导读(dú)

　　黄金二十年之(zhī)后(hòu)，当下中国地产步入大分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二(èr)十(shí)年是中国(guó)房地产市场黄金(jīn)二十(shí)年。2019-2021年，连(lián)续(xù)三年商品住(zhù)宅销售面积(jī)超(chāo)15亿平，足(zú)够4000万家庭入(rù)住。恰逢近年(nián)地产持(chí)续(xù)低景(jǐng)气(qì)，有关中国地产(chǎn)是否过剩的讨论日益(yì)热(rè)烈。

　　拨开迷雾(wù)，本(běn)文试(shì)图厘清中国城镇存量住宅真实情(qíng)况，据此判断(duàn)中国(guó)未(wèi)来地产趋(qū)势。

　　有媒(méi)体(tǐ)渲(xuàn)染中国(guó)地产存量(liàng)极度(dù)过剩，事实是否(fǒu)如(rú)此(cǐ)？

　　住建(jiàn)部(bù)披露全国有近6亿栋房屋(wū)建筑，第七次人口(kǒu)普查(chá)调查数据显示城镇家庭户(hù)人均住(zhù)宅间数为1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑，中(zhōng)国(guó)房子是否真的(de)过(guò)剩？

　　事实上(shàng)住建部披(pī)露的近6亿(yì)栋(dòng)城(chéng)乡房屋建筑中，城镇建筑占(zhàn)比不(bù)到一成(chéng)，其中还包括大量城镇非住宅建筑(zhù)，如(rú)商(shāng)业办公楼、学校等，因此6亿(yì)栋房屋中(zhōng)城(chéng)镇住宅占比极低(dī)。

　　七普显示中(zhōng)国城镇居民人(rén)均住宅间(jiān)数为1.06间(jiān)，但居住舒适不是(shì)人(rén)均一间房所(suǒ)能满足，它与房屋(wū)质量、居住(zhù)面积、配套设施等因(yīn)素密切相关。中(zhōng)国的人均(jūn)住宅间数较(jiào)发达国(guó)家(jiā)还有很大差距。人(rén)均住宅间数大于1同样不意味着中国(guó)住宅市场已经饱和(hé)。

　　我们测算(suàn)发现中(zhōng)国城(chéng)镇居(jū)民户均1套房，其中每户持有商品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目前并(bìng)无直接(jiē)公(gōng)布中国(guó)家庭(tíng)户均住宅的数据，我们根(gēn)据商品住(zhù)宅套数(shù)、商品住宅(zhái)占比和城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户数，计(jì)算(suàn)出城镇家庭住宅套(tào)户比。

　　测算(suàn)结(jié)果(guǒ)显示(shì)，目前城镇家庭户(hù)均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住(zhù)宅。若(ruò)期房顺利交付，直至(zhì)2024年，中(zhōng)国(guó)每户城镇家庭才(cái)拥有1套(tào)住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一(yī)套房似乎意味着(zhe)户户有房，然而事(shì)实上中国住宅市场供需并(bìng)不平衡。

　　国际数据显示，成熟房(fáng)地产市(shì)场的住(zhù)宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡(héng)，是(shì)因为(wèi)户(hù)均一套房无法满(mǎn)足流动人口的租赁和置(zhì)业需求。全(quán)国总人口(kǒu)的(de)近三(sān)成都是流(liú)动人口，流动人口会选择在(zài)大城市租(zū)房挣钱，在老家买(mǎi)房(fáng)，从而产生(shēng)了额(é)外的住宅需求(qiú)。

　　即便户(hù)均一套房，中国(guó)未(wèi)来(lái)地产(chǎn)仍(réng)有(yǒu)四大新(xīn)增(zēng)需求动力。

　　第(dì)一，户均(jūn)人(rén)口规(guī)模(mó)缩小，一人户、两人户占比不断增加，导致家(jiā)庭户数增(zēng)多。小家庭化趋势将延续，带来新户(hù)购(gòu)房(fáng)需求增长。

　　第二，经济板块的分(fēn)化日益明(míng)显，区域经济资源分(fēn)配的(de)再(zài)集(jí)中吸引着人口流入，人口净(jìng)迁入城市的新增住宅需求有望持续旺盛(shèng)。

　　第三(sān)，30％左右的家庭住在2000年以前(qián)建成(chéng)的住宅(zhái)中，涉及(jí)超9000万家庭、81亿平方米的(de)住宅建筑面积。促成“老(lǎo)破小(xiǎo)”住(zhù)宅的改(gǎi)造(zào)势在(zài)必行(xíng)。

　　第四，中国的人(rén)均住宅间数(shù)与人均住宅建筑面(miàn)积均较发达(dá)国家有着不小差距，“住上更(gèng)大房子(zi)”的改善(shàn)性需求(qiú)正在不断增加。

　　黄(huáng)金二十(shí)年之后，当(dāng)下(xià)中国地产(chǎn)步入大分化(huà)时代而(ér)非停滞期(qī)。

　　如(rú)果说过(guò)去二十年是中(zhōng)国地产(chǎn)黄(huáng)金发(fā)展期，地产矛盾(dùn)更多体现为住宅供给存在不(bù)足，这是过去二十年房价快速上涨(zhǎng)基石。那么当下房地(dì)产(chǎn)大(dà)分化时代已至，大分化时(shí)代下地产矛盾则(zé)更(gèng)多体现在住宅质量供需冲突(tū)。

　　地产大(dà)分(fēn)化必将(jiāng)体现在不同(tóng)能(néng)级城市之间，不同(tóng)区域板块之间(jiān)，不(bù)同品质(zhì)住宅之间。

　　目(mù)录

　　正文(wén)

　　引言

　　不久前，官方(fāng)披露(lù)全国已有近6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑，引发热议(yì)。从(cóng)2月以(yǐ)来，各(gè)大城市(shì)二手房挂牌量突然激(jī)增，引发(fā)一阵二(èr)手房的“抛售潮(cháo)”。

　　让市(shì)场不禁(jìn)担心，中国的房子(zi)是否已经过剩？

　　中国城镇住宅到底是供给过剩，还是供需平衡，或是仍然(rán)存(cún)在不(bù)足？可惜由于住(zhù)宅存量数据并未公(gōng)布，我们无法(fǎ)直接知晓具(jù)体情(qíng)况。

　　拨开迷雾，我们测算(suàn)出中国城(chéng)镇家庭户均拥有(yǒu)住宅(zhái)套(tào)数，回答当前的(de)房子是否真的过剩了？据此判断未来房(fáng)地产市场会如(rú)何发展。

　　一(yī)、如何有效观察中国户均拥有(yǒu)住(zhù)宅数量

　　（一）中国(guó)住宅数量过剩的直观(guān)判断站不住脚(jiǎo)

　　今年(nián)2月，在以全国自然灾害综合风(fēng)险普查工作(zuò)情况为主(zhǔ)题的新闻发(fā)布会上，负责人对(duì)外披露：“住宅城乡(xiāng)建设行业(yè)获取了全(quán)国近6亿栋城乡房屋建筑数据以及80多万处市(shì)政(zhèng)设(shè)施(shī)数据。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房屋(wū)建(jiàn)筑，平均(jūn)每栋建筑住不到(dào)3人(rén)，住宅市场看似(shì)已经过(guò)剩。

　　在(zài)这近6亿(yì)栋房屋建筑中，农村房(fáng)屋占9成以上，以栋(dòng)数计(jì)算的城镇房屋(wū)实际仅有(yǒu)4700多万栋，还包括了大量(liàng)商业(yè)楼、写字楼、学校、医(yī)院等(děng)非(fēi)住宅。总的算下(xià)来，住宅占比并不大。

　　第七次人口普查(chá)数据公布了中国城镇家庭户(hù)人均住宅间(jiān)数为(wèi)1.06间，其中城市家庭(tíng)户居民人(rén)均0.99间(jiān)，乡镇(zhèn)家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大(dà)于1，看似意味着人人都有房间(jiān)居住。

　　居住水平不仅(jǐn)与(yǔ)房间(jiān)数量有关，更(gèng)与房屋(wū)质量、居住(zhù)面积、配套设施等因素密切(qiè)相关。单(dān)单从人均(jūn)住宅间数不能完全反映(yìng)出城镇居民的居住水平。

　　中国主要是以(yǐ)家庭为单位购(gòu)买成套住宅，一(yī)套设施齐全的(de)住宅才是城镇居民(mín)宜居的选择(zé)。

　　（二）中国户均(jūn)住宅的(de)测算思路、数(shù)据和方法

　　中国(guó)城镇居民住宅主(zhǔ)要分两大类，一(yī)类是商品住宅，另(lìng)一类是保障房、原(yuán)公(gōng)有住宅、自建(jiàn)房等(děng)非商品住宅(zhái)。

　　目前缺乏统(tǒng)计数据，并没有直接公(gōng)布(bù)城(chéng)镇住宅数量。居(jū)民住宅相关数据有两处可(kě)以(yǐ)直接公布(bù)，一是(shì)每(měi)年商品(pǐn)住宅(zhái)销(xiāo)售套数（统计局）；二是居民(mín)住(zhù)宅来源（人口普查数据）。计算中国居民户均住宅数量，我们主要用(yòng)到(dào)上述两组数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前商品住宅数量极少，可忽略不计。估算城(chéng)镇居(jū)民户均住宅套(tào)数分三步走：

　　第(dì)一步，将1999年以(yǐ)来每年(nián)商(shāng)品住(zhù)宅销售(shòu)套数相加，我们就能够得到当前商品住宅总(zǒng)存量。

　　第二(èr)步(bù)，根据城镇居(jū)民拥(yōng)有的商品住宅和非商品住宅比例(lì)，推算(suàn)得到居民(mín)住宅总(zǒng)套数。

　　第三步，将城镇(zhèn)居民(mín)拥有的商(shāng)品住宅总数除(chú)以(yǐ)家庭户数(shù)，我(wǒ)们就能够得(dé)到城镇户均拥有的住宅数量。

　　具体计算(suàn)公式如下(xià)：

　　城镇家(jiā)庭住宅套户比=住宅总(zǒng)套数/家庭户数

　　=（商(shāng)品住宅套数(shù)/家庭(tíng)户数(shù)）/（商品住宅套数/住宅总套(tào)数）

　　=商品住宅(zhái)套户比/商(shāng)品住(zhù)宅占比

　　二、城镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)1.02套房

　　中国(guó)住宅存量到底(dǐ)有多少，目前缺乏一个准确统计。我们利用既有统计数据(jù)，大致(zhì)测算(suàn)得到中(zhōng)国存(cún)量房地产套数，并(bìng)进一步推算中(zhōng)国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　（一）城镇居(jū)民户均拥(yōng)有(yǒu)商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有0.64套商品(pǐn)住(zhù)宅（包含现房和期房）。

　　中国(guó)的房地(dì)产销售以期房为主，从(cóng)2019年(nián)开始，新房(fáng)销售中期房占比近9成。本文去除商品住宅累计销售套数里的期房(fáng)销售，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现房(fáng)套数计算为例：

　　2022年商品住宅(zhái)现(xiàn)房套数=截止到2022年商品住宅(zhái)累(lèi)计销售(shòu)套数(shù)-过去(qù)三(sān)年（2020、2021和2022年）的期房销(xiāo)售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考虑到(dào)交房后装修的时间(jiān)，取最大值3年(nián)。

　　将商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)现房套(tào)数(shù)除以家(jiā)庭户数，算出：

　　（三）目前中国(guó)城镇家庭户(hù)均拥有0.54套(tào)商品现(xiàn)房(fáng)住宅。

　　（二）城(chéng)镇居民户均拥有住宅1.02套(tào)

　　接下(x美团的肯德基会员卡收费吗多少钱 肯德基办会员要钱吗ià)来我(wǒ)们需要进一步推(tuī)算中国(guó)城镇居民拥有(yǒu)的(de)户均(jūn)住宅套数(shù)。

　　首先，七普数据显示(shì)中国城镇居民的(de)住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥有(yǒu)住(zhù)宅。其中自建住宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经(jīng)济适(shì)用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通(tōng)过继承(chéng)或(huò)赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁(lìn)廉租房与(yǔ)其(qí)他住宅。

　　其次，我们(men)假定(dìng)租赁其他(tā)住宅和购买二手房都是商品住宅，因此将租赁其他住宅、购买商品住宅与购买二(èr)手房加总(zǒng)，得(dé)到商品住(zhù)宅占居民所(suǒ)有(yǒu)住宅(zhái)的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年(nián)期(qī)间商品住宅增幅为过去十年变化幅度的20％，计算(suàn)2011年-2020年商品住宅(zhái)的实际变化比例，从而我们估算出2022年商品(pǐn)住宅所占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年(nián)末，中国(guó)平均每户城镇家庭拥有0.86 套(tào)住宅。但考虑已购期房，中国平均每户城(chéng)镇家庭(tíng)拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如果交(jiāo)房(fáng)顺(shùn)利，已购期房会在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国平(píng)均每户城镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一套(tào)房(fáng)的三(sān)点含义

　　既然城镇居民(mín)已经达(dá)到了户均(jūn)一(yī)套房的程(chéng)度，“户户有房”是否意味(wèi)着(zhe)中国城镇化进展(zhǎn)终(zhōng)结，甚至意味着(zhe)中国地产存(cún)量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并(bìng)不意味着住宅市场供(gōng)需平衡

　　需要有多余(yú)住宅来满(mǎn)足(zú)因人口流动、居民换(huàn)房(fáng)等因素产生(shēng)的(de)住宅(zhái)需求。因此，成熟房地产(chǎn)市(shì)场的住宅(zhái)套户比会在1.1左右。

　　国(guó)际经验(yàn)来看(kàn)，美(měi)国、英国和(hé)日本的住宅套户比均(jūn)高(gāo)于1.1，其(qí)中(zhōng)，英国的住宅(zhái)套户比最高(gāo)，为1.19，日本(běn)为1.16，美国为1.11。德国(guó)和(hé)韩(hán)国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如(rú)果(guǒ)户均刚(gāng)好(hǎo)一套房，就会造(zào)成人口净(jìng)流入地的(de)住宅市场供不应(yīng)求，造成房价或房租迅速(sù)上涨。

　　七(qī)普指出中国的流动人口3.76亿，省(shěng)内流动人口和省际(jì)流动人口(kǒu)分别(bié)为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人(rén)口(kǒu)会选择(zé)在大城市租房挣钱，在(zài)老家县城(chéng)买房。

　　暨南大(dà)学2017年的中国(guó)城乡人口流动(dòng)调查(chá)数据(jù)显示，在上(shàng)海(hǎi)、杭(háng)州以(yǐ)及南(nán)京工(gōng)作的流(liú)动人口在老家拥有(yǒu)住宅比例(lì)分别为28％、21％和18％。大城市的高工资(zī)吸引打工人，但(dàn)高房价(jià)迫使打工人回乡置业。

　　流动人(rén)口实际(jì)上会占据两套房，在(zài)高房价的大城市租赁(lìn)一(yī)套(tào)房(fáng)，在房价较低的县(xiàn)城(chéng)购买(mǎi)一套房(fáng)。所以说户均一(yī)套房无法满足庞大流(liú)动人口(kǒu)的(de)租赁与置业需求(qiú)。

　　（二(èr)）至少(shǎo)9000万户家庭(tíng)住宅品质(zhì)仍需改善

　　目前，中(zhōng)国的城镇住宅(zhái)中(zhōng美团的肯德基会员卡收费吗多少钱 肯德基办会员要钱吗)依然有不少老旧小区。

　　三(sān)成家庭，也就是(shì)约9000万户城(chéng)镇居(jū)民住宅是2000年以前建成，其(qí)中又有11.6％住(zhù)宅年(nián)龄至少在33岁以(yǐ)上(shàng)。

　　这批存在着建筑结构松散(sàn)、设施(shī)陈旧、安全隐患大等(děng)问题(tí)，如(rú)电线老化、管道等(děng)基础(chǔ)设施陈旧，给住户的(de)生活带来了很大的不便和安全隐患(huàn)，并(bìng)且居住体验较差。

　　2000年以前(qián)建成(chéng)的(de)老旧(jiù)住宅面积小。占比为31.3％的家庭户数拥有的住宅面(miàn)积占比仅为27.6％。仍然存(cún)在(zài)5％左右的家庭没有独立卫(wèi)浴和厨房。这类上(shàng)世纪修建(jiàn)的老旧小区很难(nán)满足现代生活(huó)需求，在(zài)未来大(dà)都(dōu)会被拆迁重(zhòng)建。

　　近五成的家庭住宅为一居室和二居室，户型偏小。其中一居室占比为(wèi)14.9％，二居室(shì)占比为33％。对(duì)比镇，城市家(jiā)庭住宅户型更小，当然这与城市(shì)土地资源紧张有关。

　　（三）人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)面积扩张是未来地产的需求驱(qū)动力(lì)

　　根据七普数(shù)据测(cè)算(suàn)，2020年城(chéng)镇家庭户(hù)住宅存量总面(miàn)积为294.6亿平(píng)。暂不考虑两年间农民带房进城和老旧小区拆迁(qiān)，加(jiā)上2021年和(hé)2022年(nián)商品住(zhù)宅竣(jùn)工(gōng)面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年住宅存量(liàng)总面(miàn)积为308.16亿(yì)平，人均住(zhù)宅建筑面积为(wèi)39.45平方米(mǐ)。

　　超(chāo)过一半的(de)家庭人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积(jī)小于均值，近4成家庭(tíng)人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭(tíng)人均(jūn)住宅(zhái)建(jiàn)筑面积不足19平方米，不及全国(guó)人均水平的一半。若(ruò)去除20％的公摊(tān)，可使用的住宅面积(jī)仅为15.2平方(fāng)米。上海市将(jiāng)人均住宅建筑面(miàn)积低(dī)于15平方(fāng)米的(de)家(jiā)庭界(jiè)定为住宅存在(zài)困难(nán)，若按这(zhè)个标准算(suàn)的话(huà)，中(zhōng)国有11.3％的家(jiā)庭存在住宅困难(nán)问(wèn)题。

　　若人均可使(shǐ)用住宅面积为(wèi)40平(píng)，即(jí)人均住宅建筑面积为50平，只考(kǎo)虑(lǜ)家庭户人(rén)数，需要(yào)住(zhù)宅总量约390.6亿平，较目前至少新增82亿平(píng)。

　　对(duì)比发达国家人均住宅面积(jī)，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于40㎡，中(zhōng)国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差不(bù)大。但(dàn)若(ruò)去除公摊面积后(hòu)，中国的人均可(kě)使用面积为(wèi)31.56㎡，这一(yī)差(chà)距将变得明显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿的集体户人(rén)口，所需(xū)要(yào)的住宅总量会更多(duō)。

　　四、户(hù)均已然1套房，未来地产还(hái)会有(yǒu)需求么(me)？

　　我们测算得到中国城镇家庭(tíng)户均1套房，看似已经户户有房。即便如此(cǐ)，中(zhōng)国人口(kǒu)静态结构和动态趋(qū)势(shì)演(yǎn)绎(yì)，决定(dìng)了中国未来地(dì)产仍有需求释放。户均1套(tào)住宅(zhái)现实之下，中国未来城镇(zhèn)住(zhù)宅需求主要来自于四个方面。

　　第(dì)一，户均(jūn)人口缩小(xiǎo)，家庭户数增多，新(xīn)户购房需求扩(kuò)张。

　　过去20年我国城镇家庭户均(jūn)人口数(shù)不断(duàn)下降(jiàng)，六普显示城镇户均人(rén)口规模为2.85人/户(hù)，而七(qī)普显示(shì)城镇(zhèn)户均人口规模(mó)为(wèi)2.62人/户(hù)，一人户(hù)、二人户的占比明显上升，人口小(xiǎo)家庭(tíng)化趋(qū)势将继续(xù)延续，导(dǎo)致户(hù)数会因户均(jūn)人口规模(mó)的(de)缩小而增多。

　　第(dì)二，人口(kǒu)迁(qiān)移导致经济发(fā)展带来的新增住宅需求(qiú)旺盛(shèng)。

　　中国(guó)经济板(bǎn)块的(de)分(fēn)化日益明显，资源和生产要素逐步(bù)向经(jīng)济(jì)带、都(dōu)市(shì)圈中心(xīn)城市流入，区域经济(jì)资源(yuán)分配(pèi)的再集中吸(xī)引着人口流(liú)入。人口迁移势必涉(shè)及到买(mǎi)房(fáng)租房，给(gěi)迁入地(dì)住(zhù)宅市场带来(lái)新(xīn)的增量。

　　以浙(zhè)江省(shěng)为例(lì)，2021年常(cháng)住(zhù)人口增量为72万，而出(chū)生(shēng)人口为44.9万(wàn)人，死亡人口为38.4万人，自(zì)然增加人口(kǒu)仅为6.5万人，其(qí)人口增长主(zhǔ)要受益于人(rén)口迁移(yí)。

　　第三(sān)，老旧小区改善性(xìng)需求依然(rán)庞大。

　　从2011年到(dào)2020年，自(zì)建住宅和(hé)原公有住宅的(de)家庭拆迁(qiān)改建最多。自(zì)建房(fáng)家庭比例(lì)从31.5％到21％，下降(jiàng)了(le)10.5个(gè)百分点；原公有住宅家庭比(bǐ)例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百分点。二者和(hé)（27.1％），再加(jiā)上其他住宅（5％）与(yǔ)家庭住(zhù)宅建造(zào)时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相(xiāng)吻合(hé)。

　　十年间新(xīn)增8473万家庭户，自(zì)建住(zhù)宅和原公有住(zhù)宅减少了1282万户，住(zhù)宅净需求增加9755万户(hù)。49％的家庭购买(mǎi)商品住宅，21％的家庭购买(mǎi)二(èr)手房。在新增(zēng)住宅(zhái)需求中，有7成家庭(tíng)购(gòu)买了商品住(zhù)宅(zhái)。租房、购(gòu)买经济适(shì)用房和其他分别占比18％，3％和(hé)9％。未来随(suí)着城中村和旧城改造，商品住(zhù)宅(zhái)的占(zhàn)比(bǐ)势必会进一(yī)步上升。

　　2000年以前(qián)建造的(de)住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)面积(jī)还有(yǒu)约(yuē)81亿平，涉及城(chéng)镇(zhèn)家庭约9000万户。破旧的城(chéng)中村、老(lǎo)公有住宅，建筑(zhù)面(miàn)积(jī)小(xiǎo)、质量(liàng)低、基础设施配(pèi)套差、没有(yǒu)或(huò)少有物业管理，居(jū)民追(zhuī)求(qiú)美好、宜居生(shēng)活的环境，背后的(de)改善性需求(qiú)有(yǒu)待释放。

　　第四，“住上(shàng)更大房子”的改善(shàn)性需(xū)求还将有所增加(jiā)。

　　刚需购房受限于资(zī)金，倾向于中小户型。已(yǐ)有住宅家庭希望提高生(shēng)活品质，以小换大(dà)、以旧换新。2022年底的中央经济工(gōng)作会议明确(què)指出(chū)支持住宅改善等(děng)消(xiāo)费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无论是否考虑(lǜ)乡村住(zhù)宅因素，中国的(de)人均住宅间数较(jiào)其(qí)他国家依(yī)旧存在不小(xiǎo)差距。

　　住宅舒(shū)适度与经(jīng)济(jì)水平有着密切(qiè)正向联系。随着经济发展水平的提高(gāo)，中国(guó)的人均住宅间(jiān)数(shù)与人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积将随之增长。

　　如果说过去二十年是中(zhōng)国地产黄金发展(zhǎn)期，地产矛(máo)盾更(gèng)多体现(xiàn)为住宅供给(gěi)存在不(bù)足(zú)，供需出(chū)现错(cuò)配，这(zhè)是过去二十年(nián)房价(jià)快速(sù)上(shàng)涨基石。那么(me)未来将是住(zhù)宅(zhái)质量的(de)供(gōng)需冲突。房地(dì)产大分化时代已至(zhì)，这种分化(huà)不单局(jú)限于城市能(néng)级之(zhī)间差异(yì)，优质小(xiǎo)区(qū)和老(lǎo)旧二(èr)手(shǒu)房(fáng)之间的差异也将越发扩(kuò)大。

　　风险提示(shì)

　　人(rén)口普查数据(jù)调查的(de)是人，并不是针对(duì)住(zhù)宅，因此可能存(cún)在(zài)统计偏差(chà)。商品住宅占比实际值可(kě)能偏低，其增速可能超(chāo)预期。

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