OPPO宣布关停旗(qí)下芯(xīn)片子公司(sī)哲库科技，引发了公募REITs扩募风波，如今，二级市场的影响仍未停(tíng)歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光(guāng)大(dà)园REIT开(kāi)盘继续延续此前几(jǐ)日的下跌(diē)走(zǒu)势，午后跌幅一度扩大，尾盘有(yǒu)所拉(lā)升(shēng)，全天收跌6.22％，最近3个交易日(rì)跌(diē)幅超过9.69％。

　　此前，华(huá)安张江光大(dà)园(yuán)REIT曾(céng)发布公告，紧(jǐn)急(jí)回应称，哲(zhé)库科技(jì)是其扩募(mù)拟新(xīn)购(gòu)入基(jī)础设施资(zī)产张润大厦(shà)的重要承(chéng)租(zū)方之(zhī)一，目前(qián)未收到哲库科技(jì)及(jí)OPPO方(fāng)面关于停(tíng)止执行已签租赁协议的通知(zhī)。同(tóng)时，在公告中，华安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT进一步表(biǎo)示，原始权益人将继续密(mì)切关(guān)注哲(zhé)库(kù)科(kē)技后续情况，积(jī)极做(zuò)好相关应对。

　　此外，张江REIT拟(nǐ)扩(kuò)募购入(rù)项目(mù)的原始权益人相关负(fù)责人也(yě)表(biǎo)示(shì)，近(jìn)期已同步(bù)启(qǐ)动(dòng)了应急预案，排摸储备租户(hù)，积极(jí)应(yīng)对哲库提前退租的可能(néng)事项。由于张(zhāng)润大厦是全国首批REITs申报扩募项目，公(gōng)司(sī)领导高度重(zhòng)视(shì)，浦东新区国资委也(yě)高度关注(zhù)。

　　多(duō)位(wèi)业(yè)内人士表示，华(huá)安张江光大园REIT近期市场波(bō)动较大(dà)，但其(qí)实不动产公募(mù)REITs项目短(duǎn)期出租率下(xià)跌并不会从根本上影响其(qí)内(nèi)外价值(zhí)，投资者应(yīng)理性(xìng)看待。

　　张江(jiāng)光大园REIT

　　二级市场价格继续(xù)波动

　　本周，OPPO关(guān)停旗(qí)下芯片子公司哲库科技的事件(jiàn)继续扰动(dòng)公募(mù)REITs市场。

　　Wind数(shù)据显(xiǎn)示，5月15日，华(huá)安张(zhāng)江光大(dà)园REIT以3.726元的价格(gé)小幅低开，此后二级市场价格开(kāi)始震荡(dàng)走低，午盘(pán)收(shōu)跌6.17％。午后(hòu)，华安张江光(guāng)大园REIT跌幅(fú)一度(dù)扩大到8.30％，随后价(jià)格有所回升，最终报收3.512元，全(quán)天(tiān)跌幅6.22％。

　　受近期不(bù)利消息影响(xiǎng)，华(huá)安张江(jiāng)光大园REIT最近几个交易日二级市(shì)场(chǎng)价(jià)格表现欠佳，5月(yuè)11日以来，3个交易日(rì)跌幅达到9.69％，今年以(yǐ)来跌幅7.76％。不(bù)过，自2021年6月21日(rì)上市以来，华(huá)安张江光大园REIT累计涨(zhǎng)幅超(chāo)过(guò)24％，在全市场公(gōng)募REITs中位居前(qián)列。

　　从5月15日(rì)公(gōng)募(mù)REITs市(shì)场整体表现上看，目前上市的8只产业园(yuán)区基础设(shè)施REITs中，仅博时招商(shāng)蛇口产业园REIT微幅上(shàng)涨(zhǎng)，其余7只均(jūn)有不同程度(dù)下跌，8只产业园(yuán)区基础设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来(lái)平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一(yī)季报中已经披露张(zhāng)江(jiāng)光大园(yuán)项目出租率有(yǒu)所下(xià)降，如今(jīn)拟扩募的项目(mù)又遭遇(yù)突发事件，因(yīn)此导致二级市(shì)场价格(gé)出现波动(dòng)。”一位业内人士分析(xī)称。

　　不过，在上述人士看来，尽管出(chū)于风险规避的原因，最近(jìn)几个(gè)交(jiāo)易日场内资金有所(suǒ)流出(chū)，但是，不动(dòng)产公募REITs项目短期(qī)出租率下跌并(bìng)不会从根(gēn)本上影(yǐng)响其内外价(jià)值。

　　他也同(tóng)时表(biǎo)示，目(mù)前(qián)随着(zhe)二级市场价格下跌，风险也得到一定释(shì)放，但是价格涨跌(diē)会受(shòu)到(dào)基本面、情绪面等(děng)多(duō)重因素影响，不(bù)好(hǎo)判断价格是不是已(yǐ)经(jīng)完全触底(dǐ)。

　　此外(wài)，还有一位业(yè)内人士(shì)表(biǎo)示，今(jīn)年整体REITs市场表现低迷，不少(shǎo)产(chǎn)品年内二级市场(chǎng)跌幅较大，其实有些隐(yǐn)含收(shōu)益率高的产品(pǐn)具备一定的投资价值(zhí)，很适合(hé)稳健(jiàn)类投资者。此外，伴随着经济复苏的步伐，产(chǎn)业园区(qū)、物流(liú)类等REITs产品具备一(yī)定的投资价值。

　　先锋瑞驰私募(mù)基(jī)金执(zhí)行董事(shì)高如星对此表示，若张江园区最终能顺利解决招(zhāo)商，平稳过(guò)度对(duì)经营现金流没(méi)有造成大的影响(xiǎng)，“事件(jiàn)性利空(kōng)下调至得这么急、这么深(shēn)，加上前期本(běn)身园(yuán)区类资产就回调不少了，这就(jiù)是黄(huáng)金坑。”不过，他也强调，最终(zhōng)还是落(luò)到租(zū)金收(shōu)入(rù)受不受影响(xiǎng)，影响(xiǎng)多大，估计园区(qū)会最终解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上再迎接(jiē)考验(yàn)

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯片(piàn)子(zi)公司哲库(kù)科(kē)技。随后5月(yuè)12日晚，华(huá)安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT发(fā)布公(gōng)告，紧急(jí)回应(yīng)称，哲库科技是其扩募拟新(xīn)购入基础设施资产张润大(dà)厦的重要承(chéng)租(zū)方之一，目(mù)前未收到哲库科技及OPPO方面关(guān)于停(tíng)止执行已签租赁(lìn)协议的通(tōng)知。同时，在(zài)公告中，华(huá)安(ān)张(z几十块钱的阿富汗玉是真的吗hāng)江光大园REIT进(jìn)一步表(biǎo)示，原始权益(yì)人(rén)将继续密切关注哲库科技后续情况，积(jī)极做好相关应对。

　　此前，张江REIT因其一季(jì)报中披露的张江光大园项目(mù)出(chū)租率下(xià)降事项，一度二级市场价格出(chū)现回落。在随(suí)后(hòu)召(zhào)开(kāi)的(de)业绩说明会中管理(lǐ)人就相关事项(xiàng)进行了(le)解释说明，市场信心得到(dào)了一定(dìng)提振，二(èr)级市场(chǎng)价格(gé)表现也(yě)趋于平稳。据了解，张江 REIT在(zài)5月11日召(zhào)开的线上和(hé)线下的扩募说明会上，运营团队表示了对张江光大园项目的信(xìn)心，预(yù)计签署(shǔ)意向书(shū)和合同谈判中的储备租户正常转化后，项(xiàng)目出租率将(jiāng)得(dé)到回升。没想(xiǎng)到仅(jǐn)过了不到(dào)三周的时间(jiān)，张江REIT的扩募(mù)之(zhī)路(lù)又迎来(lái)了新的考验(yàn)。

　　因张江REIT的上(shàng)述(shù)公告引起了市场各(gè)方的广泛关注(zhù)，张江REIT拟扩募购(gòu)入(rù)项(xiàng)目的原始(shǐ)权益(yì)人相关负(fù)责(zé)人坦言(yán)，事发(fā)突然确实始料(liào)未(wèi)及(jí)，在获悉OPPO关停哲库(kù)科技消(xiāo)息的(de)第一时间即奔赴现场进行了沟(gōu)通和核实工作，并同步启动了应急预案(àn)，排摸储(chǔ)备(bèi)租(zū)户，积极(jí)应对(duì)哲库(kù)提前退租的(de)可能事项(xiàng)。由于张润大厦是全国首批REITs申报扩募(mù)项(xiàng)目，公司领导高度重视(shì)，据(jù)悉新(xīn)区国资委也高度关注。

　　当谈及(jí)储备租户(hù)情况(kuàng)，相关(guān)负责人介绍说，目(mù)前(qián)储备租户还(hái)是比较丰富的，覆(fù)盖了(le)芯(xīn)片(piàn)测试、人工智能、航天产(chǎn)业、信息(xī)技术等产业客户，租赁意向面积超过了2万(wàn)方。从意(yì)向储备转化为实际(jì)租户需要一些时间。

　　“我们正在(zài)着手通过(guò)签署租赁意向书来尽快锁定一些重(zhòng)要(yào)租户。虽(suī)然(rán)收了三个月(yuè)履约(yuē)保(bǎo)证(zhèng)金给了我们一些空间，但本着对首批扩募、对市(shì)场负责(zé)的(de)态度，我们(men)肯定(dìng)要(yào)全(quán)力与时间赛跑，把这(zhè)些面积在(zài)短期内完成去化。”相(xiāng)关负责人说道。

　　张江REIT已持有的同区域的张(zhāng)江光大园项目一季度末也(yě)有将近30％的空(kōng)置(zhì)率，原(yuán)始权益人有那么多储备租(zū)户，之前的(de)空置率为(wèi)何未能(néng)得到解(jiě)决。

　　对此相关负(fù)责人解释(shì)，张(zhāng)江光大(dà)园一直以(yǐ)来(lái)都坚持以(yǐ)市场(chǎng)化运营为导(dǎo)向，历史运营(yíng)表现稳定，租户(hù)的调(diào)租和换(huàn)租都属于正常情况，而这次(cì)项目的大租户退租正好发生在(zài)市场(chǎng)活跃度的(de)短期(qī)低点，目(mù)前(qián)市场(chǎng)情况(kuàng)已有所好(hǎo)转。在看到出租率下(xià)滑(huá)情况没(méi)有得(dé)到及时修(xiū)复(fù)后，张江这边(biān)也作了一定的资源调配和倾斜，引(yǐn)入了一些储备租(zū)户。

　　另外(wài)，张(zhāng)润大厦和张江光大园(几十块钱的阿富汗玉是真的吗yuán)项目在给(gěi)租(zū)户的分隔(gé)空间、交付标准、租金水平等方面也(yě)有一些差异(yì)化，张润大厦多是(shì)两千多平(píng)的大平(píng)层，楼(lóu)的(de)成新度高一(yī)些(xiē)，单价也贵一些(xiē)，张江光大园单层以一千平的面积为主(zhǔ)，还(hái)有一些(xiē)独栋形态的物业。租户自身(shēn)也(yě)会有(yǒu)诉求，也会根据自身需求和预(yù)算挑(tiāo)选区域内的(de)不同物业。

　　“如果扩募完成以后，新老资(zī)产的(de)管理人都变成了一家(jiā)，后(hòu)续我们在资源共享和联合营销方面能更(gèng)加(jiā)充分发挥(huī)协同效应，相信可以做(zuò)得更好。”上述负责人补(bǔ)充(chōng)说(shuō)道。

　　最(zuì)后谈及对于张(zhāng)江REIT的(de)定(dìng)位和展(zhǎn)望，相关负责(zé)人(rén)表(biǎo)示，张(zhāng)江(jiāng)集团和张江高科目前(qián)在管资产约五百万方，还有一些其他在开发的(de)储备项目，这些都(dōu)将成为张江REIT实现打造张江园区(qū)产业(yè)空间资(zī)产上市平台目(mù)标的坚实(shí)后盾和(hé)储(chǔ)备资源。“我们非常重视张江REIT这个(gè)资(zī)本平(píng)台和它未来的发(fā)展(zhǎn)。”相关负责人(rén)表示，“这(zhè)次扩募是我们实现基金扩容(róng)的第一步(bù)，也是至关(guān)重要的(de)一(yī)步，眼下(xià)我(wǒ)们可能(néng)面(miàn)临了一些突发情况(kuàng)需要解决，但是这和我们(men)在张(zhāng)江(jiāng)科学城这(zhè)三十(shí)年建设(shè)发(fā)展过程中所经历(lì)的相比，只能算是一个(gè)非常小的插曲。我们(men)有(yǒu)信心排除万(wàn)难(nán)，尽一(yī)切(qiè)可能(néng)化解(jiě)当前突(tū)发事件的所(suǒ)有负面影响，维持预期和市场的信心(xīn)。”

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