文：任泽平(píng)团队　　

　　导读(dú)

　　是(shì)该取消预售制了。 1月17日召开的全国住房和城乡(xiāng)建设工作会议提出“有条(tiáo)件的可以进行现(xiàn)房销售”，不足一(yī)个月时间，已有山(shān)东、安(ān)徽(huī)、河南、四(sì)川、广(guǎng)东(dōng)等地明确(què)表态，试(shì)点现房销售。

　　1、是该取消商(shāng)品房预售制了(le)，用你的钱，建你的房子，还烂尾了(le)，这是(shì)对(duì)购房者的(de)不公(gōng)平。以后谁有钱谁建房，没钱没实力的别建了，不(bù)能把包袱甩给(gěi)老百姓和社会(huì)，这是房地产从大(dà)开(kāi)发(fā)时代步(bù)入高质量发(fā)展阶段的必然趋势，也是对购房(fáng)老百姓的最(zuì)大保护。98年房改时，全国缺(quē)房(fáng)子(zi)，开(kāi)发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套户(hù)比超过1，从大(dà)开发进入存量时代，对(duì)购房民众(zhòng)不(bù)公平的(de)预售制已经过时(shí)了，该取(qǔ)消了，改为现房销售。以后一手交钱，一(yī)手交(jiāo)房，天经地义。当然(rán)二次房改是个技(jì)术活，兼顾化(huà)解(jiě)停(tíng)贷、复工保交楼、重组(zǔ)房(fáng)企债务(wù)、恢复(fù)市场信(xìn)心以及长效机制，长效机制四大关键是(shì)推动城市群战(zhàn)略、人(rén)地(dì)挂钩、金(jīn)融中性稳(wěn)定(dìng)和(hé)房地产税。如果按照经济规律(lǜ)办事(shì)，中国一定能实(shí)现房地产软着陆和长期平稳(wěn)健康发展(zhǎn)，跨过(guò)这道关，解好这道世(shì)界难(nán)题。

　　2、为什么要取消预售制、改(gǎi)为现房销售(shòu)？大家想想，绝大(dà)部分商品是一手交钱一手交货，预售制是对购(gòu)买者(zhě)的单方面不公平制度，购房老百姓几(jǐ)乎(hū)承担了所有商品不能交付的风险。从个人层(céng)面看，预售制对购(gòu)房者非常不公平(píng)，比如，交房(fáng)等待期(qī)一般为两年，在此(cǐ)期间，购房者(zhě)不仅(jǐn)承担银(yín)行利息(xī)，还(hái)要(yào)承担延迟(chí)交房、房屋质量、房产证延期办理(lǐ)甚至(zhì)不能交房的风(fēng)险。从行(xíng)业层面看，预售制助(zhù)推部分(fēn)房(fáng)企过(guò)度举债、高杠杆扩(kuò)张，若遇到(dào)下行周(zhōu)期，会引发资(zī)金链断裂、项目搁置(zhì)等(děng)系列风险。取消预售制，改为现(xiàn)房(fáng)销售，这(zhè)样有助(zhù)于(yú)落实中(zhōng)央房住不炒精(jīng)神、有助于保障(zhàng)购房老(lǎo)百姓权益、有助于房(fáng)企稳健发展，一举多(duō)得，谋划长远。

　　3、为(wèi)什么建议(yì)取消预售制度？预售制度怎么来(lái)的？国外什么情况？简(jiǎn)单科普一下：商品房预售最早源(yuán)于中国(guó)香港，俗称卖楼花，卖期房，是(shì)一种开发商放杠杆的方式。98年房改，由(yóu)于商(shāng)品房短(duǎn)缺，房(fáng)企缺(quē)资金，借(jiè)鉴(jiàn)中国香港，引(yǐn)入了商(shāng)品房(fáng)预售制(zhì)度。其实，当前(qián)世(shì)界不少国(guó)家存在预售制。但(dàn)是，重(zhòng)点(diǎn)来(lái)了(le)！发(fā)达国家一般有严(yán)格的监管(guǎn)保(bǎo)障措施，开发商在项(xiàng)目获得政府(fǔ)批准后(hòu)才(cái)可以开(kāi)始销售，买(mǎi)家在购买(mǎi)期房后并非像中(zhōng)国(guó)一(yī)样在(zài)支付(fù)完首付款后从(cóng)银行一次性贷款支付剩(shèng)余(yú)全部(bù)房款，而是根据(jù)开(kāi)发商工程进(jìn)度在完(wán)全交房(fáng)前进行分(fēn)期支付。所以，预售制度是需要(yào)严格的资(zī)金监管、分期(qī)支付(fù)以及违约处(chù)罚措施(shī)作为保(bǎo)障的(de)，如果没有这些保障措施，一定会触发风险，对购房民众不公平，所(suǒ)以不如(rú)借机取(qǔ)消预售制度，以后(hòu)改(gǎi)为现(xiàn)房销售(shòu)。客观(guān)讲预(yù)售(shòu)制度有一定历(lì)史阶段性，现在中国住房进入(rù)存量时代，取消预售制度有(yǒu)助于降负债降(jiàng)杠(gāng)杆，不再把(bǎ)烂(làn)尾风(fēng)险(xiǎn)甩给老(lǎo)百姓和社会(huì)，当然(rán)这需要配套房企债务重组、复工保交楼、恢复市场信心和房地产长效(xiào)机制。这是个技术活(huó)，只要(yào)坚持市(shì)场化改革(gé)，中国一定能化解这个难题，让房地产回归实体(tǐ)经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如(rú)果(guǒ)取(qǔ)消预售制，改为现房销售(shòu)，开发商将拼的(de)不是五花八(bā)门、眼花(huā)缭(liáo)乱、不(bù)知道能不能兑现(xiàn)的(de)营(yíng)销手段，而是(shì)所见(jiàn)即所得的过硬的产(chǎn)品质量(liàng)和诚信，这才是对购房民(mín)众(zhòng)的最根本最实质的保障，这样将极大的提升开(kāi)发商(shāng)的建筑质量(liàng)，实现良币驱逐劣(liè)币。所有(yǒu)商业的本(běn)质是向善，是以(yǐ)客户为中心，房地产也不(bù)能例外，老(lǎo)百姓买房子是天(tiān)大的事(shì)，烂(làn)尾(wěi)毁三(sān)代，好(hǎo)房幸福一家人(rén)。从(cóng)这个角度(dù)，取消预售制、实施(shī)现房销售是实现老百姓安居乐业(yè)、社会长治(zhì)久(jiǔ)安、行业企业健康(kāng)发展的重(zhòng)大措施。在(zài)当前的(de)情况(kuàng)下，取消预售(shòu)制要结合稳楼(lóu)市、房地产软着陆、打(dǎ)通金融支持当期(qī)三好生、新模式等综(zōng)合施策。

　　作者十年前在国务院发展研究中心参与财税改革(gé)方案研(yán)究(jiū)时(shí)，对预售制(zhì)、房地(dì)产税、人地挂(guà)钩、金(不积跬步到底读gui还是kui，日积跬步以至千里是啥意思jīn)融(róng)稳定、房企杠杆率等进行过长期系统的专项研(yán)究(jiū)。（参考后(hòu)来形成的专(zhuān)著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预(yù)售制”

　　1.3 预售(shòu)制推(tuī)动(dòng)城市化进程，但(dàn)背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付(fù)前预售资金第三方(fāng)全程监管(guǎn)，交付时(shí)开发商凭验(yàn)收凭证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零(líng)首(shǒu)付购房，提供(gōng)期房(fáng)烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交(jiāo)易(yì)立法(fǎ)，设(shè)置期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银(yín)行监(jiān)管，享(xiǎng)1年保修期后(hòu)付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的前(qián)世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式

　　二十世(shì)纪五十年(nián)代(dài)在中国香港，楼宇出租是地产行(xíng)业盛行的(de)方式，但有(yǒu)着转(zhuǎn)让难、出(chū)租资(zī)金周转期长等问题，分层销(xiāo)售孕育而生。20世纪50年代(dài)，中(zhōng)国香港还未推行公共(gòng)房屋制度(dù)，许多人栖身于木屋或者其他临时住宅，住房的需求是相当高，不过大(dà)多数居民(mín)的(de)储蓄很(hěn)少。当时楼宇买卖多数以一(yī)整栋楼为单(dān)位，需要(yào)雄厚(hòu)的(de)资金实力(lì)才能购买。虽(suī)然楼宇出租是中国香(xiāng)港地(dì)产行业盛行(xíng)的方(fāng)式，但(dàn)有(yǒu)着转让难、出租资金(jīn)周转期长(zhǎng)等问(wèn)题。针(zhēn)对这一系列(liè)问题，不少地产商开始探(tàn)求新(xīn)的方式，如把(bǎ)楼宇契(qì)约切开，即“分契”，然后将楼宇分层出(chū)售。这模(mó)式一经(jīng)推(tuī)行，购买(mǎi)楼(lóu)宇的市民数量有所增加，开发(fā)商(shāng)资金周(zhōu)转加快。

　　在分(fēn)层出售的基(jī)础上，将“按揭(jiē)”模式引入房地产销售，霍英东创造(zào)“卖楼(lóu)花”模式。1953年底霍英东(dōng)创办立信置(zhì)业有(yǒu)限公司，凭借(jiè)商业直觉和多年经营(yíng)杂货铺、海上(shàng)驳运业务的经验，对于商品流通(tōng)、资金(jīn)周转有着独到(dào)的见解，在努力寻求方法加快自身(shēn)资金周转。当时其在购下九龙的一块地盘后(hòu)，除了分层出售、还印发(fā)售楼说明(míng)书(shū)，上有(yǒu)文字详尽说明楼(lóu)宇的地势(shì)环境(jìng)、建(jiàn)筑材料(liào)、分层(céng)价(jià)格、订购方法(fǎ)等(děng)。此(cǐ)外，“卖楼花”是另外一个亮(liàng)点(diǎn)，即(jí)先收(shōu)取买家的订(dìng)金，采用类似租金(jīn)的(de)分期付款形(xíng)式，等新(xīn)楼落(luò)成时，收齐(qí)买家(jiā)的钱，买(mǎi)家就拥(yōng)有了自己(jǐ)的(de)房产(ch不积跬步到底读gui还是kui，日积跬步以至千里是啥意思ǎn)。这(zhè)种方式减轻了民众购房的资金压力，加速了房屋的建造(zào)和(hé)销售，也解决了制造商的资金问题，降(jiàng)低投(tóu)资(zī)风险，在当(dāng)时可谓是“双赢”的举措(cuò)。“预售楼花+分期付款”的销售模式成为当时中国(guó)香(xiāng)港房地产市场的一(yī)大特色，纵观中国香港房地产市场的改革(gé)，“卖楼花”模(mó)式(shì)高效率地解(jiě)决(jué)了(le)核心(xīn)的住房(fáng)供(gōng)不应(yīng)求的(de)问(wèn)题(tí)，使房市(shì)发展进入新阶段(duàn)。

　　预(yù)售楼花模式推动了中国香港(gǎng)楼市几(jǐ)十年繁荣，但期(qī)间也(yě)出现(xiàn)过“烂(làn)尾楼”的情(qíng)况(kuàng)，但(dàn)监管部(bù)门不断(duàn)完善、规范化(huà)，建立健(jiàn)全(quán)的监管机制，促进市场健(jiàn)康发展。例如(rú)，1960年，位(wèi)于(yú)大角咀(jǔ)的一个楼盘因(yīn)建(jiàn)筑费(fèi)用超支停工，出现(xiàn)“烂尾”情况。在(zài)1961年后(hòu)，中国香港管理部门提升了对于预售(shòu)楼(lóu)花制(zhì)度(dù)的监(jiān)管(guǎn)，即要求开(kāi)发(fā)商在预售前，确保地价款已经(jīng)全部支付，还(hái)要证明自身有资金等(děng)能力把项目完(wán)成，资金需放入律(lǜ)师所(suǒ)托管，支取时需(xū)律所和建筑师的核准。为了防止开(kāi)发商、律(lǜ)所、建筑师等(děng)造(zào)假，套取监管账户资金，中(zhōng)国香港要求律师行在银(yín)行开设(shè)的信托账户（监管(guǎn)账户）、开发商操作等采取(qǔ)全(quán)透明化(huà)机制(zhì)，且银行的责任上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行(xíng)将成最(zuì)大风险方(fāng)，后续需自身推动项目完工(gōng)。随着监管体系逐(zhú)步完善，出(chū)现(xiàn)“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少(shǎo)，引进(jìn)“卖(mài)楼花”模式(shì)，形成(chéng)“中国内地版预售制”

　　二十世纪(jì)九十(shí)年代，中国内地面临住房需(xū)求大和供给量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以来(lái)，中国内地(dì)优先发展(zhǎn)重(zhòng)工(gōng)业，强调基础建设，这一导向(xiàng)使前期发展工业(yè)化的进程大于(yú)城市(shì)化(huà)进程(chéng)，唯有解决住房(fáng)基础等城市(shì)化(huà)配套问题，才能(néng)进一步推进城市化。但当时推行的是“统一(yī)管理，统(tǒng)一(yī)分配，以租养房”的福(fú)利分房制度，住房市场(chǎng)发展起步较晚、增速较慢，福利分(fēn)房制度也出现(xiàn)了分配不公、效率低、配套差等问题，因此福(fú)利分房制度不再适用于当时(shí)的(de)国情(qíng)。叠加(jiā)房(fáng)地产(chǎn)市场面临商(shāng)品房(fáng)的需求量大，而社会缺少大(dà)型房地产(chǎn)开发商，商品房供应量小的(de)困境，此时引入中国香(xiāng)港的“卖楼(lóu)花”模式无疑是对内(nèi)地房地产市(shì)场(chǎng)的一针(zhēn)强心剂。从1994年起(qǐ)，中国内(nèi)地逐(zhú)步(bù)引进中国香(xiāng)港预售商品房制(zhì)度，先(xiān)后(hòu)出(chū)台多(duō)项文件，大力支持国内房地产市场改革。例如，1998年，国务(wù)院出台《关(guān)于进一(yī)步深(shēn)化城镇住房制度改(gǎi)革，加快住房建设的(de)通知》文(wén)件，决定停止住(zhù)房(fáng)无偿(cháng)实物分配(pèi)，逐步实行住房分配货币化、住房供(gōng)给商(shāng)品化、社(shè)会化的住房(fáng)新体制，从计划经济下的(de)福利分房(fáng)转向市场经济的(de)商品房。房(fáng)地产市场采用预售制，允许开发商(shāng)卖期(qī)房，解决了房(fáng)企缺少资金和开(kāi)发时间周期长(zhǎng)的两大难题，开(kāi)发(fā)商(shāng)以预售款撬(qiào)动下(xià)一个项目(mù)的开发，形成滚动开发模式，住(zhù)房供应速(sù)度(dù)加快。自此中(zhōng)国(guó)内(nèi)地开始房改货币化，中国人民(mín)银(yín)行(xíng)等(děng)多方迅(xùn)速出台相关(guān)的信(xìn)贷(dài)政(zhèng)策，支持购房者，极大(dà)作用推动了房地产(chǎn)市场的(de)发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后，经调整形(xíng)成(chéng)契(qì)合中国内地(dì)的商品房预售制度。预(yù)售制的初衷是为了缓解房企(qǐ)资金压(yā)力，加快城镇(zhèn)住(zhù)房(fáng)建设。具体来说，是指房地产开(kāi)发企业将正在建(jiàn)设(shè)中的房屋预先出售(shòu)给购房者(zhě)，由购房者(zhě)支(zhī)付定金或房款的(de)行(xíng)为。区别于中国香港，在中国内地实践过程中，商品房预(yù)售流(liú)程为：房地(dì)产开发(fā)商办理预售许(xǔ)可证-签订商品房买(mǎi)卖合同-进行备(bèi)案(àn)登(dēng)记(jì)和预(yù)告(gào)登记(jì)-交付房屋。在购房过(guò)程中，购房者需要(yào)一次性付(fù)清首(shǒu)付(fù)款(kuǎn)，并采用银行贷款的(de)形(xíng)式一次性付清剩余房款，换言(yán)之，房屋未建成，开(kāi)发商可能已拿到了(le)全部购房款，这点与中国香港的(de)按照工程进度付款(kuǎn)有所不同。对中(zhōng)国内地的(de)开发商而言，预售(shòu)制商品房也开启了高周转、高杠(gāng)杆的(de)运作模式。

　　1.3预售制推动城市化进程(chéng)，但背后(hòu)潜藏的风(fēng)险确实存在

　　作(zuò)为(wèi)中国内地商品房销售的最主(zhǔ)要方(fāng)式，预售制极大缩短房企现金回(huí)笼(lóng)周期(qī)，同时增(zēng)加市场商品房供(gōng)应，推动了城镇化(huà)发展(zhǎn)进程。预(yù)售制在(zài)过去20多年对中国内地房(fáng)地(dì)产市场的稳步(bù)发展起到了重要作用，不仅解决(jué)了房(fáng)地产市场(chǎng)快速发展阶段的资金需求，也提高了居民(mín)居(jū)住水平，中国内地城镇居民从筒子(zi)楼住到(dào)住宅小区(qū)，从全(quán)民蜗居到(dào)基本(běn)适(shì)居，住房(fáng)事(shì)业取得(dé)巨大(dà)进步，数十(shí)年时间走完(wán)发达国家几百年城镇(zhèn)化路程(chéng)。改革开放以来，城镇化进(jìn)程进入(rù)快(kuài)速(sù)发(fā)展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人(rén)，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成(chéng)区面积由7438平方公里增(zēng)长至60721平方公里，增长7.2倍。根(gēn)据我们发布的《中国(guó)住(zhù)房存量报(bào)告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内地城镇(zhèn)住宅存(cún)量(liàng)从不到14亿平增至313.2亿平，城镇(zhèn)人均住(zhù)房(fáng)建筑面积从8.1平方米(mǐ)增至(zhì)34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿(yì)套，套户比从0.8增(zēng)至1.09。预售制在当(dāng)前(qián)已成为中国内地商品房销售(shòu)最主要方式，2005年(nián)中(zhōng)国内(nèi)地商品住宅期房(fáng)销售(shòu)面积占总销售面积(jī)的比重(zhòng)为63％，而(ér)2021年期房(fáng)累计(jì)销售面积达15.6亿平，比重(zhòng)上升至87％。

　　预(yù)售制也推(tuī)动了(le)中(zhōng)国内(nèi)地房地产行业的发展。中国(guó)内(nèi)地房地产历经(jīng)二十多年长(zhǎng)周期繁荣(róng)，行业(yè)各项指标大幅(fú)增(zēng)长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增(zēng)至19.9亿平，累计(jì)上(shàng)涨8.2倍，年(nián)复(fù)合(hé)增速10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿(yì)元，累计(jì)上涨35.8倍，年复合增(zēng)速17.8％。商品房销售面积和销(xiāo)售金额分别从(cóng)1.5亿平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元(yuán)增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业的(de)快速发展，房(fáng)地产企业从无(wú)到有、从国(guó)企先行到(dào)民企(qǐ)崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产(chǎn)企业数量(liàng)达(dá)9.8万个，比1998年的2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二十(shí)年来房地(dì)产也成为拉动中国(guó)内地经济(jì)高增长的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房(fáng)地产带动(dòng)的上下游产业(yè)链特别长，高达50多个行业。2020年房(fáng)地产及(jí)其产(chǎn)业(yè)链占GDP的17.2％（完(wán)全贡献(xiàn)），其中房地产业增加值(zhí)占GDP的(de)7.3％（直(zhí)接贡献），房地产(chǎn)带(dài)动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其中房(fáng)地产对金(jīn)融(róng)、批发、建材的带动(dòng)最为明显。

　　2）从投(tóu)资(zī)渠道，2020年房(fáng)地(dì)产完全(quán)拉动的投(tóu)资占全社会固(gù)定(dìng)资产投资(zī)的51.5％，其中，房地产开发投资占固(gù)定资(zī)产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融(róng)渠道，从房地产贷(dài)款占银行各项贷(dài)款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道(dào)业务，占比超过三(sān)分之一。从房地产融资存量占(zhàn)社融(róng)存(cún)量比重看，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如(rú)果房企大面积违约，将导致银行不良率大幅上(shàng)升。

　　4）从居民财富效应渠道，根(gēn)据(jù)我们(men)的(de)《中(zhōng)国(guó)住房市值(zhí)测算(suàn)报(bào)告(gào)》，2020年中国住(zhù)房(fáng)市值为(wèi)62.6万(wàn)亿美元，大于美国的(de)33.6万亿美元(yuán)、日本的10.8万亿(yì)美元、英法德三国(guó)合(hé)计(jì)的31.5万亿美元。从(cóng)住房市值占股债房市值的比例看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的(de)56％、德国的64％。中国(guó)住房市值(zhí)与股债房(fáng)市值(zhí)的比(bǐ)例较高，主要(yào)是因为住房市值高，以及中国资本市场发育尚(shàng)不成熟，直接融(róng)资比例较(jiào)低，股票、债券市值较低，居民投资(zī)渠道缺(quē)乏。

　　不(bù)可否认，预售制(zhì)背后潜(qián)藏的风险确(què)实存(cún)在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个(gè)人层面(miàn)看，绝大部分商(shāng)品(pǐn)是一手交钱一手(shǒu)交(jiāo)货，预售(shòu)制是(shì)对购(gòu)买者的单(dān)方(fāng)面不公平(píng)制度(dù)，购房老百姓几乎承担(dān)了所有商品不能交付的风险。比如，交(jiāo)房等(děng)待(dài)期一般(bān)为两(liǎng)年，在此期间，购房者不(bù)仅承担银行利息，还要(yào)承(chéng)担延迟交房、“一房二卖”、房(fáng)屋质量、房产证延期办理甚至不能交房等风(fēng)险。另外，购房者和开(kāi)发商之间的购房合同、购房者和(hé)银行的(de)按揭贷款合同是两(liǎng)个独(dú)立的合同关系，如果开发商(shāng)发(fā)生违约(yuē)，购房者只能根据购房合同(tóng)向开(kāi)发商主张权(quán)力，但(dàn)依(yī)旧需(xū)要根据按揭(jiē)贷(dài)款合(hé)同(tóng)按时向银行进(jìn)行贷(dài)款偿还，因此(cǐ)购房者承(chéng)担(dān)的风险较大。

　　从行(xíng)业层面(miàn)看，预售制助推部分房企过度(dù)举债、高杠杆扩张，资(zī)金若遇(yù)到下行周(zhōu)期(qī)，会引(yǐn)发资金(jīn)链断裂、项目搁置等系列风险(xiǎn)，进行影响(xiǎng)自(zì)身(shēn)信用和购房者对行(xíng)业(yè)的信心。

　　从(cóng)金融层(céng)面看，银行作(zuò)为(wèi)按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)的(de)发放方，一旦房企因为(wèi)市场波动(dòng)或经(jīng)营不善，出现资(zī)金链断裂等一系列问题，导致“烂尾”等情(qíng)况，而房企通过与购(gòu)房者签订的预售合(hé)同和按揭合同，已经从银行获得房(fáng)款，如果购房者(zhě)丧失还(hái)款(kuǎn)能力或短期不能还款等，则(zé)风(fēng)险完全由(yóu)银行承担，银行将面临较大的坏账(zhàng)压力。

　　从(cóng)监管角度看(kàn)，购房者的预售(shòu)监(jiān)管资(zī)金去(qù)哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归根结底两个(gè)字(zì)那就(jiù)是(shì)“没钱”，即没钱付工程(chéng)款。在2004版的《城市商品房预售管理办法》中明确规定了开发企业预售商品(pǐn)房所得款项应(yīng)当(dāng)用于有关(guān)的工程建设(shè)，商品房预售款监(jiān)管的具体(tǐ)办法，由房(fáng)地(dì)产管理部门制定。但多(duō)年以来全国并没有统一的预(yù)售(shòu)资金监(jiān)管规定(dìng)，各地实行“一城(chéng)一策”。例如，太(tài)原(yuán)、昆明(míng)、重庆、长沙等城市重(zhòng)点监管资(zī)金比例为总(zǒng)预售款的(de)15-40％左(zuǒ)右(yòu)，郑州、福州、合(hé)肥等(děng)城(chéng)市则按照(zhào)项目的建安成本(běn)乘以建筑面积或者项目工程总额报价计(jì)算(suàn)重点资金(jīn)。而事实(shí)是，不少购房(fáng)款未(wèi)进入(rù)监管账户、或(huò)进(jìn)入监管账户(hù)后被挪用，导(dǎo)致(zhì)楼盘没有资金继续建设(shè)。收楼遥遥无期，月供却被迫继(jì)续还(hái)款(kuǎn)。那么，监(jiān)管账户(hù)资金如(rú)何被挪走(zǒu)的？实际(jì)上，在过去房(fáng)地(dì)产大开(kāi)发时代的高周转背景(jǐng)下，抽调预售款监管账户(hù)资金，是(shì)行业(yè)“潜规(guī)则”。比如(rú)工程(chéng)总承(chéng)包(bāo)方，以工(gōng)程建(jiàn)设名义，获得监管(guǎn)账户拨付资金，再由(yóu)工程方将资金转(zhuǎn)给房企，而(ér)拨付(fù)的(de)工程(chéng)款，远(yuǎn)超工程(chéng)进度所需。通过这些(xiē)方式套取的资(zī)金，在房(fáng)企各地项目间流动(dòng)，变相加杠杆，这样(yàng)做提(tí)供了资金流动性(xìng)，房(fáng)企抽调资金统筹(chóu)拿(ná)地、还款和楼盘建设，形成一种资金循(xún)环高周转(zhuǎn)模式，但(dàn)一定程度上把风险甩(shuǎi)给(gěi)了购房者。

　　2 国际(jì)经验

　　整体来说，国(guó)外(wài)商品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对于购房者预付资金(jīn)，一般设有定金或(huò)预(yù)付款保护(hù)机(jī)制，如英国、日本(běn)；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的预(yù)付款比例相对较(jiào)低，绝大部分(fēn)房款在房屋交付后开始(shǐ)支付；

　　3）预付款支付方(fāng)式：预付款一般以定金方式支付，或按(àn)工程进度(dù)分期支付，或二者结合(hé)；

　　4）按揭贷款方式(shì)：一般采用两种方式发放按揭贷款，一是按工程进度(dù)付款，按揭贷款按照工程进(jìn)度逐渐发放，购(gòu)房者(zhě)开始(shǐ)月供；二是房(fáng)屋交(jiāo)付后发放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保护：为预(yù)售商品房提供期房(fáng)烂尾保险，在商品房出现重大延期(qī)或(huò)重(zhòng)大缺陷时，保障购房(fáng)者权益(yì)；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量的保障有两(liǎng)种方式，一是期房由政府或第三(sān)方验收合格并提供验收(shōu)凭证后，开发(fā)商凭验收(shōu)凭(píng)证取得购房者支付的房款。二是开发商为购房(fáng)者提供一定(dìng)的保(bǎo)修期，通常1-5年，保修期满，购房者支(zhī)付尾款(kuǎn)。

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　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金第三(sān)方全(quán)程监(jiān)管(guǎn)，交(jiāo)付(fù)时(shí)开发商(shāng)凭验收凭证取得房款

　　美国期房定金一定期限内(nèi)无条件(jiàn)返还，最低首付比例(lì)为3.5％，交(jiāo)房(fáng)前仅支(zhī)付首付，其余房款交付后按揭还(hái)款，交付前资金由第三方全程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取得房款。

　　定金及首付环节(jié)，定金比例一般为房款(kuǎn)的1％-5％，首(shǒu)付比(bǐ)例(lì)最低可低(dī)于3.5％，根据美国官方数据，2021年美(měi)国(guó)平均首付比(bǐ)例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外，购房者(zhě)在房屋交(jiāo)付后通过按(àn)揭贷款支付剩余房款。

　　资金(jīn)监(jiān)管方面，美国为防止开发商挪用(yòng)资金，购(gòu)房(fáng)者的(de)定金及(jí)首(shǒu)付(fù)款由第三方(fāng)公证行或产权保险(xiǎn)公(gōng)司的信托(tuō)账户监(jiān)管。如果(guǒ)开发商倒闭导致楼盘烂尾，购房者资金可通过(guò)申(shēn)请仲(zhòng)裁(cái)取回，且不(bù)承担任何(hé)责(zé)任与损失(shī)。而开发商在房屋建设过程中(zhōng)的(de)资(zī)金全部来自银行(xíng)，银行根据(jù)工程进度向开发商提(tí)供一定比(bǐ)例的贷款，由于开发商挪用(yòng)资金直接损(sǔn)害银行利益，银行有充分(fēn)动机(jī)监(jiān)管开发商(shāng)施工进度。开发商在房屋交付(fù)时需取得由(yóu)政府相(xiāng)关部门(mén)经(jīng)审查(chá)后(hòu)发放的验收凭证，通过验收凭证向银行得(dé)到(dào)购(gòu)房者支付的房款。

　　

　　2.2 德国：可零(líng)首付(fù)购房，提(tí)供(gōng)期房烂(làn)尾险

　　德(dé)国(guó)期(qī)房可零首付购房(fáng)，房款按建造工期进(jìn)度支付，按揭按(àn)工期(qī)放款后还贷，房贷利率采用(yòng)固(gù)定利率，开发商或(huò)购房者可购(gòu)买期房烂尾(wěi)保险。

　　预(yù)售门(mén)槛方面，德(dé)国开发商在(zài)项(xiàng)目(mù)获批后即可预售房屋。签(qiān)署购(gòu)房合同(tóng)前(qián)，购房(fáng)者(zhě)需支付约2000欧的定金(jīn)并进行预约公证，签订合同后定金退还。如(rú)由于任何(hé)原因(yīn)不能购(gòu)买(mǎi)，定金(jīn)按(àn)照德(dé)国法律全部退还。

　　签(qiān)署购房(fáng)合(hé)同后，购房者需(xū)支付公证(zhèng)费(fèi)和土地交易(yì)税，分别为房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含在购房(fáng)款中，属于购房附加费(fèi)。

　　首(shǒu)付方面，德(dé)国没有(yǒu)规定最低首付比例，可零(líng)首付(fù)购房。

　　余款方面(miàn)，德国也采取按工期支(zhī)付房款的制度(dù)，一般分7笔进行支付，具体(tǐ)支付(fù)节点(diǎn)、比例因项目而异。一般来说，支(zhī)付节点(diǎn)可分为公证后(hòu)、主体完工、内部水暖电路(lù)完工(gōng)、窗(chuāng)户玻璃(lí)完工、室内清洁及墙面完(wán)工、地板(bǎn)完工、全部完工，支(zhī)付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房(fáng)者可在支付房款前申请房贷(dài)，房(fáng)贷(dài)利率采用固(gù)定利率，银行按施(shī)工节奏分多(duō)次发放贷款，每(měi)笔贷款(kuǎn)给予(yǔ)购房者一定使用(yòng)期限，期(qī)限(xiàn)结(jié)束(shù)后，购房(fáng)者开始还贷。

　　保险(xiǎn)方(fāng)面，德国保险(xiǎn)公司(sī)针(zhēn)对(duì)期房设计(jì)了两种保(bǎo)险(xiǎn)，保险(xiǎn)的功能是当房屋出现重大(dà)延(yán)期或(huò)重(zhòng)大缺陷(xiàn)时，保险公司保(bǎo)证开发商(shāng)赔偿或修(xiū)复，开发(fā)商破产，由(yóu)保险公司负责(zé)相应赔偿(cháng)。保险由开发商或购(gòu)房(fáng)者购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保(bǎo)险保(bǎo)护(hù)机制，55％-80％房(fáng)款交房时支(zhī)付

　　英国预售(shòu)制设(shè)有10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护机制，交(jiāo)房(fáng)前付款比例(lì)仅20％-45％，资金由(yóu)买卖双方律师严(yán)格监(jiān)管(guǎn)。

　　订立(lì)合同前，买卖双方均有一名律师，负责沟通期房交易中的房(fáng)产、资金、合同等各个环节，各环节内容确认无(wú)误(wù)后签(qiān)订首付交换(huàn)合(hé)同。

　　定金方面，英国(guó)设置了10％定金保险保(bǎo)护机制(zhì)，当开发(fā)商出现财(cái)务、经营问题(tí)时，购房者10％的(de)定金由(yóu)保(bǎo)险公(gōng)司(sī)赔(péi)付，而超出10％的部分较难追回(huí)。

　　首(shǒu)付方(fāng)面(miàn)，首付(fù)比例通常为(wèi)10％-25％，首付需要在合同(tóng)签(qiān)订21天内支付。

　　余款支付环节，英国采取按工程进(jìn)度付款的方式，但(dàn)是交房(fáng)前付款比例相对较(jiào)低(dī)，一般(bān)会在(zài)合同(tóng)签订6-24个月分别(bié)支付(fù)两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之(zhī)间(jiān)，剩余款项交房(fáng)后支付(fù)。

　　交(jiāo)付环(huán)节，英国规定房屋必须经(jīng)过房产公(gōng)证公司(sī)的检验验(yàn)收后才(cái)能交付，交付后(hòu)方(fāng)可按揭还贷。

　　资(zī)金监管环节，英国期房预售(shòu)资金监(jiān)管极(jí)为严格，资金也由律(lǜ)师监(jiān)管，在确认工程进(jìn)度、支付相关款项过(guò)程中(zhōng)，由买房(fáng)律师将资金转给卖方(fāng)律师(shī)，卖方律师转给开(kāi)发商，即(jí)资金在进入开(kāi)发商账户前(qián)经(jīng)过两道(dào)关(guān)口，有(yǒu)利(lì)于保(bǎo)障(zhàng)购房者(zhě)资(zī)金安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规(guī)范(fàn)期房交易立(lì)法，设置期房预付款保全措(cuò)施

　　日(rì)本期房交(jiāo)易立法，定金超5％或(huò)1000万日元时，开发(fā)商必须完成“预售(shòu)房定金保(bǎo)全措施”，交(jiāo)房前付款(kuǎn)比例不(bù)超(chāo)房款的20％，开发(fā)商违约需返(fǎn)还定价(jià)并赔偿约(yuē)10％房款，交房后按揭还(hái)款。

　　立法方面，日本二(èr)战结束后由于房屋供给严重失衡，叠(dié)加法律空白，社会(huì)上“一房二卖”现象普(pǔ)遍(biàn)，为此，日本政(zhèng)府(fǔ)1952年(nián)出(chū)台《宅地建筑(zhù)物交易(yì)法》，经(jīng)多次(cì)修订，目(mù)前是(shì)唯一一部规范期(qī)房(fáng)交易的法律(lǜ)。

　　定金(jīn)保护方面，根据日本《宅(zhái)地建物取(qǔ)引业法》，对购房者支付定金超(chāo)过(guò)5％或(huò)超1000万日(rì)元的部分(fēn)，法(fǎ)律要求开发商必须完(wán)成定金保(bǎo)全(quán)措施(shī)才(cái)可预售。什么(me)是定(dìng)金(jīn)保全措(cuò)施？即买卖双方签订购房(fáng)合(hé)同时(shí)，开发商(shāng)向金(jīn)融机构或指定保(bǎo)证机构或(huò)保险机构签订(dìng)定(dìng)金(jīn)保证委托合同，设置(zhì)购房(fáng)者(zhě)定金的保证或保(bǎo)险，并将相应(yīng)的保证金证(zhèng)明(míng)书交付(fù)给购房者。除定金外，其他预先支(zhī)付的购(gòu)房(fáng)款也受(shòu)该措施保护(hù)。若开发商(shāng)倒闭导致期房烂尾，购房(fáng)者可凭保(bǎo)证金(jīn)证明书向金融机(jī)构或保证(zhèng)机构或保险公司(sī)兑付，同时(shí)，开发商需向购(gòu)房者赔付违约金(jīn)，一般约为房价的(de)10％。

　　房款支付环(huán)节(jié)，交房(fáng)前只(zhǐ)需支付最多不(bù)超20％的定金，签订购房合同后，购房者即(jí)可向银(yín)行申(shēn)请贷款(kuǎn)，但交房后(hòu)才开始按揭贷款，除定(dìng)金(jīn)外的剩余(yú)房款在交房(fáng)后开(kāi)始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行(xíng)监(jiān)管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　新加坡期(qī)房(fáng)购房者(zhě)违(wéi)约可返(fǎn)还相当于3.75％房款的(de)订金，首付比例20％，余款按工程进度支付，所有资金进银行专门项目资金账户，交房后满1年保修期后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订(dìng)金支付环节，新加坡(pō)开发商有统一的选购(gòu)权合同以及(jí)订金(jīn)返还机(jī)制，即OTP，签订OTP后需(xū)支付5％房(fáng)款作为订金，OTP有效期14天，执行(xíng)OTP则进一步签订购买合(hé)同(tóng)，不执行OTP则退(tuì)还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购房合同后(hòu)，购房者需支付15％的首付(fù)及印花税(shuì)，同时购(gòu)房者向银行(xíng)申请按揭贷款。

　　余款支付上，新(xīn)加坡期房(fáng)同样采取按工程进度付款的方式，《发(fā)展商(shāng)条例》对(duì)期房付款流程(chéng)做了统一(yī)详细规定(dìng)，要求所有开发商遵(zūn)守，支(zhī)付节点一般为(wèi)合同签(qiān)订后、地(dì)基完工、框架(jià)完工、管道门窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷(dài)款也依(yī)照工(gōng)程进度放款，月供在此(cǐ)过程中随着(zhe)放出贷款的增加而(ér)增加，未放(fàng)款部分无需月供。

　　资金监管方(fāng)面，购房者的订金与付(fù)款会存入银行专门的项(xiàng)目资金账户，账户资(zī)金提取须与(yǔ)房(fáng)屋(wū)建设有关。房屋交付后，购房(fáng)者享受1年的(de)房屋保修期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来看(kàn)，当前房地产到了政策出手临界点，重点是保交楼(lóu)和房企重组。一方面，加大对刚需和(hé)改(gǎi)善型需求的(de)支持力度，长短兼顾(gù)妥善(shàn)应(yīng)对局(jú)部停贷现(xiàn)象，重点是保(bǎo)交楼保复工(gōng)保民生，给予强有力(lì)的金融工具支持。另一方面，从(cóng)现(xiàn)在(zài)起，对还在正常(cháng)运转的房企包括(kuò)民营(yíng)企业(yè)，加大支持力度，由(yóu)优质房企牵头并(bìng)购重(zhòng)组整个行(xíng)业，为每个房企配套AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二，中期来(lái)看，应充(chōng)分估计形势复杂性和人性复杂性，兼顾化(huà)解(jiě)停贷、复工保交(jiāo)楼、重(zhòng)组房企债务、恢复市场信心以及长效机制。长效机(jī)制四大关(guān)键是(shì)推动城(chéng)市群战略、人地(dì)挂钩(gōu)、金(jīn)融中性稳(wěn)定(dìng)和房(fáng)地产税。定金环节，建立(lì)开发商违约后定(dìng)金保护机制，如将已支付(fù)定(dìng)金冻结至房(fáng)屋交(jiāo)付阶(jiē)段，保障购房(fáng)者定金安(ān)全。签订(dìng)合同(tóng)环(huán)节，鼓励(lì)保险公司介入，为房屋(wū)重大延期以及重(zhòng)大缺陷等情况(kuàng)提供充(chōng)分的(de)保障。余(yú)款(kuǎn)支(zhī)付环节，建(jiàn)立(lì)按工(gōng)程进度付款机制或交房后按(àn)揭贷款机制，充(chōng)分保护购房(fáng)者的权(quán)益(yì)。资(zī)金监(jiān)管环(huán)节，引入独立于开发商(shāng)、银行的第三方资金监管机构，或由政府相关部门直接(jiē)监管，以此防止(zhǐ)资金挪用现象。交(jiāo)付环节，建立商品房保修期制度。保(bǎo)修期内，开发商应对(duì)房屋质量问题(tí)全权负责、免费维修，购房(fáng)者(zhě)在保(bǎo)修期结束后(hòu)支付尾款。

　　三，长期来(lái)看，取(qǔ)消商品房(fáng)预售制(zhì)是大势所(suǒ)趋(qū)。一(yī)方面(miàn)，98年房改时(shí)，全国缺房子(zi)，开发商缺(quē)钱，预售制是权宜之计，现(xiàn)在全国套户(hù)比(bǐ)超过1，从大(dà)开发进入存量时代，对购房民众不公平的预(yù)售制已经过(guò)时了，该取(qǔ)消(xiāo)了，改(gǎi)为现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售(shòu)。另一(yī)方(fāng)面，取消预售制，改为现房销售，开发商将拼的不(bù)是五花八门、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能兑现(xiàn)的营销手段，而是所见即所得的(de)过硬的产品质(zhì)量(liàng)和诚信(xìn)，这(zhè)才(cái)是(shì)对购房民众(zhòng)的(de)最根本最实质(zhì)的保障，这样将极大的提升开发商的建筑质量，实(shí)现良币驱(qū)逐(zhú)劣币。

　　

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