违反价格和(hé)反垄断法律法规的行为。对房地(dì)产经(jīng)纪(jì)机构相关违法违规(guī)信息(xī)，市场(chǎng)监管部门要(yào)依法依(yī)规纳入国(guó)家(jiā)企业(yè)信用信息公示(shì)系统。

　　房屋中介(jiè)费要降了？

　　鼓励(lì)按照(zhào)成(chéng)交价格越(yuè)高、服务费率越低的原(yuán)则实行分档定(dìng)价，是否意味着，未来豪宅的中介费有望大幅(fú)降低？

　　中(zhōng)原地产华南区总裁兼深圳中原总(zǒng)经理郑叔(shū)伦称(chēng)，住建部发文鼓励按照(zhào)成(chéng)交价格越高、服务费(fèi)率越低的原则实行分档定(dìng)价，合理降低住房买卖和租赁经纪服务费(fèi)用，主(zhǔ)要还是规范行(xíng)业，打(dǎ)击收费过高的经纪(jì)机构，但(dàn)对市场(chǎng)影响有限，“以深圳为例，深(shēn)圳市(shì)场豪宅和普宅本来(lái)收费就(jiù)不同，各家收费普遍在合理(lǐ)范围内，加(jiā)上经纪服务费用对(duì)市(shì)场的影(yǐng)响不大。”

　　张(zhāng)大(dà)伟(wěi)指(zhǐ)出(chū)，由于(yú)当前两部门提出(chū)的意见仅为鼓励(lì)性质，即(jí)只(zhǐ)是纲领(lǐng)性文件而(ér)非规定，未(wèi)来如何具体认定其中的(de)细则，还需要看(kàn)各城市落地(dì)执行情(qíng)况。

　　不(bù)过(guò)，张大伟表示，“从(cóng)目(mù)前市场(chǎng)看，经纪服务领域的(de)调整改(gǎi)善、规范化，有利(lì)于行(xíng)业(yè)健康发展。同时(shí)我想是因为我不够温柔是什么歌 我想是因为我不够温柔是谁唱的，由(yóu)于二(èr)手房(fáng)很多房源在产(chǎn)权(quán)方面有瑕疵，如(rú)产(chǎn)权抵押、不同税费等(děng)都可能对交易产生影响，这对(duì)房地产经纪(jì)服务行(xíng)业(yè)的专业性提出更高(gāo)的要求。”

　　58安(ān)居客研究(jiū)院研究(jiū)总(zǒng)监陆骑麟(lín)指(zhǐ)出，在二手房买(mǎi)卖过程中，原本应该由(yóu)上下(xià)家各支付一半的中(zhōng)介费，但在一些热点城市的(de)二手房交易过程中，往往会有这样的情形，因部(bù)分购房者(zhě)处于弱势(shì)地(dì)位(wèi)，从而会出现中介费及税费均(jūn)由购(gòu)房者(zhě)来承担。即使(shǐ)一些房(fáng)东愿意(yì)承担中介费(fèi)，这(zhè)部(bù)分费(fèi)用也(yě)可能通(tōng)过转(zhuǎn)嫁的方式，在房价(jià)中(zhōng)有(yǒu)所(suǒ)体(tǐ)现。

　　“上家(jiā)把(bǎ)中介费转嫁给下家(jiā)，市场这(zhè)种所(suǒ)谓(wèi)‘约(yuē)定(dìng)俗成’的情况(kuàng)，一些房产中介公司将其视为向(xiàng)购房者单边(biān)收费的行为。部分中介(jiè)公(gōng)司可能会利用其支配地位(wèi)，在原先经纪服务收费的基(jī)础上，再次向房(fáng)东收取费用，而这部分费用，房东往往会(huì)将其转再次(cì)转嫁给购房(fáng)者(zhě)，这实际上相(xiāng)当于变(biàn)相推高了房价。两部门提出严禁操纵经纪服务收费(fèi)，不(bù)仅有(yǒu)利于提高交(jiāo)易中操作的透明度(dù)，也有利于房价(jià)的(de)稳(wěn)定。”陆骑(qí)麟(lín)称。

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