OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲库(kù)科技，引(yǐn)发了公募REITs扩募风波，如今，二级市场的影响(xiǎng)仍未(wèi)停(tíng)歇(xiē)。

　　Wind数据显示，5月15日(rì)，华安张(zhāng)江光大园REIT开盘继(jì)续延续此前几日的下跌走(zǒu)势(shì)，午后(hòu)跌幅一度扩大(dà)，尾盘(pán)有所拉升，全天收跌6.22％，最近3个交易(yì)日跌(diē)幅超过(guò)9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾(céng)发布公(gōng)告，紧急回应(yīng)称(chēng)，哲库科技是(shì)其(qí)扩募拟新购(gòu)入(rù)基础设施资(zī)产张润大厦的重要承租(zū)方之(zhī)一，目前(qián)未收到哲库科技及OPPO方面(miàn)关于停止(zhǐ)执行已签租赁协议的(de)通知。同(tóng)时，在公告(gào)中(zhōng)，华安张江光大(dà)园(yuán)REIT进(jìn)一步(bù)表示，原(yuán)始(shǐ)权益人(rén)将继续(xù)密(mì)切关注哲库(kù)科(kē)技后(hòu)续情况(kuàng)，积极做好相关(guān)应对(duì)。

　　此外(wài)，张江(jiāng)REIT拟扩募(mù)购入(rù)项目的原(yuán)始权益(yì)人(rén)相关(guān)负责人也表示，近期已同步启动了应(yīng)急预(yù)案，排摸(mō)储(chǔ)备租户，积极(jí)应(yīng)对哲库提前退(tuì)租的可能事项。由(yóu)于张润(rùn)大厦是全国(guó)首批REITs申(shēn)报扩募项目，公司领导高度重(zhòng)视，浦东新区国(guó)资委也高度(dù)关注。

　　多(duō)位业(yè)内(nèi)人士表示，华安张江光大园REIT近期(qī)市场(chǎng)波动较大，但其实不动产公募(mù)REITs项目短期出(chū)租率(lǜ)下跌并不会从根本上影响其内外(wài)价(jià)值，投资者应(yīng)理性看待(dài)。

　　张江光(guāng)大园REIT

　　二级(jí)市场价格(gé)继续波动

　　本周，OPPO关(guān)停旗下(xià)芯片(piàn)子公(gōng)司哲库科技的事件(jiàn)继续扰动(dòng)公募REITs市场。

　　Wind数据(jù)显(xiǎn)示(shì)，5月15日，华安张江光大(dà)园REIT以3.726元的价格小(xiǎo)幅低开(kāi)，此后二(èr)级市(shì)场(chǎng)价格(gé)开始震荡(dàng)走低，午盘收跌6.17％。午后，华安张江光大园REIT跌(diē)幅(fú)一度扩大到(dào)8.30％，随后价格有(yǒu)所回(huí)升，最(zuì)终报收3.512元，全(quán)天(tiān)跌幅(fú)6.22％。

　　受近期不利(lì)消息影响，华安(ān)张江光大(dà)园(yuán)REIT最近几个交易日(rì)二级市(shì)场价格表现欠佳，5月(yuè)11日以(yǐ)来，3个交(jiāo)易日跌幅达到9.69％，今(jīn)年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来，华安张江光大园(yuán)REIT累计(jì)涨幅(fú)超过24％，在全市(shì)场(chǎng)公(gōng)募(mù)REITs中(zhōng)位(wèi)居前(qián)列。

　　从(cóng)5月15日(rì)公募(mù)REITs市场整体(tǐ)表(biǎo)现(xiàn)上看，目前上市(shì)的8只产业园区(qū)基础(chǔ)设施REITs中，仅博时(shí)招(zhāo)商蛇口产业园REIT微(wēi)幅上涨，其余7只(zhǐ)均有(yǒu)不(bù)同程度下跌(diē)，8只产业园区基础设施REITs5月15日(rì)平均跌幅1.38％。今年以来平均跌(diē)幅5.17％。

　　“此前(qián)，张江REIT一(yī)季报(bào)中已经(jīng)披露张(zhāng)江(jiāng)光大园项目(mù)出租率有所下降，如今拟扩募的项目又遭遇(yù)突发(fā)事件，因此导致二(èr)级市场(chǎng)价格(gé)出(chū)现波(bō)动。”一位业(yè)内人士分析称。

　　不过，在(zài)上(shàng)述人士看(kàn)来，尽(jǐn)管出(chū)于风险规避的(de)原因，最(zuì)近几个(gè)交易(yì)日(rì)场内资金有所流出，但是，不动产公募REITs项目短期出租率下跌并不(bù)会从根本(běn)上影响(xiǎng)其(qí)内外价值。

　　他也同时表示，目前随(suí)着(zhe)二级(jí)市场价格(gé)下跌，风(fēng)险也得到一定释(shì)放(fàng)，但是价格(gé)涨(zhǎng)跌(diē)会受到基本面、情绪面等多重因素影响，不好判断价(jià)格是不(bù)是已经(jīng)完全(quán)触底。

　　此外(wài)，还有(yǒu)一位业内人士表示，今(jīn)年整体REITs市场表现低迷，不(bù)少(shǎo)产品年(nián)内二(èr)级(jí)市场(chǎng)跌幅较大，其实有些隐含收益(yì)率高的产品具备一定(dìng)的投资价值，很适合稳健类(lèi)投资(zī)者。此外，伴随着(zhe)经济复苏的步伐，产(chǎn)业(yè)园区、物流类等(děng)REITs产品具(jù)备(bèi)一定的投资(zī)价值(zhí)帧率是高好还是低好，王者帧率是高好还是低好。

　　先锋瑞驰私募基金(jīn)执行董(dǒng)事高如星对此(cǐ)表示，若(ruò)张(zhāng)江(jiāng)园区最终能(néng)顺(shùn)利解(jiě)决招商，平稳过度对经营现(xiàn)金流(liú)没有(yǒu)造成大的影响，“事件性利空(kōng)下调至得这么(me)急、这(zhè)么深，加上前期本身(shēn)园区类(lèi)资产就回调不少了，这就(jiù)是黄金(jīn)坑。”不过，他(tā)也(yě)强(qiáng)调，最终还是落到租金(jīn)收入受不(bù)受影(yǐng)响，影响(xiǎng)多大，估计园区会最终解决。

　　张江REIT紧急回应(yīng)

　　扩募路(lù)上再迎接考验(yàn)

　　5月12日，OPPO宣布关(guān)停旗下(xià)芯片(piàn)子公司(sī)哲库科技。随后5月(yuè)12日晚，华(huá)安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT发布公告，紧急(jí)回应称，哲(zhé)库科技(jì)是其(qí)扩募拟新购(gòu)入基础设施资(zī)产张润大厦的重要承(chéng)租(zū)方之一(yī)，目(mù)前未收到哲库科技及OPPO方面关(guān)于停止执行已(yǐ)签租赁协议(yì)的通(tōng)知。同(tóng)时(shí)，在(zài)公告中，华安张江光大园REIT进一步表(biǎo)示，原始权(quán)益人将继续密切关注(zhù)哲库科技后续情(qíng)况，积极做(zuò)好(hǎo)相关应(yīng)对。

　　此前，张江REIT因其一(yī)季报(bào)中披(pī)露的张江光大园项目出租率下降事项(xiàng)，一度二级市场(chǎng)价(jià)格出现回落。在随后召开的业绩(jì)说明会中(zhōng)管理人就相关事(shì)项进行了解释说(shuō)明，市(shì)场信心得到了(le)一定提振，二级市(shì)场价格(gé)表(biǎo)现也(yě)趋(qū)于平(píng)稳。据了解，张江 REIT在5月11日召开(kāi)的线上和线下的(de)扩募说明(míng)会上，运(yùn)营团(tuán)队表示了对张江光大园项目的(de)信心，预计(jì)签(qiān)署意向书和合同谈判(pàn)中(zhōng)的(de)储备租(zū)户正常转化(huà)后(hòu)，项目出租率将得(dé)到回升。没想到仅过(guò)了不到三周的时间(jiān)，张江REIT的(de)扩募之(zhī)路又(yòu)迎来了(le)新的考验。

　　因张江(jiāng)REIT的上述公告引起了(le)市场各方(fāng)的广泛关注，张江REIT拟扩募购入(rù)项目的原始权益人相关负责人坦言(yán)，事发突然确实(shí)始料(liào)未及，在获悉OPPO关(guān)停哲库科(kē)技(jì)消息的第一时间(jiān)即奔(bēn)赴现场进行了沟通和核实工(gōng)作，并同步启动了应急预案，排摸储备租户，积极应对哲库提前退租的(de)可能事项。由于(yú)张润大(dà)厦是全国首批REITs申(shēn)报扩募项目，公司领导(dǎo)高(gāo)度(dù)重(zhòng)视，据悉新区国资委也(yě)高度关注。

　　当谈(tán)及储备租户情(qíng)况，相关负责人介(jiè)绍说，目前储备(bèi)租(zū)户还(hái)是比较(jiào)丰富的，覆盖了芯片测试、人工(gōng)智能(néng)、航天产业、信息技术(shù)等产业客户，租赁(lìn)意向面积超过了2万方(fāng)。从意向(xiàng)储备转化为(wèi)实际租(zū)户(hù)需(xū)要一(yī)些时间。

　　“我们正在(zài)着手通过(guò)签署(shǔ)租(zū)赁意向书来(lái)尽(jǐn)快锁(suǒ)定(dìng)一些重要租户。虽然收(shōu)了三个月履约保证金给了我们一(yī)些空间，但本着(zhe)对首批扩募、对市场负(fù)责的(de)态度(dù)，我们肯(kěn)定要全(quán)力与时间(jiān)赛跑，把(bǎ)这些面(miàn)积在(zài)短期内完成去化(huà)。”相关(guān)负责人说道。

　　张江REIT已持有(yǒu)的同(tóng)区域(yù)的(de)张江光大园项目一(yī)季度末也(yě)有(yǒu)将近30％的空置率，原始权(quán)益人有那么多储备租户，之前的空(kōng)置(zhì)率为何(hé)未能(néng)得到(dào)解(jiě)决。

　　对此相(xiāng)关负责人解(jiě)释，张江光大园一直(zhí)以(yǐ)来都坚持以市场化(huà)运营为导向，历(lì)史运营表现稳定，租户的(de)调租和换租都属于正常情况，而(ér)这次项目的大租户退租正(zhèng)好发生在市(shì)场(chǎng)活跃(yuè)度的短期低点，目前市场情(qíng)况已有所好转。在(zài)看到(dào)出(chū)租率下(xià)滑情况没(méi)有得到及时修复后，张江这边也作了(le)一定的资源调(diào)配和(hé)倾斜，引入了(le)一些储备租户。

　　另(lìng)外，张润(rùn)大厦(shà)和张江(jiāng)光大(dà)园(yuán)项目在给(gěi)租户的分隔(gé)空间、交付标准、租金(jīn)水平等方面也有一些差异化，张润大厦多是两千多平(píng)的大平(píng)层，楼的(de)成新度高一些，单价也贵一些，张江光大园单层(céng)以(yǐ)一千平(píng)的面积为主，还(hái)有一些独栋形态(tài)帧率是高好还是低好，王者帧率是高好还是低好的物业。租户自身(shēn)也会有诉求，也会根据自(zì)身需(xū)求(qiú)和预算挑选(xuǎn)区域内的不同物(wù)业。

　　“如(rú)果扩募完成以后，新老资(zī)产的(de)管(guǎn)理人(rén)都(dōu)变成了一家，后续我们在资源共享和联合营销(xiāo)方面能更加充分发挥协同(tóng)效应，相信(xìn)可以做得更(gèng)好。”上(shàng)述负(fù)责人补充说道(dào)。

　　最后谈(tán)及对于张江(jiāng)REIT的定位和展望(wàng)，相关负责人表示，张(zhāng)江集团和张(zhāng)江高科目前在管(guǎn)资产约五百万方，还有一(yī)些其他在开发的储备项目，这(zhè)些都(dōu)将成(chéng)为张江REIT实(shí)现(xiàn)打造(zào)张江(jiāng)园区(qū)产业(yè)空间(jiān)资(zī)产上(shàng)市平台目标的坚实(shí)后(hòu)盾和储(chǔ)备资(zī)源。“我们(men)非常(cháng)重视张江REIT这个资本平台(tái)和它未(wèi)来的(de)发展。”相关负责人(rén)表示，“这次扩募是我(wǒ)们实(shí)现基金扩容的第一(yī)步，也(yě)是至关重要的一步，眼下(xià)我们可能(néng)面临了一些突发情(qíng)况需要解(jiě)决，但(dàn)是这和我们在张江(jiāng)科学城这三(sān)十年建设发(fā)展过程中所经历的相比，只能算(suàn)是一(yī)个(gè)非常小(xiǎo)的插曲(qū)。我们有信心排除(chú)万(wàn)难，尽一(yī)切可能化解当(dāng)前突发事件的所有负面影响，维持预(yù)期和(hé)市场的信心(xīn)。”

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