文：任泽平团(tuán)队(duì)　　

　　导读(dú)

　　是该取消(xiāo)预售制了。 1月17日召(zhào)开的全国住房和城乡(xiāng)建设工作会(huì)议提出(chū)“有条件的可以进行现房销售”，不足(zú)一个月时(shí)间(jiān)，已有山东、安徽、河南、四(sì)川、广(guǎng)东等地明(míng)确表态，试点现房(fáng)销(xiāo)售。

　　1、是该(gāi)取消商(shāng)品房预售(shòu)制(zhì)了，用你(nǐ)的(de)钱，建你的房子(zi)，还(hái)烂尾了，这(zhè)是对购房(fáng)者的不公平。以后谁(shuí)有钱谁建房，没钱没实(shí)力(lì)的别建(jiàn)了，不(bù)能把包(bāo)袱甩给老百姓(xìng)和社(shè)会，这(zhè)是(shì)房地产从大开(kāi)发时代(dài)步入(rù)高(gāo)质量发展阶段的必然趋势，也是对购房老百(bǎi)姓的最大保护。98年房改时，全国缺(quē)房子，开(kāi)发(fā)商缺(quē)钱(qián)，预售(shòu)制是权宜之计，现在全国(guó)套(tào)户比超(chāo)过(guò)1，从(cóng)大开发进入(rù)存量时代(dài)，对购房民众不公平的预售制已经过时了，该取消了，改为现房(fáng)销售(shòu)。以(yǐ)后一手交钱，一手(shǒu)交房，天经地(dì)义。当(dāng)然二次房改是(shì)个技术活，兼顾(gù)化解停贷、复(fù)工保交楼、重组房企债(zhài)务、恢(huī)复市场信心以及长(zhǎng)效机制，长效机(jī)制(zhì)四大(dà)关键(jiàn)是(shì)推动城市群战略(lüè)、人地(dì)挂(guà)钩、金融中性稳定和房地产税。如果按照(zhào)经济规律办(bàn)事(shì)，中国一定能实现房地(dì)产软着陆和长(zhǎng)期平稳(wěn)健康发展，跨过这道关，解好这道世界难(nán)题(tí)。

　　2、为什么要取消预售(shòu)制、改为现房(fáng)销售？大(dà)家想(xiǎng)想，绝大部(bù)分(fēn)商品是一手(shǒu)交钱一手交货，预售制是对购(gòu)买者的单(dān)方面不公平(píng)制度，购房老(lǎo)百姓几(jǐ)乎承(chéng)担(dān)了所有商品不能交付的风险。从个人层面看，预售制对购房者非常不(bù)公平(píng)，比如(rú)，交房(fáng)等待期一般为(wèi)两年(nián)，在(zài)此期间，购房(fáng)者不仅承担银行利息，还要承担延迟交房、房(fáng)屋质量、房产(chǎn)证延期办(bàn)理甚(shèn)至不(bù)能(néng)交房(fáng)的风险。从行业层面看，预(yù)售制(zhì)助推部分(fēn)房企过度举债、高杠杆(gān)扩(kuò)张，若(ruò)遇到下行周期，会引发资金链(liàn)断裂、项目搁置等系列风险。取消预售(shòu)制，改为现(xiàn)房销售，这样有助(zhù)于落(luò)实中央房(fáng)住(zhù)不炒精神(shén)、有助于保障购(gòu)房(fáng)老百姓权益、有助于(yú)房(fáng)企稳健(jiàn)发展，一举多得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什么建(jiàn)议取消预售制度？预售(shòu)制度怎么来(lái)的(de)？国外(wài)什(shén)么情况(kuàng)？简单(dān)科普一下：商(shāng)品房预(yù)售(shòu)最早源(yuán)于中国香港(gǎng)，俗称卖楼(lóu)花，卖期房，是(shì)一(yī)种开发(fā)商(shāng)放杠杆的方(fāng)式。98年房改(gǎi)，由于(yú)商品(pǐn)房短缺，房企缺资金，借(jiè)鉴中国(guó)香港，引入(rù)了商(shāng)品房预售制度。其实，当(dāng)前世界不少国家存在预售制。但是，重点(diǎn)来(lá明星死了 现在是替身，哪个明星的替身死了i)了！发达国家一般有严格的监管保障措(cuò)施(shī)，开发(fā)商在项目获得(dé)政府(fǔ)批准后才(cái)可以开始销售，买家在购买(mǎi)期(qī)房后并非像中国一(yī)样在支付完(wán)首付款(kuǎn)后从(cóng)银行一次性贷(dài)款支付剩余全部房款，而(ér)是根据开(kāi)发商工(gōng)程进度在(zài)完全(quán)交房前进行分期支付(fù)。所以，预售制(zhì)度(dù)是需要严格的资金监(jiān)管、分期支付以及违约(yuē)处罚措施作为保障的，如果没有(yǒu)这些保障措施(shī)，一定会触发风险，对购房(fáng)民众不(bù)公平，所以不如借机取消预(yù)售(shòu)制(zhì)度，以后改为现房(fáng)销售。客观讲预售(shòu)制度有一定历史阶段(duàn)性，现在(zài)中国住房进入存(cún)量时代(dài)，取消(xiāo)预售制度(dù)有助(zhù)于降负(fù)债(zhài)降杠杆，不再把(bǎ)烂尾风(fēng)险(xiǎn)甩给老百姓和(hé)社(shè)会，当然这需(xū)要配套房企(qǐ)债(zhài)务重组(zǔ)、复工(gōng)保交楼、恢复市场信心(xīn)和房地产长(zhǎng)效机制。这是个技术活，只要坚持市场化改(gǎi)革，中(zhōng)国一(yī)定能化解这个(gè)难题，让房地产回归(guī)实(shí)体经济和居住属性，安居(jū)乐业。

　　4、简单(dān)讲，如果取消预售制，改(gǎi)为(wèi)现(xiàn)房(fáng)销售，开发商将拼的不是(shì)五花(huā)八门、眼花缭乱、不(bù)知道能不能兑(duì)现的(de)营销手段(duàn)，而是所见即所得的过(guò)硬的产品质量(liàng)和诚信，这才是对(duì)购(gòu)房民(mín)众的最根(gēn)本最(zuì)实(shí)质的保障，这样将极(jí)大的提(tí)升开发(fā)商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。所(suǒ)有(yǒu)商业的本质(zhì)是向善，是以客户为中心，房(fáng)地产也不能例外(wài)，老(lǎo)百姓买房子是(shì)天(tiān)大的事，烂尾(wěi)毁三代(dài)，好房幸福(fú)一家(jiā)人。从这个角度，取(qǔ)消预售(shòu)制、实施现房销售是(shì)实(shí)现(xiàn)老(lǎo)百姓(xìng)安居乐业(yè)、社会长治久安、行业企业健康发展的重大措(cuò)施(shī)。在当前的情况下(xià)，取消预售制要结合稳(wěn)楼市、房地产软着陆(lù)、打通金融支持(chí)当期三好生、新模式等综(zōng)合施策。

　　作者十年前在国务院发展(zhǎn)研究中心(xīn)参(cān)与财税改革(gé)方案研究时，对(duì)预售(shòu)制、房地产税(shuì)、人(rén)地挂钩、金融稳(wěn)定(dìng)、房企杠杆率等进行过长期系统的专(zhuān)项研究(jiū)。（参考(kǎo)后来(lái)形成的(de)专著《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地商品(pǐn)房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模(mó)式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成(chéng)“中国内地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后潜藏的风(fēng)险(xiǎn)确(què)实存在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金第三方全程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国(guó)：可(kě)零首付购房，提供(gōng)期房烂(làn)尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险(xiǎn)保护机(jī)制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易立法(fǎ)，设置(zhì)期房(fáng)预付(fù)款保全措(cuò)施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银(yín)行(xíng)监管，享1年(nián)保修期后付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍(huò)英东创造(zào)“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年(nián)代(dài)在中国(guó)香港(gǎng)，楼宇出租是地产行业盛行的方式(shì)，但(dàn)有着转让(ràng)难、出租(zū)资金周转期长(zhǎng)等(děng)问题，分(fēn)层销售孕育(yù)而生。20世纪50年代(dài)，中国(guó)香(xiāng)港还未推行公(gōng)共房屋制(zhì)度，许多(duō)人(rén)栖身于木屋或者其他临(lín)时住宅，住房的(de)需求是相当(dāng)高，不过大多数居民的储蓄很少。当时楼宇买卖(mài)多数以一整(zhěng)栋楼为单位，需要雄(xióng)厚的资金(jīn)实力才能购买(mǎi)。虽然楼宇出租是中国香(xiāng)港地产行业盛行(xíng)的方式，但(dàn)有着转让难、出租(zū)资金周转期长等(děng)问(wèn)题。针对这一系(xì)列问题，不少(shǎo)地产商开始(shǐ)探(tàn)求新的(de)方式，如把楼宇契约(yuē)切开，即“分契”，然后(hòu)将(jiāng)楼(lóu)宇分层出售。这(zhè)模式一经(jīng)推(tuī)行，购(gòu)买楼宇的市(shì)民(mín)数(shù)量有所增(zēng)加，开发商资(zī)金(jīn)周转(zhuǎn)加快。

　　在(zài)分层(céng)出售(shòu)的基础(chǔ)上(shàng)，将“按揭”模式引入房地产销售(shòu)，霍英东(dōng)创造“卖(mài)楼花(huā)”模(mó)式。1953年底霍英东(dōng)创办立(lì)信(xìn)置业有(yǒu)限(xiàn)公司，凭借商业直觉和多年经营杂货铺、海上驳运(yùn)业务(wù)的经验，对于商品流通、资金周(zhōu)转有着独(dú)到的见解，在努力寻求方法加快自(zì)身(shēn)资金周转。当时(shí)其在(zài)购下九龙的一块地(dì)盘后(hòu)，除了分层(céng)出售(shòu)、还印发售楼说明书，上有文(wén)字详尽说明楼(lóu)宇的地势(shì)环境、建筑(zhù)材料、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼花”是另(lìng)外一个(gè)亮点，即先收取买家(jiā)的(de)订金，采用类似(shì)租金的分期(qī)付款形式，等新楼落成时(shí)，收齐(qí)买家的钱，买(mǎi)家就拥(yōng)有了自(zì)己的房(fáng)产。这(zhè)种方式减轻了(le)民众购房的资金压力(lì)，加速了(le)房屋(wū)的建造和销(xiāo)售，也解决了(le)制造商的资金问题，降低投(tóu)资风险，在当时可(kě)谓是“双赢”的举措。“预售(shòu)楼(lóu)花+分期(qī)付款”的销售模式(shì)成(chéng)为当时(shí)中(zhōng)国香港房地产市场(chǎng)的一大特(tè)色，纵观中(zhōng)国香港(gǎng)房地产市场(chǎng)的改革，“卖楼花”模式高(gāo)效(xiào)率地解决了核心的住房供不应求的(de)问题，使房(fáng)市发展(zhǎn)进入新阶段。

　　预售楼花(huā)模式(shì)推动了中国(guó)香港楼市几十(shí)年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情况，但(dàn)监管(guǎn)部门不断(duàn)完善、规(guī)范化(huà)，建立健全的监(jiān)管机制，促进市场健(jiàn)康(kāng)发展(zhǎn)。例(l明星死了 现在是替身，哪个明星的替身死了ì)如(rú)，1960年(nián)，位(wèi)于(yú)大(dà)角咀的一(yī)个楼(lóu)盘因建筑费用(yòng)超支停工，出(chū)现“烂尾”情况。在1961年后，中国香(xiāng)港管理部门提升了对于预售楼花制度的监(jiān)管，即要(yào)求开(kāi)发商在预(yù)售前，确保地价款已经(jīng)全部支付，还要证明自身有资金等能力把项(xiàng)目(mù)完(wán)成，资(zī)金需放入律师所托管，支取时需律所和建筑师的核准。为(wèi)了防(fáng)止开发商、律所、建(jiàn)筑师等造(zào)假，套取监(jiān)管账户资金，中国香港(gǎng)要求律师行在银行开设的信托账户(hù)（监管(guǎn)账户）、开发商操作等(děng)采取(qǔ)全透明化机制，且银行(xíng)的责任上升，如出现(xiàn)房屋“烂尾”情况，银行将成最大风险方，后续需自身推动项目完(wán)工。随着(zhe)监(jiān)管体系逐步完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求(qiú)大(dà)、供给量少，引进(jìn)“卖楼花(huā)”模式，形(xíng)成“中国内(nèi)地版预售制(zhì)”

　　二十世(shì)纪九十年代(dài)，中(zhōng)国(guó)内地面(miàn)临住房需求大(dà)和供给(gěi)量短缺问题，引入“卖楼(lóu)花(huā)”制度。建国以(yǐ)来，中国内地优(yōu)先(xiān)发展重工业，强调基础建(jiàn)设，这(zhè)一导(dǎo)向使前期发展(zhǎn)工(gōng)业化的进程大于城(chéng)市化进程，唯有解决住房基(jī)础等城市化配套问题，才能进一步推进城市化(huà)。但(dàn)当时推行的(de)是(shì)“统一管理，统一分配(pèi)，以租养房(fáng)”的福利分房制度，住房市场发展起步较晚、增(zēng)速较慢(màn)，福利分房制度也(yě)出现了(le)分配不公、效率低、配套差等问题，因(yīn)此福(fú)利分(fēn)房制度不再适(shì)用于(yú)当(dāng)时的国(guó)情(qíng)。叠加房地产市场(chǎng)面临商品房的需(xū)求量(liàng)大，而社会缺少大型房地产开发商，商品房供应(yīng)量小的困境(jìng)，此时引入中国香港的“卖(mài)楼花”模(mó)式无(wú)疑(yí)是对内地房地产市场的一针强(qiáng)心剂。从1994年起，中国内地逐步(bù)引(yǐn)进中国香港预售商品房制度，先后出台多项(xiàng)文(wén)件，大(dà)力支持(chí)国内(nèi)房地产市场改(gǎi)革。例(lì)如，1998年，国务院出台《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》文件，决定(dìng)停止住房无偿实物(wù)分配，逐步(bù)实(shí)行住房(fáng)分配货(huò)币化、住房供给商品(pǐn)化、社会化的住房新体制，从计划经济下的福利分房转向市场经济的(de)商(shāng)品房。房地产市场(chǎng)采用预售制，允许开发商卖期(qī)房，解(jiě)决(jué)了房企缺少资(zī)金和开发(fā)时间周(zhōu)期长的两大(dà)难题，开发商(shāng)以预售款(kuǎn)撬动下一个(gè)项目(mù)的开发，形成(chéng)滚动开发(fā)模式，住(zhù)房供应速(sù)度加快。自此中(zhōng)国内地开始房改货币化，中国人民(mín)银(yín)行等多方迅速出(chū)台相关(guān)的信贷政策，支持(chí)购房者(zhě)，极(jí)大作(zuò)用推动了房地产市场的发展。

　　引入中(zhōng)国香港“卖(mài)楼花(huā)”模式后，经调整(zhěng)形成契合中国内地的商品(pǐn)房预售制度(dù)。预售制的初衷是为(wèi)了缓(huǎn)解房企资金压力，加快(kuài)城(chéng)镇住房建(jiàn)设。具体(tǐ)来说(shuō)，是(shì)指(zhǐ)房地产开发企(qǐ)业将正在建设(shè)中的房屋(wū)预先出售给购房者，由购房(fáng)者支(zhī)付(fù)定金或房款的行为。区别于中国香港，在中(zhōng)国内地实践过程中，商(shāng)品房预售流程(chéng)为(wèi)：房地产开(kāi)发商办理预售许可(kě)证-签订(dìng)商品房买卖合(hé)同-进(jìn)行备案(àn)登记和预(yù)告(gào)登记-交付房屋。在购房过程中，购房者需要一次(cì)性付清首付(fù)款，并采用银行(xíng)贷(dài)款的形式一次性付清剩(shèng)余(yú)房款，换言之，房屋(wū)未(wèi)建成，开发商可能(néng)已拿到了(le)全部购房款，这点与中国香港的按照工程(chéng)进度(dù)付款有(yǒu)所(suǒ)不(bù)同。对中国内地(dì)的开发商(shāng)而言，预售(shòu)制商品房(fáng)也开启了高(gāo)周(zhōu)转、高(gāo)杠杆的运作模(mó)式。

　　1.3预售(shòu)制推动(dòng)城市化进程，但背后潜藏的(de)风险(xiǎn)确实(shí)存在

　　作为中国内(nèi)地商品房销售的最主(zhǔ)要方式，预(yù)售制极大缩短房企(qǐ)现金回笼周期，同时增(zēng)加市场商品房供应，推动了城镇化(huà)发展进程。预售(shòu)制在过(guò)去(qù)20多年对中国内(nèi)地房地(dì)产市场的稳步(bù)发展起到了重要作用，不仅解决了(le)房地产市场快速发展阶段(duàn)的资金需求，也提高了居(jū)民居住水平，中国内地城镇居民(mín)从筒子楼住(zhù)到住(zhù)宅小(xiǎo)区，从全民(mín)蜗居到基本适居，住(zhù)房事业取得巨大进(jìn)步(bù)，数十年时间(jiān)走完发达国家几(jǐ)百(bǎi)年城(chéng)镇化路程。改革开放以(yǐ)来，城镇化(huà)进程进入快速(sù)发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿(yì)人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国(guó)城市建成区(qū)面积(jī)由(yóu)7438平方公(gōng)里增(zēng)长至60721平方公里，增(zēng)长(zhǎng)7.2倍。根据我们发(fā)布的《中国住房(fáng)存量报告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内(nèi)地城镇(zhèn)住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平(píng)，城(chéng)镇人均住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方(fāng)米，城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)房套数从约3100万(wàn)套增至3.63亿(yì)套，套户(hù)比从0.8增至1.09。预售制(zhì)在(zài)当前已成为中国内地商(shāng)品房销售最主要方(fāng)式(shì)，2005年中国内地商品住宅期房销售面积占总销售面积(jī)的比重为63％，而2021年期(qī)房(fáng)累计销售面积(jī)达15.6亿平，比(bǐ)重上升至87％。

　　预售制也推动了(le)中国内地房地(dì)产行业的(de)发展。中国内地房地产历(lì)经二十多年长周期繁(fán)荣(róng)，行业各项(xiàng)指(zhǐ)标大(dà)幅增(zēng)长。1999-2021年，房(fáng)屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累(lèi)计上涨(zhǎng)8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房地(dì)产开发投资完(wán)成额从0.4万亿元增(zēng)至14.8万亿元，累计上(shàng)涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积和销售金(jīn)额(é)分别从(cóng)1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿(yì)元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随(suí)房(fáng)地产业的快速发展，房(fáng)地产企(qǐ)业从无到有、从国企先(xiān)行到民企(qǐ)崛起(qǐ)，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企(qǐ)业(yè)数量达9.8万个，比1998年的2.4万(wàn)个增长3.1倍(bèi)。

　　二(èr)十年来房地产也成为(wèi)拉(lā)动(dòng)中国内地(dì)经(jīng)济高增(zēng)长的火车头。

　　1）从经济(jì)增(zēng)长渠道，房地产(chǎn)带动的上下游产业链(liàn)特别长，高(gāo)达50多个行(xíng)业。2020年房(fáng)地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中房(fáng)地产(chǎn)业增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房地产(chǎn)带(dài)动产(chǎn)业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献），其中房地(dì)产(chǎn)对金融、批发、建材的带动最(zuì)为(wèi)明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动的投资占全社会固定(dìng)资产(chǎn)投(tóu)资的(de)51.5％，其中，房地产开发投(tóu)资占(zhàn)固(gù)定资(zī)产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从房(fáng)地产贷款占(zhàn)银行(xíng)各(gè)项贷款(kuǎn)余(yú)额(é)的(de)比重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如(rú)果加(jiā)上信托等(děng)通(tōng)道业务，占(zhàn)比超过三(sān)分之一。从(cóng)房地(dì)产(chǎn)融资存量占社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如(rú)果房企大面(miàn)积违约(yuē)，将导致银行不良率大幅(fú)上(shàng)升。

　　4）从(cóng)居民财富效(xiào)应渠道，根据我们(men)的《中国住房市值测算报告》，2020年中(zhōng)国住(zhù)房市值为62.6万亿美元，大于美国的(de)33.6万亿美元、日本的10.8万亿美(měi)元、英法德三国合计的31.5万亿美元(yuán)。从住房市(shì)值占股(gǔ)债房市值的(de)比例看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于美国的27％、日本(běn)的37％、英国的49％、法国的56％、德(dé)国的(de)64％。中(zhōng)国住房市值与股债房市值的比例较高，主(zhǔ)要(yào)是因为住房市值高(gāo)，以及(jí)中国(guó)资本(běn)市场发育尚(shàng)不成熟，直接(jiē)融(róng)资比例较低，股票、债券市值(zhí)较低，居民投资渠(qú)道(dào)缺乏。

　　不(bù)可否认，预(yù)售制背后潜藏的风险确实存(cún)在，当前的负面效应愈(yù)发(fā)凸显。

　　从个(gè)人(rén)层面看，绝(jué)大部分商品是一手交钱一手交货，预售制(zhì)是(shì)对购买者的单(dān)方面不公平制(zhì)度(dù)，购房老(lǎo)百姓几乎(hū)承担了所有商品不(bù)能(néng)交(jiāo)付的(de)风险(xiǎn)。比(bǐ)如，交房(fáng)等待期(qī)一(yī)般为两年(nián)，在(zài)此(cǐ)期间，购房者不仅承担(dān)银(yín)行利息，还要承担(dān)延迟交房、“一房二卖”、房屋(wū)质量、房产证延期办理甚至不能(néng)交房等风险(xiǎn)。另(lìng)外，购房者和开发商之间(jiān)的购(gòu)房(fáng)合同、购房(fáng)者和银行的按揭贷款合同是两个独立的合同关(guān)系，如(rú)果开(kāi)发商发生违约，购房者只能(néng)根(gēn)据(jù)购房合同向开发商主张权力，但(dàn)依旧需要根(gēn)据按揭贷款合同按时向银行进(jìn)行贷款(kuǎn)偿(cháng)还，因此购房者承担的风险较大。

　　从行业(yè)层面看，预售制(zhì)助推(tuī)部分(fēn)房企过度举(jǔ)债、高杠杆扩张，资金若遇到下(xià)行周期(qī)，会(huì)引发资金链断裂、项目搁置等系(xì)列风险，进行影响自身信用和购房者对(duì)行业(yè)的信心。

　　从(cóng)金融层面看，银(yín)行作(zuò)为(wèi)按(àn)揭贷款的(de)发放方，一旦房企因为市(shì)场波动(dòng)或经营不善，出(chū)现资金链(liàn)断裂等一系列(liè)问题，导致“烂尾”等情况，而(ér)房企通(tōng)过与购房(fáng)者(zhě)签(qiān)订的预售合同和按(àn)揭(jiē)合同，已(yǐ)经从银行获得房款(kuǎn)，如果购房者丧失(shī)还款能力或短期(qī)不(bù)能还款等(děng)，则风险完全由银行承担，银行将面临较(jiào)大的坏账(zhàng)压力。

　　从监管(guǎn)角度看(kàn)，购房(fáng)者的预售(shòu)监管资金去哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归(guī)根(gēn)结底(dǐ)两个字那就是(shì)“没(méi)钱”，即(jí)没钱付(fù)工程款。在2004版的《城市(shì)商品房预售管理办法(fǎ)》中明确规(guī)定(dìng)了开发企业预售商品(pǐn)房(fáng)所得款项应当用于有关的工程建设，商品房(fáng)预售款监管的具体办法，由房(fáng)地(dì)产管(guǎn)理(lǐ)部(bù)门制定。但多年以来全国并没有统一的(de)预(yù)售(shòu)资金监管规定，各(gè)地(dì)实行“一城一策(cè)”。例如，太原(yuán)、昆(kūn)明、重庆、长(zhǎng)沙等城市重点监管(guǎn)资金比例为总预售款(kuǎn)的15-40％左右，郑州、福州、合(hé)肥等城市(shì)则按照(zhào)项目的(de)建安成本乘以建(jiàn)筑面积或者项(xiàng)目(mù)工程总额报价计算(suàn)重点(diǎn)资金。而事实是，不少购房款未进入监(jiān)管账户(hù)、或进入监管(guǎn)账户后(hòu)被挪用，导致楼(lóu)盘没有资金继续建(jiàn)设。收楼遥遥无期，月(yuè)供却被迫继续还款。那么，监管账户资金(jīn)如何被挪走的？实际(jì)上(shàng)，在过去房地(dì)产大开发时(shí)代的高周转背景下，抽(chōu)调(diào)预售款监管账户资金，是(shì)行业“潜规则”。比(bǐ)如工程总承包方，以工程建设名(míng)义，获得监管账户拨付资(zī)金，再由工程方将资金转给房企，而拨付的工程款，远超工程进度所(suǒ)需。通过这些方(fāng)式(shì)套取的资金(jīn)，在房企各(gè)地(dì)项目间流动，变相(xiāng)加杠杆(gān)，这样做提(tí)供了(le)资金流(liú)动(dòng)性(xìng)，房企抽调资金(jīn)统筹拿地、还款和楼盘建设，形成一种资金循环高周转模式(shì)，但一(yī)定程度上把风险甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国际(jì)经(jīng)验(yàn)

　　整体来说，国外商品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预(yù)付款保护：对于购房者(zhě)预付资金，一(yī)般设有定(dìng)金(jīn)或预付款保护机(jī)制(zhì)，如英国、日本(běn)；

　　2）预付(fù)款比(bǐ)重：要求购(gòu)房(fáng)者支付的预付款比例相对较低，绝大部分房款(kuǎn)在(zài)房屋(wū)交付后(hòu)开始支付(fù)；

　　3）预付款(kuǎn)支付方式：预付款一般(bān)以定金方式(shì)支付，或(huò)按工程进度分期支付，或(huò)二者结合；

　　4）按揭贷(dài)款方式：一般采(cǎi)用(yòng)两(liǎng)种方式发放(fàng)按揭(jiē)贷款，一是(shì)按工程进度付款(kuǎn)，按(àn)揭贷款按照工程进度逐渐发放，购房者开始(shǐ)月供；二(èr)是房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂(làn)尾保护：为预售商品房提(tí)供期房烂(làn)尾(wěi)保险，在(zài)商品房出(chū)现重(zhòng)大延期或重大缺(quē)陷时(shí)，保障(zhàng)购房者权益(yì)；

　　6）房屋交付保护：房屋交付(fù)质量的保障(zhàng)有两种方(fāng)式，一是期房由政(zhèng)府或(huò)第三方验收合格并(bìng)提供验收凭证后(hòu)，开发(fā)商(shāng)凭(píng)验收(shōu)凭证取得购房者支付的房款。二是开发商为购房(fáng)者提供(gōng)一定(dìng)的保修期，通常1-5年(nián)，保修期满，购房者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金第(dì)三方全程监管，交付(fù)时开发商凭验(yàn)收凭(píng)证(zhèng)取得房款

　　美国期房定金(jīn)一定期(qī)限(xiàn)内无(wú)条件返还，最低(dī)首付比例(lì)为3.5％，交房前仅支(zhī)付首(shǒu)付(fù)，其余房款交付后按揭还款，交付前(qián)资(zī)金(jīn)由第三方全程监管，交(jiāo)付时开(kāi)发商凭验收(shōu)凭证取得房款。

　　定金(jīn)及首(shǒu)付(fù)环节，定金(jīn)比例一(yī)般为房款的(de)1％-5％，首付比例最低(dī)可低于3.5％，根据美国官方(fāng)数据，2021年美国平均(jūn)首(shǒu)付(fù)比例为(wèi)12％。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付方(fāng)面，除定(dìng)金(jīn)或(huò)首付外，购房者(zhě)在房屋交付后(hòu)通过(guò)按揭贷(dài)款支付(fù)剩余房款。

　　资金监(jiān)管(guǎn)方面，美国为防止开发(fā)商挪用资金，购房者的定金及首付款(kuǎn)由(yóu)第(dì)三方公证行或产(chǎn)权保险(xiǎn)公司的信托账户监管。如果开(kāi)发商倒闭导致楼盘烂(làn)尾，购(gòu)房者资金可(kě)通过申(shēn)请仲裁(cái)取(qǔ)回，且不承担任何(hé)责任与损失。而开(kāi)发(fā)商在房(fáng)屋建设(shè)过程(chéng)中的资金全部来(lái)自银行(xíng)，银(yín)行根据工(gōng)程进度向(xiàng)开发商(shāng)提供一定比(bǐ)例的贷款，由于开发商挪用资(zī)金(jīn)直接损害银行(xíng)利益(yì)，银行(xíng)有(yǒu)充(chōng)分动机(jī)监管开发商施工进度。开发商在房屋(wū)交(jiāo)付时需取得由政(zhèng)府相关(guān)部门经(jīng)审查后(hòu)发放(fàng)的验收凭(píng)证，通过验收凭证向银(yín)行(xíng)得到购房者支付的房款。

　　2.2 德(dé)国：可零(líng)首付(fù)购房，提供期房烂(làn)尾险

　　德国(guó)期房(fáng)可(kě)零(líng)首付购(gòu)房，房款按建造工期进度支(zhī)付，按(àn)揭(jiē)按(àn)工期放款后还(hái)贷，房(fáng)贷利率采用固定利率(lǜ)，开发商或购房者可购买期房烂(làn)尾保险(xiǎn)。

　　预售门槛方面，德(dé)国开发商在项(xiàng)目获批(pī)后即(jí)可预售(shòu)房屋。签署购房合(hé)同(tóng)前(qián)，购房者(zhě)需支付约2000欧的(de)定(dìng)金并进(jìn)行预约公(gōng)证，签订合同后定(dìng)金(jīn)退还。如由于任何原(yuán)因不能购买，定金(jīn)按照德国(guó)法律全部退还。

　　签署购房合同后，购房者需支付(fù)公证(zhèng)费和土地交易税，分别为(wèi)房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包含在购房款中，属于购(gòu)房(fáng)附加费。

　　首付(fù)方(fāng)面，德国(guó)没有规定最低首付比例，可零首付购房(fáng)。

　　余款(kuǎn)方面，德(dé)国也(yě)采取按(àn)工期支付(fù)房款的制度，一般分7笔(bǐ)进行支付(fù)，具体支(zhī)付节点、比例(lì)因项目而异(yì)。一(yī)般来说，支付节点可分为(wèi)公证后、主(zhǔ)体完(wán)工、内(nèi)部(bù)水暖电路完工、窗户(hù)玻(bō)璃完(wán)工、室内清洁及(jí)墙(qiáng)面(miàn)完工、地板(bǎn)完工、全部(bù)完工，支付比例可能(néng)是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支(zhī)付房款前申(shēn)请房贷(dài)，房贷利率采(cǎi)用固(gù)定(dìng)利率，银行按(àn)施工(gōng)节奏分多次发放贷款，每笔贷款给予购房者一定(dìng)使用期(qī)限，期(qī)限(xiàn)结束后，购房者开(kāi)始还贷(dài)。

　　保险方(fāng)面，德国保险公司(sī)针(zhēn)对(duì)期房设计了两种(zhǒng)保险(xiǎn)，保险的功能是当房(fáng)屋(wū)出现(xiàn)重(zhòng)大延(yán)期或(huò)重(zhòng)大缺(quē)陷(xiàn)时，保险(xiǎn)公司(sī)保证开(kāi)发商赔偿或修复，开发商破产，由保险公司负责相(xiāng)应赔偿。保险(xiǎn)由开(kāi)发商或购房(fáng)者购(gòu)买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设有10％定金保险保护机制(zhì)，交房前付款(kuǎn)比例(lì)仅20％-45％，资(zī)金由买卖双方律师严格监管。

　　订立合同前，买卖(mài)双方均有一名(míng)律(lǜ)师(shī)，负责沟通期房交易(yì)中的房产、资金、合同等各个环节，各环节内容确认(rèn)无(wú)误后(hòu)签订(dìng)首付交换合(hé)同。

　　定金方面，英国设置了10％定金保(bǎo)险保护机制，当开(kāi)发商出现财(cái)务、经营问题(tí)时(shí)，购房者10％的定(dìng)金由保(bǎo)险公(gōng)司赔付，而超出10％的部分(fēn)较难追(zhuī)回(huí)。

　　首付方面，首付比例通常为(wèi)10％-25％，首付需(xū)要在合同签订(dìng)21天内(nèi)支付。

　　余(yú)款支(zhī)付环(huán)节，英(yīng)国采(cǎi)取按工程进度付款的(de)方式，但是交房前(qián)付款比例相对较低，一般会在合同签订6-24个月分别支(zhī)付两(liǎng)笔5％-10％的款项，即交(jiāo)房(fáng)前付款比例(lì)在(zài)20％-45％之间，剩(shèng)余款项交房后支付(fù)。

　　交付环(huán)节，英国规定房(fáng)屋必(bì)须(xū)经过房产公证(zhèng)公司的检验(yàn)验收后才(cái)能交付，交付后(hòu)方可按揭还(hái)贷。

　　资金监(jiān)管环(huán)节，英国期房预售资金监管极为严格，资金也(yě)由律师监管，在确(què)认工(gōng)程进度、支付相关(guān)款项(xiàng)过程中，由买房律师将(jiāng)资金转(zhuǎn)给卖方律(lǜ)师，卖方律(lǜ)师转给开发(fā)商，即资金在进入(rù)开发商(shāng)账户前经(jīng)过(guò)两道(dào)关口(kǒu)，有利于保(bǎo)障购(gòu)房(fáng)者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易(yì)立法(fǎ)，设(shè)置期(qī)房预付(fù)款保全措施

　　日本期(qī)房(fáng)交(jiāo)易立(lì)法，定金超5％或1000万日(rì)元(yuán)时，开(kāi)发商必(bì)须完成(chéng)“预售房定(dìng)金(jīn)保全措施”，交房前付款比例不超(chāo)房(fáng)款的20％，开(kāi)发商违(wéi)约需(xū)返还定(dìng)价并赔偿约10％房款，交(jiāo)房后(hòu)按揭还款(kuǎn)。

　　立法方面，日本二战(zhàn)结(jié)束后(hòu)由(yóu)于房屋供给严(yán)重(zhòng)失衡，叠加法律(lǜ)空(kōng)白(bái)，社会上“一(yī)房二卖(mài)”现(xiàn)象(xiàng)普遍，为此，日本(běn)政(zhèng)府1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多次修订，目前是唯(wéi)一一部(bù)规范期房交易的法律。

　　定金保(bǎo)护方面，根(gēn)据日本《宅地建物(wù)取引业法》，对(duì)购房(fáng)者(zhě)支付定金超过5％或超(chāo)1000万日元的部分，法(fǎ)律(lǜ)要求开发商必须完成(chéng)定金保全措施才可预售(shòu)。什么是定(dìng)金保全措施？即(jí)买卖双方签(qiān)订(dìng)购房合同(tóng)时，开发(fā)商向金融机构或指定保证机构(gòu)或(huò)保险(xiǎn)机构(gòu)签订定金保证委托(tuō)合同(tóng)，设置购房者(zhě)定金的(de)保证或保险，并将相应的保证金证明书交付(fù)给购房者(zhě)。除(chú)定金外，其他预先支付(fù)的(de)购房(fáng)款也受(shòu)该措施保护。若(ruò)开发商倒闭(bì)导致期房烂尾，购房者可凭(píng)保证金证明书(shū)向金融机构或保证机构或保险(xiǎn)公司兑付，同时(shí)，开发商需向(xiàng)购房者赔付违约金，一(yī)般约为房价(jià)的10％。

　　房款支付环节，交房前(qián)只(zhǐ)需支付最多(duō)不超20％的(de)定金，签订(dìng)购房合同后，购房者即(jí)可向(xiàng)银行申请贷款，但交房后才开始(shǐ)按揭贷款，除定金(jīn)外的剩余(yú)房款在交房后开(kāi)始支付。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银(yín)行监管，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　新加(jiā)坡期房购房者违约可返还相(xiāng)当于3.75％房款的订(dìng)金，首(shǒu)付比例20％，余(yú)款(kuǎn)按(àn)工程进(jìn)度支付，所有(yǒu)资金进银行(xíng)专门项目资(zī)金(jīn)账户，交房(fáng)后满1年(nián)保修期后支付(fù)15％尾款。

　　订金(jīn)支付环(huán)节，新加坡开发商(shāng)有统一的选购权合同以及(jí)订金返还机制，即OTP，签订(dìng)OTP后需支付5％房款作为(wèi)订金，OTP有效(xiào)期14天，执行(xíng)OTP则(zé)进一(yī)步签订(dìng)购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例(lì)方面，签(qiān)订(dìng)购房合同(tóng)后，购房者(zhě)需支付(fù)15％的(de)首付(fù)及(jí)印花(huā)税(shuì)，同(tóng)时购房者向(xiàng)银行申(shēn)请按揭贷(dài)款(kuǎn)。

　　余款(kuǎn)支付上，新加坡(pō)期房同(tóng)样采取按工(gōng)程进度付款的方式，《发(fā)展商条例》对期房付(fù)款流(liú)程(chéng)做(zuò)了统一(yī)详细规(guī)定，要求所有开(kāi)发商遵守，支付节点一(yī)般为合同(tóng)签(qiān)订后、地基完工、框架完(wán)工、管道门窗(chuāng)等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进(jìn)度放款，月供在(zài)此过程中随(suí)着放出贷款(kuǎn)的增(zēng)加而(ér)增加，未放款部分无需月供。

　　资金监(jiān)管(guǎn)方面，购房者的订金与付款会存入银(yín)行专门(mén)的项目资金(jīn)账户，账户资金(jīn)提取须与房屋建设有关。房屋交付后(hòu)，购房者享受1年的房(fáng)屋保修期(qī)，此后(hòu)购房(fáng)者支付(fù)15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　一，短期来看，当前房地产(chǎn)到了(le)政策出手临界(jiè)点，重点是保交(jiāo)楼和房企重组。一方面，加大对刚需(xū)和改善型(xíng)需求的支持(chí)力(lì)度，长短兼顾妥(tuǒ)善应对局部停贷现象，重点是保交楼保复工保民(mín)生，给(gěi)予强有力的金融工(gōng)具支持。另一方面，从现在起，对(duì)还在正常(cháng)运转的房企包括民营企(qǐ)业(yè)，加大支持力度，由优质房(fáng)企牵头并购(gòu)重组整个行业，为(wèi)每个房企配(pèi)套(tào)AMC和财(cái)团(tuán)，给予金融工具(jù)配套。

　　二(èr)，中(zhōng)期来看，应充分估计形势复杂性(xìng)和人性(xìng)复杂性(xìng)，兼顾化解停贷、复(fù)工(gōng)保交楼(lóu)、重组(zǔ)房企债务、恢复(fù)市(shì)场(chǎng)信心以(yǐ)及长效(xiào)机制(zhì)。长效机制四大关键是推(tuī)动城市群战(zhàn)略、人地挂(guà)钩、金融中(zhōng)性稳定和(hé)房(fáng)地产税。定金环(huán)节(jié)，建立(lì)开发商违(wéi)约后定金保护机制，如将已支付定金冻结至房屋交(jiāo)付阶(jiē)段，保(bǎo)障购(gòu)房者定金(jīn)安全。签订合(hé)同环节，鼓励保险(xiǎn)公司介入，为房屋重大延期以及重大(dà)缺(quē)陷等情(qíng)况提(tí)供充分的(de)保(bǎo)障。余款支付环节，建立按工程进度付款机制或(huò)交房后按(àn)揭(jiē)贷(dài)款机制，充分保护(hù)购房者的权益。资金监管环节，引入独立(lì)于(yú)开发商(shāng)、银行的第三方资金(jīn)监管机构，或由(yóu)政府(fǔ)相关部门直接(jiē)监(jiān)管，以此防止资金挪用现象。交付环节(jié)，建立商(shāng)品(pǐn)房保修(xiū)期制度。保修(xiū)期内(nèi)，开发商应对房屋质量问题全权负责、免费维修，购房者在保修(xiū)期结束后支付(fù)尾款(kuǎn)。

　　三(sān)，长期来看，取消(xiāo)商品房预售制是(shì)大(dà)势所趋。一(yī)方面(miàn)，98年(nián)房(fáng)改时，全国缺房子，开发(fā)商缺钱(qián)，预售制是权宜之计(jì)，现在全国套户比超过(guò)1，从大开(kāi)发(fā)进入存(cún)量时代(dài)，对购房民(mín)众不公平的预售制(zhì)已经过时(shí)了，该取消了，改为(wèi)现房(fáng)销售(shòu)。另一方(fāng)面，取消预售制(zhì)，改为现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)，开发商(shāng)将拼的不(bù)是五(wǔ)花(huā)八门、眼花缭乱、不(bù)知(zhī)道能不能兑现(xiàn)的营销手段，而(ér)是所见即所得的过硬(yìng)的产(chǎn)品质(zhì)量和诚信，这(zhè)才是(shì)对购房民(mín)众(zhòng)的最根(gēn)本最实质的保障，这(zhè)样将极大(dà)的提升开发商的建筑(zhù)质(zhì)量，实现良币驱逐劣(liè)币。

未经允许不得转载：旺华配资网_2020年最专业的大型配资平台_股票配资公司 明星死了 现在是替身，哪个明星的替身死了