导读

　　黄(huáng)金二十年之后(hòu)，当(dāng)下中(zhōng)国地产步入大分化时(shí)代而非停滞期。

　　要点

　　过(guò)去(qù)二十年(nián)是(shì)中国房地(dì)产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰(qià)逢(féng)近年地产持续低景气，有(yǒu)关(guān)中国(guó)地产是否过剩的讨论(lùn)日益(yì)热(rè)烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国城镇存量住宅真实情况，据此判(pàn)断中国未来地(dì)产趋势。

　　有媒(méi)体渲染中国地产存量(liàng)极(jí)度过剩，事实(shí)是(shì)否(fǒu)如此？

　　住建(jiàn)部(bù)披露全国(guó)有近6亿栋房屋建筑，第七次人口普查调查数据显示(shì)城镇家庭户人(rén)均住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中(zhōng)国房(fáng)子是否(fǒu)真的过剩？

　　事实上住(zhù)建部披露的(de)近(jìn)6亿栋(dòng)城(chéng)乡房屋(wū)建筑(zhù)中(zhōng)，城镇建筑占比不到(dào)一成，其(qí)中还包括大量城镇非(fēi)住宅建(jiàn)筑，如商(shāng)业办公(gōng)楼、学校(xiào)等，因(yīn)此6亿栋(dòng)房屋中城镇住宅占比极低(dī)。

　　七普显(xiǎn)示中国城镇居(jū)民(mín)人(rén)均(jūn)住宅间(jiān)数为(wèi)1.06间，但居住舒适不是人均一间房所能满(mǎn)足，它与房屋质(zhì)量、居住面积、配套设施等因素(sù)密切相关。中国的人均住宅间(jiān)数较发达(dá)国(guó)家(jiā)还有(yǒu)很大差距(jù)。人均住(zhù)宅间数大(dà)于1同(tóng)样(yàng)不意(yì)味(wèi)着中国住宅(zhái)市场已经饱和(hé)。

　　我们测(cè)算发现中国城镇居(jū)民户均1套房，其中每户持有商品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目(mù)前并无直接公布中国家庭户均住宅的数据，我们(men)根据商品住宅套数(shù)、商品住宅占比和城镇家庭户数，计算出(chū)城镇家庭住宅套户比(bǐ)。

　　测算结果(guǒ)显示，目前(qián)城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有0.86套房(fáng)，其中0.54套为商品住宅(zhái)。若(ruò)期房顺利交(jiāo)付，直至2024年，中国每户城镇家庭才拥(yōng)有(yǒu)1套住(zhù)宅，其(qí)中(zhōng)商业住宅仅0.64套(tào)。

　　户(hù)均一(yī)套房似(shì)乎意味着户(hù)户有(yǒu)房，然而事实上(shàng)中国住(zhù)宅市场(chǎng)供需(xū)并(bìng)不平衡。

　　国(guó)际数据显示，成熟房地产市场的住宅(zhái)套(tào)户比会大于1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以说不平衡，是因为户均一(yī)套房无法满足流动人(rén)口的(de)租赁和置业(yè)需求。全国总人口的(de)近(jìn)三(sān)成都(dōu)是流动人口，流动(dòng)人口会选择在(zài)大城市租房挣钱，在老家(jiā)买房，从(cóng)而产生(shēng)了额外的(de)住宅需求。

　　即便户均(jūn)一(yī)套房，中国(guó)未来地产仍有四大新增需(xū)求动力。

　　第一，户均人口规(guī)模(mó)缩小(xiǎo)，一(yī)人户(hù)、两人户占比不断增(zēng)加，导致家庭户数(shù)增多(duō)。手指头在里边怎么动，扣自己的正确手势图小家庭化趋势将延续，带来新户购(gòu)房需(xū)求增长。

　　第二，经(jīng)济板块的(de)分化日益明显，区域经济资源分配(pèi)的再集中吸(xī)引着(zhe)人(rén)口流入，人口净迁入城市的新增住(zhù)宅(zhái)需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住(zhù)在2000年以前(qián)建成的住宅(zhái)中，涉及超9000万家庭、81亿平方米(mǐ)的住(zhù)宅建筑面积。促成“老(lǎo)破小”住宅的(de)改造(zào)势在必行。

　　第四，中国的人均(jūn)住宅(zhái)间数与(yǔ)人均住(zhù)宅建筑面积均较发(fā)达国家有着不(bù)小差距，“住(zhù)上更大(dà)房子”的改(gǎi)善性需求正在不(bù)断增(zēng)加。

　　黄金二十年之后(hòu)，当下中国地产步入大分化时代而非(fēi)停滞期。

　　如果(guǒ)说过去(qù)二(èr)十年是中国地产黄(huáng)金发(fā)展期(qī)，地(dì)产矛盾更(gèng)多体(tǐ)现(xiàn)为住(zhù)宅供给存在不足(zú)，这是过去二十年房价快速上涨基石。那么当下房地产大分化时(shí)代已至(zhì)，大分化时代下地产矛盾则更多(duō)体现在住(zhù)宅质量供需冲突。

　　地产大分化必将体现在不(bù)同能级城市之间，不同区域板块(kuài)之间，不同品质(zhì)住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久前，官方披露全国已有近6亿栋房屋(wū)建筑，引发热议。从2月以来，各大(dà)城市(shì)二(èr)手(shǒu)房挂牌量突然激增，引发一阵二(èr)手房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市场不禁(jìn)担心(xīn)，中国的房子(zi)是(shì)否已经过剩(shèng)？

　　中国城镇住宅到底是(shì)供给过剩，还是供(gōng)需平衡，或(huò)是(shì)仍(réng)然存(cún)在不足？可(kě)惜由于住(zhù)宅存量数据并未(wèi)公布(bù)，我们无法直接知晓(xiǎo)具体情况。

　　拨(bō)开迷雾，我们测算出中国城镇家庭户均拥有住宅套数(shù)，回答当(dāng)前的房(fáng)子是(shì)否真的过剩了？据(jù)此(cǐ)判断未(wèi)来房地产(chǎn)市场(chǎng)会如何发(fā)展。

　　一、如何有效观察中国户均拥(yōng)有住宅数量(liàng)

　　（一）中国住(zhù)宅(zhái)数量(liàng)过剩的直观(guān)判断(duàn)站(zhàn)不住脚

　　今年2月，在以(yǐ)全(quán)国(guó)自然灾害综合风险普查工作情况为主(zhǔ)题(tí)的新(xīn)闻发布(bù)会上(shàng)，负(fù)责人对(duì)外披露：“住宅(zhái)城(chéng)乡建设(shè)行业获取了全国(guó)近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑数据以及(jí)80多(duō)万(wàn)处市政(zhèng)设施数(shù)据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑(zhù)住不到3人，住宅市场看似已经过剩(shèng)。

　　在这近6亿(yì)栋房屋建筑中，农村房屋(wū)占(zhàn)9成以上，以栋(dòng)数计(jì)算的城镇房屋实际(jì)仅有4700多(duō)万(wàn)栋，还包括了大量商业楼、写(xiě)字楼、学校、医(yī)院等(děng)非住宅。总的算(suàn)下来，住宅占(zhàn)比并(bìng)不大(dà)。

　　第七次人口普查数据(jù)公布了中国城镇(zhèn)家庭户人均住宅间数为1.06间，其(qí)中(zhōng)城市(shì)家(jiā)庭户居民人(rén)均0.99间，乡镇家庭户居民(mín)人均1.18间(jiān)。

　　人均住(zhù)宅(zhái)间数大于(yú)1，看(kàn)似意味(wèi)着人人都(dōu)有(yǒu)房(fáng)间居住。

　　居住水平不仅与房间数量(liàng)有关(guān)，更与房(fáng)屋质(zhì)量、居住面积、配套(tào)设施等因素密切(qiè)相关。单单从(cóng)人均住(zhù)宅间(jiān)数不(bù)能完全反映出城镇居民的居住水平。

　　中(zhōng)国主要是(shì)以(yǐ)家庭为单位(wèi)购买成套住宅，一套(tào)设(shè)施齐全(quán)的住宅才(cái)是(shì)城(chéng)镇居民(mín)宜居的选择。

　　（二）中国(guó)户均(jūn)住宅的测(cè)算(suàn)思路、数(shù)据和方法

　　中国(guó)城(chéng)镇居民住宅主要分两大(dà)类，一(yī)类是商品住宅，另一类(lèi)是保障房、原公(gōng)有住宅、自建房等(děng)非商品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有直(zhí)接(jiē)公布城镇(zhèn)住宅数量。居民住宅相关数据有两(liǎng)处可以(yǐ)直接公布，一是(shì)每(měi)年商品住宅销售套数（统计(jì)局）；二是居民住宅来源（人口普查(chá)数据(jù)）。计算中国居民户均(jūn)住宅数(shù)量，我(wǒ)们主要用到上述两(liǎng)组数(shù)据。

　　中国(guó)住宅(zhái)改革(gé)始(shǐ)于(yú)1998年，1998年(nián)之前商品住宅(zhái)数(shù)量极少，可(kě)忽略不计。估(gū)算城镇居民户均住宅(zhái)套数分(fēn)三步走：

　　第(dì)一步，将1999年以来(lái)每年商品住(zhù)宅销售(shòu)套数(shù)相(xiāng)加，我(wǒ)们就能够得到当(dāng)前商品住宅总存量。

　　第(dì)二(èr)步，根(gēn)据城镇居民(mín)拥有的商品(pǐn)住(zhù)宅和非(fēi)商品住宅(zhái)比例，推(tuī)算得到(dào)居民(mín)住宅总套数(shù)。

　　第三(sān)步，将城镇居民(mín)拥(yōng)有的商(shāng)品住宅总数除以家庭户数(shù)，我们就能(néng)够得到城镇户(hù)均(jūn)拥有(yǒu)的住宅数量。

　　具(jù)体(tǐ)计(jì)算公式如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)套(tào)数/家(jiā)庭户数）/（商品住宅(zhái)套数/住宅总(zǒng)套数）

　　=商品住(zhù)宅套户比/商品(pǐn)住宅占(zhàn)比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套(tào)房

　　中国住宅(zhái)存量到(dào)底有多少(shǎo)，目前缺乏一个准确统(tǒng)计。我(wǒ)们利用既有统计数据，大致测算得到(dào)中国存(cún)量房(fáng)地产套(tào)数，并进一步推(tuī)算中国城镇家庭户均拥有的住宅(zhái)数量。

　　（一）城镇(zhèn)居(jū)民(mín)户均拥有(yǒu)商品住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到(dào)：

　　（一）中国(guó)商品住宅(zhái)累计(jì)销售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家庭户(hù)均(jūn)拥有(yǒu)0.64套商品住宅（包含现房和期房(fáng)）。

　　中国的房地产(chǎn)销(xiāo)售以期房为主，从2019年开始，新(xīn)房销售中期房占(zhàn)比(bǐ)近9成。本文去除(chú)商品住宅累计销售(shòu)套数里(lǐ)的期房销售，得到商(shāng)品住宅现房套数。

　　以(yǐ)2022年(nián)商(shāng)品住宅现房(fáng)套数计算为(wèi)例：

　　2022年商品住(zhù)宅现(xiàn)房套数=截(jié)止到2022年商品住宅累(lèi)计销(xiāo)售套数-过去三(sān)年（2020、2021和2022年）的期房销售额(é)。

　　主流房企竣工周期(qī)在2-3年，并考虑到交房后(hòu)装修的时间，取(qǔ)最大值(zhí)3年。

　　将商品住(zhù)宅(zhái)现房套数除以家庭(tíng)户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥有(yǒu)0.54套商品现房(fáng)住宅。

　　（二(èr)）城(chéng)镇居民户均(jūn)拥有住宅1.02套

　　接下(xià)来我们(men)需(xū)要进一(yī)步推算中(zhōng)国城(chéng)镇居民(mín)拥有的户均住宅(zhái)套数。

　　首(shǒu)先，七普数据显示(shì)中国城镇居(jū)民的(de)住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥有住宅。其中自建住宅占比(bǐ)21％，购买商品住宅占比31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经济适用(yòng)房占比3.8％、原公有(yǒu)住(zhù)宅占比6.1％，通过继(jì)承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭租赁(lìn)廉租房(fáng)与其他住宅(zhái)。

　　其次，我们(men)假(jiǎ)定租赁其他住宅和购买二(èr)手房都是(shì)商品(pǐn)住宅，因此将租(zū)赁其他住宅、购(gòu)买商(shāng)品(pǐn)住宅与购买二手房加总，得到商品(pǐn)住(zhù)宅占居民所(suǒ)有住宅(zhái)的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅(zhái)占比为59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年期间商品住宅增幅(fú)为过去十(shí)年变化(huà)幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变化(huà)比例，从而我们估算出2022年(nián)商品住(zhù)宅(zhái)所占比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末，中国平(píng)均(jūn)每户城镇家庭拥有0.86 套住宅(zhái)。但考虑(lǜ)已购期房，中(zhōng)国平均每户城镇家庭(tíng)拥有1.02套住宅。

　　如果交房(fáng)顺利，已(yǐ)购(gòu)期房会在2-3年(nián)内(nèi)陆续交付使用，到(dào)2024年，中(zhōng)国平均每户城镇(zhèn)家庭都会拥有一套住(zhù)宅。

　　三、城(chéng)镇户(hù)均一套房(fáng)的(de)三点(diǎn)含义

　　既然(rán)城镇居民(mín)已经达到了(le)户均一套房(fáng)的程度，“户户有房”是(shì)否意味着中国城(chéng)镇化(huà)进展(zhǎn)终结，甚至(zhì)意(yì)味(wèi)着(zhe)中国地(dì)产存量供给绰绰有余？

　　（一）户(hù)均一套(tào)房(fáng)并不意味着住宅(zhái)市场供需平衡

　　需要(yào)有(yǒu)多余住(zhù)宅来满(mǎn)足因人口流动、居(jū)民换(huàn)房等因素产生(shēng)的住宅需求。因此，成熟房地产市场的住(zhù)宅(zhái)套(tào)户比(bǐ)会在(zài)1.1左右。

　　国际(jì)经验(yàn)来看，美国、英(yīng)国和(hé)日本的住(zhù)宅套户(hù)比均高(gāo)于1.1，其中，英国的住(zhù)宅套户比最高，为(wèi)1.19，日(rì)本(běn)为1.16，美(měi)国为1.11。德国(guó)和韩国分别(bié)为(wèi)1.02和1.05。

　　如手指头在里边怎么动，扣自己的正确手势图果户均刚好一套房，就会造成人口净(jìng)流入地的住宅(zhái)市场(chǎng)供不应(yīng)求，造成(chéng)房价或房租迅速(sù)上(shàng)涨。

　　七(qī)普指出中国的流(liú)动人口3.76亿，省内流(liú)动人(rén)口和省际流(liú)动(dòng)人口分别为2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流动(dòng)人口会选择在大(dà)城市租房挣钱，在(zài)老家县城(chéng)买房(fáng)。

　　暨南大(dà)学2017年(nián)的中(zhōng)国城乡(xiāng)人口流动调查数据显示，在上海、杭州以及南京工(gōng)作的流动(dòng)人口在老家拥有住宅(zhái)比(bǐ)例分别为28％、21％和18％。大城市(shì)的高(gāo)工资(zī)吸引打工(gōng)人(rén)，但(dàn)高(gāo)房价迫使打工人回乡置业。

　　流动人口实际上(shàng)会占据两套房，在高(gāo)房价的大(dà)城市租(zū)赁一套房，在(zài)房价较低(dī)的县城购买一套(tào)房。所以说(shuō)户均一套房无(wú)法满足庞大流动(dòng)人(rén)口的租赁与置业需求。

　　（二）至(zhì)少9000万户家(jiā)庭住宅品质(zhì)仍需改善(shàn)

　　目前，中国的城镇住宅中依然有(yǒu)不少老(lǎo)旧小区。

　　三成(chéng)家庭，也就是约9000万户城镇居(jū)民住宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住(zhù)宅年龄至少在(zài)33岁(suì)以上。

　　这批存(cún)在着建筑(zhù)结构松散(sàn)、设(shè)施陈旧、安(ān)全隐(yǐn)患大(dà)等问题，如电线老化、管道等基础设施(shī)陈旧，给住(zhù)户的生活带(dài)来了很大的不便和安全隐(yǐn)患，并且居住体(tǐ)验较(jiào)差(chà)。

　　2000年以前(qián)建成(chéng)的老旧住宅面(miàn)积小。占比(bǐ)为31.3％的(de)家庭户数拥有(yǒu)的住宅面积占比仅为27.6％。仍(réng)然存在(zài)5％左右的家庭没有独立(lì)卫浴和厨房。这(zhè)类上(shàng)世(shì)纪修建的老(lǎo)旧小区很难满足现代生活需求(qiú)，在未来大(dà)都会被拆(chāi)迁重建。

　　近(jìn)五成(chéng)的家庭住宅为一居室(shì)和(hé)二居(jū)室，户型偏小。其中一居室占(zhàn)比为14.9％，二(èr)居室占比(bǐ)为33％。对比镇，城市(shì)家庭住宅户型更小(xiǎo)，当然这与城市土地资源紧(jǐn)张有关。

　　（三）人均住宅面积扩(kuò)张是未来地产的需求(qiú)驱动力(lì)

　　根据(jù)七普(pǔ)数据测算，2020年(nián)城镇家庭户(hù)住宅存量总面积为(wèi)294.6亿平。暂(zàn)不考虑两年(nián)间农民(mín)带房进城和老旧小(xiǎo)区(qū)拆迁(qiān)，加上2021年和2022年商品住宅(zhái)竣(jùn)工面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积为39.45平方米。

　　超过一(yī)半的家庭人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积小于均值，近(jìn)4成(chéng)家(jiā)庭人均住(zhù)宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积(jī)不足19平(píng)方米，不及全国人均水平(píng)的一半。若去除20％的公摊，可使用的住宅面积仅为15.2平方米(mǐ)。上海(hǎi)市将人(rén)均住(zhù)宅建筑(zhù)面积低于(yú)15平方米的家庭界(jiè)定为住宅存在困难，若按这(zhè)个标准算的话，中(zhōng)国有11.3％的(de)家庭存(cún)在住宅困难问题。

　　若人均(jūn)可使用(yòng)住宅面积为40平，即人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积为50平，只考(kǎo)虑家庭户人(rén)数，需要住宅(zhái)总(zǒng)量约390.6亿平，较目(mù)前至(zhì)少新增82亿(yì)平。

　　对比发达国(guó)家人均(jūn)住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于40㎡，中(zhōng)国的人(rén)均住(zhù)宅建筑面积为(wèi)39.45㎡，相差不大。但若(ruò)去除(chú)公摊面积后，中国的人均可使用(yòng)面积为(wèi)31.56㎡，这一(yī)差(chà)距将变得明(míng)显(xiǎn)。

　　若考虑约(yuē)1.4亿(yì)的集体户人口，所需要的住宅总量会更多。

　　四、户均已(yǐ)然1套房，未来地产还会有需求么？

　　我们测算(suàn)得(dé)到中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户均(jūn)1套房，看(kàn)似已经户户有(yǒu)房。即便如此，中(zhōng)国人口(kǒu)静(jìng)态结(jié)构和动态(tài)趋(qū)势演绎(yì)，决定了中国(guó)未(wèi)来地产仍有需求(qiú)释(shì)放。户均1套住宅现实之(zhī)下，中(zhōng)国未来城镇住宅需求主要(yào)来自于(yú)四个方面(miàn)。

　　第一，户均人(rén)口缩(suō)小，家庭户(hù)数增多，新户购房需求扩张。

　　过去20年我国城镇家(jiā)庭户均人口数不断下降，六(liù)普显示城镇户均人口规模(mó)为2.85人(rén)/户(hù)，而七普显示城(chéng)镇户(hù)均人口规模为2.62人/户，一人户、二人(rén)户的(de)占(zhàn)比明显上升，人口小家庭化趋势将继(jì)续延续，导致户数会因户(hù)均人口(kǒu)规模的缩小而增(zēng)多(duō)。

　　第二(èr)，人(rén)口迁(qiān)移导致经济发展带(dài)来的新增住宅需求旺盛。

　　中国经济板(bǎn)块的(de)分化日(rì)益明显，资源和(hé)生产要素(sù)逐(zhú)步向(xiàng)经(jīng)济带、都市圈中心城市(shì)流(liú)入(rù)，区域经(jīng)济资源(yuán)分(fēn)配的再(zài)集中吸引着人口流入。人口(kǒu)迁移(yí)势必(bì)涉及(jí)到买房租房，给(gěi)迁(qiān)入地住宅市场带来新的(de)增量。

　　以(yǐ)浙江省(shěng)为例，2021年常(cháng)住人口增量(liàng)为72万，而出(chū)生人口为44.9万人，死(sǐ)亡人口为38.4万人，自然(rán)增加(jiā)人口(kǒu)仅(jǐn)为6.5万人，其人口增长主要受益于人口迁移。

　　第三，老旧小区(qū)改善性(xìng)需(xū)求依然庞大(dà)。

　　从2011年到(dào)2020年，自(zì)建住(zhù)宅和原公有住(zhù)宅的(de)家庭(tíng)拆(chāi)迁改建(jiàn)最(zuì)多。自建房(fáng)家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原(yuán)公有住(zhù)宅家庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加(jiā)上其他住(zhù)宅（5％）与家庭住宅建造时(shí)间(jiān)为(wèi)2000年以前(qián)的比例(lì)（31.3％）大致相吻合。

　　十年(nián)间新(xīn)增8473万(wàn)家庭户，自建住宅(zhái)和原公(gōng)有(yǒu)住(zhù)宅减少了1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭购买(mǎi)商品(pǐn)住宅，21％的家庭购(gòu)买(mǎi)二手房(fáng)。在新增住宅需求(qiú)中，有7成家庭购买了商品住宅。租房(fáng)、购买经(jīng)济适用房和其他分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城(chéng)改造，商品住宅的占比势必会(huì)进一步(bù)上升。

　　2000年以前建造(zào)的住宅建筑(zhù)面积还(hái)有约(yuē)81亿平，涉及城镇家庭约(yuē)9000万户。破旧的城中村、老公有住宅，建筑(zhù)面积(jī)小、质量低、基础设施配套差、没有或(huò)少有物业(yè)管理(lǐ)，居民追求美好、宜居生(shēng)活的环境，背后的(de)改善性(xìng)需求(qiú)有待释放。

　　第四，“住(zhù)上(shàng)更大房子”的改善性(xìng)需求(qiú)还将有所增加。

　　刚需购房受限于资金，倾向于(yú)中小户型。已有住宅家庭希望提高生(shēng)活品质，以小换大、以旧换新。2022年底的(de)中央经济工作会议(yì)明确指出支持住宅改(gǎi)善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无论是否考虑乡村住宅因素，中国的人(rén)均住宅间数较其他国(guó)家依旧存在不小(xiǎo)差距。

　　住宅(zhái)舒适度与经济水平(píng)有着密(mì)切正(zhèng)向联系。随着经(jīng)济发展水平(píng)的(de)提高(gāo)，中国的人(rén)均住宅间数与(yǔ)人均住宅建筑面积将随之增长。

　　如果说过去二十年是中国地产黄(huáng)金发展期，地产矛盾(dùn)更多体现为住(zhù)宅供给存在不足，供(gōng)需出(chū)现错配，这(zhè)是过去二十年房价快速上涨基石。那(nà)么(me)未来将是住(zhù)宅(zhái)质量的(de)供需(xū)冲突。房(fáng)地产大(dà)分化时(shí)代已至(zhì)，这(zhè)种分化不(bù)单局限于城市能级之间差(chà)异，优(yōu)质小区和(hé)老(lǎo)旧二手房之(zhī)间的差(chà)异也将(jiāng)越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查(chá)数据(jù)调查的(de)是人，并不是(shì)针对住宅，因此可能(néng)存在(zài)统计偏差。商品住宅(zhái)占比实际值可能偏低，其增速可能超(chāo)预期。

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