文：任泽(zé)平团队(duì)　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月(yuè)17日召开的全国住房和(hé)城乡建设工作会议提出“有条件(jiàn)的(de)可以进行现(xiàn)房(fáng)销售”，不(bù)足(zú)一个月时(shí)间，已有山东、安徽、河南(nán)、四川、广东等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消(xiāo)商品(pǐn)房预售制了，用(yòng)你的钱(qián)，建你(nǐ)的房(fáng)子，还烂尾了，这(zhè)是对(duì)购房者的不公平。以(yǐ)后谁有钱谁建房，没钱没实力的别建了，不(bù)能把包袱甩给老百姓和社(shè)会(huì)，这是(shì)房地(dì)产从大开发时代步(bù)入高质量发(fā)展阶段的必(bì)然趋势，也是对购(gòu)房老(lǎo)百姓的最大保护。98年房改时(shí)，全国缺(quē)房子，开(kāi)发商(shāng)缺钱(qián)，预(yù)售制是权宜之(zhī)计，现在全国(guó)套户(hù)比超过1，从大开(kāi)发(fā)进(jìn)入存(cún)量时(shí)代(dài)，对购房民(mín)众不公平的预售制已经(jīng)过时了，该(gāi)取消了，改为现房销售。以(yǐ)后一手交钱，一手(shǒu)交房，天经地义。当然二次房改是(shì)个技术活，兼顾化解停贷(dài)、复工(gōng)保交楼(lóu)、重组房(fáng)企(qǐ)债务(wù)、恢复(fù)市场信心以(yǐ)及长效(xiào)机(jī)制，长效(xiào)机制(zhì)四大关键是推(tuī)动城市(shì)群战略、人地(dì)挂钩、金融中性(xìng)稳(wěn)定(dìng)和房地产税。如果(guǒ)按照经济(jì)规律办事，中(zhōng)国一(yī)定(dìng)能实现房(fáng)地产软(ruǎn)着陆和长期平稳(wěn)健康(kāng)发展，跨过这(zhè)道关，解(jiě)好这道世界难题。

　　2、为(wèi)什么(me)要取(qǔ)消预售制(zhì)、改为现(xiàn)房销(xiāo)售(shòu)？大家想想，绝大部分商品是(shì)一手交钱一手交货，预(yù)售制是对(duì)购买者的单方面(miàn)不公平制度，购房老百(bǎi)姓几(jǐ)乎承(chéng)担了所有商品(pǐn)不能交付的(de)风险。从个人(rén)层面看，预售制对购房者非(fēi)常不公平(píng)，比(bǐ)如，交房等待期(qī)一般(bān)为两年，在(zài)此期间，购房者不仅(jǐn)承(chéng)担银(yín)行利息(xī)，还(hái)要(yào)承担延(yán)迟交房、房(fáng)屋质量、房产证延期办理甚至不能交房(fáng)的(de)风(fēng)险。从行业层面(miàn)看(kàn)，预售制助推部分房企过度举(jǔ)债、高(gāo)杠(gāng)杆(gān)扩张，若遇到(dào)下行周期，会引(yǐn)发资(zī)金链断裂、项目搁置等系(xì)列风险。取消(xiāo)预(yù)售(shòu)制，改为(wèi)现房销售，这(zhè)样有助于落实中央房住不炒精神(shén)、有助于保障购房老(lǎo)百(bǎi)姓(xìng)权益、有助于房企稳健发(fā)展，一举多得(dé)，谋划(huà)长远(yuǎn)。

　　3、为(wèi)什么建议取消预(yù)售制(zhì)度(dù)？预售(shòu)制(zhì)度怎么(me)来的？国外什么(me)情况(kuàng)？简单(dān)科普一(yī)下：商品房预(yù)售最早源(yuán)于中国(guó)香港(gǎng)，俗称(chēng)卖(mài)楼花，卖期房，是一种开发商(shāng)放杠杆(gān)的方(fāng)式。98年房改，由于商品(pǐn)房短缺，房企缺资金，借鉴中国香(xiāng)港，引入了商品房预售制(zhì)度。其实，当前世界不少国家(jiā)存在预售制。但是，重点来了！发达(dá)国家一般(bān)有(yǒu)严(yán)格的监管(guǎn)保障措施，开发商在项目获得(dé)政府(fǔ)批(pī)准(zhǔn)后(hòu)才可以开始销售(shòu)，买家在购买期(qī)房后并非像(xiàng)中国一样(yàng)在支(zhī)付(fù)完首付款(kuǎn)后从银行一次性贷(dài)款支付剩余全(quán)部房款，而是根据开发商工程进度在完全(quán)交房(fáng)前进行分期支(zhī)付(fù)。所以，预售制度是需要严格的资金(jīn)监管(guǎn)、分期(qī)支付以及(jí)违(wéi)约处(chù)罚措施(shī)作为保障的(de)，如(rú)果没有这些保障措(cuò)施，一(yī)定会触发风险，对购房民众不(bù)公平，所以不如借机取消预售制度，以后改为现房销售。客(kè)观(guān)讲预售(shòu)制度有一定历史阶段(duàn)性，现在(zài)中(zhōng)国住房进(jìn)入(rù)存量时代，取消预售制度有助于(yú)降(jiàng)负(fù)债(zhài)降杠杆(gān)，不再把烂尾风险甩给老百(bǎi)姓和社(shè)会(huì)，当然这(zhè)需要配套房企债(zhài)务重(zhòng)组、复工保交楼、恢复市场信心(xīn)和房地产长效机制。这(zhè)是个技术活，只要坚持市场化改革，中国一定能化解这个难题，让房地产回归实体经济和居住属(shǔ)性，安(ān)居乐(lè)业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如(rú)果取消(xiāo)预售制，改为现房销售，开发商将拼的不(bù)是五花八门、眼花缭乱、不(bù)知道(dào)能(néng)不能兑现(xiàn)的(de)营销手段，而是所(suǒ)见即所得的过硬的产品质量(liàng)和诚信，这才(cái)是对(duì)购房民(mín)众(zhòng)的最根(gēn)本最实(shí)质的保障，这样将极(jí)大的(de)提升(shēng)开发商(shāng)的建筑(zhù)质量(liàng)，实现良(liáng)币驱逐(zhú)劣(liè)币。所有商业的本质是向(xiàng)善，是以客户为(wèi)中心，房地(dì)产也不能例外，老百姓买(mǎi)房子是天大的事，烂(làn)尾毁三代，好房幸(xìng)福一家人。从这个角度，取消预售制、实施现房销售是实现老(lǎo)百姓安居乐业(yè)、社(shè)会长(zhǎng)治(zhì)久(jiǔ)安、行业企(qǐ)业(yè)健康发(fā)展的重大措施。在(zài)当前的情况下，取(qǔ)消预售制要结合稳楼市、房地产软着(zhe)陆(lù)、打(dǎ)通金(jīn)融支持当期三好生、新模式(shì)等(děng)综(zōng)合施策。

　　作(zuò)者十年前(qián)在国务院发展研究(jiū)中(zhōng)心参与(yǔ)财(cái)税(shuì)改革(gé)方案研究(jiū)时，对预售制(zhì)、房(fáng)地(dì)产税、人地挂钩(gōu)、金融(róng)稳(wěn)定(dìng)、房企杠杆率等进行(xíng)过长期系统的专项研究。（参考后来形成的(de)专著《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房(fáng)预售(shòu)制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大(dà)、供给(gěi)量(liàng)少，引进“卖楼花(huā)”模式，形成“中(zhōng)国内地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后潜藏的(de)风险确(què)实存(cún)在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前(qián)预售(shòu)资金(jīn)第三方全(quán)程监(jiān)管，交(jiāo)付时开发商凭(píng)验收凭证取得房款

　　2.2当兵后微信会受影响吗，当兵的不能玩微信吗 德国(guó)：可零(líng)首付(fù)购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交(jiāo)易立法，设置期房预付款保全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银(yín)行(xíng)监管，享1年保修期后付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商(shāng)品(pǐn)房预售制的前(qián)世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代在中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港，楼(lóu)宇(yǔ)出(chū)租是地产行业盛行的方(fāng)式，但有着转让(ràng)难(nán)、出租资(zī)金周(zhōu)转期长(zhǎng)等问题，分(fēn)层(céng)销售孕育而生。20世纪50年代(dài)，中(zhōng)国香港还未推(tuī)行公共房屋制度，许多人栖身于木屋或者其他临时住宅，住房的需(xū)求是相(xiāng)当高(gāo)，不(bù)过大多(duō)数居民(mín)的储(chǔ)蓄很少。当时楼宇(yǔ)买卖多(duō)数以一(yī)整(zhěng)栋楼为单位，需要雄(xióng)厚的资金实(shí)力才能购(gòu)买。虽(suī)然楼(lóu)宇出租(zū)是中国香港地产行(xíng)业盛行的方式(shì)，但有着转让难(nán)、出(chū)租资金(jīn)周转(zhuǎn)期长等问题。针对这一(yī)系(xì)列问题，不少地产商开始探求新的(de)方式，如把楼宇契约切开，即“分(fēn)契(qì)”，然后将楼(lóu)宇分层出售(shòu)。这模式一(yī)经推行(xíng)，购(gòu)买楼宇的市民数(shù)量有(yǒu)所增加(jiā)，开(kāi)发(fā)商资(zī)金周转(zhuǎn)加快。

　　在分层出售(shòu)的(de)基础上，将“按揭”模(mó)式(shì)引入房(fáng)地产销售，霍英(yīng)东创(chuàng)造“卖(mài)楼花”模式。1953年底霍英东创办(bàn)立信置业有限公司，凭借商业直觉(jué)和多(duō)年(nián)经营杂货铺、海(hǎi)上驳运业务的经验，对于商(shāng)品流通、资金周转有着独到的见解，在努力寻求方法加快自身资金周转。当(dāng)时其在购下九龙的一块地盘(pán)后，除了分层出售、还印发(fā)售(shòu)楼说明书，上(shàng)有文字详尽说明楼宇的地势环(huán)境(jìng)、建筑材料、分(fēn)层价格、订购方法等。此外，“卖楼花”是另外一(yī)个亮(liàng)点，即先收取(qǔ)买家的订金，采用(yòng)类似租金的分期付款(kuǎn)形(xíng)式(shì)，等新楼落(luò)成时，收齐买家(jiā)的(de)钱，买家就(jiù)拥(yōng)有了自(zì)己的房产(chǎn)。这(zhè)种方(fāng)式减(jiǎn)轻了(le)民(mín)众购房的资金压力(lì)，加速了房(fáng)屋的建(jiàn)造和销售(shòu)，也解决了制造商(shāng)的资金(jīn)问题，降低投资(zī)风险，在当时可谓是“双赢”的举措。“预售楼(lóu)花+分期付款(kuǎn)”的销售(shòu)模式成为(wèi)当时中国香(xiāng)港房(fáng)地产市场的一(yī)大(dà)特色，纵观中国香港(gǎng)房(fáng)地产市场的(de)改革，“卖楼(lóu)花”模式(shì)高效率(lǜ)地解(jiě)决了(le)核心的住房供不应求的问(wèn)题(tí)，使房市发展(zhǎn)进入新阶段。

　　预售楼花(huā)模式推动了中国香港楼市几十年(nián)繁荣，但(dàn)期(qī)间(jiān)也出(chū)现过“烂(làn)尾(wěi)楼”的情况，但监管部门不断完善、规范(fàn)化，建立(lì)健全(quán)的监管机(jī)制(zhì)，促进(jìn)市场健(jiàn)康发展。例如，1960年(nián)，位于大(dà)角咀(jǔ)的一个楼盘(pán)因建筑费用超(chāo)支停工(gōng)，出(chū)现“烂尾(wěi)”情况。在1961年后，中国香(xiāng)港(gǎng)管理(lǐ)部(bù)门提升(shēng)了对(duì)于预售(shòu)楼花制度的监管，即要(yào)求开发商(shāng)在预售前，确保地价款(kuǎn)已(yǐ)经全部(bù)支付，还要(yào)证明(míng)自身有资金等能(néng)力把项目完(wán)成，资金需放入律(lǜ)师所(suǒ)托管，支取时需(xū)律(lǜ)所和建筑师(shī)的(de)核准。为了(le)防(fáng)止开发商、律(lǜ)所、建(jiàn)筑师等造假，套取(qǔ)监管账户资金，中(zhōng)国香港要求律(lǜ)师行在银行开设的信(xìn)托账户(hù)（监管账户）、开(kāi)发商操作等采取全透(tòu)明化机制，且银行的责任上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行(xíng)将(jiāng)成最大风险方(fāng)，后续(xù)需自身推动项(xiàng)目完工。随着监(jiān)管(guǎn)体系逐步完善，出(chū)现(xiàn)“烂尾(wěi)”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模(mó)式(shì)，形成“中(zhōng)国内地版预售(shòu)制(zhì)”

　　二十世纪九十年代，中国内地(dì)面临(lín)住房需求大和(hé)供给量短缺问题，引入(rù)“卖(mài)楼(lóu)花”制度(dù)。建国以来，中国内地优先发展重工业(yè)，强调基(jī)础建(jiàn)设(shè)，这一导(dǎo)向使前期发展工(gōng)业化的(de)进程大于城市化进程，唯有解决住房基础等(děng)城市化配套问题，才(cái)能(néng)进一步推进城市化。但当时推行的是(shì)“统一(yī)管(guǎn)理(lǐ)，统一分配，以租养房”的福利分(fēn)房制度，住房市场(chǎng)发展(zhǎn)起步较晚(wǎn)、增(zēng)速较慢，福利分房(fáng)制度也(yě)出现了(le)分(fēn)配不(bù)公(gōng)、效率低、配套(tào)差(chà)等(děng)问题，因此福利分房制度不再适用于当时的(de)国情。叠加(jiā)房地(dì)产(chǎn)市场面(miàn)临(lín)商(shāng)品房(fáng)的需求量大，而社会缺少大(dà)型房(fáng)地产开发(fā)商，商(shāng)品房供应量小(xiǎo)的困(kùn)境，此时引入中国香港的“卖楼花”模式无疑是对(duì)内地房地产(chǎn)市场(chǎng)的(de)一针(zhēn)强心剂。从1994年(nián)起(qǐ)，中国内地逐(zhú)步引进中国香港预售商品房制度，先后出台多项文(wén)件，大力支持国(guó)内房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场改革。例如，1998年，国务院出台(tái)《关于进一步(bù)深化城镇住房制度(dù)改(gǎi)革，加快(kuài)住房建(jiàn)设的(de)通知》文(wén)件，决定停(tíng)止住房无偿实物分(fēn)配(pèi)，逐步实(shí)行住(zhù)房分配货币(bì)化、住房(fáng)供(gōng)给商品化、社(shè)会化(huà)的住(zhù)房新体制(zhì)，从计划经济下的福利分房转向市(shì)场经济的商品房。房地(dì)产(chǎn)市场采(cǎi)用预售制(zhì)，允许(xǔ)开发商卖期房，解决了房(fáng)企缺少资(zī)金和开发时间周期长的(de)两大难题，开发(fā)商以预售款(kuǎn)撬动下一(yī)个项目(mù)的开发(fā)，形(xíng)成滚动(dòng)开发模式(shì)，住房(fáng)供应速度加(jiā)快。自此(cǐ)中国内地开始房(fáng)改货(huò)币化，中国人(rén)民银行等多方迅(xùn)速出台相关的(de)信(xìn)贷政策，支持购房(fáng)者，极大(dà)作用推动了房地(dì)产市场的发展(zhǎn)。

　　引入中国(guó)香港“卖楼花”模式后，经(jīng)调整形(xíng)成契合中国内地的商品(pǐn)房预售制度。预售(shòu)制(zhì)的初衷是为了缓解(jiě)房企资(zī)金压力(lì)，加快(kuài)城镇住房建设。具体来说，是指房地产(chǎn)开发企(qǐ)业将正在(zài)建设中的房屋预(yù)先出售给(gěi)购房者，由购房者支付(fù)定金或房款的行为。区别于中国(guó)香港，在中国内地实践过程中，商品房预(yù)售(shòu)流程为：房(fáng)地(dì)产开发商办理预售许可(kě)证-签订(dìng)商品房(fáng)买卖合同-进行备(bèi)案登记和(hé)预告(gào)登记-交付房屋。在购房过程中，购房者需要一次(cì)性付清(qīng)首付款，并(bìng)采用银行(xíng)贷款的(de)形式一次性付(fù)清剩余房款，换言之，房屋未建(jiàn)成，开发商可能已拿到了全部购房款，这(zhè)点与中国香港的按照工程(chéng)进度(dù)付款有所不同。对中国内地的(de)开(kāi)发商而言，预售制商(shāng)品房也开启了(le)高周(zhōu)转、高杠杆的(de)运作模(mó)式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　作为中国内地商品房销售的最主要方式，预售制(zhì)极大(dà)缩短房(fáng)企(qǐ)现金回笼(lóng)周(zhōu)期，同时增加市(shì)场商(shāng)品房供应，推动了城(chéng)镇化发展进程(chéng)。预售制在(zài)过去20多(duō)年对(duì)中国内地房地产(chǎn)市场的稳(wěn)步发展起到了重要作(zuò)用(yòng)，不仅解决(jué)了房(fáng)地产市场快速发展(zhǎn)阶(jiē)段的(de)资金需求，也提高了居民居(jū)住水平，中国内地城镇居民从筒子(zi)楼住到住(zhù)宅(zhái)小区，从全民蜗居到基(jī)本适(shì)居，住(zhù)房(fáng)事业取得巨大进步，数十年(nián)时间(jiān)走(zǒu)完发达国家几(jǐ)百年城镇化(huà)路程。改革开放以来，城镇化进程进(jìn)入快速发展时(shí)期。1978-2021年，城镇人口由(yóu)1.7亿(yì)人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面(miàn)积由(yóu)7438平方公里增长至60721平方(fāng)公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住房存(cún)量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地(dì)城镇(zhèn)住宅存量从(cóng)不(bù)到14亿平增至313.2亿平，城镇人均(jūn)住房建(jiàn)筑面(miàn)积从8.1平(píng)方(fāng)米增至34.7平方米，城镇住房套数从(cóng)约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售(shòu)制在当前已(yǐ)成为中国内地商品房销售最主要(yào)方式(shì)，2005年中国内地(dì)商品住宅期房销售(shòu)面积占总销售面(miàn)积的比(bǐ)重(zhòng)为(wèi)63％，而2021年期(qī)房累计销售面积达15.6亿(yì)平，比重(zhòng)上升至87％。

　　预售制也(yě)推动(dòng)了中国内地(dì)房地产行业的发展。中(zhōng)国内地房(fáng)地产历经二十多(duō)年长周期(qī)繁(fán)荣(róng)，行业各项指标大(dà)幅增长。1999-2021年，房屋新(xīn)开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累(lèi)计上涨(zhǎng)8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房地产开发投(tóu)资(zī)完成额(é)从0.4万亿(yì)元增至14.8万亿(yì)元，累(lèi)计上涨35.8倍，年(nián)复合增速17.8％。商品房销售面积和(hé)销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平(píng)、0.3万亿元增至18.2万亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复(fù)合增速12.1％、21％。伴随(suí)房地产业的快速(sù)发展，房地产企业从(cóng)无到有、从国企(qǐ)先行到民企崛起，队(duì)伍逐渐(jiàn)壮大。2018年，房地产企业(yè)数(shù)量达(dá)9.8万个，比1998年(nián)的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地(dì)产也(yě)成为拉动中(zhōng)国内地经济(jì)高增长的火(huǒ)车头。

　　1）从(cóng)经济增长(zhǎng)渠道，房地产(chǎn)带(dài)动的上下游产(chǎn)业链特别长，高达50多(duō)个(gè)行业。2020年房地产及其产业链占(zhàn)GDP的(de)17.2％（完全贡(gòng)献(xiàn)），其中房地产(chǎn)业增(zēng)加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地产带动产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中房地(dì)产对金(jīn)融(róng)、批发(fā)、建材的(de)带(dài)动最为明显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年房(fáng)地产完全拉动的投资(zī)占全社(shè)会固(gù)定资产(chǎn)投资(zī)的51.5％，其中，房(fáng)地产(chǎn)开(kāi)发投资占固定资产投(tóu)资(zī)的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道(dào)，从(cóng)房地(dì)产贷款占银行各项贷款余额的(de)比重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道业(yè)务，占比超过三分之一。从(cóng)房(fáng)地产融资存量占社融存(cún)量比重看(kàn)，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如(rú)果房企大面积(jī)违约，将导致银(yín)行不良率大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我(wǒ)们的《中国住(zhù)房市值测算报告》，2020年(nián)中国住房市(shì)值(zhí)为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美(měi)元、日(rì)本的10.8万(wàn)亿美元、英法德三国合计的31.5万(wàn)亿(yì)美(měi)元(yuán)。从(cóng)住房市值占股债房市值的(de)比(bǐ)例看(kàn)，2020年中国为(wèi)66.6％，高于美国(guó)的27％、日本(běn)的37％、英(yīng)国的49％、法(fǎ)国的56％、德(dé)国的64％。中(zhōng)国住房市值与股债(zhài)房市值的比例较高，主要是因为住(zhù)房市(shì)值高，以及中国资本(běn)市(shì)场发育尚不成熟，直接(jiē)融(róng)资比例较低，股(gǔ)票、债券市值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不(bù)可否认(rèn)，预售制背后潜藏(cáng)的风(fēng)险确实存在，当前的负面效应(yīng)愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大部分商品(pǐn)是一手交钱一(yī)手交货，预售制是对购买者的(de)单方面(miàn)不公平(píng)制(zhì)度，购房老百(bǎi)姓几乎承担了所有商品不能交付的风险。比(bǐ)如(rú)，交房等待期一般(bān)为两年，在此(cǐ)期间(jiān)，购房者(zhě)不仅承(chéng)担银(yín)行利息，还要承担延(yán)迟交房、“一(yī)房(fáng)二卖”、房屋质(zhì)量、房产证延期办理甚至不(bù)能交房等(děng)风险。另(lìng)外，购房者和开发(fā)商之间的购房合(hé)同、购房者和银行的按揭贷(dài)款(kuǎn)合同是两个独(dú)立(lì)的合同(tóng)关系，如(rú)果开发商发生违约，购房者只能根据购房(fáng)合同向开发(fā)商(shāng)主张(zhāng)权力，但依旧需要根据按揭贷款(kuǎn)合同按(àn)时向银行进行贷(dài)款(kuǎn)偿还，因此购房者承担的风险(xiǎn)较(jiào)大。

　　从行业层面看(kàn)，预售制助推部分房企过度举债(zhài)、高杠杆(gān)扩张(zhāng)，资金若遇(yù)到下行周(zhōu)期，会引发(fā)资金链断(duàn)裂(liè)、项目搁置等(děng)系列(liè)风险，进行影响(xiǎng)自身信用和购房者对行业(yè)的信心。

　　从(cóng)金融(róng)层面看，银(yín)行作为按揭贷款的发放方，一旦房企因为市(shì)场波动或经营不善，出现资金链断裂(liè)等一(yī)系列(liè)问题，导致“烂尾”等情况，而房(fáng)企通过(guò)与购房者签(qiān)订的预售合同和按揭合同，已经(jīng)从银行获得(dé)房款，如(rú)果购房者(zhě)丧失还款能力或短期不能还款等(děng)，则(zé)风险(xiǎn)完(wán)全由银(yín)行承担，银行将(jiāng)面临较大的(de)坏账压力。

　　从监管角度看(kàn)，购(gòu)房者(zhě)的预售监管资金去哪(nǎ)了(le)？楼盘(pán)“烂尾”，归根(gēn)结底两个字那就是“没钱”，即没钱付工程(chéng)款。在2004版的《城市商品房预售(shòu)管理办法》中明确规(guī)定(dìng)了开发(fā)企业(yè)预售商品房所(suǒ)得款项应当(dāng)用于有(yǒu)关的工程建设，商品(pǐn)房预售款监管的具体办法，由房(fáng)地产(chǎn)管理部(bù)门制(zhì)定(dìng)。但多年以(yǐ)来全国(guó)并没有统一的预售资金监管规定，各地实(shí)行“一城(chéng)一策”。例(lì)如，太(tài)原、昆明(míng)、重庆、长沙等城市重(zhòng)点监管资金比例为总预售(shòu)款(kuǎn)的15-40％左右，郑州、福州、合肥等(děng)城市则按(àn)照项目的(de)建安成(chéng)本乘(chéng)以建筑面积或者项目工程总额报价计算(suàn)重点资金。而事实(shí)是，不少购房款未(wèi)进(jìn)入(rù)监管账户(hù)、或进(jìn)入监(jiān)管账(zhàng)户(hù)后被挪用，导(dǎo)致楼(lóu)盘没有资(zī)金继续(xù)建设。收楼遥遥无期，月(yuè)供却被迫继续还款。那么，监(jiān)管账户资金如何被挪走的(de)？实际上，在过去(qù)房地产大(dà)开(kāi)发时代的高周转(zhuǎn)背景下，抽(chōu)调预售款监管账(zhàng)户资金，是(shì)行(xíng)业“潜规则”。比如(rú)工程总承包方，以(yǐ)工程建设名义，获得监(jiān)管账户拨(bō)付资金，再由(yóu)工程方将资金转给房企，而(ér)拨(bō)付的工程(chéng)款，远超工程进度所(suǒ)需。通(tōng)过(guò)这些方式套取的资(zī)金，在房企各地项目间(jiān)流(liú)动，变相加杠杆，这样做提供了资金流动性，房企抽调资金(jīn)统筹拿地、还款和(hé)楼盘建设，形成(chéng)一种资金循环高周(zhōu)转模式，但一定(dìng)程度上(shàng)把风险甩(shuǎi)给了(le)购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房预(yù)售制度呈(chéng)现以下特点：

　　1）预付款保(bǎo)护：对于购房者(zhě)预付资金，一般设(shè)有定金或预(yù)付款保护机(jī)制，如英(yīng)国(guó)、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要求(qiú)购房者支付的(de)预付(fù)款比例相(xiāng)对较低，绝大部分房款在房屋(wū)交付后开始支付；

　　3）预付(fù)款支(zhī)付(fù)方式：预(yù)付款一般以定金方式支付，或(huò)按工程进度(dù)分期(qī)支付，或(huò)二者结(jié)合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两(liǎng)种方式发放按揭贷款，一是按工程进度(dù)付款(kuǎn)，按揭贷款按照工程进(jìn)度逐渐(jiàn)发放，购房者开始(shǐ)月供；二是房屋交付后发放按(àn)揭贷款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护：为预(yù)售商品(pǐn)房(fáng)提供期房烂尾保险，在商品(pǐn)房出现重大延(yán)期或重大(dà)缺陷时，保障购(gòu)房(fáng)者权益；

　　6）房屋交(jiāo)付(fù)保护(hù)：房屋(wū)交付质量的(de)保障有两种方(fāng)式，一是(shì)期房由政府或第三方验收合格并提供验收(shōu)凭证后，开发商凭(píng)验收凭证取得购房者(zhě)支付(fù)的房(fáng)款。二是开发商为(wèi)购(gòu)房(fáng)者提供一定的保修期，通常(cháng)1-5年，保修期满，购(gòu)房(fáng)者支(zhī)付尾(wěi)款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付(fù)前(qián)预售(shòu)资金第(dì)三(sān)方全程监(jiān)管，交付时开发商凭验(yàn)收(shōu)凭证(zhèng)取得房款

　　美国(guó)期房定金(jīn)一(yī)定期(qī)限内无条件返还，最低首(shǒu)付比例(lì)为3.5％，交房前仅支付(fù)首付(fù)，其(qí)余房款交付后(hòu)按(àn)揭还款(kuǎn)，交(jiāo)付前资金由第三方全程(chéng)监(jiān)管，交付时开发商凭验收凭(píng)证(zhèng)取得房款。

　　定金及首付(fù)环节，定金(jīn)比例(lì)一般为房款的1％-5％，首(shǒu)付(fù)比例最低(dī)可低于3.5％，根(gēn)据美国官(guān)方数(shù)据，2021年美国平均首付(fù)比例为12％。

　　余款(kuǎn)支付方面，除定金或首(shǒu)付外(wài)，购房者在房(fáng)屋交付(fù)后通(tōng)过(guò)按揭贷款支付(fù)剩余房款。

　　资金监管方面，美国(guó)为防(fáng)止开发商(shāng)挪用资金，购房者的定(dìng)金及首(shǒu)付款由(yóu)第三方公证行或产权保险公(gōng)司的信托账户监管。如(rú)果(guǒ)开发商(shāng)倒闭导致楼盘烂(làn)尾，购房者资金可(kě)通(tōng)过申请(qǐng)仲裁(cái)取回(huí)，且(qiě)不承担任何责任与损(sǔn)失。而开发商在房(fáng)屋建(jiàn)设过(guò)程中的(de)资金全(quán)部(bù)来自银行，银行根(gēn)据工程进度向开发商提供一定比(bǐ)例的贷款，由(yóu)于(yú)开发商挪(nuó)用资金直接损害银行(xíng)利益(yì)，银行有充分动机监管开发商施(shī)工进度。开(kāi)发商在房(fáng)屋(wū)交付时需取得由政府相关部(bù)门经审查后发放的验收凭(píng)证，通过验(yàn)收凭(píng)证向银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提(tí)供期房(fáng)烂尾险

　　德国期房(fáng)可(kě)零首付购房，房款按建造工期(qī)进度支(zhī)付(fù)，按揭按工期放款后(hòu)还贷，房贷利率采(cǎi)用固(gù)定利率，开发商或购房者可购(gòu)买(mǎi)期(qī)房烂(làn)尾保(bǎo)险(xiǎn)。

　　预售门槛方面，德国开发商在(zài)项(xiàng)目获批后即(jí)可预售房屋。签署购房合同前，购房者需支付约2000欧的定金并进行(xíng)预约公证，签订合同后定金退还(hái)。如由(yóu)于任何(hé)原(yuán)因(yīn)不能(néng)购(gòu)买，定(dìng)金按照(zhào)德国法(fǎ)律全部退还(hái)。

　　签(qiān)署购房合同后，购房(fáng)者需(xū)支(zhī)付(fù)公证费和土地交(jiāo)易税，分(fēn)别为房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含在(zài)购房款中，属(shǔ)于购房附加(jiā)费。

　　首付(fù)方面，德国没(méi)有(yǒu)规定最低首付比例，可(kě)零首付购(gòu)房。

　　余(yú)款方面，德国也采取按工期支(zhī)付房款的(de)制度，一般分7笔进行(xíng)支付，具体支付节点、比例因项(xiàng)目(mù)而(ér)异。一(yī)般来说，支付节点可分(fēn)为公证后、主体完工、内部水(shuǐ)暖电(diàn)路完工、窗户玻璃完(wán)工、室内清洁及墙面(miàn)完(wán)工、地板完工、全部完工，支(zhī)付比(bǐ)例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房者可(kě)在支付(fù)房(fáng)款前申请(qǐng)房贷，房贷(dài)利率(lǜ)采用固定利(lì)率，银行(xíng)按施(shī)工节(jié)奏(zòu)分(fēn)多次发放贷款(kuǎn)，每笔贷款给(gěi)予购房者一定使用期限，期限结束后，购房者开始(shǐ)还贷。

　　保险方面，德(dé)国保险公司针对期(qī)房设计了两种保险，保险的功能是当房屋出现重大(dà)延期或重大缺(quē)陷时，保险公司(sī)保证开发商(shāng)赔(péi)偿或修复，开发商破(pò)产，由保险公司负责相(xiāng)应(yīng)赔偿。保险由开发(fā)商或购房者购(gòu)买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房(fáng)款交房(fáng)时支付

　　英国预售制设(shè)有10％定金保险保护(hù)机制(zhì)，交房前(qián)付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金由买卖双方律(lǜ)师严格监管。

　　订立(lì)合同前，买卖(mài)双方均(jūn)有一名律师，负责沟通期房交易中(zhōng)的房(fáng)产、资金、合同等(děng)各(gè)个环节，各环(huán)节(jié)内容确(què)认无误(wù)后(hòu)签订首付交换(huàn)合同。

　　定金方面，英国(guó)设置了(le)10％定(dìng)金保险保护机制，当开(kāi)发商出(chū)现财(cái)务、经(jīng)营(yíng)问题时，购房(fáng)者10％的定金由保险公(gōng)司(sī)赔付，而超出10％的(de)部(bù)分较难追回(huí)。

　　首付(fù)方(fāng)面，首(shǒu)付比例通(tōng)常(cháng)为10％-25％，首(shǒu)付需要在合同签订(dìng)21天(tiān)内支付。

　　余款支付(fù)环节，英国采取按(àn)工程进度(dù)付款的(de)方式，但是(shì)交房(fáng)前(qián)付款(kuǎn)比例相(xiāng)对较低(dī)，一般会在(zài)合(hé)同(tóng)签订6-24个月分别(bié)支付两笔(bǐ)5％-10％的款项(xiàng)，即交房前(qián)付款比例在20％-45％之间，剩(shèng)余款项交(jiāo)房后支付。

　　交付(fù)环节，英国规(guī)定房屋必须经过房(fáng)产公证公(gōng)司的(de)检验验收后才能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监(jiān)管环节(jié)，英国(guó)期房预售资金监管(guǎn)极为(wèi)严格，资金也由律师监管，在(zài)确认工(gōng)程进度、支付相(xiāng)关款项过程中(zhōng)，由买房(fáng)律(lǜ)师将(jiāng)资金转(zhuǎn)给卖方律师，卖方(fāng)律师转(zhuǎn)给(gěi)开发商(shāng)，即资金在进(jìn)入开(kāi)发商账户前经(jīng)过两(liǎng)道关口，有利于保障购(gòu)房(fáng)者资金安全。

　　2.4 日本(běn)：为规范期(qī)房交(jiāo)易立法，设置(zhì)期房预付(fù)款保(bǎo)全措(cuò)施

　　日本期(qī)房交易立法，定金超5％或1000万日元(yuán)时，开发商(shāng)必须(xū)完成“预售房定金保全措施(shī)”，交(jiāo)房(fáng)前付(fù)款比例不超(chāo)房款的20％，开(kāi)发商(shāng)违(wéi)约需返还(hái)定价并赔偿约10％房款(kuǎn)，交房后按(àn)揭还款。

　　立法方面，日本二战(zhàn)结束后(hòu)由于(yú)房屋供给严重失衡，叠加法(fǎ)律空(kōng)白，社会上“一房二卖”现象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多次(cì)修(xiū)订，目前是唯一一部规范期房交易的法(fǎ)律。

　　定金(jīn)保护(hù)方面，根据日本《宅(zhái)地建物取(qǔ)引业法》，对购房者(zhě)支付定金超过5％或(huò)超(chāo)1000万日(rì)元的部分，法律要求开发商必(bì)须完成定金(jīn)保全措施才(cái)可预售(shòu)。什么是定金保全(quán)措施？即买(mǎi)卖双方签订购房合同时，开发商向金融机构或指定保(bǎo)证(zhèng)机构或保险(xiǎn)机(jī)构(gòu)签订(dìng)定金保证委托合同，设置购房者定金的(de)保证或保险，并将相应(yīng)的保证金证(zhèng)明书(shū)交(jiāo)付给购房者(zhě)。除定金外，其(qí)他预先支(zhī)付的购房款也受该措施保护(hù)。若开发商倒闭导致期房烂(làn)尾，购房者可凭保证(zhèng)金证明书向金(jīn)融机构或保证(zhèng)机构或(huò)保(bǎo)险公(gōng)司兑付，同时，开发商需向购房者赔付违约金，一般约为(wèi)房价的10％。

　　房款支付环节，交(jiāo)房前只(zhǐ)需支(zhī)付最多不超(chāo)20％的(de)定(dìng)金，签订购房合同后，购房者即可向银行申请贷款，但交房后(hòu)才开始(shǐ)按(àn)揭(jiē)贷款，除定金外的剩(shèng)余房款在交房后开(kāi)始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方(fāng)资金由银(yín)行监(jiān)管，享1年保修期后付尾款

　　新加坡期房(fáng)购房者违(wéi)约可返还相当于(yú)3.75％房(fáng)款的订金(jīn)，首付比(bǐ)例(lì)20％，余款按工(gōng)程进度支(zhī)付，所(suǒ)有资金(jīn)进银行专门项(xiàng)目资金账户，交房后满1年保修期后(hòu)支(zhī)付(fù)15％尾款。

　　订金支付环节，新(xīn)加坡开(kāi)发商有统一的(de)选购(gòu)权合同以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后(hòu)需(xū)支(zhī)付5％房(fáng)款作(zuò)为订金，OTP有效(xiào)期14天，执行(xíng)OTP则进一(yī)步签订购买(mǎi)合同(tóng)，不(bù)执行(xíng)OTP则(zé)退还3.75％的房款。

　　首付比例方(fāng)面(miàn)，签(qiān)订购(gòu)房合同后，购(gòu)房者需(xū)支(zhī)付15％的(de)首付及印花税，同时购房者向银行申请按揭贷款。

　　余款支付(fù)上，新(xīn)加坡期(qī)房同(tóng)样(yàng)采取按(àn)工程进度付款的方式，《发展(zhǎn)商条例(lì)》对(duì)期房(fáng)付款流程做了统一详细规定(dìng)，要求(qiú)所有开发商遵(zūn)守，支付节(jié)点一般(bān)为(wèi)合同签订后、地基完工、框架完工、管(guǎn)道门窗等完工等，支付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也(yě)依(yī)照工程进度放款，月供在(zài)此过程中随着放(fàng)出贷款的增加而增加，未(wèi)放款(kuǎn)部分无(wú)需(xū)月供。

　　资(zī)金监(jiān)管方面(miàn)，购房者的订(dìng)金与付款会存入银行专(zhuān)门的项目资金(jīn)账(zhàng)户，账(zhàng)户资金(jīn)提取(qǔ)须与房屋(wū)建设(shè)有关。房屋交付后，购房者享受1年的房屋保修期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来(lái)看(kàn)，当前房地产到了政策出(chū)手临界点，重点是保交楼(lóu)和房(fáng)企重组。一方面，加大对刚需和改(gǎi)善型(xíng)需求的支(zhī)持(chí)力度，长短兼顾妥善应对局部(bù)停贷现象，重点是保(bǎo)交楼保复(fù)工保(bǎo)民(mín)生，给予强有力的金融工具支持。另(lìng)一方面，从现(xiàn)在起，对还(hái)在正常运转的房(fáng)企包括民(mín)营企(qǐ)业，加大支持力度，由优质(zhì)房企牵头并购重(zhòng)组整个(gè)行业，为每个房企(qǐ)配(pèi)套AMC和财团，给予(yǔ)金融工具配套。

　　二(èr)，中期来(lái)看，应(yīng)充分估计形(xíng)势(shì)复杂性(xìng)和人性复杂性，兼顾化解停贷、复(fù)工保交(jiāo)楼(lóu)、重组房(fáng)企债务、恢复市场信(xìn)心以及长(zhǎng)效机制。长效机制四大关键是(shì)推动(dòng)城(chéng)市(shì)群战略、人地挂钩、金融中性稳定和(hé)房地(dì)产(chǎn)税。定金环节，建立(lì)开(kāi)发商违约后定(dìng)金保护机(jī)制(zhì)，如(rú)将已支付定金(jīn)冻结(jié)至(zhì)房屋交付阶段，保障购房者定金安全。签(qiān)订(dìng)合(hé)同环节，鼓励保险公司介入，为(wèi)房屋重大(dà)延(yán)期(qī)以及重大缺陷等(děng)情况提(tí)供(gōng)充分的保障。余(yú)款支(zhī)付(fù)环节，建(jiàn)立按(àn)工程进度付款机制或交房(fáng)后按(àn)揭(jiē)贷款机制，充(chōng)分保(bǎo)护购房(fáng)者的权益。资金监(jiān)管环(huán)节，引(yǐn)入(rù)独立于开发商、银行的第三(sān)方资金监(jiān)管机构，或由政府(fǔ)相关(guān)部门直接(jiē)监管，以此防(fáng)止资金挪用现(xiàn)象。交付环节，建立商品房保修期制度。保(bǎo)修期内，开(kāi)发商应对房屋质量问题全权负责、免费维修，购房者在保修期结束后支付尾款。

　　三(sān)，长期(qī)来看(kàn)，取消(xiāo)商品房预售制是大势(shì)所趋。一方面，98年房(fáng)改(gǎi)时，全国缺房子(zi)，开发商缺钱，预售(shòu)制是权宜之计(jì)，现在(zài)全国套户比超过1，从(cóng)大开(kāi)发(fā)进(jìn)入(rù)存量时代，对购房民众不公平的预(yù)售制已经过时(shí)了，该取消了，改(gǎi)为现房销售。另一方面，取(qǔ)消预(yù)售制，改为现房销(xiāo)售，开发商将拼的不是五(wǔ)花八门、眼花(huā)缭乱、不(bù)知道(dào)能不(bù)能兑现(xiàn)的营销(xiāo)手段，而(ér)是(shì)所见即所(suǒ)得的过硬的产品质量和诚信，这才是对购房民众的最根(gēn)本(běn)最实质的保障，这样将极大的提升开(kāi)发商(shāng)的(de)建(jiàn)筑质(zhì)量(liàng)，实现良币(bì)驱逐(zhú)劣币。

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