5月以来，房地产板块个股多(duō)出现小(xiǎo)幅上(shàng)涨，截至5月10日(rì)收(shōu)盘，中信房地产(chǎn)指(zhǐ)数本月涨幅(fú)约为2％。而以公(gōng)募(mù)基(jī)金为代表的机构对于这一板块(kuài)已经在悄然布局。数据显示(shì)，以南方和(hé)华夏的两只老牌(pái)ETF基金为例，5月9日(rì)时所公布的总份额均较4月28日时有小幅(fú)增长。根(gēn)据基(jī)金一(yī)季报统计，龙(lóng)头(tóu)与(yǔ)地(dì)方国企(qǐ)央企(qǐ)获得增持，持仓数(shù)量占(zhàn)流通股比(bǐ)重增幅五只个(gè)股(gǔ)分别为华(huá)发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升”

　　行业红利时代已过 精耕(gēng)细(xì)作(zuò)成共识

　　从(cóng)公(gōng)募基金对房地产的配置看，2019年(nián)末(mò)，公募所持有的(de)房地(dì)产行业标的市(shì)值(zhí)约1188亿元，占其所持股票(piào)市值(zhí)的4.66％左右(yòu)；2020年市(shì)场表(biǎo)现出色，但公募所持房(fáng)地产公司市(shì)值在股票资产(chǎn)中的占比却断崖式下(xià)跌(diē)至1.85％；2021年，这一数值更是进(jìn)一(yī)步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年(nián)来的(de)首次(cì)回升，年(nián)底(dǐ)这一数(shù)值从1.56％升至1.65％。与此同时，公(gōng)募对房(fáng)地(dì)产行业的持股比例也同步回(huí)升，从2021年底(dǐ)的(de)6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季度得(dé)以延续。数据(jù)统计显(xiǎn)示，公募重(zhòng)仓持(chí)有房地(dì)产板(bǎn)块一季度市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿(yì)元，较2022年(nián)四季度提升6.71％。持(chí)仓市值前五个股分别为保(bǎo)利(lì)发展、招商蛇(shé)口、万(wàn)科A、华发股份、滨江集团，持仓市值占(zhàn)板块比重合计(jì)达47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中不难(nán)发(fā)现，公募对于房(fáng)地产的(de)投资愈(yù)发有(yǒu)集(jí)中(zhōng)于龙头的趋势。Wind显示，在(zài)公募基金一季报汇总的重仓股中，房地(dì)产板块排名最高的是保(bǎo)利发展(zhǎn)，在基金重仓第33位。排名第二(èr)的是招(zhāo)商蛇口，排在第78位。而老牌龙头股(gǔ)万科A排在第96位。对比去年四季报，变化之(zhī)处首先在(zài)于几只房(fáng)地产龙头股从排位上看均(jūn)有退步，尤(yóu)其是万科(kē)最(zuì)为(wèi)明显；其次是(shì)金地集团退出百大(dà)之列。但考(kǎo)虑到(dào)房地产是复苏链上最后一环，且首季并非行业(yè)销(xiāo)售旺季，其(qí)传导到二级市场乃至机构(gòu)持(chí)仓上(shàng)还需要(yào)时(shí)间周(zhōu)期(qī)。

　　形成共识的是，经济圈(quān)判断房地(dì)产(chǎn)已经进(jìn)入大分化时代(dài)，一二线(xiàn)城市好于三四线城市。而(ér)映射到二级(jí)市场投资上，配(pèi)置(zhì)房(fáng)地产行业(yè)轻松收(shōu)获(huò)行(xíng)业贝(bèi)塔的(de)红利期一去不返了。“如果(guǒ)按照(zhào)产(chǎn)业周期来分(fēn)类，包(bāo)括房地产等(děng)几类(lèi)行(xíng)业在(zài)盖特纳曲(qū)线里(lǐ)属于成(chéng)熟期(qī)或者(zhě)衰(shuāi)退(tuì)期的行(xíng)业，传统认知上(shàng)没(méi)有什么投资机会的(de)。但(dàn)在这几年特殊的(de)行(xíng)情里包括(kuò)煤炭(tàn)、电(diàn)解铝等类似的行业也出现了一些(xiē)机会，背(bèi)后的逻辑是(shì)供(gōng一声不吭的意思是什么，一声不吭的意思和造句)给侧(cè)发(fā)生了更大(dà)的变化。”一(yī)不愿(yuàn)具名的上海公募基(jī)金经理指出。

　　不(bù)过也有公募(mù)人士持(chí)谨(jǐn)慎乐观(guān)态度：“行(xíng)业前几年(nián)17亿(yì)～18亿平方米(mǐ)的年销售(shòu)面积很难再(zài)出现了(le)，2022年(nián)光是居(jū)民存款数量(liàng)增(zēng)加了15万亿元。中国(guó)存量有400亿平方米建筑面积(jī)，考虑存(cún)量地(dì)产的更新，也有近10亿平方米(mǐ)。需求端还需要有(yǒu)一定的政策(cè)出来去刺激购房。”

　　宝盈(yíng)基金房地产(chǎn)研究员(yuán)吕功绩(jì)也指出：“时至(zhì)今日(rì)，无论从城镇化(huà)的进(jìn)程(chéng)，还是人均(jūn)住房面积（接近30平/人），我国(guó)均(jūn)已告别住房短缺时代，而目(mù)前居民的杠杆率(lǜ)和房价收(shōu)入也不支(zhī)撑每年18万亿元的销售额，以及过快上行(xíng)的(de)房(fáng)价，因而(ér)行(xíng)业高增的时代已(yǐ)经(jīng)过去，未来行业的(de)需(xū)求或(huò)将回(huí)落，在(zài)此过(guò)程中，伴随(suí)着地(dì)产的高杠杆属性，就(jiù)很容易出现信用风险(xiǎn)问题（类似2022年的民(mín)营(yíng)地产(chǎn)爆雷），行(xíng)业进入(rù)到供给侧出清的(de)过程。这个过程中，综合竞(jìng)争力强的公司就能够通过大鱼吃小鱼(yú)的方(fāng)式(shì)，获得市占率的提升。当行(xíng)业需求见顶回落时，行业的贝塔已(yǐ)经过去了，但(dàn)不代(dài)表没有(yǒu)投资机会，机会在(zài)于(yú)城市(shì)、位(wèi)置、产(chǎn)品的(de)阿尔法，而(ér)对应到股票投资，就是强竞争力(lì)公司的阿尔法(fǎ)。”

　　或(huò)许也是基于(yú)这样的认识转(zhuǎn)变，精耕细作个股成为(wèi)公(gōng)募乃至(zhì)整体机构的务(wù)实(shí)之举。

　　机构配(pèi)置房(fáng)地(dì)产“风物长宜放眼量”

　　头部(bù)央国企、优(yōu)质区域性(xìng)标的成香(xiāng)饽(bō)饽(bō)

　　5月(yuè)以来，房地产板块个股多出(chū)现(xiàn)小幅(fú)上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为(wèi)2％。从具体的(de)个股(gǔ)来(lái)看，《红(hóng)周刊(kān)》利用(yòng)Wind统计申(shēn)万房地(dì)产(chǎn)板块(kuài)个股，在纳入(rù)统计的124只房地产类(lèi)标的股中，本月以来(lái)实现股价上(shàng)涨的(de)达到了(le)81家。

　　其中，上述时间段恰好排名前五(wǔ)的(de)公司月内涨幅(fú)超过了10％，它(tā)们(men)分别是上(shàng)实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣安地(dì)产(chǎn)。排(pái)名第一的上(shàng)实(shí)发展，五(wǔ)一假期归(guī)来后日成(chéng)交量明显放大，4日、5日连续两个(gè)交易日收出涨停。从该股的基(jī)本面来(lái)看，上实发展的(de)主(zhǔ)营业务为(wèi)房地产开(kāi)发与经(jīng)营(yíng)。公司的(de)主(zhǔ)要产(chǎn)品及服务为房地(dì)产销售、房地产租赁、物业(yè)管理服务(wù)、工(gōng)程(chéng)项目、酒店(diàn)经营。从业绩(jì)数据(jù)来看，2022年(nián)，其(qí)实现营业(yè)收(shōu)入52.48亿元(yuán)，比(bǐ)上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年(nián)第(dì)一(yī)季度，其实现营(yíng)业总收入27.87亿(yì)元，同比(bǐ)增长(zhǎng)183.02％；归母净利润2.86亿(yì)元，同比扭亏。

　　不(bù)过从十大流通股(gǔ)股东来(lái)看，各类机构都有对其布局的(de)例(lì)子。以3月31日时(shí)的首季(jì)十大(dà)流(liú)通股(gǔ)股(gǔ)东来看， 具体包括公募的(de)上银(yín)基(jī)金、私募的迎水文龙、中央汇金一声不吭的意思是什么，一声不吭的意思和造句、长城(chéng)资产管理公司等都跻身前十的(de)行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名(míng)第二的浦东金桥也(yě)是上(shàng)海本地房企，其第一(yī)季(jì)度的收入利(lì)润(rùn)规模大(dà)幅度(dù)复苏。究其原因，一方面是该公司后疫情(qíng)时(shí)代出租率复苏至近年来最高，另一(yī)方(fāng)面则是公司拿地(dì)结算(suàn)持续(xù)性向好(hǎo)，从数字上看，一季度新增虹(hóng)口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方米(mǐ)。

　　在这(zhè)样的业绩势头向好背景下(xià)，自然也吸引(yǐn)了知名机构在其中持续驻(zhù)足。从第一季度十大流通股股东来看，知名私募高毅邓晓峰的两只产品(pǐn)依然(rán)在前十中，这也是连续第三(sān)个季(jì)度他有的(de)两只产品杀(shā)入前十。同时(shí)榜单(dān)中还有一支(zhī)大名鼎鼎的QFII阿布(bù)扎(zhā)比投资局，其当季还小幅增加了持股(gǔ)。

　　除(chú)去上述两家上海区域性地(dì)产公司外，荣安地产则是主(zhǔ)要(yào)布局(jú)在深圳(zhèn)的地产(chǎn)公司，一季报交出的也(yě)是一(yī)份(fèn)报喜的(de)成绩(jì)单：首季公司实现(xiàn)营业收入51.85亿元，同比(bǐ)增长35.51％。归属于上市公司股东的净(jìng)利润6.48亿元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机构态度来看(kàn)，《红周刊》注意到两只公(gōng)募指基首季新杀入十大(dà)流(liú)通股股东(dōng)行列(liè)。具(jù)体说来(lái)， 南(nán)方中证(zhèng)全指(zhǐ)房地产ETF上榜排名第七位，富国中证指数(shù)1000增强则排名第九位，此(cǐ)外联袂出现(xiàn)的机构还(hái)有(yǒu)QFII高盛国际和(hé)私(sī)募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证(zhèng)全球基金相关人士分析：“经(jīng)历(lì)过行业洗牌和(hé)兼并重组(zǔ)后，龙头的价(jià)值更为笃定突(tū)出；从拿地端(duān)看，2022年(nián)土(tǔ)地(dì)市场大幅(fú)降温，优质土地供给较多(duō)（券(quàn)商(shāng)测算对应潜(qián)在(zài)毛利率在25％以上，目(mù)前房企的利润率仅20％），绝大多数房企(qǐ)受限(xiàn)于信(xìn)用问题或者资(zī)金紧(jǐn)张没(méi)法拿地(dì)，龙头房企趁机获取低成本(běn)土(tǔ)地，龙头房企(qǐ)的拿地力度（拿地金额/销售金额）基本在30％以上；从融资上看，龙头房企(qǐ)杠杆率较低，净负债率(lǜ)基本在70％以下，而(ér)其他房企的净(jìng)负债率普遍都在100％以(yǐ)上(shàng)，加杠杆空间有限，从融资成本看，龙头房企(qǐ)的融(róng)资成本不断下(xià)滑(huá)，基本在3％、4％左右；对(duì)应到2023年的销售，龙头房企明(míng)显(xiǎn)跑赢行业(yè)，1～4月百强房企的销售(shòu)额增速为9％，而TOP14的(de)销售额增(zēng)速为29％。”

　　需要强调的是(shì)，在当前中特估的(de)浪(làng)潮下，央国企地产股(gǔ)或(huò)存在发展的大好机会。中信证券指出(chū)：“房地产行业的结构性机会依然存在，少部分(fēn)公司尤(yóu)其是央企占(zhàn)据显著优势，其(qí)主要又体现为库存(cún)的优势。央企地产公司(sī)，现(xiàn)阶段表现出较低的融资成本，优(yōu)质的开发资源和(hé)良好的(de)不动产资产运营能力的多重(zhòng)竞争优势。”

　　“即使没有(yǒu)中特估，国央企相较于民营地产(chǎn)公司也是(shì)更(gèng)有(yǒu)优势的。”吕功绩(jì)强调，“对(duì)于(yú)减值、土地(dì)资源债权债务(wù)关系等问题(tí)，市场对(duì)民(mín)营房(fáng)开(kāi)企(qǐ)业的资产会(huì)有更多担(dān)忧和质(zhì)疑(yí)，所以在这一轮行业出(chū)清的过程中(zhōng)，央国企(qǐ)相较于民(mín)企来说估值的修复更明显。中特估(gū)的(de)角度从中长期的维度看，行业(yè)的逻辑在于集中度提升后(hòu)，行业(yè)进(jìn)入高质量发展阶段，具(jù)备较快速发展阶段(duàn)更稳定且可预(yù)期的盈利(lì)和现金流创(chuàng)造能力，以此带来估(gū)值中枢的提升，应该关注估值(zhí)相对较低，企(qǐ)业自身(shēn)资产(chǎn)的质(zhì)量(liàng)好、运营能(néng)力(lì)强、可以创造持续现金流的企业。”

　　“存量时(shí)代中行业普(pǔ)涨的概率比较低，行业(yè)内部将(jiāng)出现(xiàn)分化，要(yào)关注将受(shòu)益于行业集中度提(tí)升的头部(bù)公司。”星(xīng)石投(tóu)资(zī)首席研(yán)究官方磊(lěi)也表(biǎo)示。

　　顺应机构这一(yī)思路的(de)话(huà)，或许(xǔ)还是保利发(fā)展(zhǎn)、招商蛇口等(děng)国资(zī)背景龙头前途(tú)更为光明。不过国投瑞(ruì)银基金投资部副总(zǒng)监綦傅(fù)鹏表示：“需要客观地去持续观察(chá)国企央企在三(sān)个方面是否(fǒu)可以维持，首(shǒu)先是(shì)融(róng)资成本保持低位，其次是销售份额持续提升(shēng)，再(zài)次是拿地份(fèn)额持续提(tí)升。”

　　复苏速度(dù)缓慢

　　机构需要多给(gěi)一些耐(nài)心

　　而《红周刊》也根据(jù)房企(qǐ)一季报梳理发现，对于2022年的业绩出(chū)现的(de)整体下滑，2023年一季(jì)度的(de)业绩分(fēn)化更趋明显，保利发(fā)展、滨江集团(tuán)等(děng)房企营收、净利均(jūn)实现了业绩的回正，甚至(zhì)是较大增速的(de)增长。而(ér)这些(xiē)公司也是机构的(de)重仓对象。

　　对(duì)此，知名房地产(chǎn)业内人士张宏伟向《红周刊》分析表示，业绩(jì)出现(xiàn)明显改善的房企，主要(yào)是因为过去(qù)两(liǎng)三年(nián)时间，尤其(qí)是在2021年下(xià)半年(nián)民营房企(qǐ)不(bù)怎么投资拿地(dì)之后，国有企业(yè)仍(réng)在持(chí)续性(xìng)地拿地，且主要集中在核心城市，投(tóu)资(zī)力度较大。投(tóu)资的驱动能够推动房企销售业绩的增(zēng)长，从而在2023年一季度市场恢复但仍处于(yú)调整的过程(chéng)中，能(néng)够(gòu)保有一个正增(zēng)长。

　　不过张宏伟同时也提(tí)醒表示，在房地产的复苏过程中，还面临着一些不(bù)确定性。其实整个市场从四月份开始(shǐ)又在(zài)往下掉。除了(le)杭州、成都(dōu)等极(jí)个别城市四月环(huán)比三月相(xiāng)对表现较好之(zhī)外，包括北京(jīng)、上海在内的绝大多(duō)数(shù)城(chéng)市都出现环比(bǐ)下滑的(de)情况。而现在五月的市(shì)场表现也(yě)不太(tài)乐观。按照现在的(de)经济状况、收入情况，以及市场(chǎng)的去库存压力、企(qǐ)业(yè)的资金面(miàn)压力(lì)，可能会出现，到六(liù)月份(fèn)房企为了半年(nián)报冲业(yè)绩(jì)出(chū)现市场的短期反弹外的(de)一(yī)个市场乏力现(xiàn)象。也就是说，第二季(jì)度、第(dì)三季度(dù)增长不确定性的压力仍旧较大(dà)。

　　上海(hǎi)利檀投资(zī)董事长(zhǎng)陈昊扬也向《红周刊(kān)》指出(chū)，现(xiàn)在整个房地(dì)产以及(jí)其上下游产(chǎn)业链的复苏(sū)速(sù)度(dù)都比想象的要(yào)慢很多，我(wǒ)们要(yào)多给一些(xiē)耐心(xīn)，这个时(shí)候，在房地(dì)产以及上下游(yóu)就不是赚快钱(qián)的时候，只(zhǐ)能(néng)赚他基本(běn)面的钱。但这也意(yì)味着，只(zhǐ)有极为少数的、做(zuò)得比同(tóng)行(xíng)好(hǎo)得(dé)多的企业，会伴随整个行业(yè)的弱(ruò)复苏，业(yè)绩会逐步体现出来。所以(yǐ)只能耐(nài)心地(dì)去等待它的基本面不断地凸显出来(lái)，这需要(yào)时(shí)间。

　　（本文已(yǐ一声不吭的意思是什么，一声不吭的意思和造句)刊(kān)发于5月13日《红周刊》，文中提及个股仅(jǐn)为举(jǔ)例分(fēn)析(xī)，不做买(mǎi)卖推荐。）

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