文：任(rèn)泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是(shì)该取消预售(shòu)制了。 1月17日召开的全国住房和城乡建设工作会(huì)议提(tí)出“有条件的可以进行(xíng)现房销售”，不足(zú)一个月时间，已有山东、安徽、河(hé)南、四川、广东等地明确(què)表态(tài)，试(shì)点现房销售。

　　1、是(shì)该(gāi)取消(xiāo)商品房(fáng)预售制了，用(yòng)你(nǐ)的钱，建你(nǐ)的房子，还(hái)烂(làn)尾(wěi)了，这是对(duì)购房者(zhě)的(de)不公平。以后谁有钱谁建房，没钱(qián)没(méi)实力(lì)的别建了，不能把包(bāo)袱甩给(gěi)老百姓和(hé)社会(huì)，这是房(fáng)地(dì)产从大(dà)开发时代步(bù)入高质(zhì)量发展阶(jiē)段的(de)必(bì)然趋势，也(yě)是(shì)对购房老百姓的最大保护(hù)。98年房改时(shí)，全(quán)国缺房(fáng)子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全(quán)国套户比超过1，从(cóng)大开发进入存(cún)量时代，对购(gòu)房民众不(bù)公平(píng)的预售制(zhì)已经过时了，该取消了，改为(wèi)现(xiàn)房销售。以(yǐ)后一手交钱，一手交(jiāo)房(fáng)，天经地义。当然(rán)二次(cì)房改是个技术活，兼顾化解(jiě)停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场(chǎng)信心(xīn)以及长效机制，长(zhǎng)效机制(zhì)四(sì)大关键是推(tuī)动城市群战略(lüè)、人地(dì)挂钩、金融中性稳定和房地产税。如果(guǒ)按照经济规律办事，中国一(yī)定(dìng)能(néng)实现房地产(chǎn)软着陆和长期平稳(wěn)健康发展(zhǎn)，跨过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为什么(me)要(yào)取消(xiāo)预售制、改为现房销售？大家(jiā)想想，绝大部(bù)分事竟成的前面一句是什么二年级，成功金句名言短句(fēn)商(shāng)品是(shì)一(yī)手交钱一手交货，预(yù)售制(zhì)是(shì)对购买者的(de)单方面(miàn)不公平制度，购房(fáng)老百姓几乎承担(dān)了(le)所有商品不(bù)能交付(fù)的风险。从(cóng)个(gè)人层面(miàn)看，预售制对(duì)购房(fáng)者非常不(bù)公平(píng)，比如(rú)，交房等待期(qī)一(yī)般(bān)为两年，在此期(qī)间，购房者不仅承(chéng)担银行(xíng)利息，还要承担延迟交房、房屋质量、房产证延期(qī)办理甚至不(bù)能交房的(de)风(fēng)险。从行(xíng)业层面看，预售(shòu)制助推部(bù)分房企过度举(jǔ)债、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会(huì)引发资金链断裂、项目搁置(zhì)等系列风险。取消预售制，改为现房销售，这样有助于落实中央房(fáng)住不炒精神、有助于保(bǎo)障(zhàng)购(gòu)房老(lǎo)百(bǎi)姓权益、有助于房企稳健(jiàn)发展，一举(jǔ)多得，谋划(huà)长远。

　　3、为(wèi)什么建(jiàn)议取消(xiāo)预售制度？预售制度怎么来的？国外(wài)什么情况？简(jiǎn)单(dān)科普一下：商品(pǐn)房预售最早源(yuán)于(yú)中国(guó)香港，俗称卖楼花，卖期(qī)房，是一种开(kāi)发商放杠杆的方式。98年房改(gǎi)，由于商品房短(duǎn)缺，房企缺资金，借鉴中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港，引(yǐn)入了商品房预售制度。其实，当(dāng)前世界不(bù)少国家存在预售制。但是(shì)，重点(diǎn)来(lái)了！发达国家一(yī)般有严格(gé)的监管保障(zhàng)措施，开发商在项目获(huò)得政(zhèng)府批(pī)准后才可以开始销售(shòu)，买(mǎi)家在购买期房后并非(fēi)像中国一样在支付(fù)完(wán)首付款后从银行一次性贷款支付剩余全部房款，而是根据(jù)开(kāi)发商(shāng)工(gōng)程进(jìn)度在完全(quán)交房前进行分(fēn)期支付。所以(yǐ)，预售制度(dù)是需要严(yán)格的资金监管、分(fēn)期支付以及违约处罚(fá)措(cuò)施作为(wèi)保障的，如果(guǒ)没有这些保障(zhàng)措(cuò)施，一定会触发(fā)风险，对购房民众不公平，所以不如借机取消预售制度，以后改(gǎi)为现房销售。客观讲预(yù)售(shòu)制度(dù)有一定历史阶段(duàn)性，现在中国住房进入存(cún)量时代，取消(xiāo)预(yù)售制度有助于降负债降杠杆，不再把(bǎ)烂尾(wěi)风险甩给老百姓和社(shè)会，当然这(zhè)需要(yào)配套房(fáng)企债务(wù)重组、复工保(bǎo)交楼、恢复市场信心和(hé)房地产长(zhǎng)效机制。这(zhè)是个技术(shù)活，只要坚持市场化(huà)改革(gé)，中国(guó)一(yī)定能化解(jiě)这个(gè)难题，让房地产回归实体(tǐ)经济(jì)和(hé)居住属性(xìng)，安居乐业。

　　4、简单(dān)讲(jiǎng)，如果取消预售制，改为现房销售，开(kāi)发商(shāng)将拼的不(bù)是五(wǔ)花(huā)八门(mén)、眼花缭乱、不知道能不(bù)能兑现的营销手段(duàn)，而是所见即(jí)所得的(de)过硬的产品质量(liàng)和诚信，这才(cái)是对购房民众的最(zuì)根(gēn)本(běn)最(zuì)实质的保障，这样将(jiāng)极大的(de)提(tí)升开发商的建(jiàn)筑质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。所(suǒ)有(yǒu)商业的本(běn)质是向(xiàng)善，是(shì)以客户(hù)为中(zhōng)心，房地产也不能例外，老(lǎo)百姓(xìng)买房子是天大的事(shì)，烂尾毁三代，好房幸(xìng)福一家人。从这(zhè)个(gè)角度(dù)，取消预售制、实施(shī)现(xiàn)房销售(s事竟成的前面一句是什么二年级，成功金句名言短句hòu)是实现老百姓安(ān)居乐(lè)业、社(shè)会长治(zhì)久(jiǔ)安(ān)、行业企(qǐ)业健(jiàn)康发展(zhǎn)的(de)重大措施。在当(dāng)前(qián)的情况下，取消预售制要结合稳楼市、房地产软(ruǎn)着陆、打通金融(róng)支持当期三好(hǎo)生(shēng)、新(xīn)模(mó)式等综合(hé)施策(cè)。

　　作者十(shí)年前在国(guó)务(wù)院发展研究中(zhōng)心参与财税(shuì)改革方案研究(jiū)时，对(duì)预(yù)售制、房地产税、人地挂钩(gōu)、金融稳定(dìng)、房(fáng)企杠杆率(lǜ)等进(jìn)行(xíng)过长期系统的专项(xiàng)研究。（参考后来形(xíng)成(chéng)的专著(zhù)《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地商品房预(yù)售(shòu)制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分(fēn)层(céng)销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模(mó)式

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模(mó)式(shì)，形(xíng)成“中国内地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售制(zhì)推动(dòng)城市化进(jìn)程，但背后潜藏的(de)风险确(què)实存(cún)在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金(jīn)第三方全(quán)程监管，交(jiāo)付时开发商凭验(yàn)收凭证(zhèng)取得房款

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房(fáng)，提供(gōng)期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预付款保全(quán)措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银行监(jiān)管，享1年保修期后付(fù)尾款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造(zào)“卖楼花”模式

　　二十世纪(jì)五十年代在中(zhōng)国香港，楼(lóu)宇出租是地(dì)产行业盛行的方(fāng)式(shì)，但有着转(zhuǎn)让难、出租(zū)资(zī)金周转期长等(děng)问题，分层销售孕(yùn)育(yù)而生。20世纪50年代，中国香港还未推行公(gōng)共房(fáng)屋(wū)制度，许多人栖身于木(mù)屋(wū)或者其他(tā)临时住宅(zhái)，住(zhù)房(fáng)的需求是相(xiāng)当高(gāo)，不过大多数居民的储蓄很少。当时楼宇买卖多数以一整栋楼为单位，需要雄厚的资金实(shí)力才能购买(mǎi)。虽然楼宇出(chū)租(zū)是(shì)中国香(xiāng)港地(dì)产行(xíng)业(yè)盛(shèng)行(xíng)的方式，但有着(zhe)转让难、出租资金周转期长等问(wèn)题。针对这一系列问题，不少地(dì)产(chǎn)商(shāng)开(kāi)始(shǐ)探(tàn)求新的方式(shì)，如(rú)把楼(lóu)宇(yǔ)契约切(qiè)开，即“分契(qì)”，然后将楼宇分层(céng)出售。这模(mó)式一经(jīng)推行，购买(mǎi)楼宇的市(shì)民数量有所增加，开(kāi)发商资金周(zhōu)转(zhuǎn)加(jiā)快。

　　在分层(céng)出售的(de)基础(chǔ)上，将“按揭”模式引入(rù)房地产销(xiāo)售，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办立信置业有限公司，凭借商(shāng)业直觉和(hé)多年(nián)经营杂货铺、海上(shàng)驳运业务的经(jīng)验，对(duì)于商品流通、资金周转(zhuǎn)有着独到的见解，在努力(lì)寻求方法加(jiā)快自身(shēn)资金(jīn)周转。当时其在购(gòu)下九龙的一块地盘后，除了分层出售、还(hái)印发售(shòu)楼说(shuō)明书，上(shàng)有文(wén)字详(xiáng)尽说明楼宇的地势环境、建筑材(cái)料(liào)、分层价格(gé)、订购方(fāng)法(fǎ)等。此(cǐ)外，“卖楼花”是另外一(yī)个亮点，即先收取买家(jiā)的订金，采用(yòng)类似租(zū)金的分期付款形(xíng)式(shì)，等(děng)新(xīn)楼落成时，收齐买(mǎi)家的(de)钱，买家就拥(yōng)有了(le)自己(jǐ)的(de)房产。这种(zhǒng)方式(shì)减轻了民众购房的资(zī)金压力，加速了房屋的建造和(hé)销售，也解决了制造商(shāng)的资金问题，降(jiàng)低投资风险，在当时可谓(wèi)是“双赢(yíng)”的(de)举措。“预售(shòu)楼花+分期(qī)付款”的销售模式成为当时(shí)中(zhōng)国香港房地产市场的一大特色(sè)，纵(zòng)观中国香(xiāng)港(gǎng)房地产市场的改革，“卖楼花”模(mó)式高效率地解决(jué)了核心(xīn)的住(zhù)房供不应求(qiú)的问题，使(shǐ)房市发展进入新(xīn)阶段(duàn)。

　　预(yù)售楼花(huā)模式推(tuī)动了(le)中国香(xiāng)港楼市几十年繁荣(róng)，但期间也出现过“烂(làn)尾楼(lóu)”的(de)情况(kuàng)，但(dàn)监管部门(mén)不断完善、规范化，建立健全(quán)的监(jiān)管机制，促(cù)进市场健(jiàn)康(kāng)发展。例如，1960年(nián)，位(wèi)于大(dà)角咀的一(yī)个楼盘因(yīn)建(jiàn)筑费用超支停(tíng)工，出现“烂尾”情况。在1961年(nián)后(hòu)，中国香港管理部门提升了对于预售楼(lóu)花制度的监管，即要求开(kāi)发(fā)商在预(yù)售前，确保地价款已经(jīng)全部支付，还(hái)要证明(míng)自身有资金等能力(lì)把(bǎ)项(xiàng)目(mù)完成，资金需放入律师所托管(guǎn)，支(zhī)取(qǔ)时需律所和(hé)建(jiàn)筑师的核准。为了防止(zhǐ)开发商、律(lǜ)所、建筑师(shī)等造(zào)假，套取监管账户资金，中(zhōng)国香(xiāng)港要求律师行在银行(xíng)开设(shè)的(de)信托(tuō)账户(hù)（监(jiān)管(guǎn)账(zhàng)户）、开发商操作(zuò)等(děng)采取全透(tòu)明化机(jī)制(zhì)，且银行的责任上升(shēng)，如出现房屋(wū)“烂尾”情(qíng)况，银(yín)行将(jiāng)成最大风险方(fāng)，后续需自(zì)身推动(dòng)项目完工。随着监管(guǎn)体系逐步完善，出现“烂(làn)尾”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大(dà)、供(gōng)给量少，引进“卖楼(lóu)花(huā)”模式(shì)，形(xíng)成“中国内地版预售制”

　　二十世纪九十年代(dài)，中(zhōng)国(guó)内地面临住房需求大和供(gōng)给量短缺问题，引入(rù)“卖楼(lóu)花”制度。建国以来(lái)，中(zhōng)国内地优先发展重工(gōng)业(yè)，强调基础建设，这一(yī)导向使前期发展工业化的进(jìn)程大于城市化进(jìn)程，唯有解(jiě)决住房基础等城市(shì)化配套问题(tí)，才(cái)能进一步(bù)推进城(chéng)市(shì)化。但当时推行的是“统一(yī)管理，统一(yī)分配(pèi)，以(yǐ)租(zū)养(yǎng)房”的(de)福(fú)利分房制度，住(zhù)房市场发(fā)展起步较(jiào)晚、增速(sù)较慢，福利分房制度也(yě)出(chū)现了分配不公、效(xiào)率低、配套差等问题，因此福利分房制(zhì)度不(bù)再适用于当(dāng)时的国情(qíng)。叠加房地产市场面临商品房的需(xū)求量大，而社(shè)会(huì)缺少大型房地(dì)产开发商(shāng)，商品房供应量小(xiǎo)的困(kùn)境，此时引入中(zhōng)国香港的“卖(mài)楼(lóu)花”模(mó)式无疑是(shì)对内地房地产(chǎn)市场的一针强心剂。从(cóng)1994年(nián)起，中国(guó)内地逐步引进中国香港(gǎng)预(yù)售商品(pǐn)房(fáng)制(zhì)度，先后出台多项文件(jiàn)，大力支持国内(nèi)房地(dì)产市(shì)场改革。例(lì)如，1998年，国(guó)务院出(chū)台《关于(yú)进(jìn)一步深化城镇住房制度改革，加快住房建(jiàn)设的通知》文件，决(jué)定停止住房无偿实物分(fēn)配，逐步实行住房(fáng)分配货币(bì)化(huà)、住房供(gōng)给商品化、社会化的住房新体制(zhì)，从计划经济下的福利分房转向市场经济的商品房。房(fáng)地产市场采(cǎi)用(yòng)预售制，允许开发商卖期房(fáng)，解决了房企缺少(shǎo)资(zī)金和开发时间周期长的两大难(nán)题，开发商以预售款撬动下一个项目的开发(fā)，形成滚动开发模式(shì)，住房供应速度加快。自(zì)此(cǐ)中国内地开始房改货币(bì)化，中国人民银(yín)行等多方(fāng)迅速出台(tái)相(xiāng)关的信(xìn)贷政策，支持购房者(zhě)，极大作用推动了(le)房(fáng)地产市场的发展。

　　引入中(zhōng)国香(xiāng)港“卖楼(lóu)花”模式后，经调整形成契(qì)合中国内地的(de)商品房预(yù)售(shòu)制度。预售制的初衷是为(wèi)了(le)缓(huǎn)解房企资金压力，加快城镇住房建(jiàn)设(shè)。具体来说(shuō)，是指(zhǐ)房地(dì)产(chǎn)开(kāi)发企业将(jiāng)正在建设中(zhōng)的房屋预先出售给(gěi)购房者，由(yóu)购房者支(zhī)付定(dìng)金或房款(kuǎn)的行为。区别于中国香港(gǎng)，在(zài)中国(guó)内地实践过程中，商(shāng)品(pǐn)房预(yù)售流程为(wèi)：房地(dì)产开发商办理预售许可(kě)证-签订商品(pǐn)房(fáng)买(mǎi)卖合同-进行备案(àn)登记和预告登记(jì)-交付房屋。在购房过程(chéng)中(zhōng)，购(gòu)房者需要(yào)一次性付清首(shǒu)付款，并采用(yòng)银行贷款(kuǎn)的形式一次性付(fù)清剩余房款(kuǎn)，换言(yán)之(zhī)，房屋(wū)未建(jiàn)成，开发商可能已拿到了全部购房款，这点与中(zhōng)国香港(gǎng)的按照工程(chéng)进度付款有所不同。对(duì)中(zhōng)国(guó)内地的(de)开发(fā)商而言(yán)，预售制商品房也开启了高周转、高杠杆的运(yùn)作模式。

　　1.3预售(shòu)制推动城(chéng)市化进程，但背后潜藏(cáng)的(de)风险(xiǎn)确实存在

　　作为中(zhōng)国内地商品房销(xiāo)售的最主要方式，预售制(zhì)极大缩短房企(qǐ)现(xiàn)金回笼周期，同(tóng)时增加市(shì)场(chǎng)商品房供应，推动了城(chéng)镇化发展进程。预(yù)售制在过(guò)去20多年对(duì)中国内地房地产市场的(de)稳步(bù)发展起到了重要作(zuò)用，不仅解决(jué)了房(fáng)地产(chǎn)市场(chǎng)快速发(fā)展(zhǎn)阶段的资金需(xū)求，也提(tí)高了居民(mín)居住水平，中国内地城(chéng)镇居民从筒(tǒng)子楼(lóu)住到住宅(zhái)小区，从全民(mín)蜗(wō)居到基本适居，住房事业(yè)取得巨大进步，数十(shí)年时间(jiān)走完发达国(guó)家几(jǐ)百年(nián)城镇(zhèn)化路(lù)程。改革开放(fàng)以来，城(chéng)镇化进(jìn)程进入快速发(fā)展(zhǎn)时期(qī)。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由1.7亿(yì)人增长至(zhì)9.1亿人，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积(jī)由7438平方公里(lǐ)增长至60721平(píng)方公(gōng)里(lǐ)，增长7.2倍。根据我们发布的《中国(guó)住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地(dì)城镇住宅存量从不到14亿平(píng)增(zēng)至313.2亿平，城(chéng)镇人均住房(fáng)建(jiàn)筑面积从(cóng)8.1平方(fāng)米增至34.7平方米，城(chéng)镇住房套数(shù)从约3100万套增(zēng)至3.63亿套，套户比(bǐ)从0.8增(zēng)至1.09。预(yù)售制在当前已成为中国内(nèi)地商(shāng)品房销售最主要方式，2005年中国内(nèi)地商品住宅期房销售(shòu)面积占(zhàn)总(zǒng)销售面积的比重为63％，而2021年期(qī)房(fáng)累计销售面积(jī)达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推动(dòng)了中(zhōng)国(guó)内地房地产行业的发(fā)展(zhǎn)。中国内地(dì)房地产历经二十多年长周(zhōu)期繁荣，行业(yè)各项指标大幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋新开工面(miàn)积从2.2亿平增(zēng)至19.9亿平，累(lèi)计(jì)上(shàng)涨(zhǎng)8.2倍，年复(fù)合增速(sù)10.6％。房地产开发投资(zī)完成额从(cóng)0.4万亿元增至14.8万亿元，累(lèi)计上涨35.8倍，年复(fù)合增(zēng)速(sù)17.8％。商品(pǐn)房销售面积(jī)和(hé)销售金额分别(bié)从1.5亿平(píng)增至(zhì)17.9亿平(píng)、0.3万亿元(yuán)增至(zhì)18.2万亿(yì)元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随(suí)房地(dì)产(chǎn)业的快速发展，房地产企业(yè)从无到有(yǒu)、从国企先行到民企崛(jué)起，队伍(wǔ)逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房地产企业数量达(dá)9.8万个，比1998年(nián)的2.4万个增长3.1倍。

　　二(èr)十年来房(fáng)地产也成(chéng)为拉动中国内(nèi)地经济高(gāo)增长的火车头(tóu)。

　　1）从经济增长渠道，房地产带(dài)动的上下游产业链特别长，高达50多个行业。2020年房(fáng)地产(chǎn)及(jí)其产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其中房地产业增加(jiā)值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房地(dì)产(chǎn)带(dài)动产业链占GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其(qí)中房地产对金融、批发、建(jiàn)材的带(dài)动(dòng)最为明显。

　　2）从(cóng)投资渠道(dào)，2020年房(fáng)地产(chǎn)完全拉动的投资占(zhàn)全(quán)社会固定资产投资的51.5％，其(qí)中(zhōng)，房地(dì)产开发投资占固定资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地(dì)产(chǎn)贷款占银(yín)行各项贷款余(yú)额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加(jiā)上(shàng)信托等通道(dào)业务，占比(bǐ)超过三分之一(yī)。从房地(dì)产融资存(cún)量占社融存(cún)量比重看，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如果房企大面积违约，将导致(zhì)银行(xíng)不良率(lǜ)大幅上(shàng)升。

　　4）从居民(mín)财富效应渠道(dào)，根据我们的《中国(guó)住房市值(zhí)测算报告(gào)》，2020年中国住房(fáng)市值(zhí)为62.6万(wàn)亿美(měi)元，大于美(měi)国的(de)33.6万(wàn)亿(yì)美元、日本的10.8万亿(yì)美元、英法德(dé)三(sān)国合(hé)计的31.5万亿美元。从住房市值占股债房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高(gāo)于美国的27％、日本的37％、英国的(de)49％、法(fǎ)国(guó)的56％、德国的(de)64％。中国住房市值与(yǔ)股债房市(shì)值的比例(lì)较高，主要是因(yīn)为住房市值高，以及中国资本市场发育(yù)尚不成熟，直接融资比例较低，股票、债券(quàn)市值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售(shòu)制(zhì)背后潜藏的风险确实存在，当前(qián)的(de)负面效应愈发凸显。

　　从(cóng)个人(rén)层面看，绝大部分(fēn)商(shāng)品是一手交钱一手交货，预(yù)售制是对购买者的单方面不公平制度，购房老百姓几乎(hū)承担(dān)了所有商品不(bù)能交付的(de)风险。比(bǐ)如，交房等待(dài)期(qī)一般为两年(nián)，在此(cǐ)期间，购房者不仅承担(dān)银(yín)行利(lì)息，还要承担延迟交房、“一房二卖(mài)”、房屋质(zhì)量(liàng)、房产(chǎn)证延期办(bàn)理甚(shèn)至不能交(jiāo)房等风险。另(lìng)外，购房者(zhě)和开发(fā)商之间的(de)购房合(hé)同、购(gòu)房者(zhě)和银行(xíng)的(de)按(àn)揭(jiē)贷款合(hé)同(tóng)是两个独立(lì)的合同关(guān)系，如果开发商发生违约，购房(fáng)者只能根(gēn)据购房合同向(xiàng)开(kāi)发商主张权力，但依旧需要(yào)根据按揭贷款合(hé)同(tóng)按时向(xiàng)银行进行贷款偿(cháng)还，因此购房(fáng)者承担的风险较大。

　　从行(xíng)业层面看，预售制助推部分房(fáng)企过度举债、高杠杆(gān)扩张(zhāng)，资金若遇到下行周(zhōu)期，会引发资金(jīn)链断裂、项目搁置等系(xì)列风险，进行影响自身信(xìn)用和(hé)购房者对行(xíng)业的信心。

　　从金融层面看，银(yín)行作(zuò)为(wèi)按揭贷款的(de)发放方，一旦房企因(yīn)为(wèi)市场(chǎng)波动或经(jīng)营(yíng)不善(shàn)，出(chū)现资(zī)金链断(duàn)裂等一系列问题，导致“烂尾”等情(qíng)况(kuàng)，而房企通过与购房者签订的预售合同(tóng)和按揭(jiē)合同，已(yǐ)经从银行获得房款，如果购房者丧(sàng)失还款能力或(huò)短期(qī)不能还款等(děng)，则风险完全由银行(xíng)承担，银行将(jiāng)面临较大的坏账压力。

　　从监管角度看，购(gòu)房者的预售监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归(guī)根结(jié)底两(liǎng)个字(zì)那(nà)就是“没钱”，即没钱付工(gōng)程款。在2004版的《城市商品房预售(shòu)管理办法》中明(míng)确规定了开发企业预售商品房所得款(kuǎn)项应(yīng)当用于有关的工程建设，商品房预售款(kuǎn)监(jiān)管的具体办法，由房(fáng)地产(chǎn)管理部门制定(dìng)。但多年以(yǐ)来(lái)全国并(bìng)没有(yǒu)统一的预售(shòu)资金(jīn)监(jiān)管规定，各地实行“一(yī)城一(yī)策”。例如，太原(yuán)、昆明、重庆、长沙等(děng)城市(shì)重点监管资金比例为总预售(shòu)款的15-40％左(zuǒ)右，郑州(zhōu)、福州、合肥(féi)等城市则按(àn)照项目(mù)的(de)建安成本乘以建筑(zhù)面积或者项目(mù)工程(chéng)总额报价计算重(zhòng)点(diǎn)资金。而事实是，不少购房款未进入监管账户(hù)、或进入(rù)监(jiān)管账(zhàng)户(hù)后(hòu)被挪用，导致楼盘没有资金继续建设。收楼遥遥无期，月供却被迫(pò)继续还款(kuǎn)。那么，监管账户资金如何被挪(nuó)走的？实际上(shàng)，在过去房地产大开发时代的高周转背景下，抽(chōu)调预售(shòu)款监(jiān)管账户资金，是(shì)行业“潜规则”。比(bǐ)如工程(chéng)总承包方，以工程建设(shè)名义，获得监管账户拨付资金，再由工程方将资金转(zhuǎn)给房企，而拨付的工程款，远超工程进度所需(xū)。通过这些(xiē)方式套取的(de)资金，在(zài)房(fáng)企各地项目间流动，变相加杠杆，这样做提供了资(zī)金(jīn)流动性，房企(qǐ)抽(chōu)调资金统筹拿地(dì)、还款(kuǎn)和楼盘建(jiàn)设，形成(chéng)一种资金循环(huán)高(gāo)周转模式，但一定程度上(shàng)把(bǎ)风险甩给了购房(fáng)者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体来说，国(guó)外商品房预售制度呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对于购房(fáng)者(zhě)预(yù)付资金，一般设有定金或(huò)预付(fù)款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付(fù)款比重：要(yào)求(qiú)购房者支付的预付款比例相(xiāng)对较(jiào)低，绝大部(bù)分房款(kuǎn)在房(fáng)屋交付后开始(shǐ)支付；

　　3）预(yù)付款(kuǎn)支付方式(shì)：预付款一(yī)般以定金方式支付，或按(àn)工程进度分期支付，或(huò)二者(zhě)结合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方(fāng)式(shì)：一般采(cǎi)用两种(zhǒng)方(fāng)式发放按揭贷(dài)款，一是(shì)按工(gōng)程进度付款，按揭(jiē)贷款按照工程进(jìn)度(dù)逐渐(jiàn)发放，购房者开(kāi)始(shǐ)月供；二是房(fáng)屋交付(fù)后发放按(àn)揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品(pǐn)房提(tí)供期房烂尾(wěi)保(bǎo)险，在商品(pǐn)房出现重大(dà)延(yán)期或重大缺(quē)陷时，保(bǎo)障购(gòu)房者权益；

　　6）房(fáng)屋交(jiāo)付保护：房屋交付质(zhì)量(liàng)的保(bǎo)障(zhàng)有(yǒu)两种方式，一是(shì)期房由政府或第三方验(yàn)收合格并(bìng)提供验收凭证后，开发商凭验收凭证取得(dé)购房者支付的房款(kuǎn)。二是开(kāi)发商为(wèi)购房(fáng)者提供一定(dìng)的保(bǎo)修期，通常1-5年(nián)，保修(xiū)期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美(měi)国(guó)：交付前预售资金第(dì)三方(fāng)全程(chéng)监(jiān)管，交付时开发商凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　美国期房定金一定期限内无条件返还，最低首付比例为3.5％，交(jiāo)房前仅支付首付，其余(yú)房款(kuǎn)交付(fù)后按揭还款，交付前(qián)资金由第三方全(quán)程监管，交付时开发(fā)商凭验收凭证取得房款。

　　定金及首付环节，定金比例(lì)一般为房款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美(měi)国(guó)官方数据(jù)，2021年美国平均首付比例(lì)为(wèi)12％。

　　余款支(zhī)付(fù)方面，除定金或首付(fù)外，购房(fáng)者(zhě)在房(fáng)屋交付(fù)后通过(guò)按揭贷款(kuǎn)支(zhī)付(fù)剩(shèng)余房款。

　　资金监管方面，美国为防止(zhǐ)开发商挪用(yòng)资金，购(gòu)房者的(de)定金及首付款由第三方公证行或产权保险公司的(de)信托账户监(jiān)管。如果开发商倒闭导致(zhì)楼盘烂(làn)尾，购房者资金可通过(guò)申请仲裁(cái)取回，且不承担(dān)任何责任与损(sǔn)失。而(ér)开发商在房屋建设过(guò)程中(zhōng)的资(zī)金全部来自(zì)银行，银行根据工程进度向开(kāi)发商提供一定比例的贷款(kuǎn)，由(yóu)于开发商挪(nuó)用资(zī)金直接(jiē)损害(hài)银行利(lì)益，银行(xíng)有充分动机监管开发商(shāng)施(shī)工进度。开发商在房屋交付(fù)时需取得由(yóu)政府相关部(bù)门(mén)经审查后发放的验收凭证(zhèng)，通(tōng)过验收凭(píng)证向银(yín)行得(dé)到购房者(zhě)支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　德(dé)国(guó)期房可零首付购房(fáng)，房款按建造工期进度支(zhī)付，按揭按(àn)工期放款后还贷，房贷利率采用(yòng)固定利率，开发商或购房者可(kě)购买(mǎi)期(qī)房烂尾保险。

　　预售门槛(kǎn)方面，德(dé)国开发商在项(xiàng)目获批后即(jí)可(kě)预售房屋。签署(shǔ)购房合同前(qián)，购房者需支付(fù)约(yuē)2000欧的定金并进行(xíng)预约(yuē)公证，签订合同后定(dìng)金退还(hái)。如(rú)由于任何原因不能购买，定(dìng)金按照德国法律全部退(tuì)还(hái)。

　　签署购房合同后，购(gòu)房者需支(zhī)付公证费(fèi)和(hé)土地交(jiāo)易税(shuì)，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费(fèi)用不包含(hán)在(zài)购房款中，属于购房附(fù)加费。

　　首付方(fāng)面(miàn)，德国没有规定最(zuì)低首付比例，可零首(shǒu)付购房。

　　余款方面，德国(guó)也采取按(àn)工期支(zhī)付(fù)房款的制度，一般分7笔进行支付，具体支(zhī)付(fù)节点、比例(lì)因项目而(ér)异。一般来说(shuō)，支付节点可(kě)分为公证后、主(zhǔ)体完工、内部水暖电路完工、窗户玻(bō)璃完工、室内(nèi)清洁及墙面完工、地板完工、全部完(wán)工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房者可在支(zhī)付(fù)房款前申请房贷，房贷利率采(cǎi)用固定利率，银行按施工节奏分多(duō)次(cì)发(fā)放贷款，每笔贷款给予购(gòu)房者一定使用期限，期限(xiàn)结束后，购(gòu)房(fáng)者开始还贷。

　　保险方面，德国保险(xiǎn)公司针对期房设计了两种保(bǎo)险，保险(xiǎn)的(de)功(gōng)能是当房屋(wū)出现重大(dà)延期或重大缺陷时，保险(xiǎn)公司(sī)保证开发商(shāng)赔偿(cháng)或修复(fù)，开发商破产，由保险公司负(fù)责相(xiāng)应赔偿。保险由开发商或购房(fáng)者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　英国预售制设有(yǒu)10％定金保(bǎo)险保护机制，交房前付款比(bǐ)例仅20％-45％，资金由买卖双(shuāng)方律师严格监管。

　　订立合同前(qián)，买卖(mài)双(shuāng)方(fāng)均有一(yī)名律师，负责(zé)沟通期房(fáng)交易中的房产、资金、合同等各个环(huán)节，各环节内容确认无误后签(qiān)订首(shǒu)付交换合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险保护机制，当开(kāi)发(fā)商(shāng)出现财务、经营问题(tí)时，购(gòu)房(fáng)者(zhě)10％的定金由保险(xiǎn)公司赔付，而超(chāo)出10％的部分较(jiào)难追回(huí)。

　　首付方面(miàn)，首付比例通常为10％-25％，首付(fù)需要在合同签订21天内(nèi)支付(fù)。

　　余款支付环(huán)节，英国采取按工程进(jìn)度(dù)付款的方式，但是交(jiāo)房前(qián)付款比例相对(duì)较低，一般会(huì)在合同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩余款项(xiàng)交(jiāo)房后支付。

　　交付环节，英(yīng)国规定(dìng)房(fáng)屋必须(xū)经过(guò)房产公证公司的检(jiǎn)验验收后才能(néng)交付(fù)，交付(fù)后(hòu)方可按揭(jiē)还贷(dài)。

　　资金监管环节，英国期房预(yù)售资(zī)金监(jiān)管极为严(yán)格，资金(jīn)也由律师(shī)监(jiān)管，在确认工程进度、支付相关(guān)款项过程中(zhōng)，由买房律(lǜ)师将资金转(zhuǎn)给卖方(fāng)律师事竟成的前面一句是什么二年级，成功金句名言短句(shī)，卖方(fāng)律师转给开(kāi)发商，即资金在进入开发商账户前(qián)经(jīng)过(guò)两道关口，有利于(yú)保障(zhàng)购房者资金安(ān)全(quán)。

　　2.4 日(rì)本：为规范(fàn)期(qī)房(fáng)交易(yì)立(lì)法(fǎ)，设置期房预(yù)付(fù)款(kuǎn)保全措施

　　日(rì)本期房交(jiāo)易(yì)立(lì)法，定金超5％或1000万日元时，开发商必(bì)须完成(chéng)“预(yù)售房定金保全措施”，交房(fáng)前付款比例不(bù)超房款(kuǎn)的20％，开发商违约需返(fǎn)还定价并赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法(fǎ)方面，日本二战结束后由于(yú)房(fáng)屋供(gōng)给严(yán)重失衡(héng)，叠加法律空(kōng)白(bái)，社会上“一(yī)房二卖”现象普遍(biàn)，为此(cǐ)，日本政府1952年出(chū)台《宅地建筑物交(jiāo)易法》，经多次修订(dìng)，目前(qián)是唯一一部规范期(qī)房交(jiāo)易的法律(lǜ)。

　　定(dìng)金保护方面，根(gēn)据日本《宅地建物取(qǔ)引业法》，对购房者支付定(dìng)金(jīn)超过5％或超1000万日元的部分，法律要(yào)求(qiú)开发商必须完成(chéng)定金保全措施才可预售。什(shén)么是定金保全(quán)措施？即买卖(mài)双(shuāng)方签订(dìng)购房合同(tóng)时，开发商向(xiàng)金融机构或指(zhǐ)定(dìng)保证机构(gòu)或保险机构签(qiān)订定金保(bǎo)证委托合同，设置购房者定(dìng)金的(de)保证(zhèng)或保险，并(bìng)将(jiāng)相应的保证金(jīn)证明书交付(fù)给购房者。除定金外，其(qí)他预先支(zhī)付的购房款也受该措施保(bǎo)护。若开发商倒(dào)闭导致(zhì)期房烂尾，购房者可(kě)凭保证(zhèng)金证明(míng)书向金(jīn)融机构或保(bǎo)证机构或保险(xiǎn)公司兑付，同(tóng)时，开(kāi)发商需向(xiàng)购房者(zhě)赔付违约金，一般约为房价(jià)的10％。

　　房(fáng)款支付环节，交房前只(zhǐ)需支付最多不超20％的定金，签订购房合同后，购房者即(jí)可向(xiàng)银(yín)行申请贷款，但交房后才开始按揭贷款，除定(dìng)金外的(de)剩余房款在交房后开始(shǐ)支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行监(jiān)管，享1年保修期后(hòu)付尾(wěi)款

　　新加(jiā)坡期房购房者违约可返还相当于3.75％房款的订金(jīn)，首(shǒu)付比例20％，余款按工程(chéng)进(jìn)度支付，所有(yǒu)资金(jīn)进银行(xíng)专门(mén)项(xiàng)目资金账户，交(jiāo)房后(hòu)满1年保修(xiū)期后支付(fù)15％尾款。

　　订(dìng)金支付环节，新加坡开发(fā)商(shāng)有统一的选购权合同以及订(dìng)金(jīn)返还机制，即(jí)OTP，签订OTP后需支付5％房款作为(wèi)订金，OTP有(yǒu)效期(qī)14天，执行OTP则进一步签订购买合同，不执行OTP则(zé)退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比例(lì)方面，签订购(gòu)房合同后，购房(fáng)者需支付(fù)15％的首付及印花(huā)税(shuì)，同(tóng)时购房(fáng)者向银行申请(qǐng)按(àn)揭贷(dài)款。

　　余款支付上，新加坡期房(fáng)同样采取(qǔ)按工(gōng)程进度(dù)付款的方式，《发(fā)展商条例》对期房付款流程做了统(tǒng)一详细规定，要求所(suǒ)有开发商遵守，支付节点一般为合同签订后、地基完工、框架(jià)完工、管道(dào)门窗等(děng)完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进度放(fàng)款，月(yuè)供在(zài)此过程中随着(zhe)放出贷款(kuǎn)的(de)增加而增(zēng)加(jiā)，未放款部分无需月供。

　　资金监管方面，购房者的订金与付款会存入银行专门的项目资(zī)金账户，账(zhàng)户资金提取须与房屋建设有关。房屋(wū)交付后，购房者享受1年的房屋保(bǎo)修期，此后购(gòu)房(fáng)者(zhě)支付(fù)15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　一，短期(qī)来看，当(dāng)前房(fáng)地产到了(le)政(zhèng)策出手临界(jiè)点(diǎn)，重点是保交楼和房企重(zhòng)组。一方面，加大对刚需和改善型需(xū)求的支持力度，长短兼顾妥善应对局(jú)部停贷现象，重(zhòng)点是保交楼保复工保民生，给予(yǔ)强有力的(de)金融(róng)工具(jù)支持(chí)。另一方面(miàn)，从现在(zài)起，对(duì)还在正常运转(zhuǎn)的房企包括(kuò)民营企业(yè)，加(jiā)大支持力度，由优(yōu)质房企牵头(tóu)并(bìng)购重组整个行(xíng)业，为每个(gè)房企配套AMC和(hé)财(cái)团，给予金融工具配套。

　　二，中期来(lái)看，应充分估(gū)计形势(shì)复杂性和(hé)人(rén)性复杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼(lóu)、重组房企债务、恢(huī)复市场(chǎng)信(xìn)心以及长效(xiào)机制。长效机(jī)制四大关键(jiàn)是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性(xìng)稳定和房地产税(shuì)。定金(jīn)环节，建立开发商违约后定(dìng)金保(bǎo)护机制，如将已支付定(dìng)金冻结至房屋交付阶段(duàn)，保障购房者定金安(ān)全(quán)。签(qiān)订合同环节，鼓(gǔ)励保险公(gōng)司介入，为房(fáng)屋重大延期以及重大缺陷(xiàn)等情况提供充分(fēn)的保障。余款(kuǎn)支(zhī)付环节(jié)，建立按工程进(jìn)度付款机制或交房后按揭贷款机制，充分(fēn)保护购房者的权益。资(zī)金监管环节，引入独立于开(kāi)发商、银行(xíng)的第三(sān)方资金监管机构，或由政府相关部门直(zhí)接监管，以此防(fáng)止资金(jīn)挪用(yòng)现象(xiàng)。交付环节，建立商(shāng)品房保修期制度。保修期内，开发商(shāng)应对房屋质量(liàng)问(wèn)题全权负责、免(miǎn)费维修，购(gòu)房者(zhě)在保(bǎo)修期结(jié)束(shù)后支付尾款(kuǎn)。

　　三(sān)，长期来看，取消商(shāng)品房预售制(zhì)是大势所趋(qū)。一方面，98年(nián)房改时(shí)，全国缺房(fáng)子，开发(fā)商缺钱，预售制是权宜之(zhī)计，现在(zài)全国(guó)套户比超过1，从(cóng)大开发(fā)进入存量时代，对购房民众(zhòng)不公平(píng)的预(yù)售(shòu)制已经(jīng)过时了(le)，该(gāi)取消了，改为现(xiàn)房销售。另一方面，取消预售制，改为(wèi)现房销(xiāo)售(shòu)，开发商将拼的不是五(wǔ)花八门、眼花缭(liáo)乱、不知(zhī)道(dào)能不能(néng)兑现(xiàn)的(de)营销(xiāo)手段，而是所见即所得(dé)的过(guò)硬(yìng)的产品质量和诚信，这(zhè)才(cái)是对(duì)购房民(mín)众的最根本最实质的保障(zhàng)，这样(yàng)将(jiāng)极大的(de)提升开发商的建筑质量，实现良币驱(qū)逐劣币。

未经允许不得转载：旺华配资网_2020年最专业的大型配资平台_股票配资公司 事竟成的前面一句是什么二年级，成功金句名言短句