OPPO宣(xuān)布关停旗(qí)下芯片子公司哲库科(kē)技，引发了公募REITs扩募风(fēng)波(bō)，如(rú)今，二级市场(chǎng)的(de)影响仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日，华安(ān)张(zhāng)江(jiāng)光大园(yuán)REIT开盘(pán)继续延续此前几日(rì)的下跌走势，午后跌幅一度扩大(dà)，尾盘有所拉升，全(quán)天收跌6.22％，最(zuì)近3个交易日跌幅超过(guò)9.69％。

　　此前，华(huá)安张江光(guāng)大园REIT曾发布(bù)公告，紧急回应称，哲库科技(jì)是其扩募拟新购入基础设施(shī)资产张润大厦的重要承租方之(zhī)一，目前未收(shōu)到哲库(kù)科技及OPPO方面关于停止执行已签租赁协议的(de)通知(zhī)。同时，在(zài)公告(gào)中，华安张江光(guāng)大园REIT进一步表示，原始权益人将继续密(mì)切关(guān)注(zhù)哲库科(kē)技后续情(qíng)况，积极(jí)做好相关应对。

　　此外，张江REIT拟扩募购(gòu)入项目的原(yuán)始权益人相关负责人也表示，近(jìn)期已同步(bù)启动了应急预(yù)案，排摸储备租(zū)户，积极(jí)应对哲(zhé)库提前退租的可能事项。由于张润大厦是全国首批REITs申(shēn)报扩募项目(mù)，公司领导高(gāo)度重(zhòng)视，浦(pǔ)东新区(qū)国资委也(yě)高度关(guān)注。

　　多位业内人士表(biǎo)示，华(huá)安张江光大园REIT近期市场波(bō)动较大，但其实(shí)不动产公募REITs项目短期出租率下跌并不(bù)会从根本(běn)上影响其内外价(jià)值，投(tóu)资(zī)者应理性看待。

　　张(zhāng)江光大园REIT

　　二级市场价(jià)格继(jì)续波动

　　本周，OPPO关停(tíng)旗下芯(xīn)片子公(gōng)司哲库科技的事件继续扰动公募(mù)REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日(rì破晓是什么意思 破晓和拂晓分别是几点)，华安张江光大园REIT以3.726元(yuán)的价格小(xiǎo)幅低开，此后二级市场价(jià)格(gé)开(kāi)始震(zhèn)荡走(zǒu)低(dī)，午盘收(shōu)跌6.17％。午后，华安张江光大园REIT跌幅一度扩大(dà)到8.30％，随后价(jià)格(gé)有所回升，最终报收3.512元，全天(tiān)跌幅6.22％。

　　受近(jìn)期不利(lì)消息影响，华安(ān)张江(jiāng)光大园REIT最近几个(gè)交易日二级市场价格表现(xiàn)欠佳，5月11日(rì)以来，3个交易(yì)日(rì)跌(diē)幅(fú)达到(dào)9.69％，今年以来(lái)跌(diē)幅(fú)7.76％。不(bù)过，自2021年6月21日上市以来，华安(ān)张江光大园REIT累计涨幅超过(guò)24％，在全市场(chǎng)公募(mù)REITs中位居前列。

　　从5月15日公募REITs市场整(zhěng)体表现上(shàng)看，目(mù)前上(shàng)市的8只产(chǎn)业(yè)园区基础设施REITs中，仅(jǐn)博时招商(shāng)蛇口(kǒu)产业(yè)园REIT微(wēi)幅上涨(zhǎng)，其余7只均(jūn)有不同程度下(xià)跌，8只产业园区基础设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张(zhāng)江REIT一季报中已经(jīng)披露张江光(guāng)大园项目(mù)出租率有所下降(jiàng)，如(rú)今(jīn)拟(nǐ)扩募的(de)项目又遭遇突发事(shì)件(jiàn)，因此导致二级市场价格(gé)出现波(bō)动。”一位(wèi)业(yè)内(nèi)人士分析称。

　　不过，在上(shàng)述人士看来(lái)，尽(jǐn)管出(chū)于风(fēng)险规(guī)避的原因，最近几(jǐ)个交易(yì)日场内资金有所流(liú)出，但是，不(bù)动产公募REITs项目短(duǎn)期出(chū)租率(lǜ)下(xià)跌并不会(huì)从根(gēn)本上(shàng)影响其内外(wài)价值。

　　他也同(tóng)时表示，目(mù)前随着二级(jí)市场(chǎng)价(jià)格下(xià)跌(diē)，风险也得(dé)到一(yī)定释放，但(dàn)是(shì)价(jià)格涨跌会(huì)受到基本面、情绪面等(děng)多重因素影(yǐng)响，不(bù)好判(pàn)断价格是(shì)不是(shì)已经完全触底。

　　此(cǐ)外，还有一位业内人士表示(shì)，今年整体REITs市(shì)场表现低(dī)迷，不少产(chǎn)品年内(nèi)二级市场跌幅较大，其实有些(xiē)隐含收(shōu)益率高的(de)产品具备一定的投资价值，很适合(hé)稳健类投资者。此(cǐ)外，伴随着经济(jì)复苏的步(bù)伐，产业园(yuán)区、物流类等(děng)REITs产品具(jù)备一定的投资价(jià)值。

　　先锋瑞(ruì)驰私募基金执行董事高如星对(duì)此表示，若张江园区最终能顺(shùn)利解决招商，平稳(wěn)过度对(duì)经营现金流(liú)没有造成大的影响，“事件性利空下调(diào)至得这(zhè)么(me)急、这么深，加(jiā)上(shàng)前期本身园(yuán)区类(lèi)资产(chǎn)就(jiù)回调(diào)不少了，这就是(shì)黄(huáng)金(jīn)坑。”不过，他也强调，最终(zhōng)还(hái)是落到租金(jīn)收入(rù)受不受影(yǐng)响，影响多大(dà)，估计园区会最(zuì)终(zhōng)解决。

　　张江REIT紧急回应(yīng)

　　扩募路(lù)上(shàng)再迎接考验

　　5月12日(rì)，OPPO宣布关停旗下(xià)芯片子公司(sī)哲(zhé)库科技。随后5月12日晚，华(huá)安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT发布公告(gào)，紧(jǐn)急回应称，哲库科技是其扩募拟新购入基础设施资产(chǎn)张润大(dà)厦的(de)重(zhòng)要承租方之一，目前(qián)未收(shōu)到哲库(kù)科技及(jí)OPPO方面关于停止执行已(yǐ)签租赁协议的通知。同时，在公告中，华安张江光大园REIT进一步表(biǎo)示，原始权益人将继续密切关注哲库(kù)科技后续情况(kuàng)，积极(jí)做好相关(guān)应(yīng)对(duì)。

　　此(cǐ)前，张江(jiāng)REIT因其一季报中披露(lù)的张江光大园项目出租率下降事(shì)项(xiàng)，一(yī)度二级市(shì)场价(jià)格出现回落。在随后召(zhào)开(kāi)的业绩说明会中管理人就(jiù)相关事项进(jìn)行了(le)解(jiě)释说明，市(shì)场信(xìn)心得到了一定提(tí)振，二(èr)级市场价格表(biǎo)现也趋于平稳。据了解(jiě)，张江 REIT在5月11日召开的线上和线下的扩募说(shuō)明会上，运营团队表(biǎo)示了对张江光大(dà)园项目的信心，预(yù)计签署(shǔ)意向书和合同(tóng)谈判中的储备租(zū)户正常转(zhuǎn)化后，项目出租率将得到回升。没想(xiǎng)到仅过了(le)不到三(sān)周的时间，张江(jiāng)REIT的(de)扩募(mù)之路又迎来(lái)了新的考验。

　　因张(zhāng)江REIT的上述公(gōng)告引起了(le)市场(chǎng)各方的(de)广泛关注，张江REIT拟(nǐ)扩募购入项(xiàng)目的(de)原(yuán)始权益人(rén)相关负责人坦言，事发突然确实始料未及，在获悉OPPO关停(tíng)哲库(kù)科技消(xiāo)息(xī)的第一(yī)时间即奔赴(fù)现场进行了沟通和核实(shí)工作，并同(tóng)步(bù)启动了应急预案，排摸(mō)储备租(zū)户，积极应对(duì)哲库提(tí)前退租的(de)可能事项(xiàng)。由于张润(rùn)大厦是(shì)全国(guó)首(shǒu)批REITs申报(bào)扩募(mù)项目，公司领导高度(dù)重视，据悉新区国资委(wěi)也高度(dù)关注。

　　当谈及储(chǔ)备租户情况(kuàng)，相(xi破晓是什么意思 破晓和拂晓分别是几点āng)关负责(zé)人(rén)介绍说，目前(qián)储(chǔ)备(bèi)租户还是(shì)比较丰(fēng)富的，覆盖了芯片测试、人工(gōng)智能、航天产业(yè)、信(xìn)息技(jì)术等(děng)产业客户，租(zū)赁(lìn)意向面积超过了2万方。从意向储(chǔ)备转(zhuǎn)化为实际租(zū)户需要(yào)一些时间。

　　“我们正(zhèng)在(zài)着(zhe)手通过签(qiān)署租赁意向书来(lái)尽快锁定一些重要租(zū)户。虽然(rán)收了三个月履约保证金给了我(wǒ)们一些空间，但本着对首批(pī)扩募(mù)、对市场负(fù)责的态(tài)度，我们肯(kěn)定要全(quán)力(lì)与时间赛跑，把这些面(miàn)积在短期(qī)内完成去化。”相关负责人说(shuō)道(dào)。

　　张江REIT已(yǐ)持(chí)有的同区域的张江光(guāng)大园项目一季(jì)度末也有将近30％的空置率，原始权(quán)益人有(yǒu)那么多储备(bèi)租户，之前的空置(zhì)率为何未(wèi)能得到解决。

　　对此相关负责人(rén)解(jiě)释，张江光大园(yuán)一直以来都坚持(chí)以市场化运营为导向，历(lì)史运营表现稳定，租户的调(diào)租和(hé)换租都属于正常(cháng)情况，而这次项(xiàng)目的大(dà)租户退租正好发(fā)生在市场(chǎng)活跃度(dù)的(de)短期低点(diǎn)，目前市(shì)场情况已(yǐ)有所好(hǎo)转。在(zài)看到(dào)出(chū)租率下滑情(qíng)况(kuàng)没有得到及时修复后，张江这边也作了一定的资源调配和倾(qīng)斜(xié)，引(yǐn)入(rù)了一些储备租户。

　　另外，张润大(dà)厦和张江光大园项目在给租户的分隔空间、交付标准(zhǔn)、租金水平等方面也有一些差异化，张润大厦多是(shì)两千(qiān)多平的大平层，楼的成新(xīn)度高一些，单价(jià)也贵一些，张(zhāng)江光大园单层以(yǐ)一(yī)千(qiān)平的面积(jī)为主，还有(yǒu)一些(xiē)独栋形(xíng)态的物(wù)业(yè)。租户自(zì)身也会有诉求，也会根据(jù)自身需(xū)求和预算挑选(xuǎn)区域内(nèi)的不同物业。

　　“如果扩(kuò)募完成以后，新老资产的管(guǎn)理人都变成了一家，后续我们在资源共(gòng)享和联合(hé)营销(xiāo)方(fāng)面能更加充(chōng)分发(fā)挥协同效应，相信可以做得更(gèng)好。”上述负责(zé)人补充说道。

　　最后谈及对于张(zhāng)江REIT的定(dìng)位和展望，相关负责人表示，张江(jiāng)集团和张江高科目(mù)前在管(guǎn)资产约五百万(wàn)方，还有一些其他在开发(fā)的储备项目，这些(xiē)都将(jiāng)成为张(zhāng)江(jiāng)REIT实现打造张江园(yuán)区产业空间资产上市平台目标(biāo)的(de)坚实后盾(dùn)和储备资源。“我(wǒ)们非常(cháng)重(zhòng)视张江REIT这个资本平台(tái)和它未来的发展。”相(xiāng)关负责人表示，“这(zhè)次扩(kuò)募是(shì)我们实现基(jī)金(jīn)扩容的第一步，也是至关重要的(de)一步，眼下我们可能(néng)面(miàn)临(lín)了一些突发情况需要解决，但是这(zhè)和(hé)我们在张(zhāng)江科(kē)学(xué)城这三十(shí)年建(jiàn)设发展(zhǎn)过程中(zhōng)所经历的相比，只能(néng)算是一个非常(cháng)小的插曲。我们有信心排除万难，尽(jǐn)一(yī)切可能化解当前突发(fā)事(shì)件的所有负面影响，维持预(yù)期(qī)和市场的信心。”

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