万柳书院，暴雷了。

　　今(jīn)年年初“万柳少(shǎo)爷(yé)”的(de)意外走红，让这个(gè)位(wèi)于北京海淀的豪(háo)宅(zhái)被全国知晓，其(qí)背后曾宣称要做地产界“劳斯莱斯(sī)”的神秘开发(fā)商——中(zhōng)赫集团，也被(bèi)拉向台前(qián)。

　　而如今(jīn)，万(wàn)柳(liǔ)书院再次(cì)受到舆论关(guān)注，起因中赫(hè)集(jí)团成了共同债务人被中国信达追(zhuī)债(zhài)，中国信(xìn)达为了收回钱(qián)款不得(dé)不将中赫(hè)抵押的75套万柳书院豪宅拍卖。可问题是，这些房子早已(yǐ)售出，业主(zhǔ)并非中赫(hè)集团，那些真(zhēn)正斥(chì)巨资购(gòu)入房产(chǎn)的有钱(qián)人(rén)，房(fáng)子现(xiàn)在莫(mò)名奇妙地(dì)被拍卖，算是被割了！

　　截(jié)至发稿，暂未看到这些业主的维权信(xìn)息，难怪有网友调侃：“富人被(bèi)割韭菜的时候，他们的姿势都(dōu)那么优雅。”

　　不过(guò)事件背后，可能没你想象的那么简(jiǎn)单。

　　1

　　富人被(bèi)精准收割？

　　最惨的可(kě)能(néng)还是(shì)债主

　　“北京豪宅的尽头(tóu)是万(wàn)柳书院”，但谁(shuí)都没想到，这个位于海淀核心区(qū)位，名校(xiào)环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了(le)！

　　近(jìn)日，有网友发现(xiàn)，中(zhōng)国信达在京东拍卖上(shàng)，上架(jià)了“北(běi)京(jīng)赫华恒(héng)瑞房地产开发有限公司不良债权转(zhuǎn)让(ràng)项目”，债权总额高达近47亿，该项(xiàng)目(mù)的抵(dǐ)押物中，包括75套万(wàn)柳(liǔ)书院住宅。

　　据京东拍卖显示，上述不良债权转让项目的处(chù)置主体是中国信达资产管理(lǐ)股份有限公司北京市(shì)分公司（下称中国(guó)信达北分），处置的是(shì)对北京赫华(huá)恒瑞房(fáng)地产开(kāi)发有限公(gōng)司（下称赫(hè)华恒(héng)瑞(ruì)）的不良债权。截至2023年1月31日，债权金额约为(wèi)46.95亿元人民币(bì)，其(qí)中债(zhài)权(quán)本金(jīn)37.50亿元。中赫(hè)集团有限公司是共同(tóng)债务(wù)人。目(mù)前，该(gāi)项(xiàng)目已有1万次围观，35名意向人。

　　从表面上(shàng)看(kàn)，这(zhè)就是一起中国信达北分讨债的故事(shì)，但实际上，75套豪宅(zhái)的背(bèi)后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳(liǔ)书院(yuàn)总共301户，而且早(zǎo)已售罄(qìng)。如(rú)果该(gāi)报道属实，说明这些房子实际上都(dōu)是卖出去了的，是有(yǒu)人住的。

　　那为什么中国信(xìn)达的拍卖页(yè)面(miàn)上又注明这75套房子是“未出售”的状态呢？只(zhǐ)能说明这些房子根本没有网签(qiān)，也没有房产证(zhèng)！

　　第一财经的报道证实(shí)了上述内容(róng)。有豪宅中介透露，中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)早就把这(zhè)75套房子抵(dǐ)押(yā)出去(qù)，现在(zài)还没资金解抵押，所以不能(néng)网签、没办(bàn)房本。

　　作为(wèi)海淀的(de)顶级豪(háo)宅(zhái)，最强(qiáng)学区房，万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)的业主基本都是北京的高端人士，柳传志、丁磊等知(zhī)名商业大佬也是万柳书(shū)院的业(yè)主。另(lìng)据地(dì)产自(zì)媒体“地产八卦女”爆料，万柳书院的业主中，还(hái)有不少中赫集团(tuán)的(de)高管、合(hé)作伙伴、亲戚(qī)朋(péng)友等。

　　由此(cǐ)，不少网友感(gǎn)叹(tàn)，“富人也被精准收(shōu)割了！”

　　不过，如(rú)果(guǒ)这(zhè)些(xiē)业主确(què)实已(yǐ)经(jīng)支付价款并实际占有，那么，中国信(xìn)达(dá)转让这笔不良债权回本的(de)愿望，或将泡(pào)汤。这(zhè)次(cì)拍卖损失最大的，没准(zhǔn)还是债主中国信(xìn)达。

　　根据相关法律规定，民事(shì)执(zhí)行(xíng)中，业主已经支付价款并实际占有(yǒu)，但未办理过户手续的，如果业主没有过错(cuò)，人民法院(yuàn)不得(dé)查封(fēng)、扣(kòu)押、冻结，已经查封的可以向法院提出执(zhí)行异议申请，请求(qiú)法(fǎ)院解除查封，同时(shí)可(kě)以联合起诉开发商，要求退还购房款或办理房产证(zhèng)，并承担违约责任。

　　此外，今年(nián)4月，人民法(fǎ)院报(bào)公布《最高人(rén)民法(fǎ)院关于商品房消费者权利保护问题的批复(fù)》，以(yǐ)司法解释(shì)的方(fāng)式明(míng)确了购房人的优(yōu)先权：

　　商品房(fáng)消费者以居(jū)住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋(wū)交付请求(qiú)权优先于建设工程价款优(yōu)先(xiān)受(shòu)偿(cháng)权(quán)、抵(dǐ)押(yā)权以及其他债(zhài)权的，人民(mín)法院应当予以支持。只支付(fù)了部分价款(kuǎn)的商品房消费者，在一审法庭(tíng)辩论(lùn)终(zhōng)结(jié)前已实际支(zhī)付剩余价款的，可以适用前款规定。

　　也就(jiù)是(shì)说，如果这75套房(fáng)子均为(wèi)“已(yǐ)售未网签”，那么这(zhè)笔不良债权，实际上是个(gè)烫手山芋。可(kě)能不仅不能卖出去回本，抵(dǐ)押的这(zhè)75套(tào)房(fáng)子，还会被业主讨回去。

　　中国信达，将会(huì)赔了夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了(le)“老(lǎo)赖”

　　这(zhè)次债权(quán)公司中国(guó)信(xìn)达申请(qǐng)不良债权转让，可以追溯到(dào)金谷信托踩雷(léi)赫华恒瑞(ruì)。

　　天(tiān)眼查(chá)显示，目前中国信达已经成为(wèi)赫(hè)华恒瑞唯一股东。但(dàn)此前，赫华恒瑞(ruì)为中赫集团(tuán)旗下子公司(sī)。2019年4月(yuè)22日(rì)，中赫(hè)集团、中赫置地等选择退出了赫华恒(héng)瑞(ruì)的股东行(xíng)列，中国(guó)金谷国际(jì)信托有限责任(rèn)公司(sī)成为了(le)唯一股东(dōng)，后者(zhě)由中国信(xìn)达资(zī)产管理股(gǔ)份有限公司持股93.75％。

　　作为房地(dì)产开发商，相较(jiào)其他房企，中(zhōng)赫集团既没有很大(dà)规模，也没有很高的国民知名度，但(dàn)却在(zài)北京豪宅(zhái)圈(quān)留下一(yī)个个传说。

　　如(rú)钓鱼台七号院，作为中赫集团进入北京的第一(yī)个豪宅项目，2011年(nián)，中(zhōng)赫置(zhì)地推出钓鱼岛七号院3号楼，高(gāo)达30万/平(píng)米的(de)天价，成为当(dāng)时京(jīng)城最(zuì)贵(guì)的楼盘(pán)，引发了市场强(qiáng)烈震惊。

　　随后开发的(de)万柳书院，更是被誉为“北京海淀(diàn)顶端(duān)豪宅(zhái)”。2012年，中赫置地(dì)以26.3亿元，溢价(jià)率40.9％，从融创、保利、万科等大型知名房企手中，抢(qiǎng)下了北(běi)京(jīng)万柳地(dì)块，成(chéng)为北京当年的“双料地王”。很快，万柳书院(yuàn)就(jiù)以神(shén)秘(mì)高端的姿(zī)态杀入市(shì)场(chǎng)，无论是一块块(kuài)从(cóng)荷兰(lán)运回来的灰砖垒起来的(de)五米高墙，还是每棵成(chéng)本超6万的成年银杏(xìng)树(shù)，还是每平(píng)米20万元(yuán)的价格(gé)，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西(xī)宸的(de)缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院的(de)树(shù)、北(běi)平府的院儿(ér)。”从这句顺口溜(liū)中，就可看出其在北京豪宅圈(quān)的地位。2014年末上(shàng)市的它，对手(shǒu)是当(dāng)时有名(míng)的融(róng)创观澜嘉苑、佳兆业(yè)广场、恒大华府等，现(xiàn)如今，它远远(yuǎn)超(chāo)过(guò)这(zhè)些(xiē)对手。

　　去年(nián)，万(wàn)柳书院一套300平米(mǐ)的法(fǎ)拍房(fáng)，最终成交(jiāo)价1.09亿、单(dān)价达到惊人(rén)的36万元/平米，说明万柳(liǔ)书院虽然已经推出了(le)8年之(zhī)久，但其依旧在北(běi)京(jīng)豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发(fā)的豪宅，也吸引了(le)不少知名人士，如(rú)知(zhī)名演员宋丹丹，就(jiù)住在(zài)钓鱼台(tái)七号院(yuàn)。而柳(liǔ)传志、丁磊等知名商业大佬则居住(zhù)在(zài)万柳(liǔ)书院。

　　几大豪宅(zhái)的成功奠定了中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)的“高端(duān)路线”，也因此，它被外界贴上了，“卖北京城最贵的房，拿北(běi)京城(chéng)最贵的地(dì)”，“做地产中的(de)‘劳斯(sī)莱斯’”的标(biāo)签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的背后，这个地产界“劳斯莱(lái)斯”却多次成为被(bèi)执行(xíng)人，被执行(xíng)标(biāo)的高达11亿。

　　今年年(nián)初，因为履行能力而拒不(bù)履行生效法律(lǜ)文书确定义务，中赫(hè)集(jí)团正式(shì)成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集团如今沦落到这个地步，其实是有迹可循的。

　　事实上，早在(zài)今年年初“万柳书院少爷”走红之时，深蓝财(cái)经就(jiù)曾深挖(wā)出(ch哈密瓜什么季节吃比较好，哈密瓜几月份吃是正季ū)背后的中赫(hè)集团，发现(xiàn)其深陷财务(wù)危(wēi)机。

　　从知名豪宅的开发商到沦为(wèi)“老赖”，中赫集(jí)团实控人周金辉的人生轨迹跟着急转直下。而追(zhuī)根溯源，这(zhè)个转折点，就在于收(shōu)购北(běi)京国安(ān)。

　　近十年来，房(fáng)企纷纷开始了多元化转型，但转型(xíng)之(zhī)路(lù)并不好走(zǒu)。早在2008年(nián)开始，中赫(hè)集团就尝试过(guò)多元化业务(wù)，先后(hòu)进军能(néng)源(yuán)市场、团购(gòu)网站(zhàn)，但最终(zhōng)都惨淡收场(chǎng)。最终，周金辉(huī)将转型(xíng)的(de)目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服与IDG资本退出后，中赫(hè)集团(tuán)以35.5亿元(yuán)参股国安足球俱乐部(bù)64％股(gǔ)权，成为国(guó)安的新(xīn)东家。接(jiē)着在2021年6月(yuè)，中赫(hè)集团(tuán)从(cóng)中信集团手中拿下北京(jīng)国(guó)安俱乐部36％股权，至(zhì)此拿下北京国安俱乐部全部股权。如(rú)果北京国安的估值一直(zhí)没变，那么(me)中赫集团拿(ná)下北(běi)京(jīng)国(guó)安，总计花费了约55.5亿。

　　看(kàn)到这里(lǐ)，有(yǒu)人(rén)也许会(huì)感叹：卖豪宅真(zhēn)是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是这样，中(zhōng)赫为什么又要质押股权呢(ne)？

　　2017年以来，中赫(hè)集团(tuán)及(jí)其(qí)实控人周(zhōu)金(jīn)辉(huī)夫妇将(jiāng)其手中的中赫集团股份质押陆(lù)续(xù)质押，据企查查显(xiǎn)示(shì)，目前中赫集(jí)团共有11条(tiáo)股权(quán)出(chū)质记录(lù)。质权人包括海(hǎi)金商业保理、北(běi)京建工、山(shān)东(dōng)国际信托、中融信(xìn)托(tuō)、中(zhōng)信建设等。

　　这(zhè)与(yǔ)入主北京(jīng)国安的(de)时间完全吻(wěn)合(hé)。

　　然而(ér)，入(rù)主北京国(guó)安后，不仅国安的(de)经营状况(kuàng)没有得到改善，中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)也被拉入(rù)泥淖(nào)。

　　据(jù)北京(jīng)产权交易(yì)所(suǒ)官网信息(xī)显示，2020年，北京国安足球俱乐部实(shí)现营业(yè)收入1.03亿元，净利(lì)润(rùn)-12.09亿元。截至2020年末(mò)，该俱(jù)乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中(zhōng)赫集团和周金辉(huī)夫(fū)妇还在持续质押手(shǒu)中(zhōng)的中赫集团股(gǔ)份，但国安和中(zhōng)赫的(de)经营状况却持续没(méi)有好(hǎo)转。

　　不仅中赫集团被5次列(liè)被执行人，执行标的高达(dá)11亿，北京国(guó)安也(yě)3次与中(zhōng)赫(hè)集(jí)团、中(zhōng)赫(hè)置地、及中赫集团股东(dōng)周金辉、李(lǐ)彩霞等共(gòng)同成为被执行(xíng)人，执行标的约10.45亿。

　　今(jīn)年(nián)1月，因为履(lǚ)行能(néng)力而拒不履(lǚ)行生(shēng)效法律文书确定义务，上述被执行人成为“老赖(lài)”。只有北京国(guó)安，目前(qián)幸免于难。不过在实控人都(dōu)成为老赖的情况下，被执行10个多亿(yì)的北京国安，又如何能独善其(qí)身？

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