文：任泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日召(zhào)开的全国(guó)住(zhù)房和城乡建设工作会议提(tí)出“有条件(jiàn)的可(kě)以进行(xíng)现房销售”，不足一个月时间，已(yǐ)有山东、安(ān)徽、河南、四川、广东等地(dì)明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房(fáng)预售制(zhì)了(le)，用你的钱，建你的房子，还烂尾(wěi)了，这(zhè)是对(duì)购房者的(de)不公平。以后谁有(yǒu)钱谁建房(fáng)，没钱没实力的别建(jiàn)了，不能(néng)把包袱(fú)甩给老(lǎo)百姓和社会(huì)，这是房地产从大开(kāi)发(fā)时(shí)代步(bù)入高(gāo)质量发展(zhǎn)阶段的(de)必然趋势，也是对购(gòu)房老百姓的最(zuì)大保护。98年房改时(shí)，全(quán)国缺房子，开发商缺钱(qián)，预售制是权宜之计，现在全国套(tào)户比超过1，从(cóng)大开(kāi)发(fā)进入存量时代(dài)，对购房民众不公(gōng)平的预(yù)售(shòu)制(zhì)已经过时(shí)了，该取消了，改为(wèi)现(xiàn)房销售。以后一手交钱，一手交房，天经地义(yì)。当(dāng)然(rán)二(èr)次房改(gǎi)是(shì)个技术活，兼(jiān)顾(gù)化解停贷、复工保交楼、重组房企债务(wù)、恢(huī)复市场信心以及长(zhǎng)效机制(zhì)，长效(xiào)机制四大(dà)关(guān)键(jiàn)是推动城市群战略、人地挂钩、金融(róng)中性稳定和房地产税。如果按照经济规律(lǜ)办(bàn)事，中国一(yī)定(dìng)能实现房地产软着陆和长期(qī)平稳健康发展，跨过这道关，解好(hǎo)这(zhè)道世(shì)界难(nán)题。

　　2、为(wèi)什(shén)么要取消预售制、改为现房销售？大家想(xiǎng)想，绝大部分商品是一手交钱(qián)一手交货，预售(shòu)制是对(duì)购买者(zhě)的单方面不公(gōng)平(píng)制度(dù)，购房老百姓(xìng)几乎承(chéng)担了所有商品不能交(jiāo)付的风险。从个人层面(miàn)看，预售制对(duì)购房者(zhě)非(fēi)常不公平，比如，交房(fáng)等待(dài)期一(yī)般为(wèi)两(liǎng)年(nián)，在此期间，购房者不仅(jǐn)承担银(yín)行利息(xī)，还要承担延迟交房、房(fáng)屋(wū)质量、房(fáng)产(chǎn)证延期办理甚(shèn)至不能交房的风险。从(cóng)行业层面(miàn)看，预售(shòu)制(zhì)助(zhù)推(tuī)部(bù)分房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩(kuò)张，若遇到下(xià)行周期(qī)，会引发资金(jīn)链断裂、项(xiàng)目(mù)搁置(zhì)等系列风险。取消预售制，改为现房销售，这样有助于落(luò)实中央房住不炒(chǎo)精神、有助于保障(zhàng)购房老百姓权益、有(yǒu)助于房(fáng)企稳健发展，一(yī)举多(duō)得，谋划(huà)长(zhǎng)远。

　　3、为什么(me)建议(yì)取消(xiāo)预售制度？预售制(zhì)度(dù)怎么来的(de)？国外什么情况？简(jiǎn)单科普一下：商品(pǐn)房预售(shòu)最早源于中国香港，俗(sú)称卖楼花(huā)，卖期房，是一种开发商放杠杆(gān)的方式(shì)。98年(nián)房改，由于(yú)商品(pǐn)房短缺，房企缺资金，借鉴中(zhōng)国香(xiāng)港，引(yǐn)入了商品房预售制(zhì)度。其(qí)实，当前世界不少国家存在预售(shòu)制。但是(shì)，重点来了(le)！发(fā)达(dá)国家一般有严格的(de)监管保障措施(shī)，开发商在项目获得(dé)政(zhèng)府批(pī)准后(hòu)才可以开始销售，买家(jiā)在购(gòu)买期房后(hòu)并非(fēi)像(xiàng)中(zhōng)国一样(yàng)在(zài)支付完首(shǒu)付款后从银行一次性贷款(kuǎn)支付剩余全部房款，而是根据(jù)开发商工程进度在(zài)完(wán)全交房前进(jìn)行分期支(zhī)付。所以(yǐ)，预售制(zhì)度是需要严格的资金监管、分期支付以及违约(yuē)处罚措施作为保障(zhàng)的，如(rú)果没有这(zhè)些(xiē)保障措施，一(yī)定会(huì)触发风险，对购(gòu)房民(mín)众不(bù)公平，所以不(bù)如借机(jī)取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售(shòu)制度，以后改为(wèi)现房销售。客观讲预(yù)售制度(dù)有一(yī)定历(lì)史阶段性，现在(zài)中国住(zhù)房进入(rù)存(cún)量时代，取消预售(shòu)制度有助于降负(fù)债(zhài)降杠杆，不(bù)再把(bǎ)烂尾风险甩给老百(bǎi)姓和(hé)社(shè)会，当(dāng)然这需要(yào)配套房(fáng)企债务重组、复工保交(jiāo)楼、恢复市场(chǎng)信心(xīn)和房地产(chǎn)长效机制(zhì)。这是个(gè)技术活，只要坚持市场化改革(gé)，中国一(yī)定能化解这(zhè)个(gè)难题(tí)，让房地(dì)产回(huí)归实体经济和居住属性，安(ān)居乐业(yè)。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为(wèi)现房销(xiāo)售(shòu)，开发(fā)商将拼的不是(shì)五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能(néng)不能兑现的营销手段，而是所见即所得的过(guò)硬(yìng)的(de)产(chǎn)品质量和(hé)诚(chéng)信，这才(cái)是对购(gòu)房民(mín)众的最根(gēn)本最实质(zhì)的保障，这(zhè)样将(jiāng)极(jí)大的提升开发商的(de)建筑质量，实现良币驱逐劣币。所有商业的本(běn)质是(shì)向(xiàng)善，是以客(kè)户为中心，房地产(chǎn)也不能(néng)例(lì)外(wài)，老百姓买(mǎi)房子是天大的事，烂(làn)尾毁(huǐ)三代，好(hǎo)房幸福(fú)一家人。从这个角度(dù)，取消预售制、实施现房(fáng)销(xiāo)售是实现老(lǎo)百(bǎi)姓安居乐业、社会(huì)长治久安(ān)、行业企业(yè)健康发展(zhǎn)的重大措施。在当前的(de)情况下，取消预售制要结合稳楼市、房地(dì)产(chǎn)软(ruǎn)着陆、打(dǎ)通(tōng)金融支持当期(qī)三(sān)好生、新模式等综合(hé)施策。

　　作者十年前在国务院发(fā)展(zhǎn)研究中心参与财税改革方(fāng)案(àn)研究时，对预售(shòu)制、房地(dì)产税、人地挂钩、金融(róng)稳定(dìng)、房企杠杆率(lǜ)等进行过长期(qī)系统的专项研究。（参考后(hòu)来形成的专(zhuān)著《房地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地(dì)商品房(fáng)预售制的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销(xiāo)售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花(huā)”模(mó)式

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形成“中国内(nèi)地版预售(shòu)制”

　　1.3 预售制推动城(chéng)市化进程，但背后潜藏(cáng)的(de)风险确(què)实存在(zài)

　　2 吃完布洛芬不能吃什么，吃完布洛芬不可以吃的东西国际经验

　　2.1 美(měi)国：交付前(qián)预(yù)售资金第三方(fāng)全程监管(guǎn)，交付(fù)时开发商凭验收凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德国(guó)：可零首(shǒu)付(fù)购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款(kuǎn)交房(fáng)时(shí)支付

　　2.4 日本：为规(guī)范期(qī)房交(jiāo)易立法，设置期(qī)房预(yù)付款(kuǎn)保全措(cuò)施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银行(xíng)监管，享1年保(bǎo)修期(qī)后付(fù)尾款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国内地(dì)商(shāng)品(pǐn)房预售制的(de)前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售(shòu)+“按(àn)揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼(lóu)花”模(mó)式

　　二十世纪五十年代在(zài)中国香(xiāng)港(gǎng)，楼宇出租是地产行业(yè)盛(shèng)行的(de)方式，但有着转让难、出租资金周转期长(zhǎng)等问题，分层销(xiāo)售孕(yùn)育而生(shēng)。20世纪50年(nián)代(dài)，中国香港还未推行公(gōng)共(gòng)房屋制度(dù)，许多人栖身于木屋或者其他临时(shí)住宅，住房的需求是相(xiāng)当高，不(bù)过大多数(shù)居民的储蓄很少。当时(shí)楼宇买卖多数以一整栋楼为单(dān)位，需要雄厚的资金实力才能购买。虽然(rán)楼宇出租是中(zhōng)国香港地(dì)产(chǎn)行业盛(shèng)行的方式，但有(yǒu)着转让难、出租资金周转期长(zhǎng)等问题。针对这一系列问题，不(bù)少(shǎo)地(dì)产(chǎn)商开始探(tàn)求新的方式(shì)，如把(bǎ)楼宇契约切(qiè)开，即“分契”，然后将楼宇(yǔ)分(fēn)层出售。这模式一经推行，购买楼(lóu)宇的市民数量有所增加，开发商资金周转加快。

　　在(zài)分层出(chū)售(shòu)的基础上，将“按揭”模(mó)式引入(rù)房地产(chǎn)销售，霍英(yīng)东创(chuàng)造“卖楼花(huā)”模式(shì)。1953年(nián)底霍英东创办(bàn)立(lì)信置业有限公司，凭借商业(yè)直觉和(hé)多(duō)年(nián)经营杂货铺、海上驳(bó)运业务的经验，对于商品(pǐn)流(liú)通、资(zī)金周转有着独到的见解，在努力(lì)寻求方法加快自(zì)身资(zī)金周转。当时其在购(gòu)下九龙的一(yī)块(kuài)地盘后，除了分层出售、还印发售楼说明书，上有文字详(xiáng)尽说明楼(lóu)宇(yǔ)的(de)地(dì)势环境(jìng)、建筑(zhù)材料、分层(céng)价格、订(dìng)购方(fāng)法等。此外，“卖楼花(huā)”是另(lìng)外一个亮点(diǎn)，即先收取买家的订金，采用类似租金的分期付款形(xíng)式(shì)，等(děng)新楼落(luò)成时，收齐(qí)买(mǎi)家(jiā)的钱，买家就拥有了(le)自己的(de)房(fáng)产。这种方(fāng)式减轻了民众购(gòu)房(fáng)的资金压力，加速了房屋(wū)的建造和销(xiāo)售(shòu)，也解决了(le)制造商的资金问(wèn)题，降(jiàng)低投资风险，在当时可(kě)谓是“双赢”的举(jǔ)措。“预售楼(lóu)花(huā)+分期付款”的销售模式(shì)成为当时(shí)中国香港(gǎng)房地(dì)产(chǎn)市场的一大特色，纵观中国香港(gǎng)房地(dì)产(chǎn)市场的(de)改(gǎi)革(gé)，“卖楼(lóu)花”模式高效(xiào)率地解决了核心(xīn)的住房供(gōng)不应求的问题，使(shǐ)房市发展(zhǎn)进入新(xīn)阶段。

　　预售楼花模式推动了(le)中国香(xiāng)港楼市几十(shí)年繁荣，但期(qī)间也出现过“烂(làn)尾楼”的(de)情况，但监(jiān)管(guǎn)部门(mén)不断完善、规(guī)范化，建立健全的(de)监管机制(zhì)，促进市场健康发展。例如(rú)，1960年，位于大角咀的一个(gè)楼盘(pán)因(yīn)建筑费用超支(zhī)停工(gōng)，出现(xiàn)“烂尾”情(qíng)况。在1961年后，中国(guó)香港管(guǎn)理(lǐ)部(bù)门提升了对于预售楼花制度的监管，即要(yào)求开发商在预售前(qián)，确(què)保地价(jià)款已经(jīng)全部支付，还要(yào)证明(míng)自(zì)身(shēn)有(yǒu)资(zī)金等能力把项(xiàng)目(mù)完成，资金需(xū)放入律师所托管，支(zhī)取时需(xū)律所和建(jiàn)筑(zhù)师的核准。为了防止开(kāi)发商、律所、建筑师等造假，套取(qǔ)监管(guǎn)账户资金，中国(guó)香港(gǎng)要求(qiú)律(lǜ)师行在银行开设的(de)信托账户（监管(guǎn)账户(hù)）、开发商操作等采取(qǔ)全透明化机制，且银行(xíng)的责任上升，如出(chū)现(xiàn)房(fáng)屋“烂尾”情况，银行将成最大(dà)风(fēng)险(xiǎn)方，后(hòu)续需自身推动项(xiàng)目完工。随着监(jiān)管(guǎn)体(tǐ)系逐步完善(shàn)，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引进“卖楼花”模(mó)式，形成“中国内地版预售制”

　　二(èr)十世纪九十(shí)年代，中国(guó)内(nèi)地(dì)面临住(zhù)房(fáng)需求大和供(gōng)给量短(duǎn)缺问题，引入(rù)“卖楼花”制度。建国(guó)以来，中国内地(dì)优先发展(zhǎn)重工业，强(qiáng)调基础(chǔ)建设，这一导向使(shǐ)前期发展工业化的(de)进程(chéng)大于城(chéng)市化进程，唯(wéi)有解决住(zhù)房基础等城市化配套(tào)问题(tí)，才能(néng)进一步推进城(chéng)市化。但当时(shí)推行的是“统(tǒng)一(yī)管理，统一分配，以租养(yǎng)房”的福利分房制(zhì)度，住房市场发展起(qǐ)步较晚、增(zēng)速较慢(màn)，福利(lì)分房(fáng)制(zhì)度也出现了分配不(bù)公、效率低、配套差等问(wèn)题，因此(cǐ)福利分房制(zhì)度不再(zài)适用于当时(shí)的国情。叠加房地产市场(chǎng)面临商品房(fáng)的需求(qiú)量(liàng)大，而社(shè)会缺少大(dà)型房(fáng)地(dì)产开发商(shāng)，商品(pǐn)房供(gōng)应量小的困境，此时引入中国香港的“卖楼花”模(mó)式无疑是对(duì)内(nèi)地房地(dì)产市场的(de)一针强心剂。从1994年起，中国内地逐步引进中(zhōng)国香港预售商品房制度，先(xiān)后出(chū)台多项文件，大力支持国内(nèi)房地产市场改革。例如，1998年，国务(wù)院出台(tái)《关于进一步深化(huà)城镇住房制度改(gǎi)革，加(jiā)快住房建(jiàn)设的通知(zhī)》文件，决定停止住房(fáng)无偿实(shí)物分配(pèi)，逐(zhú)步实(shí)行住房分配(pèi)货币化、住房供给商品化(huà)、社会化的住(zhù)房新体制，从计划(huà)经济下(xià)的福利(lì)分房转向市场经(jīng)济的商品房。房(fáng)地(dì)产市场(chǎng)采用预售制，允许开发商卖期(qī)房，解决了房(fáng)企缺(quē)少资金和开发(fā)时间周期长的两大难题，开发商以预(yù)售款撬动下(xià)一(yī)个项目的开发(fā)，形成滚动开发模(mó)式，住房供应速度加快。自此中国内地开始(shǐ)房改货币化，中国人民(mín)银行等(děng)多方迅速出台相关(guān)的(de)信贷政策，支(zhī)持购房者，极大作(zuò)用推(tuī)动了(le)房地(dì)产市(shì)场的发展。

　　引入中国香(xiāng)港“卖楼(lóu)花”模式后，经调整形成契合中国内地的商品房预售制(zhì)度。预售制的初衷是为了缓(huǎn)解房企资金压力(lì)，加(jiā)快城镇(zhèn)住房建设(shè)。具(jù)体来说，是指房地产开发企业将正(zhèng)在建设中的(de)房(fáng)屋预(yù)先出售给购房者，由(yóu)购(gòu)房者支付定金或房(fáng)款的行为。区别(bié)于中国香港，在中国内地(dì)实践过程(chéng)中(zhōng)，商品房预售(shòu)流(liú)程(chéng)为：房地产开(kāi)发商办理(lǐ)预售许可证-签订商品房买(mǎi)卖合同-进行备案登(dēng)记(jì)和预告登记-交付(fù)房屋(wū)。在购房过程中(zhōng)，购房者需(xū)要一次性付清首付(fù)款(kuǎn)，并采用银行贷款的形式(shì)一次性(xìng)付清剩余房款(kuǎn)，换言之，房(fáng)屋未建成，开(kāi)发商可(kě)能(néng)已拿到了全部(bù)购房款，这点与中国香港的(de)按照工程(chéng)进度付款有所(suǒ)不同(tóng)。对中国内地的开发商(shāng)而言，预售制商(shāng)品(pǐn)房也开启了高周转(zhuǎn)、高杠杆的运(yùn)作模式。

　　1.3预(yù)售(shòu)制推动城市(shì)化进程，但背后潜(qián)藏(cáng)的(de)风(fēng)险确实(shí)存在

　　作为(wèi)中国内(nèi)地商品(pǐn)房销(xiāo)售的最主(zhǔ)要方式，预售制(zhì)极大缩(suō)短房企现金(jīn)回笼周期，同时增加市场商品房供应，推动了城镇化发展进程。预售制在过去(qù)20多年对中国(guó)内地房地产市场的稳步发展起到了重要作用(yòng)，不仅解决了(le)房地(dì)产市场快速(sù)发展阶段(duàn)的资金需(xū)求(qiú)，也(yě)提高(gāo)了居民(mín)居住水平，中国内地城(chéng)镇居民(mín)从筒子楼(lóu)住到住宅小区，从全民蜗居(jū)到基本适居，住房事业取(qǔ)得巨大(dà)进步，数十年时间走完(wán)发(fā)达(dá)国(guó)家几百年城镇化路程。改革开放(fàng)以来，城镇化进(jìn)程进(jìn)入快速发(fā)展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿(yì)人增长至9.1亿人(rén)，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建成(chéng)区面积由7438平方公里增长至60721平方公里，增长(zhǎng)7.2倍。根据我们发布的(de)《中(zhōng)国(guó)住房存量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇(zhèn)住宅存量从(cóng)不到14亿平增至313.2亿平，城(chéng)镇人均住房建筑(zhù)面积从8.1平方米增至(zhì)34.7平(píng)方米(mǐ)，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套(tào)，套户比从0.8增至1.09。预售制在当(dāng)前已成(chéng)为中国(guó)内地商(shāng)品房销售最主要(yào)方式，2005年中国内(nèi)地商品住(zhù)宅期房销售面积占总销售(shòu)面积的(de)比重为63％，而2021年期房累计销(xiāo)售(shòu)面积达15.6亿平，比重上(shàng)升至87％。

　　预售制也推(tuī)动了(le)中(zhōng)国内(nèi)地房(fáng)地产行业的发展(zhǎn)。中国内地(dì)房地(dì)产历经二(èr)十多(duō)年长周期繁荣，行业各项指标大(dà)幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿(yì)平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房地产开发(fā)投(tóu)资(zī)完(wán)成额(é)从0.4万亿元(yuán)增至14.8万亿元(yuán)，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年(nián)复合增速17.8％。商品房销售面积和(hé)销售金额分别从(cóng)1.5亿(yì)平增至17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发(fā)展，房地(dì)产企业(yè)从无到(dào)有、从国企先行到民(mín)企崛起，队伍(wǔ)逐(zhú)渐壮(zhuàng)大。2018年，房(fáng)地产(chǎn)企业数量达9.8万个，比1998年(nián)的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产(chǎn)也成为拉动(dòng)中(zhōng)国内地经济高增长的(de)火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地(dì)产带(dài)动的(de)上(shàng)下游(yóu)产(chǎn)业链特(tè)别长，高达(dá)50多个行业。2020年房地产及(jí)其(qí)产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其中房地产业(yè)增加值(zhí)占(zhàn)GDP的(de)7.3％（直接贡(gòng)献），房地产带动(dòng)产业链占GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其中(zhōng)房地产对金(jīn)融、批发、建材(cái)的带动最为明显。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年房地(dì)产完全拉动(dòng)的投资占全(quán)社会固定资产投(tóu)资的(de)51.5％，其中，房(fáng)地产开(kāi)发(fā)投资占固(gù)定资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从房地产贷(dài)款占银(yín)行(xíng)各项(xiàng)贷款余额的(de)比(bǐ)重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果(guǒ)加(jiā)上(shàng)信托等通道业务(wù)，占比超过三(sān)分之(zhī)一(yī)。从房地(dì)产(chǎn)融资(zī)存量占社(shè)融存量(liàng)比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积违约，将(jiāng)导致银行不良率大幅上升。

　　4）从居民财富(fù)效应(yīng)渠道，根据我们的《中(zhōng)国住房市值(zhí)测算报(bào)告》，2020年中(zhōng)国住房(fáng)市值为62.6万(wàn)亿(yì)美元，大于美国的(de)33.6万亿(yì)美元、日(rì)本(běn)的10.8万亿美元、英法(fǎ)德三国合计的31.5万亿美元。从住房市值占股债房市值的比例看，2020年中(zhōng)国为(wèi)66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的(de)56％、德(dé)国的64％。中国住(zhù)房市值与股债房市值的比例较高，主要是因(yīn)为(wèi)住房(fáng)市值高(gāo)，以及中(zhōng)国资(zī)本市场发(fā)育尚不成(chéng)熟，直(zhí)接融资比(bǐ)例较低，股(gǔ)票、债券市值(zhí)较(jiào)低，居民投(tóu)资(zī)渠道(dào)缺乏。

　　不可否认，预售(shòu)制(zhì)背后潜藏的风险确实存在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个人层(céng)面看，绝大部分商品(pǐn)是一手交钱一手交货，预售制是对(duì)购买者的单方面不公平(píng)制度(dù)，购房老百姓几(jǐ)乎承担了所有商(shāng)品(pǐn)不(bù)能交付的风险。比如，交(jiāo)房等待期一般为两年(nián)，在(zài)此期间，购房者(zhě)不仅承(chéng)担银行利(lì)息，还要(yào)承担延迟(chí)交房、“一房(fáng)二卖(mài)”、房屋(wū)质量、房(fáng)产证延期办理甚至不能(néng)交房等(děng)风(fēng)险(xiǎn)。另外，购房(fáng)者和(hé)开(kāi)发商之(zhī)间的购房合(hé)同(tóng)、购(gòu)房者和银行的按揭(jiē)贷款合同是两(liǎng)个(gè)独立的合同关(guān)系(xì)，如果开发商发(fā)生违约，购房者只能根据购房合同向开发(fā)商主张权力，但依(yī)旧需(xū)要根据按揭贷款(kuǎn)合同按时向银行进行贷款偿还，因此购(gòu)房者承担的(de)风险较大。

　　从行业层面看(kàn)，预售制助推部(bù)分房企(qǐ)过度(dù)举债、高(gāo)杠(gāng)杆扩张(zhāng)，资金若(ruò)遇到下行周期，会(huì)引发资(zī)金链断裂、项目(mù)搁置等系(xì)列风险(xiǎn)，进(jìn)行影响自身(shēn)信用和购(gòu)房者对(duì)行(xíng)业(yè)的信心(xīn)。

　　从金融层面看，银行作为按揭贷(dài)款的发放方，一(yī)旦房企(qǐ)因为市场波动或经营不善，出现资金(jīn)链断裂等一系列问题，导致“烂尾”等情(qíng)况(kuàng)，而房企(qǐ)通过与(yǔ)购房(fáng)者签(qiān)订的预(yù)售合(hé)同和按揭合同，已经从银(yín)行获得房款，如果购房者丧失还(hái)款(kuǎn)能力或短(duǎn)期不能还款(kuǎn)等，则风险完全(quán)由银行承担，银行将面临(lín)较大的坏账压力。

　　从监管角度看(kàn)，购房者(zhě)的预售监管资金去(qù)哪了？楼盘“烂(làn)尾”，归(guī)根结底(dǐ)两个字那就(jiù)是“没钱”，即没(méi)钱付工程(chéng)款。在2004版的《城市商品(pǐn)房预售管理办法(fǎ)》中明(míng)确规定了(le)开发企业预售商(shāng)品(pǐn)房(fáng)所得款项应(yīng)当用于有关的工(gōng)程建设，商品房预(yù)售(shòu)款(kuǎn)监管的(de)具体办(bàn)法，由房地产(chǎn)管理(lǐ)部门(mén)制定。但(dàn)多年以(yǐ)来全(quán)国并没有统一的预售(shòu)资(zī)金监管规(guī)定，各地实行(xíng)“一城一(yī)策”。例如，太(tài)原、昆明、重庆、长沙等城市重点监(jiān)管资金(jīn)比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合(hé)肥等城市则按照项目(mù)的建安成本乘以建筑面积或者(zhě)项目工(gōng)程总额报(bào)价计算重点资金。而事(shì)实是，不少购(gòu)房款未(wèi)进入(rù)监(jiān)管账户、或进入监(jiān)管账户(hù)后被挪(nuó)用，导致楼盘没有资金继续建设(shè)。收楼遥遥无期，月(yuè)供却被迫继续还款(kuǎn)。那么，监管账户资(zī)金如何(hé)被挪走(zǒu)的？实际(jì)上，在过去房地(dì)产大开发时代(dài)的高周转背景下(xià)，抽调预售款监管账户资金，是行业“潜规则”。比如(rú)工程总承(chéng)包方，以工程建设名义，获得(dé)监管(guǎn)账(zhàng)户拨(bō)付资金(jīn)，再由工程方将(jiāng)资金转给房企(qǐ)，而拨付(fù)的工程款，远超工程进度所需(xū)。通(tōng)过这些方(fāng)式套(tào)取的(de)资金，在房企各地项目间(jiān)流(liú)动，变(biàn)相(xiāng)加(jiā)杠杆，这样做(zuò)提供了资金流动性，房(fáng)企抽调资金统筹拿(ná)地(dì)、还款(kuǎn)和(hé)楼(lóu)盘(pán)建设，形成(chéng)一种资金循环高周转模式，但一定程(chéng)度上把(bǎ)风险甩给(gěi)了购(gòu)房者(zhě)。

　　2 国际(jì)经验(yàn)

　　整体来说，国外商品(pǐn)房(fáng)预售制(zhì)度呈(chéng)现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房者预(yù)付资金，一般设有定金(jīn)或预付款保护机(jī)制，如英国、日(rì)本(běn)；

　　2）预付款比重：要求购房者(zhě)支付的(de)预付款(kuǎn)比例相对较(jiào)低，绝大部分房款在房屋(wū)交付后开始支付；

　　3）预付款支付(fù)方式：预付款一般以定金方(fāng)式支(zhī)付，或按工程进度分期(qī)支付，或二(èr)者结合(hé)；

　　4）按揭贷款方式：一般采用(yòng)两种方式发放按揭贷款，一(yī)是按工程(chéng)进度付款，按揭贷款(kuǎn)按照工(gōng)程进度逐渐发放(fàng)，购(gòu)房者(zhě)开始月(yuè)供；二(èr)是房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预(yù)售商品房提供期房烂(làn)尾保险，在(zài)商品房出现(xiàn)重(zhòng)大延期或重大缺陷时，保(bǎo)障(zhàng)购房者权(quán)益；

　　6）房(fáng)屋(wū)交付保护：房屋交付质量的保(bǎo)障有两种方式，一是期(qī)房(fáng)由政府(fǔ)或(huò)第三方验收合格并提供验收凭证后，开发商凭(píng)验(yàn)收凭证取得(dé)购房者支付(fù)的房款。二(èr)是(shì)开发商为(wèi)购(gòu)房者提(tí)供一定的保修期，通常1-5年(nián)，保修期满，购房者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金第(dì)三方(fāng)全程监管(guǎn)，交(jiāo)付时开发(fā)商凭验收凭(píng)证取得房(fáng)款

　　美国期房定金(jīn)一定期限(xiàn)内无条件(jiàn)返还，最低首付比例为(wèi)3.5％，交(jiāo)房前仅支付首(shǒu)付，其余(yú)房款(kuǎn)交付后(hòu)按(àn)揭(jiē)还(hái)款，交付(fù)前(qián)资金(jīn)由第(dì)三方全程(chéng)监管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭证取(qǔ)得(dé)房(fáng)款。

　　定金及首(shǒu)付环节，定(dìng)金比例一般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据(jù)美国官方数据，2021年(nián)美国(guó)平(píng)均首付比(bǐ)例为(wèi)12％。

　　余款支付方(fāng)面，除(chú)定金或(huò)首付外，购(gòu)房者(zhě)在房屋交付后通(tōng)过按揭贷款(kuǎn)支付剩余房款。

　　资金监管方面，美国为防止开发商挪(nuó)用资金(jīn)，购房者(zhě)的定金及(jí)首付款由(yóu)第三方公证(zhèng)行或产(chǎn)权(quán)保险公司的信托账户(hù)监管。如果开发商(shāng)倒闭导致楼盘烂尾，购房(fáng)者资(zī)金可通过申请仲裁取回，且不承担任何责(zé)任与损(sǔn)失。而(ér)开发商在房屋(wū)建设过程中的资金全(quán)部来自银(yín)行，银行根据工程进度向开发(fā)商提(tí)供一定比例的贷款(kuǎn)，由于开发商挪用资金直(zhí)接(jiē)损害(hài)银行利益(yì)，银行有充分动机监管开发商(shāng)施工进度。开发(fā)商在房屋交付时需(xū)取得由政府(fǔ)相关部门经(jīng)审查后发放的(de)验收凭(píng)证，通过验收(shōu)凭证向银行得到购房者支付(fù)的房款。

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提(tí)供期房烂尾险(xiǎn)

　　德国期(qī)房可零(líng)首付购房，房款按建(jiàn)造工(gōng)期进度支付(fù)，按揭按工期放款后(hòu)还贷，房贷(dài)利率采用固定(dìng)利率，开发商(shāng)或购房者可(kě)购买期房烂尾保险。

　　预售门槛(kǎn)方面，德国(guó)开(kāi)发商(shāng)在项目(mù)获批后即可预售房屋(wū)。签署(shǔ)购房(fáng)合同前，购房者需支付约2000欧的定金并进行预约(yuē吃完布洛芬不能吃什么，吃完布洛芬不可以吃的东西)公证，签订合同后(hòu)定金退还。如由于(yú)任何吃完布洛芬不能吃什么，吃完布洛芬不可以吃的东西原因(yīn)不能购买(mǎi)，定金(jīn)按照德国法律全部退(tuì)还。

　　签署购房合同后，购房者需支付公(gōng)证费和土(tǔ)地(dì)交易税，分别为(wèi)房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包含在(zài)购房(fáng)款中(zhōng)，属于(yú)购房附加费(fèi)。

　　首(shǒu)付(fù)方面，德国没有规定(dìng)最低(dī)首付比例(lì)，可零首付购房。

　　余款方面(miàn)，德(dé)国也采(cǎi)取按工期支付房款的制度，一般分7笔进行支付，具体支付(fù)节(jié)点、比例(lì)因项目而(ér)异。一般来说，支付(fù)节点可分为公证后、主体完(wán)工、内部(bù)水暖(nuǎn)电路完工、窗户玻璃(lí)完工(gōng)、室内清洁及墙面完工、地板完工、全部(bù)完(wán)工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房者可(kě)在支(zhī)付房款前申(shēn)请房贷，房贷利率采用(yòng)固定利率，银行按施工节奏分多次发放贷款(kuǎn)，每笔贷款给予(yǔ)购房者一定(dìng)使用期限，期限结束后，购(gòu)房者开始(shǐ)还贷。

　　保(bǎo)险方面，德国(guó)保险(xiǎn)公(gōng)司(sī)针对(duì)期(qī)房设计(jì)了(le)两种(zhǒng)保(bǎo)险，保险的功(gōng)能是当房屋出现(xiàn)重大延期或重(zhòng)大缺陷(xiàn)时，保险公司保证开发(fā)商赔偿或修复，开发商破产，由保险公司负责相应赔(péi)偿。保险由开发商或购(gòu)房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房(fáng)时(shí)支付(fù)

　　英国预售制设有10％定金保(bǎo)险保护(hù)机制(zhì)，交房前(qián)付款(kuǎn)比(bǐ)例仅20％-45％，资金由买卖双方(fāng)律师严格监管(guǎn)。

　　订立合同(tóng)前，买(mǎi)卖双方均有一名律师，负责沟通期房交(jiāo)易中的房产、资(zī)金、合同等各个环(huán)节，各环节(jié)内容确认无误后(hòu)签(qiān)订首(shǒu)付交(jiāo)换合同。

　　定金(jīn)方面(miàn)，英国(guó)设置了10％定(dìng)金(jīn)保(bǎo)险保护机(jī)制，当开发商出(chū)现财务、经(jīng)营问题时，购房者10％的(de)定金由(yóu)保险公司赔付，而超出10％的部分(fēn)较难追回。

　　首(shǒu)付方面，首付比例通常为(wèi)10％-25％，首(shǒu)付(fù)需要在(zài)合(hé)同签订21天内支付。

　　余款支付环(huán)节，英国采取按工程(chéng)进度付款的(de)方式(shì)，但(dàn)是交房(fáng)前付款比例相(xiāng)对较低，一般(bān)会(huì)在(zài)合同签订(dìng)6-24个(gè)月分别支付两笔(bǐ)5％-10％的款项，即(jí)交房(fáng)前付(fù)款(kuǎn)比(bǐ)例在20％-45％之间，剩余(yú)款项(xiàng)交房(fáng)后支付。

　　交付环节(jié)，英国(guó)规定房屋必须经过(guò)房产公证公司(sī)的检验验收后才能交付，交付后方可按揭还(hái)贷。

　　资金监(jiān)管环节，英国期房(fáng)预售资金监管极为严格(gé)，资(zī)金也由(yóu)律师监管(guǎn)，在确(què)认工程进度、支付相关款项过程中(zhōng)，由(yóu)买(mǎi)房律师将资金(jīn)转给(gěi)卖(mài)方律师，卖方律师转给开发商，即资金在进(jìn)入开发商账户前经过两道(dào)关口，有(yǒu)利于保障(zhàng)购房者资金安(ān)全(quán)。

　　2.4 日本：为规范期房交易立(lì)法(fǎ)，设置期房(fáng)预付(fù)款保全措施

　　日本期(qī)房交易立法，定金超(chāo)5％或1000万日元时，开(kāi)发商必须(xū)完成(chéng)“预售房定金保全措施”，交房前付款比(bǐ)例(lì)不超房(fáng)款(kuǎn)的20％，开发商违约需返还(hái)定价并赔(péi)偿约10％房款(kuǎn)，交房后(hòu)按揭(jiē)还款(kuǎn)。

　　立法方面，日本二战(zhàn)结束后由于(yú)房屋供给严重失衡(héng)，叠加(jiā)法律空白(bái)，社会上“一(yī)房二卖(mài)”现象(xiàng)普遍，为(wèi)此，日本政府1952年(nián)出台《宅地建筑物交易法(fǎ)》，经(jīng)多次(cì)修订，目(mù)前(qián)是唯一一部规范期房(fáng)交(jiāo)易(yì)的法律。

　　定金保护(hù)方面，根据日(rì)本(běn)《宅地建物取(qǔ)引业法》，对购房者支付定金超(chāo)过5％或超1000万日元的(de)部分(fēn)，法律(lǜ)要(yào)求开发商必须完成定金保全(quán)措施(shī)才可预售。什么是(shì)定金保全措(cuò)施(shī)？即买卖双(shuāng)方签订购房合(hé)同时，开发商向金融机构或指定保证机构或保(bǎo)险机(jī)构签订定金保证委(wěi)托(tuō)合同，设置购房者定金的保证或(huò)保险，并将相应的保证金证(zhèng)明书交(jiāo)付给(gěi)购(gòu)房者。除定金外，其他预先支付的(de)购(gòu)房(fáng)款也受该措施(shī)保(bǎo)护。若(ruò)开发商倒闭导致(zhì)期房烂尾，购房者(zhě)可凭保证金(jīn)证明书向金融(róng)机构或保证机构或保险公司兑付(fù)，同时(shí)，开发商(shāng)需向购(gòu)房者赔付(fù)违约(yuē)金，一般(bān)约为房价的10％。

　　房款支付环节，交(jiāo)房(fáng)前(qián)只需支付最多不超20％的(de)定金，签订购房合同后(hòu)，购房者即可向银行申请贷款(kuǎn)，但(dàn)交房后(hòu)才开始按(àn)揭贷款，除(chú)定金外的剩余房款在(zài)交房(fáng)后开始支付(fù)。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银(yín)行(xíng)监(jiān)管，享1年保(bǎo)修期后(hòu)付尾款

　　新加坡期房购(gòu)房者违约可(kě)返还相当于3.75％房款的(de)订金，首付比例20％，余款按工程(chéng)进度(dù)支(zhī)付(fù)，所有资金进银行专(zhuān)门项目(mù)资(zī)金账(zhàng)户，交房后满1年保修期(qī)后(hòu)支付(fù)15％尾款。

　　订金支付环节，新(xīn)加(jiā)坡开(kāi)发商有(yǒu)统一(yī)的选(xuǎn)购权合(hé)同以及(jí)订金(jīn)返还机制(zhì)，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房款作(zuò)为订(dìng)金，OTP有效期14天(tiān)，执(zhí)行(xíng)OTP则进一步签(qiān)订购买(mǎi)合同，不执行(xíng)OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首(shǒu)付(fù)比例方面，签订购房(fáng)合(hé)同后，购(gòu)房者需支付(fù)15％的首付及(jí)印花税，同时购房者向(xiàng)银行申请按揭(jiē)贷款(kuǎn)。

　　余(yú)款支付(fù)上，新(xīn)加(jiā)坡期房同样采取(qǔ)按工(gōng)程进度(dù)付款的(de)方式，《发展商(shāng)条例(lì)》对(duì)期房付款(kuǎn)流程做了(le)统(tǒng)一详细规(guī)定，要求所(suǒ)有开发商遵守(shǒu)，支付节点一(yī)般为合同签订后、地基完工(gōng)、框(kuāng)架完工、管道门窗等完工等(děng)，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按(àn)揭贷(dài)款也依照工程进度放款，月供在(zài)此过(guò)程中随着放出(chū)贷款的增加(jiā)而增(zēng)加，未放款部分无需月供。

　　资金监管(guǎn)方面，购房者的订金与(yǔ)付款会(huì)存入银行专门的(de)项(xiàng)目资金账户，账户资金(jīn)提取(qǔ)须与(yǔ)房屋建设有关。房屋交付后，购(gòu)房者享(xiǎng)受(shòu)1年的房屋保(bǎo)修期，此后购房者支付(fù)15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一(yī)，短(duǎn)期来看(kàn)，当前房地(dì)产到(dào)了政(zhèng)策出手临界点(diǎn)，重(zhòng)点是(shì)保(bǎo)交楼(lóu)和房企重组。一方面，加大对刚需(xū)和改善型需(xū)求的支持(chí)力度，长短兼顾(gù)妥善应对(duì)局(jú)部(bù)停贷(dài)现象(xiàng)，重点是保交楼保复工(gōng)保民生，给予强有力的金融工(gōng)具(jù)支持。另(lìng)一方(fāng)面，从(cóng)现在起，对还在正常运转的房企包括民(mín)营(yíng)企(qǐ)业(yè)，加大支持(chí)力度，由(yóu)优质房企牵头并(bìng)购重组整个行业，为每个房企配套AMC和财团(tuán)，给予金融工具配套。

　　二，中期(qī)来看，应充分(fēn)估计(jì)形势复(fù)杂性和人性(xìng)复杂(zá)性，兼顾化解停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房企债(zhài)务、恢复(fù)市场(chǎng)信心以及长效机制(zhì)。长效机制四大关键是(shì)推动城市(shì)群战略(lüè)、人(rén)地挂(guà)钩、金(jīn)融中(zhōng)性稳定和房地产税。定金环(huán)节，建立开发商(shāng)违约后定(dìng)金保护机制，如将已支付定金冻(dòng)结(jié)至房屋交(jiāo)付(fù)阶段，保障购房者定(dìng)金(jīn)安(ān)全。签(qiān)订(dìng)合同环(huán)节(jié)，鼓励保险公司(sī)介入，为房屋重大(dà)延期以及重大缺陷(xiàn)等(děng)情(qíng)况提供充分(fēn)的保障。余(yú)款支付环节(jié)，建立(lì)按工程(chéng)进度(dù)付款(kuǎn)机(jī)制或(huò)交房后按揭贷款机制，充(chōng)分保护购房者(zhě)的权益。资金(jīn)监管环节，引入独立于开发商、银行的第三方资金监管机构，或由政府相关部门直接监管，以此防止资金挪用(yòng)现象。交付环节，建立商品(pǐn)房(fáng)保修期制度。保修期内，开(kāi)发(fā)商应对房屋质量问题全(quán)权负责、免费(fèi)维(wéi)修，购房者在保修期结(jié)束(shù)后支(zhī)付尾款。

　　三，长期(qī)来看，取消商品房预售制是大势所趋。一方面，98年房(fáng)改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售(shòu)制是权宜之(zhī)计，现(xiàn)在(zài)全国套户比超过(guò)1，从大开发进入(rù)存量(liàng)时代，对购房民(mín)众不公(gōng)平的预(yù)售制(zhì)已(yǐ)经过时了，该取消了，改为现房销售。另一方面，取消预售制(zhì)，改为现房(fáng)销(xiāo)售(shòu)，开发商将拼的不是五(wǔ)花八门(mén)、眼花缭乱、不(bù)知道能(néng)不能兑现的(de)营销手段，而是所(suǒ)见即所得(dé)的过硬的产品(pǐn)质(zhì)量和诚信，这才是对购(gòu)房(fáng)民(mín)众的(de)最(zuì)根本最实质的(de)保障(zhàng)，这(zhè)样将极大的(de)提升(shēng)开发商的建(jiàn)筑质量(liàng)，实现良币(bì)驱(qū)逐劣(liè)币(bì)。

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