OPPO宣(xuān)布关(guān)停旗下芯片子公司哲库科技，引发了公募(mù)REITs扩(kuò)募风(fēng)波，如今(jīn)，二级市场的影响仍(réng)未停歇。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT开盘(pán)继续(xù)延(yán)续此前几日的下跌走势，午后跌幅一度扩大，尾(wěi)盘有所拉(lā)升，全天收(shōu)跌(diē)6.22％，最近(jìn)3个交易日(rì)跌幅(fú)超过9.69％。

　　此前，华安(ān)张江(jiāng)光大园(yuán)REIT曾发布公告，紧急回应称，哲库科技是其扩募拟(nǐ)新购入(rù)基础设施资产张润(rùn)大厦的重要承租方之一，目前(qián)未收到哲库科技及OPPO方(fāng)面关于停止(zhǐ)执行已签(qiān)租(zū)赁协议的通(tōng)知。同时，在公告中(zhōng)，华(huá)安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT进一(yī)步(bù)表示(shì)，原始(shǐ)权益(yì)人将继续密(mì)切关(guān)注哲库(kù)科技后续情况，积极做好(hǎo)相(xiāng)关应对。

　　此外(wài)，张江(jiāng)REIT拟扩(kuò)募(mù)购(gòu)入项目的原始权益人相(xiāng)关负责人也(yě)表(biǎo)示，近期已同步启(qǐ)动了应急预案，排摸储备租(zū)户，积极(jí)应对哲库提前退租的可能事项。由于张润大厦是全国首批REITs申报扩募项(xiàng)目，公司领导高度重(zhòng)视，浦东新区国(guó)资委(wěi)也(yě)高度(dù)关注。

　　多位(wèi)业内人士表示，华安张(zhāng)江光大园REIT近期市场波(bō)动较大(dà)，但(dàn)其实(shí)不动(dòng)产(chǎn)公募(mù)REITs项目短期出租率(lǜ)下跌并不会从根本上影响其内外价值，投资(zī)者(zhě)应理(lǐ)性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场价(jià)格(gé)继续波动

　　本周，OPPO关停(tíng)旗下芯片子公司哲库科技的(de)事(shì)件继续扰动公募(mù)REITs市场(chǎng)。

　　Wind数据显示，5月15日(rì)，华(huá)安张江光大园(yuán)REIT以3.726元的(de)价格小幅低开，此后二级(jí)市场价(jià)格开始震荡走低，午盘收跌6.17％。午后(hòu)，华安张江光大园REIT跌(diē)幅一度扩大到8.30％，随后价格(gé)有所回升，最终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利(lì)消息(xī)影(yǐng)响(xiǎng)，华安张江光大园(yuán)REIT最近(jìn)几个交易(yì)日二级市场价格表现(xiàn)欠佳，5月11日以来，3个交易日跌(diē)幅达到9.69％，今(jīn)年以来跌幅(fú)7.76％。不过，自2021年6月21日上市(shì)以(yǐ)来，华安(ān)张(zhāng)江光(guāng)大(dà)园REIT累计(jì)涨(zhǎng)幅超过24％，在全市(shì)场公募REITs中位(wèi)居前列。

　　从5月15日公募(mù)REITs市场整体表(biǎo)现上看，目前上市的(de)8只产业园区基础设施REITs中，仅博时(shí)招(zhāo)商蛇(shé)口产业园REIT微幅上涨，其余7只(zhǐ)均(jūn)有不同程(ch乔丹有多高éng)度(dù)下跌，8只产业园区基础(chǔ)设施REITs5月15日平(píng)均跌幅(fú)1.38％。今年以(yǐ)来平均(jūn)跌(diē)幅5.17％。

　　“此(cǐ)前，张(zhāng)江REIT一季(jì)报中(zhōng)已经披露(lù)张江光大园项目出租率有所下(xià)降，如今拟扩募的项目又遭(zāo)遇突发事件，因(yīn)此导(dǎo)致二级(jí)市(shì)场价格出现波动(dòng)。”一(yī)位业内人(rén)士(shì)分析称。

　　不过，在上述人士看来，尽管出于(yú)风险规避(bì)的(de)原因，最近几个交易日场内(nèi)资金有所流出，但是(shì)，不(bù)动产公募REITs项(xiàng)目短(duǎn)期出租率下(xià)跌并不会从根(gēn)本(běn)上影响其内外价值。

　　他也(yě)同(tóng)时表示(shì)，目前(qián)随着二级(jí)市场价格下跌，风险(xiǎn)也(yě)得到一(yī)定释(shì)放，但是价(jià)格涨跌会(huì)受(shòu)到(dào)基(jī)本面、情绪面等多重(zhòng)因素影响，不好判断价(jià)格是(shì)不是(shì)已经完全触底。

　　此外，还有一位业(yè)内人士表示，今年整体(tǐ)REITs市场表现低(dī)迷，不少产品年(nián)内二级市(shì)场跌幅(fú)较大，其实有些隐(yǐn)含收益(yì)率(lǜ)高的产品(pǐn)具备(bèi)一定的投资价值(zhí)，很适(shì)合稳(wěn)健类投资者。此(cǐ)外，伴随着(zhe)经济复苏的步伐(fá)，产业园(yuán)区、物(wù)流类等REITs产品具(jù)备一(yī)定的投资价(jià)值。

　　先锋(fēng)瑞驰私募基金(jīn)执行董事高如(rú)星(xīng)对(duì)此表(biǎo)示，若张江园区最(zuì)终能(néng)顺利解决(jué)招商，平稳过度(dù)对(duì)经营现(xiàn)金流没有造成大的影(yǐng)响，“事件(jiàn)性利空(kōng)下调至得这(zhè)么急、这么深，加上前(qián)期本身园区(qū)类资产就回调不(bù)少(shǎo)了，这就(jiù)是(shì)黄金坑。”不过，他也强调，最终还是落到租金收入受不受影响，影响多大，估计园(yuán)区会最终解决(jué)。

　　张江REIT紧急回(huí)应

　　扩(kuò)募(mù)路上再迎接考验

　　5月12日(rì)，OPPO宣布关停旗下芯片子(zi)公司哲库科技。随(suí)后5月12日晚，华安张江(jiāng)光大园REIT发布公告，紧急回应称，哲库科技(jì)是(shì)其扩募拟新购(gòu)入基(jī)础设施资产张润大厦的重要(yào)承(chéng)租方之(zhī)一(yī)，目(mù)前未收到哲库(kù)科技(jì)及OPPO方面关于(yú)停止执行已签(qiān)租(zū)赁协议的通知。同时，在公告中(zhōng)，华安张江光大园(yuán)REIT进(jìn)一步表示(shì)，原始权益人将(jiāng)继(jì)续密(mì)切关注哲库科技(jì)后续情(qíng)况，积极做好相关(guān)应(yīng)对(duì)。

　　此(cǐ)前，张江REIT因其一季报中披露的张江光(guāng)大园项目(mù)出(chū)租率下降事项，一度二(èr)级(jí)市场价格出(chū)现回落。在随后召(zhào)开的业(yè)绩说明会中管理(lǐ)人就(jiù)相(xiāng)关事(shì)项进(jìn)行了(le)解释说明，市场信心得到了一定提振，二级市场价格表(biǎo)现也趋于平稳。据(jù)了解，张江 REIT在5月11日(rì)召开的线上和线下的扩(kuò)募说明(míng)会上，运营(yíng)团队表示了对张江光大园(yuán)项目的(de)信(xìn)心，预计签署意向书和合(hé)同谈判中的储备租(zū)户正常转化后，项目(mù)出租率将得到(dào)回升。没想(xiǎng)到仅过了不(bù)到三周(zhōu)的时间，张江REIT的扩募之路(lù)又(yòu)迎来了新的考验。

　　因张(zhāng)江REIT的上述公告引起了市场各方的广泛关(guān)注，张江REIT拟扩募购入项(xiàng)目的原始权益人相关负责人坦言，事(shì)发突(tū)然确实始料未及，在(zài)获悉OPPO关停哲库科技(jì)消息的第一(yī)时间即奔赴现(xiàn)场进行(xíng)了(le)沟通和核实(shí)工作，并同步(bù)启(qǐ)动了应急(jí)预案，排摸储备(bèi)租户，积极应对哲库(kù)提前退(tuì)租的可能(néng)事项。由(yóu)于(yú)张润大厦是全国首(shǒu)批(pī)REITs申报扩(kuò)募项目，公司领导高度重视，据悉新(xīn)区国资委也高度关注。

　　当谈及(jí)储备租户(hù)情况，相关负责(zé)人介绍说，目(mù)前储备租户还是比较(jiào)丰富的(de)，覆(fù)盖(gài)了芯片测(cè)试(shì)、人工(gōng)智能、航(háng)天产业、信息技术等产(chǎn)业客(kè)户，租赁意向面积超过(guò)了2万(wàn)方。从(cóng)意向储备转(zhuǎn)化(huà)为实际租户(hù)需要一些时间。

　　“我(wǒ)们(men)正在着手通过签署租赁意(yì)向书来(lái)尽(jǐn)快(kuài)锁定(dìng)一(yī)些重(zhòng)要租户。虽然收了三个(gè)月履约(yuē)保(bǎo)证金(jīn)给(gěi)了(le)我们一些空(kōng)间，但本着对(duì)首批(pī)扩募(mù)、对市场负(fù)责的态度(dù)，我们肯定要全力与时(shí)间赛跑，把(bǎ)这些面(miàn)积(jī)在短期内完成去化。”相关负责人(rén)说(shuō)道。

　　张江REIT已(yǐ)持有的同区域的张江光大(dà)园项目一(yī)季度末也有将近30％的空置(zhì)率，原始权益人有那么多储备租户，之前的空(kōng)置率为(wèi)何未(wèi)能得到解决。

　　对(duì)此相关负(fù)责(zé)人解释，张江光大园一直以来(lái)都(dōu)坚(jiān)持以市场化运营为(wèi)导向，历(lì)史(shǐ)运营表现稳定，租户(hù)的调租和换(huàn)租都(dōu)属于(yú)正常情况，而(ér)这(zhè)次项目(mù)的大租户退租正好发(fā)生在市场活(huó)跃度的短期低点(diǎn)，目前市场情况已有所好转。在看到出租率下滑情况没有(yǒu)得到及时修复后，张江这(zhè)边也作了一定的资(zī)源调配和(hé)倾斜，引入(rù)了一些储(chǔ)备租户。

　　另外，张(zhāng)润大厦和张江光大园项目在(zài)给租户的分隔空间(jiān)、交付标准、租金(jīn)水平等方面也(yě)有一些差异化(huà)，张(zhāng)润大厦多是(shì)两千多平的大平层，楼(lóu)的成新度(dù)高一些，单价也(yě)贵一(yī)些，张江光大园(yuán)单层以一千平的(de)面积为主，还(hái)有一些独栋形态的(de)物业。租户自身也会有(yǒu)诉求，也会(huì)根(gēn)据自身需(xū)求和预算挑(tiāo)选区域内的不同(tóng)物业。

　　“如(rú)果扩募完成(chéng)以后，新老资产(chǎn)的管理人都变成了一家，后续我们在资源共享和联(lián)合(hé)营销方面能更加充分发挥协(xié)同效(xiào)应，相信可以做得(dé)更好。”上(shàng)述负责人补充说道。

　　最后谈及对(duì)于张(zhāng)江REIT的定位(wèi)和(hé)展(zhǎn)望(wàng)，相关(guān)负(fù)责人(rén)表示，张江集(jí)团(tuán)和张江高(gāo)科(kē)目前(qián)在(zài)管资产约五百万(wàn)方，还有一些其他在开发的储(chǔ)备项目，这些都(dōu)将成为张江REIT实现打造(zào)张江园区产(chǎn)业空间资产上市(shì)平台目标的坚(jiān)实(shí)后盾和(hé)储备资源。“我们(men)非常重(zhòng)视张江REIT这个资(zī)本平(píng)台(tái)和它未来(lái)的(de)发展(zhǎn)。”相(xiāng)关负责人表(biǎo)示，“这次扩募是我们实现基(jī)金扩容的第一步，也是至关重要的一步，眼(yǎn)下我们可(kě)能面临了一些突发情(qíng)况需要解(jiě)决，但是这和我们在张江科学城这三十年(ni乔丹有多高án)建设发(fā)展过程中所经历的相(xiāng)比，只能(néng)算是一个非常小的插曲。我(wǒ)们有信心(xīn)排除万难(nán)，尽(jǐn)一切可(kě)能化解当(dāng)前突发事件的所(suǒ)有负面影响，维持预期和市场的信心。”

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