OPPO宣布关(guān)停(tíng)旗(qí)下芯(xīn)片子公司哲库科(kē)技，引(yǐn)发了(le)公募REITs扩募(mù)风波，如(rú)今，二级(jí)市场的影响仍未停(tíng)歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张(zhāng)江光大园REIT开(kāi)盘继续延续(xù)此前几(jǐ)日的下跌走势，午后跌(diē)幅一度扩大，尾(wěi)盘有所(suǒ)拉升，全天收跌6.22％，最近3个交易日跌(diē)幅超过9.69％。

　　此前，华安张江光(guāng)大园REIT曾发布公(gōng)告，紧急回应称(chēng)，哲(zhé)库科技是其扩募拟新购入基础设施资产(chǎn)张润大厦的重要承租(zū)方(fāng)之一(yī)，目前未(wèi)收到哲库科技及OPPO方面关于停止执行已签(qiān)租赁协议的通知。同时，在公告中，华安张江光大园REIT进一步表示，原始权益人将继(jì)续(xù)密切关注哲库科技后续(xù)情况，积极(jí)做好相关应对。

　　此外(wài)，张江REIT拟扩(kuò)募购入项目的原始(shǐ)权(quán)益人相关负责人(rén)也表示，近期已同(tóng)步启动了应(yīng)急(jí)预案，排摸储(chǔ)备租户，积极应对哲(zhé)库提前退租(zū)的可(kě)能事项。由于张(zhāng)润(rùn)大厦是全国首批REITs申(shēn)报扩募项目，公司领导高度重视，浦东(dōng)新区国资委也高度关注。

　　多位业内人士表示，华(huá)虚部是什么意思，复数的实部和虚部是什么安张江光大园REIT近(jìn)期市场波动较大，但其实(shí)不动产公(gōng)募REITs项目(mù)短期出租率(lǜ)下跌并不会从(cóng)根(gēn)本上(shàng)影响其内外(wài)价值，投资者应理性看待。

　　张(zhāng)江光大(dà)园REIT

　　二级(jí)市场价格继续波动

　　本周，OPPO关停旗下芯片(piàn)子公(gōng)司(sī)哲库科技的事件继续扰(rǎo)动公募REITs市(shì)场。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日，华安张江(jiāng)光大园REIT以3.726元(yuán)的价(jià)格小幅低开，此(cǐ)后(hòu)二级市场价(jià)格开(kāi)始(shǐ)震荡走低，午盘收跌6.17％。午后，华安张江(jiāng)光大园REIT跌幅一度扩大(dà)到8.30％，随(suí)后价格有所回(huí)升，最终(zhōng)报收3.512元，全(quán)天(tiān)跌幅(fú)6.22％。

　　受(shòu)近期不利消(xiāo)息影响，华安张江光大园(yuán)REIT最(zuì)近几个交易日二级(jí)市场(chǎng)价(jià)格表现欠(qiàn)佳，5月11日以来(lái)，3个交(jiāo)易日跌幅达到9.69％，今年以(yǐ)来跌幅(fú)7.76％。不过，自2021年(nián)6月21日上市以来，华安张江光大园(yuán)REIT累计(jì)涨幅超过24％，在全市场公募REITs中位居(jū)前列。

　　从5月15日公(gōng)募REITs市(shì)场(chǎng)整体表现上看，目前上市的(de)8只产业园区基(jī)础设(shè)施REITs中，仅博时招(zhāo)商(shāng)蛇(shé)口产业园(yuán)REIT微幅(fú)上(shàng)涨，其余7只均有不同程(chéng)度下跌(diē)，8只产业园(yuán)区基础设(shè)施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年(nián)以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一(yī)季报中已经披露张江光大园项目出租率(lǜ)有所下降，如今拟扩募的项目又遭遇突发事件，因此导致二级(jí)市场价格出现波动(dòng)。”一位(wèi)业内人士分析(xī)称(chēng)。

　　不过(guò)，在上(shàng)述人(rén)士看(kàn)来，尽管出(chū)于风险(xiǎn)规避的原因，最(zuì)近几个交(jiāo)易(yì)日(rì)场内资金有所流出，但(dàn)是，不动产公募REITs项(xiàng)目短(duǎn)期出租率下跌并(bìng)不会从根本上影响其内外价值(zhí)。

　　他(tā)也同时表示，目前随着(zhe)二级(jí)市场价格下跌，风险也得到一定释放，但是价格涨跌会(huì)受(shòu)到基本面(miàn)、情绪面(miàn)等多重因素影(yǐng)响，不好(hǎo)判(pàn)断价(jià)格是(shì)不是已经完全触底。

　　此外，还有一位业内人士表示，今年整(zhěng)体REITs市(shì)场表现低迷(mí)，不少产品年内二级市场跌幅较大，其实有些隐含收益率高(gāo)的(de)产品具备一定的投资价(jià)值，很适合稳(wěn)健类(lèi)投资者。此外，伴随着经济复苏的步伐(fá)，产(chǎn)业(yè)园区、物流类等REITs产品具备(bèi)一定的投资(zī)价(jià)值。

　　先锋瑞驰私募基金执行董事(shì)高如星对此表示，若张江园区最终(zhōng)能顺利解决招商(shāng)，平稳(wěn)过度对(duì)经营现(xiàn)金流没有造成大的(de)影响，“事件性(xìng)利(lì)空下调至得(dé)这么急、这么深(shēn)，加上前期本(běn)身(shēn)园区类资产就(jiù)回调不(bù)少了，这就(jiù)是(shì)黄金坑。”不过(guò)，他也强(qiáng)调(diào)，最终还(hái)是落到(dào)租金收入受不受影响(xiǎng)，影响多大，估(gū)计园区会(huì)最终解决。

　　张江REIT紧(jǐn)急(jí)回应

　　扩募(mù)路上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布(bù)关(guān)停旗下芯片子公(gōng)司哲库科技。随后(hòu)5月12日(rì)晚，华安(ān)张江光大园REIT发(fā)布公(gōng)告(gào)，紧急回应称(chēng)，哲库科(kē)技是其扩(kuò)募拟新购入基础设施资产张润(rùn)大厦的重要承租方之(zhī)一(yī)，目前未收(shōu)到(dào)哲库科技及OPPO方(fāng)面关于停止执行已签租赁协议的通(tōng)知。同时，在公告中，华安张江(jiāng)光大园REIT进(jìn)一(yī)步(bù)表示，原始权益人将(jiāng)继续密切关注哲库科技后续情况(kuàng)，积极做好相(xiāng)关(guān)应对。

　　此前，张江REIT因其一季报中披露(lù)的张江(jiāng)光(guāng)大园项目(mù)出租率下降事项，一度二级市场价格出现回落。在随后召开的业绩说明会中管理人就相关事项进行了(le)解释说明，市场信心(xīn)得到(dào)了(le)一定提(tí)振(zhèn)，二级(jí)市(shì)场价格表(biǎo)现也趋于(yú)平(píng)稳。据了解，张(zhāng)江 REIT在5月11日召开的线(xiàn)上(shàng)和线下的扩(kuò)募说(shuō)明会(huì)上，运营团队表示了对张(zhāng)江(jiāng)光大(dà)园项(xiàng)目(mù)的(de)信心，预计(jì)签署(shǔ)意向书和合同谈判(pàn)中(zhōng)的储备租户(hù)正常转化后，项目出(chū)租率将得到回升。没想到仅过了不到三周的时(shí)间，张江REIT的(de)扩募之路又迎来了(le)新的考验。

　　因(yīn)张江REIT的上(shàng)述公(gōng)告引起了市场各方的广泛(fàn)关注，张(zhāng)江REIT拟扩募购入项(xiàng)目的原(yuán)始权益(yì)人相关负责人坦言，事发突然(rán)确实(shí)始料(liào)未(wèi)及，在获悉(xī)OPPO关停哲库科技消息的第一时间即奔赴现场进行了沟通和核实工作，并同步(bù)启动了应急预(yù)案(àn)，排摸储(chǔ)备租户，积极应对(duì)哲库提前退(tuì)租的可能事项。由于(yú)张润大厦(shà)是全国首批REITs申报(bào)扩(kuò)募项目(mù)，公司领导高度重视(shì)，据悉新区国(guó)资委也(yě)高度关注。

　　当(dāng)谈及(jí)储(chǔ)备(bèi)租户情(qíng)况(kuàng)，相(xiāng)关负责(zé)人介绍说，目前(qián)储(chǔ)备租户还(hái)是比较丰富的，覆盖了芯片测(cè)试、人工(gōng)智(zhì)能(néng)、航天产业、信息技术(shù)等产业客户，租赁意向(xiàng)面积超过了2万方。从意向储备(bèi)转化为实际租户需要一些时间。

　　“我们正在着手通过(guò)签(qiān)署(shǔ)租(zū)赁意(yì)向书来尽(jǐn)快锁定一些重要租(zū)户。虽然收(shōu)了三个月履约保证(zhèng)金给了我(wǒ)们一些空间，但本(běn)着对首批扩募、对市场负责的态度，我(wǒ)们肯定(dìng)要全力与时间赛(sài)跑，把这些面积在短期内完成去化。”相关负责人说道。

　　张江REIT已(yǐ)持(chí)有的同区域的张江光(guāng)大(dà)园项目一(yī)季度末也有(yǒu)将近30％的空置率，原始权益人有(yǒu)那么多储(chǔ)备租户(hù)，之前的空置率为何未能得到(dào)解决。

　　对此相关负责人解(jiě)释，张江光大园一直以来都坚持以市场化(huà)运(yùn)营为导向，历史运营(yíng)表现稳定(dìng)，租户的调租和(hé)换租都属于正常(cháng)情况(kuàng)，而这次(cì)项目的大租(zū)户退(tuì)租(zū)正好(hǎo)发生在市场活跃度的短期低点(diǎn)，目前市场情(qíng)况已有所好转。在看到出(chū)租率下滑情(qíng)况没有(yǒu)得到及时修复(fù)后，张(zhāng)江(jiāng)这边也作了一定的资(zī)源调配和倾(qīng)斜(xié)，引入了一些储备租(zū)户。

　　另外(wài)，张润大厦和张(zhāng)江光(guāng)大园(yuán)项目在给租户(hù)的分隔空间、交(jiāo)付(fù)标准、租金水(shuǐ)平等方(fāng)面(miàn)也有一些差异化，张润大厦(shà)多是两千多平的(de)大平层，楼(lóu)的成(chéng)新度(dù)高(gāo)一些，单价也贵一些，张江光大园单(dān)层以一(yī)千(qiān)平的(de)面积为主，还有一些(xiē)独栋形态的物业。租户自身(shēn)也会(huì)有诉求(qiú)，也会根据自身需(xū)求和预(yù)算挑选区域内的不(bù)同物业。

　　“如果扩募(mù)完成以后，新(xīn)老资(zī)产的管理人都(dōu)变(biàn)成了一家，后续我(wǒ)们在资源(yuán)共享和(hé)联合营销方面(miàn)能更加充分发挥协同效应(yīng)，相信(xìn)可以做得更好(hǎo)。”上述负(fù)责人补充说道。

　　最后谈及对(duì)于张江REIT的(de)定位和(hé)展(zhǎn)望，相(xiāng)关负(fù)责(zé)人表示(shì)，张(zhāng)江集团和(hé)张江高科目(mù)前在管(guǎn)资产约虚部是什么意思，复数的实部和虚部是什么(yuē)五百万方，还有一些(xiē)其他在开(kāi)发的储备项目，这些都将成为张江(jiāng)REIT实现打造张(zhāng)江园(yuán)区产业(yè)空(kōng)间资产上市平台目标的坚实后盾和储备资源。“我们非常(cháng)重视张江REIT这(zhè)个(gè)资本平台和它未来的发展。”相关(guān)负(fù)责人表示，“这次扩募是我们实现基金扩容的第一步，也是至(zhì)关重要(yào)的一步，眼(yǎn)下我们(men)可能面临了(le)一(yī)些突发情况需要(yào)解决，但(dàn)是这和我们在(zài)张(zhāng)江(jiāng)科学城这三十年建设发展过程中(zhōng)所经历的(de)相(xiāng)比，只能算(suàn)是一个非常小(xiǎo)的插曲。我(wǒ)们有信心(xīn)排除万(wàn)难，尽一切可能化解(jiě)当(dāng)前(qián)突(tū)发事件的所有负面影响(xiǎng)，维持预期和市场的信(xìn)心。”

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