“现在的房(fáng)地(dì)产很难再出(chū)现像过去十年的系统(tǒng)性行情。”思睿集apm是什么牌子，amp牌子项链是什么档次团合伙人、首(shǒu)席(xí)经(jīng)济学家(jiā)洪灏向(xiàng)《红(hóng)周刊》表示，房地(dì)产行业(yè)分化的愈加明显，让机构和投资者的关注度从板块向单个标的转(zhuǎn)移。上海利檀投资董事长(zhǎng)陈昊扬(yáng)向(xiàng)《红周刊》指(zhǐ)出，从(cóng)行业来看(kàn)，无论是业绩，还是估值，房地产都(dōu)已经双杀到了最底部，而(ér)且是反复地(dì)杀到(dào)了(le)底(dǐ)部(bù)，再(zài)往(wǎng)下的空间已(yǐ)经不大了。

　　三道红线等指(zhǐ)标

　　成挖掘个(gè)股阿尔(ěr)法重要(yào)参考

　　那么如(rú)何寻找房地产个股的阿尔法呢？

　　洪灏提醒(xǐng)，在房(fáng)地产赛道中进(jìn)行选择，需要非常小心(xīn)，避免选了半天，标的公司出现(xiàn)爆雷(léi)的情况。除此之外，洪灏指出，需要(yào)满足以(yǐ)下三个基准(zhǔn)：有大的国资背景的、杠杆率较低的、此前没(méi)有踩过红线的。

　　他还(hái)表示，如果关注一下今(jīn)年房地产的开发资金(jīn)来源，可(kě)以发现，其实银行(xíng)的信贷(dài)倾(qīng)向是不太愿(yuàn)意给房企贷款的，房(fáng)企的主要(yào)资金来源来自(zì)新盘的(de)销(xiāo)售(shòu)。但今年新房的销售情况相(xiāng)较一(yī)般。再关注(zhù)一下，哪些房企能从银行拿到(dào)钱，其实(shí)主要还是那些有国企(qǐ)背景的房企，民营房(fáng)企相(xiāng)对比较困(kùn)难，所(suǒ)以整个行业出(chū)现了(le)一个很(hěn)明显(xiǎn)的分化，无论是(shì)在销售(shòu)，还是融资等(děng)各(gè)个(gè)方(fāng)面都非常明显。现在有国(guó)资背景的房企在(zài)资本市(shì)场表现(xiàn)相对较(jiào)好，但(dàn)没有国(guó)资背景(jǐng)的民营(yíng)房企股价大多表现很一(yī)般。

　　陈(chén)昊扬则向《红周刊》表(biǎo)示，在房地(dì)产行业(yè)内(nèi)，我们的逻辑是，“寻找最后(hòu)的(de)赢家”。而具体(tǐ)到(dào)如何挖掘，我们会特别(bié)重视(shì)企业的成本(běn)优势，更具体一(yī)点，就(jiù)是它的净借贷水平（净(jìng)负(fù)债率）是不是行业内的最低水平；利润率是不(bù)是行业内最高的；融资(zī)成本(běn)是否是行业(yè)内最低的；建安成本是否也是(shì)业内最低的(de)；这些都是我(wǒ)们看重(zhòng)的一家房企的综合成本。

　　需(xū)要(yào)注意的是，能够同时(shí)满足上述条件的房企并(bìng)不多。即便是在国央企中，仍有部分房企出现了“三道红线”的“踩线”情(qíng)况，且有逐渐(jiàn)恶化的趋势。以(yǐ)A股为例，《红(hóng)周刊》根据Wind数据整理(lǐ)发(fā)现，截至(zhì)2022年末，天房发展、陆家嘴、格力地产、西藏城投、中交(jiāo)地产、中国武(wǔ)夷等国(guó)央企“三道红线(xiàn)”全踩。

　　除此之外，城建发(fā)展、京投发(fā)展、光明(míng)地产、云南城投、首开股份、珠江股(gǔ)份、城投控股等国(guó)央企(qǐ)房企也踩了“三(sān)道红线”中的两条。

　　2022年激进扩张房企

　　需警惕其重蹈覆辙

　　不(bù)难看出(chū)，即便是(shì)有着较稳健特色(sè)的国央企房企，其财务指标称得(dé)上完全健康的仍是少数。而更(gèng)加值得注意的是，在2022年，不少(shǎo)国企，甚至地(dì)方国企开始(shǐ)大举扩张。而(ér)这无疑又进(jìn)一步考验着国央企的资(zī)金链情(qíng)况。

　　对(duì)房(fáng)企而(ér)言，扩张(zhāng)速度(dù)的张弛有(yǒu)度尤为(wèi)重要，节奏把(bǎ)握(wò)准确，有助于房企储备(bèi)优质“弹药”；但过于(yú)乐观的(de)预判未来市场，以(yǐ)及过于激进的扩张拿地节奏也有可能让房企(qǐ)重蹈此前的高杠(gāng)杆(gān)覆辙。

　　陈昊扬以其(qí)配置的一家房企进(jìn)行举(jǔ)例(lì)，它(tā)从2018年开始到(dào)2021年，连续4年(nián)的(de)净(jìng)借贷比例都维持在33％左右，完(wán)全没有(yǒu)增加杠杆比例。而到2022年，这(zhè)家房企明显感觉(jué)到机会来了，其开始(shǐ)在一线城(chéng)市进行(xíng)大举拿地，净(jìng)负债率也(yě)由(yóu)此(cǐ)前的33％左右水准提高到(dào)45％左右，涨了接近三分(fēn)之一(yī)。与此同时，该房企新购入地块也实现了快速的(de)开(kāi)盘利用率，预计(jì)今年会有更多的楼(lóu)盘入市。像这类企业就符合“最后(hòu)的(de)赢家”的(de)特点(diǎn)。一方面，在(zài)于(yú)它本身(shēn)储备了很多弹药，去年(nián)拿地(dì)超1000亿元，且其中一半在(zài)一线城市，另外一半也主要(yào)集中在强二线和(hé)二线(xiàn)城市；另一方面，它(tā)的(de)扩张是有节制地(dì)扩(kuò)张。

　　陈昊扬(yáng)同样(yàng)提醒道，与之相反，有些房(fáng)企的(de)扩(kuò)张(zhāng)速度让人感觉(jué)又回到了2016年、2017年，或者说看到(dào)了2016年～2020年期间扩张的(de)民营企业的(de)影子。虽(suī)然(rán)说，见到机会时(shí)要(yào)出(chū)手(shǒu)，但出手的章(zhāng)法(fǎ)仍要小心，如(rú)果负债率扩张得(dé)太(tài)快(kuài)，但未来的两年市(shì)场没有想象得那么好，可能会重(zhòng)蹈覆(fù)辙。

　　那么如何来衡量一家(jiā)房企(qǐ)的(de)扩张(zhāng)速度是否激进？陈昊扬向《红周刊(kān)》表示，主要还(hái)是看房企(qǐ)的(de)净(jìng)负债率水平，在我看来，这个比(bǐ)例如果超过(guò)60％，就是扩(kuò)张得过于快速了。

　　不难看出(chū)，这一标(biāo)准(zhǔn)要(yào)比“三道红线”对房企的净负债率(lǜ)要求不得高(gāo)于100％要更加严格。陈昊(hào)扬解(jiě)释，当前房地(dì)产行业的复苏速度并没有那(nà)么快，所以要规避(bì)公司净负债率提高到一个比较危(wēi)险的水(shuǐ)平。

　　《红周刊》对在(zài)2022年(nián)拿地较积(jī)极的房企(qǐ)梳理发现，中交地产、中国金茂、华发股份、越秀地产、绿城(chéng)中国、保(bǎo)利发展等房企2022年净负债(zhài)率(lǜ)都在60％之上(shàng)。其中，中交地产净负(fù)债率(lǜ)持续居高不下(xià)，在2020年至(zhì)2022年期间，依次为(wèi)317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之(zhī)形成鲜明对比的是，华润置地(dì)、中国海外(wài)发展、万科A、滨江集团、招商蛇口、龙湖(hú)集团等(děng)房企在践(jiàn)行较积(jī)极的(de)拿地(dì)策略的(de)同时，也(yě)较(jiào)好地控制了公司的(de)扩张速度与净(jìng)负(fù)债率(lǜ)水平（见附表）。

　　滨江集团等(děng)个别民营房企

　　或具备“最(zuì)后(hòu)赢家”的黑马特质

　　陈昊扬(yáng)指出，实际上，他们(men)是以同一(yī)筛选标准(zhǔn)来(lái)看国央企与民营房企(qǐ)，但在各维度的实际表现(xiàn)上，国央企确实会更胜(shèng)一筹。如国央企的融资成本更低，融资(zī)渠道也更顺畅，能够做到想融就融，这样，国央企自然而(ér)然就具有天然优势。

　　虽然对比民营房企，机构(gòu)更加看好国央企，但这(zhè)也并不意味着，民营企业中就没(méi)有“黑马(mǎ)”的存(cún)在(zài)。

　　据《红周刊》梳理发现，仍有少数(shù)民营房企同(tóng)样受到机构的青(qīng)睐(lài)。比(bǐ)如，根据2023年一季(jì)报，滨江集团的(de)十大流通股东中新(xīn)进了“中国工商(shāng)银行股份有限公司－景顺长城(chéng)中(zhōng)国回(huí)报灵活(huó)配置混合(hé)型证券(quàn)投资基金(jīn)”“全(quán)国社保(bǎo)基金一一六组合”等。

　　除此之外，自2021年开始，百(bǎi)亿私(sī)募珠海阿巴马资产管理(lǐ)有限(xiàn)公司就长期持(chí)有滨江(jiāng)集团。根据一(yī)季报，该资(zī)产公司的几只产品合计(jì)持有滨(bīn)江集团9543万股，约占流(liú)通A股的3.56％。

　　滨江集团的受青睐(lài)，和(hé)其自身的基本面表现(xiàn)存在一定关系。2020年以来(lái)的近三年(nián)时间，房地产(chǎn)市场(chǎng)整体在(zài)走“下坡路”，但作为(wèi)杭(háng)州本土房企的滨江集团仍是(shì)表现出(chū)较强的韧(rèn)劲(jìn)，2020年(nián)以来，滨(bīn)江集团在业绩表现、销售规模、新增土储(chǔ)、股价表现等多维度都表现了较(jiào)强(qiáng)的增长势头。

　　业绩(jì)方面，2020年～2022年期间，滨江(jiāng)集团扣非归母净(jìng)利(lì)润依次为21.27亿元、29.87亿元、37.22亿元；依次实现同比增长32.74％、40.40％、24.60％。而(ér)根据近期发布的2023年一季报，今年一(yī)季(jì)度(dù)，滨江集团更(gèng)是实现了扣非(fēi)归母净利润5.41亿元，同比增长134.07％。

　　在房地产“青铜时(shí)代”仍(réng)能保持自身业(yè)绩的持续增长，和滨江集(jí)团(tuán)扎根(gēn)杭州(zhōu)的战略布(bù)局关系密切。根(gēn)据2022年年(nián)报，滨(bīn)江集apm是什么牌子，amp牌子项链是什么档次(jí)团有近(jìn)七成(chéng)营收来自杭州地区，而(ér)在2021年，杭州(zhōu)地区的营收比重只占到近六(liù)成。近(jìn)三年持续稳居(jū)杭州房企销(xiāo)售排名第一。

　　与(yǔ)此(cǐ)同时，滨(bīn)江(jiāng)集团在杭州的土储补充(chōng)同样较为积极，根据(jù)诸葛找房、住在杭(háng)州网数(shù)据显(xiǎn)示(shì)，2020年、2021年、2022年在杭拿地金额依次为404.6亿元、237.1亿元、479.4亿元(yuán)，同样持续稳居杭州的本土第一。

　　而滨(bīn)江集团在杭州的较突出(chū)表现(xiàn)，也(yě)让滨江集团的(de)房企排名迅(xùn)速提升(shēng)。到(dào)2023年，滨江集团(tuán)的房(fáng)企(qǐ)排名已冲进前十，根据中指数据，2023年前4月，滨(bīn)江(jiāng)集团实现销售额607.3亿元，位列房企第(dì)九位(wèi)。

　　值(zhí)得注意(yì)的是(shì)，2020年至今，滨(bīn)江集团股价翻了超(chāo)一倍以上(shàng)，而近期(qī)，滨江(jiāng)集(jí)团(tuán)更是(shì)迎来多家(jiā)机构的集中调研。滨江集团发布(bù)公告(gào)表示(shì)，公司(sī)于5月10日接受了(le)信达证券、金鹰基金、建信养老、新华养(yǎng)老等18家机(jī)构调研。

　　产业链布(bù)局重点移(yí)至存量赛(sài)道

　　机构在(zài)下(xià)游家纺(fǎng)、家居、物业觅α

　　实际上房地产开发只是房(fáng)地(dì)产(chǎn)产(chǎn)业链(liàn)上的中游环节，其上(shàng)游主要为(wèi)钢铁、水泥、建材(cái)、玻纤等材料供应商，而(ér)下(xià)游应(yīng)用行业主要包(bāo)括中介(jiè)服务、家用电器、物业管理(lǐ)、家居用(yòng)品。综合(hé)《红周刊》的采访，房地产开发环节与上游材料端息息相关，新(xīn)盘开工不足导致上(shàng)游(yóu)不被看好，机构寻觅(mì)个股(gǔ)阿(ā)尔法(fǎ)的思路渐渐移至下(xià)游。“中国房地产行业在(zài)进(jìn)入存量房时代，所以对地产产业链，尤其是偏消费(fèi)属性(xìng)的家装家居领域，我们相(xiāng)对(duì)看好，因为居民保有的住房规模越来(lái)越(yuè)大，随着时(shí)间(jiān)的增加，内装更新的需求(qiú)也会越来越(yuè)多。美国过去的数(shù)据充分说明(míng)了这一点(diǎn)，在新房销售见顶之后(hòu)，家具(jù)消费的增长却一直都很好。对于地产(chǎn)产业链，我们(men)相(xiāng)对看好和内装(zhuāng)相(xiāng)关的行(xíng)业，例如消费建材、家居装(zhuāng)饰(shì)等。”万家基(jī)金人(rén)士表示。

　　而根据《红周刊》对下(xià)游细分(fēn)中相关赛道龙头年内表现的(de)统计(jì)，目前暂居前两位(wèi)的都是来自家纺赛道的公司，它们(men)分别是富安娜和(hé)水星(xīng)家纺，特别(bié)是(shì)前者在月线连收七根阳线(xiàn)的基础上(shàng)，年内迄今涨(zhǎng)幅已经逼近30％。

　　以前者(zhě)为例，富安娜主(zhǔ)要从事(shì)纺织家(jiā)居、睡眠家(jiā)居、生(shēng)活类(lèi)产品的研发、设计、生产(chǎn)及销售，旗下拥有原创“富安娜”“VERSAI 维莎”“馨而乐(lè)”和“酷奇智”自有(yǒu)品牌。第(dì)一季(jì)度(dù)报告显示(shì)，报(bào)告(gào)期(qī)内，富安(ān)娜实现(xiàn)营(yíng)业(yè)收入约(yuē)6.2亿元，同比减少7.57％；不(bù)过实现归属于上市公司股东(dōng)的(de)净利润约(yuē)1.11亿元(yuán)，同(tóng)比增长(zhǎng)5.28％。

　　而从上市(shì)公司(sī)一季(jì)报的十(shí)大流通股股东来看，能(néng)够发现(xiàn)该股早已成为基金重(zhòng)仓(cāng)股(gǔ)的天下，彼(bǐ)时(shí)包括公募的(de)中欧价值发现(xiàn)、中欧(ōu)潜力(lì)价(jià)值、工银瑞信灵动价值、宝盈新(xīn)价值(zhí)和私募的明河2016，都在其中出现，占据(jù)了半(bàn)壁江(jiāng)山。需要强(qiáng)调的是，中欧的(de)两只(zhǐ)基金都是价值派基金经理曹(cáo)名长在管(guǎn)的产(chǎn)品，首季其同时(shí)重仓的房地(dì)产产业链股(gǔ)票(piào)还有金地(dì)集(jí)团和(apm是什么牌子，amp牌子项链是什么档次hé)大亚圣象。

　　对比而言，前(qián)几年曾经风光(guāng)一(yī)时的家居板块也因(yīn)疫(yì)情、消(xiāo)费复苏(sū)进程缓慢等多因素一度沉寂，不过好在(zài)困(kùn)境反转露出曙光，家居板块中年(nián)内表现最好的是志邦家居(jū)。同(tóng)一时间段，该股年内上涨已(yǐ)经超过23％，从(cóng)业绩来(lái)看，无论是营(yíng)收还是(shì)归母净利润，公司(sī)都(dōu)实(shí)现了(le)同(tóng)比双升(shēng)。

　　从公司的十大流通股股(gǔ)东来看，《红(hóng)周刊》发现广发(fā)基金(jīn)经理罗洋慧眼独具，一季报中他管理的广发策略优选和广(guǎng)发安宏回报均增(zēng)加了(le)持股，而这两只产(chǎn)品也成为志邦家居十(shí)大流通股股东(dōng)中(zhōng)仅(jǐn)有(yǒu)的两只(zhǐ)公募(mù)。有意(yì)思的是(shì)，他似乎对于定制家(jiā)居类标的情(qíng)有独钟，在(zài)另一(yī)家赛道公司金牌橱柜(guì)中(zhōng)，他管理(lǐ)的全部(bù)三只产品均登榜十大流通股股东，其也(yě)成为他的(de)独门重仓股。

　　除去家居家纺(fǎng)外，下游的物业股也越来越被机构所青(qīng)睐，不过这(zhè)类标的(de)大多在香(xiāng)港上市(shì)，如何选择(zé)成为难题(tí)。对此，前述上海公募基金经理(lǐ)举例分析(xī)：“物业(yè)服务不(bù)是一个高毛利(lì)的(de)行业，挣钱(qián)很辛苦，我选公(gōng)司还是希望挣的(de)是市场化应(yīng)该挣的钱，以我曾经(jīng)买的(de)绿城服务为(wèi)例，它(tā)在中高(gāo)端(duān)楼盘(pán)占比是(shì)比较高(gāo)的(de)，每年到(dào)期的合(hé)同里提价成功率在(zài)30％～40％。它能做(zuò)到滚动的大部分项(xiàng)目到期之后(hòu)，经过两(liǎng)三轮合同(tóng)周期还能做到产品提价。”

　　“行业里真正(zhèng)能(néng)做到(dào)产品提价的公司很(hěn)少，因为物业公(gōng)司很容易一开始是(shì)挣钱的，后面因为保(bǎo)安这些固(gù)定人员成本的年度增长，不过服(fú)务没有(yǒu)特别好，客户没有(yǒu)那么(me)满意，能做到提价(jià)难(nán)度是非常大的(de)。但(dàn)是该公司能在业(yè)内做到到期之后提价率比较(jiào)高，这跟它的定位和比较好的服务是(shì)有关系的。”他进一(yī)步(bù)强调。

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