文(wén)：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消预售制了。 1月(yuè)17日召开(kāi)的全国住房和城乡建设工作(zuò)会议提(tí)出(chū)“有条件的可(kě)以进行(xíng)现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)”，不(bù)足一个月时间，已(yǐ)有山东、安徽、河(hé)南、四川、广东等地明确表(biǎo)态，试点现房销售(shòu)。

　　1、是(shì)该(gāi)取消商品房预售制(zhì)了，用你的钱，建你的(de)房子，还烂尾了(le)，这(zhè)是对购房者的(de)不(bù)公平。以后(hòu)谁有(yǒu)钱(qián)谁建房，没(méi)钱没实力的(de)别建(jiàn)了，不能把包袱(fú)甩给老(lǎo)百姓和社(shè)会，这是(shì)房地(dì)产(chǎn)从大开(kāi)发时代步入高质(zhì)量发展阶段(duàn)的(de)必然趋势(shì)，也是(shì)对购(gòu)房老百姓的(de)最大保护。98年房改时，全(quán)国缺(quē)房子(zi)，开发商缺(quē)钱，预售制是权宜之计，现在全国套户(hù)比超(chāo)过1，从大(dà)开发(fā)进(jìn)入存量时代，对(duì)购房民众不公平的(de)预售制已经过(guò)时了，该(gāi)取消了，改(gǎi)为现房(fáng)销售。以后一手交钱，一(yī)手(shǒu)交房，天经地义。当(dāng)然(rán)二次房改是(shì)个技术活，兼顾化解停贷、复工保(bǎo)交楼(lóu)、重组房(fáng)企债务(wù)、恢复市场信心以(yǐ)及长效机(jī)制(zhì)，长效(xiào)机制四大关(guān)键是推动城市(shì)群战略、人(rén)地挂钩、金融中性稳定(dìng)和房地产税。如果按(àn)照经济(jì)规律办(bàn)事，中国一定能实现房地产(chǎn)软(ruǎn)着陆和(hé)长期平稳健康(kāng)发展，跨过这(zhè)道关，解(jiě)好这道世界(jiè)难题。

　　2、为(wèi)什么要取消(xiāo)预(yù)售制、改为(wèi)现房销(xiāo)售？大家想(xiǎng)想，绝(jué)大部分商品是(shì)一手交(jiāo)钱一(yī)手交货，预(yù)售制是对(duì)购(gòu)买(mǎi)者的单方面不公平(píng)制(zhì)度(dù)，购房老百姓几乎承担了(le)所有商(shāng)品不能交付的风险。从个人层面看(kàn)，预(yù)售制对购房者(zhě)非常不公平，比(bǐ)如(rú)，交房等(děng)待期一般为(wèi)两年，在(zài)此(cǐ)期(qī)间，购房者不仅承担银行利(lì)息，还(hái)要承担延迟交房(fáng)、房屋(wū)质量、房产证(zhèng)延期办(bàn)理甚至不能交房(fáng)的风险(xiǎn)。从行(xíng)业层面(miàn)看，预售(shòu)制助推部分房企过度(dù)举债、高杠(gāng)杆扩张，若遇到下行周(zhōu)期(qī)，会引发资金链(liàn)断裂、项(xiàng)目搁置(zhì)等系列风险。取消预售制，改为现房销售，这样有(yǒu)助于落实中(zhōng)央房住不炒(chǎo)精(jīng)神、有(yǒu)助(zhù)于(yú)保障(zhàng)购房(fáng)老百姓权益、有助于房(fáng)企稳(wěn)健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售(shòu)制度(dù)？预售制(zhì)度怎(zěn)么(me)来的？国外什么情(qíng)况？简单科普一下：商品(pǐn)房预(yù)售(shòu)最早源于中国(guó)香港，俗称(chēng)卖楼花(huā)，卖期房，是一种开发商(shāng)放杠杆的方(fāng)式。98年房改，由于商品(pǐn)房(fáng)短缺，房(fáng)企缺(quē)资金(jīn)，借鉴中国香港(gǎng)，引(yǐn)入了(le)商品房预售制度。其实，当(dāng)前世界(jiè)不少国家存(cún)在(zài)预售(shòu)制。但是，重点来了！发达(dá)国家(jiā)一般有严格(gé)的监管保障措(cuò)施(shī)，开发商在(zài)项目获得政府批准后才可以开(kāi)始销售(shòu)，买家在购买期房后并非像(xiàng)中国一样在支付完首付(fù)款后从银行一次性贷款(kuǎn)支(zhī)付剩(shèng)余全部房款，而是根据开(kāi)发商工程进度在完全交房(fáng)前进行(xíng)分期支(zhī)付。所以，预售制度是需要严格(gé)的(de)资金监(jiān)管(guǎn)、分(fēn)期(qī)支(zhī)付以及(jí)违约(yuē)处罚措(cuò)施作为保障的，如果(guǒ)没有这些保(bǎo)障措施，一定会触发风险，对购房民(mín)众不公平，所(suǒ)以不如(rú)借机取消预售制度，以(yǐ)后改(gǎi)为现(xiàn)房销售(shòu)。客(kè)观讲预售制度有一定历史阶段性，现在中国住(zhù)房进入存量时(shí)代，取消预售制度有助于降负(fù)债降杠杆(gān)，不(bù)再把烂(làn)尾风险甩给老百姓和社会，当然(rán)这(zhè)需要配套(tào)房企债务(wù)重(zhòng)组(zǔ)、复(fù)工(gōng)保交楼、恢复市场信(xìn)心和房(fáng)地产长效机制。这是个(gè)技术活，只要坚持市场化改革，中国一定能化解这(zhè)个难题，让(ràng)房地产回归实体经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单(dān)讲，如果(guǒ)取(qǔ)消预售制(zhì)，改(gǎi)为现(xiàn)房销售，开发商(shāng)将拼的(de)不是五花八(bā)门(mén)、眼花缭(liáo)乱(luàn)、不知道能不能兑现的营(yíng)销(xiāo)手段(duàn)，而(ér)是所见即所得的(de)过硬的(de)产品(pǐn)质量和诚信(xìn)，这才(cái)是(shì)对购(gòu)房民(mín)众的(de)最根本最实质的保(bǎo)障，这样将(jiāng)极大的提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。所有(yǒu)商(shāng)业的本质是向善(shàn)，是以(yǐ)客(kè)户(hù)为(wèi)中心，房地产(chǎn)也不能(néng)例外(wài)，老百姓买房子是天大的事(shì)，烂尾(wěi)毁三代(dài)，好房幸(xìng)福(fú)一(yī)家人。从(cóng)这个角度，取消预售制、实施(shī)现房销售(shòu)是(shì)实现老百姓(xìng)安居乐业、社会长(zhǎng)治久安、行业企业健康发展的重大(dà)措施(shī)。在当前(qián)的(de)情况下，取消预售制要结合稳(wěn)楼市、房(fáng)地产软着陆(lù)、打通(tōng)金融(róng)支(zhī)持(chí)当期(qī)三(sān)好生、新模(mó)式(shì)等(děng)综合施(shī)策。

　　作者(zhě)十年前(qián)在(zài)国务院发展研究(jiū)中心(xīn)参与(yǔ)财(cái)税改革方案研(yán)究时，对(duì)预售制、房地产(chǎn)税、人地(dì)挂钩、金融(róng)稳定、房企(qǐ)杠杆(gān)率等进行过长期系统的专项研(yán)究。（参考(kǎo)后(hòu)来形(xíng)成的专(zhuān)著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内(nèi)地商(shāng)品(pǐn)房预售制的前世(shì)今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英(yīng)东创造(zào)“卖(mài)楼花”模(mó)式

　　1.2 住(zhù)房需求(qiú)大、供给(gěi)量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城(chéng)市化进程，但背后潜藏的风(fēng)险确实存在

　　2 国(guó)际(jì)经验(yàn)

　　2.1 美(měi)国：交(jiāo)付前(qián)预售(shòu)资金(jīn)第三方(fāng)全程监管，交(jiāo)付时开发商凭(píng)验收凭(píng)证取得(dé)房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零(líng)首(shǒu)付购房，提供期(qī)房烂(làn)尾险(xiǎn)

　　2.3 英(yīng)国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时180kg等于多少斤 180kg等于多少磅支付

　　2.4 日(rì)本(běn)：为规范期房交易立(lì)法，设置(zhì)期(qī)房预付款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资(zī)金由(yóu)银行监管，享1年(nián)保修期后(hòu)付尾(wěi)款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国(guó)内地(dì)商品房预售制(zhì)的前世今生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分层销(xiāo)售+“按(àn)揭”，霍英(yīng)东创造(zào)“卖楼花(huā)”模式

　　二十世纪五十年(nián)代在(zài)中国香港，楼宇出租是地产行业盛行的方(fāng)式，但有(yǒu)着转让难(nán)、出租资金周(zhōu)转期长等问(wèn)题，分层销售孕育而生。20世纪50年代，中国香港还未推行公(gōng)共房屋制(zhì)度，许多人栖身于木(mù)屋或(huò)者其他临(lín)时(shí)住宅，住房的需求是相当高，不过大多数(shù)居民的储蓄很少。当时楼宇(yǔ)买(mǎi)卖多(duō)数以一整栋楼为单位，需(xū)要雄厚的资金实力才能(néng)购买。虽然楼(lóu)宇(yǔ)出租是中(zhōng)国香(xiāng)港地产行业盛行的方式，但有着(zhe)转让难、出租资(zī)金周转期长等问题。针(zhēn)对(duì)这一系列(liè)问题，不少地产(chǎn)商开始(shǐ)探求新(xīn)的方式，如把楼宇契约切开，即(jí)“分契”，然后将楼宇分(fēn)层出售。这模式一经推行，购买楼宇的(de)市民数量有所增加(jiā)，开发商资金周转加快。

　　在(zà180kg等于多少斤 180kg等于多少磅i)分(fēn)层出售的基(jī)础上，将“按揭”模式(shì)引入房(fáng)地产(chǎn)销(xiāo)售，霍英(yīng)东创(chuàng)造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办立信置业有(yǒu)限(xiàn)公司，凭(píng)借商(shāng)业直觉和(hé)多年经(jīng)营杂(zá)货铺、海(hǎi)上驳(bó)运业务的经验，对于商品(pǐn)流通(tōng)、资(zī)金周转有着(zhe)独到的见解，在努力寻求方法加快自身(shēn)资(zī)金(jīn)周转。当时(shí)其(qí)在购(gòu)下九龙的一块地盘后，除了(le)分层(céng)出(chū)售、还印发售楼说明书(shū)，上有文字详(xiáng)尽说明楼宇的地势环境、建筑材(cái)料、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼花”是另外(wài)一个(gè)亮点，即先收取买(mǎi)家的订金(jīn)，采(cǎi)用类似租(zū)金的(de)分期付款形式，等新楼落成时，收(shōu)齐买家的(de)钱，买家就拥有了(le)自己的房(fáng)产。这(zhè)种方式减轻了民(mín)众购房的(de)资金压力，加速(sù)了房屋的建造和(hé)销售(shòu)，也解(jiě)决了制造商的资金(jīn)问题，降低投资风险，在当时可(kě)谓(wèi)是“双赢(yíng)”的举措。“预(yù)售(shòu)楼(lóu)花+分(fēn)期付款(kuǎn)”的(de)销售(shòu)模式成为当时中国(guó)香港房地(dì)产市场的一大特色，纵观中国香港(gǎng)房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场的改革，“卖楼花”模式高效率地解决了核心的住房供不应求的问(wèn)题，使房市发展进入新阶段。

　　预售楼花模式推(tuī)动(dòng)了(le)中国(guó)香(xiāng)港楼市(shì)几(jǐ)十(shí)年(nián)繁(fán)荣，但期(qī)间也出(chū)现(xiàn)过“烂尾楼”的情况，但监管部门不断完善、规范化，建立健(jiàn)全的监管机(jī)制，促进市场健康发展。例如，1960年，位于大角咀的一个楼盘因建筑费用超支(zhī)停(tíng)工，出现“烂(làn)尾(wěi)”情况。在(zài)1961年后，中国(guó)香港管理部门提升了对(duì)于预(yù)售(shòu)楼花(huā)制度的(de)监管，即要求开(kāi)发(fā)商在预售前，确保地价款已经(jīng)全部支(zhī)付(fù)，还(hái)要证(zhèng)明自(zì)身有资金(jīn)等能力把项目完成，资金需放入律师所托管，支取时需律所和(hé)建筑师的核准(zhǔn)。为了防止开发商(shāng)、律(lǜ)所、建筑(zhù)师等(děng)造假，套取监管(guǎn)账户资金(jīn)，中国香港(gǎng)要求律师行在银行开(kāi)设(shè)的信托账户（监(jiān)管账户）、开发商操作等采取全(quán)透明化(huà)机制，且(qiě)银行的责任上升，如出(chū)现(xiàn)房屋(wū)“烂尾”情况，银行将成最大风险方，后续需自身(shēn)推动(dòng)项目完工。随着监管体系(xì)逐步(bù)完善，出(chū)现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二十世纪九十(shí)年(nián)代，中国内地面临住房(fáng)需求大和(hé)供给(gěi)量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以来，中国内地优(yōu)先发展重工(gōng)业，强调基础(chǔ)建设，这(zhè)一(yī)导向使前期发(fā)展工业(yè)化的进程大(dà)于城(chéng)市化进程，唯(wéi)有解决住房基础(chǔ)等城市化配套问题，才能进一(yī)步推进(jìn)城市化。但当时(shí)推(tuī)行的(de)是(shì)“统一管理，统一分(fēn)配，以租养(yǎng)房(fáng)”的福(fú)利(lì)分房制度，住房(fáng)市场发展起步较(jiào)晚、增(zēng)速较(jiào)慢(màn)，福(fú)利分房制度也出现(xiàn)了分配不公、效率低(dī)、配套差(chà)等(děng)问题(tí)，因(yīn)此(cǐ)福利分(fēn)房制度不再适(shì)用于当时(shí)的(de)国(guó)情。叠加房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)面临商品(pǐn)房的需求(qiú)量大，而(ér)社(shè)会缺少(shǎo)大型房(fáng)地(dì)产开发商，商品房供应量小的困境，此时引(yǐn)入中国香港的(de)“卖楼花”模(mó)式无疑是对内(nèi)地房地产市场的一针强心(xīn)剂(jì)。从1994年起，中(zhōng)国(guó)内地逐步引进中国(guó)香港预售商品房制(zhì)度(dù)，先后出台多项文件，大(dà)力(lì)支持国(guó)内房地产市(shì)场改革。例如，1998年，国务(wù)院出台《关于进一步深化城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)房制度(dù)改革，加快住房建设的(de)通知》文件(jiàn)，决(jué)定停止住房(fáng)无偿实物分配，逐步(bù)实(shí)行住房分配货币化、住房供(gōng)给(gěi)商品(pǐn)化、社(shè)会化的住房新体(tǐ)制，从计划经(jīng)济(jì)下的福利分房转向(xiàng)市场经济的商品房。房地产市场采(cǎi)用预售(shòu)制，允许(xǔ)开发(fā)商(shāng)卖期房，解决了房(fáng)企缺少资金和开发时(shí)间周期(qī)长的两大(dà)难(nán)题，开发商以预售款(kuǎn)撬(qiào)动(dòng)下(xià)一个项目的开发(fā)，形成滚动开发模(mó)式，住房供应速度加快。自此中国(guó)内地开(kāi)始房改货币化(huà)，中国人(rén)民银行等多方迅速出台相关(guān)的信贷政(zhèng)策，支持购(gòu)房者，极大(dà)作用推动了房地产市场的发展(zhǎn)。

　　引入中国香港(gǎng)“卖楼(lóu)花”模式(shì)后，经调整(zhěng)形(xíng)成契合中国内(nèi)地的商品房预售制度。预售(shòu)制的初衷是为(wèi)了缓(huǎn)解(jiě)房企资金压(yā)力，加快城镇(zhèn)住房(fáng)建(jiàn)设。具体来说，是指(zhǐ)房(fáng)地产开发企业(yè)将正在建设中(zhōng)的(de)房(fáng)屋(wū)预先出售给(gěi)购房者(zhě)，由(yóu)购房者支付定金或(huò)房款的行为(wèi)。区别于(yú)中国(guó)香港，在中(zhōng)国内(nèi)地实践过程(chéng)中，商品房预售流程为：房(fáng)地(dì)产开发商办(bàn)理预售许(xǔ)可证-签(qiān)订商品房买卖合同-进行备案(àn)登记和预告(gào)登(dēng)记-交付房(fáng)屋。在购(gòu)房过程(chéng)中，购房者需要(yào)一次性付清首付款，并采(cǎi)用银行(xíng)贷款的形式一次(cì)性付(fù)清剩余房款，换言(yán)之，房屋未建成(chéng)，开发商可能已拿(ná)到(dào)了全部购房(fáng)款，这点与中国(guó)香港(gǎng)的按照工程进(jìn)度付(fù)款有(yǒu)所(suǒ)不同(tóng)。对中国内地的开发(fā)商而言，预(yù)售制商品房(fáng)也开启了高周转、高杠杆的(de)运作模式。

　　1.3预售制(zhì)推动城市化进程(chéng)，但背后潜藏的风险确实存在

　　作为中国内地(dì)商品(pǐn)房销售的最(zuì)主要方式，预售制极大缩短房企现金回笼(lóng)周期(qī)，同时(shí)增加(jiā)市(shì)场商品房供(gōng)应，推动了城镇(zhèn)化发展进(jìn)程。预售制在过去20多年对中(zhōng)国内地(dì)房地(dì)产(chǎn)市场的稳步发展起到了重要作用，不仅解(jiě)决了房地产市(shì)场快(kuài)速(sù)发展阶段的资金需求，也提高了居(jū)民居(jū)住水平，中国内地城镇(zhèn)居民从筒子楼(lóu)住到住宅(zhái)小区(qū)，从全民蜗居到基本(běn)适居，住房事业取得巨(jù)大进步，数十年时间(jiān)走完发达国家几百年城(chéng)镇化(huà)路程。改(gǎi)革开放(fàng)以来，城镇化进(jìn)程进入快速发(fā)展时期。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿人增(zēng)长至(zhì)9.1亿人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市建成(chéng)区面(miàn)积由(yóu)7438平方公里增长至(zhì)60721平方公里，增长(zhǎng)7.2倍。根据我们发布(bù)的《中国住房存(cún)量报(bào)告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内地城(chéng)镇(zhèn)住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均(jūn)住房(fáng)建筑面(miàn)积从8.1平方(fāng)米增至34.7平方米，城(chéng)镇住房套数从约3100万套增(zēng)至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售(shòu)制在当前已成为中国(guó)内(nèi)地商品房销售最主(zhǔ)要方(fāng)式，2005年中国内地(dì)商品住(zhù)宅期(qī)房(fáng)销售面积占总销售面积的比重为63％，而(ér)2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比(bǐ)重上升至87％。

　　预(yù)售(shòu)制(zhì)也推(tuī)动了中国内地房地产(chǎn)行(xíng)业的发展。中国(guó)内地(dì)房(fáng)地产历经二(èr)十(shí)多年长周(zhōu)期繁荣(róng)，行业各项指标(biāo)大幅增长。1999-2021年，房屋新(xīn)开工(gōng)面积从2.2亿平增至(zhì)19.9亿(yì)平，累计上涨8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房地产开发(fā)投资完(wán)成额从(cóng)0.4万亿元增至14.8万亿(yì)元(yuán)，累计(jì)上涨35.8倍，年复(fù)合(hé)增速17.8％。商品房销售面积(jī)和销(xiāo)售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业的快速发展，房地产企业从无到(dào)有、从国(guó)企先行(xíng)到(dào)民企崛起(qǐ)，队伍逐渐壮大。2018年，房地产(chǎn)企(qǐ)业(yè)数量达9.8万个，比1998年(nián)的(de)2.4万个增长3.1倍。

　　二十(shí)年来房地产也成(chéng)为拉动中国内(nèi)地经济高增长的火车头(tóu)。

　　1）从经济(jì)增长渠道，房地(dì)产带动的上下游(yóu)产业链特(tè)别长(zhǎng)，高(gāo)达50多个行业(yè)。2020年房地产及其产业(yè)链占GDP的17.2％（完(wán)全贡献(xiàn)），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动(dòng)产业(yè)链占GDP的(de)9.9％（间接贡献），其(qí)中房(fáng)地产对金融、批(pī)发、建材的带动最为(wèi)明显(xiǎn)。

　　2）从投(tóu)资渠道(dào)，2020年房地产完(wán)全拉(lā)动的投资占全社(shè)会(huì)固定资产投资的(de)51.5％，其(qí)中，房地产开发投资占固定资产投资的(de)27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道(dào)，从房地(dì)产贷款占(zhàn)银行各项贷(dài)款余额的比重看(kàn)，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上信托(tuō)等通道(dào)业务(wù)，占(zhàn)比超过三分之一(yī)。从(cóng)房地产融资存量占(zhàn)社(shè)融存量(liàng)比(bǐ)重看(kàn)，2021年12月(yuè)占比(bǐ)为18.76％。如果房企大面积违约，将导致(zhì)银行(xíng)不良率大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我们的《中国住(zhù)房市(shì)值(zhí)测算(suàn)报(bào)告》，2020年中(zhōng)国住房市值为62.6万亿(yì)美元，大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美(měi)元、英法德三(sān)国合计的31.5万亿(yì)美(měi)元。从住房市值占股债房(fáng)市值(zhí)的比例看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的(de)49％、法国(guó)的56％、德(dé)国(guó)的64％。中国(guó)住(zhù)房市值(zhí)与股债房(fáng)市值的比例(lì)较高(gāo)，主(zhǔ)要是因为住房(fáng)市值高，以(yǐ)及中国资(zī)本市场发育尚不成熟，直接(jiē)融资比例较低，股票、债券市值较低，居民投资(zī)渠道缺乏。

　　不可否认，预(yù)售制(zhì)背后潜(qián)藏的风险确实存在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大(dà)部分(fēn)商品是一手(shǒu)交钱一(yī)手交货，预售制(zhì)是对(duì)购(gòu)买者的单方(fāng)面不公平制度，购房老百姓几乎(hū)承担了所有商品不能交付的风险。比如，交房等待期一般为两年，在此(cǐ)期间，购(gòu)房者(zhě)不仅承(chéng)担(dān)银行(xíng)利(lì)息，还要承担延迟交房(fáng)、“一(yī)房二卖”、房(fáng)屋质量、房产证延期办理甚(shèn)至不能交房等风险。另外，购房者和(hé)开(kāi)发(fā)商之间的购房合(hé)同、购房者和银(yín)行(xíng)的(de)按揭(jiē)贷(dài)款合同(tóng)是两个独(dú)立的合同关系，如果开发商(shāng)发生违约，购房者只(zhǐ)能根据购房合同向开发商主(zhǔ)张权(quán)力，但(dàn)依旧需要根据(jù)按揭贷款合同按时向银行进行贷款偿还，因此购房者承(chéng)担的风险较大。

　　从行(xíng)业(yè)层面看，预售(shòu)制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，资(zī)金若遇到下行(xíng)周期(qī)，会引发(fā)资金链断裂(liè)、项(xiàng)目搁置(zhì)等系列(liè)风险，进行影(yǐng)响自身信用和购(gòu)房者对行(xíng)业(yè)的信(xìn)心。

　　从金融层(céng)面看，银行作为按揭贷款的(de)发放方(fāng)，一旦房企因为市场波动(dòng)或(huò)经营不善，出现资金链(liàn)断(duàn)裂等(děng)一系列问题，导致“烂尾”等情况，而房企通(tōng)过与购(gòu)房者签(qiān)订的预售合同和(hé)按揭合同，已经从银(yín)行获得房款，如果购房者丧(sàng)失还款能(néng)力或短(duǎn)期不(bù)能还款等，则风险完全由(yóu)银行(xíng)承(chéng)担(dān)，银行将面临较大的坏账压力。

　　从(cóng)监管角(jiǎo)度看，购房者的预售监管资金去(qù)哪了？楼盘“烂尾”，归根结(jié)底两(liǎng)个字那就是“没钱(qián)”，即没(méi)钱付工程款。在2004版的《城市商品房(fáng)预售管理办法》中明(míng)确规定了开发企业(yè)预(yù)售商(shāng)品房所得款项应当(dāng)用于(yú)有关的工(gōng)程建设(shè)，商品(pǐn)房(fáng)预售款监管的具(jù)体办法，由房地产管理部门制(zhì)定。但多(duō)年以(yǐ)来(lái)全(quán)国并没有统(tǒng)一的预售资金监管规定，各地实(shí)行“一(yī)城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城市重点(diǎn)监管资金比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按照项目的建安(ān)成本(běn)乘以(yǐ)建筑面积或者项目工程总额报价(jià)计算重点资金。而事实是，不少(shǎo)购房款(kuǎn)未(wèi)进入监管账户、或(huò)进入监管账户(hù)后被挪用，导致楼(lóu)盘(pán)没有资金继续建设。收楼遥遥无期，月(yuè)供却被迫继续还款。那么，监管账(zhàng)户资金如何被挪走的？实际上(shàng)，在过去房地产大开发时代的高周(zhōu)转背景下，抽调预售款监(jiān)管账户资金(jīn)，是(shì)行业“潜规则(zé)”。比(bǐ)如工程(chéng)总承包方，以工程建设(shè)名(míng)义(yì)，获得监管账户拨付资金，再由工程方将资金转给房(fáng)企(qǐ)，而拨付的工程款，远(yuǎn)超工程进度所需。通过(guò)这些(xiē)方式套取的(de)资金，在房企各地项目间流动，变相加(jiā)杠杆，这样做(zuò)提供了(le)资金流动(dòng)性，房企抽(chōu)调(diào)资金统筹拿地、还款和楼盘建(jiàn)设，形成一种资金(jīn)循(xún)环高周转模式(shì)，但一定程(chéng)度上把风险(xiǎn)甩给了购(gòu)房者(zhě)。

　　2 国(guó)际经验(yàn)

　　整体来说，国外商品房预(yù)售制度呈(chéng)现以下特点(diǎn)：

　　1）预(yù)付款保护(hù)：对于购房者(zhě)预付资(zī)金，一(yī)般设有定金或(huò)预付(fù)款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重(zhòng)：要(yào)求购房者支(zhī)付(fù)的(de)预付款比例相对较(jiào)低(dī)，绝(jué)大部分房款在(zài)房屋交付后开(kāi)始支付；

　　3）预(yù)付(fù)款支付方式：预付款一般以定金方(fāng)式支付，或按工程(chéng)进度分(fēn)期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷(dài)款方(fāng)式：一般(bān)采用(yòng)两种(zhǒng)方式发(fā)放按揭贷款，一(yī)是按工程进度付款，按揭(jiē)贷(dài)款按(àn)照工程进度逐渐发放，购房者开始月供；二是房屋交付后发(fā)放按揭(jiē)贷款；

　　5）房(fáng)屋烂(làn)尾保护：为预售商品房提供(gōng)期房烂尾(wěi)保险，在(zài)商品(pǐn)房出现重大(dà)延(yán)期(qī)或重大(dà)缺陷时，保障(zhàng)购房者权(quán)益；

　　6）房屋交(jiāo)付保(bǎo)护：房屋交付质量的保障(zhàng)有两种方(fāng)式，一是期房由(yóu)政府或第(dì)三(sān)方验收合格并提供验(yàn)收凭(píng)证后，开(kāi)发商凭验收凭(píng)证(zhèng)取(qǔ)得购房者(zhě)支付(fù)的(de)房款。二是开发商为购房者提供一(yī)定的(de)保修(xiū)期，通常1-5年，保修期满，购房者(zhě)支(zhī)付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金(jīn)第三方全程(chéng)监(jiān)管(guǎn)，交付时开发商凭验收(shōu)凭(píng)证取得房款

　　美国期房定金一定期限内无条件返还(hái)，最低首付比例为(wèi)3.5％，交(jiāo)房前仅支付首付，其余房款交付后按揭(jiē)还款(kuǎn)，交付(fù)前资金由第三方(fāng)全程监管(guǎn)，交付时开发商(shāng)凭验收凭证取(qǔ)得房款。

　　定金及首付环节，定(dìng)金比(bǐ)例一般为房款的1％-5％，首付比(bǐ)例最低(dī)可低于(yú)3.5％，根据(jù)美国官方(fāng)数据，2021年美国平均(jūn)首付比例为12％。

　　余款支付方(fāng)面(miàn)，除定金或首付外，购房者在房屋交(jiāo)付后通过按揭贷款支付剩余(yú)房款。

　　资金监管方面，美国为防止开发商挪用资(zī)金，购房(fáng)者的(de)定金及首付款由(yóu)第三方公证行或(huò)产权保险公司的信托(tuō)账户监管。如(rú)果开(kāi)发商倒闭(bì)导(dǎo)致楼盘烂尾，购房者资金(jīn)可(kě)通过申请(qǐng)仲裁取回，且不承担任何责任(rèn)与损失(shī)。而开发商在房(fáng)屋(wū)建设过程中(zhōng)的资金全部(bù)来自(zì)银(yín)行(xíng)，银行根(gēn)据工程进度向(xiàng)开发商提供一(yī)定比(bǐ)例的贷款，由(yóu)于开发(fā)商挪用资金直(zhí)接损(sǔn)害银(yín)行利益，银行(xíng)有(yǒu)充分动机监管(guǎn)开(kāi)发商施工进度(dù)。开发商在房(fáng)屋交付时需取得由政府(fǔ)相关部门(mén)经审(shěn)查后发(fā)放的验收凭证，通(tōng)过验收凭证向银行得到购房者支(zhī)付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　德国(guó)期房可零(líng)首付购房，房款按建造工(gōng)期进度支付，按揭按(àn)工期放款后还贷，房贷(dài)利率采用固(gù)定利率(lǜ)，开发商或(huò)购房(fáng)者可(kě)购(gòu)买(mǎi)期房(fáng)烂(làn)尾(wěi)保险。

　　预售门槛方面，德国开发商在项目获批后即(jí)可预售房屋。签(qiān)署购房(fáng)合同前(qián)，购房(fáng)者需支付(fù)约2000欧的定金并进(jìn)行预约公证，签订合同后定金退(tuì)还(hái)。如由(yóu)于任何(hé)原因不(bù)能购买，定金按照德国(guó)法律(lǜ)全部退(tuì)还。

　　签(qiān)署(shǔ)购房(fáng)合同后，购房(fáng)者需支(zhī)付公证费和土(tǔ)地交易(yì)税(shuì)，分(fēn)别为房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包含(hán)在购(gòu)房款(kuǎn)中，属于购房(fáng)附(fù)加(jiā)费。

　　首付(fù)方面，德(dé)国(guó)没有规定(dìng)最低首付(fù)比例，可(kě)零首(shǒu)付购房。

　　余款方面，德(dé)国也采(cǎi)取(qǔ)按工期支付房款的(de)制度，一般分7笔(bǐ)进行支(zhī)付，具体支(zhī)付节(jié)点、比例因项目而异。一般来说，支付节点可(kě)分为公证后、主体完工、内部水(shuǐ)暖电路完工、窗(chuāng)户玻璃完工、室内清洁及墙面(miàn)完工、地(dì)板完工、全部完工，支付(fù)比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者(zhě)可在支付房款前申请房贷，房贷利率(lǜ)采用固定利率，银行按施(shī)工节奏分多次发放贷款(kuǎn)，每笔贷(dài)款(kuǎn)给予购(gòu)房者(zhě)一(yī)定(dìng)使(shǐ)用期限，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保险方(fāng)面，德国(guó)保险公司针对期房设计了两种保(bǎo)险，保(bǎo)险(xiǎn)的功能(néng)是当房屋出现重大(dà)延(yán)期或重大缺陷时，保险(xiǎn)公司保证开发商赔偿或修(xiū)复，开发商破产，由保险(xiǎn)公司(sī)负责相应(yīng)赔偿。保险(xiǎn)由开发商或购房(fáng)者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　英国预售制设有10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护机制，交房前付款比(bǐ)例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格监管。

　　订立合同前，买卖双方均有一(yī)名律师(shī)，负责沟通(tōng)期房交易中的(de)房产、资金、合同(tóng)等各(gè)个(gè)环节，各环节内(nèi)容(róng)确认(rèn)无(wú)误后签订首付交换合同。

　　定金方面，英(yīng)国设置了10％定金保(bǎo)险保护机制(zhì)，当(dāng)开发商出现财务、经(jīng)营(yíng)问题时，购房者10％的(de)定(dìng)金由保(bǎo)险公司赔付，而超出(chū)10％的部分较(jiào)难追(zhuī)回。

　　首付方面，首付比(bǐ)例通常(cháng)为10％-25％，首付(fù)需要在合同签订21天内支付。

　　余款支付环节，英国采取按工程进度付款的方式，但是交房前付款比例(lì)相对较低，一(yī)般会(huì)在合(hé)同签(qiān)订(dìng)6-24个月(yuè)分别支(zhī)付两(liǎng)笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交房前(qián)付款比例在(zài)20％-45％之间，剩(shèng)余款项交房后支付。

　　交付环节(jié)，英(yīng)国规定房屋必须(xū)经(jīng)过房产公证公司的检验(yàn)验收后(hòu)才能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金(jīn)监管(guǎn)环节，英国期房预(yù)售资(zī)金监管极为严格(gé)，资金也由律师监管，在确认工程(chéng)进度、支付相关(guān)款项(xiàng)过程中(zhōng)，由买房律师将资金转给卖方律师，卖方律(lǜ)师转(zhuǎn)给开发(fā)商，即资金(jīn)在进(jìn)入开(kāi)发商账户(hù)前经过两道关口，有利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法(fǎ)，设置期房预(yù)付款保全措施

　　日本(běn)期房交(jiāo)易立法，定金超5％或1000万日元时，开发商(shāng)必(bì)须(xū)完成“预售房(fáng)定(dìng)金保全措(cuò)施”，交房前付(fù)款(kuǎn)比例不(bù)超房(fáng)款的20％，开发商违(wéi)约需返(fǎn)还(hái)定(dìng)价并赔偿约10％房(fáng)款(kuǎn)，交房后(hòu)按(àn)揭还款。

　　立法方面，日本二战结束(shù)后由于房屋供(gōng)给严重失衡，叠加法(fǎ)律(lǜ)空(kōng)白(bái)，社(shè)会上(shàng)“一房二卖”现(xiàn)象普遍(biàn)，为此，日本政(zhèng)府1952年出台《宅地建(jiàn)筑物(wù)交易法》，经多次修(xiū)订，目前是(shì)唯(wéi)一一部规范期房交易的法(fǎ)律。

　　定金保护方(fāng)面(miàn)，根据日本《宅地建物取引业法》，对购房者支付定(dìng)金(jīn)超过5％或超1000万日元(yuán)的部(bù)分，法律(lǜ)要求(qiú)开(kāi)发商必须完成定金保全(quán)措(cuò)施才可预售。什么是定金保全措施？即买(mǎi)卖双方签(qiān)订购房合同时(shí)，开发商向金(jīn)融机构(gòu)或(huò)指定(dìng)保证(zhèng)机(jī)构或保险(xiǎn)机(jī)构签订(dìng)定金保证(zhèng)委托合同，设置购房者定金的保证或保险，并将相应的保证金证(zhèng)明书交付给购房者。除定(dìng)金外，其(qí)他预先(xiān)支付(fù)的购房款也受该措施保护。若开(kāi)发商(shāng)倒闭导(dǎo)致期房烂尾，购房者可凭保(bǎo)证金证明书向金融机构或保证机构或保险公司(sī)兑付，同时，开发商需向(xiàng)购房者赔付(fù)违约金，一般约为房(fáng)价的10％。

　　房(fáng)款支(zhī)付(fù)环节，交房前只需支付最多不(bù)超20％的(de)定(dìng)金，签订购房合同后，购(gòu)房者即可向(xiàng)银行申请贷款，但交房后(hòu)才(cái)开始按揭贷款，除定金外(wài)的剩余房款在交房后开始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　新加坡期房(fáng)购房者(zhě)违约可返还(hái)相当(dāng)于(yú)3.75％房款的(de)订金(jīn)，首付比例20％，余(yú)款按工程进度支付，所有(yǒu)资金(jīn)进银行专门(mén)项目(mù)资金账户，交房后满1年保修期后(hòu)支(zhī)付15％尾(wěi)款。

　　订(dìng)金支(zhī)付(fù)环节，新加坡开(kāi)发商(shāng)有统一的(de)选购权(quán)合同以及订金返还(hái)机制，即OTP，签订OTP后(hòu)需(xū)支付5％房(fáng)款作为(wèi)订金，OTP有效(xiào)期14天，执(zhí)行OTP则进一步签订(dìng)购买合同，不执行OTP则(zé)退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付(fù)比例方面，签(qiān)订购房(fáng)合同(tóng)后，购房者需(xū)支付15％的首(shǒu)付(fù)及印花税，同时购房者(zhě)向银行申请(qǐng)按(àn)揭贷(dài)款。

　　余(yú)款支付上，新加(jiā)坡期房同(tóng)样(yàng)采取按工(gōng)程进(jìn)度付款的方式，《发展(zhǎn)商(shāng)条例》对期房付款流程做了统一详细(xì)规(guī)定，要求所有开发(fā)商遵守(shǒu)，支付节(jié)点一般为(wèi)合(hé)同签订后(hòu)、地基(jī)完工、框架(jià)完工(gōng)、管(guǎn)道(dào)门窗等完工(gōng)等，支付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷(dài)款也依照工程进度放款，月供在此过程中随着(zhe)放出贷款的增加(jiā)而增加，未(wèi)放款(kuǎn)部分(fēn)无需月供。

　　资金监管(guǎn)方面，购房者的订金(jīn)与付款会存入(rù)银行专门的项(xiàng)目资金账户，账户资金提(tí)取须(xū)与房(fáng)屋建设有关。房屋交(jiāo)付后，购房(fáng)者享受1年的房屋保(bǎo)修期，此后购房者支(zhī)付(fù)15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来看，当(dāng)前(qián)房(fáng)地产到了(le)政策(cè)出手(shǒu)临界点，重点是(shì)保交(jiāo)楼和房企重组。一方面，加大对刚(gāng)需和改善型需求的(de)支持力度，长短(duǎn)兼(jiān)顾(gù)妥(tuǒ)善应对局部停贷现象，重点是保交(jiāo)楼(lóu)保复工保民生，给予强(qiáng)有力(lì)的金融工具支(zhī)持。另一方面，从(cóng)现在起，对还(hái)在正常运转的房企包括民营企业(yè)，加大支持力度，由(yóu)优质房企牵(qiān)头并(bìng)购重(zhòng)组整个行业，为每个(gè)房企配套AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二，中期来看(kàn)，应充分估(gū)计(jì)形势复杂性(xìng)和人(rén)性复(fù)杂性，兼顾(gù)化解停(tíng)贷(dài)、复工保交楼、重(zhòng)组房企(qǐ)债(zhài)务、恢(huī)复市场信心以及长(zhǎng)效机制。长效(xiào)机制四大关(guān)键是推(tuī)动城市群战略、人地挂(guà)钩、金融中性稳(wěn)定(dìng)和房地(dì)产税。定金环节，建立(lì)开发商违约后定金保护机制，如将(jiāng)已支付定金冻结至(zhì)房屋交付(fù)阶(jiē)段，保(bǎo)障购房(fáng)者定金安全(quán)。签订合同环(huán)节，鼓励保险公司介(jiè)入，为房(fáng)屋(wū)重大延期(qī)以(yǐ)及重大缺陷等(děng)情况提供充分的(de)保障。余款支付环节，建立(lì)按工程进度付(fù)款机制或交房后按揭贷款机制，充分保护(hù)购房者的(de)权(quán)益。资金(jīn)监管环(huán)节，引入(rù)独(dú)立于(yú)开发商、银行的第三(sān)方资(zī)金监管机构，或由政府(fǔ)相关部门直接监管，以此(cǐ)防止(zhǐ)资金挪用现(xiàn)象。交付环(huán)节，建立(lì)商品房(fáng)保修期制(zhì)度。保修期内，开发商应对房屋质(zhì)量问题全权负责、免费维修，购房(fáng)者在(zài)保修期(qī)结束后支付(fù)尾款。

　　三，长期来看，取(qǔ)消商品房(fáng)预(yù)售制是大(dà)势所(suǒ)趋(qū)。一方面(miàn)，98年房(fáng)改(gǎi)时，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售制(zhì)是权宜之计，现在全国套(tào)户比超过1，从大开发进(jìn)入存量时代，对购房民(mín)众不公(gōng)平的预售制已经过(guò)时(shí)了，该(gāi)取消了，改为现房销售。另一方面，取消预售制，改为现房(fáng)销(xiāo)售，开发(fā)商(shāng)将拼的不是(shì)五花八门、眼花缭乱、不知道能(néng)不能兑(duì)现(xiàn)的营销手段，而是所见即(jí)所得的过硬的产品(pǐn)质量和(hé)诚信(xìn)，这(zhè)才(cái)是对购(gòu)房民众(zhòng)的最根本最(zuì)实质的保障，这样将(jiāng)极大的提(tí)升开发商的建筑(zhù)质量，实现良币驱(qū)逐劣币。

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