万柳(liǔ)书院，暴雷了。

　　今(jīn)年(nián)年初“万柳少爷”的意外走红(hóng)，让(ràng)这个位于北京海(hǎi)淀的(de)豪宅被全国知晓，其背后曾宣称要做地产界(jiè)“劳斯莱斯(sī)”的(de)神秘开发商——中赫集(jí)团，也被拉向(xiàng)台前。

　　而如今，万柳书院再次受到(dào)舆论关(guān)注，起因中赫集团成(chéng)了共同债(zhài)务人(rén)被中国信达追债，中国信(xìn)达(dá)为了收回钱款不得不将(jiāng)中赫(hè)抵押的75套(tào)万柳书院豪宅拍卖。可问题(tí)是，这些房子早已售出，业(yè)主并非中赫集团，那(nà)些真正斥巨资(zī)购入房产的有钱人(rén)，房子(zi)现在莫名奇妙地被拍卖，算(suàn)是被割了！

　　截至发稿，暂未看到这(zhè)些(xiē)业(yè)主(zhǔ)的(de)维权信(xìn)息，难(nán)怪有网友调侃：“富人(rén)被割(gē)韭菜的时候，他们的(de)姿势都那么(me)优雅。”

　　不过(guò)事(shì)件背后，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人(rén)被精准收割？

　　最惨的可能(néng)还是债(zhài)主

　　“北京豪(háo)宅(zhái)的尽头是万柳书院”，但谁(shuí)都(dōu)没想到，这(zhè)个位于(yú)海(hǎi)淀(diàn)核心区(qū)位，名校环(huán)绕的顶级豪宅(zhái)，竟然(rán)暴雷(léi)了！

　　近日(rì)，有网(wǎng)友发现，中(zhōng)国信达在(zài)京(jīng)东拍卖(mài)上，上架了(le)“北京赫华恒(héng)瑞房(fáng)地产开发有限公司不良债权转让项(xiàng)目”，债权总额高达近47亿，该项(xiàng)目的抵押物中，包括75套万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)住宅。

　　据京(jīng)东(dōng)拍(pāi)卖(mài)显示，上述不(bù)良债权(quán)转让项目的(de)处置主体是中国(guó)信达资产管理股份(fèn)有限公司北京市分公(gōng)司（下称(chēng)中(zhōng)国信达北(běi)分(fēn)），处置的是对北京赫华恒瑞(ruì)房地(dì)产开发(fā)有限公(gōng)司（下(xià)称(chēng)赫华恒瑞(ruì)）的不(bù)良债权。截至2023年1月31日，债(zhài)权金额约为46.95亿元人民币，其中债权本金37.50亿元。中(zhōng)赫集团有限公(gōng)司(sī)是共同债(zhài)务人。目前(qián)，该项目已有1万(wàn)次围观，35名(míng)意向人。

　　从表(biǎo)面(miàn)上看，这就(jiù)是一(yī)起中(zhōng)国(guó)信达北分讨债的故事(shì)，但实际(jì)上，75套豪宅的背(bèi)后暗(àn)藏(cáng)秘密。

　　据此前媒体报道(dào)，万(wàn)柳书院总共301户，而且早已(yǐ)售罄。如果该(gāi)报道属(shǔ)实，说明这(zhè)些房(fáng)子(zi)实际上都(dōu)是卖出去了的，是有人(rén)住的。

　　那为(wèi)什(shén)么中国信达的(de)拍卖(mài)页面上又注明(míng)这75套房子是(shì)“未(wèi)出(chū)售”的状态呢？只(zhǐ)能(néng)说明这(zhè)些房子根本(běn)没有网签(qiān)，也没(méi)有(yǒu)房产证！

　　第一(yī)财经的报道(dào)证(zhèng)实了(le)上(shàng)述内容。有豪宅中介透露，中赫集团早就把(bǎ)这(zhè)75套房子(zi)抵押出(chū)去，现在(zài)还没资金解抵(dǐ)押，所以(yǐ)不能网签、没办(bàn)房本(běn)。

　　作为海淀的(de)顶(dǐng)级豪宅(zhái)，最强学区房，万(wàn)柳(liǔ)书院的(de)业主基本都是北(běi)京的高端人(rén)士(shì)，柳传志、丁磊等知名商业大(dà)佬也是万柳书院的(de)业(yè)主。另据地产自(zì)媒(méi)体“地产八卦女”爆料，万柳(liǔ)书院的业主中，还有不(bù)少中赫集(jí)团的高(gāo)管、合作伙伴(bàn)、亲戚朋友等。

　　由(yóu)此，不少网(wǎng)友感叹(tàn)，“富人也被精(jīng)准收割了！”

　　不过，如果(guǒ)这些业主确(què)实已(yǐ)经支付价(jià)款并实际占有，那么，中国信达转让这笔不良债权回本的愿望，或将泡汤。这次拍卖损(sǔn)失最(zuì)大的，没(méi)准(zhǔn)还(hái)是债主中国信达。

　　根据相(xiān肖战《光点》歌词是什么，肖战《光点》歌词是什么歌pan style='color: #ff0000; line-height: 24px;'>肖战《光点》歌词是什么，肖战《光点》歌词是什么歌g)关法律规(guī)定(dìng)，民事执行(xíng)中，业主(zhǔ)已(yǐ)经(jīng)支付(fù)价款并实际占有(yǒu)，但未办理过户手续的，如果业主没有过错，人民法(fǎ)院不得查封、扣押(yā)、冻结，已经查封的(de)可以向法(fǎ)院提(tí)出执行异议申请(qǐng)，请(qǐng)求法(fǎ)院解除查(chá)封(fēng)，同时(shí)可以联合起诉开发商(shāng)，要求退还购房款或办理房产证(zhèng)，并(bìng)承担违约责任。

　　此外(wài)，今年(nián)4月，人(rén)民法院报公布《最(zuì)高人民法(fǎ)院(yuàn)关于商品房消费(fèi)者权利(lì)保护问题(tí)的批复》，以司法解(jiě)释的(de)方式明确(què)了购房人的优(yōu)先(xiān)权：

　　商品(pǐn)房(fáng)消费(fèi)者(zhě)以居住(zhù)为目(mù)的购(gòu)买房屋并已支付(fù)全部价款，主张其房屋交(jiāo)付请求权优(yōu)先于建设工程(chéng)价(jià)款(kuǎn)优先受偿权、抵押权以及其他债(zhài)权的，人(rén)民法院应当予(yǔ)以支持。只支付了部(bù)分价款(kuǎn)的商品房消费(fèi)者，在(zài)一审法(fǎ)庭辩(biàn)论终(zhōng)结前已实际支付(fù)剩余(yú)价款的，可以(yǐ)适(shì)用前款规定。

　　也(yě)就是说，如果这(zhè)75套房子(zi)均为“已(yǐ)售未网(wǎng)签”，那么(me)这(zhè)笔不良债权，实际上是个烫手山芋。可(kě)能不仅(jǐn)不能卖出去(qù)回本，抵(dǐ)押的(de)这75套(tào)房子，还会被业(yè)主讨回去。

　　中(zhōng)国(guó)信达，将(jiāng)会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯(sī)”

　　成了(le)“老赖”

　　这次债权(quán)公司(sī)中(zhōng)国信达(dá)申请不良债(zhài)权转让，可以追溯到金谷信托踩(cǎi)雷赫(hè)华恒瑞。

　　天眼查(chá)显示，目前中国信达(dá)已经成(chéng)为赫华恒瑞唯一股(gǔ)东(dōng)。但此前，赫华(huá)恒瑞为中赫集团旗下子(zi)公司。2019年(nián)4月(yuè)22日，中(zhōng)赫集团、中赫置地等(děng)选(xuǎn)择退出了赫华恒(héng)瑞的股(gǔ)东行(xíng)列(liè)，中国金谷(gǔ)国(guó)际信托(tuō)有限(xiàn)责任公司成为了唯一股东(dōng)，后者由中国信达资产管理股(gǔ)份(fèn)有限公司持(chí)股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产开发商，相(xiāng)较其(qí)他房(fáng)企(qǐ)，中赫集团既没有很(hěn)大规(guī)模，也没有很高的国民知名度，但却(què)在北京豪宅(zhái)圈留下一个个传(chuán)说。

　　如钓鱼(yú)台七号院(yuàn)，作为中赫集团进入北(běi)京的第一个豪宅项目，2011年，中(zhōng)赫(hè)置地(dì)推出钓鱼岛(dǎo)七(qī)号院3号楼，高达30万/平米的天价，成为当时(shí)京(jīng)城最贵的楼盘，引(yǐn)发了市场(chǎng)强烈震惊。

　　随后开发(fā)的万柳书(shū)院，更是(shì)被(bèi)誉为“北京海淀顶(dǐng)端(duān)豪宅”。2012年(nián)，中赫(hè)置地(dì)以26.3亿元(yuán)，溢价率40.9％，从融创(chuàng)、保利、万科(kē)等大型知名房(fáng)企手中(zhōng)，抢下(xià)了(le)北京万柳地(dì)块，成为(wèi)北京(jīng)当年的“双料地王”。很(hěn)快，万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)就以神(shén)秘高端的姿态杀(shā)入市场，无论(lùn)是一(yī)块块从荷(hé)兰运回来的灰砖垒起来(lái)的五米高(gāo)墙(qiáng)，还是每(měi)棵成本超6万的成年银(yín)杏树，还是每平米20万(wàn)元的价格(gé)，都令(lìng)业内外震撼不(bù)已。

　　“万柳的墙、西宸的(de)缸、霄八的顶儿、融创的湖(hú)、紫辰院(yuàn)的树(shù)、北平府的院儿。”从这句顺口(kǒu)溜中，就(jiù)可看出其在(zài)北京豪宅圈的(de)地(dì)位。2014年末上市的它(tā)，对手是(shì)当时(shí)有名的(de)融(róng)创观(guān)澜嘉苑、佳(jiā)兆业广场、恒大华(huá)府等，现(xiàn)如今，它(tā)远远超(chāo)过这些对手。

　　去年，万柳书(shū)院一套(tào)300平米的法拍房，最终成交价1.09亿(yì)、单价达到惊人的36万元/平米，说明万柳书院(yuàn)虽(suī)然(rán)已经推出(chū)了8年之久，但其依旧(jiù)在北京豪宅(zhái)圈备(bèi)受追捧。

　　中赫集团开(kāi)发的(de)豪宅，也(yě)吸引了不少(shǎo)知名人士，如知名演(yǎn)员宋丹丹，就住(zhù)在(zài)钓(diào)鱼台(tái)七号院。而柳传志、丁磊等知名(míng)商业大(dà)佬则居住在万柳书院。

　　几大豪宅的成(chéng)功奠定了中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)的“高端(duān)路线(xiàn)”，也因此，它被(bèi)外(wài)界贴上了，“卖北京城(chéng)最贵的房，拿北京城(chéng)最贵的地(dì)”，“做地(dì)产中的‘劳斯莱斯’”的(de)标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的背后，这个地产界“劳(láo)斯(sī)莱斯”却(què)多次(cì)成为被执(zhí)行人(rén)，被执行(xíng)标的高达11亿。

　　今年年(nián)初(chū)，因为(wèi)履(lǚ)行能力而拒不履(lǚ)行生效(xiào)法律(lǜ)文书确定义务，中赫集(jí)团正式成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集团如今(jīn)沦落到这个地步，其实(shí)是有迹(jì)可循的(de)。

　　事(shì)实上(shàng)，早在(zài)今(jīn)年年初“万柳(liǔ)书院少(shǎo)爷(yé)”走红之时，深蓝财经就(jiù)曾深挖出背(bèi)后的中赫集团，发现其深陷(xiàn)财(cái)务危机。

　　从知(zhī)名豪宅的开(kāi)发商到沦为“老赖”，中赫(hè)集(jí)团实控(kòng)人周金辉的(de)人(rén)生轨迹跟着急转直下(xià)。而(ér)追根(gēn)溯源(yuán)，这个(gè)转折点，就在于收购北京国安。

　　近(jìn)十(shí)年来，房企纷纷开始了多元化转(zhuǎn)型，但转型(xíng)之路并不好(hǎo)走。早(zǎo)在2008年开始，中赫集团就尝试过(guò)多元(yuán)化业务，先后(hòu)进军能源市场、团购网站，但最(zuì)终(zhōng)都惨淡收(shōu)场(chǎng)。最终，周金辉将转型的目(mù)光，放到(dào)了体(tǐ)育领域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金服(fú)与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿元参股国安足球俱乐部64％股权，成为国安的新东家。接(jiē)着在2021年6月，中(zhōng)赫集团(tuán)从中信集团(tuán)手中拿(ná)下北京(jīng)国安俱乐(lè)部36％股权，至此拿下(xià)北京国(guó)安俱乐部全部股权。如果北京国安的估值一直没变，那么中赫集团拿下北京(jīng)国安，总计花(huā)费了(le)约55.5亿。

　　看(kàn)到这里，有人也(yě)许(xǔ)会感叹：卖豪(háo)宅真(zhēn)是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的是这(zhè)样，中赫(hè)为什么又要质押(yā)股权呢？

　　2017年以来，中赫集(jí)团及其实控人周金辉夫妇将其手中的中赫(hè)集(jí)团股份质押陆续质押，据企查查(chá)显示，目前中赫集(jí)团共有11条股权出(chū)质记(jì)录(lù)。质权人包括(kuò)海金商业保理、北(běi)京建工、山东国(guó)际信托、中融信托、中信建设(shè)等。

　　这与入主(zhǔ)北(běi)京(jīng)国安的时(shí)间完全吻合。

　　然而，入主(zhǔ)北京国(guó)安后，不仅国安(ān)的经营(yíng)状况没有得到改(gǎi)善(shàn)，中赫(hè)集团(tuán)也被(bèi)拉入泥淖。

　　据北京产(chǎn)权交易(yì)所(suǒ)官网(wǎng)信(xìn)息显示，2020年，北京国安足球俱(jù)乐部实现营(yíng)业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱(jù)乐部资产总计5.38亿(yì)元，总负债18.51亿(yì)元。

　　为了缓解资金压(yā)力，中赫集团(tuán)和周金辉夫(fū)妇(fù)还在持续质押(yā)手中(zhōng)的中赫集团(tuán)股份(fèn)，但国安和(hé)中赫的经(jīng)营(yíng)状况却持续没有好转。

　　不仅(jǐn)中赫集团(tuán)被5次列被执行人(rén)，执行标的(de)高达(dá)11亿，北(běi)京(jīng)国安也3次与中赫集团、中赫置地(dì)、及中赫(hè)集团(tuán)股东周金辉、李彩霞等共同成为(wèi)被执行(xíng)人(rén)，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因(yīn)为(wèi)履行(xíng)能力(lì)而拒不履行生效法(fǎ)律文书确定义务，上述被执行(xíng)人成为“老(lǎo)赖”。只有北京国安，目前幸免于难。不过(guò)在实控(kòng)人都成为老赖(lài)的情况(kuàng)下，被执行10个多亿(yì)的(de)北京国安，又如何能独善其身(shēn)？

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