5月以来，房地产板块个股多(duō)出现小(xiǎo)幅上涨，截(jié)至(zhì)5月10日收盘，中信(xìn)房地产(chǎn)指数(shù)本(běn)月涨幅约为2％。而以公募基(jī)金为代表的机(jī)构对于这一板块已经在悄然布局。数据显示(shì)，以(yǐ)南方和(hé)华夏的两只老(lǎo)牌ETF基金为例，5月9日时所公布的总份额均较4月(yuè)28日时有小幅增长。根据(jù)基金一季报统计，龙头(tóu)与地方国企央企获(huò)得增持，持(chí)仓数量占(zhàn)流通股比重增幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨(bīn)江集团(tuán)+1.71％、中(zhōng)新(xīn)集团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房(fáng)地产或(huò)“底部(bù)回升(shēng)”

　　行业红利(lì)时(shí)代已过 精耕细作成共识

　　从公募(mù)基金对(duì)房地产的配(pèi)置看，2019年末，公募所(suǒ)持有的房(fáng)地(dì)产行业(yè)标的市(shì)值约1188亿元，占其所持股(gǔ)票市(shì)值的4.66％左右；2020年市(shì)场表现出色，但公募(mù)所持(chí)房地(dì)产(chǎn)公司市值(zhí)在股票资(zī)产中的占(zhàn)比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进(韩红个人简历和职位 韩红是什么军衔jìn)一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出现了三年来的(de)首(shǒu)次回升(shēng)，年底这(zhè)一数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此(cǐ)同时，公募(mù)对房(fáng)地(dì)产行业的持(chí)股比例也同(tóng)步(bù)回(huí)升(shēng)，从(cóng)2021年底的(de)6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的(de)势头似乎在(zài)今年(nián)一季度得以延续。数据(jù)统计(jì)显示，公募(mù)重仓持(chí)有房地产板(bǎn)块一季(jì)度(dù)市值TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较2022年四季度提升(shēng)6.71％。持仓(cāng)市值前五个股分别为(wèi)保利发展(zhǎn)、招商(shāng)蛇口(kǒu)、万科A、华发股(gǔ)份(fèn)、滨江集团，持(chí)仓市值(zhí)占板块比(bǐ)重合计达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从(cóng)中不难发现，公募对于房地产(chǎn)的投资愈(yù)发有(yǒu)集中于龙头的趋势。Wind显示，在公募(mù)基金(jīn)一季报汇(huì)总的重(zhòng)仓股中，房地产板(bǎn)块排名最高的是保利发展，在基金重仓(cāng)第33位。排(pái)名第二的是招商蛇口，排(pái)在第78位。而(ér)老牌龙(lóng)头股万科A排在第96位(wèi)。对比去年四(sì)季(jì)报，变(biàn)化之处首先在(zài)于几只房(fáng)地产龙头股从(cóng)排位上(shàng)看(kàn)均(jūn)有(yǒu)退步，尤(yóu)其是万科最为明显；其(qí)次(cì)是金地集团(tuán)退出(chū)百大之列(liè)。但考虑到房(fáng)地(dì)产是复苏链(liàn)上最(zuì)后一环(huán)，且首季并非行业(yè)销售旺(wàng)季(jì)，其传导到二级市场乃至机构持仓上还需(xū)要时(shí)间(jiān)周(zhōu)期。

　　形成共识(shí)的是，经济圈判断房地(dì)产已经进(jìn)入(rù)大(dà)分化时代，一(yī)二线城(chéng)市好于三(sān)四线城市(shì)。而映射到二级(jí)市场投资(zī)上，配置房地(dì)产(chǎn)行业轻松(sōng)收获(huò)行业贝塔的红利(lì)期(qī)一去不返了。“如果按(àn)照(zhào)产业周期来分类，包括房地产等几类行业在盖特纳曲(qū)线(xiàn)里(lǐ)属于成(chéng)熟期或者衰退期(qī)的行(xíng)业，传统认(rèn)知上没有(yǒu)什么投(tóu)资(zī)机会的。但在这几(jǐ)年特(tè)殊(shū)的行(xíng)情里包括煤炭、电解铝(lǚ)等类似的行业也出现了一些机会，背后的逻(luó)辑是(shì)供给侧(cè)发生了更大的变(biàn)化(huà)。”一(yī)不(bù)愿具(jù)名的上海公(gōng)募(mù)基金经理指出。

　　不过也有公募人士持谨慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米的年销售面(miàn)积很难再(zài)出现了，2022年光是居民(mín)存(cún)款数量(liàng)增加了(le)15万亿(yì)元。中国存量(liàng)有400亿平方(fāng)米建筑面(miàn)积，考虑存(cún)量地(dì)产的更新，也有(yǒu)近10亿(yì)平(píng)方米。需求端还需要有一定的政策出来(lái)去(qù)刺激(jī)购房。”

　　宝(bǎo)盈基金房地(dì)产研究员(yuán)吕功绩也指出：“时(shí)至今日(rì)，无(wú)论从城镇化的进程，还是人均(jūn)住房面(miàn)积(jī)（接近(jìn)30平/人），我国均(jūn)已告别住房(fáng)短缺时代，而目前居民的杠(gāng)杆(gān)率和房价收入(rù)也不支(zhī)撑每(měi)年18万亿元的销售额，以(yǐ)及过快上行的房价，因(yīn)而行业高增的时代已(yǐ)经过去，未(wèi)来行业的需求或(huò)将(jiāng)回落，在(zài)此(cǐ)过程(chéng)中(zhōng)，伴随着地产(chǎn)的高(gāo)杠杆属性，就很(hěn)容(róng)易出现信用风险问题（类似2022年的民营地(dì)产爆雷），行业进入(rù)到(dào)供(gōng)给侧出清的过程。这个过程(chéng)中(zhōng)，综合(hé)竞争力(lì)强的公司就能够通(tōng)过大鱼吃小鱼的方式，获(huò)得(dé)市(shì)占(zhàn)率的提升。当行(xíng)业需(xū)求见顶(dǐng)回落时，行业的贝(bèi)塔已经过去了，但不代(dài)表没有投资机会，机会在于城市(shì)、位置(zhì)、产(chǎn)品(pǐn)的阿尔法，而对应(yīng)到股票投资，就是(shì)强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这样的(de)认识(shí)转(zhuǎn)变，精(jīng)耕(gēng)细作(zuò)个股成(chéng)为公募乃(nǎi)至整体机构的务实之举。

　　机构配置房地产“风物长宜放眼量”

　　头部央国企、优质区(qū)域性(x韩红个人简历和职位 韩红是什么军衔ìng)标的(de)成香饽(bō)饽

　　5月以来，房地产板块个(gè)股(gǔ)多(duō)出现小(xiǎo)幅(fú)上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指数本月涨幅(fú)约为(wèi)2％。从(cóng)具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统计申万房地产(chǎn)板块个股，在纳入统计的(de)124只房(fáng)地产类标(biāo)的股中，本月以来实(shí)现股价(jià)上涨的(de)达(dá)到了81家(jiā)。

　　其(qí)中，上述时间段恰好排(pái)名前五的公司月内(nèi)涨幅超过了10％，它们分别是上实(shí)发展、浦东金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸(xìng)福、荣安地产。排名第一的上实发(fā)展，五一假期归来后日成(chéng)交量明显(xiǎn)放大，4日、5日连续两(liǎng)个(gè)交易日收出涨停。从该股的基本面(miàn)来看，上实发展的主营业务(wù)为房地(dì)产开发与经营。公(gōng)司(sī)的主要(yào)产品及服务为房地产销售、房地产租赁、物业管理服务、工程项目、酒店经营(yíng)。从业绩数据来看，2022年，其(qí)实现营业收(shōu)入52.48亿(yì)元，比上期减(jiǎn)少(shǎo)47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿元(yuán)，同比下(xià)降33.24％。2023年第一季度，其实(shí)现(xiàn)营业总收入27.87亿元，同比增(zēng)长183.02％；归母(mǔ)净利(lì)润2.86亿元，同比扭亏。

　　不(bù)过从十大流(liú)通股股(gǔ)东(dōng)来看，各类机构都有(yǒu)对其布局的(de)例子。以3月(yuè)31日时的首(shǒu)季(jì)十大流通(tōng)股股(gǔ)东来看(kàn)， 具体包括公募(mù)的上银基金、私募(mù)的迎水文龙、中央(yāng)汇(huì)金、长城资产管理公司(sī)等都跻身前十的行(xíng)列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨(zhǎng)幅暂(zàn)时排名(míng)第二的浦东金(jīn)桥也是(shì)上(shàng)海本地房(fáng)企，其第一(yī)季度(dù)的收入(rù)利润(rùn)规模大幅(fú)度复苏。究其原因，一(yī)方面是(shì)该(gāi)公司后疫情时代(dài)出租(zū)率复苏至近年来最(zuì)高，另一方(fāng)面则是公司拿(ná)地结算持(chí)续性向好，从(cóng)数字上看(kàn)，一季度新增(zēng)虹口(kǒu)135、138住宅(zhái)地块，总建筑面积约54万平方米。

　　在这样的业绩(jì)势(shì)头向好(hǎo)背景下，自然也吸引了(le)知名机构在其中(zhōng)持续驻足。从第一季度十大流通股(gǔ)股东来看，知名私(sī)募(mù)高毅邓(dèng)晓(xiǎo)峰(fēng)的两(liǎng)只产品依然(rán)在(zài)前十中，这也(yě)是(shì)连续第三(sān)个季度他有的两只产品杀(shā)入前(qián)十。同(tóng)时榜单中还有一支大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎比投资局，其当季还小幅增加了持股。

　　除去上述两家(jiā)上海区域(yù)性地产公司外(wài)，荣安(ān)地产则是(shì)主(zhǔ)要(yào)布局在(zài)深圳的(de)地产公(gōng)司，一季(jì)报交出的也是一份报喜的成绩单：首季公司实现营业收入51.85亿元(yuán)，同比增长35.51％。归属于上市公司股东的净利(lì)润(rùn)6.48亿元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从机构(gòu)态度来看，《红周(zhōu)刊(kān)》注意到两只公募指基首季新杀入(rù)十大流通股股(gǔ)东行列。具体说(shuō)来， 南方中证全指(zhǐ)房地产ETF上(shàng)榜排(pái)名(míng)第七位，富国中证指数(shù)1000增(zēng)强则排名第九位，此(cǐ)外联袂出现(xiàn)的机构还有QFII高盛国(guó)际和私(sī)募(mù)迎(yíng)水聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊》采(cǎi)访时，兴证全球基金(jīn)相关人士分析：“经历过行业洗(xǐ)牌(pái)和兼并(bìng)重组后，龙头(tóu)的价值更为笃定突(tū)出(chū)；从拿(ná)地端看，2022年土地市场(chǎng)大幅降(jiàng)温，优(yōu)质(zhì)土地供给较多（券商(shāng)测算对应潜(qián)在毛(máo)利率在25％以上，目(mù)前(qián)房企的利(lì)润率(lǜ)仅20％），绝大多数房企受限于信用(yòng)问题或者资金紧(jǐn)张没法拿(ná)地，龙头房(fáng)企趁机获取低成本土地，龙(lóng)头房企的拿地力(lì)度(dù)（拿(ná)地金额/销售金额）基本在30％以上；从(cóng)融资上(shàng)看，龙(lóng)头房企杠杆(gān)率较低(dī)，净负债率(lǜ)基(jī)本在70％以下，而其他房企(qǐ)的(de)净负债(zhài)率普遍都在100％以(yǐ)上，加(jiā)杠(gāng)杆空间有限，从融资成(chéng)本看(kàn)，龙头房企的融资(zī)成本(běn)不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售(shòu)，龙头房(fáng)企明(míng)显跑赢行业，1～4月百强房企(qǐ)的销售额增速为9％，而TOP14的销售(shòu)额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当(dāng)前中特(tè)估的(de)浪潮下，央(yāng)国(guó)企地产股或存(cún)在发展的大(dà)好机(jī)会。中信证券指出(chū)：“房地产行业的结构性机会(huì)依然(rán)存(cún)在，少部分公(gōng)司(sī)尤(yóu)其是(shì)央企占(zhàn)据显著优势，其主(zhǔ)要(yào)又体现为库存的优势。央(yāng)企地产公司(sī)，现阶段表现(xiàn)出较低的融资(zī)成本，优质的开发(fā)资(zī)源和良(liáng)好的不动产资产(chǎn)运营(yíng)能(néng)力(lì)的多重竞争优势。”

　　“即使(shǐ)没(méi)有中特(tè)估，国(guó)央企相(xiāng)较于(yú)民营地产公司也(yě)是更有(yǒu)优势的。”吕功绩强(qiáng)调，“对(duì)于减(jiǎn)值、土(tǔ)地资(zī)源(yuán)债权(quán)债(zhài)务关系(xì)等(děng)问(wèn)题，市场对(duì)民营(yíng)房(fáng)开企业的(de)资(zī)产会有更多担忧(yōu)和(hé)质(zhì)疑，所以在这一轮行业出清的过程(chéng)中，央国企相较于民企来说(shuō)估(gū)值的修复更明显。中特估(gū)的角度从(cóng)中长期的维度看，行(xíng)业的逻辑在于(yú)集中度提升后，行业进入高(gāo)质量发展阶段，具备较快(kuài)速(sù)发(fā)展(zhǎn)阶段更(gèng)稳定且可预期的(de)盈利和(hé)现金(jīn)流创造(zào)能力，以(yǐ)此带(dài)来估值中枢的(de)提升，应该关(guān)注估值相(xiāng)对较低，企业自身资产(chǎn)的质量好、运营能力强、可以创造持续现金流的企业。”

　　“存量时代中行业普涨(zhǎng)的概率比较(jiào)低，行业(yè)内部将出现分(fēn)化(huà)，要关注将受益(yì)于行业集中(zhōng)度提升的头部(bù)公(gōng)司。”星石投资首席(xí)研究官方(fāng)磊也表示。

　　顺(shùn)应(yīng)机构(gòu)这一思路的话，或(huò)许还是保(bǎo)利发(fā)展(zhǎn)、招商蛇(shé)口等(děng)国资背景龙头前途(tú)更(gèng)为光明。不过国(guó)投瑞(ruì)银(yín)基金投(tóu)资部副总监綦傅鹏表示：“需(xū)要客观地去持(chí)续(xù)观察国企央(yāng)企在三个方(fāng)面是否可以维持，首先是融(róng)资成(chéng)本保(bǎo)持低(dī)位，其次是销售份额持续提升，再次是拿地(dì)份(fèn)额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机(jī)构需要多给一(yī)些耐(nài)心

　　而《红(hóng)周刊》也根据房(fáng)企一季报梳理(lǐ)发现，对于(yú)2022年的业绩(jì)出现的整体下滑，2023年(nián)一季(jì)度(dù)的业绩分化更趋明(míng)显(xiǎn)，保利(lì)发(fā)展、滨江集团等房企营收(shōu)、净利(lì)均实现了业绩的回正，甚至(zhì)是较大增(zēng)速的增长。而这些公司(sī)也是(shì)机构的重仓对象。

　　对此，知名房地产业内(nèi)人(rén)士张宏(hóng)伟向《红(hóng)周刊》分析表示，业绩出(chū)现明显改(gǎi)善(shàn)的房企，主(zhǔ)要是因为(wèi)过去两三年时间，尤(yóu)其是在2021年下半年民(mín)营房(fáng)企不(bù)怎么投资拿(ná)地之后(hòu)，国有企业仍在持续性(xìng)地拿地，且主要集中在核心城(chéng)市，投(tóu)资力度较大。投资(zī)的驱动能(néng)够推动房企(qǐ)销售业绩的增(zēng)长，从(cóng)而(ér)在2023年一季(jì)度市场恢复但仍处于调整的过程中，能够(gòu)保有一个(gè)正(zhèng)增长(zhǎng)。

　　不过张宏伟同时也(yě)提醒表示，在(zài)房(fáng)地产的(de)复(fù)苏过(guò)程中(zhōng)，还面临(lín)着一些不确定性。其实整个市(shì)场从四月份(fèn)开始又在往下掉。除了(le)杭州、成都等极个(gè)别城市四月环比三(sān)月相对表(biǎo)现较好之外(wài)，包括北京、上海在内的绝大多数城市都(dōu)出现环比下(xià)滑的情况。而现在(zài)五月的市场(chǎng)表现也不太乐观。按(àn)照现在(zài)的经济(jì)状况、收入情况，以及(jí)市场(chǎng)的去库存压(yā)力、企业的资金面压力，可能会出(chū)现(xiàn)，到六月份房企为(wèi)了半年报冲业绩出(chū)现市场的短期反弹(dàn)外的一个(gè)市场(chǎng)乏力现象(xiàng)。也就(jiù)是说，第二季度、第三季度增长不确(què)定性(xìng)的压力(lì)仍旧较大。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬(yáng)也向《红周刊》指出，现在整(zhěng)个房地产以及其上下游产业(yè)链的复苏速度都比想象的要慢很多，韩红个人简历和职位 韩红是什么军衔我们(men)要多给一些耐心，这(zhè)个时候，在房地产以及上下游(yóu)就(jiù)不是赚(zhuàn)快(kuài)钱(qián)的时候，只能赚(zhuàn)他基(jī)本面的(de)钱。但这也意味着(zhe)，只有极为少(shǎo)数(shù)的、做得比(bǐ)同行好得多的企业，会伴随(suí)整个行业的弱复苏，业(yè)绩会逐步(bù)体(tǐ)现出(chū)来。所以只能耐心地(dì)去等(děng)待它的(de)基本面不断地(dì)凸显出来(lái)，这需要时(shí)间(jiān)。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文(wén)中提及个股(gǔ)仅(jǐn)为举例分析，不(bù)做买卖推(tuī)荐。）

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