文：任泽(zé)平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该(gāi)取消预售(shòu)制了。 1月17日召开的全(quán)国住房和(hé)城乡建设工作(zuò)会(huì)议提出“有条件的(de)可(kě)以进行(xíng)现房(fáng)销售”，不(bù)足一个(gè)月时(shí)间(jiān)，已(yǐ)有(yǒu)山(shān)东、安徽(huī)、河南、四川、广东等地明确表(biǎo)态，试点(diǎn)现房销售。

　　1、是(shì)该取(qǔ)消(xiāo)商品房预售制(zhì)了，用你的钱，建你的房子，还烂尾了，这(zhè)是对购(gòu)房者的(de)不(bù)公(gōng)平(píng)。以(yǐ)后谁有(yǒu)钱谁建房(fáng)，没钱没实(shí)力的(de)别建了，不能把包袱甩给老百姓和社会，这(zhè)是房地产从大开发时代步入高质(zhì)量发展(zhǎn)阶段的必然趋势，也是对购房老百(bǎi)姓(xìng)的(de)最大保护。98年(nián)房改(gǎi)时，全(quán)国缺房(fáng)子，开发商缺钱(qián)，预售(shòu)制是(shì)权宜(yí)之计，现在全国套户比超(chāo)过1，从(cóng)大开发进入存量(liàng)时代，对购(gòu)房民众不公(gōng)平的预售制已经过(guò)时了，该取消了(le)，改为现(xiàn)房(fáng)销售。以后一手(shǒu)交钱，一手(shǒu)交房，天经地义。当然二次(cì)房(fáng)改是个技术(shù)活(huó)，兼(jiān)顾(gù)化(huà)解停贷、复(fù)工保交楼(lóu)、重组房(fáng)企债务、恢复(fù)市(shì)场信心(xīn)以及长效机制，长效机制四大关键是推动城市群战略、人地(dì)挂钩、金(jīn)融(róng)中性稳定(dìng)和房地产税。如果按(àn)照经(jīng)济规律办事，中(zhōng)国(guó)一定能实现房地产软着(zhe)陆和长期平(píng)稳(wěn)健康发展，跨(kuà)过这道关，解好这道世(shì)界难题。

　　2、为什么要取(qǔ)消预售制(zhì)、改为(wèi)现房销(xiāo)售？大(dà)家想想，绝大部分商品是一手交钱(qián)一手交货(huò)，预售制是(shì)对购(gòu)买者的(de)单方面不公平制(zhì)度，购(gòu)房老百姓(xìng)几乎承担了所有(yǒu)商(shāng)品不能(néng)交付(fù)的风(fēng)险。从(cóng)个人(rén)层面看(kàn)，预售制(zhì)对(duì)购房者(zhě)非常不(bù)公平，比(bǐ)如，交房等待期一般(bān)为(wèi)两年，在此期(qī)间，购房者不仅承(chéng)担(dān)银(yín)行利息，还要承担延迟交房、房屋质量(liàng)、房产证(zhèng)延期办理(lǐ)甚至不能交房的风险。从行(xíng)业层面看(kàn)，预(yù)售制助推部分房企过度举债、高杠(gāng)杆(gān)扩张，若遇到下(xià)行周期，会引(yǐn)发资金链断裂、项目搁置等系列风险。取(qǔ)消预(yù)售(shòu)制，改为(wèi)现房销售，这样(yàng)有助于(yú)落实(shí)中央(yāng)房住(zhù)不炒精神、有助于保障购(gòu)房老百姓权益、有助(zhù)于房企稳健发展，一举多得，谋划(huà)长远。

　　3、为什么建议取(qǔ)消预售制度(dù)？预售制度怎么来的？国外(wài)什么情况？简(jiǎn)单科普一(yī)下：商品房预售最(zuì)早(zǎo)源于中国(guó)香港，俗称(chēng)卖楼花，卖期房，是一种开(kāi)发商放杠(gāng)杆的方式(shì)。98年(nián)房改，由(yóu)于(yú)商品(pǐn)房短缺，房企缺资(zī)金，借鉴(jiàn)中国香港，引入了商品房(fáng)预售(shòu)制度。其实，当前世界不(bù)少国(guó)家存在预(yù)售(shòu)制。但(dàn)是，重点(diǎn)来了！发达国家(jiā)一般(bān)有(yǒu)严(yán)格的监管保障措施，开发商在项目(mù)获得政府批准(zhǔn)后才可以开始销(xiāo)售，买(mǎi)家(jiā)在购买期房后并非像中(zhōng)国一样(yàng)在(zài)支付完首付(fù)款后(hòu)从银行一次性(xìng)贷款(kuǎn)支(zhī)付剩余全(quán)部房款(kuǎn)，而是根据(jù)开发商工程(chéng)进(jìn)度在完全交房前进行分期(qī)支付。所以，预售制度是需要严格的资(zī)金监管、分期(qī)支付以(yǐ)及违(wéi)约处罚措(cuò)施作为保障的，如果没有这(zhè)些保障措施，一定(dìng)会触发风险，对购房民众不公平，所以(yǐ)不如借(jiè)机取消预售制度，以(yǐ)后改(gǎi)为(wèi)现房销售。客观讲(jiǎng)预售制度(dù)有一定历史阶段(duàn)性(xìng)，现在中(zhōng)国住房(fáng)进入存(cún)量时代，取消预售制度(dù)有(yǒu)助于降负债降杠(gāng)杆，不再(zài)把(bǎ)烂尾风险(xiǎn)甩给老(lǎo)百姓和社会，当然(rán)这需要(yào)配套房企(qǐ)债务重组、复工保交楼(lóu)、恢复市场信心(xīn)和房(fáng)地产长(zhǎng)效机(jī)制。这是个(gè)技术活，只要坚(jiān)持市(shì)场化改革(gé)，中国一(yī)定能化(huà)解这个难题，让房地产回(huí)归(guī)实(shí)体经济和居住(zhù)属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取(qǔ)消(xiāo)预售制，改为现房销售(shòu)，开发商将拼的不是五花八门(mén)、眼花缭乱(luàn)、不知道能(néng)不能兑现的(de)营销手段，而是所见(jiàn)即所(suǒ)得(dé)的过硬(yìng)的(de)产品质(zhì)量和诚信(xìn)，这才(cái)是对购(gòu)房(fáng)民众的最根本(běn)最实质的(de)保障，这样(yàng)将极大的(de)提升开发商的建筑(zhù)质量，实现(xiàn)良币(bì)驱逐劣币。所有商业的本质是(shì)向善，是(shì)以客(kè)户为中(zhōng)心，房地产也不能例外，老百姓买房子是天大(dà)的事，烂尾毁三(sān)代，好(hǎo)房(fáng)幸(xìng)福一家人(rén)。从(cóng)这(zhè)个角度，取消预售制、实施现房(fáng)销售是实现老百(bǎi)姓安居乐业、社会(huì)长治久安(ān)、行(xíng)业企业健(jiàn)康发展的重大措施。在当前的情况下，取消预售制要结(jié)合稳(wěn)楼市(shì)、房地产软(ruǎn)着陆、打通金融支持当期三好生、新模式等综合(hé)施策(cè)。

　　作(zuò)者(zhě)十(shí)年前在国务院发(fā)展研究中心参(cān)与财(cái)税(shuì)改革方案研究(jiū)时，对(duì)预售制、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房企(qǐ)杠杆率(lǜ)等进行过长期系(xì)统的专项研究(jiū)。（参(cān)考后来(lái)形成(chéng)的专(zhuān)著《房(fáng)地(dì)产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地(dì)商品房预(yù)售制的前(qián)世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按(àn)揭”，霍英东(dōng)创造(zào)“卖楼(lóu)花(huā)”模(mó)式(shì)

　　1.2 住房需(xū)求大(dà)、供给量(liàng)少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国内地版(bǎn)预(yù)售制”

　　1.3 预售(shòu)制推(tuī)动城(chéng)市化进程，但背后潜藏的风险确实(shí)存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程(chéng)监管，交付时开发(fā)商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提(tí)供(gōng)期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房(fáng)时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立法，设置期房预付款保全措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年(nián)保修期后(hòu)付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地商品房预(yù)售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　二十世(shì)纪五十(shí)年代在中(zhōng)国香港(gǎng)，楼宇出租是地(dì)产(chǎn)行业盛行的方式，但(dàn)有着转让难、出租(zū)资金周(zhōu)转期(qī)长等问题(tí)，分层销(xiāo)售孕育(yù)而生。20世纪50年代，中国香港(gǎng)还未推行公共房屋(wū)制度，许多(duō)人栖(qī)身于木屋或者(zhě)其他(tā)临(lín)时(shí)住宅，住房(fáng)的需求是(shì)相当(dāng)高，不过(guò)大多数居民的(de)储蓄很少(shǎo)。当时楼宇买卖多数以一(yī)整栋楼为单位，需要雄厚(hòu)的资金实力才能购买(mǎi)。虽然楼宇(yǔ)出租是中国香港地产行业盛行的方式，但有着转让难、出租资金(jīn)周转期长等问题。针对这一系列问题，不少地产商开(kāi)始(shǐ)探求新的方式，如把楼宇(yǔ)契约切开，即“分(fēn)契”，然后将楼(lóu)宇分层出售。这模式一经推行，购买楼宇的市民数量有所增加，开发商资金(jīn)周(zhōu)转加快。

　　在分层出售的(de)基础上，将“按(àn)揭”模(mó)式引(yǐn)入房地(dì)产(chǎn)销(xiāo)售，霍英东创造(zào)“卖楼花”模(mó)式。1953年底霍(huò)英东创(chuàng)办立信置业有限公司(sī)，凭借商业直觉和多(duō)年经营(yíng)杂货铺、海上(shàng)驳运业务的经验，对(duì)于商品流(liú)通、资金周转有着(zhe)独到的见解，在努(nǔ)力(lì)寻求方法加快自身资金周转。当(dāng)时其在购下九龙的一块地盘后，除了(le)分(fēn)层(céng)出售、还印发售楼说明书，上(shàng)有文(wén)字详尽说明楼宇的(de)地(dì)势环境、建筑材料(liào)、分层价格、订购(gòu)方法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收(shōu)取(qǔ)买家的订(dìng)金，采用类似(shì)租金的分期付款形式(shì)，等(děng)新楼落(luò)成时，收(shōu)齐买家的钱，买家就拥有了自己(jǐ)的(de)房产。这种方式减轻(qīng)了民众购房的资金压力(lì)，加速了房(fáng)屋(wū)的建(jiàn)造和销售，也解决了制造商的资金问题，降低投资风险，在当时(shí)可谓(wèi)是“双赢”的举措。“预售楼花+分期付款”的销售模(mó)式成为当时中国香(xiāng)港(gǎng)房地产市场(chǎng)的一(yī)大特色，纵观中国香港房(fáng)地产市场的改革，“卖(mài)楼花”模式高(gāo)效率地(dì)解决了核心的住(zhù)房供不应求(qiú)的问(wèn)题(tí)，使房市发展进(jìn)入新(xīn)阶段(duàn)。

　　预(yù)售楼花模式推动(dòng)了中国香港楼(lóu)市几十年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情少先队的队旗是什么，少先队的队旗是什么组成的况，但监(jiān)管部门不断完善、规(guī)范化，建(jiàn)立健全(quán)的监管机制，促(cù)进市场健康(kāng)发(fā)展。例如，1960年，位于大角咀的一个楼盘(pán)因建筑(zhù)费用超支(zhī)停(tíng)工，出现“烂尾(wěi)”情况。在1961年后，中国香港管(guǎn)理部门(mén)提升了(le)对于预售楼(lóu)花制度(dù)的(de)监管，即(jí)要求开发商在(zài)预售前，确保地价款已经全部支付，还要证明自(zì)身(shēn)有资(zī)金等能力(lì)把项目(mù)完成，资金需(xū)放入律师(shī)所托管(guǎn)，支取(qǔ)时(shí)需律所和建(jiàn)筑(zhù)师的核准。为(wèi)了防止开发商、律所、建筑师等(děng)造假，套(tào)取(qǔ)监管(guǎn)账户资金，中国香(xiāng)港要求律师行在银行开(kāi)设的(de)信(xìn)托账户（监管账户）、开(kāi)发商操(cāo)作(zuò)等采取全透明化机制，且银行的责任上升，如(rú)出(chū)现房屋“烂尾(wěi)”情况，银行将成最(zuì)大风险方，后续需自身推动项目(mù)完(wán)工。随着监管(guǎn)体系逐步(bù)完善，出现“烂尾”的(de)现象较少(shǎo)。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼(lóu)花”模(mó)式，形成(chéng)“中国内地版预售(shòu)制”

　　二十世纪(jì)九十年代，中国内地面临住房需(xū)求大和供给量(liàng)短缺问题，引入“卖楼花”制(zhì)度。建国(guó)以来，中国内地优先发展重工业，强调(diào)基(jī)础建设，这一导向(xiàng)使前期(qī)发(fā)展工业化的(de)进(jìn)程(chéng)大于城市化进(jìn)程(chéng)，唯有解决住房(fáng)基础等城市化配套问题，才能进一步推(tuī)进(jìn)城市化。但当(dāng)时推行的是“统一(yī)管理，统一分配，以租养(yǎng)房”的福利分(fēn)房制度(dù)，住房市场发展起步较(jiào)晚、增(zēng)速较慢，福利分房制度也出(chū)现了分配不公(gōng)、效率低、配套(tào)差等问题(tí)，因此福利分房制度不(bù)再(zài)适用于当时的国情。叠加房地产市场面(miàn)临商品房的需求量大(dà)，而社会缺(quē)少(shǎo)大型房地(dì)产开(kāi)发商，商(shāng)品房(fáng)供应(yīng)量小的困境，此时引入中国香港的“卖楼(lóu)花”模(mó)式无疑是对(duì)内地房地产市场的一针强(qiáng)心剂。从1994年(nián)起，中国内地逐步(bù)引(yǐn)进中国香(xiāng)港预售商品房制度，先后出台多项文(wén)件，大力支持国内房地(dì)产市场改革。例如，1998年，国务院出台《关于进一步深(shēn)化(huà)城(chéng)镇住房制度改革，加快住房建设的通知》文件，决(jué)定停止住房无(wú)偿实物分配，逐步实行住(zhù)房分配(pèi)货币化(huà)、住房(fáng)供给商(shāng)品化、社会化的住房新体制，从计划经济下的(de)福利(lì)分房转向市场经济的商品房。房地产市场采用预售制，允许开发商卖期房，解决了(le)房(fáng)企(qǐ)缺(quē)少资金和开发时(shí)间周期长的两大难题，开发商以预售款撬动下一个项目的(de)开发，形成(chéng)滚动(dòng)开发模式，住(zhù)房(fáng)供应速度加(jiā)快。自此中国内地开始房改货币化，中(zhōng)国(guó)人民银行等多(duō)方迅速出台相(xiāng)关的(de)信(xìn)贷(dài)政策(cè)，支持购房者，极大作(zuò)用推(tuī)动了房地产市场的发(fā)展。

　　引入中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)“卖楼花”模式后，经调整形成契合(hé)中国内地的商品房预售制(zhì)度(dù)。预售制的初衷是为了缓解房企资金压力，加快(kuài)城(chéng)镇(zhèn)住房建设。具体来(lái)说，是指房地(dì)产开发企(qǐ)业将正在建设中的房屋预先(xiān)出售给购(gòu)房(fáng)者，由购(gòu)房者支付定金或房(fáng)款的行为。区别于中国香港，在中国内(nèi)地实践过程(chéng)中，商(shāng)品房预售(shòu)流(liú)程为：房地产开发商(shāng)办理预售(shòu)许(xǔ)可(kě)证-签订商品房买卖合同(tóng)-进(jìn)行备(bèi)案登(dēng)记(jì)和(hé)预告登(dēng)记-交付房(fáng)屋。在购房过程中(zhōng)，购房者(zhě)需要一次性付清首(shǒu)付款(kuǎn)，并采用银行(xíng)贷(dài)款(kuǎn)的形(xíng)式(shì)一(yī)次(cì)性(xìng)付清剩余(yú)房款，换言之，房屋未建成，开发商可能已(yǐ)拿到了全部购房款，这(zhè)点(diǎn)与中国香港的按照工(gōng)程进(jìn)度付(fù)款有所不(bù)同。对中国内地的开发商而(ér)言，预售制商(shāng)品房也开(kāi)启了高周(zhōu)转(zhuǎn)、高杠杆的运作(zuò)模式。

　　1.3预(yù)售制推动(dòng)城市化进程(chéng)，但背后(hòu)潜藏的风险确实(shí)存在(zài)

　　作为中(zhōng)国内地商品(pǐn)房销售的(de)最主要方式，预(yù)售制极大(dà)缩短房企(qǐ)现金回笼周期(qī)，同时增加市场商品房供应，推动了城镇化(huà)发展进程。预售(shòu)制在过去20多年对(duì)中(zhōng)国内地房(fáng)地(dì)产市场的稳步发展起到了重(zhòng)要作(zuò)用，不仅解决(jué)了(le)房地产市(shì)场快速发展(zhǎn)阶(jiē)段的资(zī)金需求，也提高了居民居(jū)住水平，中国内地城镇居民从筒子楼住到住(zhù)宅小区(qū)，从全民(mín)蜗居到基本适居(jū)，住房事(shì)业(yè)取(qǔ)得巨大进步，数十年(nián)时间走完发达国(guó)家(jiā)几百年城镇(zhèn)化(huà)路程。改革开放以来(lái)，城镇化进程进(jìn)入(rù)快速发展时期。1978-2021年(nián)，城(chéng)镇人(rén)口(kǒu)由1.7亿人增长至9.1亿人(rén)，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平(píng)方公里增长(zhǎng)至60721平方公里(lǐ)，增(zēng)长7.2倍。根据我们发布的《中(zhōng)国(guó)住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住(zhù)宅存量从不(bù)到(dào)14亿平增(zēng)至313.2亿平，城镇人均住(zhù)房建筑(zhù)面积从(cóng)8.1平方米增(zēng)至34.7平方米，城镇(zhèn)住房套数从约3100万套增(zēng)至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国内地商品房销售(shòu)最主要方式，2005年中(zhōng)国内地商品住宅期房(fáng)销售(shòu)面积(jī)占总销售面积的比重(zhòng)为63％，而2021年(nián)期(qī)房累(lèi)计(jì)销售面(miàn)积达(dá)15.6亿平，比重上升至(zhì)87％。

　　预售(shòu)制也(yě)推动了(le)中国内(nèi)地房地(dì)产行业的发展。中国内地房地产历经二(èr)十(shí)多年长周(zhōu)期繁荣，行(xíng)业各项指标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年(nián)，房(fáng)屋新开工面积从2.2亿平增(zēng)至19.9亿平，累(lèi)计上涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速10.6％。房地(dì)产开发投(tóu)资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元(yuán)，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品(pǐn)房销(xiāo)售(shòu)面积(jī)和销售金额分别(bié)从1.5亿(yì)平增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增至(zhì)18.2万(wàn)亿元(yuán)，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地产企业(yè)从无到有、从国(guó)企(qǐ)先行(xíng)到民企(qǐ)崛(jué)起，队伍逐渐壮大。2018年，房(fáng)地产(chǎn)企业数量达(dá)9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十(shí)年来房地产也成为(wèi)拉动中国内地经济高增长的火车头。

　　1）从经济增长渠(qú)道，房地产(chǎn)带(dài)动(dòng)的上下(xià)游产业链特别长，高达(dá)50多个行业。2020年房地产及(jí)其产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房(fáng)地产带(dài)动产业(yè)链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献），其中房(fáng)地产对金(jīn)融、批发、建材(cái)的带(dài)动最(zuì)为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全(quán)拉动的投资占全社会固定资(zī)产投资的(de)51.5％，其中，房地(dì)产开发投资(zī)占固定资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠(qú)道，从房地产贷(dài)款占银行各项贷款余(yú)额的比重看(kàn)，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上信托等通(tōng)道业务(wù)，占比超过三分之一。从房(fáng)地产融(róng)资存量占社融(róng)存(cún)量比重看，2021年(nián)12月(yuè)占比为18.76％。如(rú)果房企(qǐ)大面积违约(yuē)，将导致(zhì)银行不良(liáng)率大幅上升(shēng)。

　　4）从(cóng)居民(mín)财富(fù)效应渠道，根据我们的《中国(guó)住(zhù)房市(shì)值测算报告》，2020年(nián)中国住房市值为62.6万(wàn)亿美元，大于美国的33.6万亿(yì)美元、日本(běn)的10.8万亿美元、英(yīng)法德三国(guó)合计的31.5万亿美元。从(cóng)住房市值占股债房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国(guó)的(de)49％、法国的56％、德国(guó)的64％。中国住房市(shì)值与(yǔ)股债(zhài)房市值的比例较高，主(zhǔ)要是(shì)因(yīn)为住房市(shì)值高，以(yǐ)及中国资本市场发育尚不成熟，直接(jiē)融资比例较低，股票(piào)、债(zhài)券市值较低(dī)，居民投资渠(qú)道(dào)缺乏。

　　不可否认，预售(shòu)制背(bèi)后潜藏的风(fēng)险(xiǎn)确实存在，当前的负面效(xiào)应(yīng)愈(yù)发凸显。

　　从(cóng)个人层面(miàn)看，绝大部分商品是一手(shǒu)交钱一(yī)手交货，预售制是对购(gòu)买者的单方面不(bù)公平制度，购房老(lǎo)百姓几(jǐ)乎承(chéng)担(dān)了(le)所有商(shāng)品不能交(jiāo)付的风险。比如，交房等(děng)待期一般(bān)为两年，在此期间，购房者不仅(jǐn)承担银行利息，还(hái)要承担延(yán)迟交房(fáng)、“一(yī)房二卖”、房(fáng)屋质量、房产(chǎn)证延(yán)期办理(lǐ)甚至不能交房(fáng)等风险。另外(wài)，购(gòu)房者和开(kāi)发(fā)商之间的(de)购房合同、购房者和银行的按揭贷(dài)款合同是两个独立的合同关(guān)系，如果开发商(shāng)发生违约，购房者只能根据购房(fáng)合同(tóng)向开发商主张权力，但依旧需要根据按揭贷款合同按时向银行进行贷款偿(cháng)还，因此购房者承担的风险较(jiào)大。

　　从行业层面看(kàn)，预(yù)售(shòu)制助推部分(fēn)房企过度举债、高(gāo)杠杆扩张(zhāng)，资(zī)金若遇到下行(xíng)周期，会引发资金链(liàn)断(duàn)裂、项目搁(gē)置等系列(liè)风险，进行影响自身信(xìn)用和(hé)购(gòu)房者对行业(yè)的信心。

　　从(cóng)金融层面看(kàn)，银(yín)行作为(wèi)按揭(jiē)贷款的发放(fàng)方，一旦(dàn)房(fáng)企因为市场(chǎng)波动或经营不(bù)善，出现资金链(liàn)断裂等一系列(liè)问题，导致“烂(làn)尾”等情况，而房(fáng)企通过与(yǔ)购房者签订的预售(shòu)合同和按揭合同(tóng)，已经从银(yín)行获得房(fáng)款，如果购房者丧失还款能(néng)力或短期不(bù)能(néng)还款(kuǎn)等，则风险完(wán)全由银行承担，银行将(jiāng)面(miàn)临较(jiào)大的(de)坏账压力。

　　从监管角度(dù)看，购房者(zhě)的预售监管资金去(qù)哪(nǎ)了？楼盘(pán)“烂尾”，归根结底(dǐ)两个(gè)字那就是“没(méi)钱(qián)”，即没钱付工程款。在2004版(bǎn)的(de)《城市商品房预售管理办法(fǎ)》中明(míng)确规定了开发企业预售商品(pǐn)房所得款(kuǎn)项应当用于有(yǒu)关的(de)工程建设(shè)，商品房预售款监管的具体办法，由房地(dì)产管理(lǐ)部门(mén)制(zhì)定。但多(duō)年以(yǐ)来全国并没(méi)有统(tǒng)一的预(yù)售资金(jīn)监管规定(dìng)，各(gè)地实(shí)行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙(shā)等城(chéng)市(shì)重点监(jiān)管资金比例为总(zǒng)预售款的15-40％左右(yòu)，郑(zhèng)州、福州、合肥(féi)等城(chéng)市则按(àn)照(zhào)项目(mù)的(de)建(jiàn)安成(chéng)本(běn)乘以建筑面(miàn)积(jī)或者(zhě)项(xiàng)目(mù)工程总额报价计算(suàn)重点(diǎn)资金(jīn)。而事实是，不(bù)少(shǎo)购房款未进入监(jiān)管账户、或进入监管账(zhàng)户后被挪(nuó)用(yòng)，导致楼盘没有资金继续建设。收楼遥遥无期(qī)，月供(gōng)却被迫继续还款。那么，监管账户资金如(rú)何被挪走(zǒu)的？实际上，在过去房(fáng)地(dì)产大(dà)开发时代的高周(zhōu)转(zhuǎn)背景下，抽调预售(shòu)款监管(guǎn)账户资金，是行业“潜规(guī)则(zé)”。比如工程总承包方，以工程建设名义，获得监管账户(hù)拨付资金，再由工(gōng)程(chéng)方将资(zī)金转给房企(qǐ)，而拨付的工程款，远(yuǎn)超工程(chéng)进度所需。通过这些方式(shì)套(tào)取的(de)资金，在(zài)房企各地项目间(jiān)流动，变相(xiāng)加杠杆，这(zhè)样做(zuò)提供(gōng)了资(zī)金流(liú)动性，房企(qǐ)抽调(diào)资金统筹拿地(dì)、还款和楼盘建(jiàn)设，形成一(yī)种(zhǒng)资金循环高周转模(mó)式，但一定(dìng)程度上把风(fēng)险甩给了购房者。

　　2 国际(jì)经验

　　整体(tǐ)来说(shuō)，国外(wài)商品房预售制度呈(chéng)现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房者(zhě)预付资金，一般设有(yǒu)定金或预付款保(bǎo)护(hù)机制，如英(yīng)国、日本；

　　2）预(yù)付款(kuǎn)比重：要求购(gòu)房者支付的(de)预付(fù)款(kuǎn)比例相对(duì)较低，绝大部分房款在房屋交(jiāo)付(fù)后开(kāi)始支付；

　　3）预付(fù)款支付方式(shì)：预付款一般以定金方式(shì)支付(fù)，或按工(gōng)程进度分期支付(fù)，或二者结(jié)合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式：一般采用两种方式发放按(àn)揭贷款，一是按工程进度(dù)付款，按揭(jiē)贷款按照(zhào)工(gōng)程进度逐渐发放，购房者(zhě)开始月供(gōng)；二是房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护：为预售商品房提(tí)供期房烂尾保险，在商(shāng)品房出(chū)现重大延期或重大缺陷时，保障购(gòu)房(fáng)者权益；

　　6）房屋交付保护：房(fáng)屋交付(fù)质量的保障有两种(zhǒng)方式，一(yī)是(shì)期房由政府或第三(sān)方验收合(hé)格并提(tí)供验(yàn)收凭证后，开发(fā)商凭验收凭证取得购房者支付(fù)的房款。二(èr)是开发商(shāng)为(wèi)购房者提供一定的保修期，通常1-5年，保(bǎo)修(xiū)期(qī)满(mǎn)，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金第三(sān)方全程监(jiān)管，交付时开发商(shāng)凭验收凭证取(qǔ)得房款(kuǎn)

　　美国期房定金一(yī)定期限内无条(tiáo)件返(fǎn)还，最低首付比例(lì)为(wèi)3.5％，交房前仅支付首(shǒu)付(fù)，其余房(fáng)款交(jiāo)付(fù)后按揭(jiē)还款，交付前(qián)资(zī)金由第三方全程(chéng)监管(guǎn)，交付(fù)时开发商凭验收凭证取得房款。

　　定(dìng)金(jīn)及首付(fù)环(huán)节，定(dìng)金(jīn)比(bǐ)例一般(bān)为房款的1％-5％，首付比例(lì)最低可(kě)低于3.5％，根据美国官方数(shù)据(jù)，2021年(nián)美国平均(jūn)首付比例为12％。

　　余款支付方(fāng)面，除定金或首付外，购房者在房屋交付后(hòu)通过(guò)按揭贷(dài)款支付剩余房款。

　　资金监管方面，美国为防止开发商(shāng)挪用资(zī)金，购(gòu)房者的(de)定金及首付(fù)款(kuǎn)由第三方公(gōng)证行或产权(quán)保险公司的信(xìn)托账户监管。如果开发商倒闭导致(zhì)楼盘烂尾，购房者资(zī)金可(kě)通过申请仲裁取(qǔ)回，且不承担任何(hé)责任与损失。而开(kāi)发商在(zài)房屋建设过程中的(de)资金全部来自银行，银行(xíng)根据工程(chéng)进度向开发商提供一(yī)定(dìng)比例的(de)贷款，由于开发商挪用(yòng)资金直接损害(hài)银行利益，银行有充(chōng)分动机监管开发商(shāng)施少先队的队旗是什么，少先队的队旗是什么组成的工进度。开发商在房屋交付时需取得(dé)由政府相(xiāng)关部门经审查后发放的验收凭证，通(tōng)过验收凭证向银行得到购房者支付的(de)房(fáng)款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　德国(guó)期房可零(líng)首付(fù)购房，房款按建造工期进度支付，按揭(jiē)按工期放(fàng)款后还贷，房贷(dài)利(lì)率(lǜ)采用固定利率，开发商(shāng)或(huò)购房者可购买期(qī)房烂(làn)尾(wěi)保险。

　　预(yù)售门槛(kǎn)方面，德国开发(fā)商(shāng)在项(xiàng)目获(huò)批后即(jí)可预售(shòu)房屋。签署(shǔ)购房合同前，购房者需支付约2000欧的定金并进行预约(yuē)公证，签订合同(tóng)后定金(jīn)退还。如由于任何原(yuán)因(yīn)不能购买，定金(jīn)按照德(dé)国法律全部退还。

　　签署购房(fáng)合同后，购房(fáng)者需支(zhī)付公证费和土(tǔ)地交(jiāo)易税，分别为房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中，属于购房附加(jiā)费(fèi)。

　　首付方面，德国(guó)没有规定最低首付比例(lì)，可零首付购房。

　　余款(kuǎn)方(fāng)面，德国也采取按(àn)工期支付房款(kuǎn)的制(zhì)度，一般分7笔进行支付，具体(tǐ)支付(fù)节点、比(bǐ)例因项目而异(yì)。一般(bān)来说，支付节点可分(fēn)为(wèi)公证(zhèng)后、主体完工、内部(bù)水暖(nuǎn)电路(lù)完(wán)工、窗户玻璃(lí)完工、室(shì)内清洁及墙(qiáng)面完工、地板完工、全部完(wán)工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房者可在支(zhī)付(fù)房款前申请房(fáng)贷，房贷利率(lǜ)采用(yòng)固定(dìng)利(lì)率(lǜ)，银(yín)行按施工节(jié)奏分多次发放(fàng)贷款，每(měi)笔贷(dài)款给予(yǔ)购房者一(yī)定使用期限，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国(guó)保险公(gōng)司针对期房设计了两种保险，保险的功能是当房屋出现重(zhòng)大延期或重(zhòng)大缺陷时，保险公司保证开发(fā)商赔偿或修复，开发商破产，由保(bǎo)险公司负责相应赔(péi)偿。保险由(yóu)开发(fā)商(shāng)或购房者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支(zhī)付(fù)

　　英国预(yù)售制设有(yǒu)10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机制，交房(fáng)前付款比例(lì)仅20％-45％，资金(jīn)由买(mǎi)卖(mài)双方律师严格监管。

　　订立合(hé)同前，买卖(mài)双方均有一名律师，负责沟通期房交易中的房(fáng)产、资金、合同等(děng)各(gè)个环节，各(gè)环节内容确认(rèn)无误后签订首付(fù)交换合同。

　　定金方面(miàn)，英国设(shè)置了10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机制，当(dāng)开(kāi)发商出现(xiàn)财务、经(jīng)营问题时，购(gòu)房(fáng)者10％的定金(jīn)由保险(xiǎn)公(gōng)司赔付，而超出(chū)10％的部分较(jiào)难(nán)追回。

　　首付方(fāng)面，首付(fù)比例通常(cháng)为(wèi)10％-25％，首(shǒu)付需要在合同(tóng)签订21天内支(zhī)付。

　　余(yú)款支付(fù)环(huán)节，英(yīng)国采取按工(gōng)程进度(dù)付(fù)款的方式，但是交房前付款比例(lì)相(xiāng)对较低，一般会在合同签订6-24个月分别支(zhī)付两(liǎng)笔5％-10％的款项，即交房前付(fù)款比例在20％-45％之(zhī)间(jiān)，剩余款项交房后支付。

　　交付环(huán)节(jié)，英(yīng)国规(guī)定(dìng)房屋必须经过房产公(gōng)证(zhèng)公司的检验验收后才能交(jiāo)付，交(jiāo)付后(hòu)方(fāng)可按揭(jiē)还贷。

　　资金(jīn)监管环节，英国期房(fáng)预售(shòu)资金监管(guǎn)极(jí)为严(yán)格(gé)，资金也由律师监管，在确认工程进度、支(zhī)付相关款项过程中，由买(mǎi)房律师(shī)将资(zī)金转给卖方律师，卖方律师转给开发商，即(jí)资金在进入开(kāi)发商账户前经过(guò)两(liǎng)道关口，有利于(yú)保障购房者资(zī)金安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期(qī)房交易立(lì)法(fǎ)，设置期房预付款保全措(cuò)施

　　日本(běn)期(qī)房交易立法(fǎ)，定金超5％或1000万日(rì)元时(shí)，开(kāi)发商必(bì)须完成“预售房定(dìng)金保全(quán)措施”，交房前(qián)付款比(bǐ)例不超(chāo)房款的20％，开(kāi)发(fā)商违约需返(fǎn)还定价并赔偿约10％房款，交(jiāo)房后按揭还款。

　　立(lì)法方面，日本二(èr)战(zhàn)结束后由于房屋供给严重失衡，叠加法(fǎ)律空白，社会(huì)上“一房二卖(mài)”现(xiàn)象普遍，为此，日(rì)本(běn)政(zhèng)府1952年(nián)出台(tái)《宅地建筑(zhù)物(wù)交易法》，经(jīng)多次(cì)修订(dìng)，目前是唯一(yī)一(yī)部规范期房交易的法律。

　　定金保(bǎo)护(hù)方面，根据日(rì)本《宅地建物取(qǔ)引业法》，对(duì)购房(fáng)者支付定金超过5％或超1000万日元的(de)部分，法(fǎ)律要(yào)求开发商必(bì)须完成(chéng)定金保全措施(shī)才(cái)可预售。什么(me)是定金保全措(cuò)施？即(jí)买卖双方(fāng)签订购房(fáng)合同时(shí)，开(kāi)发商向金融机构或指定保(bǎo)证机构或(huò)保险(xiǎn)机(jī)构签(qiān)订定金保(bǎo)证委(wěi)托合同，设置购房者(zhě)定金的保证(zhèng)或(huò)保(bǎo)险，并将相应的保证(zhèng)金(jīn)证明书交(jiāo)付给购(gòu)房者(zhě)。除(chú)定金外，其他预先支付的购房款(kuǎn)也受该(gāi)措(cuò)施保护。若开发商倒(dào)闭导致期(qī)房烂(làn)尾，购(gòu)房者可凭保证(zhèng)金证(zhèng)明书(shū)向金融机构(gòu)或保证机构或保(bǎo)险公(gōng)司兑付(fù)，同时，开发商(shāng)需(xū)向(xiàng)购房者赔付违约(yuē)金，一般约(yuē)为房(fáng)价的10％。

　　房款支付(fù)环节，交房前只需支付最多不超20％的定(dìng)金(jīn)，签订购(gòu)房(fáng)合同后，购房(fáng)者即可向银行(xíng)申请(qǐng)贷款，但交房后才开(kāi)始按揭贷款，除定金(jīn)外的剩(shèng)余房(fáng)款(kuǎn)在交房后开(kāi)始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方(fāng)资金由银行监管，享1年(nián)保修(xiū)期(qī)后付(fù)尾款

　　新加(jiā)坡期房购房(fáng)者违约可返还相当(dāng)于(yú)3.75％房款的(de)订金，首付比例20％，余款按工程进度支付，所有资金进银行专门项目(mù)资金账户，交房后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支(zhī)付环节，新加坡开发商有统(tǒng)一(yī)的(de)选购权合同(tóng)以(yǐ)及订金返还(hái)机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效期14天(tiān)，执行OTP则进(jìn)一(yī)步签订购(gòu)买合同(tóng)，不执行OTP则退还(hái)3.75％的房(fáng)款。

　　首付比例方面(miàn)，签订购(gòu)房合(hé)同后(hòu)，购(gòu)房(fáng)者需(xū)支付(fù)15％的首付及印花税，同时购房者向(xiàng)银行申请按揭贷款(kuǎn)。

　　余(yú)款支付上，新加坡期房同样采取(qǔ)按工程进度(dù)付款(kuǎn)的方式，《发展商条例》对期房付(fù)款流程做了统一详细(xì)规定(dìng)，要求所有开发商遵守，支付(fù)节点一(yī)般为合同签订后、地基完工(gōng)、框架完工、管道门窗等(děng)完工(gōng)等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也(yě)依(yī)照工程(chéng)进度放款，月供在此过程中随着放(fàng)出贷款的增加而增加，未放款部分无需月供。

　　资金监管方面，购房者的订金(jīn)与付款会存入银行专门的项目(mù)资金账户，账户资金提取(qǔ)须与房(fáng)屋建(jiàn)设有关(guān)。房屋交付后，购房者享受(shòu)1年的房屋保修期(qī)，此后购房(fáng)者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来看，当(dāng)前房地产到了政策出(chū)手临(lín)界点，重点是(shì)保交楼(lóu)和房企重组。一方面，加大对刚需和改(gǎi)善型需求的支(zhī)持力度(dù)，长(zhǎng)短兼顾妥善应对(duì)局部停贷(dài)现象，重点是(shì)保交楼保(bǎo)复(fù)工保民(mín)生，给予(yǔ)强有力的金融(róng)工具(jù)支持。另(lìng)一方面，从现(xiàn)在起，对还在(zài)正常运转(zhuǎn)的(de)房企包括民(mín)营企业，加大支持力度，由优质房企牵头并购重组整(zhěng)个行(xíng)业，为每(měi)个房企配(pèi)套AMC和财团，给予金融工(gōng)具配套。

　　二，中期(qī)来看(kàn)，应充分估计形势复(fù)杂性和人性(xìng)复杂性，兼(jiān)顾化解停(tíng)贷、复工保交楼(lóu)、重组房企债务、恢复市场信心以及长效(xiào)机制。长效机(jī)制四大(dà)关键是推动城市群战略、人地挂钩(gōu)、金融中性稳定和房地产税。定金(jīn)环节，建立开发(fā)商违约后定金保护机制，如将(jiāng)已支付定金冻结至房屋(wū)交(jiāo)付阶段，保障购房(fáng)者定金安(ān)全。签订合同环节，鼓(gǔ)励保险公司介入，为房屋重大延期(qī)以(yǐ)及重大缺(quē)陷等(děng)情况(kuàng)提(tí)供充分(fēn)的保障(zhàng)。余款支付环节，建(jiàn)立按工程进(jìn)度付(fù)款机制或交房后按揭(jiē)贷(dài)款机制(zhì)，充分保护(hù)购(gòu)房者的权益(yì)。资金监管环(huán)节(jié)，引(yǐn)入独立(lì)于开发(fā)商、银行(xíng)的第三方资金监管机构，或(huò)由(yóu)政府相关部(bù)门直接监管，以(yǐ)此防止资金挪用现象(xiàng)。交(jiāo)付(fù)环节(jié)，建立商品房保修期(qī)制度。保修期内(nèi)，开发商应对房屋质量(liàng)问(wèn)题(tí)全权负责、免费维修，购房者在(zài)保修期结束(shù)后支付尾款。

　　三(sān)，长期(qī)来(lái)看，取消商品房预售制是大势所趋。一方面，98年房改时，全国缺(quē)房子，开发(fā)商(shāng)缺钱，预售制是权宜之计，现在全(quán)国套户(hù)比超过1，从大开(kāi)发进入存(cún)量时代，对购房(fáng)民众(zhòng)不公平(píng)的(de)预售(shòu)制已经过(guò)时(shí)了，该(gāi)取消了，改为现房销售(shòu)。另一方面，取消预售制，改为现房销售(shòu)，开(kāi)发商(shāng)将(jiāng)拼的不是五花八门、眼花(huā)缭(liáo)乱、不知(zhī)道能不(bù)能兑现的(de)营销手段，而是所见即(jí)所(suǒ)得的过硬的产(chǎn)品质量和诚(chéng)信，这才是对购房民众(zhòng)的最根本最实质的(de)保障，这样将极大的提升开发商(shāng)的(de)建筑质量，实现良币驱逐劣币。

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