5月以来(lái)，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地产指数本月(yuè)涨幅约为2％。而以(yǐ)公募(mù)基金为代表(biǎo)的机构对于这一(yī)板块(kuài)已经(jīng)在悄然布局(jú)。数据显示，以南方和(hé)华(huá)夏的两只老(lǎo)牌ETF基金(jīn)为例(lì)，5月9日时所公布的(de)总份额均较4月28日时有(yǒu)小幅增长。根(gēn)据基金一(yī)季报(bào)统计，龙头与地方国企央企获(huò)得增持，持仓(cāng)数量(liàng)占流(liú)通股比(bǐ)重增幅五(wǔ)只个股(gǔ)分别(bié)为(wèi)华发(fā)股份(fèn)+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或(huò)“底(dǐ)部回升”

　　行业红(hóng)利时(shí)代已过 精(jīng)耕细作(zuò)成共识

　　从(cóng)公募基(jī)金对房地产的配置看(kàn)，2019年末(mò)，公募所持有的房(fáng)地(dì)产行业(yè)标的市值(zhí)约(yuē)1188亿元，占其所持股(gǔ)票(piào)市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表(biǎo)现出色，但公募所(suǒ)持房地产公司(sī)市值在股票(piào)资产中的占比却断崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数值更是进一(yī)步降(jiàng)至1.56％。

　　不(bù)过2022年终(zhōng)于出现了(le)三(sān)年来的(de)首次回升，年底这一数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时，公募对房地(dì)产行业的持股比例也同步回升，从2021年底的(de)6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季度得以延续。数据(jù)统(tǒng)计显示，公募学生级和届怎么区分，毕业的级和届怎么区分重仓持有房地产板块一季度(dù)市值TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较2022年(nián)四季(jì)度提升6.71％。持仓市值前五个股分别为保利(lì)发展、招商蛇(shé)口、万科(kē)A、华发股(gǔ)份、滨江集(jí)团(tuán)，持仓(cāng)市值占板块(kuài)比重合计(jì)达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不(bù)难发现，公(gōng)募对于(yú)房地(dì)产的投资愈发有集中于龙头的趋势。Wind显示，在(zài)公募基金一季报汇总的重仓股中，房地产板块排(pái)名最高的是(shì)保利发展，在基金重(zhòng)仓第33位。排名第二的是招商蛇口，排在第78位。而(ér)老(lǎo)牌龙头股(gǔ)万科A排在第96位。对比去年(nián)四(sì)季报，变化之处首先在于几只(zhǐ)房地(dì)产龙头股(gǔ)从(cóng)排位(wèi)上(shàng)看均有(yǒu)退步，尤其是万科最为明显(xiǎn)；其次是金地集团(tuán)退(tuì)出百大之(zhī)列。但考虑(lǜ)到房(fáng)地产是复苏链上(shàng)最后(hòu)一环，且首季并非行业销售旺季，其传导到二级市(shì)场乃至机构持仓上还(hái)需要(yào)时间(jiān)周期。

　　形成共(gòng)识的是，经济(jì)圈判断房地产(chǎn)已经进入大(dà)分化时代，一二线城市好于三四线城(chéng)市。而映射到二级市场(chǎng)投资(zī)上(shàng)，配(pèi)置(zhì)房地产行业轻松收(shōu)获行(xíng)业贝(bèi)塔的红利(lì)期一(yī)去不返了。“如果(guǒ)按(àn)照产业周期来分类，包括(kuò)房地产(chǎn)等几类行业(yè)在盖特纳曲线里属于成熟期或者衰(shuāi)退期(qī)的行(xíng)业，传统认知上没有什(shén)么投资机会的。但在这几(jǐ)年特殊的(de)行情里包括(kuò)煤炭(tàn)、电解(jiě)铝等类(lèi)似的行业也(yě)出现了一些机会，背后的(de)逻辑是供给侧发生了更(gèng)大的变化(huà)。”一不愿具名的上(shàng)海公募基(jī)金经理指出。

　　不过也有公募人(rén)士持谨(jǐn)慎乐观态度(dù)：“行(xíng)业(yè)前几年17亿～18亿平方米的年销售面积(jī)很难再出现(xiàn)了，2022年光是居(jū)民存(cún)款数量增加了15万亿元。中国(guó)存量有400亿平(píng)方米(mǐ)建筑面积(jī)，考虑(lǜ)存(cún)量地(dì)产的更新，也有(yǒu)近10亿平方米。需(xū)求端还需(xū)要有一定的政策出(chū)来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产(chǎn)研究员吕(lǚ)功绩(jì)也(yě)指出：“时至今日，无(wú)论从城镇化的进(jìn)程，还是(shì)人均住房面积（接近30平/人），我国均已(yǐ)告别住房短缺时(shí)代，而目(mù)前居民的杠杆率和房价收入也不支撑每(měi)年18万亿元(yuán)的销售额，以(yǐ)及过快(kuài)上行的房价，因而行业高增(zēng)的时代已经过(guò)去(qù)，未(wèi)来(lái)行业的需求(qiú)或(huò)将回落，在此过程中，伴随着(zhe)地产(chǎn)的高杠(gāng)杆(gān)属性，就很容易出现(xiàn)信用风(fēng)险问(wèn)题（类似2022年(nián)的民(mín)营(yíng)地产爆雷），行(xíng)业进入到(dào)供给侧出清的过程。这个过程中，综(zōng)合竞争力强(qiáng)的公司就能(néng)够通过大(dà)鱼吃小鱼的方式(shì)，获得市占率的提升。当行业需求见顶(dǐng)回落时，行业(yè)的贝塔已(yǐ)经过(guò)去了，但不代(dài)表没有(yǒu)投(tóu)资机会(huì)，机会在于城市、位置、产品的阿尔法(fǎ)，而对(duì)应到股票投资，就是强竞争力公司(sī)的阿尔法(fǎ)。”

　　或许也是基于这(zhè)样的(de)认识转(zhuǎn)变，精耕细作个股(gǔ)成为公募(mù)乃至(zhì)整体机构(gòu)的务实之举。

　　机(jī)构(gòu)配置房地产“风物长宜放眼量”

　　头部央国(guó)企、优质区域性标的成香(xiāng)饽(bō)饽(bō)

　　5月以来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信(xìn)房地产(chǎn)指数本月涨幅约为2％。从具体的个学生级和届怎么区分，毕业的级和届怎么区分股来看(kàn)，《红周刊》利用(yòng)Wind统计申万房地产板块个股，在纳入(rù)统计的124只房(fáng)地产类标的股中，本月以来实现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好(hǎo)排名(míng)前五的(de)公(gōng)司月内涨幅超过了10％，它们分别是上实发展、浦(pǔ)东金(jīn)桥(qiáo)、*ST泛(fàn)海、华夏幸福(fú)、荣安地产。排(pái)名第一的上实(shí)发展，五一假期归来后日成交量(liàng)明显(xiǎn)放大(dà)，4日(rì)、5日(rì)连续两个交易日收出涨停。从该股的基本面来(lái)看，上实发(fā)展的主营业务为房地产(chǎn)开发与(yǔ)经营(yíng)。公(gōng)司的主要产(chǎn)品及(jí)服(fú)务为房(fáng)地产(chǎn)销(xiāo)售、房地产租赁、物业(yè)管(guǎn)理服(fú)务(wù)、工(gōng)程项目(mù)、酒店经(jīng)营。从业绩(jì)数据(jù)来看(kàn)，2022年，其实现营业收入52.48亿(yì)元，比(bǐ)上期减(jiǎn)少47.85％，归母净利(lì)润(rùn)1.23亿元，同比下降33.24％。2023年(nián)第一季度(dù)，其实现营业总收入27.87亿元，同比(bǐ)增(zēng)长(zhǎng)183.02％；归母净利润2.86亿元(yuán)，同比扭亏(kuī)。

　　不过从十(shí)大流通股股东(dōng)来看，各类机(jī)构都有对其布局的例子。以(yǐ)3月31日(rì)时的首季十大(dà)流通股股东来看(kàn)， 具体(tǐ)包括公募的上银基金(jīn)、私募的迎(yíng)水文(wén)龙、中央汇金、长城资(zī)产(chǎn)管(guǎn)理公司(sī)等(děng)都跻(jī)身前十(shí)的行列。

　　巧合(hé)的(de)是(shì)，涨(zhǎng)幅暂时(shí)排(pái)名第(dì)二的浦东金桥(qiáo)也是上海本地房企，其第一季(jì)度的(de)收入(rù)利润规模大(dà)幅度(dù)复(fù)苏。究其原因，一(yī)方面(miàn)是该(gāi)公司(sī)后(hòu)疫情时代出租率复苏至近(jìn)年来最高，另一方面(miàn)则是(shì)公(gōng)司拿地结(jié)算(suàn)持续性向好，从数(shù)字上看，一季(jì)度新增虹(hóng)口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方米。

　　在这样的(de)业绩势头向好(hǎo)背景下，自然也(yě)吸引(yǐn)了知名机构在其中持续驻足。从第(dì)一(yī)季度十(shí)大流通股股(gǔ)东来看，知名私募(mù)高毅邓(dèng)晓峰(fēng)的两只产品(pǐn)依然在前十中(zhōng)，这(zhè)也(yě)是(shì)连(lián)续第三个季度(dù)他有的(de)两只产品(pǐn)杀(shā)入(rù)前十。同(tóng)时榜单中(zhōng)还有一支(zhī)大名(míng)鼎鼎的QFII阿(ā)布(bù)扎比投(tóu)资局，其当(dāng)季还小幅增加了持股。

　　除去(qù)上述两家(jiā)上(shàng)海(hǎi)区域性地产(chǎn)公(gōng)司(sī)外，荣安地(dì)产则(zé)是主要布局在深圳的(de)地(dì)产公(gōng)司，一季报交出的也(yě)是一份报喜的成绩单：首季公司实现营(yíng)业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司(sī)股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周(zhōu)刊》注意到两只公(gōng)募指(zhǐ)基首季新杀入(rù)十大流(liú)通股股东行列。具体说来(lái)， 南方中证全指(zhǐ)房地产ETF上榜排名第七位，富(fù)国中(zhōng)证指(zhǐ)数1000增强则排名第九位，此外联(lián)袂出现的机构(gòu)还有(yǒu)QFII高盛国际和私募迎(yíng)水聚宝。

　　接受《红周(zhōu)刊》采访时，兴证全球基(jī)金相(xiāng)关人士分(fēn)析：“经历过行(xíng)业(yè)洗牌和兼并重组后，龙头的价值更为(wèi)笃定突出；从拿地端(duān)看，2022年土地市场大幅降(jiàng)温，优质土地(dì)供给(gěi)较多（券(quàn)商测算对应潜在(zài)毛利率在25％以上(shàng)，目前(qián)房企的利润率(lǜ)仅(jǐn)20％），绝大多数房(fáng)企(qǐ)受(shòu)限于信用问题或(huò)者资(zī)金(jīn)紧张(zhāng)没(méi)法拿地(dì)，龙(lóng)头房(fáng)企趁机获取(qǔ)低成本(běn)土(tǔ)地，龙头房(fáng)企的拿(ná)地力度(dù)（拿(ná)地金额/销(xiāo)售金(jīn)额(é)）基本(běn)在(zài)30％以上；从融资上看，龙(lóng)头房企杠杆率较低，净负债率(lǜ)基本在70％以下，而(ér)其他(tā)房企的净负债率普遍都在100％以(yǐ)上，加杠杆(gān)空(kōng)间有限，从(cóng)融资成本看，龙头房企的融资成本不断下滑，基(jī)本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙(lóng)头(tóu)房企明显跑赢行业，1～4月百强(qiáng)房(fáng)企的销(xiāo)售额增速为9％，而TOP14的销售额(é)增(zēng)速为(wèi)29％。”

　　需(xū)要强(qiáng)调的是(shì)，在当(dāng)前中特估的浪(làng)潮下(xià)，央(yāng)国企(qǐ)地产股或存在(zài)发(fā)展(zhǎn)的大好(hǎo)机(jī)会。中信证券指出：“房地产行业的(de)结构性(xìng)机会(huì)依然存在，少部分公司(sī)尤其是央企(qǐ)占据显著(zhù)优势(shì)，其主要又体(tǐ)现(xiàn)为库(kù)存(cún)的优势。央(yāng)企地产公司(sī)，现阶(jiē)段表现出较低的(de)融资成本，优质的开发资(zī)源和良好的不动产(chǎn)资产运营能力的多重(zhòng)竞争优(yōu)势。”

　　“即(jí)使没(méi)有(yǒu)中特(tè)估，国央企(qǐ)相较于民营地产公司(sī)也(yě)是(shì)更(gèng)有优势的。”吕功绩(jì)强调，“对于减值、土地资源(yuán)债权债务关系(xì)等问(wèn)题，市场对民营房(fáng)开企业的资产会有更多担(dān)忧和质疑，所(suǒ)以在这一轮行业(yè)出清的(de)过(guò)程中(zhōng)，央国(guó)企(qǐ)相较于民(mín)企(qǐ)来(lái)说估值的修复更明显。中特估的(de)角度(dù)从中长期(qī)的维度看，行业(yè)的逻辑在(zài)于集中度提升后(hòu)，行业进入高质量发展阶段，具备较快速发(fā)展阶段更稳定(dìng)且可(kě)预期的盈利和现金流(liú)创(chuàng)造(zào)能力，以此(cǐ)带来估值(zhí)中枢的提(tí)升，应该关注估值相对(duì)较低，企业(yè)自身(shēn)资(zī)产的质量好、运营(yíng)能力(lì)强、可以创造持续现金流的企业。”

　　“存量时代中行业(yè)普涨(zhǎng)的概率比较低，行业(yè)内(nèi)部将出现分化，要关注(zhù)将(jiāng)受益于行业集中度提升的(de)头部(bù)公司。”星石投资首(shǒu)席研究官方磊也表示。

　　顺应机(jī)构这一思路的话，或许(xǔ)还是(shì)保利发展(zhǎn)、招(zhāo)商蛇(shé)口等(děng)国资背景龙头前途(tú)更为光明。不过国投瑞银基金投(tóu)资(zī)部副(fù)总监綦傅鹏表示：“需要客(kè)观地(dì)去持续观察国企央企在三个(gè)方面是(shì)否可以(yǐ)维持，首先是融资成本保(bǎo)持低位，其次(cì)是销售份额持续提升，再次是(shì)拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机(jī)构(gòu)需(xū)要多给一些(xiē)耐(nài)心

　　而《红(hóng)周(zhōu)刊》也根据房企一季报梳理发现，对于2022年(nián)的业绩出现的整体下(xià)滑(huá)，2023年一季度的业绩分化更趋明显，保利发展、滨江(jiāng)集团等房企营收、净利(lì)均实现了业绩(jì)的回正，甚至是较大增速的增长(zhǎng)。而这些公司也是机构的重(zhòng)仓(cāng)对象。

　　对此，知名房地(dì)产(chǎn)业内人士张宏伟向《红周刊》分析表示，业绩出现(xiàn)明显改(gǎi)善的(de)房(fáng)企，主要是(shì)因为过去两三年时间，尤其(qí)是在(zài)2021年下半(bàn)年民营房企不(bù)怎么投资拿地之(zhī)后(hòu)，国有企业仍在持(chí)续性地拿地(dì)，且主要(yào)集中在核心城市，投(tóu)资力度较大(dà)。投资的驱(qū)动能够推动房企销售业绩(jì)的增(zēng)长，从而(ér)在2023年一季度市场(chǎng)恢复但仍(réng)处于调(diào)整(zhěng)的(de)过程中，能够保(bǎo)有(yǒu)一个(gè)正(zhèng)增长(zhǎng)。

　　不(bù)过张宏伟同时也提(tí)醒表示，在房(fáng)地产的复苏(sū)过(guò)程(chéng)中，还面临着一些不(bù)确定性(xìng)。其实(shí)整个(gè)市场从四月份(fèn)开始又在往下掉(diào)。除了(le)杭州、成都等极个别城市(shì)四月环比三(sān)月相对表现(xiàn)较好之外，包(bāo)括北京(jīng)、上海在内(nèi)的绝大多数(shù)城市都出现环比下(xià)滑的情况。而现在(zài)五月的市场表现也(yě)不太乐观。按照现(xiàn)在的经济状(zhuàng)况(kuàng)、收入情况，以及市场(chǎng)的去(qù)库(kù)存压力、企业的资(zī)金(jīn)面压力，可能会出现，到六(liù)月(yuè)份房(fáng)企为了半年报冲业绩(jì)出现市场的短期反(fǎn)弹外的一个(gè)市场(chǎng)乏力现象。也(yě)就是说，第二季度、第三(sān)季度(dù)增长不确定性(xìng)的压力仍旧(jiù)较大。

　　上海利檀投资(zī)董事长陈昊扬也向《红(hóng)周刊》指出，现在整(zhěng)个房地产以及其上下游产业链(liàn)的复苏速度都比想象的要慢(màn)很多，我们要多给一(yī)些耐(nài)心，这个时候，在房(fáng)地(dì)产以及(jí)上下(xià)游就不是赚快钱的(de)时候(hòu)，只(zhǐ)能赚他基(jī)本面的钱。但这也意味着(zhe)，只有极(jí)为少数的、做得比同行好得多的企(qǐ)业，会(huì)伴(bàn)随整(zhěng)个行业(yè)的弱复苏(sū)，业绩(jì)会逐(zhú)步体现出来。所以(yǐ)只(zhǐ)能耐心地去等待它的基本面不断地凸显出来，这需要(yào)时(shí)间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文(wén)中提及个股仅为举例分析，不(bù)做买卖推荐(jiàn)。）

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